全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容解讀2015年5月最高院召開了全國(guó)民事審判工作會(huì)議，并發(fā)布了全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要。該紀(jì)要匯總了參會(huì)人員對(duì)于諸多法律問題，尤其是實(shí)踐中爭(zhēng)議較大的問題的觀點(diǎn)和意見。盡管紀(jì)要并非規(guī)范性法律文件，但是對(duì)于法院的民事審判工作具有較強(qiáng)的指導(dǎo)意義。紀(jì)要在房地產(chǎn)糾紛、物權(quán)糾紛以及建設(shè)工程施工合同糾紛上的觀點(diǎn)值得我公司法務(wù)部門以及業(yè)務(wù)部門同事認(rèn)真學(xué)習(xí)。我部門對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)的重點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行了解讀，內(nèi)容如下。一、 關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件（一） 關(guān)于合同效力問題1. 國(guó)有土地使用權(quán)出讓時(shí)未符合法律規(guī)定的出讓條件，并不影響土地出讓合同的效力。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。紀(jì)要認(rèn)為，當(dāng)事人無權(quán)僅以轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)未達(dá)到規(guī)定的條件為由，請(qǐng)求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無效。2. 根據(jù)現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，在抵押登記未被涂銷前，不可辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。紀(jì)要中認(rèn)為，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，轉(zhuǎn)讓抵押物的，抵押物轉(zhuǎn)讓合同是有效的。受讓人可以因抵押登記未涂銷無法辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移登記而請(qǐng)求解除合同，并要求轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任。3. 紀(jì)要肯定了實(shí)踐中廣泛存在的“虛偽表示”合同的效力。對(duì)于個(gè)人或者企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的名為房地產(chǎn)合資合作開發(fā)合同、實(shí)為借用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的合同，以及當(dāng)事人之間簽訂名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓、實(shí)為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的合同，在不侵害社會(huì)公共利益的前提下，原則上應(yīng)確定合同有效，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。（二） 關(guān)于一房數(shù)賣的合同履行問題1. 數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同時(shí)，合同履行順序：已經(jīng)辦理所有權(quán)登記合法占有房屋買賣合同成立先后；2. 已經(jīng)合法占有該房屋惡意串通先行辦理登記；3. 變更登記、合法占有發(fā)生在預(yù)告登記有效期內(nèi)的，預(yù)告登記權(quán)利人登記權(quán)利人或占有人。（三） 關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策問題 房地產(chǎn)政策變更導(dǎo)致的交易和履行風(fēng)險(xiǎn)，一直困擾著房地產(chǎn)企業(yè)。此次，紀(jì)要對(duì)因房地產(chǎn)政策變化導(dǎo)致的履行不能的幾種情形作了具體規(guī)定：1. 買受人因房貸政策變化確實(shí)不能辦理按揭貸款而無履約能力的，或者由于限購(gòu)政策的實(shí)施，當(dāng)事人無法辦理所有權(quán)變動(dòng)手續(xù)的，買受人可以請(qǐng)求解除合同并要求出賣人返還所受的購(gòu)房款或定金。2. 當(dāng)事人因房屋價(jià)格明顯下降或者出賣人因房屋價(jià)格較快上漲的原因，請(qǐng)求解除房屋買賣合同，或者請(qǐng)求補(bǔ)足房屋差價(jià)的，法院傾向于維持已經(jīng)生效的合同的約束力，不支持當(dāng)事人提出的請(qǐng)求。3. 房屋買賣當(dāng)事人因居間人的行為而訂立合同，當(dāng)買受人不能辦理約定的按揭貸款或者由于限購(gòu)政策而無法辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)時(shí)，居間人無權(quán)請(qǐng)求支付居間報(bào)酬，但是可以要求委托人支付為此支出的合理費(fèi)用。（四） 關(guān)于以房抵債問題紀(jì)要針對(duì)“以房抵債”的行為明確了不同情形下當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)。1. 在債權(quán)債務(wù)案件中，當(dāng)事人自愿達(dá)成以房抵債協(xié)議且要求法院出具調(diào)解書的，法院依據(jù)各項(xiàng)證據(jù)，在確認(rèn)不存在虛假訴訟的情形下，可以制作調(diào)解書。2. 當(dāng)事人在債務(wù)未屆清償期之前約定以房屋進(jìn)行抵債,并明確約定債務(wù)清償后可以回贖，且雙方已辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)的，債務(wù)人未清償債務(wù)時(shí)，債權(quán)人主張確認(rèn)房屋所有權(quán)的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)履行清算義務(wù)。3. 當(dāng)雙方在債務(wù)清償屆滿后達(dá)成以房抵債協(xié)議且辦理了產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)后，以房抵債協(xié)議有效。除非當(dāng)事人可以證明以房抵債協(xié)議是由于重大誤解、顯示公平或者欺詐、脅迫、乘人之危而訂立的，可以請(qǐng)求法院變更或撤銷。（五）小產(chǎn)權(quán)房問題 紀(jì)要認(rèn)為，對(duì)于未履行相關(guān)土地征收、征用手續(xù)即占用耕地進(jìn)行房屋建設(shè)引發(fā)的合作開發(fā)房地產(chǎn)及房屋買賣合同民事糾紛，應(yīng)當(dāng)前置行政程序由行政機(jī)關(guān)先解決違法占用耕地的行為。(六) 關(guān)于農(nóng)村房屋買賣糾紛處理的問題1. 對(duì)于已將宅基地流轉(zhuǎn)確定為試點(diǎn)地區(qū)的，可以按照國(guó)家政策即相關(guān)指導(dǎo)意見處理宅基地使用權(quán)因抵押擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛。2. 對(duì)于宅基地流轉(zhuǎn)處于非試點(diǎn)地區(qū)的，農(nóng)民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者出售給不同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，該房屋買賣合同一般應(yīng)認(rèn)定無效。合同無效后，買受人可以請(qǐng)求返還購(gòu)房款并支付中國(guó)人民銀行同期同類銀行貸款利息。買受人已經(jīng)對(duì)該房屋進(jìn)行改建或者翻建，也可以一并請(qǐng)求賠償翻建或者改建成本。二、 關(guān)于物權(quán)糾紛（一） 關(guān)于訴訟時(shí)效問題1.紀(jì)要再次確認(rèn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)不適用訴訟時(shí)效。合法占有標(biāo)的物的受讓人請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓人辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，登記權(quán)利人請(qǐng)求無權(quán)占有人返還原物，利害關(guān)系人請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)的內(nèi)容或歸屬，以及權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)的，都不適用訴訟時(shí)效。2.繼承人請(qǐng)求分割被繼承人財(cái)產(chǎn)，亦不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。（二） 關(guān)于業(yè)主個(gè)人提起訴訟問題紀(jì)要否定了業(yè)主以個(gè)人名義起訴的資格。住宅小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主以個(gè)人名義起訴，要求對(duì)公共部分主張權(quán)利的，法院不予受理；但是業(yè)主個(gè)人征集其他業(yè)主簽名同意，代表全體業(yè)主利益起訴，且符合業(yè)主重大事項(xiàng)決定權(quán)和表決權(quán)規(guī)定的，法院應(yīng)當(dāng)受理。（三）關(guān)于抵押權(quán)與購(gòu)房人住房保障權(quán)沖突的問題取得了房屋預(yù)售許可或者銷售許可的房地產(chǎn)開發(fā)商以在建工程抵押取得銀行貸款后，又同買受人簽訂了房屋買賣合同，買受人依約支付了全部或大部分購(gòu)房款，房地產(chǎn)開發(fā)商不能償還銀行貸款，抵押權(quán)人無權(quán)請(qǐng)求行使抵押權(quán)；買受人可以向法院請(qǐng)求確認(rèn)其購(gòu)買房屋的權(quán)利優(yōu)先于銀行抵押權(quán)。三、 關(guān)于建設(shè)工程施工合同糾紛（一） 關(guān)于合同效力問題 建設(shè)工程施工合同效力問題，對(duì)于確定當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系至關(guān)重要。實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)發(fā)包人尚未獲審批即簽訂施工合同，或者當(dāng)事人在合同中另行約定違反行業(yè)慣例的情形，紀(jì)要分別給出如下意見：1.尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可審批手續(xù)的工程，在一審法庭辯論終結(jié)前發(fā)包人取得相應(yīng)審批手續(xù)或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，包人與承包人簽訂的建設(shè)施工合同有效，否則無效。2.當(dāng)事人違反工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，諸如任意壓縮合理工期、降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的約定，應(yīng)當(dāng)無效。（二） 關(guān)于工程價(jià)款問題1.招投標(biāo)過程中，當(dāng)事人會(huì)簽訂一系列的法律文書。當(dāng)各個(gè)文書之間的權(quán)利義務(wù)不一致時(shí)，以哪個(gè)文書作準(zhǔn)結(jié)算工程價(jià)款就成為雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)。紀(jì)要中對(duì)哪些情形屬于變更中標(biāo)合同的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容作出認(rèn)定： (1)招投標(biāo)當(dāng)事人另行簽訂改變工期、工程價(jià)款、工程項(xiàng)目性質(zhì)，屬于對(duì)中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的變更。中標(biāo)人作出的以明顯低于市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買承建房產(chǎn)、無償建設(shè)住房配套設(shè)施、讓利、向建設(shè)方捐款等承諾，亦應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為變更中標(biāo)合同的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。 當(dāng)事人另行訂立的建設(shè)工程施工合同與經(jīng)過備案的中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不一致的，應(yīng)當(dāng)以備案的中標(biāo)合同作為結(jié)算工程價(jià)款的依據(jù)。 (2)下列情形不認(rèn)定為變更中標(biāo)合同的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容：建設(shè)工程開工后，因設(shè)計(jì)變更、建設(shè)工程規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整等客觀原因，發(fā)包人與承包人通過補(bǔ)充協(xié)議、會(huì)議紀(jì)要、往來函件、簽訂洽商記錄形式變更工期、工程價(jià)款、工程項(xiàng)目性質(zhì)的。2.建設(shè)工程施工合同被認(rèn)定無效后，建設(shè)工程并不存在規(guī)劃變更、增加工程量、提高施工標(biāo)準(zhǔn)等情形的，參照當(dāng)事人合同約定支付工程價(jià)款。實(shí)際施工人無權(quán)申請(qǐng)?jiān)靸r(jià)鑒定并請(qǐng)求據(jù)實(shí)結(jié)算的。3.當(dāng)事人就同一建設(shè)工程訂立數(shù)份施工合同均被認(rèn)定無效，在結(jié)算工程款時(shí)，應(yīng)參照當(dāng)事人真實(shí)合意并實(shí)際履行的合同約定結(jié)算工程價(jià)款。4.除合同另有約定外，當(dāng)事人無權(quán)請(qǐng)求以審計(jì)機(jī)關(guān)作出的審計(jì)報(bào)告、財(cái)政評(píng)審機(jī)構(gòu)作出的評(píng)審結(jié)論作為工程價(jià)款結(jié)算依據(jù)。承包人提供證據(jù)證明審計(jì)機(jī)關(guān)的審計(jì)意見具有不真實(shí)、不客觀情形，人民法院可以準(zhǔn)許當(dāng)事人補(bǔ)充鑒定、重新質(zhì)證或者補(bǔ)充質(zhì)證等方法糾正審計(jì)意見存在的缺陷。上述方法不能解決的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許當(dāng)事人申請(qǐng)對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行鑒定。5.實(shí)際施工人借用建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者掛靠建筑施工企業(yè)進(jìn)行招投標(biāo)的，如果建設(shè)工程出現(xiàn)質(zhì)量問題，發(fā)包人可以主張由投標(biāo)的建筑施工企業(yè)和實(shí)