2010年杭州市房地產(chǎn)市場總結(jié)及2011年市場預(yù)測2010年杭州市房地產(chǎn)市場總結(jié)及2011年市場預(yù)測第一部分2010年政策回顧及2011年預(yù)測2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策匯總?cè)缦鲁雠_時間出臺機(jī)關(guān)政策內(nèi)容20100110國辦要求進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展20100112央行上調(diào)準(zhǔn)備金率,強(qiáng)力遏制信貸沖鋒20100220銀監(jiān)會發(fā)布流動資金貸款管理暫行辦法20100310國土部強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)用地監(jiān)管開展突擊檢查20100318國資委要求78家非地產(chǎn)主業(yè)央企15天退出方案20100411銀監(jiān)會銀行不得對投機(jī)投資購房貸款20100413住建部加快保障房建設(shè)遏制房價過快上漲20100415國務(wù)院常務(wù)會貸款買二套房首付不得低于5020100417國務(wù)院房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸20100420住建部未獲預(yù)售許可項(xiàng)目開發(fā)商不得收取定金20100504三部委聯(lián)合下發(fā)通知加強(qiáng)廉租房管理20100526國家稅務(wù)總局土地增值稅清算有關(guān)問題通知20100604住建部關(guān)于規(guī)范第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知20100613住建部關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見20100618七部委關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制的通知20100712銀監(jiān)會嚴(yán)格執(zhí)行差別化房貸政策不能動搖20100802國土部發(fā)1457宗閑置土地黑名單20100918李克強(qiáng)加快公租房建設(shè),堅(jiān)決抑制投機(jī)性需求20100927國土部住建部閑置土地一年以上禁拿地20100929多部委暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30；房價過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)20101020央行上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率025個百分點(diǎn)20101111央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率個百分點(diǎn)2010111浙江省建設(shè)廳預(yù)售資金監(jiān)管政策自2009年年底以來，調(diào)控政策密集出臺。從已出臺的政策來看，新一輪調(diào)控不但采用了多元政策，而且采取了政策密集連發(fā)、狠抓政策落實(shí)，具有明確的目的和針對性，凸顯中央政府全面調(diào)控的決心。新一輪調(diào)控比2007年的調(diào)控要嚴(yán)厲得多。從調(diào)控效果來看，盡管今年的調(diào)控一波緊似一波，但從十月份樓市的發(fā)展態(tài)勢來看，今年的調(diào)控尚未對開發(fā)商造成明顯的消極影響。注數(shù)據(jù)來源于動力機(jī)構(gòu)監(jiān)測系統(tǒng)本圖中均為商品住宅交易數(shù)據(jù)，不含別墅交易上圖顯示，始于4月份的年度調(diào)控對樓市產(chǎn)生以下影響N首次調(diào)控立竿見影，效果卻曇花一現(xiàn)。隨著調(diào)控政策的密集出臺，5、6月份，樓市成交面積大幅下降，但成交價格依然強(qiáng)勢上揚(yáng)。成交金額也跌至谷底，開發(fā)商資金鏈遭受嚴(yán)重考驗(yàn)。N就在7、8月份，調(diào)控已呈強(qiáng)弩之末的態(tài)勢。房價持續(xù)上漲，成交量大幅增加。到了9月份，成交金額已經(jīng)與2009年樓市最為火爆時期持平。經(jīng)過幾個月的持續(xù)上漲，開發(fā)商資金鏈非常充裕。N10月份，隨著二次調(diào)控落地，房價終于出現(xiàn)回落跡象。成交面積和成交金額也環(huán)比大幅下降。整體來看，房企經(jīng)營業(yè)績依然喜人。即使與2009年相比，也算不上處于逆境。但在政策調(diào)控之下，市場波動明顯，尤其是成交量。而房價依然高位震蕩。10月份漲勢有所減緩。由于開發(fā)商資金充裕，預(yù)計(jì)2011年出現(xiàn)全面大幅回落的概率很小。對于2011年政策走勢，各方均有不同預(yù)期。我機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)如下政策焦點(diǎn)2011年實(shí)施的可能性判斷依據(jù)信貸政策盡管中央政府一再強(qiáng)調(diào)實(shí)施寬松的貨幣政策，但對房地產(chǎn)行業(yè)來說，信貸仍將趨緊目前調(diào)控政策效果尚未具有明顯效果，不可能放松。加息政策繼續(xù)加息的可能性很大，甚至不排除進(jìn)入加息周期的可能通貨膨脹已經(jīng)非常明顯。樓市虛火依然旺盛。房產(chǎn)稅政策2011年出臺的可能性不大房產(chǎn)稅出臺是個復(fù)雜的過程，需求其他完善的配套。而且對于房產(chǎn)稅能否抑制房價過快上漲，各方爭議很大。即使出臺，預(yù)計(jì)只是在幾個主要城市進(jìn)行試點(diǎn)。第二部分2010年供應(yīng)回顧及2011年預(yù)測一、土地市場供應(yīng)分析從近兩年土地成交情況來看，2009年6月份開始土地市場進(jìn)入活躍期。2010年第一季度由于慣性，土地市場表現(xiàn)尚可，隨后在一波緊似一波的調(diào)控之下，土地市場逐漸低迷。二商業(yè)用地成交量開始顯露。2010年前10月份共成交商業(yè)用地993萬平方米，住宅用地725萬平方米。而2009年同時期成交商業(yè)用地475萬平方米，住宅用地1546萬平方米。數(shù)據(jù)顯示，2010年住宅用地成交僅為去年同期的50。商業(yè)用地則大幅增加，是去年同期的2倍。二、商品房市場供應(yīng)分析從住宅和商業(yè)可售面積的變動來看，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較為平穩(wěn)。住宅類可售面積呈現(xiàn)明顯的“V”型軌跡。2009年由于住宅市場異常火爆，導(dǎo)致住宅可售面積急劇下滑，到了2009年年底，住宅可售面積僅為749萬平方米。從2010年5月份開始，受到調(diào)控影響，處于對未來不確定因素的考慮，很多開發(fā)商開始大力推盤，使得住宅可售面積在10月份突破200萬平方米。這與2009年3月份基本持平。三、2011年商品房市場供應(yīng)預(yù)測從土地市場對商品房市場的轉(zhuǎn)化來看，2011年市場供應(yīng)將不斷放量。2009年大量成交的住宅用地將以商品房形式投放市場。這部分供應(yīng)量高達(dá)3138萬平方米，加上目前的200萬平方米的存量房，明年總供應(yīng)量將超過500萬平方米。而住宅市場井噴的2009年全年銷售量是620萬平方米。數(shù)據(jù)對比顯示，市場后期壓力較大。2009年商業(yè)用地成交量為72萬平方米，加上目前的62萬存量房，總供應(yīng)為134萬平方米。2009年商業(yè)類物業(yè)銷售量不足12萬平方米。市場銷售壓力非常明顯。第三部分2010年銷售回顧及2011年預(yù)測2010年前10個月共銷售住宅36047套，商業(yè)銷售975套。而2009年同期分別是71259套和1419套。預(yù)計(jì)2011年在國家強(qiáng)勢調(diào)控的背景下，住宅銷售將會回落到2008年的水平。全年預(yù)計(jì)銷售住宅約3萬套。2008年成交量走勢如下所示第四部分2010年價格回顧及2011年預(yù)測2010年商品房價格走勢如下在密集調(diào)控之下，杭州樓市價格依然表現(xiàn)出強(qiáng)烈的上揚(yáng)趨勢。盡管10月份有所回落，但依然保持高位。預(yù)計(jì)2011年房價不會出現(xiàn)大幅回落第一、樓市成交量已保持1年多的旺盛態(tài)勢，開發(fā)商資金充裕，短期不會全面降價。第二、土地市場盡管較2009年有所趨緩，但樓面價格依然居高不下。在土地價格不斷上漲之下，商品房價格下行的空間有限。第三、通貨膨脹凸顯，大宗商品價格持續(xù)攀升。帶動上下游行業(yè)紛紛提價。在這樣的背景之下，房價難以出現(xiàn)全面下降的趨勢。但是在強(qiáng)勢調(diào)控之下，房價上行壓力也將持續(xù)增加。截至目前，調(diào)控雖未對開發(fā)商造成實(shí)質(zhì)性壓制。但此次調(diào)控與以往不同，主要表現(xiàn)在以下兩點(diǎn)（一）調(diào)控力度最強(qiáng)。2010年之前房地產(chǎn)市場經(jīng)歷過好多次宏觀調(diào)控，包括出臺國八條、國六條、新國四條等等，但是這些政策出臺后，開發(fā)商往往看不清方向。而這一次的新國十條，不僅嚴(yán)厲，而且方向明確，就是要把房價降下來,降低樓市風(fēng)險。此次政策出臺密集程度、力度都是空前的。（二）調(diào)控周期最長。此次調(diào)控自出臺以來，就遭受到一片質(zhì)疑。無論是普通購房者還是業(yè)內(nèi)人士，都質(zhì)疑此次調(diào)控難以為繼。但隨后中央和各部委的表態(tài)和行動，顯示了對于調(diào)控的決心。早在今年8月份，國務(wù)院副總理李克強(qiáng)就曾經(jīng)在8天內(nèi)兩次提出堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作行為。從講話釋放的信號來看，此次房地產(chǎn)調(diào)控不達(dá)目的不會罷休。此輪調(diào)控有可能成為史上最長的調(diào)控。因此，如果房企不能適時調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，后期所面對的調(diào)控壓力非常大，對企業(yè)長期發(fā)展非常不利。如果不能當(dāng)機(jī)立斷，一旦態(tài)勢發(fā)生轉(zhuǎn)變，那時將亡羊補(bǔ)牢，為時已晚。筆者建議開發(fā)商轉(zhuǎn)“?！睘椤皺C(jī)”，在基于宏觀形勢判斷下，快速調(diào)整自身發(fā)展戰(zhàn)略。企業(yè)需要主動配合政府的宏觀調(diào)控，正如王石所言“這次調(diào)控不是嚴(yán)厲打擊的開始，而是重新建設(shè)的開始，市場格局重新變化，行業(yè)發(fā)展趨勢也將發(fā)生變化，發(fā)展商必須主動配合這種趨勢?！边@就需要開發(fā)商做到以下幾點(diǎn)首先，要樹立對樓市調(diào)控和樓市發(fā)展的正確認(rèn)識。要充分認(rèn)識到調(diào)控的目標(biāo)是要建設(shè)一個更加健全的多層次的住房供應(yīng)體系，而不是要徹底摧毀年住房貨幣化改革的根基。這種涵蓋社會各個層面居住需求的住房供應(yīng)體系，需要政府和企業(yè)的共同努力。因此，理性、建設(shè)性才具有現(xiàn)實(shí)意義。其次，要向?qū)I(yè)化、規(guī)?；?、集團(tuán)化方向發(fā)展。我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的高速發(fā)展，目前正處在一個結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時期。從全國范圍看，部分房地產(chǎn)企業(yè)正逐漸從地方走向區(qū)域、走向全國、實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?。一些大的房地產(chǎn)公司的實(shí)力正在急劇增強(qiáng)，市場競爭的核心能力正在加速形成，一批對市場有較大影響力的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)正在脫穎而出。實(shí)力小而又缺乏核心競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)，在未來的幾年內(nèi)將會面臨被淘汰出局的危險。第三，要轉(zhuǎn)變單一模式的投資戰(zhàn)略。由于近幾年住宅市場發(fā)展快速，房企都蜂擁而入。形成了住宅市場一枝獨(dú)秀的不均衡格局。對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展極為不利。房企應(yīng)該以此次調(diào)控為契機(jī)，將多元化經(jīng)營納入戰(zhàn)略規(guī)劃。爭取在商業(yè)、