深業(yè)西御浣境錦繡工場(chǎng)酒店式公寓市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告2深業(yè)西御浣境錦繡工場(chǎng)酒店式公寓市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告世家機(jī)構(gòu)241224132424成都精裝公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)分析1125成都精裝公寓客群分析12三、典型個(gè)案研究1231在售項(xiàng)目12鷺島原石灘13力迅領(lǐng)筑國(guó)際公寓15疊翠峰富力史丹尼1922喜年廣場(chǎng)24威斯頓聯(lián)邦公寓2632潛在項(xiàng)目26仁恒置地廣場(chǎng)27來(lái)福士廣場(chǎng)27朗御28華置廣場(chǎng)29四、價(jià)格建議2941定價(jià)思路和原則2942參照項(xiàng)目對(duì)比3143本案獨(dú)有賣(mài)點(diǎn)3244價(jià)格設(shè)定一、成都房地產(chǎn)市場(chǎng)研究1124月基本上以94，居跌幅首位，價(jià)格的大幅回歸更凸顯了區(qū)域的價(jià)值，區(qū)域48，市場(chǎng)需求旺盛。城南438元/，供需及價(jià)格都領(lǐng)先于其余三個(gè)方位，其次是城東和城西?？梢?jiàn)，目前成都市的各方位的市場(chǎng)供需格局依然是以城南發(fā)展為首，但是城東已經(jīng)逐漸取代城西成為了成都市主城區(qū)商品住宅開(kāi)發(fā)的第二陣地，而城中雖然價(jià)格以778474元/高居主城區(qū)首位，但由于土地供應(yīng)稀缺，在主城區(qū)市場(chǎng)所占份額越來(lái)越少。從供需比來(lái)看，城中的供需比僅為48，遠(yuǎn)低于成都市主城區(qū)474元/，較424。從價(jià)格來(lái)看，一環(huán)內(nèi)的核心城區(qū)以其不可復(fù)制的稀缺價(jià)值，商品住宅成交均價(jià)以778474元/,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于平均水平。而二三環(huán)區(qū)域和三環(huán)繞城區(qū)域的成交均價(jià)相差不到144886萬(wàn)，成交6973萬(wàn)，是41。其次94日，以“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭?！睘榛{(diào)的新國(guó)四條出臺(tái)之后，就需要各部委根據(jù)最新指示制定相應(yīng)的細(xì)則。本次5部委出臺(tái)打擊囤地炒地的新政正是相應(yīng)的貫徹措施。影響確保房地產(chǎn)市場(chǎng)保增長(zhǎng)的大勢(shì)不改，但是針對(duì)短線投機(jī)以及開(kāi)發(fā)商囤地的行為有所打擊。二、成都精裝公寓市場(chǎng)概況21成都精裝公寓分布情況由上圖可知，目前成都市精裝公寓主要集中分布在配套完善，交通體系發(fā)達(dá)的一環(huán)內(nèi)區(qū)域。在區(qū)域優(yōu)勢(shì)突出的情況下，開(kāi)發(fā)商通過(guò)打造精裝公寓提升項(xiàng)目品質(zhì)，使得項(xiàng)目在增加利潤(rùn)的同時(shí)具備更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。22成都在售精裝公寓概況項(xiàng)目規(guī)模開(kāi)盤(pán)時(shí)間主力戶(hù)型主力面積區(qū)間（平米）鷺島國(guó)際原石灘/426套一、套二94畝4548疊翠峰21畝45套一、套二4584富力史丹尼國(guó)際公寓44畝4畝4套一46、1441141488218941元/平米。力迅領(lǐng)筑國(guó)際公寓的產(chǎn)品以4444196541套一9459套二94套二17414146459783套四154329412套四174414成都精裝公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)分析樓盤(pán)裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/平米）裝修內(nèi)容鷺島國(guó)際原石灘6544445以上四個(gè)項(xiàng)目雖然同為典型的投資型項(xiàng)目，但根據(jù)各項(xiàng)目的不同特點(diǎn)其客群來(lái)源有所差異。富麗史丹尼國(guó)際公寓和疊翠峰憑借富力地產(chǎn)和合景泰富這兩個(gè)上市公司的的品牌知名度吸引了大量的廣州、深圳以及北京、上海等一線沿海城市的大量投資客群，相對(duì)一線城市高昂的房?jī)r(jià)，城市黃金地段的區(qū)位價(jià)值、相對(duì)較低的價(jià)以及面積較小的戶(hù)型等都是吸引他們投資的主要因素。由于富麗史丹尼國(guó)際公寓前身是熊貓城，成都本地人對(duì)此項(xiàng)目的頗有微詞，因此該項(xiàng)目的本地客群并不多。而力迅領(lǐng)筑國(guó)際公寓、喜年廣場(chǎng)和威斯頓聯(lián)邦公寓的本地投資客要相對(duì)多一些，外地客群中省內(nèi)二線城市客群所占比例比較大。自住型項(xiàng)目項(xiàng)目本地自住客群占比外地自住客群占比鷺島原石灘7422畝（三期65畝）總建筑面積項(xiàng)目75萬(wàn)平米三期21萬(wàn)平米總套數(shù)三期1426當(dāng)前售價(jià)原石灘組團(tuán)目前銷(xiāo)售均價(jià)15444293318411184畝總建筑面積3476342平方米產(chǎn)品形態(tài)高層容積率53綠化率25總戶(hù)數(shù)共558套，其中，住宅484套，商業(yè)產(chǎn)權(quán)74套戶(hù)型面積4548開(kāi)盤(pán)時(shí)間247227514375847227514913512784成交均價(jià)（元/平米）1411575143力迅領(lǐng)筑國(guó)際公寓的產(chǎn)品以44391平米4754力迅領(lǐng)筑,麥?zhǔn)迨逵龅缴w碗茶,力迅地產(chǎn),成都1號(hào)作品震撼登陸天府廣場(chǎng)南,人民公園旁,珍稀4391平米4754力迅領(lǐng)筑,麥?zhǔn)迨逵龅缴w碗茶,力迅地產(chǎn),成都1號(hào)作品震撼登陸天府廣場(chǎng)南,人民公園旁,珍稀4391平米4754391平米47544版整版力迅領(lǐng)筑,老媽蹄花遇上了路易女郎,裝修示范單位現(xiàn)已呈現(xiàn),歡迎蒞臨品鑒天府廣場(chǎng)南,人民公園旁,珍稀4391平米4754力迅領(lǐng)筑,比爾遇到小諸葛,裝修示范單位現(xiàn)已呈現(xiàn),歡迎蒞臨品鑒天府廣場(chǎng)南,人民公園旁,珍稀4391平米47547版整版力迅領(lǐng)筑,安琪兒遭遇了SHOPPING暖流,12月12號(hào)盛大開(kāi)盤(pán)249版3324力迅領(lǐng)筑,擠啥子哦力迅領(lǐng)筑持續(xù)勁銷(xiāo)中,首批次推貨全面售磬439475平米精裝私享公寓現(xiàn)正熱銷(xiāo)中24力迅領(lǐng)筑,你可以不相信廣告,但不能不相信天府廣場(chǎng)疊翠峰基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目位置高新區(qū)桐梓林南，站華路北（法國(guó)歐尚斜對(duì)面）開(kāi)發(fā)商成都市中天盈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司樓盤(pán)類(lèi)型小高層電梯公寓樓層規(guī)劃4棟小高層電梯公寓組成，分別為12、18、21、25層面積區(qū)間45154車(chē)位325個(gè)物業(yè)管理廣州市寧駿物業(yè)管理有限公司成都分公司物管費(fèi)38元/平米月開(kāi)盤(pán)時(shí)間24月5日當(dāng)前售價(jià)目前銷(xiāo)售均價(jià)12473432514442213465997422154679441451644月5月6月7月8月9月14414162429335945492259649714借勢(shì)于項(xiàng)目的整體熱銷(xiāo)，疊翠峰94元/平米，目前銷(xiāo)售價(jià)格已超過(guò)145平米五星級(jí)酒店式標(biāo)間85平米奢華商務(wù)行政套房1545平米五星級(jí)酒店式標(biāo)間85平米奢華商務(wù)行政套房151平米CEO官邸245平米五星級(jí)酒店式標(biāo)間85平米奢華商務(wù)行政套房152平米CEO官邸242華西都市報(bào)4月5日盛大開(kāi)盤(pán)疊翠峰開(kāi)盤(pán)前巔峰特惠倒計(jì)時(shí)最后3天疊翠峰五星酒店標(biāo)準(zhǔn)生活,坐享高投資潛力,會(huì)所與實(shí)樓樣板房盛情開(kāi)放,歡迎品鑒243華西都市報(bào)4月5日盛大開(kāi)盤(pán)疊翠峰開(kāi)盤(pán)前巔峰特惠倒計(jì)時(shí)最后4天疊翠峰五星酒店標(biāo)準(zhǔn)生活,坐享高投資潛力,會(huì)所與實(shí)樓樣板房盛情開(kāi)放,歡迎品鑒243成都商報(bào)4月5日盛大開(kāi)盤(pán)疊翠峰開(kāi)盤(pán)前巔峰特惠倒計(jì)時(shí)最后5天疊翠峰五星酒店標(biāo)準(zhǔn)生活,坐享高投資潛力,會(huì)所與實(shí)樓樣板房盛情開(kāi)放,歡迎品鑒249成都商報(bào)4月5日開(kāi)盤(pán)勁銷(xiāo)近百套,首批房源即將售罄,2批次精品單位,投資優(yōu)勢(shì)顯著,循眾加推,敬請(qǐng)關(guān)注2434套優(yōu)選房源,優(yōu)惠空間,敬請(qǐng)把握時(shí)機(jī)245平米CBD精英公寓,聯(lián)袂巨獻(xiàn)245平米CBD精英公寓,85平米城市豪華公館全新3號(hào)樓火熱預(yù)定中誠(chéng)意金客戶(hù)8月145平米CBD精英公寓,85平米城市豪華公館,74華西都市報(bào)合景疊翠峰,升級(jí)限量版,8月15日,珍罕二期盛大開(kāi)盤(pán),首付145平米CBD精英公寓,85平米城市豪華公館,74成都商報(bào)合景疊翠峰,桐梓林,地鐵旁,雙景豪裝小戶(hù),多重稀缺價(jià)值,投資自住兩相宜,房交會(huì)一口價(jià)36萬(wàn)起,贈(zèng)送2545平米CBD精英公寓,85平米城市豪華公館,精裝樣板房,園林景觀,樓體外立面已呈現(xiàn),歡迎品鑒245平米CBD精英公寓，85平米城市豪華公館，精裝樣板間，園林景觀，樓體外立面呈現(xiàn)，歡迎品鑒24成都商報(bào)疊翠峰,12月28日盛大交房,即買(mǎi)即住桐梓林MINI華宅,現(xiàn)樓巨獻(xiàn)凡在4日12月31日購(gòu)房客戶(hù),均可享受額外3的購(gòu)房補(bǔ)貼最后批次45平米CBD精英公寓,85平米城市豪華公館國(guó)際獨(dú)立式公寓現(xiàn)房富力史丹尼基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目位置成都市順城大街289號(hào)開(kāi)發(fā)商成都熊貓萬(wàn)國(guó)商城有限公司樓盤(pán)類(lèi)型高層小戶(hù)型精裝公寓樓層規(guī)劃23層，1444畝總建筑面積669萬(wàn)平米總套數(shù)3443848137641414/144/14月5月6月7月8月9月14146514銷(xiāo)售面積（平米）227994234424129734994493569744/148精裝樣板區(qū),銷(xiāo)售中心現(xiàn)已傾情公開(kāi),歡迎親臨品鑒誠(chéng)意金火熱收取中,富力史丹尼國(guó)際公寓即將開(kāi)盤(pán),敬請(qǐng)期待重新定義中心生活價(jià)值CHOPSCA/中央城市綜合體,中心之城,精彩全球24385天府廣場(chǎng)旁,精裝小公寓24全精裝標(biāo)配品牌家電42756377平米酒店式公寓現(xiàn)場(chǎng)傾情回饋,推出1485萬(wàn)/套起現(xiàn)禮遇價(jià)393萬(wàn)/套起最高優(yōu)惠11萬(wàn)/套24成都稀缺中心天府廣場(chǎng),國(guó)際大師殿堂級(jí)作品,16444成都商報(bào)整版富力華庭,天府廣場(chǎng)旁,中央爵版豪宅,華庭之前,中心豪宅不識(shí)成都,總價(jià)134449層，星級(jí)酒店精裝公寓35層住宅面積區(qū)間44畝總建筑面積13221768平方米總套數(shù)精裝公寓468套車(chē)位機(jī)動(dòng)車(chē)位6454479739549947694468464894月5月6月7月8月9售面積（平米）4747122236成交均價(jià)（元/平米）/9167938497339941層,4月243層,4月241成都商報(bào)精品公寓即將發(fā)售,VIP私享卡限量申領(lǐng)中,寫(xiě)字樓同步發(fā)售,封頂在即東大街,商務(wù)式復(fù)合體內(nèi),46平米748成都商報(bào)公寓VIP私享卡限量申領(lǐng),實(shí)體樣板間即將公開(kāi)49層甲級(jí)寫(xiě)字樓封頂在即,即將公開(kāi)發(fā)售東大街,商務(wù)復(fù)合體內(nèi),46平米74220窗體底端成都商報(bào)東大街商務(wù)復(fù)合體代表,花樣年喜年廣場(chǎng)封頂發(fā)售花樣年喜年廣場(chǎng)趣園一批次開(kāi)盤(pán)即售罄,二批次火熱預(yù)定中甲級(jí)寫(xiě)字樓全面公開(kāi)發(fā)售1946平米746平米746平米74萬(wàn)起,奢享春熙46平米746平米74948神仙樹(shù)大院V威斯頓聯(lián)邦公寓神仙樹(shù)54成都商報(bào)房產(chǎn)448神仙樹(shù)大院,威斯頓聯(lián)邦公寓,神仙樹(shù)548神仙樹(shù)大院,威斯頓聯(lián)邦公寓,神仙樹(shù)548神仙樹(shù)大院V威斯頓聯(lián)邦公寓,神仙樹(shù)548神仙樹(shù)大院,威斯頓聯(lián)邦公寓,神仙樹(shù)54版16548神仙樹(shù)大院,威斯頓聯(lián)邦公寓,神仙樹(shù)大院里,高級(jí)精裝服務(wù)式公寓一批次開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo),僅余少量精品房源,認(rèn)購(gòu)全速進(jìn)行中32潛在項(xiàng)目仁恒置地廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)仁恒置地廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商仁恒置地（成都）有限公司地理位置成都市人民路南路二段紅照壁占地面積288畝總建筑面積總21415平方米產(chǎn)品形態(tài)高層總戶(hù)數(shù)364。其他仁恒置地購(gòu)物中心品牌名店、SPA、高檔餐飲等。來(lái)福士廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)成都來(lái)福士廣場(chǎng)地理位置成都市主干道人民南路與一環(huán)路交匯處即跳傘塔路口以南占地面積49畝總建筑面積總體量233542平方米公寓13214平方米產(chǎn)品形態(tài)高層項(xiàng)目進(jìn)度成都來(lái)福士廣場(chǎng)于24日商場(chǎng)試營(yíng)業(yè)，24月底辦公樓投入使用，24平米產(chǎn)品形態(tài)高層容積率735綠化率286總戶(hù)數(shù)468戶(hù)戶(hù)型面積775448米的超5星級(jí)酒店。整個(gè)酒店共有269個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間，33層全部為豪華總統(tǒng)套房，酒店內(nèi)有游泳池、電影院和商業(yè)會(huì)所四、價(jià)格建議41定價(jià)思路和原則由于本案“五星級(jí)酒店式公寓”這種產(chǎn)品特殊，市場(chǎng)上沒(méi)有同級(jí)別的產(chǎn)品可比較，因此，本案的銷(xiāo)售定價(jià)，采取由市場(chǎng)比較得出基礎(chǔ)價(jià)格，再由項(xiàng)目的獨(dú)有價(jià)值評(píng)估，附加合理的溢價(jià)，最終得出項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格。定價(jià)原則盡可能挖掘項(xiàng)目的最大價(jià)值實(shí)現(xiàn)可接受的去化速度42參照項(xiàng)目對(duì)比力迅領(lǐng)筑喜年廣場(chǎng)趣園富力史丹尼威斯頓聯(lián)邦公寓疊翠峰朗御本案地址青羊區(qū)天府廣場(chǎng)南側(cè)，文翁路39號(hào)錦江區(qū)東大街順城大街289號(hào)高新區(qū)紫荊西路6號(hào)高新區(qū)桐梓林南，站華路北大慈寺1號(hào)草堂路地段城市中心東大街，金融街起步區(qū)城市中心，傳統(tǒng)CBD神仙樹(shù)紫荊高尚居住區(qū)國(guó)際城南蜀都大道浣花溪高端居住區(qū)項(xiàng)目占地，74畝，總建筑面積3476342平米占地面積14畝總建筑面積13221768平方米，城市綜合體（精裝公寓甲級(jí)寫(xiě)字樓星級(jí)酒店）占地面積44畝，城市綜合體（大型百貨五星級(jí)酒店精裝公寓）神仙樹(shù)大院，占地2648平米裝修標(biāo)準(zhǔn)2468套裝修標(biāo)準(zhǔn)2544468套精裝豪宅，77544543本案獨(dú)有價(jià)值點(diǎn)浣花溪的地段稀缺性杜甫草堂、青羊?qū)m造就了本案的歷史文化印記，浣花溪更是成都“西貴”中的翹楚。項(xiàng)目的不可復(fù)制性項(xiàng)目是以蜀錦、蜀繡為特色的“國(guó)際化城市高端特色酒店綜合體”，蜀錦、蜀繡是巴蜀文化的精粹，具有不可復(fù)制性。產(chǎn)品的獨(dú)特概念目前市場(chǎng)上已有各種類(lèi)型的精裝公寓國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓（不出售）如仁恒置地廣場(chǎng)，來(lái)福士廣場(chǎng)精裝服務(wù)式公寓（出售）如富力史丹尼