題目我國(guó)商業(yè)銀行住房信貸風(fēng)險(xiǎn)研究學(xué)院專業(yè)學(xué)生姓名學(xué)生學(xué)號(hào)指導(dǎo)教師提交日期畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）任務(wù)書茲有班學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）任務(wù)書，內(nèi)容如下1、畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）題目我國(guó)股商業(yè)銀行住房信貸風(fēng)險(xiǎn)研究2、應(yīng)完成的項(xiàng)目（1）查閱相關(guān)文獻(xiàn)，了解論文寫作的意義，確立自己寫作方向（2）了解住房信貸相關(guān)的理論，包括住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的分類和風(fēng)險(xiǎn)管理的意義（3）探究住房信貸的原因以及各種原因的細(xì)分（4）利用現(xiàn)有的數(shù)據(jù)，分析我國(guó)住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀（5）針對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)，提出能有效解決住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的建議3、參考資料以及說明（1）王福林，國(guó)外個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)理論評(píng)述及啟示，2004年（2）劉春紅，上海市個(gè)人住房抵押貸款違約因素實(shí)證分析，2000年（3）湯艷玲，淺談我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)及其防范，2010年（4）劉慶軍，嚴(yán)格把關(guān)，完善個(gè)人資信審查制度，2004年（5）顧京圃，中國(guó)商業(yè)銀行操作風(fēng)險(xiǎn)管理，2005年（6）姚長(zhǎng)輝中國(guó)住房抵押貸款證券創(chuàng)新研究（7）李莎，商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)成因探析，2010年摘要隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的不斷改革和完善，住房制度改革也不斷地深化，居民購房也逐漸增多，住房金融業(yè)務(wù)得到了迅速的發(fā)展。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)因?yàn)槠涓呤找?、低風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)備受商業(yè)銀行的青睞。商業(yè)銀行住房貸款規(guī)模迅速增長(zhǎng)，與此同時(shí)商業(yè)銀行的不良貸款率和違約率也在迅猛增加。個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)逐步顯現(xiàn)，因此，有必要對(duì)商業(yè)銀行住房信貸風(fēng)險(xiǎn)做一個(gè)全面的研究。本文首先介紹了商業(yè)銀行住房信貸管理的理論。然后對(duì)目前我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)類型和原因進(jìn)行分析，論述的風(fēng)險(xiǎn)包括借款人信用風(fēng)險(xiǎn)、銀行操作風(fēng)險(xiǎn)、抵押物風(fēng)險(xiǎn)等等。接著運(yùn)用數(shù)據(jù)分析了我國(guó)商業(yè)銀行住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀，對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行在住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)方面以啟發(fā)和借鑒。最后針對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行住房信貸的各種風(fēng)險(xiǎn)，提出了建立我國(guó)個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系的基本構(gòu)架，并針對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)突出了具體的個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)防范的措施和對(duì)策。本文總結(jié)了實(shí)踐的工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范提出了一些獨(dú)特的見解，本文還特別對(duì)個(gè)人住房抵押貸款證券化作了詳細(xì)的分析和深入的研究，希望通過分析研究探索出防范商業(yè)銀行住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。關(guān)鍵詞商業(yè)銀行；住房信貸；風(fēng)險(xiǎn)防范目錄摘要I第一章緒論111論文研究的背景和意義112論文的研究思路113國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)綜述214論文的研究方法4第二章商業(yè)銀行住房信貸風(fēng)險(xiǎn)管理理論521住房抵押貸款的含義及特征522住房信貸風(fēng)險(xiǎn)及分類6221風(fēng)險(xiǎn)及其含義6222商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的含義6223住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的含義及其分類723本章小結(jié)8第三章住房信貸風(fēng)險(xiǎn)形成的原因931個(gè)人住房貸款市場(chǎng)信息不對(duì)稱9311住房信貸市場(chǎng)的道德風(fēng)險(xiǎn)9312住房貸款市場(chǎng)的逆向選擇932社會(huì)信用制度不健全1133房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不夠完善12331房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范12332房地產(chǎn)市場(chǎng)存在周期性12333房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資渠道狹窄1335外部法律制度等因素1336本章小結(jié)14第四章我國(guó)商業(yè)銀行住房信貸風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展及現(xiàn)狀1541商業(yè)銀行住房信貸的起步1542住房信貸市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)1543商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的顯現(xiàn)1744本章小結(jié)19第五章我國(guó)商業(yè)銀行住房信貸風(fēng)險(xiǎn)控制策略2051完善個(gè)人征信體系2052加快推進(jìn)住房抵押貸款證券化20521商業(yè)銀行推行住房抵押貸款證券化的效益分析20522我國(guó)住房抵押貸款證券化的實(shí)際運(yùn)作2153加強(qiáng)商業(yè)銀行自我監(jiān)督管理的能力2254建設(shè)和優(yōu)化良好的住房信貸外部環(huán)境2355本章小結(jié)24結(jié)論25參考文獻(xiàn)26第一章緒論11論文研究的背景和意義隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的建立和不斷完善,住房改革制度的不斷深入,人們對(duì)住房的消費(fèi)習(xí)慣已經(jīng)完全改變,居民的住房需求得到了快速增長(zhǎng)，因而也造就了一個(gè)潛力巨大的住房市場(chǎng)，據(jù)統(tǒng)計(jì)2009年底，全國(guó)各家商業(yè)銀行的個(gè)人購房貸款余額為467萬億元，同比增長(zhǎng)431，新增14萬億元，約為2008年的5倍，而1998年各家商業(yè)銀行的住房按揭貸款僅為200億元，11年間增長(zhǎng)了200倍，目前該貸款品種己成為各家商業(yè)銀行的龍頭個(gè)人信貸業(yè)務(wù)。居民住房需求的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)了商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的迅猛發(fā)展。使得個(gè)人住房貸款占商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)的比重快速上升。個(gè)人住房貸款作為一項(xiàng)中長(zhǎng)期貸款品種,由于貸款周期長(zhǎng)、客戶群體分散度高、信息不對(duì)稱更加嚴(yán)重,因而在住房金融市場(chǎng)中同樣存在其它金融市場(chǎng)中固有的風(fēng)險(xiǎn)并且更加突出。加之我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚、各種法律制度還不健全、以及商業(yè)銀行迫于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力的不規(guī)范運(yùn)作,使個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)日益顯現(xiàn)。2007年以來席卷全球的美國(guó)次貸危機(jī)給人類社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和生活帶來了巨大的影響和改變，面對(duì)個(gè)人住房抵押貸款借款人所面臨的困境以及由此帶來的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題，作為我國(guó)提供個(gè)人住房抵押貸款的商業(yè)銀行也應(yīng)該引起足夠的重視。12論文的研究思路本文以理論研究方法為主結(jié)合實(shí)證研究分析我國(guó)商業(yè)銀行在開展住房貸款業(yè)務(wù)中實(shí)際存在的風(fēng)險(xiǎn)及其影響因素，并試圖最終找出控制風(fēng)險(xiǎn)的具體措施。在理論上借鑒商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)理論，對(duì)實(shí)際業(yè)務(wù)中存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類，系統(tǒng)分析其風(fēng)險(xiǎn)成因。文章分為5個(gè)部分。第一部分提出選題的意圖，首先介紹了選題的背景和意義，然后對(duì)國(guó)內(nèi)外有關(guān)商業(yè)銀行住房貸款的文獻(xiàn)進(jìn)行綜述，最后提出本文的研究思路和研究方法。第二部分是對(duì)住房信貸管理理論的介紹。首先介紹了風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)的概念，然后著重介紹了住房信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)理論，包括住房信貸的產(chǎn)生、特點(diǎn)以及現(xiàn)狀。通過本章節(jié)的介紹，對(duì)之后的風(fēng)險(xiǎn)研究提供理論的支持。第三部分介紹住房信貸風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，本文重點(diǎn)論述其中的幾個(gè)重要的原因，包括由借款人帶來的違約風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)銀行自身在經(jīng)營(yíng)過程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)條件的變化造成的風(fēng)險(xiǎn)。第四部分是本章試圖通過實(shí)證分析的方法，先介紹了商業(yè)銀行在近年來的發(fā)展?fàn)顩r，本章運(yùn)用了大量的數(shù)據(jù)，說明商業(yè)銀行在個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀，為之后章節(jié)的策略分析奠定基礎(chǔ)。第五部分提出了商業(yè)銀行在住房信貸風(fēng)險(xiǎn)控制方面的一些策略。包括商業(yè)銀行自身和金融監(jiān)管部分的監(jiān)督和管理以及住房證券化的嘗試。13國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)綜述1國(guó)外的研究狀況個(gè)人住房抵押貸款最初起源于英國(guó)，因?yàn)槠湓谏虡I(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)中占有相當(dāng)大的比重，國(guó)外的學(xué)者一直都比較重視此方面的研究。國(guó)外最早對(duì)住房信貸的研究便是個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)與貸款價(jià)值比LTV關(guān)系的研究，首先提出住房?jī)糍Y產(chǎn)與貸款價(jià)值比（LTV）影響著貸款的違約率理論的是QUERCIA,隨后在2001年KAU等人得出LTV決定個(gè)人住房抵押貸款違約幾率的理論，但是WARCHER等在1999年通過對(duì)美國(guó)住房貸款違約案例的研究發(fā)現(xiàn)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)是由貸款發(fā)放過程和銷售過程內(nèi)生的，與LTV變量無關(guān)。國(guó)外較多的學(xué)者是集中討論在住房抵押貸款期權(quán)運(yùn)用理論上面。FOSTE和VANORDE（1984是最早對(duì)住房抵押貸款期權(quán)運(yùn)用進(jìn)行研究的，他們認(rèn)為借款人與商業(yè)銀行簽訂的購房合同，其實(shí)就是一個(gè)以住房?jī)r(jià)值為余額的一個(gè)看跌期權(quán)。DENG（2004）等人通過收集的資料，運(yùn)用期權(quán)研究理論研究個(gè)人住房貸款違約率時(shí)，發(fā)現(xiàn)住房?jī)糁蹬c貸款價(jià)值的比率雖然是影響違約率的一個(gè)因素，但是其他因素比如整個(gè)社會(huì)的失業(yè)率、離婚率也是影響違約率的一個(gè)重要因素。JACKSON和KASERMAN也通過自己的研究得出結(jié)論，證明住房權(quán)益和支付能力兩個(gè)因素中，住房權(quán)益時(shí)影響違更重要因素。另外就是對(duì)個(gè)人住房貸款違約風(fēng)險(xiǎn)與信用風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)的研究方面。LISA2002通過對(duì)比不同的借款人在面對(duì)固定利率和浮動(dòng)利率的選擇問題時(shí)，發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)偏好的借款人會(huì)選擇浮動(dòng)利率而低風(fēng)險(xiǎn)的借款人則會(huì)選擇固定利率的貸款。2國(guó)內(nèi)的研究現(xiàn)狀國(guó)內(nèi)的學(xué)者對(duì)于住房信貸的研究則是近幾年的事，由于我國(guó)開放住房信貸時(shí)間比較晚，理論界對(duì)此的研究較國(guó)外的學(xué)者也較晚、較落后。我國(guó)住房信貸的理論和工具多數(shù)照搬國(guó)外的成熟的經(jīng)驗(yàn)，再加上一些中國(guó)的特色即可。以下是一些較為有代表性的觀點(diǎn)。（1）銀行住房信貸風(fēng)險(xiǎn)原因方面劉錫良、羅得志2001提出融資渠道簡(jiǎn)單是商業(yè)銀行出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)的原因。目前住房信貸最主要是由商業(yè)銀行提供的，單一的融資渠道使得商業(yè)銀行積累了很多不良資產(chǎn)，是風(fēng)險(xiǎn)形成的原因1。王福林（2004）利用杭州市商業(yè)銀行的正常貸款樣本和違約樣本的數(shù)據(jù)，經(jīng)實(shí)證研究后得出結(jié)論房地產(chǎn)投資特性、區(qū)域因素和建筑面積是影響違約風(fēng)險(xiǎn)的主要因素2。劉春紅2000則是選取了上海某商業(yè)的信貸數(shù)據(jù)作為樣本，實(shí)證分析后得出家庭月收入、還款收入比、首付百分比等式影響個(gè)人住房信貸違約的顯著因素3。（2）風(fēng)險(xiǎn)管理策略及抵押貸款證券化針對(duì)我國(guó)當(dāng)前國(guó)情，何曉晴、謝赤、吳曉2005提出對(duì)住房按揭貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)以防范為主，并建議設(shè)計(jì)有針對(duì)性的“損失緩解”機(jī)制，包括積極的寬限政策、無限責(zé)任抵押政策、積極的違約罰金政策和增加借款的信用成本4。劉慶軍2004通過借鑒香港、新加坡個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的個(gè)人資信審查經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為應(yīng)從完善我國(guó)個(gè)人資信審查制度著手，防范控制住房信貸違約風(fēng)險(xiǎn)；盡快頒布個(gè)人破產(chǎn)法，建立個(gè)人資信評(píng)定、查詢法律制度，提高全社會(huì)信用度5。楊彬2004認(rèn)為律師事務(wù)所對(duì)借款人的初審因?yàn)殂y行對(duì)它的不當(dāng)激勵(lì)機(jī)制導(dǎo)致其意義不大，未能很好的防范“假個(gè)人按揭”，有必要修改原有的激勵(lì)機(jī)制，改變考核標(biāo)準(zhǔn)，將考核標(biāo)準(zhǔn)建立在對(duì)其初審后的違約率及不合格率的基礎(chǔ)上6。臧國(guó)華、徐晗笑2002對(duì)個(gè)人抵押貸款潛在信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析，建議提高包括第二套住房在內(nèi)的以后相應(yīng)各套房的按揭乘數(shù)、嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人信用等級(jí)的評(píng)估、建立和完善個(gè)人征信系統(tǒng)來防范其間的信用風(fēng)險(xiǎn)7。對(duì)住房抵押貸款證券化和構(gòu)建二級(jí)市場(chǎng)的研究方面，一些學(xué)者提出以住房抵押貸款證券化來化解風(fēng)險(xiǎn)。謝均源2001提議銀行保險(xiǎn)合作化解住房信貸風(fēng)險(xiǎn)，認(rèn)為銀行可以從以下兩個(gè)方面控制住房信貸風(fēng)險(xiǎn)，保證銀行穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)8。菅保華2004認(rèn)為我國(guó)已有1萬多億元的住房抵押貸款，在貸款規(guī)模上具有實(shí)行抵押貸款證券化先決條件，應(yīng)倡導(dǎo)擴(kuò)大證券化試點(diǎn)9。張?jiān)茀R2003介紹了住房抵押貸款證券化的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為政府在住房抵押貸款證券化的過程中應(yīng)該起到重要作用，甚至是主導(dǎo)作用。姚長(zhǎng)輝（2001）從固定資產(chǎn)收益證券理論出發(fā)，認(rèn)為住房抵押貸款支持證券作為固定收益證券的一種，其創(chuàng)新過程本質(zhì)上是回避違約風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、購買力風(fēng)險(xiǎn)和稅收風(fēng)險(xiǎn)的過程10。路君平、糜云（2010）依然認(rèn)為完善征信體系和加快金融創(chuàng)新是解決信用風(fēng)險(xiǎn)重要途徑11。14論文的研究方法本文主要是以理論研究的方法為主，在分析中國(guó)商業(yè)銀行住房信貸風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀時(shí)，筆者采用實(shí)證的研究方法，以商業(yè)銀行歷年的違約率數(shù)據(jù)作為分析變量，宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)例如GDP增長(zhǎng)率等作為解釋變量進(jìn)行實(shí)證分析，以理論結(jié)合實(shí)際的方法對(duì)商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)作出全面的研究。第二章商業(yè)銀行住房信貸風(fēng)險(xiǎn)管理理論21住房抵押貸款的含義及特征住房抵押貸款，又稱按揭，是指借款人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款12。它包括住房買賣合同、住房按揭協(xié)議、住房按揭貸款三個(gè)部分。住房抵押貸款的特征如下（1）住房抵押貸款數(shù)額大，貸款期限長(zhǎng)。房屋是人們生活的必須品，特別是對(duì)于有著強(qiáng)烈家庭情結(jié)的中國(guó)。但同時(shí)房屋又具有價(jià)值大，使用期限長(zhǎng)的特點(diǎn)，因此在個(gè)人消費(fèi)貸款中，住房抵押貸款的余額遠(yuǎn)大于其他的中長(zhǎng)期貸款。在我國(guó)當(dāng)前，消費(fèi)信貸主要包括住房信貸、汽車貸款和助學(xué)貸款三個(gè)品種。其中，住房貸款歷來占據(jù)著最大的份額，2005年10月這個(gè)份額達(dá)到835。中、短期消費(fèi)貸款期限一般比較短，大都在五年到七年以內(nèi)，最長(zhǎng)的十年，而住房抵押貸款的期限達(dá)都在十年以上，一般為在二十至三十年。（2）住房消費(fèi)信貸的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)意義重大。首先從個(gè)人的角度來說，房屋是人們生活的必須消費(fèi)品，因此購房是多數(shù)中國(guó)人的情節(jié)。從整個(gè)社會(huì)的角度來說，如果大多數(shù)人的住房問題沒有得到妥善的解決，將增加多數(shù)人對(duì)政府執(zhí)政能力的懷疑，從而影響到整個(gè)社會(huì)的安全、穩(wěn)定。此外，住房時(shí)個(gè)人一項(xiàng)最大的消費(fèi)品，住房消費(fèi)信貸市場(chǎng)巨大，帶動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)眾多，住房消費(fèi)信貸的變動(dòng)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)基本面的影響巨大。首先，它促進(jìn)住房信貸市場(chǎng)的發(fā)展。多數(shù)居民由于收入的限制，必須要通過貸款來購買住房。這就促進(jìn)了個(gè)人住房信貸市場(chǎng)的發(fā)展，住房消費(fèi)信貸的發(fā)展同時(shí)又促進(jìn)了商業(yè)銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，而且還可以增加商業(yè)銀行貸款的質(zhì)量。兩方面的原因促進(jìn)了住房信貸快速發(fā)展。其次，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性行業(yè)，個(gè)人住房貸款又與房地產(chǎn)業(yè)有著極大地關(guān)聯(lián)，個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展刺激了房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)著國(guó)民經(jīng)濟(jì)中包括鋼材、水泥等眾多重工業(yè)行業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮對(duì)作整個(gè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)具有極其重要的影響。3住房消費(fèi)信貸蘊(yùn)含著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。住房金融是專業(yè)性很強(qiáng)的金融，住房信貸資金有著自己特有的鮮明的特點(diǎn)，必須協(xié)調(diào)好資金來源和資金的投放。多數(shù)的住房貸款都是以房屋作為抵押，在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，個(gè)別的貸款違約或者對(duì)金融機(jī)構(gòu)不會(huì)照成太大的影響，但經(jīng)濟(jì)一旦下滑，房屋貶值，由于住房信貸的數(shù)量巨大，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響可能是巨大的。2008年由美國(guó)引發(fā)而席卷全球的的次貸危機(jī)對(duì)全球的經(jīng)濟(jì)都照成了巨大的影響。而歸根結(jié)底，美國(guó)次貸危機(jī)的根源便是住房信貸出現(xiàn)的危機(jī)。因此，住房抵押貸款雖然相對(duì)比較安全，但風(fēng)險(xiǎn)一旦形成，便會(huì)迅速擴(kuò)散，出現(xiàn)大面積的金融危機(jī)，危害整個(gè)金融市場(chǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的安全13。22住房信貸風(fēng)險(xiǎn)及分類221風(fēng)險(xiǎn)及其含義風(fēng)險(xiǎn)是未來事件的不確定性所帶來的損失，它是存在于客觀事物中的一種不確定性的狀態(tài)。在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的過程中，一般分為風(fēng)險(xiǎn)因素、風(fēng)險(xiǎn)事故和損失三個(gè)狀態(tài)14。風(fēng)險(xiǎn)因素是指導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生或者增加風(fēng)險(xiǎn)損失的一切要素。風(fēng)險(xiǎn)事故是指風(fēng)險(xiǎn)因素作用的最終后果，它是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的直接原因。損失是指非預(yù)期的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的減少，損失必須以貨幣為價(jià)值衡量。金融風(fēng)險(xiǎn)被定義為頭寸價(jià)值改變?cè)谖磥砟骋活A(yù)測(cè)時(shí)間段內(nèi)的不確定性。一般情況下，金融風(fēng)險(xiǎn)被分為四類。信用風(fēng)險(xiǎn)，是指交易一方無力承擔(dān)其義務(wù)而造成財(cái)物損失的可能性。操作風(fēng)險(xiǎn)是指由于在下達(dá)支付或者交接命令時(shí)的誤差而造成損失的可能性。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)又稱變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，是指機(jī)構(gòu)無法在預(yù)期的價(jià)格下變現(xiàn)自己的產(chǎn)品的可能性。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，是指由于市場(chǎng)條件的變化而導(dǎo)致的損失的可能性。222商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的含義商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行在經(jīng)營(yíng)過程中由于不確定性因素的影響而蒙受損失的可能性。商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理是對(duì)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、評(píng)估、監(jiān)測(cè)、報(bào)告和應(yīng)對(duì)的過程15。風(fēng)險(xiǎn)不僅其存在是客觀的，其狀態(tài)和水平也不以金融機(jī)構(gòu)的意志為轉(zhuǎn)移。自商業(yè)銀行產(chǎn)生，風(fēng)險(xiǎn)就與之相伴、形影不離。商業(yè)銀行是通過經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)獲取收益的企業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)管理更是涵蓋了幾乎所有業(yè)務(wù)和管理領(lǐng)域。在過去幾十年中，隨著商業(yè)銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)知和把握能力不斷提高，在穩(wěn)定、發(fā)展和盈利動(dòng)機(jī)的激勵(lì)下，商業(yè)銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的需求不斷地上升。由于道德風(fēng)險(xiǎn)、外部效應(yīng)和存款保險(xiǎn)的存在，為了加強(qiáng)國(guó)際銀行系統(tǒng)的安全性和穩(wěn)定性，1988年巴塞爾委員會(huì)達(dá)成了巴塞爾協(xié)定，對(duì)銀行的資本進(jìn)行監(jiān)管，以確保銀行系統(tǒng)安全的運(yùn)行。協(xié)議要求銀行的資本金至少等于銀行風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)總額的8，即是著名的8準(zhǔn)則。1999年6月，巴塞爾委員會(huì)提出了以三大支柱資本充足率、監(jiān)管部門監(jiān)督檢查和市場(chǎng)紀(jì)律為主要特點(diǎn)的巴塞爾新資本協(xié)議，新資本協(xié)議增加了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)資本金的要求，并提出了兩種處理信用風(fēng)險(xiǎn)的辦法標(biāo)準(zhǔn)的方法和內(nèi)部模型法。2010年9月12日，巴塞爾銀行監(jiān)管委員會(huì)宣布，各方就巴塞爾協(xié)議III的內(nèi)容達(dá)成一致。這項(xiàng)新協(xié)議中，商業(yè)銀行的核心資本充足率將由目前的4上調(diào)到6，同時(shí)計(jì)提25的防護(hù)緩沖資本和不高于25的反周期準(zhǔn)備資本，這樣核心資本充足率的要求可達(dá)到8511?？傎Y本充足率要求仍維持8不變。此外，還將引入杠桿比率、流動(dòng)杠桿比率和凈穩(wěn)定資金來源比率的要求，以降低銀行系統(tǒng)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)抵御金融風(fēng)險(xiǎn)的能力。223住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的含義及其分類住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)是指發(fā)放住房抵押貸款的銀行和其他金融機(jī)構(gòu)按期收回其所發(fā)放的個(gè)人住房貸款本金和利息這一結(jié)果的不確定性16。因此如何減小造成銀行按期收回貸款結(jié)果的不確定因素，尤其是減小人為可控的不確定因素是降低風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。住房抵押貸款所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，概括起來主要有以下幾類（一）借款人信用風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)是指?jìng)€(gè)人住房抵押貸款的借款人因還款能力不足或還款意愿降低而發(fā)生拖欠貸款本息現(xiàn)象的可能性。借款人發(fā)生信用風(fēng)險(xiǎn)的原因有很多種，包括借款人由于收入、健康等情況造成的還款能力的下降；房?jī)r(jià)的下跌造成借款人還款意愿的下降；另外還有借款人利用虛假的資料故意騙取貸款等17。（二）銀行操作風(fēng)險(xiǎn)銀行操作風(fēng)險(xiǎn)是指在個(gè)人住房貸款過程中，由于銀行工作人員失誤或其管理制度的缺陷，容易導(dǎo)致銀行貸款產(chǎn)生損失的可能性。銀行出現(xiàn)操作的風(fēng)險(xiǎn)具體包括兩個(gè)部分1銀行工作人員操作不規(guī)范引起的風(fēng)險(xiǎn)。第一銀行工作人員在發(fā)放住房貸款時(shí)，貸前審查流于形式。第二是放寬個(gè)人住房貸款的條件，由于住房貸款同其他貸款相比具有高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，各商業(yè)銀行均將該業(yè)務(wù)作為支柱業(yè)務(wù)來發(fā)展。但迫于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，銀行對(duì)借款人資信能力進(jìn)行審查時(shí)往往降低標(biāo)準(zhǔn)以爭(zhēng)取到更多的客戶，擴(kuò)大貸款規(guī)模，降低其因歷史原因而形成的不良貸款占比。第三是無視貸后管理，銀行工作人員通常對(duì)于住房貸款來者不拒，貸后又疏于監(jiān)管，導(dǎo)致當(dāng)借款人無法按期還款時(shí)，銀行已經(jīng)錯(cuò)過最佳補(bǔ)救時(shí)期。2銀行工作人員的道德風(fēng)險(xiǎn)。由于目前銀行在個(gè)人住房貸款發(fā)放與風(fēng)險(xiǎn)控制上尚存在漏洞，部分不法開發(fā)商惡意利用銀行按揭騙取資金，其主要方法是重金賄賂銀行工作人員，內(nèi)外勾結(jié)，合力騙取銀行資金。（三）抵押物風(fēng)險(xiǎn)抵押物風(fēng)險(xiǎn)是指由于銀行處置個(gè)人住房貸款抵押物而帶來的資金損失，包括抵押物價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)及抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)階段，我國(guó)銀行所面臨的抵押物風(fēng)險(xiǎn)尤為突出。從2006年開始，我國(guó)大中型城市的房?jī)r(jià)開始攀升，房?jī)r(jià)泡沫開始形成，過高的房?jī)r(jià)必然會(huì)造成房屋價(jià)值的高估，若這輪經(jīng)濟(jì)泡沫破滅，房屋貶值，那么對(duì)我國(guó)的商業(yè)銀行來說必然會(huì)造成巨大的損失18。具體來說抵押物風(fēng)險(xiǎn)包括兩個(gè)方面抵押物價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)和抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)。抵押物價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)即是抵押物的價(jià)值隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變動(dòng)而起伏，若抵押物的貸時(shí)價(jià)值高于實(shí)際價(jià)值時(shí)，處置抵押物還貸時(shí)可能出現(xiàn)不能足額收回貸款本息的風(fēng)險(xiǎn)。抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)是指因法律或事實(shí)原因，銀行對(duì)抵押物不能處置、或處置成本很高的風(fēng)險(xiǎn)。（四）假按揭風(fēng)險(xiǎn)假按揭風(fēng)險(xiǎn)是指開發(fā)商和相關(guān)單位以騙取銀行資金為目的，在借款人沒有真實(shí)購房意愿的情況下采取各種手段，以借款人的名義申請(qǐng)并缺的住房貸款的行為。假按揭是個(gè)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁的過程，開發(fā)商通過假按揭提前收回成本，將出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行和假按揭的貸款人。假按揭的危害很大，除了讓假按揭的借款人遭受信用上的損失和造成銀行房地產(chǎn)貸款質(zhì)量下降之外，假按揭還會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮，影響政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。23本章小結(jié)本章主要是對(duì)商業(yè)銀行住房信貸管理理論的闡述，首先介紹了住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的含義及其特征，包括貸款的數(shù)額大，對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響大以及風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)。然后介紹了住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的分類，包括借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)、銀行的操作風(fēng)險(xiǎn)、抵押物風(fēng)險(xiǎn)、假按揭風(fēng)險(xiǎn)等等。通過對(duì)本章的介紹可以了解到整個(gè)住房信貸管理的理論基礎(chǔ)，為下文的研究奠定基礎(chǔ)。第三章住房信貸風(fēng)險(xiǎn)形成的原因個(gè)人住房信貸一般采用以房屋作為抵押的方式,因此被認(rèn)為是相對(duì)較為安全的信貸業(yè)務(wù)。但是,由于個(gè)人住房信貸在銀行中的份額相當(dāng)之大，而且與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)密切相關(guān)，如果出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)下滑，住房信貸風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很快積累，且極易向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)傳導(dǎo)，造成金融危機(jī)。因此,商業(yè)銀行想要避免住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，就必須要尋找住房信貸風(fēng)險(xiǎn)形成的原因，只有這樣，才能從根源上解決住房信貸風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)19。31個(gè)人住房貸款市場(chǎng)信息不對(duì)稱商業(yè)銀行再發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)存在著信息不對(duì)稱。所謂的信息不對(duì)稱是指經(jīng)濟(jì)主體因掌握的信息不同而造成雙方信息失衡。具體到住房信貸中去，是指商業(yè)銀行在發(fā)放住房貸款時(shí)無法很全面的掌握借款人的還款能力、還款意愿和抵押物的實(shí)際狀況等重要信息，而借款人卻可以輕松地了解到商業(yè)銀行的各方面信息。311住房信貸市場(chǎng)的道德風(fēng)險(xiǎn)道德風(fēng)險(xiǎn)是合同發(fā)生后交易雙方的信息不對(duì)稱所引起的，借款人由于追求自身利益最大化而忽略自己的責(zé)任和義務(wù)，給其商業(yè)銀行帶來傷害和損失的可能。房地產(chǎn)貸款是中長(zhǎng)期貸款，銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款前要審查借款申請(qǐng)人的資信、收入等各方面的情況，在借款人滿足各種條件之后，銀行才能發(fā)放貸款。但是在我國(guó)由于借款人的收入負(fù)債情況核實(shí)非常困難，所以貸款銀行會(huì)根據(jù)非對(duì)稱的、缺失的信息作出決策，導(dǎo)致準(zhǔn)確率降低，增加了風(fēng)險(xiǎn)。此外，即便是商業(yè)銀行作出了正確的決策，但貸款合同簽訂以后，銀行業(yè)無法及時(shí)的掌握借款人收入、家庭方面的變動(dòng)情況。如果借款人選擇了違約，在法律上來說，借款人要承擔(dān)違約的成本，即銀行可通過訴訟抵押房產(chǎn)以償還貸款，但是，我國(guó)民事訴訟法第二百二十三條規(guī)定“被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)查封、扣押、凍結(jié)、拍賣、變賣被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的財(cái)產(chǎn)。但應(yīng)當(dāng)保留被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬的生活必需品”。住房屬于個(gè)人的生活必需品，應(yīng)當(dāng)留給個(gè)人。這樣，借款人的違約成本便非常的低，一旦借款人收入發(fā)生變動(dòng)，其便會(huì)有很大的激勵(lì)作出拒絕還款的決定。312住房貸款市場(chǎng)的逆向選擇在個(gè)人住房貸款市場(chǎng)上，逆向選擇來自于貸款銀行與借款人之間在貸款合同發(fā)生前所存在的信息不對(duì)稱。個(gè)人知悉自己的資信狀況，銀行并不知道，銀行在發(fā)放貸款時(shí)只能根據(jù)所估計(jì)的社會(huì)平均信用狀況來確定貸款條件。為防止風(fēng)險(xiǎn)，銀行只能通過提高貸款利率來補(bǔ)償信用風(fēng)險(xiǎn)可能造成的損失，這無疑會(huì)增加借人的成本負(fù)擔(dān)。因此，信用狀況好的借款人可能由于難以接受比較苛刻的貸款條件而退出市場(chǎng)，最后愿意接受貸款條件的往往是信用狀況較差的借款人以及風(fēng)險(xiǎn)偏好者20。逆向選擇的模型如下假設(shè)申請(qǐng)個(gè)人住房貸款的個(gè)人可以分為兩類守信用者和不守信用者,個(gè)人的守信程度完全由本人決定。如果守信用者所占全部申請(qǐng)人比例為C，那么銀行所愿意提供的貸款利率為I。假設(shè)守信者和不守信者所共同能接受的貸款條件為I0，此時(shí)守信者所占的比例為C0，那么I0既是守信者的最高利率也是不守信者的最低利率?，F(xiàn)在考慮到如下三種情況第一，C0，即社會(huì)中存在的都是不守信者，此時(shí)，銀行提供的貸款利率為，銀行不愿意為任何貸款者提供貸款，此時(shí)的社會(huì)中不存在任何貸款。第二，C1，即社會(huì)中存在的都是守信者，此時(shí)，銀行可以以最低的利率提供給貸款者，任何人都能夠得到銀行的貸款，銀行也因此能夠盈利。第三，當(dāng)0C1時(shí)，守信者和不守信者同時(shí)存在，此時(shí)對(duì)于銀行來說，必須在C0到1之間發(fā)放貸款，那么其所能接受的利率II0。如圖所示，橫軸表示守信用者所占比例，縱軸表示銀行所提供的貸款利率。C0表示現(xiàn)有的守信用者所占比例。在該比例下，銀行所愿意提供的貸款條件為I0，如果守信用者的比例高于C0，銀行愿意提供低于I0條件的貸款。如果貸款條件高于I0,則守信用者不會(huì)貸款,因?yàn)榇藭r(shí)的I低于I0。所以，點(diǎn)PC0,I0是均衡點(diǎn)，銀行愿意并能夠提供貸款的區(qū)域是C0C1的區(qū)域。圖31逆向選擇模型如果現(xiàn)在由于信息不對(duì)稱，銀行無法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)C，銀行往往出于資金安全的考慮作出壞的打算，推定目前守信用者的比例為C1，如圖，此時(shí)對(duì)應(yīng)的銀行貸款條件為I1，即銀行的貸款利率比之前還要高，在此情況下，C0C1之間的守信用者會(huì)無法忍受高利率而放棄貸款，部分守信用者被排除在外，而更多數(shù)的不守信用者卻進(jìn)入貸款對(duì)象。這樣，銀行本來為防范風(fēng)險(xiǎn)而制訂的嚴(yán)格措施，反而帶來了更大的風(fēng)險(xiǎn)而且損失了客戶。32社會(huì)信用制度不健全住房抵押貸款主要面向的客戶是借款人。對(duì)于商業(yè)銀行來說,掌握借款人的信用狀況具有至關(guān)重要的意義，因?yàn)檫@是整個(gè)貸款發(fā)放的關(guān)鍵。在發(fā)達(dá)國(guó)家，政府為個(gè)人建立了一套完整的個(gè)人信用報(bào)告體系。在美國(guó)，有專門的機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人的信用情況進(jìn)行調(diào)查、搜集，并將最新的情況保存到個(gè)人信用資料中去。個(gè)人信用資料可以在全國(guó)范圍內(nèi)出售，而一個(gè)低信用的貸款人不可能因?yàn)檫w居或者在其他的銀行中貸款而擺脫自己的低信用水平。成熟完備的信用報(bào)告行業(yè),不僅提高了貸款人把握借款人信用情況的準(zhǔn)確性,還節(jié)省了貸款人對(duì)貸款申請(qǐng)人信用的調(diào)查時(shí)間,大大提高了貸款的審批和發(fā)放效率。在我國(guó),并沒有所謂的個(gè)人信用調(diào)查報(bào)告，信貸人員在貸前調(diào)查時(shí)無法準(zhǔn)確判斷借款人信用情況，只能根據(jù)借款人出具的有關(guān)自己收入方面的材料來證明借款人收入、資信狀況。但這些材料并不具有很大的參考性，因?yàn)榻杩钊丝梢酝ㄟ^偽造而騙過信貸審查人員的眼睛。除此之外，借款人的信用情況、資信狀況等卻無從考察。銀行如果要全面了解借款人的情況就需要花很大的人力、物力、財(cái)力。而且商業(yè)銀行之間無法到達(dá)資源共享，因此還會(huì)造成資源的浪費(fèi)。PI0I1C00C11CI另一方面，過多的調(diào)查也會(huì)給借款人自身帶來很大的困擾21。除此之外,由于各商業(yè)銀行間出于競(jìng)爭(zhēng)等因素的考慮,相互間對(duì)儲(chǔ)戶的情況不交流,這就造成客戶在一家商業(yè)銀行違約后，還可以到另外一家商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款，借款人如果因?yàn)槭杖氲惹闆r無法還款時(shí)，還可以通過商業(yè)銀行這點(diǎn)盲區(qū)，從另外一家銀行貸款還先前銀行的借款，使得兩家商業(yè)銀行都面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。33房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不夠完善331房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在房?jī)r(jià)飛漲的近些年，因?yàn)槠湄S厚的利潤(rùn)吸引了眾多的房地產(chǎn)開發(fā)公司，國(guó)有、民營(yíng)資本爭(zhēng)先進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的地域性，對(duì)拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有舉足輕重的作用，因此當(dāng)?shù)卣畬?duì)成立房地產(chǎn)開發(fā)公司審批也不太嚴(yán)格，由此造成眾多的開發(fā)公司中良莠不齊，部分公司資金實(shí)力不強(qiáng)，管理水平低，資信度差22。一些資信度差的開發(fā)商不全面履行售房合同，與買房者經(jīng)常發(fā)生糾紛，開發(fā)商由于追求高利潤(rùn)，在房屋質(zhì)量，面積等方面偷工減料，不按期交房等造成與借款人發(fā)生糾紛，借款人也因?yàn)檫@些情況不正常付息還本，造成商業(yè)銀行資金鏈出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。更有甚者，有的開發(fā)商采取假按揭等等手段信貸資金，通常情況下開發(fā)商與借款人或者中介機(jī)構(gòu)合作，以高額傭金做報(bào)酬，騙取商業(yè)銀行的貸款，將貸款的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行。332房地產(chǎn)市場(chǎng)存在周期性房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的產(chǎn)業(yè)組成部分，其價(jià)格必然受到宏觀經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的決定和影響。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)信貸的規(guī)模在逐漸的擴(kuò)大，特別是個(gè)人住房抵押貸款的規(guī)模，在銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)中的比例也在不斷上升，而且已經(jīng)成為商業(yè)銀行的主要資產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)必將會(huì)給商業(yè)銀行帶來很大的影響，而房地產(chǎn)行業(yè)又很依賴宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，因此住房信貸對(duì)經(jīng)濟(jì)周期有著高度的敏感性，房地產(chǎn)市場(chǎng)也因此被稱作市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的晴雨表23。個(gè)人住房信貸作為房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)形式，房地產(chǎn)周期波動(dòng)必然會(huì)引起個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的周期性變化，在經(jīng)濟(jì)高漲時(shí)期，個(gè)人住房貸款規(guī)模逐漸增大，風(fēng)險(xiǎn)也在逐漸積累，當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡，社會(huì)的就業(yè)率下降帶來大量借款人收入的下降，加上房?jī)r(jià)的下跌使得借款人的房屋價(jià)值急劇縮水，很多借款人便會(huì)選擇違約，正如上文分析的那樣，當(dāng)房屋的價(jià)值下降時(shí)，借款人是有很大激勵(lì)違約的，因?yàn)檫`約的成本很低。此時(shí)，商業(yè)銀行的住房信貸風(fēng)險(xiǎn)變通過個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)出來。當(dāng)然，由于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的復(fù)雜性以及影響兩者的因素有所不同，個(gè)人住房信貸并不只是被動(dòng)地受房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響，它會(huì)在一定程度上反作用于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，或多或少地影響后者的波動(dòng)幅度和周期時(shí)間以及表現(xiàn)形式。333房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資渠道狹窄房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)典型的資本密集型行業(yè)，其對(duì)融資的依賴程度明顯高于其他工商企業(yè)，當(dāng)前,我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源還是以銀行信貸為主的單一融資格局,而另外融資渠道房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、海外融資、股權(quán)融資等,由于各種各樣的限制,融資規(guī)模仍然有限。這種情形造成我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)存在極大風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)融資的主要問題是建立一個(gè)以商業(yè)銀行為主的，多層次房地產(chǎn)融資體系,滿足各種房地產(chǎn)企業(yè)的需求。長(zhǎng)期以來，為我國(guó)房地產(chǎn)融資主要機(jī)構(gòu)是商業(yè)銀行，單一的融資渠道是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)和商業(yè)銀行住房信貸風(fēng)險(xiǎn)緊密相連的主要原因。而國(guó)外的房地產(chǎn)市場(chǎng)則有許多信貸機(jī)構(gòu)的參與。比如，在美國(guó)，房利美、房地美兩大住房貸款融資機(jī)構(gòu)發(fā)揮著和商業(yè)銀行一樣的職能，除此以外還有房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金等眾多的房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)。眾多的融資機(jī)構(gòu)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不再受制于銀行相關(guān)政策的限制，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過不同的融資策略緩解越來越大的資金壓力，減少對(duì)商業(yè)銀行的依賴。從2010年底開始，央行便開始加緊收縮資本量，在信貸緊縮的大環(huán)境下,我國(guó)房地產(chǎn)融資迫切需要擺脫依懶銀行信貸的單一局面,走多元化發(fā)展路線。但面臨現(xiàn)實(shí)的困難,房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中融資中介機(jī)構(gòu)不健全,金融產(chǎn)品和融資方式太匱乏,法律法規(guī)不完善。這就需要一方面國(guó)家在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和管理的同時(shí),進(jìn)一步完善法律法規(guī),努力創(chuàng)新金融工具,不斷豐富融資方式。一方面房地產(chǎn)企業(yè)自身積極拓寬融資渠道,避免單純依靠銀行資金,根據(jù)企業(yè)特點(diǎn),采用多種融資途徑方法。35外部法律制度等因素雖然我國(guó)的住房信貸市場(chǎng)發(fā)展了近20年，房地產(chǎn)市場(chǎng)也得到了迅猛的發(fā)展，但個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的法律法規(guī)依然不健全,難以保障該項(xiàng)業(yè)務(wù)有一個(gè)安全的法律環(huán)境,給一些蓄意破壞此項(xiàng)業(yè)務(wù)健康秩序的人以可乘之機(jī)。特別是今年來，與此相關(guān)的案例層出不窮，嚴(yán)重制約了住房信貸市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，特別是目前我國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)面臨較大法律風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)正努力建立法制經(jīng)濟(jì)和法制社會(huì)的今天,法律法規(guī)的不健全,必然危害與之相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)也不例外。任何發(fā)生在住房信貸市場(chǎng)的法律風(fēng)險(xiǎn)都有可能給商業(yè)銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)，因此想要住房信貸市場(chǎng)穩(wěn)步健康發(fā)展就必須有一個(gè)穩(wěn)定完善的法律環(huán)境作為保障24。36本章小結(jié)本章主要是對(duì)引起住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的原因進(jìn)行探究，包括個(gè)人住房信息的不對(duì)稱，客戶對(duì)商業(yè)銀行可全面了解，但商業(yè)銀行卻無法如實(shí)了解客戶信息；社會(huì)信用制度不健全，我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)剛剛起步，對(duì)社會(huì)信用制度的投入較少，導(dǎo)致社會(huì)的信用制度較差；再者就是房地產(chǎn)業(yè)因?yàn)槠渥陨淼奶攸c(diǎn)發(fā)展不夠完善；最后就是商業(yè)銀行內(nèi)部的操作風(fēng)險(xiǎn)和法律制度風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)雖然不是大，但仍然很重要。第四章我國(guó)商業(yè)銀行住房信貸風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展及現(xiàn)狀41商業(yè)銀行住房信貸的起步1985年中國(guó)人民建設(shè)銀行深圳分行發(fā)行了首筆個(gè)人住房貸款，標(biāo)志著我國(guó)個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的開始。1992年，為滿足個(gè)人住房消費(fèi)的需求，建設(shè)銀行頒布了建設(shè)銀行房地產(chǎn)信貸部職工住房抵押貸款辦法，推出了“存三貸七”的貸款品種，即在建設(shè)銀行存入相當(dāng)于房?jī)r(jià)的30的存款便可以得到房?jī)r(jià)70的貸款。這種貸款模式先是在建設(shè)銀行內(nèi)部展開，隨后建設(shè)銀行各分支機(jī)構(gòu)制定了相關(guān)的細(xì)則，開始辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。1995年7月，人民銀行頒布商業(yè)銀行自營(yíng)住房貸款管理暫行規(guī)定，對(duì)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)個(gè)人住房貸款做出了規(guī)定。1996年中國(guó)人民銀行發(fā)布通知汽車、住房等金額較大的商品開辦消費(fèi)抵押貸款，不僅涉及金融政策，而且涉及到國(guó)家整個(gè)產(chǎn)業(yè)政策和消費(fèi)政策，是一項(xiàng)重大經(jīng)濟(jì)決策。未經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，各金融機(jī)構(gòu)不得擅自對(duì)以商品開辦消費(fèi)抵押貸款業(yè)務(wù)，因此緊急叫停了個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)?？偟膩碚f，在1985年到1996年這段時(shí)間里，我國(guó)商業(yè)銀行住房信貸從無到有，并開始了逐漸規(guī)模發(fā)展的跡象，截止1996年底，商業(yè)銀行累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房貸款500億元左右，貸款余額約130億元。個(gè)人住房貸款已經(jīng)有了初步的發(fā)展，但是貸款數(shù)量很小，而且僅僅是建設(shè)銀行等幾個(gè)金融機(jī)構(gòu)有此方面的業(yè)務(wù)，并且主要集中在廣東、上海等沿海地區(qū)，這便是商業(yè)銀行住房信貸的起步。42住房信貸市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)隨著1996年我國(guó)經(jīng)濟(jì)成功地實(shí)現(xiàn)了“軟著陸”，1998年，國(guó)務(wù)院召開了全國(guó)深化住房制度改革和加快住房建設(shè)工作會(huì)議，隨后頒發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革和加快住房建設(shè)的通知，通知中要求停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)。正是因此中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)走向了市場(chǎng)化發(fā)展的道路。2003年8月，國(guó)務(wù)院下發(fā)了國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知，首次將房地產(chǎn)業(yè)放到了國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位，隨著住房市場(chǎng)的發(fā)展，住房銷售額也增長(zhǎng)巨大，如圖41所示，1997年我國(guó)住房銷售額為1800億元，而到了2007年這一數(shù)據(jù)為44萬億，十年的時(shí)間增長(zhǎng)了近25倍。圖4119902009年商品房銷售額房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)帶來的結(jié)果便是住房信貸業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，2005年3月，中國(guó)人民銀行牽頭，在發(fā)改委、勞動(dòng)社保部門的配合下，以國(guó)家開發(fā)銀行為試點(diǎn)，開始了住房抵押貸款證券化的試點(diǎn)工作，這次改革有著非常重要的意義，它標(biāo)志著國(guó)家將逐步放開個(gè)人住房抵押貸利率，給貸款發(fā)放者足夠的權(quán)力和責(zé)任，促進(jìn)銀行可以利率這個(gè)手段來防范資金的風(fēng)險(xiǎn)，正是因?yàn)榇伺e，房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)化、貨幣化程度逐漸提高。隨著政策的支持，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的迅猛增加，如表41所示，截止2009年底，個(gè)人住房貸款余額已經(jīng)達(dá)到44萬億元。個(gè)人住房貸款逐漸成為了商業(yè)銀行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的主體。表41我國(guó)個(gè)人住房信貸余額占比單位億元年份消費(fèi)信貸余額個(gè)人住房信貸個(gè)人住房貸款占比2001年6990559880092002年10669825877402003年157321178074882004年200001472773642005年220001600072732006年240001840076672007年327291990060802008年372122950079282009年55333440007952數(shù)據(jù)來源中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒43商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的顯現(xiàn)傳統(tǒng)的觀念認(rèn)為，住房貸款有房屋作為抵押，因此是一個(gè)比較安全的信貸產(chǎn)品。正是因?yàn)檫@種觀念的指引，我國(guó)的各大商業(yè)銀行為了擴(kuò)大住房信貸市場(chǎng)的份額，便開始了激烈的競(jìng)爭(zhēng)，而這種競(jìng)爭(zhēng)必然會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)者準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的降低，讓一些無資格或者沒有能力還款的消費(fèi)者進(jìn)入，形成了過多的次級(jí)貸款，導(dǎo)致了住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的增加。正如上文所說，隨著政策的支持，我國(guó)住房信貸市場(chǎng)不斷地完善，房地產(chǎn)因?yàn)槌蔀榱酥е萎a(chǎn)業(yè)而得到了迅猛的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展有著緊密的聯(lián)系，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)促進(jìn)了商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的迅猛發(fā)展。而個(gè)人貸款的發(fā)展是一把雙刃劍，一方面?zhèn)€人住房貸款的發(fā)展能夠幫助居民提高生活質(zhì)量水平，另一方面，個(gè)人住房信貸的快速發(fā)展，如果不加以限制，必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，增加了銀行的不良資產(chǎn)，導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)的增加。從2001年開始，我國(guó)的商品房的價(jià)格一路攀升，特別是北京、上海、廣州、深圳四大一線城市房?jī)r(jià)更是搞得離譜，表42給出了北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的房屋銷售價(jià)格，四大一線城市中有3個(gè)房?jī)r(jià)上萬。圖42是1990年到2009年20年間我國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，2005年之后價(jià)格增速明顯加快。表421999年2009年一線城市房屋銷售價(jià)格單位元年份北京上海廣州深圳2001年506238662002年47644134420052002003年47375118424058022004年50535855453767562005年67886842536675822006年82807196654893852007年1155383618673140502008年1241881959123126652009年1379912840935114615數(shù)據(jù)來源中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫，國(guó)研網(wǎng)數(shù)據(jù)庫圖421990年2009年全國(guó)房屋銷售價(jià)格數(shù)據(jù)來源中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫房屋價(jià)格的快速增長(zhǎng)導(dǎo)致了居民購房能力的下降，房屋價(jià)格的增速遠(yuǎn)高于居民的可支配收入，造成了我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比逐年攀升，房?jī)r(jià)收入比即是是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年可支配收入收入之比。通過房?jī)r(jià)收入比可以看出這個(gè)城市居民購買住宅的支付能力是提高了還是下降了。表43顯示了我國(guó)四大一線城市近幾年的房?jī)r(jià)收入比情況，2008年這四個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比都超過了10，遠(yuǎn)超過世界銀行規(guī)定的4到6倍的標(biāo)準(zhǔn)。表43四大一線城市房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)來源國(guó)研網(wǎng)數(shù)據(jù)庫居民購房壓力越來越大，還款的壓力同樣也越來越大，一旦遇上經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩，房?jī)r(jià)下跌或者居民收入的降低，銀行的住房貸款便會(huì)遇到很大的風(fēng)險(xiǎn)。雖然四大一線城市未能反應(yīng)全國(guó)的房?jī)r(jià)情況，但從中也能看出全國(guó)住房貸款支付能力的下降，貸款的風(fēng)險(xiǎn)正在積累。44本章小結(jié)本章介紹了我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的歷程，住房信貸業(yè)務(wù)在住房信貸改革之后，發(fā)生了飛速的增長(zhǎng)，商業(yè)銀行住房信貸風(fēng)險(xiǎn)逐漸增大。本章通過介紹商業(yè)銀行在各個(gè)時(shí)間段住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展，輔以大量的數(shù)據(jù)顯示出各個(gè)時(shí)間段住房信貸業(yè)務(wù)的狀況，得出2005年之后，我國(guó)個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)開始增長(zhǎng)，同時(shí)住房信貸風(fēng)險(xiǎn)也是在此時(shí)積累。年份北京上海廣州深圳2004年9116946916522005年11439358399832006年13551555126715762007年15652065144317762008年1793232715081938第五章我國(guó)商業(yè)銀行住房信貸風(fēng)險(xiǎn)控制策略51完善個(gè)人征信體系信用風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)人住房抵押貸款中最主要的風(fēng)險(xiǎn)，而其產(chǎn)生的主要原因是商業(yè)銀行對(duì)借款人的整個(gè)信用狀況無法全面的了解，因此想要減少信用風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，就必須建立一個(gè)完整有效地個(gè)人信用體系。目前，我國(guó)的征信系統(tǒng)是由中央銀行建立的“個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫”信用庫中記錄了包含個(gè)人和企業(yè)在內(nèi)的信用報(bào)告。信用庫主要用于商業(yè)銀行個(gè)人抵押貸款和擔(dān)保貸款。實(shí)踐證明在有了征信制度以后，商業(yè)銀行的抵押擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)又了很大的降低。但目前來看，商業(yè)銀行利用個(gè)人征信系統(tǒng)防范個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)還有很大程度的限制，因此必須要對(duì)個(gè)人征信體制進(jìn)行完善，以保證商業(yè)銀行有效地運(yùn)用其發(fā)揮降低個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)的作用25。首先要保證每個(gè)商業(yè)銀行和信用社所掌握的真實(shí)的個(gè)人信貸記錄都能入庫，在我國(guó)一些偏遠(yuǎn)或者金融市場(chǎng)不夠成熟的地方，商業(yè)銀行同樣掌握著一些真實(shí)信貸記錄，但因?yàn)橐恍┰?，中央銀行未能將這些信息收入個(gè)人征信系統(tǒng)中，造成一些騙貸的現(xiàn)象。另外現(xiàn)在中央銀行個(gè)人征信數(shù)據(jù)庫的更新時(shí)通過商業(yè)銀行報(bào)送的客戶信息，但這些信息的更新不及時(shí)，而且經(jīng)常出現(xiàn)錯(cuò)誤，導(dǎo)致信息部完整其實(shí)，個(gè)人征信系統(tǒng)的數(shù)據(jù)僅僅只限于我國(guó)的商業(yè)銀行，而一些非政府機(jī)構(gòu)部門卻沒有，導(dǎo)致信息不夠完整。而且個(gè)人征信體系建立至今，還沒有形成一套完整的法律體系給予保障，并規(guī)范整個(gè)征信行業(yè)的健康發(fā)展。當(dāng)然還有一些比如宣傳力度不夠等不完善的地方。政府要采取積極地措施培育征信市場(chǎng)，發(fā)揮征信在市場(chǎng)運(yùn)行中的作用，為商業(yè)銀行等各個(gè)機(jī)構(gòu)提供一個(gè)良好的信貸環(huán)境。52加快推進(jìn)住房抵押貸款證券化住房抵押貸款證券化是商業(yè)銀行向消費(fèi)者發(fā)行住宅抵押貸款，再由專門的機(jī)構(gòu)向商業(yè)銀行購買這些住宅抵押貸款的債權(quán)，經(jīng)包裝上市，出售給商業(yè)銀行、證券投資機(jī)構(gòu)和個(gè)人，并由此形成抵押貸款的流通市場(chǎng)26。521商業(yè)銀行推行住房抵押貸款證券化的效益分析271住房抵押貸款證券化有利于增強(qiáng)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款證券化通過使缺乏流動(dòng)性的資產(chǎn)組合起來變現(xiàn)和出售，有利于增強(qiáng)商業(yè)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性和更加有效地分散商業(yè)銀行貸款的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款證券化可以在一定程度上降低商業(yè)銀行短期存款負(fù)債與長(zhǎng)期貸款資產(chǎn)期限不匹配的風(fēng)險(xiǎn)，協(xié)調(diào)商業(yè)銀行盈利性、流動(dòng)性和安全性之間的矛盾，從而降低商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款證券化還可以促進(jìn)銀行更多的采取證券化方式融資，使原本由持有住房抵押貸款的商業(yè)銀行單獨(dú)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，如利率風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)得以有效分散和轉(zhuǎn)移，由證券化資產(chǎn)的發(fā)起人和資產(chǎn)證券化證券的投資者共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，避免了風(fēng)險(xiǎn)的過于集中，有利于商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的降低。2降低融資成本，改善銀行的資本結(jié)構(gòu)住房抵押貸款證券化是銀行作為資金需求方將缺乏流動(dòng)性、但可產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的住房抵押貸款組合轉(zhuǎn)讓給SPV，SPV以這些資產(chǎn)為支撐發(fā)行證券、融通資金。住房抵押貸款證券化采用風(fēng)險(xiǎn)隔離技術(shù)，輔以信用增級(jí)，大大提高了所發(fā)行證券的信用等級(jí)，降低了銀行融資的成本。此外，銀行是以銷售的方式轉(zhuǎn)移住房抵押貸款，證券化籌得的資金不屬于存款，無須繳納存款準(zhǔn)備金，也降低了銀行的融資成本。住房抵押貸款證券化擴(kuò)大了銀行信貸資金來源，有利于住房抵押貸款及其他消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展。同時(shí)，通過證券化，銀行持有的長(zhǎng)期資產(chǎn)可以提前變現(xiàn)，長(zhǎng)期資產(chǎn)和短期負(fù)債期限不匹配的問題得以解決，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)得以改善。3提高了銀行的資本充足率我國(guó)加入WTO后，銀行也成為國(guó)際金融市場(chǎng)的一份子，巴賽爾協(xié)議中對(duì)銀行充足率的規(guī)定也要嚴(yán)格遵守，而我國(guó)國(guó)有銀行目前資本充足率普遍不足。住房抵押貸款證券化屬于表外融資，銀行通過真實(shí)銷售而非擔(dān)保融資的形式，將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)負(fù)債表外，減少了風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，可以釋放原先支持這部分資產(chǎn)所需的資本金，提高資本充足率。522我國(guó)住房抵押貸款證券化的實(shí)際運(yùn)作資產(chǎn)證券化在我國(guó)尚處于嘗試過程，處于零星個(gè)案為主的幼稚階段，因此我國(guó)住房抵押貸款證券化的運(yùn)作在模式選擇上應(yīng)有別于發(fā)達(dá)國(guó)家。對(duì)于我國(guó)住房抵押貸款證券化的選擇應(yīng)該從以下考慮（1）應(yīng)建立政府主導(dǎo)型的住房抵押貸款證券化市場(chǎng)28。住房抵押貸款證券化是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及經(jīng)濟(jì)、金融、法律、會(huì)計(jì)和稅務(wù)等各部門，依靠任何單個(gè)主體都無法完成住房抵押貸款證券化的有效運(yùn)作，而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制尚不完善的我國(guó)，政府的支持和推動(dòng)就更為重要，因此發(fā)展我國(guó)住房抵押貸款證券化采取政府主導(dǎo)型更合適。首先政府有關(guān)部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)管工作，同時(shí)由職能部門參照國(guó)際慣例和我國(guó)國(guó)情制定相關(guān)法律法規(guī)，內(nèi)容包括市場(chǎng)準(zhǔn)入、市場(chǎng)退出、經(jīng)營(yíng)范圍、業(yè)務(wù)品種和風(fēng)險(xiǎn)控制等職責(zé)與權(quán)利，然后根據(jù)國(guó)際慣例成立有政府背景的擔(dān)保機(jī)構(gòu)為住房抵押貸款證券化運(yùn)作提供擔(dān)保。強(qiáng)有力的政府力量將有助于體制變遷的完成。（2）通過跨國(guó)運(yùn)作以達(dá)到效用最大化。鑒于我國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法律框架、信用基礎(chǔ)和中介機(jī)構(gòu)等諸多因素暫時(shí)無法支持住房抵押貸款證券化在我國(guó)大規(guī)模的推進(jìn)，因此初期采用住房抵押貸款證券化的跨國(guó)運(yùn)作模式可能更符合中國(guó)國(guó)情。（3）宜采用先試點(diǎn)，然后逐步推行的形式。我國(guó)住房信貸市場(chǎng)本身就不均衡，在北京、上海等沿海大城市中，住房信貸業(yè)務(wù)比較發(fā)達(dá)，但是在中西部，由于經(jīng)濟(jì)的限制，住房信貸市場(chǎng)基本剛剛起步階段。因此在推進(jìn)住房抵押貸款證券化時(shí)，可現(xiàn)在急需要推行的大城市中試點(diǎn)，等時(shí)機(jī)成熟后，再在全國(guó)范圍內(nèi)推行，這樣大城市的成熟經(jīng)驗(yàn)可以知道信貸市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的地方，以免出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩。53加強(qiáng)商業(yè)銀行自我監(jiān)督管理的能力1加強(qiáng)貸前調(diào)查，把握好住房貸款的發(fā)放。貸前調(diào)查是銀行防范貸款風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，深入細(xì)致的貸前調(diào)查能夠?qū)y行的風(fēng)險(xiǎn)控制到最低限度。我國(guó)的征信體系雖然已建設(shè)完成，但剛剛運(yùn)行勢(shì)必會(huì)有很多不足的地方，信貸人員除了要參考個(gè)人征信體系中的報(bào)告外，還要認(rèn)真的審查借款人的各方面資料，以保證其還款能力和還款意愿29。在對(duì)開發(fā)商進(jìn)行審核時(shí)，信貸人員嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)、財(cái)務(wù)信用狀況等材料，準(zhǔn)確掌握借款人的資產(chǎn)負(fù)債和信用狀況，遏制假按揭和重復(fù)按揭、多頭按揭等現(xiàn)象。2規(guī)范貸款時(shí)審查制度因?yàn)樽》抠J款高風(fēng)險(xiǎn)、低收益的一些特性，商業(yè)銀行在審查時(shí)往往并非很嚴(yán)格，給予很多人和機(jī)構(gòu)以可乘之機(jī)，帶來了較大的信用風(fēng)險(xiǎn)，因此貸時(shí)審查是相當(dāng)重要的。在貸款的審查時(shí)，首先要嚴(yán)格按照銀行規(guī)定的程序辦理，嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)抵押物房屋的進(jìn)行評(píng)估、登記等手續(xù)。對(duì)已經(jīng)發(fā)放的貸款還要進(jìn)行復(fù)查，信貸人員若發(fā)現(xiàn)可能危及到貸款回收的漏洞，應(yīng)及時(shí)采取補(bǔ)救。另外，要提高信貸人員的業(yè)務(wù)水平，經(jīng)常去信貸人員進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，不斷將高素質(zhì)的信貸員充實(shí)到信貸業(yè)務(wù)中。不能因?yàn)闃I(yè)務(wù)的發(fā)展而忽略信貸人員進(jìn)入門檻，忽略風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然也不能因?yàn)槠娴淖非蟮惋L(fēng)險(xiǎn)而丟失自己的市場(chǎng)份額。3完善貸后管理和銀行內(nèi)控機(jī)制，努力化解貸款風(fēng)險(xiǎn)。貸后管理應(yīng)從跟蹤、監(jiān)控入手，建立一套消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)貸款后的定期或不定期的跟蹤監(jiān)控，掌握借款人動(dòng)態(tài)。一旦出現(xiàn)貸款逾期還款，信貸人員要及時(shí)催收并查明原因，根據(jù)各種不同的原因，信貸人員要及時(shí)采取