棚戶區(qū)改造龍江縣金帝雅閣二期工程開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告大興安嶺地區(qū)工程咨詢中心二一一年六月項(xiàng)目名稱黑龍江省龍江縣景星鎮(zhèn)道路建設(shè)編制單位大興安嶺地區(qū)工程咨詢中心負(fù)責(zé)人張乃用參編人員曲錦峰張衛(wèi)東張會(huì)文黃巖飛崔巖郭麗徐冠英趙文秀田九香目錄第一章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況111項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制的依據(jù)112項(xiàng)目申報(bào)單位概況213項(xiàng)目概況3131項(xiàng)目名稱3132項(xiàng)目負(fù)責(zé)人3133項(xiàng)目建設(shè)的背景414擬建項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn)1215主要建設(shè)條件1216項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和主要建設(shè)內(nèi)容13161項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模13162主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1317產(chǎn)品和工程技術(shù)方案14171建筑方案14172結(jié)構(gòu)方案17173公用工程1918主要設(shè)備選型2619配套工程27110項(xiàng)目建設(shè)期限27111總投資估算及資金來源281111投資范圍281112編制依據(jù)281113編制方法31第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析3321發(fā)展規(guī)劃分析33211國(guó)家國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃符合性分析33212黑龍江省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃符合性分析35213龍江縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃符合性分析3622產(chǎn)業(yè)政策分析37221國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策分析37222房地產(chǎn)業(yè)政策分析3823行業(yè)準(zhǔn)入分析42第三章資源綜合利用分析4631資源開發(fā)方案4632資源利用方案4633資源節(jié)約措施46第四章節(jié)能方案分析4941用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范4942能耗狀況和能耗指標(biāo)分析50421項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)狀況分析51422能源消耗種類和數(shù)量分析5143節(jié)能措施和節(jié)能效果分析54431節(jié)能措施54432節(jié)能效果分析61第五章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析6251項(xiàng)目選址及用地方案6252土地利用合理性分析6253征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案63第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析6461環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀65611自然條件65612生態(tài)環(huán)境條件6662生態(tài)環(huán)境影響分析6763生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施68631環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及排放標(biāo)準(zhǔn)68632主要污染源、污染物及防治措施6864地質(zhì)災(zāi)害影響分析7065特殊環(huán)境影響分析70第七章經(jīng)濟(jì)影響分析7171經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益或費(fèi)用效果分析7272行業(yè)影響分析7373區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析7374宏觀經(jīng)濟(jì)影響分析74第八章社會(huì)影響分析7581社會(huì)影響效果分析75811項(xiàng)目社會(huì)影響分析75812項(xiàng)目社會(huì)效益分析7682社會(huì)適應(yīng)性分析76821對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展政策的適應(yīng)性77822項(xiàng)目承擔(dān)機(jī)構(gòu)的適應(yīng)性7783社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析77831市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策78832經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策78833建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策79834財(cái)務(wù)與金融風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策79835外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)80836其它風(fēng)險(xiǎn)81第九章項(xiàng)目招標(biāo)方案8291項(xiàng)目單位基本情況8292建設(shè)項(xiàng)目基本情況82921項(xiàng)目名稱82922項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、主要建設(shè)內(nèi)容83923新技術(shù)、新材料、新工藝的應(yīng)用83924建設(shè)地點(diǎn)和期限83925總投資及資金來源83926項(xiàng)目承辦單位8393具體招標(biāo)范圍8494招標(biāo)組織形式8495招標(biāo)方式8496其他內(nèi)容84附表表格1棚戶區(qū)改造龍江縣金帝雅閣二期工程開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目總投資估算表86表格2棚戶區(qū)改造龍江縣金帝雅閣二期工程開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用計(jì)算表87表格3棚戶區(qū)改造龍江縣金帝雅閣二期開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目銷售收入表89表格4棚戶區(qū)改造龍江縣金帝雅閣二期開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)稅金及附加表90表格5棚戶區(qū)改造龍江縣金帝雅閣二期工程開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目損益表91附件1、龍江鑫寶源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照2、龍江鑫寶源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書3、建設(shè)項(xiàng)目修祥規(guī)劃總平面圖4、龍江鑫寶源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同5、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響登記表6、資金證明7、龍江縣棚戶區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組第1次會(huì)議記錄8、龍江縣城市棚戶區(qū)改造實(shí)施方案（試行）的通知（龍辦發(fā)200819號(hào)）第一章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況11項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制的依據(jù)1、中華人民共和國(guó)行政許可法2、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法3、中華人民共和國(guó)土地管理法4、中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法5、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例6、黑龍江省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定實(shí)施細(xì)則修訂7、國(guó)務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定國(guó)發(fā)200420號(hào)8、企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)暫行辦法國(guó)家發(fā)改委令2004年第19號(hào)9、黑龍江省非政府性投資項(xiàng)目核準(zhǔn)辦法省政府令2004年第4號(hào)10、黑龍江省政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄2004年本黑發(fā)改投資200650號(hào)11、國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告通用文本的通知發(fā)改投資20071169號(hào)12、關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)的通知國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部投資20061325號(hào)（包括關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的若干規(guī)定、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)）13、國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知（國(guó)發(fā)201010號(hào)）14、國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知（國(guó)土資發(fā)201034號(hào)）15、國(guó)土資源部住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知（國(guó)土資發(fā)2010151號(hào)）16、國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知（國(guó)辦發(fā)20111號(hào)）17、項(xiàng)目開發(fā)單位提供的有關(guān)技術(shù)資料12項(xiàng)目申報(bào)單位概況棚戶區(qū)改造龍江縣金帝雅閣二期工程開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，是由龍江鑫寶源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)建設(shè)的。龍江鑫寶源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司住所在齊齊哈爾市龍江縣龍江鎮(zhèn)安衛(wèi)街安衛(wèi)綜合樓1號(hào)樓101室，主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)。公司的前身是齊齊哈爾市華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司龍江分公司，于2008年7月改名為龍江鑫寶源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。自2004年成立，即開始從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，已經(jīng)經(jīng)營(yíng)了5年。企業(yè)注冊(cè)資本2000萬元，資產(chǎn)總額2000萬元，其中固定資產(chǎn)500萬元，流動(dòng)資金1500萬元。龍江鑫寶源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司是國(guó)家三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主要投資項(xiàng)目有龍江縣北市場(chǎng)綜合樓、龍江縣凱達(dá)綜合樓、龍江縣安衛(wèi)綜合樓綜合樓和棚戶區(qū)改造龍江縣金帝雅閣一期工程等房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目4項(xiàng)，總建筑面積35600平方米，完成投資6230萬元,上繳利稅630萬元，工程質(zhì)量合格率達(dá)到100，2004年至2010年連續(xù)6年工程優(yōu)良品率達(dá)30?，F(xiàn)在企業(yè)年開發(fā)建設(shè)能力為10萬平方米。龍江鑫寶源房地產(chǎn)有限公司現(xiàn)有職工30人，有專業(yè)技術(shù)人員10人，其中房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員8名，專職會(huì)計(jì)人員1名，專職統(tǒng)計(jì)人員1名。龍江鑫寶源房地產(chǎn)有限公司宗旨客戶至上，崇尚誠(chéng)信，團(tuán)隊(duì)協(xié)作，精益求精，誠(chéng)信服務(wù)，推行用戶滿意理念。公司經(jīng)營(yíng)理念追求完美，創(chuàng)新無限；引導(dǎo)員工樹立用戶滿意，建立以客戶為中心的服務(wù)體系。13項(xiàng)目概況131項(xiàng)目名稱棚戶區(qū)改造龍江縣金帝雅閣二期工程開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目132項(xiàng)目負(fù)責(zé)人吳玉凱133項(xiàng)目建設(shè)的背景房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，素有永遠(yuǎn)的朝陽產(chǎn)業(yè)之稱，其關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，在推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面起到了積極的作用，是擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)途徑、促進(jìn)投資和消費(fèi)的多用利器。隨著改革開放的不斷深入，尤其是我國(guó)加入WTO以后，經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，城鎮(zhèn)化速度加快，帶來了房地產(chǎn)需求的持續(xù)增長(zhǎng)，此外，住宅貨幣化、城市拆遷及外來人口的增加，都成為住宅需求旺盛的有力支撐點(diǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)?；?、品牌化、規(guī)范運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場(chǎng)細(xì)分轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場(chǎng)和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變。總的看來，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷一個(gè)“價(jià)值回歸、利潤(rùn)回歸”的過程，呈現(xiàn)出一個(gè)健康、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展的良好趨勢(shì)。1998年以來，各地區(qū)、各部門認(rèn)真落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的決策部署，做了大量工作。城鎮(zhèn)住房制度改革取得重大進(jìn)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系基本建立，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、推進(jìn)城鎮(zhèn)化、改善人民生活等，都發(fā)揮了重要作用。近幾年來，國(guó)家把房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控作為加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容，采取了一系列措施。嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸和土地管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例，控制城市拆遷規(guī)模。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控取得了積極成效，房地產(chǎn)開發(fā)投資、信貸和土地供應(yīng)過快增長(zhǎng)的勢(shì)頭得到有效控制。在看到調(diào)控取得了一定成績(jī)的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)清醒地看到，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題還十分突出。主要表現(xiàn)是1331房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及當(dāng)前主要問題一是市場(chǎng)需求偏大，供求矛盾突出。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況，已由前些年的需求不足，轉(zhuǎn)變?yōu)殡A段性、結(jié)構(gòu)性需求過度擴(kuò)張。一些地方拆遷規(guī)模反彈，帶來被動(dòng)性住房需求上升，加劇了供求矛盾。二是市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。商品房市場(chǎng)中，非住宅開發(fā)比例偏大，空置面積上升。商品住宅中，中低價(jià)位、中小套型住宅供應(yīng)比例偏低。針對(duì)上以問題，國(guó)家采取了一系列的宏觀調(diào)控政策，從2005年“國(guó)八條”算起，到后來的“國(guó)六條”、限制外資政策、增加個(gè)人所得稅、增加二手房交易營(yíng)業(yè)稅、發(fā)行國(guó)債、調(diào)低利息稅、歷次加息以及提高存款準(zhǔn)備金率到多部門聯(lián)手嚴(yán)查、加強(qiáng)住房保障，再到2007年央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)的房貸新政、招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定國(guó)土資源部令2007年第39號(hào)、國(guó)土資源部關(guān)于認(rèn)真貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知（國(guó)土資發(fā)2007236號(hào)），兩年多時(shí)間，調(diào)控政策出臺(tái)之密集、數(shù)量之多、時(shí)間持續(xù)之長(zhǎng)、措施之嚴(yán)厲，在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上實(shí)屬罕見。1332房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)（1）宏觀調(diào)控得到落實(shí)執(zhí)行。宏觀調(diào)控將進(jìn)一步深化，并得到落實(shí)執(zhí)行，疊加效應(yīng)將日益顯現(xiàn)。房地產(chǎn)熱將降溫，投資將有所回落，開工項(xiàng)目也將適量減少。但由于持續(xù)很久的房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮使得市場(chǎng)的前行仍具有相當(dāng)?shù)膽T性，不少地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展投資機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商未完工項(xiàng)目的繼續(xù)，使得各地市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域增多。國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人就39號(hào)令土地供應(yīng)調(diào)控的相關(guān)政策向記者做進(jìn)一步解讀時(shí)表示，國(guó)土資源部強(qiáng)調(diào)要保障住房供應(yīng)量，首先是重點(diǎn)保證住宅用地需求，特別是要優(yōu)先安排低收入家庭住房用地的供應(yīng)。其中規(guī)定，必須單獨(dú)列出城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地不得低于申報(bào)住宅用地的70。不符合該要求的，不得批準(zhǔn)用地。要優(yōu)先安排、供應(yīng)列入年度供地計(jì)劃的廉租住房用地和經(jīng)濟(jì)適用住房用地。毫無疑問的是，隨著宏觀調(diào)控的落實(shí)，城市房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將更科學(xué)化、合理化90/70新政的影響將逐步體現(xiàn)，90平米以上房型將繼續(xù)向節(jié)約面積發(fā)展。同時(shí)，另一方面，政府將進(jìn)一步落實(shí)宏觀調(diào)控政策和住房保障制度，不斷完善市場(chǎng)體系，以政策和需求為導(dǎo)向，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展二級(jí)市場(chǎng)。并加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)秩序進(jìn)行規(guī)范和整頓，維護(hù)市場(chǎng)健康運(yùn)行。（2）保障性住房開發(fā)規(guī)模增加。住房保障政策將進(jìn)一步落實(shí)，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)、投資、資金、項(xiàng)目開工及產(chǎn)品供應(yīng)的相對(duì)比例將增加。另一方面，由于預(yù)期改變，投資（投機(jī)）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費(fèi)者變得相對(duì)理性。房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)進(jìn)一步觀望，進(jìn)而出現(xiàn)持幣待購、惜購等現(xiàn)象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。高度賣方市場(chǎng)將逐步被扭轉(zhuǎn)，甚至可能轉(zhuǎn)化為買方市場(chǎng)或相對(duì)均衡市場(chǎng)。同時(shí)政府將擴(kuò)大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應(yīng)，拿地競(jìng)爭(zhēng)激化，大地塊土地供應(yīng)模式可能被相對(duì)改變。政府一方面嚴(yán)格控制高端市場(chǎng)的發(fā)展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調(diào)整結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定市場(chǎng)，符合“90/70”政策的小戶型、低總價(jià)房屋產(chǎn)品供應(yīng)將增加。在開發(fā)規(guī)模方面，將導(dǎo)致部分原本新立項(xiàng)、新投資的非保障性住房開發(fā)規(guī)模下降。同時(shí)，受宏觀調(diào)控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開發(fā)規(guī)模將增加。一些原本計(jì)劃安排布局的大盤，可能分細(xì)或把多期并攏來開發(fā)。項(xiàng)目開發(fā)和上市速度將加快，一般較難再現(xiàn)大規(guī)模、大面積的捂盤、囤房、惜售現(xiàn)象。房?jī)r(jià)整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，別墅價(jià)格相對(duì)剛性但需求相對(duì)不足，大戶型、商住兩用房、商業(yè)地產(chǎn)房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔住宅、二手房的房?jī)r(jià)將可能較大幅度下降。因此，房地產(chǎn)行業(yè)可能從“暴利時(shí)代”轉(zhuǎn)入“微利時(shí)代”或“常利時(shí)代”，暴利時(shí)代逐漸遠(yuǎn)去甚至走向終結(jié)。（3）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。房地產(chǎn)企業(yè)并購多發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)洗牌加劇的現(xiàn)象將不斷增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈化，外資（或外資背景）開發(fā)商、投資者（含基金）將加大力度、加快速度進(jìn)入市場(chǎng)或擴(kuò)張。在運(yùn)作方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將更重視以品牌、服務(wù)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)品牌化、企業(yè)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)化、項(xiàng)目開發(fā)規(guī)?；厔?shì)將加強(qiáng)。從2007年11月1日開始生效的土地新政如果真能嚴(yán)格執(zhí)行，土地利用將強(qiáng)化向適度密度、空中發(fā)展的趨勢(shì)，一些地塊可能被劃大為小。地塊規(guī)模的縮小將成為今后土地出讓的一大趨勢(shì)，出現(xiàn)“地王”的比率相對(duì)要減少。同時(shí)，政府對(duì)市場(chǎng)秩序的監(jiān)管、整頓將加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)廣告執(zhí)法將加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)（含土地市場(chǎng)）將進(jìn)一步得到規(guī)范。在產(chǎn)品品質(zhì)與戶型設(shè)計(jì)方面，戶型適中、品質(zhì)較優(yōu)、設(shè)計(jì)合理、功能實(shí)用、環(huán)境較好、物業(yè)服務(wù)較好、祥和比較方便、配套較好、房?jī)r(jià)適當(dāng)、總價(jià)適當(dāng)?shù)钠放破髽I(yè)開發(fā)的中檔或中偏高檔產(chǎn)品將最受歡迎。不過，產(chǎn)品同質(zhì)化問題可能變得嚴(yán)重起來，而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，促使房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化包括應(yīng)用技術(shù)、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目策劃、營(yíng)銷推廣、經(jīng)營(yíng)理念等方面的創(chuàng)新。（4）市民消費(fèi)沖動(dòng)趨減。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的同時(shí)，消費(fèi)沖動(dòng)將有所趨減，進(jìn)而銷售速度減慢，銷售周期加長(zhǎng)，“銷控”地位下降，房地產(chǎn)營(yíng)銷回歸，企業(yè)將注重真正、有效的營(yíng)銷策劃與市場(chǎng)推廣。目前過分依靠“概念”、“銷控”吃飯、全面采取跟隨策略就能贏的局面，將逐步被打破。在不少城市，炒房回報(bào)預(yù)期并不高，房?jī)r(jià)持續(xù)高位增長(zhǎng)而支撐炒房獲得高回報(bào)預(yù)期的基礎(chǔ)不牢靠，異地投資客撤走雖還不足以構(gòu)成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的過大沖擊，但無疑對(duì)房?jī)r(jià)的變化構(gòu)成不少的沖擊。因?yàn)?，往?0的炒房者就可把整個(gè)城市市場(chǎng)的房?jī)r(jià)拉高，帶動(dòng)其他70的非炒房購房者追漲房?jī)r(jià)。同樣，一旦30的炒房者退出市場(chǎng)，甚至只要1020的異地投資客撤走，就可把整個(gè)城市市場(chǎng)的房?jī)r(jià)拉低，帶動(dòng)其他非炒房購房者追跌房?jī)r(jià)。而且，往往是，大部分消費(fèi)者看跌時(shí)，房?jī)r(jià)下跌的速度遠(yuǎn)要比上漲的速度快、幅度大、面要廣，更具有“傳染性”。因此，房市要當(dāng)心、提防階段性需求休克進(jìn)而購買休克的情況出現(xiàn)。同時(shí)，盡管市場(chǎng)總需求在一定程度上被抑制，但廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的需求依然較大。不過，由于一些未來需求和房?jī)r(jià)上漲空間已被透支，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期改變，市場(chǎng)觀望，保障性需求中的一部分仍可能在短期內(nèi)被抑制。別墅等高檔房需求在短期內(nèi)可能受挫，自住普通商品房、商住兩用房需求可能被較大地抑制。投資性尤其純投機(jī)性需求和商業(yè)地產(chǎn)、“升級(jí)換代”需求被抑制的成分最大。投資性高檔住宅銷售周期延長(zhǎng)，房主力圖盡快套現(xiàn)，異地投資客撤離等現(xiàn)象將有所增加。房?jī)r(jià)整體可能在一定程度上逐漸回落。相比而言，保障性住房和小戶型的房?jī)r(jià)變化幅度要相對(duì)較小些，別墅價(jià)格相對(duì)剛性但需求相對(duì)不足，大戶型、商住兩用房、商業(yè)地產(chǎn)房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔住宅、二手房的房?jī)r(jià)下降幅度可能相對(duì)較大些。（5）企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)加強(qiáng)。由于市場(chǎng)異變，競(jìng)爭(zhēng)加劇，再加上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本來普遍資產(chǎn)負(fù)債率偏高（多在70以上，有的高達(dá)90），這將促使房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，越來越注重向外資（或外資背景）的開發(fā)商學(xué)習(xí)既重視追求最大利潤(rùn)的贏利管理，又重視必要的風(fēng)險(xiǎn)控制。宏觀調(diào)控既要避免由投資過熱所可能導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)通脹，又避免產(chǎn)能過剩所可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)通縮。政府將盡力防止一些地方可能出現(xiàn)部分爛尾樓、房屋空置、甚至階段性供大于求的局面出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是良性的、健康的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該多著力于通過用心打造適應(yīng)不同消費(fèi)者需求的品質(zhì)樓盤，合理確定銷售價(jià)格，不期望太高的利潤(rùn)，為消費(fèi)者提供全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)異變。整體來看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體景氣指數(shù)不高，房產(chǎn)交易量局部下滑，但部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不降反增。這一方面與我國(guó)人口基數(shù)較大，城市人均居住面積水平低下，人們改善居住環(huán)境欲望強(qiáng)烈有關(guān)；另一方面主要受我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，人們收入水平不斷增長(zhǎng)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展日益協(xié)調(diào)等宏觀經(jīng)濟(jì)影響，人們對(duì)未來充滿樂觀預(yù)期，購房需求增加。而且反觀我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)20年的發(fā)展歷史，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直比較活躍。1333擬建項(xiàng)目的建設(shè)背景為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的決策部署，加大保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知（國(guó)辦發(fā)20111號(hào)）2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。各地要繼續(xù)增加土地有效供應(yīng)，進(jìn)一步加大普通住房建設(shè)力度；繼續(xù)完善嚴(yán)格的差別化住房信貸和稅收政策，進(jìn)一步有效遏制投機(jī)投資性購房；加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，逐步完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；繼續(xù)做好住房保障工作，全面落實(shí)好年內(nèi)開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房的目標(biāo)任務(wù)。在此背景下，龍江鑫寶源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)建設(shè)棚戶區(qū)改造龍江縣金帝雅閣二期工程。該公司將根據(jù)龍江縣城市棚戶區(qū)改造實(shí)施方案（試行）的通知（龍辦發(fā)200819號(hào)）的要求，利用2011年8月2012年8月的1年時(shí)間進(jìn)行建設(shè)；棚戶區(qū)改造龍江縣金帝雅閣二期工程開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，是龍江縣人民政府為了加快龍江鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設(shè)和棚戶區(qū)改造步伐，改善廣大居民的居住和生活條件，繁榮中心城區(qū)的經(jīng)濟(jì)，加大城鎮(zhèn)化建設(shè)力度，引進(jìn)龍江鑫寶源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)建設(shè)的集住宅與商服于一體的綜合住宅樓。該綜合住宅樓的建設(shè)是繁榮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，該綜合住宅樓的建設(shè)是美化城市的需要開發(fā)建設(shè)該綜合住宅樓，不但在建筑水平上得到提高，而且在建筑風(fēng)格上有所創(chuàng)新，與周邊的其它建筑構(gòu)成龍江鎮(zhèn)一道靚麗的風(fēng)景線；該綜合住宅樓的建設(shè)對(duì)提高龍江鎮(zhèn)居民的生活水平，改善人們居住條件，滿足住戶商品物質(zhì)需要，提高龍江鎮(zhèn)城鎮(zhèn)品位，具有重大的意義。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)是非常必要的。14擬建項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn)棚戶區(qū)改造龍江縣金帝雅閣二期工程項(xiàng)目建在龍江鎮(zhèn)正陽路與安衛(wèi)街西南交角處的地段上，地理位置優(yōu)越，交通便利。15主要建設(shè)條件1、道路該項(xiàng)目位于龍江鎮(zhèn)正陽路西側(cè)，道路暢通，交通方便。2、給水項(xiàng)目建成后由市政供水管網(wǎng)供應(yīng)，目前龍江鎮(zhèn)正陽路已有自來水管網(wǎng)，可就近接入,供水水源有保證。3、排水采用雨污分流體制，污水直接進(jìn)入市政排水管道，排水渠道暢通，雨水經(jīng)集水井收集后排入市政雨水管道。4、供電待項(xiàng)目建成后，由龍江縣供電局供應(yīng)。因此，該項(xiàng)目供電有保障。5、供熱采用集中供暖，由陽光熱力公司統(tǒng)一供應(yīng)，能夠保障采暖要求。6、通訊辦公用電話和寬帶網(wǎng)絡(luò)由通信公司預(yù)留口接入。16項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和主要建設(shè)內(nèi)容161項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模棚戶區(qū)改造龍江縣金帝雅閣二期工程項(xiàng)目總占地面積688平方米，其中建筑占地面積586平方米。建設(shè)1棟17層高層住宅綜合樓，總建筑面積8940平方米，其中住宅7768平方米，商服1172平方米。建筑密度852，容積率13。162主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注1總占地面積平方米688建筑占地面積平方米586綠地面積平方米2總建筑面積平方米8940住宅平方米7768商服平方米11723住宅總戶數(shù)戶1144總居住人口人3425建筑密度8526容積率137綠化率890平米以下住宅7017產(chǎn)品和工程技術(shù)方案171建筑方案1711設(shè)計(jì)依據(jù)A、民用建筑設(shè)計(jì)通則GB503522005B、住宅設(shè)計(jì)規(guī)范GB500961999（2003版）C、屋面工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范GB502072002D、城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ502001J1142001E、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范GB5018093F、住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范GB5036820051712設(shè)計(jì)要求根據(jù)黑龍江省龍江縣龍江鎮(zhèn)總體規(guī)劃、龍江縣龍江鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造規(guī)劃和龍江縣土地利用總體規(guī)劃，本著合理利用土地和空間，節(jié)約建筑能耗，追求社會(huì)綜合效益，環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)。A、綜合樓建筑抗震設(shè)防類別丙類。B、設(shè)計(jì)使用年限50年。C、耐火等級(jí)二級(jí)。D、抗震設(shè)防烈度為8度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為02G。E、使用功能節(jié)能型住宅綜合樓。3建筑設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)理念該項(xiàng)目規(guī)劃以尊重自然環(huán)境，調(diào)整生態(tài)結(jié)構(gòu)，建設(shè)性地維護(hù)自然生態(tài)為基本出發(fā)點(diǎn)；合理利用土地，確定合理的開發(fā)規(guī)模和層次，完善交通，水電等配套設(shè)施，滿足居民的衣、食、行、游等活動(dòng)需要；對(duì)綜合樓的經(jīng)營(yíng)管理、環(huán)境形象設(shè)計(jì)等均予以考慮。規(guī)劃設(shè)計(jì)在戶型設(shè)計(jì)上，充分考慮和結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民生活習(xí)慣，設(shè)計(jì)建造經(jīng)濟(jì)、功能適用的住宅體系。針對(duì)各單體戶型，應(yīng)用人類行為學(xué)和人體尺度研究的最新成果對(duì)其一一加以細(xì)致推敲，從每一處細(xì)節(jié)對(duì)戶型進(jìn)行完善，力求經(jīng)典、更完美，無論從平面布局還是立面風(fēng)格的處理上都結(jié)合節(jié)能做了考慮。根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整住房結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的文件精神，套型建筑面積90平方米以下住房面積比例占全部建筑面積的70以上。棚戶區(qū)改造龍江縣金帝雅閣二期工程的開發(fā)建設(shè)追求以人為本，在綜合住宅樓的設(shè)計(jì)上針對(duì)地處繁華的街區(qū)，建設(shè)17層的高層樓房，建筑設(shè)計(jì)12層商服層高大于42米，住宅層高29米。根據(jù)國(guó)家對(duì)開發(fā)建筑住宅樓的要求，要考慮到90平方米以下住房的設(shè)計(jì)要求，就需要在戶型的設(shè)計(jì)上進(jìn)行改進(jìn)，對(duì)樓框12層商服樓框?qū)?8米，3層住宅樓框?qū)?8米，417層住宅樓框?qū)?5米，既合理布局了房間，又達(dá)到了小型化戶型的合理安排。棚戶區(qū)改造龍江縣金帝雅閣二期工程集商貿(mào)、居住為一體，全新造景的建筑，加之營(yíng)造生態(tài)園林造景，融使用性和審美性及舒適性于一身。在建筑風(fēng)格上以雅致、簡(jiǎn)潔為基調(diào)，在立面設(shè)計(jì)上以現(xiàn)代建筑的比例，線條結(jié)合現(xiàn)代的材料和工藝，經(jīng)提煉融合，生成一種不但人文味濃，且現(xiàn)代感強(qiáng)的立面風(fēng)格。綜合樓的整體環(huán)境特征體現(xiàn)出現(xiàn)代特征。建筑風(fēng)格以簡(jiǎn)約為主，但決不簡(jiǎn)單，使建筑與景觀融為一體，成為城市中一種特有的景觀形態(tài)，構(gòu)成一幅美麗的居民畫卷。綜合樓主軸線將各主要景觀節(jié)點(diǎn)串聯(lián)起來，形成一個(gè)有序變化的空間序列。綜合樓內(nèi)綠化景觀采用中間大面積綠化，硬質(zhì)景觀和綠化景觀相互配合，為綜合樓創(chuàng)造一個(gè)和諧綠色的生態(tài)居住環(huán)境，并形成和諧的綠化景觀。植物采用自然式與規(guī)則式相結(jié)合的配植方式，喬木與灌木以及草本相搭配，落葉植物與常綠植物相結(jié)合，使其發(fā)揮最大的生態(tài)效益。樹種的選擇以鄉(xiāng)土樹種為主，同時(shí)選擇可以觀形、觀色、觀花、觀葉的樹種，置以季節(jié)性的灌木和草本植物，形成四季長(zhǎng)綠、四季有花的景觀。利用植物的高低塑造景觀輪廓線，以喬木的樹冠勾勒景觀線條，以灌木、草本的配置創(chuàng)造景觀，以達(dá)到規(guī)劃設(shè)計(jì)的整體藝術(shù)效果。172結(jié)構(gòu)方案1721設(shè)計(jì)依據(jù)A、建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范GB243192001B、砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GB243132001C、混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GB2431102002D、建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范GB2431112001E、建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)GB502232004F、全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施1722結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)主體結(jié)構(gòu)12層采用框架結(jié)構(gòu)，317層采用剪力墻結(jié)構(gòu)，外貼本版保溫；屋面板及樓面板均為現(xiàn)澆鋼筋混凝土板。外墻刷外墻涂料。在樓房屋頂?shù)姆浪O(shè)計(jì)上，樓房屋頂?shù)姆浪捎脟?guó)家規(guī)定的樓房防水要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。在住宅樓道單元門和住戶防盜門的設(shè)計(jì)上，按照消防部門的規(guī)定單元門和住宅進(jìn)戶門安裝防火型防盜門等。要采用智能化管理模式，樓房各種門口安放紅外線電子監(jiān)控系統(tǒng)，單元門安裝可視電話對(duì)講系統(tǒng)，達(dá)到監(jiān)防連動(dòng)，安全可靠。設(shè)計(jì)商服進(jìn)戶門為白鋼門，窗戶為三玻塑窗。地下室結(jié)合基礎(chǔ)型式設(shè)鋼筋混凝土底板，外圍周圈設(shè)鋼筋混凝土側(cè)壁，均采用抗?jié)B混凝土。1723基礎(chǔ)本項(xiàng)目基礎(chǔ)采用灌注樁基礎(chǔ)。1724抗震構(gòu)造措施本項(xiàng)目所有建筑物抗震構(gòu)造均嚴(yán)格按建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500112001）及建筑物抗震構(gòu)造詳圖（03G3291、04G3293）中有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。1725當(dāng)?shù)夭牧霞笆┕で闆r齊齊哈爾市、富拉爾基區(qū)和龍江縣有許多建筑材料生產(chǎn)廠家，且建材市場(chǎng)體系健全，交通方便，為本工程的建造提供了良好的材料來源。棚戶區(qū)改造龍江縣金帝雅閣二期工程開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，主要建筑原材料為砂石、水泥、水泥砌塊或空心磚、紅磚、鋼材。砂石、水泥可在龍江市場(chǎng)購買，水泥砌塊或空心磚、粒沙、紅磚、鋼材可在齊齊哈爾市和富拉爾基區(qū)市場(chǎng)購入，輔助材料和零星材料可在龍江縣、富拉爾基區(qū)、齊齊哈爾市等就近市場(chǎng)購買，本項(xiàng)目所需的各種小型、小批量的原材料和輔助材料完全可在就近地點(diǎn)解決。本項(xiàng)目建筑和生活用水均采用城市自來水。因此，材料來源充足173公用工程1731給排水17311設(shè)計(jì)依據(jù)A、建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500152003）B、住宅設(shè)計(jì)規(guī)范GB500961999（2003年版）C、室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500142006）D、室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500132006）E、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范F、建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范G、人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范H、汽車庫、修車庫、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范17312設(shè)計(jì)范圍本項(xiàng)目涉及范圍為紅線以內(nèi)室內(nèi)、外給水排水及消防系統(tǒng)。17313室外給水系統(tǒng)水源本項(xiàng)目供水由自來水公司供應(yīng)，市政供水管網(wǎng)已鋪設(shè)至正陽路，可以作為本項(xiàng)目供水水源。供水方式本工程室外給水管網(wǎng)為兩路市政給水管網(wǎng)供水，場(chǎng)區(qū)內(nèi)采用生產(chǎn)、生活與消防合用的給水管網(wǎng)系統(tǒng)，給水管網(wǎng)采用環(huán)狀網(wǎng)與枝狀網(wǎng)相結(jié)合的方式布置。室內(nèi)消防系統(tǒng)為臨時(shí)高壓給水系統(tǒng)，由消防泵（一用一備）、消防管網(wǎng)、玻璃鋼水箱組成，消防時(shí)可在泵房?jī)?nèi)或消火栓處就地啟動(dòng)消防泵。17314室內(nèi)給水系統(tǒng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目所需最高水壓03MPA，市政水壓滿足要求。住宅樓每單元設(shè)集中水表，住宅每戶設(shè)用水表。用水量定額按住宅用水200升/人日，商服用水每平方米65升/平方米，未預(yù)見水量按上述水量的10計(jì)，該項(xiàng)目總用水量約305萬M3/年。17315排水系統(tǒng)排水量本工程采用雨污分流制。污水量為給水量的80計(jì)，本項(xiàng)目生活污水量為244萬M3/年。排水方式室內(nèi)生活污廢水合流，室外雨污分流，污廢水均采用單立管排水系統(tǒng)。所有生活污、廢水排出室外后經(jīng)化糞池處理再排入室外市政污水管網(wǎng)；地下室排水由潛水泵提升后排入室外污水管網(wǎng)。由場(chǎng)區(qū)內(nèi)污水干管收集后，排入市政排水管。屋面雨水經(jīng)雨水排水立管有組織排入場(chǎng)地，場(chǎng)地雨水經(jīng)雨水管道收集后排入市政雨水管道。1732消防給水規(guī)劃17321消火栓給水系統(tǒng)設(shè)計(jì)參數(shù)根據(jù)規(guī)范要求，其室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)用水量分別為15L/S和20L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為2小時(shí)。室外消防室外消防給水管與生活給水管共用，統(tǒng)一由市政管網(wǎng)供給，設(shè)置SSL5010型地上式消火栓，布置間距不大于120米。室內(nèi)消防該工程室內(nèi)消防系統(tǒng)與室內(nèi)生活給水系統(tǒng)分開獨(dú)立設(shè)置。根據(jù)規(guī)范要求，在地下商服用房設(shè)置室內(nèi)消火栓，室內(nèi)消火栓的布置保證同層任何部分有兩股消火栓水槍充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)。17322自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)根據(jù)規(guī)范要求，在商服用房設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，按中危險(xiǎn)級(jí)II級(jí)，自噴系統(tǒng)噴水強(qiáng)度為8L/MINM2保護(hù)面積為160M2，滅火時(shí)間按1小時(shí)考慮。17323建筑滅火器配置根據(jù)建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范，本工程基本屬于中、輕危險(xiǎn)級(jí)，按中危險(xiǎn)及A類火災(zāi)設(shè)計(jì)，滅火器最小配置級(jí)別為5A。所有消火栓箱均配置磷酸銨鹽干粉滅火器。1733建筑電氣17331設(shè)計(jì)依據(jù)A、供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GB5005295B、建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范GB5005794（2000年版）C、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ1687（2001年版）D、建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB500342004E、住宅設(shè)計(jì)規(guī)范GB500961999（2003年版）17332設(shè)計(jì)范圍10/04KV變、配電系統(tǒng)；電力系統(tǒng)；照明系統(tǒng)；防雷保護(hù)、安全措施及接地系統(tǒng)；對(duì)講及監(jiān)控系統(tǒng)。電源設(shè)計(jì)分界由城市電網(wǎng)引入本工程的一路10KV電纜線路在進(jìn)入本工程建設(shè)紅線之前屬城市供電部門負(fù)責(zé)范圍，不在本設(shè)計(jì)內(nèi)；本設(shè)計(jì)只提供此線路進(jìn)入本工程建設(shè)紅線內(nèi)的路徑；電源分界點(diǎn)為本工程10KV開閉所高壓電源進(jìn)線柜進(jìn)線開關(guān)。17333設(shè)計(jì)原則負(fù)荷估算采用單位面積功率指標(biāo)法和單套住宅功率指標(biāo)法，參照現(xiàn)有同類建筑的實(shí)際用電狀況并考慮適當(dāng)?shù)陌l(fā)展余量，確定該項(xiàng)目商服用房為70W/M2，住戶用電指標(biāo)為50W/M2。按此指標(biāo)，該項(xiàng)目用電總?cè)萘考s52044KW。各住戶均實(shí)行一戶一表計(jì)量，每戶配1040A電表一只。17334供配電系統(tǒng)負(fù)荷等級(jí)本項(xiàng)目為一般照明，三級(jí)負(fù)荷。供電電源本工程采用一路10KV電源供電。10KV電力電纜穿管埋地由場(chǎng)外引入本工程10KV開閉所，作為本綜合樓供電電源。低壓配電系統(tǒng)變壓器低壓側(cè)采用單母線方式運(yùn)行，由變電所采用電纜放射式向各單體配電總箱供電。17335照明系統(tǒng)光源一般場(chǎng)所為熒光燈或節(jié)能型光源，有裝修要求的場(chǎng)所視裝修要求商定；照度標(biāo)準(zhǔn)按現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB500342004執(zhí)行。應(yīng)急照明采用220V電源供電，應(yīng)急時(shí)能迅速點(diǎn)這的光源，采用現(xiàn)場(chǎng)控制開關(guān)。節(jié)日/室外照明本工程設(shè)戶外照明，在道路兩側(cè)適當(dāng)位置設(shè)道路照明，采用220V電源供電，采用值班室集中控制。照明配電系統(tǒng)住宅照明采用BV045KV導(dǎo)線由單元總配電箱墻內(nèi)穿鋼管敷設(shè)以放射方式配電；商業(yè)照明采用ZRYJV1KV電纜由配電室沿電纜梯架敷設(shè)以樹干方式配電；17336電梯系統(tǒng)根據(jù)高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB50045）要求七層及以上的住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過16以上的住宅必須設(shè)置電梯。該項(xiàng)目設(shè)乘客電梯7部額定載荷1000KG、額定速度175M/S、17層/17站/17門（117層）。17337防雷保護(hù)A、本工程按第三類防雷措施設(shè)防；B、在樓層屋頂設(shè)避雷帶和避雷針由其混合作防直擊雷的接閃器，利用建筑物結(jié)構(gòu)柱子內(nèi)的主筋作引下線，利用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋網(wǎng)作接地體；C、為防雷電波侵入，電纜進(jìn)出線在進(jìn)出端將電纜的金屬外皮、鋼管等與電氣設(shè)備接地相連。17338對(duì)講及監(jiān)控系統(tǒng)各住宅按單元設(shè)置對(duì)講系統(tǒng)，樓內(nèi)設(shè)保安中心，可將各單元對(duì)講及區(qū)塊內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)納入統(tǒng)一管理。住宅對(duì)講選用總線制設(shè)備，選用可視對(duì)講設(shè)備。各主要出入口、車庫等場(chǎng)所設(shè)有閉路監(jiān)控及道路巡更系統(tǒng)，周界采用紅外線防盜墻，由專業(yè)部門深化設(shè)計(jì)。1734網(wǎng)絡(luò)通信、有線電視17341通信系統(tǒng)每戶按一個(gè)電話插座設(shè)計(jì)，綜合樓內(nèi)固定電話線路的敷設(shè)均由當(dāng)?shù)赝ㄓ嵅块T完成。綜合樓內(nèi)通信線路全部為地埋通信管道敷設(shè)方式。17342消防通信綜合樓公共建筑內(nèi)的消防通信由綜合樓通信網(wǎng)有線用戶利用市話特服號(hào)碼與消防部門進(jìn)行通信聯(lián)絡(luò)。17343有線電視系統(tǒng)本工程有線節(jié)目源由室外城市（地區(qū)）有線電視網(wǎng)引來。每戶按一個(gè)有線電視插座設(shè)計(jì)，綜合樓內(nèi)有線電視線路的敷設(shè)均由當(dāng)?shù)赜芯€電視安裝部門完成。綜合樓內(nèi)有線電視線路全部為地埋通信管道敷設(shè)方式。1735采暖通風(fēng)17351設(shè)計(jì)依據(jù)采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500192003）2003版通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范（GB502432002）全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施暖通空調(diào)動(dòng)力（2003版）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500961999）2003版住宅建筑規(guī)范（GB503682005）城市熱力網(wǎng)設(shè)計(jì)規(guī)范（CJJ342002）民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范（JGJ2695）公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（GB501892005）17352綜合樓室外供熱管網(wǎng)的設(shè)計(jì)。室外計(jì)算參數(shù)冬季室外平均風(fēng)速436M/S冬季室外主導(dǎo)風(fēng)向西北采暖期平均溫度189采暖期天數(shù)180天極端最低平均溫度381最大凍土深度251M綜合樓熱力管網(wǎng)參數(shù)根據(jù)總體規(guī)劃圖，供暖所需的熱水由熱力公司供熱管網(wǎng)提供，經(jīng)過地下熱力管網(wǎng)送至熱用戶，熱媒采用6055熱水。17353采暖本工程綜合樓內(nèi)建筑物冬季設(shè)集中采暖系統(tǒng)。采暖采用低溫地暖。陽光熱力公司提供的熱媒溫度為6055。住宅采暖系統(tǒng)為雙管采暖系統(tǒng)，每個(gè)單元設(shè)一個(gè)采暖入口。住宅室內(nèi)采用單管水平跨越式供暖系統(tǒng)，室內(nèi)水平管道均埋設(shè)在建筑物地面墊層內(nèi)，在地下鋪設(shè)地面低溫采暖系統(tǒng)。建筑熱負(fù)荷估算（均以建筑面積為計(jì)算依據(jù)）。建筑采暖熱負(fù)荷指標(biāo)為149W/M2，采暖熱負(fù)荷13321KW。18主要設(shè)備選型棚戶區(qū)改造龍江縣金帝雅閣二期工程建設(shè)，主要設(shè)備有S11型箱式變壓器、供水設(shè)備設(shè)置700噸的生活玻璃鋼水箱及變頻泵組、電子監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、柴油發(fā)電機(jī)組；主要施工設(shè)備有TQ315、TQ40型塔式起重機(jī)、混凝土攪拌站、混凝土地泵、鏟車、鋼筋切割機(jī)、15瓦千50、70砼用震動(dòng)棒。所選設(shè)備均是國(guó)家鼓勵(lì)和允許使用的，符合行業(yè)要求。19配套工程棚戶區(qū)改造龍江縣金帝雅閣二期工程項(xiàng)目，供熱并入陽光熱力公司，無其他配套設(shè)施。110項(xiàng)目建設(shè)期限本項(xiàng)目建設(shè)期為1年。工程進(jìn)度安排如下2011年6月完成項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告及報(bào)批工作；2011年7月完成招投標(biāo)工作及施工前準(zhǔn)備；2011年8月開始進(jìn)行土建施工及設(shè)備安裝2012年5月份開始內(nèi)外裝修工作；2012年7月份進(jìn)行路面硬化及綠化2012年8月份竣工驗(yàn)收，全部交付使用。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表111總投資估算及資金來源1111投資范圍本項(xiàng)目投資范圍包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)間接費(fèi)。本項(xiàng)目紅線外供水、供熱、供電、等管網(wǎng)建設(shè)投資及道路投資不在本項(xiàng)目投資范圍內(nèi)，不計(jì)入本項(xiàng)目投資估算。1112編制依據(jù)A、投資項(xiàng)目可行性研究指南試用版計(jì)辦投資200215號(hào)；B、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）；C、黑龍江省建委頒發(fā)的黑龍江省建筑工程概算定額及現(xiàn)行概算指標(biāo)；D、黑龍江省建委頒發(fā)的黑龍江省安裝工程概算定額及現(xiàn)行20112012序號(hào)內(nèi)容67891012123456781項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制報(bào)批2招投標(biāo)施工前準(zhǔn)備3施工及安裝4內(nèi)外裝修5硬化綠化6竣工驗(yàn)收概算指標(biāo)；E、黑龍江省建筑安裝工程間接費(fèi)及其它直接費(fèi)定額；F、國(guó)家計(jì)委關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定的通知（計(jì)投資19991283號(hào)）G、國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定的通知（計(jì)價(jià)格200210號(hào)）H、國(guó)家計(jì)委、國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問題的通知（計(jì)價(jià)格2002125號(hào)）I、其他有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定。J、根據(jù)龍江縣城市棚戶區(qū)改造實(shí)施方案（試行）的通知龍辦發(fā)200819號(hào)文件，龍江縣棚戶區(qū)改造龍江縣金帝雅閣二期工程的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，可以享受以下優(yōu)惠政策A土地政策棚戶區(qū)改造安置房住宅和廉租房建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥，其它用地實(shí)行有償轉(zhuǎn)讓。通過出讓方式取得的土地收入，扣除應(yīng)繳應(yīng)留部分，按收支兩條線規(guī)定，全部用于棚戶區(qū)改造基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施建設(shè)等支出。（B）稅費(fèi)政策棚戶區(qū)改造項(xiàng)目行政事業(yè)性收費(fèi)和政府基金全免。棚改項(xiàng)目中安置房住宅和廉租房暫不征收營(yíng)業(yè)稅、土地契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。C拆遷政策房屋安置。拆遷有房屋產(chǎn)權(quán)證的私產(chǎn)住宅房屋對(duì)房屋所有人實(shí)行拆一還一。新安置房屋標(biāo)準(zhǔn)戶型的建筑面積超過原被拆遷房屋建筑面積部分，被拆遷人應(yīng)按新安置房屋的本體價(jià)格交納增加面積款。D基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)政策棚戶區(qū)建設(shè)項(xiàng)目用地紅線以外沒有配套管網(wǎng)的或達(dá)不到項(xiàng)目要求的，供電、熱力、供水、排水、燃?xì)?、通信等部門應(yīng)按規(guī)劃要求同步建設(shè)到該項(xiàng)目綜合樓紅線，在施工中涉及破路、園林、綠化等管理性收費(fèi)免交。對(duì)棚戶區(qū)改造涉及的道路、給水、排水、供電、供熱、燃?xì)獾仁姓A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，列入當(dāng)年建設(shè)計(jì)劃，優(yōu)先組織實(shí)施。E公共用房配套政策棚戶區(qū)改造項(xiàng)目要按規(guī)劃建設(shè)物業(yè)和居委會(huì)用房，在政府房產(chǎn)主管部門指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)確定住宅綜合樓物業(yè)管理方式，也可以采取社區(qū)自助式對(duì)綜合樓實(shí)行物業(yè)管理。F審批政策G其它政策棚戶區(qū)改造工程安置房建設(shè)暫不執(zhí)行墻改禁實(shí)政策。1113編制方法建設(shè)投資11131工程費(fèi)用本項(xiàng)目工程費(fèi)用包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)和安裝工程費(fèi)。建筑工程費(fèi)按建、構(gòu)筑物結(jié)構(gòu)型式，參照黑龍江省建筑工程概算定額及當(dāng)?shù)仡愃乒こ淘靸r(jià)指標(biāo)估算。安裝工程費(fèi)按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定、并參考同類項(xiàng)目概算指標(biāo)進(jìn)行估算。11132其他費(fèi)用本項(xiàng)目建設(shè)工程其他費(fèi)用根據(jù)黑龍江省建設(shè)項(xiàng)目概算其他費(fèi)用定額規(guī)定并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況計(jì)算。A、建設(shè)單位管理費(fèi)按財(cái)建2002394號(hào)文有關(guān)規(guī)定計(jì)??；B、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按照建設(shè)部?jī)r(jià)費(fèi)字1992479號(hào)規(guī)定計(jì)?。籆、前期工作咨詢費(fèi)按國(guó)家計(jì)委19991283號(hào)文規(guī)定計(jì)算。D、工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按照國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)格200210號(hào)工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定計(jì)?。籈、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)按照國(guó)家計(jì)委計(jì)價(jià)格20021980號(hào)文規(guī)定計(jì)算；F、環(huán)境影響咨詢服務(wù)費(fèi)按照國(guó)家計(jì)委、國(guó)家環(huán)保局計(jì)價(jià)格200225號(hào)文計(jì)算；G、施工圖審查費(fèi)依據(jù)黑龍江省物價(jià)局、建設(shè)廳文件規(guī)定，按設(shè)計(jì)費(fèi)的10計(jì)算。H、其他行政事業(yè)性收費(fèi)按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定計(jì)算。11134總投資估算項(xiàng)目總投資估算為1400萬元，總投資估算見附表“棚戶區(qū)改造龍江縣金帝雅閣二期工程項(xiàng)目總投資估算表”。11135資金籌措方案棚戶區(qū)改造龍江縣金帝雅閣二期工程建設(shè)項(xiàng)目，資金籌措方式為龍江鑫寶源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司自籌資金解決。第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析21發(fā)展規(guī)劃分析房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)是建立和完善以普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)為主導(dǎo)，以廉租住房、高檔住宅為補(bǔ)充的住房保障體系，以房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)為主體的宏觀調(diào)控體系，以住房金融、中介和物業(yè)管理為主體的市場(chǎng)服務(wù)體系，健全完善房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)制。大力推廣使用新材料、新技術(shù)、新設(shè)備、新工藝，努力提高住宅的科技含量和產(chǎn)業(yè)化水平。211國(guó)家國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃符合性分析房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中關(guān)聯(lián)度較高的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)除能夠帶動(dòng)建筑、建材、機(jī)械加工、裝飾、家具、家電等直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)外，還將極大地促進(jìn)市政基礎(chǔ)設(shè)施的完善，推動(dòng)商業(yè)、金融、醫(yī)療、教育、公交運(yùn)輸、郵政電信等公共服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，在解決就業(yè)、繁榮地方經(jīng)濟(jì)、刺激消費(fèi)、增加財(cái)稅收入等方面所發(fā)揮的作用是其它產(chǎn)業(yè)難以替代的。自1998年以來，房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起，國(guó)家把房地產(chǎn)開發(fā)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)加以培植，特別把住宅建設(shè)列為房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)，并陸續(xù)出臺(tái)了一系列政策措施加快推動(dòng)商品住宅的建設(shè)，住宅建設(shè)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重逐步提高，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用越來越強(qiáng)。中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要“提高住房保障水平”篇章中提出“堅(jiān)持政府調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合，加快完善符合國(guó)情的住房體制機(jī)制和政策體系，逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房?jī)r(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居。強(qiáng)化各級(jí)政府責(zé)任，加大保障性安居工程建設(shè)力度，基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問題。多渠道籌集廉租房房源，完善租賃補(bǔ)貼制度。重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體。加快各類棚戶區(qū)改造，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。建立穩(wěn)定投入機(jī)制，加大財(cái)政資金、住房公積金貸款、銀行貸款的支持力度，引導(dǎo)社會(huì)力量參與保障性住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)。完善土地供應(yīng)政策，增加住房用地供應(yīng)總量，優(yōu)先安排保障性住房用地，有效擴(kuò)大普通商品住房供給。健全差別化住房信貸、稅收政策，合理引導(dǎo)自住和改善性住房需求，有效遏制投機(jī)投資性購房。加快制定基本住房保障法，修訂完善城市房地產(chǎn)管理法等相關(guān)法律法規(guī)。完善住房公積金制度，加強(qiáng)管理和擴(kuò)大覆蓋范圍。加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。因此，該項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，對(duì)于改善城市居民居住條件，推動(dòng)投資和消費(fèi)快速增長(zhǎng)，以及擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)等方面將起到積極推動(dòng)作用。212黑龍江省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃符合性分析市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)巨大的能動(dòng)作用，使我國(guó)很快消除了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的資源短缺現(xiàn)象，市場(chǎng)需求不足轉(zhuǎn)而成為了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要矛盾之一。作為房地產(chǎn)重要內(nèi)容的住宅建設(shè)，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有舉足輕重的作用，宏觀經(jīng)濟(jì)政策要求住宅產(chǎn)業(yè)在新的形勢(shì)下要有一個(gè)大的發(fā)展，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)做出貢獻(xiàn)。黑龍江省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要“以兩大平原農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)為重點(diǎn)，加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程”篇章中提出改善生產(chǎn)生活條件到2015年，全部解決農(nóng)村飲水安全問題，加快建設(shè)村內(nèi)道路，農(nóng)村人均居住面積達(dá)到25平方米，農(nóng)村使用清潔能源達(dá)到40萬戶”“加強(qiáng)公共服務(wù)體系建設(shè)，保障和改善民生”篇章中提出“強(qiáng)化各級(jí)政府職責(zé)，實(shí)施保障性安居工程，加大廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)改造步伐，積極發(fā)展公共租賃住房，啟動(dòng)城中村改造和舊住宅區(qū)整治。建立和完善以廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和公共租賃住房為重點(diǎn)，以棚戶區(qū)改造為支撐，以城中村改造和舊住宅區(qū)綜合整治為補(bǔ)充的住房保障體系。規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的調(diào)控，培育房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)。完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，加強(qiáng)資本金管理。規(guī)范發(fā)展住房消費(fèi)信貸和保險(xiǎn)。規(guī)范物業(yè)管理行為，提高市場(chǎng)化程度。“三棚一草”改造工程加快泥草房改造整村、整鄉(xiāng)、整縣推進(jìn)和農(nóng)墾、森工系統(tǒng)整體推進(jìn)。”該房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)能有效促進(jìn)居民消費(fèi)，與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)，符合黑龍江省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的規(guī)劃。213龍江縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃符合性分析龍江縣城鎮(zhèn)化速度的加快，人口的不斷增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)住房體制的完善和人民消費(fèi)水平的提高，城鎮(zhèn)居民對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的需求日益擴(kuò)大，需求層次也日益多樣化。人們不僅僅滿足于住宅量的變化，而且進(jìn)一步追求住宅的功能、環(huán)境、服務(wù)等質(zhì)的變化，對(duì)住宅房型結(jié)構(gòu)、位置、配套設(shè)施、環(huán)境等各方面都有了更高的要求。龍江縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要“住宅與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”篇章中提出“到2015年，全縣農(nóng)村磚瓦化率達(dá)到76，農(nóng)村人均住房面積達(dá)到30平方米/人；五年時(shí)間內(nèi)完成33塊2827萬平方米棚戶區(qū)改造任務(wù)，加快保障性住房和商品房開發(fā)建設(shè)，改善居民居住條件，城鎮(zhèn)人均住房面積達(dá)到26平方米/人。通過對(duì)舊城區(qū)和棚戶區(qū)改造，建設(shè)一批生態(tài)、節(jié)能、集約用地型回遷安置住宅小區(qū)。（建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為交通便利，公共基礎(chǔ)設(shè)施完善，軟硬覆蓋率應(yīng)達(dá)到100）”；“隨著城鎮(zhèn)化以及城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和舊城區(qū)改造進(jìn)程的加快，“十二五”期間我縣房地產(chǎn)開發(fā)量會(huì)呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。所以，預(yù)計(jì)年增長(zhǎng)率10左右，企業(yè)從業(yè)人員年均遞增8”。棚戶區(qū)改造龍江縣金帝雅閣二期工程項(xiàng)目符合龍江縣城市棚戶區(qū)改造實(shí)施方案（試行）要求，棚戶區(qū)改造實(shí)施方案中指出利用5年時(shí)間完成34片重點(diǎn)棚戶區(qū)改造任務(wù)（重點(diǎn)棚戶區(qū)34片，占地面積12308萬平方米，拆遷建筑面積743萬平方米，5170戶）。棚戶區(qū)改造龍江縣金帝雅閣二期工程項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目總占地面積688平方米，其中建筑占地面積586平方米。建設(shè)1棟17層高層住宅綜合樓，總建筑面積8940平方米，其中住宅7768平方米，商服1172平方米。建筑密度852，容積率13，與中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要、黑龍江省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要、龍江縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要和龍江縣城市棚戶區(qū)改造實(shí)施方案（試行）中的內(nèi)容相銜接，并且目標(biāo)協(xié)調(diào)一致。本項(xiàng)目總平面規(guī)劃符合龍江縣城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求，龍江縣規(guī)劃局已同意其平面規(guī)劃，并出具棚戶區(qū)改造龍江縣金帝雅閣二期工程項(xiàng)目修詳規(guī)劃總平面圖。22產(chǎn)業(yè)政策分析221國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策分析2005年，國(guó)務(wù)院關(guān)于發(fā)布實(shí)施的決定（國(guó)發(fā)200540號(hào)文），國(guó)家發(fā)改委配套出臺(tái)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）（發(fā)改委令第9號(hào)），根據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄2011年本規(guī)定，“城鎮(zhèn)園林綠化及生態(tài)小區(qū)建設(shè)、國(guó)家住宅示范工程建設(shè)”屬于鼓勵(lì)類項(xiàng)目，“別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”屬于限制類項(xiàng)目。本項(xiàng)目不在鼓勵(lì)類中，也不屬于限制類項(xiàng)目，為允許類項(xiàng)目，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策。