XXXXXX（集團(tuán)）有限公司森林資源資產(chǎn)評估報告森林資源資產(chǎn)評估報告重慶奇峰物業(yè)（集團(tuán)）有限公司有限公司森林資源資產(chǎn)評估報告書重資評報字（2007）第051號委托方有限公司受托方重慶資產(chǎn)土地房地產(chǎn)評估有限公司評估基準(zhǔn)日2007年5月26日報告提交日期2007年5月28日目錄一、摘要二、正文1、首部2、緒言3、委托方與資產(chǎn)占有方簡介4、評估目的5、評估范圍與對象6、評估基準(zhǔn)日7、評估原則8、評估依據(jù)9、評估方法10、評估過程11、評估結(jié)論12、特別事項說明13、評估報告法律效力14、評估報告提出日期15、尾部三、送審專用材料四、備查文件有限公司森林資源資產(chǎn)評估報告書重資評報字（2007）第051號摘要一、評估目的對有限公司位于沙坪壩區(qū)歌樂山天燈堡的214畝國有林地使用權(quán)、林木所有權(quán)和森林景觀資產(chǎn)進(jìn)行評估，為委托方核實資產(chǎn)價值提供價值參考依據(jù)。二、評估范圍與對象位于重慶市沙坪壩區(qū)國營歌樂山林場歌樂山林區(qū)5林班14、15小班（小地名天燈堡、胡家庵），有限公司所屬的面積為214畝的國有林地使用權(quán)、林木資源資產(chǎn)和森林景觀資產(chǎn)。三、評估基準(zhǔn)日2007年5月26日。四、評估原則遵循公平性、科學(xué)性、客觀性、獨立性、可行性的基本原則；產(chǎn)權(quán)利益主體變動的前提性原則以及資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營、替代性、公開市場等操作性原則，客觀公正地進(jìn)行評估。五、評估方法1、林地評估采用年金資本化法；2、林木資源資產(chǎn)（中齡林、近熟林）采用收獲現(xiàn)值法；3、森林景觀資產(chǎn)采用年金資本化法。六、評估結(jié)論重慶資產(chǎn)土地房地產(chǎn)評估有限公司受有限公司委托，對委托方擬核實資產(chǎn)價值所涉及的位于重慶市沙坪壩區(qū)國營歌樂山林場歌樂山林區(qū)5林班14、15小班（小地名天燈堡、胡家庵），面積為214畝的國有林地使用權(quán)、林木資源資產(chǎn)和森林景觀資產(chǎn)進(jìn)行了評估，經(jīng)評估測算，確定在2007年5月26日委估資產(chǎn)所表現(xiàn)的公允價值為28237506元（人民幣大寫貳仟捌佰貳拾叁萬柒仟伍佰零陸元整），其中林地價值15254990元（人民幣大寫壹仟伍佰貳拾伍萬肆仟玖佰玖拾元整），林木資源資產(chǎn)價值349916元（人民幣大寫叁拾肆萬玖仟玖佰壹拾陸元整），森林景觀資產(chǎn)價值12632600元（人民幣大寫壹仟貳佰陸拾叁萬貳仟陸佰元整）。注意以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告書，欲了解評估項目的全面情況請認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評估報告書全文。重慶資產(chǎn)土地房地產(chǎn)評估有限公司法人代表注冊資產(chǎn)評估師注冊資產(chǎn)評估師二00七年五月二十八日有限公司森林資源資產(chǎn)評估報告書重資評報字（2007）第051號重慶資產(chǎn)土地房地產(chǎn)評估有限公司接受有限公司委托，根據(jù)國家國有資產(chǎn)管理局和林業(yè)部頒布的森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范試行以及國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、公正、科學(xué)、公平、獨立、可行的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，對委托方擬核實資產(chǎn)價值所涉及的位于重慶市沙坪壩區(qū)國營歌樂山林場歌樂山林區(qū)5林班14、15小班（小地名天燈堡、胡家庵），面積為214畝的國有林地使用權(quán)、林木資源資產(chǎn)和森林景觀資產(chǎn)進(jìn)行了評估。本公司評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)實施了實地查勘、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)在2007年5月26日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允的反映，現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下一、委托方與資產(chǎn)占有方簡介委托方有限公司注冊號5001062106321111住所沙坪壩區(qū)沙南街48號附10、11號法定代表人敖奇惠注冊資本叁仟伍佰萬元實收資本叁仟伍佰萬元公司類型有限責(zé)任公司經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)（二級）（按專項許可審批的范圍及期限從事經(jīng)營）；物業(yè)管理（限核準(zhǔn)的分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營）；園林綠化工程設(shè)計、施工（限核準(zhǔn)的分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營）；銷售建筑材料（不含危險化學(xué)品）、建筑機(jī)械、五金、汽車配件、電工器材、家用電器、花木、盆景、魚類、鳥、日用百貨、裝飾材料（不含危險化學(xué)品）；園林綠化苗木、花卉的種植、銷售（按專項許可審批的范圍及期限從事經(jīng)營）；林木的種植；銷售木材及木制品（按專項許可審批的范圍及期限從事經(jīng)營）；旅游開發(fā)及旅游商品銷售。（以上范圍法律法規(guī)禁止經(jīng)營的不得經(jīng)營，法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)經(jīng)審批而未獲審批前不得經(jīng)營）二、評估目的對有限公司位于沙坪壩區(qū)歌樂山天燈堡的214畝國有林地使用權(quán)、林木所有權(quán)和森林景觀資產(chǎn)進(jìn)行評估，為委托方核實資產(chǎn)價值提供價值參考依據(jù)。三、評估范圍及對象根據(jù)國家國有資產(chǎn)管理局、林業(yè)部森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范試行的要求，對有限公司擬核實資產(chǎn)價值的森林資源資產(chǎn)（含國有林地使用權(quán)、林木資源資產(chǎn)、森林景觀資產(chǎn)）進(jìn)行了核查，其核查結(jié)果如下國有林地使用權(quán)林地所有權(quán)為國家，林地使用權(quán)人為有限公司，位于重慶市沙坪壩區(qū)國營歌樂山林場歌樂山林區(qū)5林班14、15小班（小地名天燈堡、胡家庵），林分屬有林地，總面積214畝。其具體四至如下東雞公山山脊；南與歌樂山鎮(zhèn)歐家灣社農(nóng)地接界（圍墻處）；西與歌樂山鎮(zhèn)歐家灣社集體林地接界；北與胡家庵中大路接界。2、林木資源資產(chǎn)林木資源資產(chǎn)共214畝，起源人工，其中馬尾松林20032畝，平均林齡30年，齡組近熟林；香樟林138畝，平均林齡30年，齡組中齡林。馬尾松平均胸徑12厘米、每畝66株；香樟平均胸徑16厘米、每畝54株。3、森林景觀資產(chǎn)歌樂山，屬縉云山的一只余脈，歌樂山森林公園位于沙坪壩區(qū)，距重慶市中心16公里，以山、水、林、泉、洞、云、霧等自然景觀著稱于世，被譽(yù)為“山城綠寶石”，素有“天然大氧吧”的美稱。該宗地交通方便，立地條件一般，林木長勢較好，緊鄰歌樂山國家級森林公園，森林公園內(nèi)自然風(fēng)光優(yōu)美，綠樹蒼郁，點點翠意與湛藍(lán)天空相映成趣。園內(nèi)有馬蹄井、龍泉井、聰明泉、巴文化雕塑長廊等眾多融入神話傳說充滿靈氣的巴渝人文景點，還有“歌樂靈音”、“云頂煙云”、“獅峰幽巖”等幾十處秀美清幽的自然景觀，歷代以來一直是文人墨客尋古探幽的圣地?！案铇缝`音”久負(fù)盛名。“靈音”是指風(fēng)動谷應(yīng)的效果，正如莊子對“天籟”的闡釋“夫天籟者吹萬不同，而使其自己也，咸其自取，怒者其誰邪”風(fēng)吹起來，吹于山上，吹到樹上，吹到石頭上都會發(fā)出不同的聲音，宛如優(yōu)美的交響曲，這便是大地之美，便是圣經(jīng)中所言的“所羅門的歌是歌曲中的雅歌”，便是“歌樂靈音”。歌樂山還以“霧山仙境”而遠(yuǎn)近聞名。這里平均一年霧天多達(dá)140天。霧天之中，歌樂山內(nèi)猶如蒙上了一層輕紗，一切都如縹緲夢境。置身山頂，眼望四方，樹木隱于茫茫霧氣之中，忽隱忽現(xiàn)，可謂“半山煙云半山松”，令人如臨太虛幻境。納入本次評估范圍的評估對象為重慶市沙坪壩區(qū)國營歌樂山林場歌樂山林區(qū)5林班14、15小班（小地名天燈堡、胡家庵），屬有限公司所有的面積為214畝的國有林地使用權(quán)、林木資源資產(chǎn)和森林景觀資產(chǎn)。四、評估基準(zhǔn)日本項目資產(chǎn)評估的基準(zhǔn)日是2007年5月26日，評估中所采用的價格是評估基準(zhǔn)日的標(biāo)準(zhǔn)。該評估基準(zhǔn)日是根據(jù)委托方的評估目的、要求和有關(guān)評估參數(shù)的取得而確定的。五、評估原則遵循公平性、科學(xué)性、客觀性、獨立性、可行性的基本原則；產(chǎn)權(quán)利益主體變動的前提性原則以及資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營、替代性、公開市場等操作性原則，嚴(yán)格按照國家法律和法規(guī)進(jìn)行評估操作，確保資產(chǎn)評估工作不受外界干擾和評估當(dāng)事人的影響，科學(xué)合理地進(jìn)行資產(chǎn)評定和估算；同時根據(jù)資產(chǎn)的類別和實際情況，遵循貢獻(xiàn)原則、預(yù)期原則等經(jīng)濟(jì)原則。六、評估依據(jù)1、行為依據(jù)（1）資產(chǎn)評估委托書；（2）委托方提供的有關(guān)材料。2、法規(guī)依據(jù)（1）中華人民共和國森林法；（2）國務(wù)院1991年81號令國有資產(chǎn)評估管理辦法；（3）原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)199623號文資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）；（4）國家國有資產(chǎn)管理局、林業(yè)部森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范試行；（5）林業(yè)部國家國有資產(chǎn)管理局發(fā)布關(guān)于森林資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動有關(guān)問題的規(guī)范意見（試行）的通知（林財字號）。3、產(chǎn)權(quán)依據(jù)中華人民共和國林權(quán)證。4、取價依據(jù)及參考依據(jù)（1）評估人員現(xiàn)場踏勘和市場調(diào)查取得的有關(guān)資料；（2）林業(yè)資源資產(chǎn)評估及作價計算手冊（第三冊）；（3）有關(guān)市場詢價資料和參數(shù)資料；（4）國家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計資料和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)資料；（5）森林公園質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)；（6）質(zhì)量價格體系；（7）森林資源規(guī)劃設(shè)計調(diào)查技術(shù)規(guī)定；（8）有關(guān)林場歷史沿革、造林育林及管護(hù)等有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和資料。七、評估方法1、國有林地使用權(quán)根據(jù)森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范試行的有關(guān)規(guī)定，考慮到本次評估目的，結(jié)合該林地的實際情況及所處區(qū)位，評估人員擬采用年金資本化法進(jìn)行評估。原理年金資本化法是以林地每年穩(wěn)定的收益（地租）作為投資資本的收益，再按適當(dāng)?shù)耐顿Y收益率估算林地資產(chǎn)評估價值的方法。其計算公式為UR/11/（1）NU林地評估值林地年平均地租收益投資收益率N林地使用權(quán)剩余使用年限2、林木資源資產(chǎn)擬委估馬尾松林分是近熟林，香樟林是中齡林，根據(jù)森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范試行的有關(guān)規(guī)定，近熟林、中齡林林木資源資產(chǎn)評估采用收獲現(xiàn)值法。原理收獲現(xiàn)值法是利用收獲表預(yù)測被評估林木資產(chǎn)在主伐時純收益的折現(xiàn)值，扣除評估后到主伐期間所支出的營林生產(chǎn)成本（主要是管護(hù)成本）折現(xiàn)值的差額，作為林木資產(chǎn)評估價值的方法。其計算公式為2AIFI1WI1CI1FI1FI2WI2CI2FI2VR1PUN1I1ENSMMU/M1PUNP1PUN式中S小班面積；M小班單位面積蓄積量MU森林經(jīng)營類型標(biāo)準(zhǔn)林分成熟林單位面積蓄積量；M現(xiàn)實林齡時標(biāo)準(zhǔn)林分單位面積蓄積量；AI各樹種組成系數(shù)；I樹種代碼，1代表馬尾松，2代表香樟；FI1，F(xiàn)I2各樹種原木和綜合用材出村率；WI1，WI2各樹種原木和綜合用村平均銷價；CI1，CI2各樹種原木和綜合用材生產(chǎn)經(jīng)營成本；FI1，F(xiàn)I2各樹種原木和綜合用材生產(chǎn)銷售利潤；V每年的管護(hù)費；R林地年租金；U該森林經(jīng)營類型的主伐年齡；N林分年齡；P投資收益率。3、森林景觀資產(chǎn)該宗地交通方便，立地條件一般，林木長勢較好，緊鄰歌樂山國家級森林公園，森林公園內(nèi)自然風(fēng)光優(yōu)美，綠樹蒼郁，點點翠意與湛藍(lán)天空相映成趣。園內(nèi)有馬蹄井、龍泉井、聰明泉、巴文化雕塑長廊等眾多融入神話傳說充滿靈氣的巴渝人文景點，還有“歌樂靈音”、“云頂煙云”、“獅峰幽巖”等幾十處秀美清幽的自然景觀，是具有游覽、觀光、休閑等價值的森林資源。并且現(xiàn)正在修建休閑娛樂渡假村，能夠通過經(jīng)營帶來穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收益，根據(jù)森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范試行森林景觀資產(chǎn)采用年金資本化法。原理年金資本化法主要適用于有相對穩(wěn)定收入的森林景觀資產(chǎn)的價值評估。其計算公式為A/P11/（1）N森林景觀資產(chǎn)評估值年均純收益投資收益率N林地使用權(quán)剩余使用年限八、評估過程評估時間從2007年5月24日至2007年5月28日，經(jīng)過了接受委托、資產(chǎn)核查、資料收集、評定估算、提交評估報告書、建立項目檔案等過程。具體如下1、接受委托接受項目委托，確定評估目的，確定評估對象及范圍，選定評估基準(zhǔn)日和擬定評估方案；2、資料收集在進(jìn)行評定估算前，森林資源資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)必須搜集掌握當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)資料以及其他與評估有關(guān)的資料；3、資產(chǎn)核查指導(dǎo)資產(chǎn)占有方清查資產(chǎn)，并收集準(zhǔn)備資料，檢查核實資產(chǎn)與驗證有關(guān)資料；4、評定估算現(xiàn)場檢測與鑒定，選擇評估方法，收集市場信息，具體計算；對評估結(jié)果進(jìn)行匯總、并進(jìn)行評估結(jié)論分析，撰寫評估說明與報告，進(jìn)行內(nèi)部復(fù)核；5、提交評估報告書對評定估算結(jié)果進(jìn)行分析確定，撰寫評估說明，匯集資產(chǎn)評估工作底稿，形成森林資源資產(chǎn)評估報告書，并提交給委托方；6、建立項目檔案將有關(guān)文件及資料分類匯總，登記造冊，建立項目檔案。按國家有關(guān)規(guī)定和評估機(jī)構(gòu)檔案管理制度進(jìn)行管理。九、評估結(jié)論在實施了上述資產(chǎn)評估程序和方法，對有限公司用于本評估報告所列明目的的，位于重慶市沙坪壩區(qū)國營歌樂山林場歌樂山林區(qū)5林班14、15小班（小地名天燈堡、胡家庵），面積為214畝的國有林地使用權(quán)、林木資源資產(chǎn)和森林景觀資產(chǎn)進(jìn)行了評估，經(jīng)評估測算，確定在繼續(xù)使用的前提條件下，于2007年5月26日委估資產(chǎn)所表現(xiàn)的公允價值為28237506元（人民幣大寫貳仟捌佰貳拾叁萬柒仟伍佰零陸元整），其中林地價值15254990元（人民幣大寫壹仟伍佰貳拾伍萬肆仟玖佰玖拾元整），林木資源資產(chǎn)價值349916元（人民幣大寫叁拾肆萬玖仟玖佰壹拾陸元整），森林景觀資產(chǎn)價值12632600元（人民幣大寫壹仟貳佰陸拾叁萬貳仟陸佰元整）。十、特別事項說明在評估過程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評估結(jié)論，但非評估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定估算的有關(guān)事項為（無）。需要說明的其他問題1、委托方對申報材料負(fù)完全的法律責(zé)任，對所填報資產(chǎn)的完整性、合法性和真實性負(fù)責(zé)；委托方對其提供的文件資料的真實性承擔(dān)法律責(zé)任；2、評估基準(zhǔn)日后，有效期以內(nèi)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時，應(yīng)根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)額進(jìn)行調(diào)整。當(dāng)評估方法為重置成本法時，應(yīng)按實際發(fā)生額進(jìn)行調(diào)整；若資產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對資產(chǎn)評估價產(chǎn)生明顯影響時，委托方應(yīng)及時聘請評估機(jī)構(gòu)重新確定評估價。如果評估工作結(jié)束前資產(chǎn)價格已經(jīng)發(fā)生了顯著變化，無法改變評估基準(zhǔn)日，但資產(chǎn)價格的調(diào)整方法簡單、易于掌握時，委托方在資產(chǎn)實際作價時，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整；3、附件與其報告正文合并使用方有效。十一、評估報告的法律效力1、本評估報告成立的前提條件適用于繼續(xù)使用假設(shè)和公開市場假設(shè)，即對委估對象都是在持續(xù)經(jīng)營和在公開市場的公允價格標(biāo)準(zhǔn)下進(jìn)行作價評定；2、評估結(jié)果是反應(yīng)評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行公允市價，沒有考慮將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的價格等對其評估價的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。當(dāng)前述評估目的等條件以及評估中遵循的持續(xù)經(jīng)營原則等其他情況發(fā)生變化時，評估結(jié)果一般會失效；3、本評估報告依據(jù)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力。本評估結(jié)論的有效使用期限為一年，即從2007年5月26日起到2008年5月25日止的期限內(nèi)有效；4、本評估結(jié)論僅供委托方核實資產(chǎn)價值這一經(jīng)濟(jì)目的使用，不得作為其他經(jīng)濟(jì)目的使用；5、本評估報告僅供委托方作為評估目的使用和送交財產(chǎn)評估主管機(jī)關(guān)、評估報告審查確認(rèn)單位審查資產(chǎn)評估報告使用。評估報告書的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可評估機(jī)構(gòu)不得隨意向他人提供或公開；同時，未經(jīng)評估機(jī)構(gòu)同意，不得向委托方和評估報告審查部門之外的單位或個人提供報告的全部或部分內(nèi)容，不得發(fā)表于任何公開媒體上；6、本資產(chǎn)評估報告書一經(jīng)涂改、換頁、復(fù)印，將自動失效。十二、評估報告提出日期本評估報告提交委托方的時間為2007年5月28日重慶資產(chǎn)土地房地產(chǎn)評估有限公司法定代表注冊資產(chǎn)評估師注冊資產(chǎn)評估師二00七年五月二十八日承諾書重慶資產(chǎn)土地房地產(chǎn)評估有限公司我公司已委托貴公司對擬核實資產(chǎn)價值所涉及的位于重慶市沙坪壩區(qū)國營歌樂山林場歌樂山林區(qū)5林班14、15小班（小地名天燈堡、胡家庵），面積為214畝的國有林地使用權(quán)、林木資源資產(chǎn)和森林景觀資產(chǎn)在2007年5月26日的公允價值進(jìn)行評估，出具評估報告書。為了表示對貴公司評估工作的理解，謹(jǐn)就所知所信聲明如下一、我們業(yè)已提供所有與此次評估有關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)權(quán)資料和其他有關(guān)資料，并對其真實性和完整性負(fù)責(zé)。二、我們確信被評估資產(chǎn)本公司均具有合法權(quán)利，如有以本公司資產(chǎn)或信譽(yù)作出抵押或擔(dān)保情形，均已全部提示。三、我們確信被評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日及日后至今沒有未決相關(guān)經(jīng)濟(jì)訴訟案件，如有將以單獨的書面文件向貴公司提供案件情況。四、我們確信被評估資產(chǎn)未有未列入法定“權(quán)證”的項目，其資產(chǎn)權(quán)屬如存在爭議，由本公司自行承擔(dān)有關(guān)法律責(zé)任。有限公司（蓋章）法定代表人（蓋章）2007年5月26日資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及注冊資產(chǎn)評估師承諾函有限公司受貴公司委托，我們對貴公司擬核實資產(chǎn)價值所涉及的位于重慶市沙坪壩區(qū)國營歌樂山林場歌樂山林區(qū)5林班14、15小班（小地名天燈堡、胡家庵），面積為214畝的國有林地使用權(quán)、林木資源資產(chǎn)和森林景觀資產(chǎn)進(jìn)行了認(rèn)真的清查核實、評定估算，并出具了資產(chǎn)評估報告書，在假設(shè)條件成立的情況下，我們對資產(chǎn)評估結(jié)果承諾如下，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任1、資產(chǎn)評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為所涉及的資產(chǎn)范圍一致，沒有重復(fù)遺漏之處；2、對涉及評估的資產(chǎn)進(jìn)行了合理的抽查、核實；3、評估方法選用恰當(dāng)，選用的參數(shù)資料真實可靠；4、影響資產(chǎn)評估價值的因素考慮周全；5、資產(chǎn)評估價值公允、明確；6、評估工作未受任何人為干涉。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)重慶資產(chǎn)土地房地產(chǎn)評估有限公司注冊資產(chǎn)評估師（簽章）2007年5月28日有限公司森林資源資產(chǎn)評估報告書送審專用材料重資評報字（2007）第051號重慶資產(chǎn)土地房地產(chǎn)評估有限公司二00七年五月二十八日目錄關(guān)于資產(chǎn)評估報告書送審專用材料使用范圍的聲明森林資源資產(chǎn)核查報告評估依據(jù)的說明森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)說明評估結(jié)論及其分析關(guān)于資產(chǎn)評估報告書送審專用材料使用范圍的聲明本材料僅供財產(chǎn)評估主管機(jī)關(guān)、企業(yè)主管部門、評估報告審查確認(rèn)單位在審查資產(chǎn)評估報告書和檢查評估機(jī)構(gòu)工作之用，非為法律、行政、法規(guī)規(guī)定，送審專用材料的全部或部分內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個人，不得見諸于公開媒體。重慶資產(chǎn)土地房地產(chǎn)評估有限公司二00七年五月二十八日森林資源資產(chǎn)核查報告受有限公司委托，由重慶資產(chǎn)土地房地產(chǎn)評估有限公司評估人員與有限公司人員組成森林資源資產(chǎn)核查小組，于2007年5月2426日對有限公司所屬，擬核實資產(chǎn)價值所涉及的位于重慶市沙坪壩區(qū)國營歌樂山林場歌樂山林區(qū)5林班14、15小班（小地名天燈堡、胡家庵），面積為214畝的國有林地使用權(quán)、林木資源資產(chǎn)和森林景觀資產(chǎn)進(jìn)行了森林資源資產(chǎn)核查，現(xiàn)就核查結(jié)果報告如下基本情況1、國有林地使用權(quán)林地所有權(quán)為國家，林地使用權(quán)人為有限公司，位于重慶市沙坪壩區(qū)國營歌樂山林場歌樂山林區(qū)5林班14、15小班（小地名天燈堡、胡家庵），林分屬有林地，總面積214畝。其具體四至如下東雞公山山脊；南與歌樂山鎮(zhèn)歐家灣社農(nóng)地接界（圍墻處）；西與歌樂山鎮(zhèn)歐家灣社集體林地接界；北與胡家庵中大路接界。2、林木資源資產(chǎn)林木資源資產(chǎn)共214畝，起源人工，其中馬尾松林2002畝，平均林齡30年，齡組近熟林；香樟林138畝，平均林齡30年，齡組中齡林。馬尾松平均胸徑12厘米、每畝66株；香樟平均胸徑16厘米、每畝54株。3、森林景觀資產(chǎn)歌樂山，屬縉云山的一只余脈，歌樂山森林公園位于沙坪壩區(qū)，距重慶市中心16公里，以山、水、林、泉、洞、云、霧等自然景觀著稱于世，被譽(yù)為“山城綠寶石”，素有“天然大氧吧”的美稱。該宗地交通方便，立地條件一般，林木長勢較好，緊鄰歌樂山國家級森林公園，森林公園內(nèi)自然風(fēng)光優(yōu)美，綠樹蒼郁，點點翠意與湛藍(lán)天空相映成趣。園內(nèi)有馬蹄井、龍泉井、聰明泉、巴文化雕塑長廊等眾多融入神話傳說充滿靈氣的巴渝人文景點，還有“歌樂靈音”、“云頂煙云”、“獅峰幽巖”等幾十處秀美清幽的自然景觀，歷代以來一直是文人墨客尋古探幽的圣地。“歌樂靈音”久負(fù)盛名。“靈音”是指風(fēng)動谷應(yīng)的效果，正如莊子對“天籟”的闡釋“夫天籟者吹萬不同，而使其自己也，咸其自取，怒者其誰邪”風(fēng)吹起來，吹于山上，吹到樹上，吹到石頭上都會發(fā)出不同的聲音，宛如優(yōu)美的交響曲，這便是大地之美，便是圣經(jīng)中所言的“所羅門的歌是歌曲中的雅歌”，便是“歌樂靈音”。歌樂山還以“霧山仙境”而遠(yuǎn)近聞名。這里平均一年霧天多達(dá)140天。霧天之中，歌樂山內(nèi)猶如蒙上了一層輕紗，一切都如縹緲夢境。置身山頂，眼望四方，樹木隱于茫茫霧氣之中，忽隱忽現(xiàn)，可謂“半山煙云半山松”，令人如臨太虛幻境。同時現(xiàn)在正在修建休閑渡價村，具有游覽、觀光、休閑等價值的森林景觀資產(chǎn)。二、核查方法本次核查參照森林資源規(guī)劃設(shè)計調(diào)查技術(shù)規(guī)定的要求進(jìn)行，進(jìn)行了小班調(diào)查，用角規(guī)測樹法確定小班蓄積量，按擬評估面積的3設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)地，標(biāo)準(zhǔn)地面積為1畝。核查工作分為4個階段第一階段根據(jù)林權(quán)證、林權(quán)分布圖及林權(quán)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)合同、協(xié)議，按照資產(chǎn)評估委托協(xié)議書，逐一核對列入評估范圍內(nèi)的各小班森林資源資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)（山權(quán)和林權(quán)），確認(rèn)其評估的森林資源資產(chǎn)的范圍，并將其界線標(biāo)注在地形圖上。第二階段利用主間伐的伐區(qū)作業(yè)設(shè)計資料、伐區(qū)驗收資料、造林作業(yè)設(shè)計資料、造林驗收資料以及標(biāo)準(zhǔn)地和生長率資料檢查森林資源檔案中各年度的森林資源變化的更新情況。第三階段在已確認(rèn)為評估對象的小班森林資產(chǎn)清單中，分樹種、分齡組分別隨機(jī)抽取10的核對其界線、面積，對主要調(diào)查因子進(jìn)行現(xiàn)地調(diào)查。按森林資源規(guī)劃設(shè)計調(diào)查技術(shù)規(guī)定的要求對抽中的各小班進(jìn)行角規(guī)測樹調(diào)查，調(diào)查各小班的胸徑、樹高和蓄積。將調(diào)查結(jié)果與小班森林資產(chǎn)清單中的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，對差異進(jìn)行修正，以修正后的結(jié)果作為評估依據(jù)。第四階段對調(diào)查的資料進(jìn)行內(nèi)業(yè)整理分析統(tǒng)計，編制森林資源資產(chǎn)實物量匯總表和森林資源資產(chǎn)核查報告。三、森林資源資產(chǎn)核查結(jié)果1、國有林地使用權(quán)林地所有權(quán)為國家，林地使用權(quán)人為有限公司，位于重慶市沙坪壩區(qū)國營歌樂山林場歌樂山林區(qū)5林班14、15小班（小地名天燈堡、胡家庵），林分屬有林地，總面積214畝。其具體四至如下東雞公山山脊；南與歌樂山鎮(zhèn)歐家灣社農(nóng)地接界（圍墻處）；西與歌樂山鎮(zhèn)歐家灣社集體林地接界；北與胡家庵中大路接界。2、林木資源資產(chǎn)所有權(quán)為有限公司，林木資源資產(chǎn)共214畝，起源人工，其中馬尾松林2002畝，平均林齡30年，齡組近熟林；香樟林138畝，平均林齡30年，齡組中齡林。馬尾松平均胸徑12厘米、每畝66株；香樟平均胸徑16厘米、每畝54株。詳細(xì)情況見下表林班小班面積（畝）地類樹種組成起源數(shù)齡（年）株/畝蓄積/畝小班株數(shù)小班蓄積05142002有林10馬人工306624M3132134805M30515138有林7樟3馬人工305434M3745469M33、森林景觀資產(chǎn)該宗地交通方便，立地條件一般，林木長勢較好，緊鄰歌樂山國家級森林公園，森林公園內(nèi)自然風(fēng)光優(yōu)美，綠樹蒼郁，點點翠意與湛藍(lán)天空相映成趣。園內(nèi)有馬蹄井、龍泉井、聰明泉、巴文化雕塑長廊等眾多融入神話傳說充滿靈氣的巴渝人文景點，還有“歌樂靈音”、“云頂煙云”、“獅峰幽巖”等幾十處秀美清幽的自然景觀；同時現(xiàn)在正在修建休閑渡價村，具有游覽、觀光、休閑等價值的森林資源資產(chǎn)。四、說明1、本次核查對象以林權(quán)證為準(zhǔn)，各小班界線本次評估不作重新區(qū)劃。2、小班面積以林權(quán)證面積為準(zhǔn)。評估依據(jù)的說明一、行為依據(jù)資產(chǎn)評估委托書；委托方提供的有關(guān)材料。二、法規(guī)依據(jù)中華人民共和國森林法；國務(wù)院1991年81號令國有資產(chǎn)評估管理辦法；原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)199623號文資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）；國家國有資產(chǎn)管理局林業(yè)部森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范試行；林業(yè)部國家國有資產(chǎn)管理局發(fā)布關(guān)于森林資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動有關(guān)問題的規(guī)范意見（試行）的通知（林財字號）。三、產(chǎn)權(quán)依據(jù)中華人民共和國林權(quán)證。四、取價依據(jù)及參考依據(jù)評估人員現(xiàn)場踏勘和市場調(diào)查取得的有關(guān)資料；資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊（第二版）；有關(guān)市場詢價資料和參數(shù)資料；國家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計資料和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)資料；森林公園質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)；質(zhì)量價格體系；森林資源規(guī)劃設(shè)計調(diào)查技術(shù)規(guī)定；有關(guān)林場歷史沿革、造林育林及管護(hù)等有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和資料。森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)說明評估機(jī)構(gòu)進(jìn)入工作現(xiàn)場后，本著獨立、客觀、科學(xué)的工作原則，首先按照法律規(guī)定對森林資源資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了驗證和鑒定，同時核查了委托方提供的資料。一、估價原則根據(jù)國家國有資產(chǎn)管理局、林業(yè)部森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范試行，林地資產(chǎn)估價應(yīng)遵循基本原則、前提性原則以及操作性原則?；驹瓌t是指公平性、科學(xué)性、客觀性、獨立性、可行性原則；前提性原則是指產(chǎn)權(quán)利益主體變動原則；操作性原則是指資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營、替代性、公開市場原則。二、估價方法與估價過程（一）、國有林地使用權(quán)1、估價方法的確定根據(jù)國家國有資產(chǎn)管理局、林業(yè)部森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范試行，現(xiàn)行林地資產(chǎn)評估方法主要有現(xiàn)行市價法、林地期望價法、年金資本化法、林地費用價法等。估價方法的選擇應(yīng)按照林地地價評估技術(shù)規(guī)程、委托項目的具體特點及估價目的等進(jìn)行。評估人員通過實地調(diào)查，并認(rèn)真分析調(diào)查收集到的資料，在確定上述估價原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價對象的實際情況，結(jié)合本次評估目的，決定采用年金資本化法測算估價對象林地的價值。2、估價過程年金資本化法（1）、基本原理及計算公式年金資本化法是以林地每年穩(wěn)定的收益（地租）作為投資資本的收益，再按適當(dāng)?shù)耐顿Y收益率估算林地資產(chǎn)評估價值的方法。其計算公式為UR/11/（1）NU林地評估值林地年平均地租收益投資收益率N林地使用權(quán)剩余使用年限（2）、估價程序判斷待估林地是否適用年金資本化法；收集與估價有關(guān)的費用、利息、年限等資料；通過直接或間接方式求取待估林地的年平均地租收益；確定林地使用權(quán)的剩余年限年限；按公式求取待估林地的價格。（3）、計算過程林地年平均地租收益（）根據(jù)對待估林地所在區(qū)域的林地年平均地租收益情況調(diào)查，在評估基準(zhǔn)日獲得類似估價對象林地，需支付的年平均地租3980元/畝。投資收益率（）由于本次評估所采用的投資收益率只包含了經(jīng)濟(jì)利率和風(fēng)險利率，沒有包含通貨膨脹率。我們以目前國家一年期定期存款利率306為無風(fēng)險的經(jīng)濟(jì)利率,同時根據(jù)我們對森林資源資產(chǎn)所在區(qū)域的調(diào)查，考慮到林地資產(chǎn)本身的風(fēng)險較小，確定其風(fēng)險利率為194,則我們確定其投資收益率50。林地使用權(quán)剩余使用年限（N）根據(jù)委托方提供的中華人民共和國林權(quán)證沙府林證字（2006）第0000000001號，林地使用權(quán)使用期為50年，終止日期為2053年9月9日，至估價基準(zhǔn)日2007年5月26日，尚可使用463年,即N463。有限期單位林地價格的求取（元/畝）UR/11/（1）N3980/511/（15）46371285元/畝取整林地總價格由于委估林地總面積為214畝，則國有林地使用權(quán)的評估價格2147128515254990元人民幣大寫壹仟伍佰貳拾伍萬肆仟玖佰玖拾元整（二）、林木資源資產(chǎn)1、估價方法的確定根據(jù)國家國有資產(chǎn)管理局、林業(yè)部森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范試行，現(xiàn)行林木資源資產(chǎn)評估方法主要有現(xiàn)行市價法（市場價倒算法、市場成交價比較法）、收益現(xiàn)值法（收益凈現(xiàn)值法、年金資本化法、收獲現(xiàn)值法）、成本法（重置成本法、序列需工數(shù)法、歷史成本調(diào)整法）、清算價格法等。估價方法的選擇應(yīng)按照森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)程、委托項目的具體特點及估價目的等進(jìn)行。由于委估馬尾松林分是近熟林，香樟林是中齡林，評估人員通過實地調(diào)查，并認(rèn)真分析調(diào)查收集到的資料，在確定上述估價原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范試行的有關(guān)規(guī)定，近熟林、中齡林林木資源資產(chǎn)評估采用收獲現(xiàn)值法。因此本次評估決定采用收獲現(xiàn)值法來測算估價對象林木資源資產(chǎn)的價值。2、估價過程收獲現(xiàn)值法（1）、基本原理及計算公式收獲現(xiàn)值法是利用收獲表預(yù)測被評估林木資產(chǎn)在主伐時純收益的折現(xiàn)值，扣除評估后到主伐期間所支出的營林生產(chǎn)成本（主要是管護(hù)成本）折現(xiàn)值的差額，作為林木資產(chǎn)評估價值的方法。其計算公式為2AIFI1WI1CI1FI1FI2WI2CI2FI2VR1PUN1I1ENSMMU/M1PUNP1PUN式中S小班面積；M小班單位面積蓄積量MU森林經(jīng)營類型標(biāo)準(zhǔn)林分成熟林單位面積蓄積量；M現(xiàn)實林齡時標(biāo)準(zhǔn)林分單位面積蓄積量；AI各樹種組成系數(shù)；I樹種代碼，1代表馬尾松，2代表香樟；FI1，F(xiàn)I2各樹種原木和綜合用材出村率；WI1，WI2各樹種原木和綜合用村平均銷價；CI1，CI2各樹種原木和綜合用材生產(chǎn)經(jīng)營成本；FI1，F(xiàn)I2各樹種原木和綜合用材生產(chǎn)銷售利潤；V每年的管護(hù)費；R林地年租金；U該森林經(jīng)營類型的主伐年齡；N林分年齡；P投資收益率。（2）、估價程序判斷待估林木資源資產(chǎn)是否適用收獲現(xiàn)值法；標(biāo)準(zhǔn)林分U年主伐時的純收入預(yù)測；通過直接或間接方式求取評估后到主伐期間的營林生產(chǎn)成本；主伐時間U的確定；間伐時間及間伐純收入的確定；投資收益率P的確定；按公式求取待估林木資源資產(chǎn)的價格（3）、計算過程馬尾松林小班單位面積蓄積24立方米/畝,香樟林小班單位面積蓄積34立方米/畝；歌樂山林場馬尾松林單位面積蓄積34立方米/畝,香樟林單位面積蓄積52立方米/畝。投資收益率（）由于本次評估所采用的投資收益率只包含了經(jīng)濟(jì)利率和風(fēng)險利率，沒有包含通貨膨脹率。我們以目前國家一年期定期存款利率306為無風(fēng)險的經(jīng)濟(jì)利率,同時根據(jù)我們對森林資源資產(chǎn)所在區(qū)域的調(diào)查，考慮到林木資產(chǎn)在生長期的各種不可預(yù)測的自然災(zāi)害因素以及市場價格的不確定因素,我們確定其風(fēng)險利率為394,則我們確定其投資收益率70。14小班馬尾松林組成系數(shù)10，15小班香樟林組成系數(shù)7、尾松林組成系數(shù)3。馬尾松出材率65，馬尾松原木出材率30，馬尾松綜合用材出材率35；香樟林出材率60，香樟林原木出材率30，香樟林綜合用材出材率30。馬尾松原木銷價700元/立方米，馬尾松綜合用材銷價400元/立方米；香樟林原木銷價900元/立方米，香樟林綜合用材銷價500元/立方米。生產(chǎn)銷售成本40元/立方米；原木稅金費150元/立方米，綜合用材稅金費110元/立方米；原木銷售利潤100元/立方米，綜合用材銷售利潤50元/立方米。林地租金400元/年畝。馬尾松主伐年齡35年；香樟主伐年齡40年；林分年齡30年。馬尾松林木評估價值A(chǔ)IFI1WI1CI1FI1FI2WI2CI2FI2VR1PUN1I1ENSMMU/M1PUNP1PUN12472/34100370019010003540015050/100735302400100735301/007100735301623元/畝取整馬尾松林共2002畝,則馬尾松林評估總價20021623324924元取整香樟林木評估價值A(chǔ)IFI1WI1CI1FI1FI2WI2CI2FI2VR1PUN1I1ENSMMU/M1PUNP1PUN1348/527039001901000350015050/10074030348/5230370019010003540015050/100740302400100740301/007100740301811元/畝取整香樟林共138畝,則香樟林評估總價138181124992元取整林木資源資產(chǎn)評估總價值林木資源資產(chǎn)評估總價值馬尾松林評估總價香樟林評估總價349916（元）人民幣大寫叁拾肆萬玖仟玖佰壹拾陸元整（三）、森林景觀資產(chǎn)1、估價方法的確定根據(jù)國家國有資產(chǎn)管理局、林業(yè)部森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范試行，現(xiàn)行森林景觀資產(chǎn)評估方法主要有現(xiàn)行市價法、收益現(xiàn)值法（年金資本化法、條件價值法、收獲模擬法）、重慶置成本法等。估價方法的選擇應(yīng)按照森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)程、委托項目的具體特點及估價目的等進(jìn)行。本次評估的森林景觀資產(chǎn)具有較穩(wěn)定的收益，評估人員通過實地調(diào)查，并認(rèn)真分析調(diào)查收集到的資料，在確定上述估價原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范試行，結(jié)合本次評估目的，決定采用年金資本化法測算估價對象森林景觀資產(chǎn)的價值。2、估價過程年金資本化法（1）、基本原理及計算公式年金資本化法是以森林景觀資產(chǎn)每年穩(wěn)定的純收益作為投資資本的收益，再按適當(dāng)?shù)耐顿Y收益率估算森林景觀資產(chǎn)評估價值的方法。其計算公式為A/P11/（1）N森林景觀資產(chǎn)評估值年均純收益投資收益率N林地使用權(quán)剩余使用年限（2）、估價程序判斷待估森林景觀資產(chǎn)是否適用年金資本化法；收集與估價有關(guān)的經(jīng)營森林景觀資產(chǎn)的各項收入；收集與估價有關(guān)的經(jīng)營森林景觀資產(chǎn)的各項費用；確定林地使用權(quán)的剩余年限年限；按公式求取待估森林景觀資產(chǎn)的價格。（3）、計算過程經(jīng)營森林景觀資產(chǎn)年平均純收益（）一般森林資源景觀資產(chǎn)的收益主要產(chǎn)生于門票收益，飯店、娛樂設(shè)施等產(chǎn)生的收益。委估森林景觀資產(chǎn)的主要收益產(chǎn)生于飯店和娛樂設(shè)施所提供會務(wù)、餐飲、住宿。根據(jù)對待估森林景觀資產(chǎn)所在區(qū)域的經(jīng)營類似森林景觀資產(chǎn)情況調(diào)查，除國家歌樂山森林公園收取門票經(jīng)營外，本區(qū)域主要經(jīng)營農(nóng)家樂，其消費標(biāo)準(zhǔn)平均為60100元/天人。根據(jù)委托方介紹，委托方擬修建的是比農(nóng)家樂層次要高得多的旅游渡假村，無論會務(wù)、餐飲和住宿都以星級標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計，可以同時容納500人的餐飲和200人住宿，并且該處緊鄰國家歌樂山森林公園，具有獨特的位置優(yōu)勢。本次評估我們按一日三餐（含住宿）平均消費標(biāo)準(zhǔn)80元/天人計算；只就中餐消費按25元/人計算；會議接待按200元/次（租用會議室和設(shè)備）包干計算；我們考慮到旅游的季節(jié)因素，每年按365天，50個周計，考慮時間空置率為按