2009中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告內容摘要由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、國務院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院四家機構共同主辦的“2009中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究”，從新的研究方法體系確立、數(shù)據(jù)采集整理到指標計算分析，歷時半年，對中國房地產(chǎn)市場上數(shù)百家開發(fā)企業(yè)和策劃代理企業(yè)分別進行了科學嚴謹?shù)难芯浚瓿闪恕?009中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究”與“2009中國房地產(chǎn)策劃代理百強企業(yè)研究”，并于2009年3月28日在釣魚臺國賓館發(fā)布房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告與房地產(chǎn)策劃代理百強企業(yè)研究報告。這是中國房地產(chǎn)TOP10研究組自2004年來連續(xù)六年對中國房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)群體的又一次客觀、公正和全面的最新評價。中國房地產(chǎn)TOP10研究組以20062008年房地產(chǎn)業(yè)務平均銷售額3億元或銷售面積10萬平方米為入選門檻值，根據(jù)企業(yè)規(guī)模與運營效率相結合、盈利能力與發(fā)展?jié)摿ο嘟Y合、融資能力與償債能力相結合、經(jīng)營實力與社會責任相結合的原則，對全國500家入選的房地產(chǎn)企業(yè)（集團）的規(guī)模性、盈利性、成長性、穩(wěn)健性、運營效率、社會責任六個方面共26個指標，運用因子分析法及相關數(shù)學模型定量計算出入選房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力指數(shù)，得到房地產(chǎn)綜合實力百強企業(yè)，并在此基礎上，評價產(chǎn)生了2009中國房地產(chǎn)百強企業(yè)之綜合實力TOP10、規(guī)模性TOP10、盈利性TOP10、成長性TOP10、穩(wěn)健性TOP10、運營效率TOP10、20082009中國房地產(chǎn)年度社會責任感和2009中國房地產(chǎn)百強之星企業(yè)。同時，中國房地產(chǎn)TOP10研究組以20062008年平均代理物業(yè)面積10萬平方米為入選門檻值，根據(jù)一手物業(yè)代理銷售能力與策劃能力相結合、業(yè)務經(jīng)營與盈利能力相結合、企業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展能力相結合的原則，對全國200多家入選的房地產(chǎn)策劃代理企業(yè)的盈利能力、策劃能力、一手物業(yè)代理能力及發(fā)展能力四個方面共16個指標，運用因子分析法及相關數(shù)學模型定量計算出入選房地產(chǎn)策劃代理企業(yè)的綜合實力指數(shù)，得到了2009中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力百強企業(yè)，并在此基礎上評價產(chǎn)生了2009中國房地產(chǎn)策劃代理百強企業(yè)之綜合實力TOP10。2009中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告內容摘要2009中國房地產(chǎn)綜合實力百強企業(yè)在整體發(fā)展上呈現(xiàn)如下特點（1）市場份額百強企業(yè)跑贏大勢，市場份額逆市擴大2008年，全國商品房銷售額24071億元，同比下降1947；同期，百強企業(yè)的銷售額為5244億元，同比下降僅393，高于行業(yè)水平15個百分點。伴隨全國商品房銷售總額的下降，百強企業(yè)2008年的市場份額達到2179，較去年同期增加335個百分點，市場份額明顯提升，實現(xiàn)過去5年來的最高水平；從發(fā)展趨勢看，百強企業(yè)的市場份額呈現(xiàn)出加速增長態(tài)勢，行業(yè)集中度進一步加強。在百強企業(yè)市場份額穩(wěn)步提升的同時，綜合實力TOP10企業(yè)市場份額的提升更為顯著。2008年市場份額達到778，占百強企業(yè)市場份額的1/3強，市場地位更加顯著。（2）規(guī)模與效率資產(chǎn)增長質量更高，運營效率有所下降規(guī)模與效率是企業(yè)向前發(fā)展的雙驅動力，規(guī)模經(jīng)濟的獲取離不開高效率的經(jīng)營管理。百強企業(yè)2008年的總資產(chǎn)規(guī)模均值為17103億元，較2007年增長2239；凈資產(chǎn)均值6988億元，同比增長3955，百強企業(yè)凈資產(chǎn)增長率首次超過總資產(chǎn)增長率。受資產(chǎn)增長快于收入增長的影響，百強企業(yè)2008年的總資產(chǎn)周轉率、流動資產(chǎn)周轉率雙雙出現(xiàn)下滑，總資產(chǎn)周轉率為035，同比下降2553；流動資產(chǎn)周轉率為046，同比下降2069。同期，存貨周轉率僅為044，同比下降了2542。（3）盈利與成長百強企業(yè)凈利潤增長，成長能力領先同行2008年，百強企業(yè)平均實現(xiàn)凈利潤817億元，同比增加832，增速顯著下滑。行業(yè)領先企業(yè)的凈利潤表現(xiàn)依然突出，2008年凈利潤超過10億元的百強企業(yè)有萬科、中海、保利、合生、龍湖、遠洋等17家，較2007年增加了2家。2008年，全國商品房施工面積增長1622，新開工面積增長315。同期百強企業(yè)根據(jù)市場形勢變化及時調整開復工計劃，施工面積均值下調至17025萬平方米，下降1203；其中新開工面積均值降至9507萬平方米，下降2158。百強企業(yè)在調整開發(fā)節(jié)奏、應對市場變化方面反應速度更快，為企業(yè)的未來成長保留了寶貴的資本。（4）負債與融資償債能力繼續(xù)提升，現(xiàn)金流量意外改善2008年，百強企業(yè)的資產(chǎn)負債率從2007年的6716下降到6515，下滑201個百分點；扣除預收賬款后，百強企業(yè)的資產(chǎn)負債率進一步下降至4715，企業(yè)的長期償債能力繼續(xù)提升。同期，百強企業(yè)的流動比率同樣保持穩(wěn)定，三年均值為197，流動資產(chǎn)對流動負債的保障能力也比較強。2008年，受外部經(jīng)營環(huán)境影響，企業(yè)現(xiàn)金流入減少，但因開發(fā)計劃調整等，購買經(jīng)營所需商品、接受經(jīng)營所需勞務等的現(xiàn)金流出也同樣減少，而且減少的幅度高于現(xiàn)金流入減少，使得經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額變?yōu)樨?04億元，較上年增長754億元，經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額狀況改善明顯。與開發(fā)規(guī)模縮減相對應，百強企業(yè)2008年的籌資現(xiàn)金流量凈額均值下降了6521至915億元。企業(yè)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物基本保持穩(wěn)定，2008年均值為1999億元。中國房地產(chǎn)TOP10研究組基于房地產(chǎn)百強企業(yè)的規(guī)模性、盈利性、成長性、穩(wěn)健性、運營效率和社會責任六個方面的26個指標，評價產(chǎn)生了2009中國房地產(chǎn)百強企業(yè)的綜合實力TOP10、規(guī)模性TOP10、盈利能力TOP10、成長性TOP10、穩(wěn)健性TOP10、運營效率TOP10、年度社會責任感企業(yè)和百強之星綜合實力TOP10萬科企業(yè)股份有限公司和中國海外發(fā)展有限公司位列綜合實力TOP10前兩位，保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司和合生創(chuàng)展集團有限公司并列第三，第五至第十分別為廣州富力地產(chǎn)股份有限公司、恒大地產(chǎn)集團有限公司、大連萬達集團股份有限公司、綠城房地產(chǎn)集團有限公司、北京首都開發(fā)控股（集團）有限公司和大華（集團）有限公司。綜合實力TOP10企業(yè)突出體現(xiàn)了規(guī)模大、盈利能力強、成長穩(wěn)定、穩(wěn)健性好、運營效率高等特征。綜合實力TOP10企業(yè)2008年的總資產(chǎn)均值達到5284億元，銷售額均值1864億元，遠高于百強企業(yè)平均水平；綜合實力TOP10企業(yè)凈利潤均值為288億元，同比增長652，遠高于同期百強企業(yè)82億元的平均水平；綜合實力TOP10企業(yè)的資產(chǎn)負債率均值為5990，而同期百強企業(yè)為6515，償債能力高于百強企業(yè)。規(guī)模性TOP10規(guī)模性TOP10企業(yè)依次為萬科企業(yè)股份有限公司、中國海外發(fā)展有限公司、保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司、大連萬達集團股份有限公司、北京首都開發(fā)控股（集團）有限公司、廣州富力地產(chǎn)股份有限公司、中華企業(yè)股份有限公司、金地（集團）股份有限公司、龍湖地產(chǎn)和首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司。2008年，規(guī)模性TOP10企業(yè)保持了經(jīng)營規(guī)模的快速增長，領先優(yōu)勢進一步加強。規(guī)模性TOP10企業(yè)2008年總資產(chǎn)均值高達48424億元，是同期百強企業(yè)的283倍；凈資產(chǎn)均值達到23494億元，是同期百強企業(yè)的336倍；在房地產(chǎn)業(yè)務收入方面，規(guī)模性TOP10企業(yè)的均值達到14877億元，是同期百強企業(yè)的306倍。盈利性TOP10盈利性TOP10企業(yè)分別為中國海外發(fā)展有限公司、萬科企業(yè)股份有限公司、保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司、合生創(chuàng)展集團有限公司、遠洋地產(chǎn)控股有限公司、上海三盛宏業(yè)投資（集團）有限責任公司、卓越置業(yè)集團有限公司、陽光100置業(yè)集團有限公司、杭州濱江房產(chǎn)集團股份有限公司和SOHO中國有限公司。2008年，盈利性TOP10企業(yè)克服了房地產(chǎn)市場的不利因素，盈利水平保持穩(wěn)定增長，凈利潤均值為2519億元，凈利潤總額占到百強企業(yè)凈利潤總額的2577，盈利能力優(yōu)勢非常突出。成長性TOP10成長性TOP10企業(yè)依次是保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司、恒大地產(chǎn)集團有限公司、復地（集團）股份有限公司、綠城房地產(chǎn)集團有限公司、上海城開（集團）有限公司、廣州富力地產(chǎn)股份有限公司、上置投資控股有限公司、旭輝集團股份有限公司、永泰房地產(chǎn)（集團）有限公司和新湖中寶股份有限公司。成長性TOP10企業(yè)在2008年市場中尤其難能可貴，在百強企業(yè)銷售額均值同比出現(xiàn)微降的情況下，成長性TOP10企業(yè)銷售額均值仍然保持了1044的增長，近三年的銷售額增長率均值達到4348，展示了企業(yè)很好的發(fā)展?jié)摿Α３砷L性TOP10企業(yè)2008年的房地產(chǎn)業(yè)務收入均值增長率為3002，而同期百強企業(yè)僅為755。穩(wěn)健性TOP10穩(wěn)健性TOP10企業(yè)分別是中國海外發(fā)展有限公司、萬科企業(yè)股份有限公司、重慶市金科實業(yè)（集團）有限公司、北京北辰實業(yè)股份有限公司、福星惠譽房地產(chǎn)有限公司、金融街控股股份有限公司、建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司、上海市上投房地產(chǎn)有限公司、農(nóng)工商房地產(chǎn)（集團）股份有限公司和重慶隆鑫地產(chǎn)（集團）有限公司。穩(wěn)健性TOP10企業(yè)2008年資產(chǎn)負債率為5859，同期百強企業(yè)為6515，總體負債規(guī)模較百強企業(yè)更為合理；流動比率均值為215，近三年流動比率均值為213，顯示穩(wěn)健性TOP10企業(yè)不但對短期負債有良好的償還能力，對資產(chǎn)的利用效率也比較理想。運營效率TOP10運營效率TOP10企業(yè)依次是萬科企業(yè)股份有限公司、恒大地產(chǎn)集團有限公司、大連萬達集團股份有限公司、江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司、寧波銀億集團有限公司、鑫苑（中國）置業(yè)有限公司、上海景瑞地產(chǎn)（集團）股份有限公司、佳兆業(yè)集團控股有限公司、金都房產(chǎn)集團有限公司和上海中房置業(yè)股份有限公司。在2008年市場調整時期，企業(yè)的資產(chǎn)周轉面臨更大的考驗，運營效率顯得尤為重要。運營效率TOP10企業(yè)在2008年為整個行業(yè)在運營效率方面樹立了杰出典范，其總資產(chǎn)周轉率均值為059，高于同期百強企業(yè)035的平均水平，存貨周轉率均值為077，而同期百強企業(yè)為044。20082009中國房地產(chǎn)年度社會責任感企業(yè)近年來，百強企業(yè)對自身的社會責任意識有了更大的提高，企業(yè)積極關注、參與并實踐企業(yè)社會責任，為社會的發(fā)展做出自己的貢獻，謀求社會與企業(yè)的和諧成長。20082009中國房地產(chǎn)年度社會責任感企業(yè)包括萬科企業(yè)股份有限公司、中國海外發(fā)展有限公司、大連萬達集團股份有限公司、北京首都開發(fā)控股（集團）有限公司、恒大地產(chǎn)集團有限公司、廣廈控股創(chuàng)業(yè)投資有限公司、寶龍集團發(fā)展有限公司、武漢地產(chǎn)開發(fā)投資集團有限公司、永泰房地產(chǎn)（集團）有限公司和百步亭集團有限公司。社會責任感企業(yè)在稅收貢獻、社會公益、自然環(huán)保等方面都有卓越的表現(xiàn)。在納稅額方面，年度社會責任感企業(yè)納稅額占百強企業(yè)納稅總額的2651。2009中國房地產(chǎn)百強之星在2009中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究中，TOP10研究組研究和挖掘一批區(qū)域布局、對外合作、產(chǎn)品創(chuàng)新等方面表現(xiàn)突出的企業(yè)。它們是北京北辰實業(yè)股份有限公司、融僑集團股份有限公司、福建正榮集團有限公司、方圓地產(chǎn)控股有限公司、四川藍光和駿實業(yè)股份有限公司、寶龍集團發(fā)展有限公司、南方香江集團有限公司、重慶協(xié)信控股（集團）有限公司、浙江國際嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廈門禹洲集團股份有限公司、青島海爾房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司、廣西東方航洋實業(yè)集團有限公司、上海凱迪企業(yè)（集團）有限公司、浙江昆侖置業(yè)集團有限公司、武漢三江航天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、浙江佳源房地產(chǎn)集團有限公司、上海三湘股份有限公司、海亮集團有限公司、浙江金龍房地產(chǎn)投資集團有限公司、青島偉東置業(yè)集團、杭州宋都房地產(chǎn)集團有限公司、大發(fā)集團有限公司、聯(lián)發(fā)集團有限公司、眾安房產(chǎn)有限公司、上海中銳地產(chǎn)集團有限公司、杭州開元房地產(chǎn)集團有限公司、中大房地產(chǎn)集團有限公司、重慶長安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、中駿置業(yè)控股有限公司、萊茵達置業(yè)股份有限公司和沈陽銀基發(fā)展股份有限公司。2009中國房地產(chǎn)策劃代理百強企業(yè)研究報告內容摘要2009中國房地產(chǎn)策劃代理百強企業(yè)在整體發(fā)展上呈現(xiàn)如下特點（1）策劃代理百強企業(yè)2008年銷售規(guī)模小幅下滑，市場份額穩(wěn)步提升2008年，全國實現(xiàn)商品房銷售額24071億元，同比下降195，同期策劃代理百強企業(yè)銷售額超過7000億元，同比下降116，少于全國商品房銷售額增長率近8個百分點。盡管百強企業(yè)銷售額和全國商品房銷售額出現(xiàn)雙降，但2008年，策劃代理百強企業(yè)銷售額占全國商品房銷售額比重卻延續(xù)了2005年以來的上升趨勢，達到了歷史的最高水平321。（2）策劃業(yè)務收入占比上升，專業(yè)服務認可度逐年提高2008年，策劃代理百強企業(yè)策劃收入同比增長5586，而代理收入增長率僅為443，策劃收入增長率連續(xù)五年高于代理收入，同時策劃收入占主營業(yè)務收入比重也由2004年的633提升至2008年的1805，寧波銀泰2008年策劃收入占主營業(yè)務收入比重超過40，表現(xiàn)較為突出。盡管策劃業(yè)務收入占主營業(yè)務收入比重仍較小，但由于兩者波動的非同步性，在代理業(yè)務收入出現(xiàn)大幅下降時，策劃收入成為企業(yè)收入的有力補充，保證了企業(yè)收入的穩(wěn)定性。（3）策劃代理百強企業(yè)主營業(yè)務收入保持穩(wěn)定，盈利水平略有降低2008年，策劃代理百強企業(yè)主營業(yè)務收入同比實現(xiàn)03的增長，經(jīng)緯時代主營業(yè)務收入增長近10，高于百強企業(yè)平均水平。在銷售額、銷售面積普遍出現(xiàn)下滑的情況下，策劃代理百強企業(yè)主營業(yè)務收入能夠與2007年基本持平，主要由于項目策劃、咨詢等業(yè)務收入彌補了代理收入增速下降帶來的影響，對策劃代理企業(yè)收入的貢獻不斷增大，在很大程度上提高了策劃代理企業(yè)的抗風險能力。雖然主營業(yè)務收入實現(xiàn)了小幅增長，但策劃代理百強企業(yè)凈利潤較2007年出現(xiàn)下滑，凈利潤增長率下降173個百分點，整體盈利能力略有降低。（4）策劃代理百強企業(yè)放緩擴張步伐，力求區(qū)域市場做專做精策劃代理百強企業(yè)2008年繼續(xù)對業(yè)務布局進行調整和優(yōu)化，在2006年進行大規(guī)模擴張之后，2007、2008年百強企業(yè)開始有意識地減緩擴張步伐，連續(xù)兩年進入城市個數(shù)都有所減少，2008年百強企業(yè)平均進入城市個數(shù)縮減至15個。與進入城市個數(shù)相對應，策劃代理百強企業(yè)分公司也有所縮減，平均分公司個數(shù)從2007年的9個下降為2008年的8個，廈門同舟濟和大漢隆城集中優(yōu)勢資源在重點城市精耕細作，業(yè)績表現(xiàn)較好。業(yè)務布局的收縮一方面有利于策劃代