第一章總論11項目概述111項目名稱花園居住小區(qū)建設(shè)項目112建設(shè)單位房地產(chǎn)集團置業(yè)有限公司113建設(shè)地點該建項目建設(shè)用地位于市南部站前區(qū)，工程場界東至世紀大道，西至經(jīng)五路，南至緯四路，北至緯三路。114主要建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容該建項目工程占地面積99073平方米，規(guī)劃建筑面積170678平方米，主要建筑物情況見表11。表11主要建筑物一覽表序號建筑名稱建筑面積（M2）備注1小高層住宅建筑304232情境洋房（多層建筑）1074113幼兒園20004商鋪建筑17385居委會用房506物業(yè)管理用房3007公廁608門衛(wèi)、垃圾收集等300地上建筑9人防車庫381610高層地下室167811情境洋房地下室21502地下建筑115投資估算與資金籌措項目總投資估算為28986萬元，其中建設(shè)投資278844萬元，建設(shè)期利息11016萬元。資金籌措計劃為企業(yè)自有資金3000萬元，股東投資7145萬元，樓盤預(yù)售款8641萬元，申請銀行貸款10200萬元。116進度計劃本項目擬在2年內(nèi)建設(shè)完畢，4年內(nèi)銷售資金全部回籠（含建設(shè)期）。117主要技術(shù)經(jīng)濟指標表12項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標匯總表序號項目單位指標備注一技術(shù)指標1總占地面積平方米99073總建筑面積平方米170678小高層住宅建筑平方米30423情境洋房平方米107411幼兒園平方米2000商鋪建筑平方米1738居委會用房平方米50物業(yè)管理用房平方米300公廁平方米60門衛(wèi)、垃圾收集等平方米300計算容積率建筑人防車庫平方米3816高層地下室平方米1678情境洋房地下室平方米215022其中保溫層建筑面積平方米1400不計算容積率建筑3居住戶數(shù)戶10814機動車停車位輛3355自行車位輛22006綠地率35257集中綠地率18918建筑覆蓋率27769容積率144二經(jīng)濟指標1總投資萬元289862銷售收入萬元413693上繳稅收萬元6363654稅后利潤萬元7565265投資利潤率34806資本金利潤率99437內(nèi)部收益率2902稅后8財務(wù)凈現(xiàn)值萬元366899稅后9借款償還期年2貸款意向118項目背景與進展2008年5月，房地產(chǎn)（集團）股份有限公司注資3000萬元成立房地產(chǎn)集團置業(yè)有限公司。2008年7月，通過公開招掛牌方式，公司依法取得了市火車站站前區(qū)13、17地塊的土地使用權(quán)。至2009年11月，公司完成居住小區(qū)“花園”規(guī)劃建筑方案的設(shè)計與修改，獲得市規(guī)劃建設(shè)指導(dǎo)委員會審議通過。目前，花園工程已經(jīng)完成土地平整、場地臨時設(shè)施建設(shè)等項目前期工作，土建工程即將開工。包括分攤土地款在內(nèi)，本項目已投入資金約9365萬元。12編制依據(jù)（1）市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要（2）市城市總體規(guī)劃（調(diào)整）（3）市火車站站前區(qū)控制性詳細規(guī)劃（4）市住宅小區(qū)配套設(shè)施規(guī)劃建設(shè)管理辦法（5）市商品房銷售管理辦法（6）城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例（7）花園方案設(shè)計（8）項目單位提供的其他資料（9）有關(guān)統(tǒng)計調(diào)查資料（10）有關(guān)政策和技術(shù)標準13研究范圍我們受建設(shè)單位委托，對工程項目的必要性、建設(shè)條件、工程方案、市場環(huán)境、投資構(gòu)成與能力、財務(wù)效益與社會效益、環(huán)境影響等方面進行分析論證，為單位決策和融資提供參考，為初步設(shè)計提供依據(jù)。14開發(fā)企業(yè)概況房地產(chǎn)集團置業(yè)有限公司為房地產(chǎn)（集團）股份有限下屬的控股公司，是一家以房地產(chǎn)綜合開發(fā)為主，集房地產(chǎn)開發(fā)、銷售，房屋租賃，城市基礎(chǔ)設(shè)施及公用設(shè)施項目開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)，建材銷售、工業(yè)、民用建筑技術(shù)咨詢等為一體的企業(yè)。公司成立于2008年5月4日，企業(yè)法人，注冊資本3000萬元。15項目綜合評價1、本項目屬住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目，符合國家產(chǎn)業(yè)政策。2、花園居住小區(qū)所在市火車站站前區(qū)是市委、市政府依托城市交通樞紐，打造集物流、商貿(mào)、休閑、居住為一體的城市新區(qū)。環(huán)境優(yōu)良，交通優(yōu)越北抵風景區(qū)，南、北、東、西、中分別有銅九鐵路、沿江高速、寧宜城際鐵路、路、長江南路等通過或穿越，火車站、汽車客運總站、公交始發(fā)站均位于區(qū)內(nèi)。站前區(qū)規(guī)劃面積1527平方公里，規(guī)劃人口規(guī)模1198萬人，房地產(chǎn)業(yè)“十一五”期間計劃建設(shè)250萬平方米商品住宅，路以西部分建設(shè)高品位的商業(yè)住宅區(qū)，保留天然湖泊約500畝水面形成水上公園。站前區(qū)將成為休閑居住的樂園。3、項目開發(fā)的是高品位住宅小區(qū)，鎖定的是有較大經(jīng)濟來源和實力以及改善性購房人群，以此確定相應(yīng)的投資水平和價格水平，市場目標是明確的，定位是準確的。4、2009年以來，市房地產(chǎn)市場逐月升溫，隨著我市經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市規(guī)模擴張的加快，房求和房價仍將保持平穩(wěn)上升，為該項目提供了良好的市場前景。5、去年以來，市出臺了關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的若干意見（政200865號）和關(guān)于鼓勵本市農(nóng)村居民和外來人口購買主城區(qū)商品住房的若干意見（政200883號），放寬公積金貸款條件，對農(nóng)村居民和外來人口購置房產(chǎn)進行補助，加強輿論宣傳，增強消費信心，這些政策措施在一定程度上擴大了購房需求，對本項目是有利的。6、最近召開的中央經(jīng)濟工作會議提出，支持改善性購房需求，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制，加快城鎮(zhèn)化。會議表示保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，對于地產(chǎn)行業(yè)的政策基調(diào)是積極扶持的。房地產(chǎn)跨年度行情即將展開。7、財務(wù)分析表明，該項目具有較好的經(jīng)濟效益，較強的抗市場風險能力，以及較強的債務(wù)清償能力，在經(jīng)濟上是可行的。8、該項目設(shè)計符合城市規(guī)劃與國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范，環(huán)境保護措施完備，工程方案是可行的。9、項目建設(shè)在可一定程度上滿足城市居民的居住需求，提升城市居民的居住水平，并促進商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造就業(yè)，具有良好的社會效益。10、開發(fā)建設(shè)單位母公司實力雄厚，技術(shù)水平高，管理能力強，為項目取得成功提供了有力的保障。11、財務(wù)分析表明，項目財務(wù)效益良好，有稅后利潤756526萬元，資本金利潤率9943，投資利潤率3480，內(nèi)部收益率2902，上繳稅收636365萬元。敏感性分析表明，項目有較強的抗風險能力。清償能力分析表明，項目有足夠的還款能力。因此，該項目具有經(jīng)濟可行性。第二章項目選址及建設(shè)條件21選址分析花園居住小區(qū)位于市南部站前區(qū)，是市“一城五區(qū)”的重要組成部分，是市委、市政府依托城市交通樞紐，打造集物流、商貿(mào)、休閑、居住為一體的城市新區(qū)。站前區(qū)環(huán)境優(yōu)良北抵風景區(qū)，悠長的對景景觀大道是城市獨有的生態(tài)風景線；貴中學高中部新校區(qū)即將開工建設(shè)；站前區(qū)文化廣場、職業(yè)中學、市站前區(qū)三甲醫(yī)院、站前區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心、站前區(qū)污水處理廠等項目前期工作都在抓緊進行當中。站前區(qū)交通優(yōu)越南、北、東、西、中分別有銅九鐵路、沿江高速、寧宜城際鐵路、路、長江南路等通過或穿越，火車站、汽車客運總站、公交始發(fā)站均位于區(qū)內(nèi)。站前區(qū)規(guī)劃面積1527平方公里，規(guī)劃人口規(guī)模1198萬人，房地產(chǎn)業(yè)“十一五”期間計劃建設(shè)150萬平方米商品住宅，路以西部分建設(shè)高品位的商業(yè)住宅區(qū)，保留天然湖泊約500畝水面形成水上公園。站前區(qū)將成為一個傳統(tǒng)和時代交融、特色鮮明的休閑居住區(qū)。22建設(shè)條件221配套建設(shè)條件歷經(jīng)多年建設(shè)，市火車站站前區(qū)不僅形成了四通八達的交通網(wǎng)，并且強電、弱電、供水、排水、供電、供氣等配套建設(shè)全面跟進，達到了“道路通、供水好、排水暢、電力穩(wěn)、供氣足、環(huán)境美”的總體目標，可滿足開發(fā)高品位居住小區(qū)對基礎(chǔ)設(shè)施條件的要求。1、供水由緯三路、緯四路市政給水管網(wǎng)供給。2、排水緯三路、緯四路、緯五路、世紀大道市政雨水均建有市政雨水管網(wǎng)和污水管網(wǎng)。3、供電區(qū)內(nèi)電網(wǎng)沿路鋪設(shè)，可選擇性接入電源。4、市區(qū)燃氣管道網(wǎng)、通信光纜網(wǎng)和有線電視網(wǎng)均延伸到達。222自然條件1、地質(zhì)大地構(gòu)造上位于揚子地臺東北部，根據(jù)地層、構(gòu)造、巖漿活動的差異，市主城區(qū)為下?lián)P子臺坳，地層發(fā)育齊全，基巖為完整角礫巖，強度較高，承載力大。2、水文條件市水資源豐富，主要由長江、河流、湖泊和水庫四部分組成。長江在市境內(nèi)全長160公里，每年四月份江水上漲，58月份進入汛期，歷年平均水位920米，多年平均流量為29500立方米/秒。境內(nèi)河流主要有青通河、九華河、陵陽河、五溪河、七溪河、秋浦河、清溪河、白洋河、黃盆河、龍渡河、龍泉河等，雨量充沛，豐水年月在48月份，枯水在冬季。3、氣候市屬亞熱帶季風氣候區(qū)，氣候溫和，陽光充足，四季分明，降雨豐沛集中，年際變化大，多年平均降雨量1502MM，平均溫度161，平均無霜期240天。年平均日照19685小時，主導(dǎo)風向為東北風。對項目建設(shè)無不利影響，建設(shè)過程中要注意冬雨季施工質(zhì)量。基本風壓040KPA基本雪壓070KPA4、地震市所在區(qū)域地震基本烈度為6度，在項目建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計中已經(jīng)考慮。第三章市場分析及營銷策略31市場分析311市社會經(jīng)濟發(fā)展概況市位于安徽省西南部，北臨浩蕩長江，南接雄奇黃山，是長江南岸重要的濱江港口城市和省級歷史文化名城，也是安徽省“兩山一湖”（黃山、九華山、太平湖）旅游區(qū)的重要組成部分?，F(xiàn)轄貴區(qū)、縣、縣、縣和九華山風景區(qū)，總面積8272平方公里，總?cè)丝?58萬。全市生態(tài)環(huán)境良好，經(jīng)濟與人口、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展，是中國第一個國家生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)。是國家生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)、實施中國21世紀議程全國十六個地方試點之一、“生態(tài)安徽”建設(shè)試點市、中國優(yōu)秀旅游城市、全國旅游競爭力百強城市、安徽省園林城市、中國儺文化之鄉(xiāng)。是長江經(jīng)濟開發(fā)帶的重要組成部分，港是長江干線重點港口之一，為一類開放口岸。自古就有“江南魚米之鄉(xiāng)”之稱，是國家重要的商品糧、優(yōu)質(zhì)棉、出口紅茶、繭絲綢和速生豐產(chǎn)林基地。野生動植物資源種類繁多，僅中藥材就有1300多種。已探明有工業(yè)開采價值的礦藏40余種，其中鉛、鋅、銻、錳等有色金屬礦產(chǎn)儲量居安徽省首位。幾年來，市堅持走特色發(fā)展之路，緊緊圍繞實施“生態(tài)立市、工業(yè)強市、旅游興市、商貿(mào)活市”戰(zhàn)略，著力建設(shè)“實力、活力、魅力、和諧”，進一步明確和強化了堅持抓工業(yè)、抓招商、抓園區(qū)、抓旅游、抓城市，以重點突破帶動全局發(fā)展的思路，經(jīng)濟社會發(fā)展全面提速，經(jīng)濟總量呈現(xiàn)跨越發(fā)展之勢，經(jīng)濟增速始終保持兩位數(shù)，2008年在全省17個市中居第2位，達到16。幾年來，集中力量抓了一些打基礎(chǔ)、管長遠、事關(guān)全局的基礎(chǔ)性工程。沿江高速、銅九鐵路、安景高速的通車，九華山機場通過國務(wù)院立項，寧宜城際鐵路開工建設(shè)，立體交通網(wǎng)絡(luò)基本形成；城市框架拉開，達到80平方公里，“一城五區(qū)”型態(tài)基本形成，城市品位不斷提升，城市容量不斷擴大，為科學發(fā)展提供了空間；發(fā)展平臺基本形成，園區(qū)建設(shè)已達到40平方公里，遠期規(guī)劃達到100平方公里?；A(chǔ)承載力不斷增強，經(jīng)濟發(fā)展的硬環(huán)境得到改善和提升。近五年來全市人民收入變化情況見下表人民收入2004年2005年2006年2007年2008年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（萬元）6974788290151101712848增長率（）123130144222166農(nóng)村民人均可支配收入（萬元）26482940334740124758增長率（）110110138199186312市主城區(qū)商品住宅未來需求判斷隨著市國民經(jīng)濟和社會的發(fā)展，人們的財富水平有較大提高，人們的消費理念生活方式正在迅速發(fā)生變化，在衣、食、住、行等基礎(chǔ)生活要素中，住房已成為人們改善生活的首要目標。根據(jù)市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要的生活質(zhì)量目標，到2010年市城鎮(zhèn)居民人均住房面積為32平方米，而目前市城鎮(zhèn)居民人均住房面積才達到245平方米（市統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)），按照市城市總體規(guī)劃（調(diào)整）（20062020）預(yù)測，到2010年主城區(qū)人口約2582萬人（到2008年底實際人口為2291萬人），至少還需要194萬平方米的商品住房供應(yīng)。截止2009年11月底，市主城區(qū)商品住房累計可售量為6515萬平方米，其中1年以上待銷售住宅1852萬平方米，從發(fā)展角度講，市商品住宅開發(fā)近兩年還有較大的市場空間。同時，根據(jù)市城市新一輪發(fā)展規(guī)劃預(yù)測，到2015年，主城區(qū)人口將增長到35萬人，城市建成區(qū)面積由目前的20平方公里增加達35平方公里。按照人均住房面積34平方米計，2011年至2015年間新增城市人口對商品住房的需求總量為31212萬平方米。考慮城市房屋拆遷、改善性購房和個人房產(chǎn)投機也是一塊很大的市場，估計“十二五”期間，市主城區(qū)的住宅需求總量為500萬平方米左右，年均需求量在100萬平方米左右。313全國房地產(chǎn)市場運行情況國家統(tǒng)計局發(fā)布的“111月全國房地產(chǎn)市場運行情況”報告顯示2009年111月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積2988億平方米，同比增長172，增幅比110月提高08個百分點；房屋新開工面積976億平方米，同比增長158，增幅比110月提高125個百分點；房屋竣工面積442億平方米，同比增長261，增幅比110月提高34個百分點。其中，住宅竣工面積367億平方米，增長282，比110月提高32個百分點。111月，全國商品房銷售面積75203萬平方米，同比增長530。其中，商品住宅銷售面積增長544；辦公樓銷售面積增長392；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長391。111月，商品房銷售額35987億元，同比增長868。其中，商品住宅銷售額增長915，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長584和604。111月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資31271億元，同比增長178，增幅比110月提高12個百分點。其中，商品住宅完成投資22369億元，同比增長157，比110月提高16個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為715。延續(xù)今年以來的逐月回升勢頭。全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）連續(xù)8個月上升。314主城區(qū)110月房地產(chǎn)市場情況分析今年111月份我市房地產(chǎn)市場保持了持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)市場交易量各項指標均已超過08年同期水平。一、房地產(chǎn)市場基本情況房地產(chǎn)投資增幅明顯。111月份我市主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資3205億元（不含主城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)），同比增長8964。其中住宅1290億元，商業(yè)房1355億元，辦公房559億元。商品房新開工面積增幅較大。111月份我市主城區(qū)商品房新開工面積14668萬平方米。其中住宅6593萬平方米，商業(yè)房5448萬平方米，辦公房2626萬平方米。商品房竣工面積保持增長。111月份我市主城區(qū)商品房竣工面積9438萬平方米，同比增長9420。其中住宅6998萬平方米，商業(yè)房2000萬平方米，辦公房286萬平方米。截止2009年11月底，我市主城區(qū)商品房累計可售量為11944萬平方米，其中商品住房6515萬平方米，其中1年以上待銷售商品房的面積為4031萬平方米（含住宅1852萬平方米）。二、房地產(chǎn)市場供給和銷售情況2009年111月我市主城區(qū)共批準商品房預(yù)售面積10624萬平方米，同比上升012，其中住宅6768萬平方米，同比下降233。2009年111月份我市主城區(qū)各類商品房銷售（簽約）面積共12339萬平方米（預(yù)售房銷售面積9502萬平方米，現(xiàn)房銷售面積2827萬平方米），同比08年111月增長14907，其中商品住宅銷售（簽約）面積共9063萬平方米，同比08年111月增長12004。2009年111月我市主城區(qū)一般二手房交易面積共1437萬平方米，同比上漲819；其中一般二手住房共987萬平方米，同比上漲17265。情況表明，我市城區(qū)房地產(chǎn)市場消費信心穩(wěn)定，市場回升明顯，目前處于較好的發(fā)展狀態(tài)，是房地產(chǎn)投資的較好時期。三、房地產(chǎn)供銷結(jié)構(gòu)情況1、商品住房銷售價格階段結(jié)構(gòu)2009年111月份我市主城區(qū)銷售的商品住房中，價格在800元/平方米以下的為027萬平方米，占總成交量的03；價格在8001100元/平方米的銷售面積為074萬平方米，占總成交量的082；價格在11001500元/平方米的銷售面積為15萬平方米，占總成交面積的165；價格在15002000元/平方米的銷售面積為657萬平方米，占總成交面積的725；價格在20002500元/平方米的銷售面積為2973萬平方米，占總成交面積的328，價格在25003000元/平方米的成交面積為3165萬平方米，占總成交面積的3492；價格在30004000元/平方米的成交面積為1787萬平方米，占總成交面積的1972；價格在40005000元/平方米的成交面積為101萬平方米，占總成交面積的111；價格在5000元以上的成交面積為13萬平方米，占總成交面積的143。從以上數(shù)據(jù)來看20003000元/平方米的占總成交面積的6614，是目前市場的主導(dǎo)消費價格，但30004000元/平方米的房價比例有所提高，我市總體房價處于緩慢但穩(wěn)定的上升中。需要指出的是，近來所開盤的小高層住宅項目，如“麗陽蘭庭”、“永華怡景園”、“星河灣”等銷售情況均較為理想，顯示我市房地產(chǎn)市場對小高層住宅接受程度已大大提高。因此，“花園居住小區(qū)”設(shè)計以小高層為主，將商品住宅價格定位在28003200元/平方米是合適的，符合當?shù)厥袌鱿M能力和需求。2、商品住房銷售面積階段結(jié)構(gòu)2009年111月份我市主城區(qū)銷售的商品住房中，90平方米以下的成交面積為141萬平方米，占總成交面積的1555；90110平方米的成交面積為1023萬平方米，占總成交面積的1129；110120平方米的成交面積為2721萬平方米，占總成交面積的3002；120144平方米的成交面積為2027萬平方米，占總成交面積的2237；144180平方米的成交面積為986萬平方米，占總成交面積的1088180平方米以上的成交面積為897萬平方米，占成交面積的99。從以上分析數(shù)據(jù)看，我市商品房的熱銷戶型集中在90144平方米之間，占總交易量的6961。根據(jù)市場對商品住房面積的需求，“花園居住小區(qū)”將戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計為面積90平方米以下占1133，面積90120平方米占6045，面積120平方米以上占2822，是十分合理的。3、購房對象結(jié)構(gòu)分析從商品房住房購買對象分類來看，111月份本市區(qū)居民購房比例約占總成交的58；其它地區(qū)約占16；省其它地區(qū)約占20；省市約占6。從以上數(shù)據(jù)來看，本市區(qū)以外人口占總成交比例的42，與10月份持平。一方面顯示我市去年出臺的促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的各項政策持續(xù)發(fā)揮作用；另一方面說明我市對周邊地區(qū)人口吸引力不斷增強，中心城市地位穩(wěn)步提高。四、房地產(chǎn)市場價格分析1、商品房價格分析2009年111月份我市主城區(qū)商品房平均銷售價格為316478元/平方米，同比上升41；商品住房平均銷售價格為244863元/平方米，同比上升009。2、二手房價格分析2009年111月份我市主城區(qū)二手房平均銷售價格為235969元/平方米，同比上升1143；二手住房平均銷售價格為235162元/平方米，同比下降502。五、市場總結(jié)從以上分析情況看今年111月份度我市房地產(chǎn)市場交易穩(wěn)步增長，特別是911三個月市場交易量增長幅度較上半年更為明顯，顯示一方面宏觀經(jīng)濟情況較好，需求旺盛；另一方面我市各惠民政策仍在持續(xù)地發(fā)揮拉動房地產(chǎn)市場消費的作用，預(yù)計短期內(nèi)我市房地產(chǎn)市場仍將保持持續(xù)增長勢頭。315對今后房地產(chǎn)市場形勢的初步判斷今年以來房地產(chǎn)市場實現(xiàn)了觸底回升，具有一定的合理性，這種合理性表現(xiàn)在三個方面其一，住房剛性需求客觀存在；其二，去年中央實行的寬松政策發(fā)揮積極效果；其三，資金流動性過剩導(dǎo)致通脹預(yù)期大增，資本避險因素推動房產(chǎn)成交放量。但流動性過剩引發(fā)的投資需求主要集中在大城市和東部城市，其向中小城市和西部城市傳導(dǎo)力度有限。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，特別是在當前市場條件下，成交放量對抗擊金融危機有正面作用?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)業(yè)不存在產(chǎn)能過剩的問題，國家對房地產(chǎn)業(yè)只會進行扶持，不會進行政策打壓。最近召開的中央經(jīng)濟工作會議表示保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，就是最好的說明。中國房地產(chǎn)業(yè)不會對經(jīng)濟帶來主導(dǎo)性負面影響，而只要中國經(jīng)濟健康，中國房地產(chǎn)價格就還將繼續(xù)向上攀升。與美國等發(fā)達國家住房市場已進入成熟期不同，我國正處在城市化和工業(yè)化進程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，是我國住房市場快速發(fā)展的市場基礎(chǔ)，其中除了少數(shù)低收入群體住房需要政府提供保障性外，還有幾種類型的住房需求依靠住房市場一類是剛剛步入社會不久，成家立業(yè)需要住房的年輕人，包括本地離開父母獨立生活和外地進入大中城市工作的年輕人。他們需要的住房是功能設(shè)施齊全、舒適、方便，小戶型、價格適中，可以承受得起的住房。一類是已經(jīng)有房，生活水平提高后，希望以小換大、改善居住條件的人群。這兩部分人具有一定收入和經(jīng)濟能力，借助銀行貸款，可以購買普通住宅，他們是社會的基本群體，占大多數(shù)，也是住房市場自住型的基本需求群體。還有一類是投資型需求。改革開放使中國人民財富有了較大增長，需要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了住房市場。購置住宅不是為了自己居住和使用，而是為了出租獲利或住宅漲價后出售獲利，是通過購房實現(xiàn)手中的貨幣增值?？傊?，有幾大因素決定了可以對未來房地產(chǎn)市場持積極樂觀看法一市中國經(jīng)濟保持穩(wěn)步發(fā)展；二是城鎮(zhèn)規(guī)模和城市人口加速擴大；三是人民改善生活的愿望日益強烈；四是個人理財投資的需求不斷增長。316周邊樓盤情況調(diào)查目前市主城區(qū)具有代表性的樓盤有匯景花園、河濱花園、星河灣花園、永華怡景園、華邦陽光城、靜安新城、森橋印象等，對這些樓盤我們進行了市調(diào)調(diào)查，情況如下1、永華怡景園位于九華山大道與白牙路交口往南，移動公司南邊。住宅建筑面積21950平方米，戶型設(shè)計以經(jīng)濟型三房為多。占地13公頃。2009年7月中旬開盤預(yù)售2幢住宅。小高層均價3100元/平米左右，100平米復(fù)式特價3398元/平米起售。開盤即銷售60以上。2、星河灣花園沿九華山大道西側(cè)，匯景花園南側(cè)，占地面積3萬平方米，建筑面積約60000平方米，由多層、小高層和高層組成，目前在售為多層和小高層，08年12月小高層開盤銷售，共推出110套，面積為100150平方米，價格為29003750元/平方米，樓層價差較大，均價33003400平方米。其中一棟多層辦公樓由市房產(chǎn)局整體購買。為增強客戶的購房信心，在銷售合同中承諾如該小區(qū)房價下跌，已購房客戶可以無條件退房。目前銷售已近90。3、麗陽蘭庭麗陽蘭庭是由安徽房地產(chǎn)公司（公司）負責開發(fā)、安徽公司建造。小區(qū)位于百牙東路，東沿九華山大道，西鄰貴中學秋浦分校，總占地24475，總建筑面積約71200。由高層住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)等多種建筑形態(tài)組成，是一座融高尚居住、購物、休閑、娛樂、商務(wù)辦公、教育配套于一體的現(xiàn)代化全息生活城，有大面積空中花園、架空穿景以及高層觀景洋房和古典廊橋景觀設(shè)計。09年11月8日開盤，一期推出1和3樓，戶型面積為73、82、102、109，3200元/，當天房源銷售即逾80。4、華邦陽光城位于秀山南路，老城區(qū)的西南，開發(fā)商是房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，占地面積約為85萬平方米，建筑面積為14萬平方米，為地中海式建筑風格，由多層、小高層組成。一期多層于08年10月開盤銷售，價格區(qū)間為29503500元/平方米，均價3280元/平方米，開盤當日成交63套。二期沿街兩棟住宅于09年3月開始認籌，目前認籌客戶已有40余套。5、匯景花園位于九華山大道與百牙路交叉口西北角，與麗陽蘭庭相隔百牙路，由市房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)，規(guī)劃設(shè)計院設(shè)計，總占地250畝，總建筑面積22萬。共分4期開發(fā)，前三期均為多層（三期多層開盤形成搶購局面），現(xiàn)已售完。四期于08年10月份開盤銷售，現(xiàn)在售的為最后3幢小高層住宅,共132套，銷售價格為29003700元/平方米不等，樓層差價基本上為80元/平方米，戶型建筑面積為997212645，均價為3400元/。目前剩余房源很少。此項目是最早開發(fā)的小區(qū)，也是品牌小區(qū)，社區(qū)已成熟，商業(yè)配套齊全，自然環(huán)境較佳（內(nèi)部綠化外部清溪公園），交通方便，社區(qū)規(guī)模較大，配套完善。6、河濱花園河濱花園位于九華山大道以西，緊鄰麗陽蘭庭北邊，與百荷公園咫尺之遙。小區(qū)總占地11萬，總建筑面積185萬，容積率167，綠化率35，是集住宅與商業(yè)為一體的綜合性高尚住宅小區(qū)。建筑單體以多層及小高層為主，融入了歐式古典風格，又結(jié)合現(xiàn)代簡約氣息；以賦予建筑靈動之美。河濱花園坐擁白沙河、清溪河兩大水系，景觀以水貫穿一脈相連，從入口到庭院深處，可知可感的動態(tài)景觀。河濱花園由市牯牛降房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)，共分3期開發(fā)，由多層、小高層、沿街商業(yè)所組成，目前多層只剩余幾套住宅，三期小高層于08年12月開盤銷售，銷售區(qū)間價格為30803600元/平方米，目前銷售率達到70左右。此項目社區(qū)規(guī)模較大，配套完善，自然環(huán)境較佳（內(nèi)部景觀外部白沙河公園），戶型緊湊實用，交通方便。7、森橋印象森橋印象項目地塊位于東城版塊，開發(fā)區(qū)內(nèi)，由市房地產(chǎn)有限公司開發(fā)建設(shè)，項目總用地170畝，總建筑面積達117萬余平方米，將建設(shè)為別墅和多層為一體的高尚社區(qū)。由規(guī)劃設(shè)計院已完成項目規(guī)劃，景觀設(shè)計則由國際上久負盛名的團公司擔任，共分3期開發(fā)，現(xiàn)在在售的為11幢多層住宅，面積范圍為8991（二室二廳）13662（三室二廳二衛(wèi)），目前銷售均價為3700元/，銷售率近70。8、靜安新城該項目位于長江南路與南環(huán)路交口，屬于城區(qū)南郊，占地67萬平方米，總建筑面積為116萬平方米，由多層、小高層、高層組成、目前在售的有多層、小高層，多層均價為2480元/平方米，3、4、5層已基本售完，小高層均價為2780元/平方米，銷售率達到30。銷售情況一般。對以上樓盤的性質(zhì)、特點、規(guī)模、價格和銷售等方面的調(diào)查有助于目標市場的把握和定位，可為“花園”的規(guī)劃設(shè)計及市場營銷提供參考。32項目競爭力分析1、優(yōu)越的環(huán)境“花園居住小區(qū)”位于市南部站前區(qū)，是市委、市政府依托城市交通樞紐，打造集物流、商貿(mào)、休閑、居住為一體的城市新區(qū)。外部交通條件優(yōu)越，傍有銅九鐵路、沿江高速、寧宜城際鐵路、路、長江南路等通過或穿越，火車站、汽車客運總站、公交始發(fā)站均位于區(qū)內(nèi)。區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)有貴中學高中部新校區(qū)、站前區(qū)文化廣場、職業(yè)中學、市站前區(qū)三甲醫(yī)院、站前區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心、500畝水上公園等。近抵省級風景名勝風景區(qū)，悠長的對景景觀大道是城市獨有的生態(tài)風景線。該地是休閑居住的樂園。2、時代化發(fā)展性的規(guī)劃設(shè)計隨著房地產(chǎn)開發(fā)水平的提升，各個板塊都出現(xiàn)了代表性的樓盤，因此，必須做到有所創(chuàng)新，有所提升。結(jié)合基地的區(qū)位條件，“花園居住小區(qū)”將規(guī)劃設(shè)計納入到火車站站前區(qū)的整體結(jié)構(gòu)框架的構(gòu)建之中，完善站前區(qū)核心區(qū)域的功能組成和結(jié)構(gòu)框架。進行準確的市場定位與山水景觀資源的完美對接，創(chuàng)造生態(tài)化的全新社區(qū)生活形態(tài)。秉承以人為本的理念，強調(diào)社區(qū)服務(wù)設(shè)施配套的舒適化、便捷化和完整化。深入考慮客戶群體的心理需求。推出個性多樣化、立體化的建筑特色，實現(xiàn)建筑群體與環(huán)境、建筑單體與景觀的有機結(jié)合。兼顧開發(fā)建設(shè)的實際情況，充分考慮市場變化，強調(diào)規(guī)劃的彈性和可操作性。3、滿足高尚層次的需要隨著市國民經(jīng)濟和社會的發(fā)展，人們的生活水平有較大的提高，對生活環(huán)境、工作環(huán)境、消費水平有著更高、更新、更好的要求。本建設(shè)項目正是基于此種社會現(xiàn)實投資興建的集居住、購物、文化、休閑、幼兒寄托于一體的生活小區(qū)，定會得到市場的青睞。4、產(chǎn)品定價合理“花園居住小區(qū)”商品房，小高層住宅按均價3200元/平方米出售，多層住宅均價2800元/平方米出售，商鋪按均價5000元/平方米出售。由于它的獨特區(qū)位與環(huán)境價值，按照目前中高房價水平及走勢，該價位應(yīng)當具有較強的吸引力。33市場營銷策略331定位策略進行市場細分，準確定位目標市場和目標人群，分析購房者的消費需求、消費偏好、消費理念，采取針對性的產(chǎn)品宣傳。332差異化策略準確定位產(chǎn)品，進行差異化設(shè)計，宣傳公司的品牌訴求和產(chǎn)品特點，以此贏得消費者的關(guān)注與共鳴，進而產(chǎn)生購買欲望。333價格策略打造高品質(zhì)高品位的產(chǎn)品，以優(yōu)越的性價比與附加值吸引購房者，在市場競爭中取勝，實現(xiàn)資金的快速回籠。334服務(wù)策略以消費者為中心，為顧客創(chuàng)造價值，提供產(chǎn)品質(zhì)量承諾，打消使用顧慮。以熱情的接待、高效的服務(wù)、標準化的解決程序，最大化的留住客戶。做好訪問者的信息記錄，及時回訪，最大化的爭取客戶回頭。335銷售推廣策略先宣傳，后銷售。集中進行密集廣告，營造聲勢，振動市場。統(tǒng)一品牌形象，提升形象高度，賦予品牌良好的親和力。拓寬宣傳渠道，創(chuàng)新宣傳方式。做到最大覆蓋，提高宣傳效果。建設(shè)精干強大的宣傳促銷隊伍，并對銷售人員進行績效考核，使成績與收入合理掛鉤，同時強化營銷培訓，最大程度的提高推廣效率。重視情感促銷，合理的配送贈品或紀念品，可以有效的吸引客戶和傳播品牌。第四章方案設(shè)計41設(shè)計背景411項目名稱花園居住小區(qū)412項目環(huán)境花園居住小區(qū)地處中國優(yōu)秀旅游城市市，區(qū)域內(nèi)擁有中國佛教圣地九華山。市位于安徽省西南部，北臨浩蕩長江，南接雄奇黃山?，F(xiàn)轄貴區(qū)、東至縣、石臺縣、青陽縣和九華山風景區(qū)以及省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，總面積8272平方公里，總?cè)丝?58萬。旅游資源得天獨厚，自然風光和人文景觀交相輝映，是理想的旅游休閑度假勝地。全國四大佛教圣地之一的九華山不僅自然景色秀美，是國家4A級風景名勝區(qū)，而且佛教文化博大精深，寺廟百座，僧尼千人，是著名的國際性佛教道場。境內(nèi)擁有被稱為“華東動植物基因庫”的國家級野生動植物自然保護區(qū)牯牛降，古木參天、千溝萬壑、山水相映，素有“第二黃山”之稱，還有被譽為“中國鶴湖”的亞洲重要濕地自然保護區(qū)升金湖，湖水清澈如鏡，沿湖煙樹迷蒙，一派江南水鄉(xiāng)好風光。歷史文化底蘊積淀深厚，是安徽省歷史文化名城。設(shè)州置府始于唐武德四年，迄今已有近1400年的歷史。晚唐杜牧、北宋包拯等歷史名人曾先后任刺史、知府，李白、蘇軾等眾多文人雅士都曾駐足尋芳，留下了千余首膾炙人口的不朽詩篇，為贏得了“千載詩人地”的美譽，始于母系社會的儺戲更被譽為“戲曲活化石”。市生態(tài)環(huán)境良好，森林覆蓋率達57以上，是中國第一個國家生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)，是實施中國21世紀議程地方試點地區(qū)，也是“生態(tài)安徽”建設(shè)首批綜合示范市之一?！笆晃迤陂g”，市堅持以“加快追趕，奮力崛起，實現(xiàn)跨越”為主題，以工業(yè)化為核心，以大開放為主戰(zhàn)略，以招商引資為抓手，以工業(yè)園區(qū)為平臺，大力培育非金屬新材料業(yè)、旅游業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品及深加工業(yè)、有色金屬冶煉及深加工和能源產(chǎn)業(yè)等五大支柱產(chǎn)業(yè)，將打造成全國最大的非金屬新材料基地、世界級旅游勝地、華東地區(qū)重要的農(nóng)副產(chǎn)品深加工和中藥材基地、安徽省重要的有色金屬冶煉及深加工基地和能源基地，努力建設(shè)一個名山秀水、名城宜居、民富市強、民和政通的新。本項目位于市南部站前區(qū)，站前區(qū)是市“一城五區(qū)”的重要組成部分，銅九鐵路、沿江高速和寧宜城際鐵路在這里匯集，火車站、汽車客運總站、公交始發(fā)站均位于區(qū)內(nèi)，是市連接外部地區(qū)的重要交通樞紐。站前區(qū)規(guī)劃面積1527平方公里，規(guī)劃人口規(guī)模1198萬人，房地產(chǎn)業(yè)“十一五”期間計劃建設(shè)150萬平方米商品住宅，路以西部分建設(shè)高品位的商業(yè)住宅區(qū)，保留天然湖泊約500畝水面形成水上公園。本項目東至世紀大道、南至緯四路、西至經(jīng)五路。占地面積約991公頃，地形方正，地勢基本平整。優(yōu)越的區(qū)位，高速發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟為“花園”的運作成功提供了堅實的基礎(chǔ)。42建筑設(shè)計421設(shè)計依據(jù)1設(shè)計條件2城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（2002年版）（GB5018093）3建筑工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定（建設(shè)部2003年4月）4人民防空地下室設(shè)計規(guī)范（GB500382005）5住宅設(shè)計規(guī)范（GB503682005）6汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范（GB5006797）7夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準（JBJ1342001）8建筑設(shè)計防火規(guī)范（GB500162006）9高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范（2001年版）（GB5004595）422設(shè)計原則1、整體性和諧共生從整體出發(fā)，對外強調(diào)規(guī)劃區(qū)與城市空間環(huán)境的協(xié)調(diào)性，對內(nèi)強調(diào)規(guī)劃區(qū)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的系統(tǒng)性，構(gòu)筑整體有效，和諧共生的整體環(huán)境。2、多樣性兼容并蓄針對多元化的市場需求，有機組合多樣化的住宅類型，在整體協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，塑造豐富的空間景觀，營造多樣性的宜人場所空間。3、文化性多元文化挖掘地域文化特質(zhì)，與現(xiàn)代文化交融結(jié)合，社區(qū)設(shè)計為濃郁的英倫風格，深厚的文化底蘊，與區(qū)域內(nèi)濃厚的學院氛圍相呼應(yīng)，提升社區(qū)文化品質(zhì)。4、生態(tài)性自然健康以環(huán)境的塑造為主題，注重綠化空間的整體性、均好性，強調(diào)人、建筑、環(huán)境的共生與融合，充分發(fā)揮景觀優(yōu)勢，營造社區(qū)小氣候，實現(xiàn)人與自然的交流融合，同時注入健康休閑的理念，提升環(huán)境品質(zhì)。5、操作性彈性成長充分考慮現(xiàn)狀條件和開發(fā)建設(shè)的實際情況，注重超前性和長效性。通過具有彈性的整體結(jié)構(gòu)，使項目具有良好的可操作性，以利于起步建設(shè)和分期開發(fā)。423方案描述1、總體布局通過整合基地周邊環(huán)境，對基地做出科學的分析和相對應(yīng)的布局形式?；貫槟媳毕蜉^長，東西向較短的規(guī)整矩形，東西兩側(cè)道路基本為南北走向（南偏東17度左右）。沿世紀大道為城市規(guī)劃景觀軸線，沿路規(guī)劃了近40米的城市綠化帶，景觀效果較好，構(gòu)成了本區(qū)規(guī)劃中重要的外部借景要素。在本區(qū)規(guī)劃中我們根據(jù)基地形狀，規(guī)劃了南北走向的三列住宅組團，并且在西側(cè)兩列住宅間設(shè)置了南北走向的條狀集中綠化帶，形成小區(qū)的集中綠化系統(tǒng)，并聯(lián)系主次出入口，構(gòu)成整個小區(qū)的人行交通系統(tǒng)，南北走向的集中綠化系統(tǒng)最大化的增加了小區(qū)景觀的利用率，大量增加景觀房的比例；東側(cè)一列住宅組團利用沿世紀大道城市綠化，形成戶戶有景的建筑布局。2、綠化和景觀設(shè)計小區(qū)景觀設(shè)計突出“海派情境洋房”空間的構(gòu)成形式，構(gòu)建“四重景觀”遞進式空間體系，為居民提供多重的交流活動空間。第一層南北走向的小區(qū)主要集中綠化體系。利用建筑的圍合，將320米左右的綠化帶分隔成5段，各段集中景觀控制在約70米35米的空間中，各段集中綠化組合在一起，有收有放，人性化的把握空間尺度，創(chuàng)造出層次豐富的空間效果，提供一種游園式的空間體驗。第二層住宅組團間綠化。情境洋房的南北出入口設(shè)置，兩排建筑組成一個小的居住組團，各組團間的綠化系統(tǒng)構(gòu)成公共綠化向私享綠化過渡的空間。第三層宅間交流空間。借鑒海派里弄街坊的空間效果，為組團內(nèi)住戶，創(chuàng)造一種親切、和諧的交流平臺。第四層戶內(nèi)的花園露臺空間。每戶贈送一定面積的露臺，形成層退式的建筑形態(tài)，營造小區(qū)立體化的綠化體系，“站在露臺看風景，于是自己也成了風景”。3、交通消防設(shè)計小區(qū)沿緯四路設(shè)置主要車行出入口，沿經(jīng)五路設(shè)置車行次要出入口。內(nèi)部主要道路為環(huán)形路，通過小區(qū)次要道路連接每個組團。在每棟高層合適位置設(shè)置消防登高場地，滿足消防要求?；貎?nèi)采用人車分流方式，創(chuàng)造安全親切的活動或步行道，減少機動車對人行的不良影響，區(qū)內(nèi)主要道路6米，次要道路4米。靜態(tài)交通規(guī)劃也是本次設(shè)計的重要方面，適應(yīng)小汽車的日益增長，充分考慮停車庫的安排設(shè)計，采用地面停車和地下停車庫的形式，分別服務(wù)于不同人群。4、日照分析本項目中所有建筑均能滿足日照要求，基地周邊建筑也不會因本項目原因而造成日照不滿足。5、建筑單體設(shè)計房型設(shè)計以人為本，在有限的面積范圍內(nèi)盡量合理地安排可用空間，大面寬的情境洋房設(shè)計，層層退臺，提高套型附加值。做到間間全明，南北通透，針對同樣的功能需求作個性處理，同時提供房型的自由改造度，為室內(nèi)空間的二次塑造留有余地。住宅的建筑造型體現(xiàn)總體規(guī)劃精神，采用濃郁的英倫風格，深厚的文化底蘊，與區(qū)域內(nèi)濃厚的學院氛圍相呼應(yīng)，提升社區(qū)文化品質(zhì)，反映當代建筑設(shè)計思潮。同時又體現(xiàn)現(xiàn)代建筑的一些基本特點，利用一些特殊的細節(jié)處理，形成變化豐富的有傾向性的地域建筑風格。6、人防設(shè)計小區(qū)人防面積按照高層住宅投影面，多低層建筑面積的2設(shè)置，總計約3816平方米，設(shè)置于最后一排高層的南側(cè)。功能上考慮平戰(zhàn)結(jié)合，作為地下停車庫使用，停車約115輛。424主要技術(shù)經(jīng)濟指標1、主要指標（1）用地面積99073M2（2）總建筑面積170678M2包括計容積率建筑面積142282M2其中高層住宅建筑面積30423M2情境洋房建筑面積107411M2幼兒園建筑面積2000M2商鋪建筑面積1738M2居委會建筑面積50M2物業(yè)管理建筑面積300M2公廁建筑面積60M2門衛(wèi)、垃圾收集等建筑面積300M2不計容積率建筑面積28396M2其中人防車庫建筑面積3816M2高層地下室建筑面積1678M2情境洋房地下室建筑面積21502M2保溫層建筑面積1400M2（3）容積率144（4）建筑覆蓋率2776（5）綠地率3525（6）集中綠地率1891（7）住宅戶數(shù)1081戶（8）停車位335輛其中地面停車220輛地下停車115輛（賣）自行車位2200輛2、房型統(tǒng)計表戶型戶數(shù)（戶）所占比例（按面積）2房89823高層3房17816472房2742535多層3房5404995總計108110043結(jié)構(gòu)設(shè)計431工程概況花園位于安徽省市，臨近世紀大道和緯四路。建筑物主要為小高層、多層、配套公建（幼兒園、居委會、物業(yè)，小商業(yè)等）及地下車庫（帶人防）?；乜傆玫孛娣e約99073平方米。其中地上建筑面積142282平方米。432設(shè)計依據(jù)1建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標準（GB500682001）2建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（G8500092001）（2006版）3混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范（GB500102002）4建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范（GB500072002）5建筑抗震設(shè)防分類（GB502232004）（2008版）6建筑抗震設(shè)計規(guī)范（GB500112001）（2008版）7砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范（GB500032001）8人民防空地下室設(shè)計規(guī)范（GB500382005）9高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程（JGJ32002）10建筑樁基技術(shù)規(guī)范（JGJ32002）11多孔磚砌體結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)范（JGJL372001）12建筑地基處理技術(shù)規(guī)范（JGJ792002）13地下工程防水技術(shù)規(guī)范（GB501082001）14建筑工種提供總圖、平、立、剖面圖。433設(shè)計荷載標準值1、樓面活荷載臥室、公寓、客廳20KNM2廚房、衛(wèi)生間20KNM2門廳、走道、樓梯20KNM2消防疏散樓梯35KNM2外挑陽臺25KNM2辦公室2OKNM2通風機房、電梯機房70KNM2活動室35KNM2商鋪35KNM2儲藏50KNM2上人屋面20KNM2不上人屋面05KNM2地下車庫40KNM2人防頂板等效荷載（核6級）75KNM2人防外墻荷載（核6級）60KNM2人防底板荷載（核6級）60KNM22、基本風壓值040KNM23、基本雪壓值035KNM2434抗震設(shè)計1、建筑物重要性類型丙類建筑（幼兒園為乙類）2、建筑結(jié)構(gòu)的安全等級二級3、建筑樁基安全等級乙級4、地基基礎(chǔ)設(shè)計等級乙級5、設(shè)防烈度6度設(shè)防，設(shè)計基本地震加速度值為005G，設(shè)計地震分組為第一組。6、場地類型II類場地（實際設(shè)計時根據(jù)地質(zhì)報告提供）7、結(jié)構(gòu)形式高層住宅剪力墻結(jié)構(gòu)；全埋地下車庫框架結(jié)構(gòu)；多層情景洋房磚混結(jié)構(gòu)；商鋪建筑、幼兒園框架結(jié)構(gòu)；8、抗震等級剪力墻四級抗震（短肢墻為三級）；地下車庫四級抗震；商鋪建筑、幼兒園四級抗震；435主要建筑材料材質(zhì)和強度等級1、砼基礎(chǔ)墊層C10，有地下室基礎(chǔ)墊層C15；基礎(chǔ)情景洋房、商鋪建筑、幼兒園為C25，其他均為C30；上部結(jié)構(gòu)情景洋房為C20；商鋪建筑、幼兒園為C25；高層住宅、地下車庫為C30；地下室外墻、水、水箱抗?jié)B等級S6。2、鋼筋HPB235級鋼（，F(xiàn)Y210NMM2），HPB335級鋼（，F(xiàn)Y300NMM2），HRB400級鋼（，F(xiàn)Y360NMM2）3、焊條焊條用于HPB235級鋼為E43系列，用于HRB400級鋼E55系列；4、砌體材料情景洋房采用砌體為MU10多孔磚砌體；砂漿等級0000以下和0000以上的衛(wèi)生間四周1米以下采用H10水泥砂漿砌筑，0000以上采用M75混合砂漿砌筑。5、填充墻填充墻體0000以下MU10混凝土小型砌塊；0000以上填充墻MU75混凝土小型空心砌塊。砂漿等級0000以下和0000以上的衛(wèi)生間四周1米以下采用H10水泥砂漿砌筑，10000以上采用M5混合砂漿砌筑。436建筑物超限結(jié)構(gòu)處理措施1、超長處理措施（1）采用設(shè)伸縮縫（滿足抗震縫要求）將建筑分開；（2）設(shè)后澆帶；（3）為了消除混凝土收縮及溫差所引起的裂縫現(xiàn)象，在樓層大跨樓板及屋面樓板采用雙層雙向配筋。2、抗震處理措施（1）高層結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)計算時，通過調(diào)節(jié)剪力墻和梁，在考慮偶然偏心影響的地震作用下，使樓層豎向構(gòu)件最大的彈性水平位移和層間位移分別不應(yīng)大于樓層兩端彈性水平位移和層間位移平均值的15倍。結(jié)構(gòu)扭轉(zhuǎn)為主的第一自振周期T與平動為主的第一自振周期T之比，不大于09；（2）部分短肢剪力墻結(jié)構(gòu)抗震計算時，使一般剪力墻結(jié)構(gòu)承受的第一振型底部地震傾覆力矩不宜小于結(jié)構(gòu)總底部地震傾覆力矩的50；（3）在高層結(jié)構(gòu)布置時按剛度均勻原則進行布置剪力墻，加強房屋周邊水平構(gòu)件和轉(zhuǎn)角部位的結(jié)構(gòu)強度和剛度，有效地減小房屋扭轉(zhuǎn)效應(yīng)。樓板開孔薄弱處剪力墻按加強區(qū)配置鋼筋，樓板洞口周邊樓板雙層雙向配筋；437地基與基礎(chǔ)多層采用條形基礎(chǔ)；商鋪建筑、幼兒園采用獨立柱基礎(chǔ)；高層住宅采用筏板基礎(chǔ)；地下車庫采用筏板基礎(chǔ)（抗浮采用抗拔樁）；438上部結(jié)構(gòu)上部結(jié)構(gòu)采用現(xiàn)澆樓面高層住宅墻厚一般取為200MM，多層砌體結(jié)構(gòu)一般取為240MM樓板厚一般采用110MM，局部板跨跨較大或平面凹口邊板加大板厚。結(jié)構(gòu)計算采用國家建筑科學研究PMCAD系列軟件進行計算。主要計算參數(shù)砼容重280KNM3，恒、活載分開計算，振型數(shù)滿足質(zhì)量參與系數(shù)90以上的要求，考慮耦聯(lián)和偶然偏心計算，并根據(jù)結(jié)構(gòu)規(guī)則情況考慮是否采用雙向地震計算。周期折減系數(shù)剪力墻為09，框架為070。44電氣設(shè)計441工程概況本工程由五、六層多層住宅樓和十一、十八層高層住宅樓，地下汽車庫及公建配套用房等組成。高層住宅樓為二類高層建筑。442建筑電氣系統(tǒng)本工程設(shè)置十二座500KVA的箱式變配電站。443變、配、發(fā)電系統(tǒng)1、負荷等級消防水泵、火災(zāi)自動報警、排煙設(shè)備、防火卷簾、應(yīng)急照明、電梯、生活泵等為二級負荷，其他為三級負荷。2、負荷容量常用電源用電容量表用電場所數(shù)量單位安裝容量小計（KW）照明及插座4098平方米30W/平方米123空調(diào)4098平方米50W/平方米205配套公建小計328照明4486平方米5W/平方米23動力4486平方米20W/平方米90地下車庫小計113住戶131423平方米70W/平方米9200高層公用照明9單元10KW/單元90電梯9臺15KW/臺135住宅小計9425總計9866備用電源用電容量表用電場所數(shù)量單位安裝容量（W/平方米）小計（KW）地下車庫90高層公用照明9單元10KW/單元90電梯9臺15KW/臺135住宅小計225總計3153、供電電源高壓電源由區(qū)內(nèi)IOKV開關(guān)站引來，低壓電源由小區(qū)電業(yè)變配電站引來，埋深為室外地坪下07米。4、電壓等級10KV、220380V。5、變、配，發(fā)電站數(shù)量及位置設(shè)置十二座500KVA的箱式變配電站。變配電站具體位置應(yīng)能滿足低壓供電半徑不大于150米的要求。6、電容補償采用在電業(yè)變配電站集中低壓補償，補償后功率因數(shù)不應(yīng)低于09。7、配線系統(tǒng)采用樹干式及放射式相結(jié)合的方式配線，消防電源專線敷設(shè)，且消防水泵、消防電梯、排煙風機等消防電源均采取末端自切。8、導(dǎo)線敷設(shè)配電干線采用YJV交聯(lián)聚乙烯絕緣電纜沿電纜橋架敷設(shè)，配電支線采用BV450750V聚氯乙烯絕緣導(dǎo)線穿氧指數(shù)為27以上的難燃型塑料管暗敷，消防設(shè)備及應(yīng)急照明采用耐火型電纜或?qū)Ь€，沿橋架敷設(shè)的電纜均采用阻燃型電纜，阻燃級別為8級。所有導(dǎo)線絕緣層顏色應(yīng)一致，接地線為黃綠色。444保護接地及等電位聯(lián)結(jié)1、保護接地形式TT系統(tǒng)。2、接地極利用建筑物基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋作接地極，采用聯(lián)合接地體形式。3、