20032010房地產(chǎn)調(diào)控政策路線圖（總結(jié)篇帶評論）從2003年121號文件拉響宏觀調(diào)控警報，到2010年新國十條出臺，七年來宏觀調(diào)控走過了從單一的“抑制供給”轉(zhuǎn)變?yōu)椤霸黾庸┙o和減少需求”，從圍繞商品房調(diào)控向商品房與保障房分而治之的路線圖。樓市傳媒特總結(jié)如下，附帶中原房地產(chǎn)市場研究機構(gòu)評論。2003年2003年4月121號文件拉響宏觀調(diào)控警報中國人民銀行下發(fā)關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知。規(guī)定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當(dāng)提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。此份文件是中國第一輪房地產(chǎn)牛市啟動之后，中央政府第一次采取抑制房地產(chǎn)過熱的措施，表明中央政府對房地產(chǎn)的態(tài)度由支持轉(zhuǎn)為警惕。2003年8月國務(wù)院明確將房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)國務(wù)院發(fā)布關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知（18號文件），將房地產(chǎn)業(yè)定位為拉動國家經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，明確提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，要求充分認識房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義，要根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改革進程、居民住房狀況和收入水平的變化完善住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品住房供應(yīng)，加強對土地市場的宏觀調(diào)控，對于高檔、大戶型商品住房以及高檔寫字樓、商業(yè)性用房積壓較多的地區(qū)，要控制此類項目的建設(shè)用地供應(yīng)量，或暫停審批此類項目。中原點評2003年的宏觀調(diào)控重點是規(guī)范房地產(chǎn)市場，防止房地產(chǎn)泡沫，重點政策文件包括“121號文”和“18號文”，18號文將房地產(chǎn)業(yè)定位為拉動國家經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，明確提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。從調(diào)控的市場影響來看，2003年，全國商品房銷售面積持續(xù)保持快速增長，帶動了商品房銷售價格保持穩(wěn)中趨升的態(tài)勢。1至11月，全國商品房平均銷售價格為2456元/平方米，同比增長480。土地市場方面，由于2003年土地使用權(quán)全面施行招投標(biāo)、掛牌、拍賣方式取得，致使土地價格上漲幅度較大。從2003年121號文件拉響宏觀調(diào)控警報，到2010年新國十條出臺，七年來宏觀調(diào)控走過了從單一的“抑制供給”轉(zhuǎn)變?yōu)椤霸黾庸┙o和減少需求”，從圍繞商品房調(diào)控向商品房與保障房分而治之的路線圖。2004年2004年3月831大限提高拿地“門檻”調(diào)控開始繼2003年7月國務(wù)院發(fā)文嚴格控制土地供給之后，國土資源部、監(jiān)察部又聯(lián)合發(fā)文，嚴令各地須在當(dāng)年8月31前將協(xié)議出讓土地中的“遺留問題”處理完畢，否則國土部門有權(quán)收回土地，是為“831大限”。此舉是中央政府從土地供給上抑制房地產(chǎn)過熱的又一舉措。2004年10月央行十年首次宣布上調(diào)存貸款利率中國人民銀行決定從2004年10月29日起，上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)027個百分點。同時，進一步放寬金融機構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間。金融機構(gòu)（不含城鄉(xiāng)信用社）的貸款利率原則上不再設(shè)定上限，貸款利率下浮幅度不變，貸款利率下限仍為基準(zhǔn)利率的09倍。對金融競爭環(huán)境尚不完善的城鄉(xiāng)信用社貸款利率仍實行上限管理，最高上浮系數(shù)為貸款基準(zhǔn)利率的23倍，貸款利率下浮幅度不變。中原點評2004年的調(diào)控重點是抑制投資過熱和房地產(chǎn)投機行為，實行穩(wěn)健的貨幣政策控制信貸規(guī)模，緊縮銀根抑制部分行業(yè)過熱問題。設(shè)定“831”土地大限，4月份實行的半年不批新增土地政策，使得土地購置和開發(fā)面積增幅在二、三季度有了明顯回落。但是從市場影響來看，調(diào)控效果并不明顯。2004年，房地產(chǎn)市場仍然保持快速增長態(tài)勢，開發(fā)規(guī)模與銷售價格雙雙高速增長。上海、北京等熱點城市出現(xiàn)開發(fā)投資泡沫，房價增長迅速。全國商品房銷售額始終保持30以上的增長率。尤其是中部地區(qū)商品房供需兩旺，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長的同時，銷售額增幅一直在60左右。2005年2005年3月房貸優(yōu)惠政策取消調(diào)控涉及消費層面央行決定調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策。宣布取消住房貸款優(yōu)惠利率；對房地產(chǎn)價格上漲過快的城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例由20提高到30。央行此舉表明，中央政府對房地產(chǎn)的政策調(diào)控力度進一步加大。2005年3月房地產(chǎn)稅改革深入財政部副部長肖捷在出席“中國發(fā)展高層論壇”時表示，中國目前在房地產(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)稅費偏輕，問題嚴重，今后一段時期將重點推進房地產(chǎn)稅改革。2005年3月國八條出臺調(diào)控上升到政治高度（老國八條）國務(wù)院出臺八點意見穩(wěn)定房價。一是高度重視穩(wěn)定住房價格；二是將穩(wěn)定房價提高到政治高度，建立政府負責(zé)制；三是大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應(yīng)；四是嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五是正確引導(dǎo)居民合理消費需求；六是全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行；七是積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施；八是認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。2005年5月七部委意見發(fā)布（新國八條）國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見，要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為加強宏觀調(diào)控的一項重要任務(wù)。2005年9月銀監(jiān)會212號文件收緊房產(chǎn)信托2005年9月底，由銀監(jiān)會制定的房地產(chǎn)信托管理文件（即“212號文”）開始下發(fā)至各地銀監(jiān)局。該文件全稱加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知，通知對房地產(chǎn)信托發(fā)行門檻進行了嚴格限制。2005年10月國稅總局重申二手房交納個稅2005年10月11日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了關(guān)于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知（國稅發(fā)2005156號），文件正式明確了個人買賣二手房必須交納個人稅。文件明確，在辦理二手房過戶時，要做到各稅統(tǒng)管，不能只負責(zé)征收契稅，其他稅種如營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅也要同時進行征收。中原點評2005年初，以上海為首的長三角地區(qū)，房地產(chǎn)投機盛行，房價飛漲。2005年3月開始，從中央到地方政府連續(xù)出臺的一系列政策，從抑制短期炒作、引導(dǎo)購房需求、改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)三方面對房地產(chǎn)市場進行了宏觀調(diào)控。此次受宏觀調(diào)控影響最為明顯的是長三角地區(qū)，一手二手住宅市場銷售面積和價格均出現(xiàn)明顯回落。其中，上海住宅均價下跌的幅度最大。整個市場出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，買方市場逐漸強勢，樓盤降價呈蔓延之勢。與此相反，珠三角地區(qū)、環(huán)渤海灣地區(qū)及中西部地區(qū)的市場經(jīng)過短暫的觀望及調(diào)整期后，于第三季度開始恢復(fù)并反彈。其中的一線城市如北京、深圳、廣州，受此次宏觀調(diào)控的影響程度較小。受政策的影響，自第三季度后，四大城市二手住宅的銷售面積和銷售價格均出現(xiàn)了大幅度的下降。銷售面積方面，北京、廣州、深圳分別環(huán)比第二季度下降了18、30、35。銷售價格方面，北京、上海、廣州、深圳等一線城市都有不同程度的下跌，其中上海下跌的幅度最大。據(jù)中原領(lǐng)先指數(shù)顯示，上海自2005年5月價格持續(xù)下跌，9月的指數(shù)已經(jīng)回落到2004年年底的水平。2006年2006年4月房貸利率再次上調(diào)調(diào)控卷土重來4月27日央行全面上調(diào)各檔次貸款利率027個百分點，其中，5年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由612上調(diào)至639。這是央行在加息后短短一年多時間里再次上調(diào)利率，此次加息主要是為了抑制投資需求，進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。2006年4月房貸利率再次上調(diào)調(diào)控卷土重來4月27日央行全面上調(diào)各檔次貸款利率027個百分點，其中，5年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由612上調(diào)至639。這是央行在加息后短短一年多時間里再次上調(diào)利率，此次加息主要是為了抑制投資需求，進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。2006年5月國六條出臺5月24日國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議。會上提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施，新一輪調(diào)控大幕開啟。2006年5月國務(wù)院出臺限制套型90/70政策5月29日國務(wù)院辦公廳出臺關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見（國辦發(fā)200637號），人稱九部委“十五條”，對“國六條”進一步細化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出90平方米、雙70的標(biāo)準(zhǔn)。2006年5月國稅總局出臺二手房營業(yè)稅政策5月31日國稅總局下發(fā)關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)74號文件），對“國六條”中二手房營業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問題予以明確。要求各級地方稅務(wù)部門要嚴格執(zhí)行調(diào)整后的個人住房營業(yè)稅稅收政策。2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅的手續(xù)。2006年7月未取得預(yù)售許可證不得發(fā)布預(yù)售廣告7月6日出臺的166號文件關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房。同時加強房地產(chǎn)廣告發(fā)布管理，未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項目，不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告。2006年7月建設(shè)部出臺171號“外資限炒令”7月11日建設(shè)部聯(lián)合其他五部委下發(fā)171號文件關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見，被業(yè)內(nèi)稱為“外資限炒令”，加強了對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、境外機構(gòu)和個人購房的管理。2006年7月108號文強制征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅7月26日國稅總局發(fā)布關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知，宣布從8月1日起，各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅。2006年8月土地新政出臺8月1日國土資源局制定的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范和協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范正式施行，規(guī)范對招標(biāo)拍賣掛牌或協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的范圍作了細化，進一步明確六類情形必須納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地范圍。2006年8月央行調(diào)整金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率中國人民銀行決定，自2006年8月19日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)027個百分點，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)027個百分點；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整，長期利率上調(diào)幅度大于短期利率上調(diào)幅度。2006年8月建設(shè)部出臺廉租房管理實施辦法8月30日建設(shè)部城鎮(zhèn)廉租房工作規(guī)范化管理實施辦法出臺，提出加強城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范城鎮(zhèn)廉租住房管理。2006年9月房地產(chǎn)市場整頓國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知（國辦發(fā)200637號）和建設(shè)部國家發(fā)展改革委員會國家工商行政管理總局關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知（建住房2006166號）要求，就房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪位顒又贫üぷ鞣桨?。中原點評2006年國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部等多部委于5月出臺“國六條”及其15條細則，此后并針對外資準(zhǔn)入、土地控制等出臺諸多相關(guān)政策。宏觀調(diào)控下，北京、上海、廣州、深圳四大城市表現(xiàn)特征鮮明北京房地產(chǎn)在2006年宏觀調(diào)控下，開發(fā)投資力度減弱。然而商品住宅價格保持較快上升勢頭，不能“剎車”的住宅價格進一步激化北京住宅供不應(yīng)求的矛盾。上海住宅市場在“等待觀望”中前行，價格平穩(wěn)。廣州房地產(chǎn)市場加大了投資力度，房地產(chǎn)建設(shè)和竣工速度同步加快，2006年廣州的商品住宅價格漲勢明顯。由于廣交會和亞運經(jīng)濟的拉動效應(yīng)，廣州寫字樓和商鋪市場交易和投資較為活躍。深圳房地產(chǎn)投資力度加大，但短期內(nèi)仍難扭轉(zhuǎn)供不應(yīng)求的歷史矛盾，住宅市場價格飛速上漲。由于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟持續(xù)發(fā)展，跨國企業(yè)和本地企業(yè)抓緊市場布局和擴張，深圳寫字樓和商鋪供需活躍。政策的影響力也不可小覷，2006年前5個月，珠三角城市的房價仍呈不斷上漲態(tài)勢。受5月出臺的“國六條”影響，珠三角城市自2006年7月相繼進入“觀望期”，一手住宅銷售面積出現(xiàn)不同程度的下降，尤以廣州、深圳兩地最為明顯，降幅達40。2007年2007年1月建設(shè)部規(guī)范經(jīng)紀行業(yè)1月23日，建設(shè)部、央行聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知，依此，北京市相繼出臺了資金監(jiān)管、網(wǎng)上簽約、標(biāo)準(zhǔn)買賣三大詳盡并相互配合的文件。對于二手房交易而言，提供了實質(zhì)性的操作規(guī)范，對行業(yè)具有劃時代的意義。網(wǎng)上簽約也在2007年7月1日正式實施。2007年3月物權(quán)法通過10月1日起執(zhí)行3月16日，全國人民代表大會第五次會議表決通過了中華人民共和國物權(quán)法，物權(quán)法作為確認財產(chǎn)、利用財產(chǎn)和保護財產(chǎn)的基本法律，對于法律體系的完善、經(jīng)濟的發(fā)展都具有重要的意義。例如物權(quán)法規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，這一條打消了民眾對70年使用期滿后國家回收土地的顧慮，有利于提高購買不動產(chǎn)的積極性。物權(quán)法對于房產(chǎn)市場具有深遠的影響。除了70年后自動續(xù)期外，還有最直觀的一點，就是物權(quán)法為物業(yè)稅的開征奠定了基礎(chǔ)，物業(yè)稅所帶來的持有成本的增加，都是消費者置業(yè)投資所必須面對和重新考慮的，理性的需求無疑對房產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展意義重大。2007年3月央行2007年首度加息中國人民銀行決定，自2007年3月18日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)027個百分點，由252提高到279；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)027個百分點，由612提高到639。2007年5月央行再次加息中國人民銀行公布，5月19日起，上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)027個百分點，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)018個百分點，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。從2007年6月5日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率05個百分點。2007年7月央行第三次加息7月20日央行在年內(nèi)第三次加息。宣布在本次加息中，個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)009個百分點。同時，上調(diào)活期存款利率9個基點，由072上升至081。這是2002年2月以來首次上調(diào)活期存款利率。在五年來，央行曾多次加息，但是上調(diào)對象均為定期存款或貸款利率，此次是五年多來首次上調(diào)活期存款利率。2007年8月國發(fā)200724號回歸保障國務(wù)院總理溫家寶8月1日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，討論并原則通過了國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（24號文）。國務(wù)院24號文提出，要加快建設(shè)多層次的住房供應(yīng)體系，加大保障性住房的建設(shè)力度，中央房改十年輪回，“重市場輕保障”的住房模式開始轉(zhuǎn)變。2007年8月央行年內(nèi)第四次加息中國人民銀行決定，自2007年8月22日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)027個百分點，由333提高到360；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)018個百分點，由684提高到702；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)009個百分點。2007年9月央行年內(nèi)第五次加息2007年9月15日起，金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)027個百分點，由360提高到387；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)027個百分點，由702提高到729。2007年9月央行出臺新政購買第二套住房首付比例不得低于50央行9月27日出臺新政，要求商業(yè)銀行應(yīng)重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的11倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險管理相關(guān)原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50。中原點評2007年調(diào)控重點是重點解決資金流動性過剩、房地產(chǎn)投資過熱、房地產(chǎn)價格上漲過快。2007年央行連續(xù)5次加息、10次提高存款準(zhǔn)備金率，采取緊縮的貨幣政策。2007年，四大城市一手住宅價格迅速上漲，其中北京、深圳房價漲幅超過40。北京住宅供不應(yīng)求現(xiàn)象相當(dāng)突出，加上開發(fā)商的捂盤和惡意炒作，住宅價格不斷上漲。上海住宅市場自2007年初全面復(fù)蘇，剛性需求帶動房價上升，引發(fā)投資需求進入，房價進一步推高。廣州、深圳由于受2005年宏觀調(diào)控影響較小，大量投資性需求轉(zhuǎn)向兩地，加上住宅供應(yīng)的不足，造成兩地樓市房價上升。但值得注意的是，9月27日的房貸新政致使房價不斷上漲態(tài)勢暫被終結(jié)。8月，深圳率先進入觀望期，成交量大幅萎縮；北京、廣州、上海相繼陷入“有價無市”的僵局，成交量萎縮，房價漲幅放緩。根據(jù)中原二手成交數(shù)據(jù)，2007年初，北京、上海、廣州、深圳二手住宅價格突飛猛進，但是第三季度開始，央行的5次加息、第二套房首付及利率的提高以及物業(yè)稅試點等一系列政策的實施，使得北京、上海、廣州二手住宅價格漲幅趨緩，深圳二手住宅價格甚至出現(xiàn)下滑。2008年2008年3月財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知3月3日財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)出通知，要求開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。2008年3月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)關(guān)于加強廉租住房質(zhì)量管理的通知3月21日住建設(shè)部下發(fā)通知，該通知對確保廉租房的質(zhì)量，對解決城市低收入家庭住房困難等方面作了具體要求。2008年4月上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率05個百分點2008年4月16日為繼續(xù)落實從緊的貨幣政策要求，加強銀行體系流動性管理，引導(dǎo)貨幣信貸合理增長，中國人民銀行決定從2008年4月25日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率05個百分點。2008年5月上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率05個百分點從2008年5月20日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率05個百分點。2008年6月國家多項調(diào)控近期開始施行土地閥門再度把緊具體政策商品住宅開發(fā)不得超3年、土地管理不作為將受嚴懲等，自2008年6月1日起執(zhí)行。2008年7月國土部表示小產(chǎn)權(quán)房不給宅基地證7月14日國土資源部出臺文件，被小產(chǎn)權(quán)房占用而未得到“合法使用”的宅基地不具備登記發(fā)證的資格。2008年8月商品房銷售應(yīng)明示能源消耗指標(biāo)8月11日國務(wù)院新規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)向購買人明示所售商品房的能源消耗指標(biāo)、節(jié)能措施和保護要求、保溫工程保修期等信息。2008年8月三部委聯(lián)合印發(fā)2008年廉租住房工作計劃8月14日三部委印發(fā)計劃提出，2008年底前，所有縣城及以上城市都要根據(jù)國務(wù)院規(guī)定，對低保家庭中的住房困難戶做到應(yīng)保盡保，有條件的地區(qū)要逐步擴大保障范圍。2008年8月央行銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文要求嚴格建設(shè)項目貸款管理8月25日中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)關(guān)于金融促進節(jié)約集約用地的通知，通知要求嚴格建設(shè)項目貸款管理。對列入國家禁止用地項目目錄的項目，嚴禁發(fā)放貸款。2008年9月央行宣布“雙率”齊降受美國金融風(fēng)暴的影響，央行宣布從9月16日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率027個百分點，以及下調(diào)存款準(zhǔn)備金率05。2008年10月9日西方央行聯(lián)手降息中國打出“降率免稅”組合拳中國人民銀行10月8日晚間宣布，從10月9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各027個百分點，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。2008年10月系列新政支持房地產(chǎn)10月12日中國人民銀行決定，自2008年10月27日起，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準(zhǔn)利率的07倍；最低首付款比例調(diào)整為20。從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。下調(diào)個人住房公積金貸款利率。中原點評2008年調(diào)控重點是重點解決供不應(yīng)求的矛盾以及資金流動性過剩的矛盾。中央實施緊縮的貨幣政策和穩(wěn)健的財政政策，持續(xù)加息及提高存款準(zhǔn)備金率，嚴格限制外資投資。房地產(chǎn)行業(yè)在行業(yè)內(nèi)在因素和宏觀經(jīng)濟外在影響的多重壓力之下，快速步入周期低谷。全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)交易低迷，全國住宅銷售面積回落至2006年水平，北京、上海、廣州、深圳四大城市一手住宅銷售面積均跌至2005年以來四年的最低水平。2008年的土地市場從2007年的沸點迅速降溫至冰點。伴隨著住宅市場的“打折”、“降價”，土地市場則到處充斥著“流拍”、“底價成交”以及“退地”的字眼。大中型跨地域發(fā)展商受資金鏈的束縛失去了往日拿地的熱情，本土小型發(fā)展商以及外行業(yè)企業(yè)成為了購地主角，這一切形成了2008年土地市場的特有征狀。2009年2009年1月七折利率優(yōu)惠四大國有銀行宣布只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率085倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。2009年2月落實最嚴格耕地保護制度和節(jié)約用地制度2月，國土資源部發(fā)布國務(wù)院第二次全國土地調(diào)查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于建立第二次全國土地調(diào)查工作動態(tài)通報制度的通知。通知明確將落實最嚴格的耕地保護制度和節(jié)約用地制度，對違反國家產(chǎn)業(yè)政策、供地政策或用地標(biāo)準(zhǔn)，搭車用地、借機圈地、侵害農(nóng)民權(quán)益等問題和政策執(zhí)行不到位的地區(qū)進行重點督察，做好重大典型案件查處曝光。2009年4月治理房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃4月24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部治理房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題專項工作電視電話會議在京召開。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部重點對國家機關(guān)工作人員在建設(shè)用地規(guī)劃變更、容積率調(diào)整中玩忽職守、權(quán)錢交易等違紀違法行為進行嚴厲查處。對2007年1月1日至2009年3月31日期間完成規(guī)劃許可的開發(fā)項目，逐一進行自查。對于拒不自查自糾、弄虛作假、掩蓋違規(guī)違紀問題的，要對部門責(zé)任人從嚴處理。對于涉嫌犯罪的，要依法移送司法機關(guān)追究刑事責(zé)任。2009年5月國土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)實施政策的通知5月11日，國土資源部發(fā)布國土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)實施政策的通知（國土資發(fā)200956號）。針對經(jīng)濟形勢和土地市場運行變化情況，為進一步落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于擴大內(nèi)需促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的重大決策，更好地履行部門職責(zé)，充分發(fā)揮地價政策在宏觀調(diào)控中的作用，對全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)實施政策進行適當(dāng)調(diào)整。2009年5月國土資源部關(guān)于切實落實保障性安居工程用地的通知5月13日，國土資源部發(fā)布國土資源部關(guān)于切實落實保障性安居工程用地的通知，要求各級國土資源管理部門從保增長、保民生、保穩(wěn)定的高度出發(fā)，認識保障性安居工程的重要性，重點抓好城市廉租住房和林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶區(qū)改造，以及農(nóng)村危房改造、游牧民定居建設(shè)用地的供應(yīng)管理工作，確保保障性安居工程的順利落地；加快編制和修編20102011年和今年保障性住房用地供應(yīng)計劃，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)及時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，擴大民生用地的比例，確保保障性住房用地的需求。2009年5月下調(diào)自有資本金貸款比例5月27日，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知中明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30。這是自2004年以來執(zhí)行35自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復(fù)到1996年開始實行資本金制度時的水平，從而預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開始“松綁”。2009年5月土地增值稅清算管理規(guī)程5月21日，國家稅務(wù)總局制定土地增值稅清算管理規(guī)程，對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規(guī)定。2009年5月四部委負責(zé)研究開征物業(yè)稅5月25日，發(fā)改委公布了關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見，提出今年將由財政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設(shè)部負責(zé)研究開征物業(yè)稅。此前，北京、遼寧等10多省（市）開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運行，有關(guān)物業(yè)稅的開征討論持續(xù)了四五年之后，再次成為2009年上半年樓市的焦點話題之一。2009年6月強調(diào)小產(chǎn)權(quán)房違法6月10日，國土資源部強調(diào)，“小產(chǎn)權(quán)房”實質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策，各地要嚴格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等2009年1月七折利率優(yōu)惠四大國有銀行宣布只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率085倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。2009年2月落實最嚴格耕地保護制度和節(jié)約用地制度2月，國土資源部發(fā)布國務(wù)院第二次全國土地調(diào)查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于建立第二次全國土地調(diào)查工作動態(tài)通報制度的通知。通知明確將落實最嚴格的耕地保護制度和節(jié)約用地制度，對違反國家產(chǎn)業(yè)政策、供地政策或用地標(biāo)準(zhǔn)，搭車用地、借機圈地、侵害農(nóng)民權(quán)益等問題和政策執(zhí)行不到位的地區(qū)進行重點督察，做好重大典型案件查處曝光。2009年4月治理房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃4月24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部治理房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題專項工作電視電話會議在京召開。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部重點對國家機關(guān)工作人員在建設(shè)用地規(guī)劃變更、容積率調(diào)整中玩忽職守、權(quán)錢交易等違紀違法行為進行嚴厲查處。對2007年1月1日至2009年3月31日期間完成規(guī)劃許可的開發(fā)項目，逐一進行自查。對于拒不自查自糾、弄虛作假、掩蓋違規(guī)違紀問題的，要對部門責(zé)任人從嚴處理。對于涉嫌犯罪的，要依法移送司法機關(guān)追究刑事責(zé)任。2009年5月國土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)實施政策的通知5月11日，國土資源部發(fā)布國土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)實施政策的通知（國土資發(fā)200956號）。針對經(jīng)濟形勢和土地市場運行變化情況，為進一步落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于擴大內(nèi)需促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的重大決策，更好地履行部門職責(zé)，充2009違法用地、違法建筑行為。2009年12月營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年12月9日，國務(wù)院常務(wù)會議研究完善促進消費的若干政策措施，討論并原則通過關(guān)于試行社會保險基金預(yù)算的意見。意見中一個重要的政策就是個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，此舉是對炒房現(xiàn)象進行遏制。2009年12月提出遏制部分城市房價過快上漲的勢頭12月14日，國務(wù)院常務(wù)會議決定，用5年左右時間基本完成城市和國有工礦集中成片棚戶區(qū)改造，有條件的地方爭取用3年時間基本完成。2009年12月開發(fā)商拿地的首付款比例提高到五成12月17日，財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知，將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。而此前各地方土地出讓大多執(zhí)行2030的首付政策。中原點評2009年調(diào)控重點是政策扶持，拉動經(jīng)濟，抵御全球金融危機。積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，政府4萬億元的龐大投資計劃，樓市的一系列救市政策，鼓勵住房消費。受益于多年發(fā)展形成的支柱產(chǎn)業(yè)地位，房地產(chǎn)行業(yè)獲得各級政府政策的扶持，迅速觸底反彈。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心對北京、上海等12個重點城市土地市場的監(jiān)測，2009年住宅用地出讓面積、樓面地價和出讓金額三項指標(biāo)，不僅大幅超越低迷的2008年，更超越了“瘋狂”的2007年。受一季度各項指標(biāo)同比增速陸續(xù)觸底，自第二季度起加速上揚。全年住宅銷售面積、銷售金額同比增幅將高達50以上，住宅開發(fā)投資額增速約為15。此三項指標(biāo)均將超越2007年的高峰，再創(chuàng)歷史新高。2010年2010年1月“國十一條”出臺2010年1月10日國務(wù)院出臺“國十一條”，嚴格二套房貸款管理，首付不得低于40，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。2010年1月國土資源部關(guān)于改進報國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報與實施工作的通知2010年1月21日，國土資源部發(fā)布國土資源部關(guān)于改進報國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報與實施工作的通知。通知提出，申報住宅用地的，經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70。2010年3月國土資源部出臺19條土地調(diào)控新政2010年3月10日，國土資源部再次出臺了19條土地調(diào)控新政，即關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知,該通知明確規(guī)定了開發(fā)商競買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價50、囤地開發(fā)商將被“凍結(jié)”等19條內(nèi)容。2010年3月全國開展對房地產(chǎn)用地突出問題專項檢查2010年3月12日，國土資源部稱，將于今年3月至7月在全國開展對房地產(chǎn)用地突出問題的專項檢查，本次檢查重點針對擅自改變房地產(chǎn)用地用途、違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅以及囤地炒地等問題。2010年3月各地暫停出讓住房用地2010年3月22日，國土資源部會議提出在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房價上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量。2010年3月國資委要求78戶央企退市2010年3月23日，國資委要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè),要加快進行調(diào)整重組，在15個工作日內(nèi)制訂有序退出方案。2010年4月縮小首購普通房契稅優(yōu)惠范圍2010年4月2日，財政部下發(fā)通知對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。2010年4月國家發(fā)改委提出要進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控2010年4月7日，國家發(fā)改委發(fā)布2010年經(jīng)濟社會發(fā)展工作重點提出，要進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費，大力整頓房地產(chǎn)市場秩序。2010年4月銀監(jiān)會要求銀行評估貸款情況2010年4月11日，中國銀監(jiān)會主席劉明康表示，銀監(jiān)會要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況的評估報告，并稱房地產(chǎn)風(fēng)險敞口大