溫江光華大道區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告二、周邊環(huán)境1、溫江新區(qū)規(guī)劃2、溫江房地產(chǎn)市場的區(qū)域劃分隨著江安河片區(qū)金牌人居區(qū)域的肯定，各路開發(fā)商群情鼎沸，溫江新城區(qū)建設(shè)已初具雛形，永寧板塊、涌泉板塊位于光華大道區(qū)域快速成長起來，從溫江老城區(qū)到高新西區(qū)的無縫對(duì)接的開發(fā)鏈起碼在悄然成形。溫江城區(qū)房地產(chǎn)市場的地域分類，可以初步劃分為這樣三大板塊其一沿光華大道呈帶狀散布發(fā)展的新城區(qū)，區(qū)域樓盤有奧園、金河谷、彩疊園、春天大道、邊城香格里、錦繡森林、春天大道、珠江國際花園、依云鎮(zhèn)、西花汀、美茵河谷、上林寬境、塞納河畔、錦里光華等項(xiàng)目為代表的連接溫江城區(qū)及成都市區(qū)的溫江新城片區(qū)。其二以溫江城區(qū)中柳城大道為中軸線、包括江南房子、海峽新城、柳城逸苑等項(xiàng)目在內(nèi)的柳城片區(qū)。其三為溫江老城區(qū)東大街、北大街等為中心的西北片區(qū)及緊鄰成溫邛高速路的東北角住宅片區(qū)構(gòu)成的傳統(tǒng)住區(qū)。從三大片區(qū)目前的房地產(chǎn)市場狀況來看，新城片區(qū)集中了溫江在建在售的絕大部分項(xiàng)目，且住宅價(jià)格最高，項(xiàng)目的整體品質(zhì)和銷售情況等都要明顯好于溫江城區(qū)其他區(qū)域的項(xiàng)目。其深層次原因除了區(qū)域間的環(huán)境狀況、基建配套、居家人氣等各種地域差別因素外，項(xiàng)目本身的開發(fā)規(guī)模、品質(zhì)、定位等相關(guān)的市場核心競爭因素都有著較為明顯的差距。3、周邊現(xiàn)有樓盤分布狀況4、溫江主要區(qū)域物業(yè)基本情況國色天鄉(xiāng)占地1000多畝的國色天鄉(xiāng)主題公園內(nèi)，以前的六國風(fēng)情館早已告馨，現(xiàn)在售意大利館，面積20300，一樓銷售價(jià)格1萬左右，主要經(jīng)營旅游商品及簡快餐，二樓78000，三樓67000元/，主要經(jīng)營茶樓、咖啡及客棧；銷售采用投資統(tǒng)一經(jīng)營方式，以投資額的10年回報(bào)給業(yè)主，前五年由開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營，第三年業(yè)主不滿意可以按原價(jià)回購，業(yè)主所得年收益由開發(fā)商代扣個(gè)人所得稅后約8金額打入業(yè)主帳號(hào)（避稅業(yè)主寫成三個(gè)人的名字可避個(gè)人所得稅），五年后由業(yè)主自主經(jīng)營。因其置信品牌力度與項(xiàng)目規(guī)模，除意大利館外的其余部分基本售完，園內(nèi)游客眾多，商業(yè)物業(yè)競爭雖然激烈但總體經(jīng)營狀況還算良好，致使租金居高至150元/月/，與溫江主城區(qū)最好的臨街門市租金不相上下。產(chǎn)權(quán)銷售的統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一管理、固定回報(bào)、翹腳老板的字眼早就讓投資者司空見慣并沒有了敏感度，太多的固定回報(bào)不兌現(xiàn)事件讓投資者對(duì)開發(fā)商失去了信心，但這一套方法在置信的國色天鄉(xiāng)卻依然有效。究其原因是有置信強(qiáng)大的品牌號(hào)召力保障了經(jīng)營無虞，三年回購保證投資無風(fēng)險(xiǎn)，投資者以其精明的前瞻性預(yù)測到未來的發(fā)展?fàn)顩r及商機(jī)，其逐利本性促使交易，所以出現(xiàn)了郊區(qū)商業(yè)比主城區(qū)貴的奇跡。溫江主城區(qū)不管是新興的贊元街還是最繁華的大南街，還是置信打造的五環(huán)假日廣場都擺脫不了經(jīng)營的難度，商業(yè)恐高癥現(xiàn)象尤為明顯。一樓租金普遍在2565元/月/，只有極少數(shù)特級(jí)口岸能達(dá)到180元/月/。繁華時(shí)代商業(yè)廣場最高售價(jià)15000元/，最低7000元/，可自行出租也可委托項(xiàng)目招商部統(tǒng)一招商，但都系獨(dú)立經(jīng)營，各自為陣，雖地處溫江核心位置，并引進(jìn)國美坐鎮(zhèn)，但終因其經(jīng)營管理與營銷欠火候，致使一樓租金從3090元/月/不等，與銷售價(jià)格的回報(bào)不匹配，且步行內(nèi)街大量空置。邊城香格里邊城香格里是一座浸染現(xiàn)代西班牙鄉(xiāng)村韻味的純疊院洋房社區(qū)。建筑外觀以西班牙的風(fēng)格為主。建筑設(shè)計(jì)上結(jié)合了成都本地的自然環(huán)境與生活習(xí)慣。本盤特色為從一層至六層戶型面積越來越?。☉粜兔娣e為75180），到六層是一梯一戶，每戶均有大的花園，底層均帶產(chǎn)權(quán)地下室。小區(qū)共有1200余戶，所有的生活配套依賴于本小區(qū)內(nèi)一期的二層配套商業(yè)（如咖啡廳、活動(dòng)室）和二期的臨街小商業(yè)、家樂福、旁邊規(guī)劃中的100畝純商業(yè)區(qū)。香瑞湖香草國際該項(xiàng)目是由藍(lán)光開發(fā)的，只因?yàn)榇硕舜笈放葡M(fèi)者。項(xiàng)目緊鄰成都七中，由高層闊景電梯洋房及別墅組成。電梯公寓戶型以88138為主，有入戶花園、大客廳、大生活陽臺(tái)、多個(gè)超大面積花園露臺(tái)設(shè)計(jì)?，F(xiàn)位于中央的別墅已銷售大部分，電梯公寓開始排號(hào)中，6月23日推出第三批次，。該項(xiàng)目的配套主要依賴于奧林匹克花園、家樂福商業(yè)。西花汀該項(xiàng)目由1124層電梯洋房組成。戶型區(qū)間為90200，其中110140為主力戶型。從銷售狀況來講，一批次推出的三幢房屋銷售率為70左右，并不算理想。項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)在于緊鄰大型公園，且有幾幢可以看到公園內(nèi)。另外，鄰光華大道處由珠江地產(chǎn)打造的家樂福將為本盤增色不少。但從劣勢(shì)上來講，該項(xiàng)目被隔在緊臨光華大道的珠江地產(chǎn)后面，交通不大方便。該項(xiàng)目的配套主要依賴于小于自身的500平米左右臨街小商鋪、兩站路以外的溫江農(nóng)貿(mào)市場、待建的家樂福。森宇美茵河谷從光華大道上看過去，美茵河谷位于江安河對(duì)岸沿河而立，臨花博會(huì)公園、翰墨林公園和河濱公園，地理位置很不錯(cuò)。美茵河谷占地108畝，總戶數(shù)1108戶，綠化率達(dá)50，建筑設(shè)計(jì)以歐洲田園風(fēng)情為主，由6層電梯洋房和11層板式電梯洋房呈半圍合式分布。從戶型上看沒有大的特別之處。但從交通上看，目前交通還不大方便。目前該項(xiàng)目自身無商業(yè)配套，入住后也僅依賴于待建的家樂福。仁和春天大道該項(xiàng)目緊挨光華大道，位于成都七中正對(duì)面，且被江安河環(huán)抱，地理位置相當(dāng)優(yōu)越。該項(xiàng)目總占地600畝，規(guī)模相當(dāng)?shù)卮?，加之江安河的原生態(tài)景觀，開發(fā)商的名氣效應(yīng)等因素，該盤銷售情況很好。位于中央的別墅因?yàn)閼魬襞R水而幾乎全部賣完，電梯公寓的一期也全部賣完，二期排號(hào)也因客戶太多而暫時(shí)中止。該項(xiàng)目戶型中的特色是現(xiàn)在最流行的六米挑高陽臺(tái)，其余無大的特別之處。項(xiàng)目在臨光華大道的底樓設(shè)計(jì)了400米左右的步行街，也將設(shè)置自己的仁和春天百貨以供業(yè)主及周圍人群作為生活配套。萬科朗潤園該項(xiàng)目位于仁和春天大道和奧林匹克花園中間，規(guī)模不大，僅由兩幢電梯及一幢多層組成，且有相當(dāng)一部分房屋會(huì)臨街道。該項(xiàng)目的多層下面部分設(shè)計(jì)了臨街商業(yè)以作為小區(qū)配套。泰基花溪谷該項(xiàng)目位于光華大道旁，溫江花博會(huì)主場館正對(duì)面，毗鄰溫江新行政中心，地理位置較好。項(xiàng)目總占地近140畝，分為50畝和90畝兩個(gè)地塊，總建筑面積22萬平方米，綠化率45以上,容積率235。采用現(xiàn)代歐式建筑風(fēng)格。主要產(chǎn)品有第三代臺(tái)地式疊拼別墅、花園洋房、云嶺電梯洋房。項(xiàng)目以近7000湖泊為軸心，形成“一湖、一河、兩帶”的景觀格局，3個(gè)相對(duì)獨(dú)立的組團(tuán)分別將疊拼別墅、云嶺高層及花園洋房組合在一起。該項(xiàng)目第一組團(tuán)將于八月及九月分批次推出。商業(yè)配套主要依托于待建的家樂福。利貞境界該項(xiàng)目地處光華大道和南熏大道的交匯區(qū)域，距光華大道約50米，視野開闊，具備較好的自然條件。戶型區(qū)間為84215平方米。與溫江的近距離使該項(xiàng)目能享受到溫江主城區(qū)的繁華。項(xiàng)目一期為多層建筑，入戶花園、屋頂花園、退臺(tái)皆有體現(xiàn)。二期將推出電梯高層及社區(qū)商業(yè)，社區(qū)商業(yè)為兩層的中小型商業(yè)。該項(xiàng)目未來住戶的生活配套主要依靠該項(xiàng)目自身的二層商業(yè)及待建的家樂福。彩疊園該項(xiàng)目是由和記黃埔斥巨資打造的大型低密度的高檔生態(tài)居住區(qū)。該項(xiàng)目位于光華大道三段，與花博會(huì)會(huì)館、七中實(shí)驗(yàn)學(xué)校相臨，占地規(guī)模達(dá)到560畝，容積率僅13，是目前溫江容積率最低的地產(chǎn)項(xiàng)目之一。彩疊園以低密度產(chǎn)品為開發(fā)主線，有獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅和少量高層景觀洋房?，F(xiàn)暫未向外公開。項(xiàng)目自身配備了商品街、超市、診所等。珠江國際花園珠江國際花園位于光華大道花博會(huì)旁、江安河畔，溫江區(qū)政府新城市廣場對(duì)面，集住宅、商業(yè)、酒店式公寓于一體。東臨碧落湖公園，100米建筑新高度，最高達(dá)32層的上層建筑群，是區(qū)域標(biāo)志性建筑之一，商業(yè)中心規(guī)劃有集成大型購物中心（規(guī)劃為家樂福賣場），改變光華大道單純居住功能現(xiàn)狀，提升都會(huì)升值潛力與生活價(jià)值。同時(shí)毗鄰規(guī)劃中的五星級(jí)酒店與100畝大型歐式商業(yè)街（該項(xiàng)目暫未對(duì)外公開）。錦繡森鄰與本案相鄰，南面和西面分別有30米和50米寬的綠化帶與道路相隔，西鄰“花博會(huì)”的主場館，北望江安河，交通便利，適合居住。項(xiàng)目以“森林”為主題的規(guī)劃，組團(tuán)通過森林分割形成四大環(huán)島。三面采光、270度景觀、超大樓間距的“獨(dú)棟板式小高層”。錦繡森鄰原創(chuàng)了“開放式退臺(tái)花園洋房”，意味著錦繡森鄰的洋房退臺(tái)被移轉(zhuǎn)到了圍合之外。該項(xiàng)目商業(yè)配套全部依賴于奧園項(xiàng)目。金河谷項(xiàng)目北臨光華大道，南臨規(guī)劃中的華星南路，西與成都七中隔七星路相望，東緊鄰江安河。項(xiàng)目引活水入園環(huán)抱，水景觀效果明顯。項(xiàng)目總占地面積近600畝，與對(duì)面的仁和春天大道一樣的大規(guī)模。該項(xiàng)目現(xiàn)尚未開盤。項(xiàng)目中規(guī)劃有150米沿江安河親水商業(yè)街區(qū)，300米沿光華大道步行商業(yè)街區(qū)，配7500集中大型商業(yè)中心可供業(yè)主及周邊住戶作為生活配套。香頌島位于光華大道與溫江西一環(huán)交匯處，地處溫江新城區(qū)，緊臨花博會(huì)主會(huì)場。項(xiàng)目四面環(huán)水，總占地107畝，共建別墅151套，是目前國內(nèi)罕有的純島居別墅項(xiàng)目。規(guī)劃有聯(lián)排、雙拼、獨(dú)幢三種建筑形態(tài)，主力戶型面積區(qū)間為200300，每家配備半地下車庫。建筑為現(xiàn)代法式風(fēng)格，打造的現(xiàn)代人居的高端住所。臨河水岸線規(guī)劃有3050米寬的環(huán)島景觀帶，島內(nèi)空間通過橋梁與外界相連，確保了島內(nèi)的私密和寧靜。項(xiàng)目與溫江很近，可以享受溫江主城區(qū)和光華大道的各種配套。錦里花街建筑面積1萬余平方，40戶商家，平方租金60100元，是以體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)為市場導(dǎo)向的休閑娛樂項(xiàng)目。街區(qū)內(nèi)遍布西式酒吧、咖啡吧、西餐吧、茶坊、酒樓、歐式小酒店、本土特色小吃、娛樂會(huì)所、保健會(huì)所、兒童游樂以及出售帶有濃郁異域風(fēng)情的各種工藝品的精致小店。整個(gè)項(xiàng)目以歐式建筑風(fēng)格為主，噴泉廣場、穿梭的馬車、街邊表演行為藝術(shù)的藝人、穿著歐洲服裝忙碌的服務(wù)生這一切組成了一幅浪漫而富有情調(diào)的歐洲生活畫卷?！板\里花街”以創(chuàng)造休閑娛樂的極限體驗(yàn)為宗旨，集合了成都、溫江本土吃喝玩樂的特色，還定期舉行具有異域風(fēng)情的各種狂歡節(jié)以及活潑生動(dòng)的節(jié)目表演，力爭打造出一個(gè)成都玩家的“花花世界”，花博會(huì)的10天中人流如織，但該項(xiàng)目因位置、交通限制及為溫江花博會(huì)而生的市場定位導(dǎo)致花博會(huì)轉(zhuǎn)身離去后，街區(qū)商業(yè)與主會(huì)場尷尬矗立，陷入冷清之中沉睡至今，租金從100元降至如今的20元，商家仍不愿續(xù)租，紛紛要求撤場理賠。區(qū)域現(xiàn)在樓盤一覽表項(xiàng)目名稱建筑面積總戶數(shù)交房時(shí)間價(jià)格自身商業(yè)面積形態(tài)售價(jià)租金模式主要依靠的生活配套金河谷680000不詳不詳未開盤150米沿江安河親水商業(yè)街區(qū)，300米沿光華大道步行商業(yè)街區(qū)，配7500米集中大型商業(yè)中心教育小區(qū)內(nèi)設(shè)幼稚園并與成都七中實(shí)驗(yàn)學(xué)校相聯(lián)，名校教育成就孩子未來；健身兩個(gè)超大型陽光景觀游泳池和一個(gè)室內(nèi)恒溫泳池、雙網(wǎng)球場、一個(gè)籃球場。邊城香格里2149591299戶2008未開盤現(xiàn)售樓部處臨光華大道為未來的商業(yè)配套,共二層設(shè)咖啡廳會(huì)所等,二期后面設(shè)置小面積臨街商鋪教育成都七中健身大型游泳池購物家樂福及規(guī)劃中的100畝商業(yè)區(qū)萬灣樹65000600戶2006年底均價(jià)2250元/臨街商鋪教育成都七中購物家樂福及規(guī)劃中的100畝商業(yè)區(qū)泰基花溪谷2200001100戶2008年均價(jià)3450元/臨湖商業(yè)街區(qū)教育涌泉鎮(zhèn)小學(xué)、成都七中實(shí)驗(yàn)學(xué)校分布項(xiàng)目周邊，名校教育成就孩子未來；利貞境界50000450戶2008年4月均價(jià)3300元/二期配有二層的中小型商業(yè)。教育成都七中購物家樂福及規(guī)劃中的100畝商業(yè)區(qū)優(yōu)取舍53000384戶2008年7月均價(jià)3400元/臨街商鋪成都市第五人民醫(yī)院、溫江中醫(yī)院溫江中學(xué)、成都七中世紀(jì)光華2100001892戶2008年8月均價(jià)3100元/配套商業(yè)成都市第五人民醫(yī)院、溫江中醫(yī)院溫江中學(xué)、成都七中彩疊園5000003800戶2008年未開盤內(nèi)部配有精品商業(yè)街區(qū)、超市、診所等教育內(nèi)部配幼兒園及中小學(xué)，另有成都七中健身豪華會(huì)所、室內(nèi)（外）游泳池、網(wǎng)球場、室內(nèi)羽毛球館、籃球館西花汀600001095戶2008年均價(jià)3500元/500平米左右臨街小商鋪教育成都七中朗潤園137000850戶2008年12月均價(jià)3700元/臨街小商鋪教育成都七中、金蘋果幼兒園健身奧園里的各類運(yùn)動(dòng)設(shè)施。珠江國際花園230000不詳不詳未開盤規(guī)劃有商業(yè)中心（家樂福大賣場）教育成都七中塞納河畔1676121174戶二期2007年12月均價(jià)3100元/配套商業(yè)成都市第五人民醫(yī)院、溫江中醫(yī)院溫江中學(xué)、成都七中香瑞湖2200001064戶2008年均價(jià)3900元/無教育成都七中錦繡森鄰1580001100戶2008年均價(jià)4800元/別墅,無商業(yè)教育成都七中仁和春天大道5000003600戶08年5月首批交房均價(jià)4500元/臨光華大道的底樓設(shè)計(jì)了400米左右的步行街，也將設(shè)置自己的仁和春天百貨教育成都七中、金蘋果幼兒園健身沙灘排球場、游泳池等依云鎮(zhèn)126000596戶2007年均價(jià)4200元/規(guī)劃有小型臨街商鋪教育成都七中,規(guī)劃的商業(yè)中心,家樂福香頌島45000151戶2007年別墅170310萬/棟無教育成都七中、溫江城區(qū)中小學(xué)美茵河谷2400002100戶2008年均價(jià)3850元/無教育成都七中、溫江城區(qū)中小學(xué)那城800戶2008年均價(jià)3000元/延街商鋪教育溫江中學(xué)、成都七中（實(shí)驗(yàn)學(xué)校）、東風(fēng)二小等學(xué)府美地52000486戶2007年均價(jià)3200元/無成都市五醫(yī)院、溫江二中、財(cái)大、幼兒園、小學(xué)、溫江中學(xué)、溫江二中、成都七中棠湖泊林小鎮(zhèn)140000926戶2008年均價(jià)3400元/7000平米商業(yè)風(fēng)情街1000米河岸漫步跑道，10余所大學(xué)圍繞，超市、醫(yī)院、健身、泳池、棋牌、書吧等七彩花都二期130000220008年4月均價(jià)3800元/規(guī)劃商業(yè)街區(qū)教育溫江中學(xué)、成都七中（實(shí)驗(yàn)學(xué)校）、東風(fēng)二小等柳城誼苑60000700戶04年8月均價(jià)1850元/自身有商業(yè)底層商鋪月租金約20元左右,售價(jià)靠內(nèi)的商鋪5800月/左右成都市第五人民醫(yī)院、溫江中醫(yī)院溫江中學(xué)、成都七中恒大城4900戶暫定7月不詳無成都七中實(shí)驗(yàn)中學(xué)、溫江大學(xué)城、華西醫(yī)院海峽新城5000003200戶2007年均價(jià)3700元/商業(yè)街、綜合購物中心西南財(cái)大、溫江二中、四川交通技術(shù)學(xué)院、成都實(shí)驗(yàn)外國語學(xué)校附屬小學(xué)上林寬境70000530戶06年底均價(jià)3300元/配套商業(yè)成都第五人民醫(yī)院、溫江中醫(yī)院溫江中學(xué)、紫光興城52000462戶07年6月均價(jià)2600元/配套商業(yè)成都第五人民醫(yī)院、溫江中醫(yī)院溫江中學(xué)、市場特征總結(jié)項(xiàng)目地段本項(xiàng)目所在位置處于成都至溫江的中間連接點(diǎn)上，吸引力強(qiáng)、成長性高；區(qū)域配套項(xiàng)目周邊的基本生活配套相對(duì)滯后，特別是在就醫(yī)、購物、餐飲等方面表現(xiàn)突出。居住狀況本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)目前居住氛圍較弱、居住人數(shù)較少；但居住者（以本案前期入住業(yè)主為主）的經(jīng)濟(jì)收入狀況、素質(zhì)、社會(huì)地位等相對(duì)較高，是典型的潛力股。銷售狀況隨著區(qū)域認(rèn)同度的提高和人居環(huán)境的肯定，目前光華大道多數(shù)樓盤銷售順暢，周期較短。戶型產(chǎn)品住宅主流產(chǎn)品仍以80140平米左右的套二套三戶型大中戶型和實(shí)用型別墅為主，少量小戶型。價(jià)格走勢(shì)區(qū)域項(xiàng)目普通住宅均價(jià)在35004500元/平方米之間；并呈逐步走高的發(fā)展態(tài)勢(shì)。市場供需整體供應(yīng)量暫時(shí)大于市場的消化量，商鋪均未進(jìn)入銷售營運(yùn)。三、本項(xiàng)目商業(yè)的運(yùn)營環(huán)境與機(jī)會(huì)節(jié)點(diǎn)分析項(xiàng)目自身完善需求奧園自2002年面市至今已達(dá)五年，一期入住率50，二期入住率20，三期今年年底交房，預(yù)計(jì)一年后業(yè)主即可入住。具分析，前期業(yè)主入住率少的原因有二，一是項(xiàng)目自身養(yǎng)老型產(chǎn)業(yè)定位，渡假客戶與投資客戶占大部分，現(xiàn)入住客戶大都是養(yǎng)老者；二是一、二期交房時(shí)項(xiàng)目四周一遍荒蕪，了無人煙，周邊沒有生活配套，只能依賴于溫江、成都和高爾夫球場后應(yīng)季銷售的農(nóng)民街。從項(xiàng)目自身的發(fā)展和業(yè)主入住的需求來講，本項(xiàng)目的商業(yè)已到了必須啟動(dòng)的時(shí)間。周邊樓盤開發(fā)需求環(huán)顧四周，從西三環(huán)到溫江城區(qū)，新樓盤就在這一兩年內(nèi)如破土春筍般接二連三上市，以光華大道為軸心，如一字長蛇般排開。各大品牌開發(fā)商爭相搶灘，江安河光華大道片區(qū)兩度囊括人居金牌，區(qū)域居住認(rèn)同度趕超城南同區(qū)位置，就連拿地?cái)?shù)載的和記黃浦也認(rèn)定時(shí)機(jī)已到，亮開了“彩疊園”的神秘身份。區(qū)域大量樓盤迅速開發(fā)，良好的銷售進(jìn)度是提高區(qū)域人口最直接的方式，從區(qū)域現(xiàn)有的人口數(shù)量到三年后區(qū)域的預(yù)測人口數(shù)量將會(huì)是一個(gè)質(zhì)的飛躍，為本項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)啟動(dòng)運(yùn)營后提供了最有力的基礎(chǔ)保障。區(qū)域規(guī)劃進(jìn)度與機(jī)會(huì)節(jié)點(diǎn)從溫江新城區(qū)的規(guī)劃圖中可以看到，將來本區(qū)域會(huì)有大量的商業(yè)物業(yè)找推向市場，溫江新的行政中心將后搬遷至此區(qū)域，相應(yīng)配套設(shè)施也會(huì)紛至沓來，100畝規(guī)劃的純商業(yè)街區(qū)與之將成為區(qū)域新的消費(fèi)中心；從在建物業(yè)中我們也能看出本項(xiàng)目前后1000米即有金河谷、仁和春天大道、濱江國際花園等樓盤自身就擁有大量的配套商業(yè)，在住宅銷售后期也將陸續(xù)推向市場。在后備商業(yè)如此豐富的壓力之下，結(jié)合本案現(xiàn)入住人口等綜合因素下，現(xiàn)在是本案的商業(yè)物業(yè)啟動(dòng)的最佳時(shí)機(jī)（但不一定能體現(xiàn)最大價(jià)值），待現(xiàn)在建樓盤商業(yè)上市，規(guī)劃100畝商業(yè)街亮相時(shí)，已是三五年后，哪時(shí)本案已順利渡過市場培育期，隨著區(qū)域居住配套完全成熟，光華大道沿線與主城區(qū)實(shí)現(xiàn)真正的無縫對(duì)接，本案的商業(yè)物業(yè)價(jià)值也會(huì)得到最大的發(fā)揮。四、銷售與租金價(jià)格（1）從溫江主城區(qū)商業(yè)的租金水平推算售價(jià)項(xiàng)目等級(jí)經(jīng)營業(yè)態(tài)現(xiàn)有租金（元/月/）年回報(bào)率折合售價(jià)（元/）一級(jí)口岸品牌專營180827000二級(jí)口岸大眾消費(fèi)90813500三級(jí)口岸大眾消費(fèi)6089000四級(jí)口岸餐飲休閑娛樂3084500（2）從區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)租金水平來推算售價(jià)項(xiàng)目等級(jí)經(jīng)營業(yè)態(tài)現(xiàn)有租金（元/月/）年回報(bào)率折合售價(jià)（元/）年回報(bào)率折合售價(jià)（元/）一級(jí)口岸品牌餐飲408600068016二級(jí)口岸便民小店208300064008三級(jí)口岸休閑娛樂108150062004從上表中我們很明顯的看出，現(xiàn)有大部分鋪面的租金與投資回報(bào)不呈正比，差約2050，現(xiàn)有租金水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足業(yè)主期望值，業(yè)主投資主要看中未來區(qū)域的發(fā)展促使投資信心。五、發(fā)展分析區(qū)域發(fā)展高檔生態(tài)居住區(qū)根據(jù)成都市相關(guān)政府部門規(guī)定，光華片區(qū)將是政府重點(diǎn)打造的居住區(qū)域，三環(huán)路外側(cè)沿線將興建青羊區(qū)行政辦公中心，西面則將興建溫江區(qū)行政辦公商務(wù)中心；由于光華大道呈帶狀試發(fā)展，逐漸向兩邊輻射擴(kuò)展。目前生活配套雖還不是很完善，但政府的一系列政策措施，在未來的兩到三年內(nèi)應(yīng)該是一個(gè)很完善的居住區(qū)域；隨著光華大道的開通，溫江與成都市區(qū)連成了一片，使溫江溶入了大城西；吸引了各大品牌開發(fā)商的入駐，隨著城市規(guī)劃的變革，開發(fā)條件也會(huì)更加成熟；光華大道處于江安河上游，兩側(cè)上萬平方米的綠化帶象一條綠色的紐帶強(qiáng)化了綠肺的造氧功能，兩度人居金牌得主，未來高檔生態(tài)居住區(qū)域。土地供量及走勢(shì)從2002年到2006年光華大道的土地交易情況來看，2004年以前土地成交面積都是一種緩慢持續(xù)增長的勢(shì)頭，增幅較之上年為3，而2004年雖然成交量比上一年降了兩個(gè)百分點(diǎn)，但成交價(jià)格確猛漲了百分之一百三五個(gè)百分點(diǎn)；到了2005年，土地交易量更是成直線上升，土地成交面積同比增加了306，價(jià)格同比增加了36。其中拍出百畝以上的地塊15宗，而其中又以“和記黃埔”地塊2005年2月28日取得，凈用地面積560畝，69萬元/畝、“金瑞泰”地塊2005年2月28日取得，凈用地面積430畝，79萬元/畝、“某公司溫泉大道”地塊2005年8月9日取得，凈用地面積225畝，85萬元/畝位列占地三甲。而2005年拍出的最貴的一宗地塊，價(jià)格已達(dá)到135萬元/畝，作為整個(gè)大成都片區(qū)土地供應(yīng)最為集中的區(qū)域，近5000余畝土地成功拍賣，使得溫江一躍成為眾多開發(fā)商、購房者的關(guān)注焦點(diǎn)。2006年，土地交易量雖然減少了59，但成交價(jià)格確仍然上漲了36。隨著這些土地的陸續(xù)投入實(shí)際開發(fā)階段，將有更多家實(shí)力開發(fā)商進(jìn)駐。加之原溫江樓市炎華置信、建信、華新國際、紅泰房產(chǎn)、金強(qiáng)等中堅(jiān)開發(fā)力量的聯(lián)合打造，將有越來越多的高品優(yōu)價(jià)房源在溫江破土而出，城西成為成都的開發(fā)熱土,光華大道如今通車已兩年，這里更是熱土中的熱土。區(qū)域土地量價(jià)走勢(shì)圖3050790102030405060708090100200420052006土地放量百畝價(jià)格萬元區(qū)域房價(jià)增長走勢(shì)萬科、和記黃埔、珠江投資、藍(lán)光等各大品牌開發(fā)商云集于此，大大帶動(dòng)了該片區(qū)房價(jià)的提升。溫江的房價(jià)幾年前還是1000多元/平米，2005年，溫江新開樓盤均價(jià)為2600元/平方米，比兩年前上漲了一倍。兩年后的今天，光華大道沿線的香瑞湖、西花汀、朗潤園等知名樓盤已飆升至4000，部分位置高達(dá)4500元/。由高層，小高層、聯(lián)排別墅、雙拼別墅組成的仁和春天大道，別墅售價(jià)更超過萬元。普通電梯銷售價(jià)格走勢(shì)16002600350045000100020003000400050002004年2005年2006年2007年價(jià)格千元/平方米居住人口分析光華大道沿線現(xiàn)有樓盤戶數(shù)與未來居住人口統(tǒng)計(jì)一覽表項(xiàng)目名稱建筑面積總戶數(shù)入住人口估算項(xiàng)目名稱建筑面積總戶數(shù)入住人口估算金河谷680000500017500香瑞湖22000010643724邊城香格里214959129945465錦繡森鄰15900011003850萬灣樹650006002100仁和春天大道158000360012600泰基花溪谷22000011003850依云鎮(zhèn)5000005962086利貞境界500004501575香頌島126000151528優(yōu)取舍530003841344美茵河谷4500021007350世紀(jì)光華21000018926622學(xué)府美地2400004861701彩疊園500000380013300七彩花都5200022007700西花汀60000109538325恒大城260000490017150朗潤園1370008502975上林寬境700005301855珠江國際花園23000010003500奧園2500014585103塞納河畔16761211744109合計(jì)444257136829128901區(qū)域人口增長走勢(shì)圖051015202530現(xiàn)有人口三年后五年后十年后數(shù)量萬小結(jié)光華大道南熏大道止在售樓盤共23個(gè)，總建筑面積約4442571。按每戶35人計(jì)算，因光華大道沿線土地大部分是2005年拍得，交房時(shí)間80在2008年底，全部入住后區(qū)域人口總量將會(huì)達(dá)到12900人左右，加上永寧鎮(zhèn)現(xiàn)有人口20985人、涌泉鎮(zhèn)現(xiàn)有人口24102人，成都七中學(xué)生4000人（現(xiàn)雖是封閉式教學(xué)，但在將來區(qū)域成熟后也會(huì)是一股不小的消費(fèi)群體），3年內(nèi)區(qū)域總?cè)丝诹繉?huì)達(dá)到178000人左右，五年內(nèi)將達(dá)到20萬，十年之內(nèi)將達(dá)到新區(qū)規(guī)劃28萬人。區(qū)域居住人群消費(fèi)能力區(qū)域樓盤物業(yè)形態(tài)結(jié)構(gòu)目前由50電梯花園洋房、30別墅和20多層構(gòu)成，并有快速向大體量電梯靠攏的趨勢(shì)。產(chǎn)品定位居中高檔，入住業(yè)主70為有車一族，消費(fèi)水平和消費(fèi)能力都非同一般。仁和和春天百貨是成都排名第二眾所周知的一線國際品牌賣場，在整個(gè)成都市區(qū)僅人東和棕北兩店而已，而春天大道卻只將其設(shè)在自身小區(qū)內(nèi)部作為業(yè)主生活配套，可見對(duì)未來區(qū)域商業(yè)消費(fèi)水平與消費(fèi)人群層次的的肯定。版塊發(fā)展內(nèi)雙楠片區(qū)浣花片區(qū)外雙楠片區(qū)光華片區(qū)金沙片區(qū)溫江片區(qū)的依次開發(fā)，奠定了目前整個(gè)大城西的格局。1998年置信在一片田園的雙楠片區(qū)的成功開發(fā)出園丁園、逸都花園等當(dāng)時(shí)高品質(zhì)樓盤，2000元/的售價(jià)讓城西的樓價(jià)從此“貴”了起來，也無形中在人們心中定義下有錢人買貴房、住城西的潛意識(shí)。緊接著，浣花片區(qū)市政改造，造就出春天花園、舜苑、浣花山莊等一系列高檔樓盤，再到日后頂極名盤金林半島、流水山莊的落戶，18000元/、24000元/的超級(jí)豪宅將“西貴”演繹得淋漓盡致。城西普通多層商品住宅的均價(jià)也從2002年的3000元/走高到了2004年的4000元/M2。再觀當(dāng)前的溫江，雖