御源大湖區(qū)二期一批房源價(jià)格策略（9月16）2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789御源大湖區(qū)二期一批次房源價(jià)格策略提交公司成都五度提交時(shí)間2008、9、16御源大湖區(qū)二期一批房源價(jià)格策略（9月16）2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789目錄一、二期一批次房源價(jià)格目標(biāo)_3二、二期一批次房源價(jià)格定位_3三、區(qū)域樓盤情況_3四、價(jià)格參考樓盤情況_7五、本項(xiàng)目與前期客戶分析_8六、定價(jià)方法競爭比較法_8御源大湖區(qū)二期一批房源價(jià)格策略（9月16）2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789、二期一批次房源價(jià)格目標(biāo)銷售導(dǎo)向、小步快跑第一批以90平米以內(nèi)小戶型為主、區(qū)域低總價(jià)以25萬起,超低總價(jià)優(yōu)勢搶占客戶資源、二期一批次房源價(jià)格定位、以競爭項(xiàng)目為參考目前在售競爭項(xiàng)目中，以電梯為主的是東山國際新城、錦上城，所以本案要以目前在售且是本案競爭項(xiàng)目的東山國際新城、錦上城為參考項(xiàng)目。、以銷售為導(dǎo)向以銷售較好的東山國際新城為主要參照對象，可比權(quán)重按60，其次以錦上城為參照對象，可比權(quán)重按40。、區(qū)域樓盤情況所在區(qū)域新城區(qū)龍泉驛區(qū)其他項(xiàng)目名稱藝錦灣恒禾皇冠國際社區(qū)龍城一號錦上城東山國際社區(qū)地址北泉路1068號北泉路東大街外延線龍城大道1號龍泉驛區(qū)公園路一段189號成龍路東山國際大道1號占地規(guī)模畝340327600（含150畝特色景觀公園）1603平方公里總戶數(shù)2569678（一期）1960（一期）3000多1632（E區(qū)）規(guī)模、環(huán)境、交通容積率15411214（一期）34325（E區(qū)）御源大湖區(qū)二期一批房源價(jià)格策略（9月16）2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789環(huán)境（自然/人文）皇冠湖片區(qū)皇冠湖片區(qū)三圣鄉(xiāng)片區(qū)依龍泉山而居?xùn)|山、蘆溪河。交通走路十分鐘至驛都大道，乘218、336、223直達(dá)成都和龍泉驛區(qū)、臨后期地鐵二號線站口。門口有直達(dá)龍泉公交臨驛都大道，218、336、223直達(dá)成都和龍泉驛區(qū)、臨后期地鐵二號線站口乘公交到龍泉總站后轉(zhuǎn)車可直達(dá)。臨東山國際大道，313從成都直達(dá)該項(xiàng)目開發(fā)商四川君信房地產(chǎn)開發(fā)公司恒禾置地（投資商七匹狼）成都志達(dá)房產(chǎn)開發(fā)有限公司眾錦置業(yè)成都華信大足房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)營者品牌物業(yè)管理公司英聯(lián)華香港物業(yè)顧問公司香港招商局香港招商局戴德梁行四川華怡科爾酒店物業(yè)管理產(chǎn)品形態(tài)純多層在售多層，二期為電梯在售多層洋房純電梯在售電梯戶型結(jié)構(gòu)（一梯幾戶，是否板式）兩梯四戶，磚混一梯兩戶，板式一梯兩戶，板式2梯46戶，部分板式2梯46戶，部分板式景觀園林多種主題的歐式景觀和水景組團(tuán)園林9萬平，異國風(fēng)情雕塑小品，音樂噴泉，水景廣場西班牙風(fēng)情大盤，湖水等尊重原生淺丘地貌，以坡地、水為符號，水景貫穿成“龍”的形態(tài)。另有150畝特色高爾夫水景公園中央?yún)^(qū)集中的水系湖泊原生景觀7000，其余景觀設(shè)計(jì)無特色。整個(gè)項(xiàng)目分區(qū)進(jìn)行組團(tuán)景觀規(guī)劃，E區(qū)為挪威森林風(fēng)格建筑結(jié)構(gòu)磚混多層框架，電梯框剪多層框架框剪結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)整體排列布局組團(tuán)圍半合式私家庭院，封閉組團(tuán)內(nèi)庭院，院落圍合式排列式半圍合式葉片式圍合布局產(chǎn)品、景觀、配套建筑外立面棕紅/白/咖啡色的現(xiàn)代歐式建筑，退臺(tái)式，空中連廊紅瓦白墻，西班牙退臺(tái)式建筑棕紅色瓦，黃色/白色外立面。鄉(xiāng)村主義風(fēng)格咖啡/白/灰色現(xiàn)代、簡約風(fēng)格白色為主，輔助深灰/紅褐色。御源大湖區(qū)二期一批房源價(jià)格策略（9月16）2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789小區(qū)配套歐洲風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，游泳池、高爾夫推桿連球場、網(wǎng)球場，健身中心、羽毛球場、兒童游樂場、晨跑道酒店、購物中心、寫字樓、游泳池、網(wǎng)球場等高爾夫、籃球、網(wǎng)球場，游泳池、游戲場、幼兒園游泳池，健身場所，山地自行車道、幼兒園30萬婚慶公司，公園、商業(yè)、醫(yī)院、幼兒園、景觀泳池等配套十分齊全會(huì)所/俱樂部陽光海休閑中心時(shí)尚的泛會(huì)所有無有目前均價(jià)（元/）在售成交均價(jià)4500元/左右在售成交均價(jià)51005200元/在售成交均價(jià)51005300元/在售成交均價(jià)3610元/在售成交均價(jià)3680元/8、1831日銷售住16套，其他4套11套5套28套33套最近優(yōu)惠措施一次性優(yōu)惠4，按揭優(yōu)惠2一次性優(yōu)惠2,按揭1，首付低至一成一次性最高優(yōu)惠65，按揭最好優(yōu)惠55首付最少三成一次性5，按揭3C區(qū)所有剩余房源購買即可享受超值贈(zèng)送2萬元，一次性付款多優(yōu)惠6，E區(qū)一次性付款3580元/媒體商報(bào)、華西、戶外、站臺(tái)站臺(tái)、戶外商報(bào)、華西、戶外、站臺(tái)站臺(tái)、戶外、報(bào)紙（少）商報(bào)、華西、戶外、站臺(tái)御源大湖區(qū)二期一批房源價(jià)格策略（9月16）2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789有無樣板房無有有無有小結(jié)1區(qū)域內(nèi)品質(zhì)大盤云集區(qū)域在售項(xiàng)目中，多層為主流，輔以電梯區(qū)域內(nèi)百畝大盤為主樓盤整體規(guī)劃各具特色，項(xiàng)目自身配套較齊全2價(jià)格呈現(xiàn)兩極分化價(jià)差8001200元/區(qū)域內(nèi)電梯成交價(jià)格區(qū)間為36103680元/區(qū)域里多層的成交價(jià)格區(qū)間為45005300元/3銷售出現(xiàn)分化，電梯銷售較好，多層銷售略差主要原因電梯價(jià)格相對較低，電梯價(jià)格區(qū)間為36103680元/，電梯多層區(qū)間為45005300元/區(qū)域內(nèi)多層銷售套數(shù)區(qū)間516套，電梯銷售套數(shù)2833套4東山國際新城是區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)最大規(guī)模的項(xiàng)目有自己品牌，影響力大，口碑好性價(jià)比高，銷售好推廣線廣，包含報(bào)紙、戶外、站牌、房產(chǎn)雜志御源大湖區(qū)二期一批房源價(jià)格策略（9月16）2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789、價(jià)格參考樓盤情況樓盤名8、18、31月銷售備案查詢價(jià)格元/本月有無廣告媒體促銷活動(dòng)及手段備注錦上城2820號樓的起價(jià)為3680元/，優(yōu)惠前均價(jià)為3800元/2號樓起價(jià)在3800元/，優(yōu)惠前的均價(jià)在4000元/有戶外、站臺(tái)報(bào)紙（少）首付最少三成一次性5，按揭3前期有限定部分戶型（套二套三）總價(jià)優(yōu)惠5萬/套，一次性5，按揭3。9月中旬將推出新批次東山國際新城33E區(qū)除8、30日新開盤的15棟）一次性付款3580元/8、30日新開盤表均價(jià)4039元/。有商報(bào)、華西、站臺(tái)、戶外C區(qū)所有剩余房源購買即可享受超值贈(zèng)送2萬元E區(qū)15棟一次性優(yōu)惠6，按揭優(yōu)惠3。E區(qū)凡購房贈(zèng)送裝修基金2萬。凡8、30日后購房零風(fēng)險(xiǎn)，120放心，凡現(xiàn)場購房，三年后均可交由開發(fā)商按照購房總價(jià)120增值回購。8、30日新開15棟，優(yōu)惠后價(jià)格為3682元/注以上價(jià)格由市調(diào)員跟蹤數(shù)據(jù)與實(shí)際數(shù)據(jù)可能存在差異，銷售數(shù)據(jù)為房管局?jǐn)?shù)據(jù)，數(shù)據(jù)可能存在滯后性。小結(jié)供應(yīng)量大，東山國際新城830日剛開盤，錦上城9月中旬將開盤。價(jià)格敏感度高，錦上城銷售主要是小面積，總價(jià)偏低。促銷效果明顯，錦上城前期優(yōu)惠政策成交量較多；東山國際新城的零風(fēng)險(xiǎn)，三御源大湖區(qū)二期一批房源價(jià)格策略（9月16）2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789年后可按總價(jià)120增值回購提高了成交。主要媒體不一樣，錦上城客戶定位以龍泉為主，媒體選擇主要是站臺(tái)與戶外；東山國際新城客戶集中在成都、龍泉與二級城市，媒體主要選擇了站臺(tái)、戶外、商報(bào)、華西。、本項(xiàng)目與前期客戶分析、前期客戶分析（根據(jù)2008年上半年?duì)I銷分析報(bào)告）1客戶對小面積需求旺盛。2價(jià)格成為目前客戶的首要考慮因素。3客戶觀望情緒嚴(yán)重，導(dǎo)致來訪與成交轉(zhuǎn)換率偏低。、二期項(xiàng)目分析1二期一批次推出11層小高層，與錦上城在售（18F）、東山國際新城在售（18F）比較，具有一定優(yōu)勢。2小戶型為主，此次共推出356戶，104以下的戶型為主，共246戶，占69。、定價(jià)方法競爭比較法、定性分析本案位于成都龍泉驛都大道世紀(jì)廣場西側(cè)，地鐵二號線出口、龍泉汽車總站均在附近，大部分建筑南北朝向，板式結(jié)構(gòu)，一兩戶與三戶，在同區(qū)域內(nèi)，本案最核心御源大湖區(qū)二期一批房源價(jià)格策略（9月16）2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789優(yōu)勢為板式結(jié)構(gòu)，一梯兩戶或三戶及地段，由于本案外立面不醒目，小區(qū)景觀相對較弱等原因。因此本案價(jià)格應(yīng)低于區(qū)域內(nèi)多層45005300元/的價(jià)格，而為搶占客戶資源，價(jià)格可略低于區(qū)域內(nèi)電梯競爭項(xiàng)目錦上城、東山國際新城36103680元/的價(jià)格。、定量分析1本案與區(qū)域競爭樓盤的比較住宅名稱競爭樓盤比較比較因素御源大湖區(qū)東山國際新城錦上城指標(biāo)最優(yōu)樓盤環(huán)境因素離世紀(jì)廣場較近規(guī)劃森林腹地面積20平方公里，9大主題公園，45公里蘆溪河離主題公園、百工堰較近，自身7000中央湖泊東山國際新城人文環(huán)境靠近龍泉三中、航天中學(xué)、龍泉三小7個(gè)藝術(shù)文化館，11所中小學(xué)、幼兒園離龍泉中學(xué)、外國語實(shí)驗(yàn)學(xué)校、區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、天一學(xué)院、衛(wèi)生學(xué)校較近東山國際新城地段公共配套小區(qū)內(nèi)部配套恒溫泳池，網(wǎng)球場、籃球場等學(xué)校中小學(xué)龍泉三中、航天中學(xué)、龍泉三小其他十陵生態(tài)公園、龍泉汽車總站11所中小學(xué)、幼兒園商業(yè)打造3大風(fēng)情商業(yè)街醫(yī)院華西醫(yī)院東山國際社區(qū)醫(yī)院、華西醫(yī)院東山國際專家門診部其他9大主題公園學(xué)校龍泉中學(xué)、外國語實(shí)驗(yàn)學(xué)校、區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、天一學(xué)院、衛(wèi)生學(xué)校咫尺近鄰；醫(yī)院區(qū)中醫(yī)學(xué)院、平安衛(wèi)生院、衛(wèi)生防疫站、婦幼保健院商業(yè)紅旗超市、互惠超市、成都百貨大樓、平安綜合市場其他主題公園、百工堰就在身旁。東山國際新城御源大湖區(qū)二期一批房源價(jià)格策略（9月16）2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789交通驛都大道（老成渝路）旁，公交332、218路直達(dá)，未來地鐵2號線出站口緊鄰社區(qū)，龍泉公交總站就在身旁五縱三橫”打造現(xiàn)代化便捷交通網(wǎng)絡(luò)。八車道東山國際景觀大道，用風(fēng)景丈景回家的路。公交有218、332、313路，還有免費(fèi)東山巴士，您的第二輛豪華私家車。地鐵2號線，讓市中心與龍泉區(qū)、東山國際城融為一體從龍泉汽車總站乘870路、854路公交車15分鐘即可到,御源大湖區(qū)噪聲臨驛都大道，車輛多，噪音相對較大臨龍柏路，但是車輛不是很多，噪音相對較小臨龍泉市公園路，車輛較多，有一定噪音東山國際新城規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模御源大湖區(qū)總占地500畝，東山國際新城占地3平方公里，建筑面積約300萬平方米，規(guī)劃總居住人口約8萬人，分為9個(gè)組團(tuán)開發(fā)錦上城占地約160畝，建筑面積約為33萬平方米東山國際新城發(fā)展商成都御源置業(yè)成都華信大足眾錦置業(yè)品牌二線品牌一線品牌二線品牌東山國際新城經(jīng)營者品牌物業(yè)管理等品牌四川潤無聲物業(yè)四川華怡科爾酒店物業(yè)管理戴德梁行錦上城客積率一期僅13二期17在售C區(qū)容積率為25，E區(qū)容積率25容積率為343御源大湖區(qū)建筑密度建筑密度為239在售C區(qū)建筑密度為195，E區(qū)建筑密度為158建筑密度為25東山國際新城建筑外觀外立面以白色為主，局部灰紅色外立面以白色為主，局部裝飾深灰、紅褐色咖啡/白/灰色現(xiàn)代、簡約風(fēng)格錦上城建筑規(guī)劃大部分建筑南北朝向，板式結(jié)構(gòu)，一梯兩戶或三戶，酒店式大堂以南北朝向?yàn)橹鳎⌒闻帕械陌迨浇ㄖ季?，以及“葉片”式的圍合，兩梯四戶，兩梯六戶，板式結(jié)構(gòu)建筑整體布局上以北偏東不超過15的T行規(guī)劃，半圍合式布局兩梯四戶御源大湖區(qū)本批戶形設(shè)計(jì)大多數(shù)戶型頂層退臺(tái)式設(shè)計(jì)，贈(zèng)送大露臺(tái)在售戶型分別采用超大陽臺(tái)、轉(zhuǎn)角飄窗、寬大飄窗等設(shè)計(jì)，使視野的范圍、廣度大大加強(qiáng)，戶型采用觀景平臺(tái)，270轉(zhuǎn)角飄窗，雙陽臺(tái)，部分6米挑高陽臺(tái)，臥室飄窗錦上城產(chǎn)品園林景觀7公里蜿蜒水系，20萬水9大主題公園，30萬株塔松，45公里蘆溪湖7000中央湖泊東山國際新城御源大湖區(qū)二期一批房源價(jià)格策略（9月16）2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789潤坡地會(huì)所高檔會(huì)所泛會(huì)所無東山國際新城社區(qū)配套小區(qū)內(nèi)部配套恒溫泳池，網(wǎng)球場、籃球場，8萬公共配套等五藝術(shù)中心、非物質(zhì)文化會(huì)展中心、多廳影院及商業(yè)中心、歐洲風(fēng)情商業(yè)街、川西居民商業(yè)街、東山植物園、中小學(xué)名校、幼兒園、職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校、東山國際醫(yī)院、五星級酒店等，還有東山文化公園、東山國際婚慶公園、體育公園、健康公園、運(yùn)動(dòng)休閑森林公園、東山國際企業(yè)公園、蘆溪河生態(tài)濕地公園等等游泳池，健身場所，山地自行車道、幼兒園東山國際新城現(xiàn)場包裝空曠大氣簡單穩(wěn)重簡單華麗東山國際新城樣板房無有無東山國際新城推廣力度廣告促銷報(bào)紙、戶外、站臺(tái)報(bào)紙、報(bào)刊、戶外、站臺(tái)戶外、站臺(tái)、報(bào)紙（少東山國際新城2定量測算見下表本案可比物業(yè)住宅名稱價(jià)格影響因素權(quán)數(shù)東山國際新城錦上城自然環(huán)境2021人文環(huán)境820公共配套710交通因素511地段45噪聲因素521規(guī)模5項(xiàng)目規(guī)521御源大湖區(qū)二期一批房源價(jià)格策略（9月16）2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ