1湖北宣恩通泰冷鏈物流有限公司農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流市場項(xiàng)目策劃書一、總論（一）項(xiàng)目簡介1、項(xiàng)目名稱湖北宣恩通泰冷鏈物流有限公司2、建設(shè)地點(diǎn)宣恩縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)3、建設(shè)單位湖北宣恩通泰冷鏈物流有限公司4、建設(shè)性質(zhì)新建5、建設(shè)方案項(xiàng)目擬在宣恩縣征地30畝，平整場地后新建鮮活農(nóng)產(chǎn)品冷鏈配送中心、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量檢測中心、蔬菜水果批發(fā)市場、農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)交易平臺(tái)、金融、稅務(wù)、工商等行政服務(wù)中心、公司行政辦公中心、員工生活設(shè)施。項(xiàng)目總用地20010平方米，各類建筑物基底面積21730平方米，建筑系數(shù)為3265，行政辦公及生活設(shè)施用房占地面積2310平方米，占35，各類建筑物總面積31480平方米，容積率047，道路、停車場和場壩36937平方米，占554，綠化面積8000平方米，綠化率12。26、項(xiàng)目投資及資金籌措項(xiàng)目總投資5000萬元。其中固定資產(chǎn)投資4500萬元，流動(dòng)資金500萬元。項(xiàng)目建設(shè)所需資金全部由項(xiàng)目業(yè)主自籌或融資解決。7、項(xiàng)目效益分析經(jīng)濟(jì)效益項(xiàng)目投產(chǎn)后，每年實(shí)現(xiàn)銷售收入2222萬元，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營利潤6991萬元，所得稅1748萬元，企業(yè)凈利潤52435萬元。投資利潤率79，投資利稅率76，投資純收益率57,稅前投資回收期33年，稅后投資回收期44年。盈虧平衡點(diǎn)201在社會(huì)效益方面項(xiàng)目投產(chǎn)后，可供就業(yè)崗位約500個(gè)，有利于調(diào)控恩施農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)銷之間淡旺季矛盾，進(jìn)一步促進(jìn)全州特色優(yōu)勢(shì)農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展；有利于促進(jìn)全州農(nóng)產(chǎn)品從傳統(tǒng)經(jīng)營方式向現(xiàn)代流通方式的轉(zhuǎn)變；有利于降低農(nóng)產(chǎn)品流通損失，減少流通費(fèi)用，增強(qiáng)市場競爭力，促進(jìn)全州農(nóng)產(chǎn)品做大做強(qiáng)；有利于提高區(qū)域蔬菜水果經(jīng)營行業(yè)的經(jīng)營水平和質(zhì)量安全；能帶動(dòng)饈印刷等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)一步新增就業(yè)崗位250個(gè)，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定。（二）編制依據(jù)及設(shè)計(jì)原則1、編制依據(jù)（1）中華人民共和國食品衛(wèi)生法；3（2）中華人民共和國農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全法；（3）國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)的通知（發(fā)改投資20061325號(hào)）（第三版）；（4）國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定工業(yè)項(xiàng)目用地比例指標(biāo)控制（國發(fā)200428號(hào)）；（5）商務(wù)部財(cái)政部農(nóng)業(yè)部關(guān)于做好農(nóng)產(chǎn)品“農(nóng)超對(duì)接”試點(diǎn)工作的通知（商建發(fā)2009286號(hào)）；（6）中共恩施州委、恩施州人民政府關(guān)于印發(fā)恩施州國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)政策創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)建設(shè)十年規(guī)劃總體實(shí)施綱要的通知（州文200834號(hào)）；（7）恩施州“十二五”社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展綱要；（8）恩施市“十二五”規(guī)劃綱要；2、編制的基本原則（1）堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以市場為導(dǎo)向，以滿足和改善城鄉(xiāng)居民對(duì)鮮活農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)者需求為取向，努力提高全州蔬菜、干鮮果等農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；⑵放苹?、市場化程度，延長產(chǎn)業(yè)鏈，增加產(chǎn)品附加值，力爭把恩施本地?zé)o公害農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)真正辦成有效推進(jìn)農(nóng)民增收致富奔小康和豐富城鄉(xiāng)居民菜藍(lán)子的朝陽產(chǎn)業(yè)。（2）生產(chǎn)車間總平面布置緊湊，工藝流程順暢，廠區(qū)綠化4設(shè)計(jì)面積達(dá)到規(guī)定要求。（3）采用國內(nèi)外先進(jìn)成熟可靠的技術(shù)，科學(xué)、合理、有效地引進(jìn)國外關(guān)鍵部件，確保系統(tǒng)裝備設(shè)備水平處于領(lǐng)先地位。（4）優(yōu)選優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。（5）在設(shè)備選型上選用信譽(yù)良好，產(chǎn)品質(zhì)量優(yōu)秀，價(jià)格合理，業(yè)績突出，售前售后服務(wù)周到的廠家設(shè)備。（6）用戶至上的原則，強(qiáng)化節(jié)能與環(huán)保設(shè)計(jì)，為業(yè)主實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益提供保障。二、項(xiàng)目建設(shè)背景（一）項(xiàng)目背景恩施州及武陵地區(qū)小氣候發(fā)育完善，生物具有多樣性。蔬菜、小水果是當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，也是政府發(fā)展特色優(yōu)勢(shì)農(nóng)產(chǎn)品的主攻方向之一。但是，從恩施州及武陵地區(qū)蔬菜水果產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀看，存在如下問題一是品種結(jié)構(gòu)不合理，不能完全適應(yīng)外向型蔬菜市場的要求；二是產(chǎn)品的衛(wèi)生安全性較差，嚴(yán)重影響質(zhì)量，不利于發(fā)展蔬菜出口貿(mào)易和樹立地方蔬菜品牌形象；三是產(chǎn)品的貯藏保鮮加工技術(shù)滯后，不能有效地平衡蔬菜產(chǎn)品的淡旺季矛盾，影響蔬菜產(chǎn)品的整體效益。因此，為了有效解決上述問題，突顯優(yōu)勢(shì)，必須培育蔬菜貯藏保鮮的龍頭企業(yè)。而本項(xiàng)目則是以湖北宣恩通泰冷鏈物流有限公司為龍頭，依托恩施州及武5陵地區(qū)高山反季節(jié)蔬菜板塊基地和各類蔬菜水電專業(yè)合作社提供的蔬菜水果為主要來源，有效解決各地蔬菜、水果產(chǎn)銷淡旺季矛盾，進(jìn)一步發(fā)揮區(qū)域性特色蔬菜水果的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，切實(shí)促進(jìn)資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，企業(yè)發(fā)展，農(nóng)業(yè)增效，農(nóng)民增收。（二）項(xiàng)目區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀恩施土家族苗族自治州位于湖北省的西南部，地處云貴高原東延武陵山脈與大巴山之間，連接著我國中西部經(jīng)濟(jì)帶，是湖北省唯一享受國家西部大開發(fā)政策的地區(qū)，國家新一輪扶貧開發(fā)的重點(diǎn)地區(qū)，國家農(nóng)業(yè)部定點(diǎn)扶貧地區(qū)之一，財(cái)政部農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)政策創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)區(qū)。恩施州獨(dú)特的地理環(huán)境和氣候條件造就了生物的多樣性。草食畜牧業(yè)、富硒茶、煙葉、中藥材、干鮮果、蔬菜是本地的特色優(yōu)勢(shì)農(nóng)產(chǎn)品。所產(chǎn)“毛壩生漆”、“金絲桐油”、“利川雞爪黃連”、“富硒茶葉”、“恩施板黨”“來鳳鳳頭姜”、“黃金梨”“建始官口葡萄”等土特產(chǎn)品斐聲海內(nèi)外。該項(xiàng)目建設(shè)在恩施州府所在地，水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)基本形成，為貨物運(yùn)輸?shù)於肆己没A(chǔ)。全州轄六縣及二個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)；國土面積24萬平方公里，其中耕地面積430萬畝；總?cè)丝诮?00萬，其中農(nóng)業(yè)人口6333萬。2010年全州實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值330億元，比上年增長128。按照恩施州經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要，要在“十二五”時(shí)期逐步將恩施州建設(shè)成為“全國知名的特色農(nóng)產(chǎn)品基地”，大力發(fā)展特色、優(yōu)質(zhì)、專用、無公害農(nóng)產(chǎn)品；加大品牌的宣傳推介力度，努力培植一批具有資源優(yōu)勢(shì)、民族特色、品質(zhì)獨(dú)特的精品名牌，搶占市場制高點(diǎn)。建設(shè)以32個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)為重點(diǎn)的高山蔬菜基地，總面積60萬畝；以鳳頭姜、山藥、白皮大蒜、莼菜、葛仙米為重點(diǎn)的地方特種戎基地，總面積25萬畝；以薇菜、葛、蕨菜、魚腥草為重點(diǎn)的山野菜基地，總面積15萬畝。到2015年，基地規(guī)模達(dá)到100萬畝以上，總產(chǎn)量160萬噸以上，結(jié)合產(chǎn)值40億元以上。（三）項(xiàng)目業(yè)主基本情況湖北宣恩通泰冷鏈物流有限公司注冊(cè)資金本1000萬元。主要經(jīng)營范圍為賓館管理、倉儲(chǔ)服務(wù)、停車服務(wù)、貨物運(yùn)輸代理服務(wù)、貨運(yùn)信息服務(wù)。公司法人代表于2005年開始在恩施市板橋鎮(zhèn)大山頂建設(shè)高山板季節(jié)蔬菜基地，常年種植面積保持在4000畝左右，已建成蔬菜初加工車間和組合式冷庫，雇請(qǐng)農(nóng)民工80余人，年外銷蔬菜8000多噸，年經(jīng)營額1800萬元，純利100萬元左右。公司已經(jīng)對(duì)白蘿卜、胡蘿卜、包菜等六個(gè)品種申報(bào)了綠色食品認(rèn)證。經(jīng)國家綠色食品發(fā)展中心審核，有4個(gè)產(chǎn)品都符7合綠色食品A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，被認(rèn)定為綠色食品A級(jí)產(chǎn)品，頒發(fā)了綠色食品證書，許可使用綠色食品標(biāo)志。公司運(yùn)作模式為“公司基地農(nóng)戶”的訂單農(nóng)業(yè)經(jīng)營管理模式。種子、肥料、技術(shù)由公司提供，統(tǒng)一生產(chǎn)技術(shù)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)民出土地和勞力，產(chǎn)品出來后公司按合同收購。生產(chǎn)加工由公司統(tǒng)一清洗、分選、包裝、冷藏、運(yùn)輸。公司生產(chǎn)的白蘿卜與廣州、上海、長沙、武漢等地蔬菜批發(fā)市場建立了穩(wěn)定的供求關(guān)系。李文淵先生在長期經(jīng)營蔬菜業(yè)務(wù)中，掌握了當(dāng)?shù)厥卟怂a(chǎn)銷淡旺季規(guī)律，摸清了本地蔬菜與外地大棚菜之間的特色與差別，致力于鮮活農(nóng)產(chǎn)品保鮮貯藏業(yè)務(wù)的研究，多次到全國很多蔬菜市場進(jìn)行考察，探索其中奧秘，并大膽進(jìn)行實(shí)踐運(yùn)用，獲取了很多成功的經(jīng)驗(yàn)。因此，在恩施市小龍?zhí)稐飨銥痴鞯?00畝，建設(shè)一個(gè)具有一定規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品冷鏈配送中心、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量檢測中心、蔬菜水果批發(fā)市場、農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)交易平臺(tái)、金融、稅務(wù)、工商等行政服務(wù)中心、公司行政辦公中心、員工生活設(shè)施。把產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步做強(qiáng)做大。三、項(xiàng)目建設(shè)必要性和可行性（一）項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、發(fā)展壯大全州蔬菜、水果優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，增加農(nóng)民收入的需要。2、滿足市場供應(yīng)，豐富城鎮(zhèn)居民菜籃子，提高人民生活水8平的需要。3、降低農(nóng)產(chǎn)品流通損耗，節(jié)約流通費(fèi)用，提高農(nóng)產(chǎn)品流通領(lǐng)域的商品質(zhì)量，確保消費(fèi)安全的需要。4、完善恩施州農(nóng)產(chǎn)品市場流通體系的需要（二）項(xiàng)目建設(shè)的可行性1、建設(shè)項(xiàng)目符合國家現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策和投資方向。（1）2000年國家發(fā)改委制定了國家當(dāng)前重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品及技術(shù)目錄，將農(nóng)產(chǎn)品儲(chǔ)藏、加工和綜合利用列入其中；（2）2001年由國家經(jīng)貿(mào)委等六部委聯(lián)合下發(fā)關(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見的通知，為現(xiàn)代物流的發(fā)展指明了方向；（3）十七屆三中全會(huì)作出了關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定，強(qiáng)調(diào)要把建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村作為農(nóng)村改革發(fā)展的戰(zhàn)略任務(wù)；（4）2008年國務(wù)院辦公廳又下發(fā)了關(guān)于搞活流通擴(kuò)大消費(fèi)的意見。指出要進(jìn)一步強(qiáng)化農(nóng)村商品配送中心的商品采購、儲(chǔ)存、加工、編配、調(diào)運(yùn)、信息等功能，增加統(tǒng)一配送的商品品種，降低經(jīng)營成本。積極推動(dòng)“農(nóng)超對(duì)接”，促進(jìn)產(chǎn)銷銜接；9（5）中央連續(xù)8年的1號(hào)文件都是關(guān)于解決“三農(nóng)”問題的方向信號(hào)，這表明中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)業(yè)需要穩(wěn)定，農(nóng)村需要發(fā)展，農(nóng)民需要致富，這是最有力的宏觀政策導(dǎo)向；（6）隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的推進(jìn)，國家新一輪扶貧開發(fā)的實(shí)施，恩施州及武陵地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)程明顯加快，生態(tài)旅游快速發(fā)展，必將促使本地的特色優(yōu)勢(shì)農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化的快速發(fā)展；（7）2009年省商務(wù)廳下發(fā)了省商務(wù)廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市場體系建設(shè)擴(kuò)大消費(fèi)的通知，明確要求和鼓勵(lì)各地開展農(nóng)產(chǎn)品冷鏈項(xiàng)目建設(shè)，并給予一定的資金扶持，為項(xiàng)目建設(shè)提供了強(qiáng)有力的政策保障；（8）武陵地區(qū)經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)已上升為國家戰(zhàn)略，必將促進(jìn)恩施州及武陵地區(qū)特色農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的加速；（9）省委、省政府提出用10年時(shí)間把恩施州建設(shè)成全國最先進(jìn)的自治州，商品流通的現(xiàn)代化不言而喻，恩施州農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流市場的建設(shè)填補(bǔ)了現(xiàn)代商品流通的空白。2、項(xiàng)目建設(shè)符合地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和城市規(guī)劃下列規(guī)范性文件都將恩施州特色蔬菜作為農(nóng)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，制定了中長期發(fā)展規(guī)劃。（1）湖北省優(yōu)勢(shì)農(nóng)產(chǎn)品及特色農(nóng)產(chǎn)品區(qū)域布局規(guī)劃；（2）恩施州“十二五”計(jì)劃綱要；10（3）恩施市“十二五”計(jì)劃綱要；（4）恩施州國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)政策創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)建設(shè)十年規(guī)劃總體實(shí)施綱要。3、項(xiàng)目建設(shè)已有一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，原材料來源有保障。近年來，恩施州圍繞建設(shè)“全國知名的綠色產(chǎn)業(yè)基地”目標(biāo)，初步形成具有恩施區(qū)域特色的農(nóng)業(yè)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，總面積達(dá)400余萬畝，小水果產(chǎn)量突破30000噸，蔬菜產(chǎn)量突破50萬噸，輻射帶動(dòng)農(nóng)戶近30萬戶。外加地域廣闊的武陵地區(qū)。4、產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢(shì)明顯，銷售市場廣闊。該項(xiàng)目是以宣恩為中心，南四縣為支撐，依靠恩施州及武陵地區(qū)地道的無公害富硒時(shí)令蔬菜、水果為主要原材料為依托，在內(nèi)質(zhì)上與外地大棚菜有本質(zhì)的區(qū)別，更加適合當(dāng)?shù)厝说目谖叮瑫r(shí)減少了長途運(yùn)輸和許多中間環(huán)節(jié)，節(jié)省了流通費(fèi)用，具有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，其發(fā)展前景看好。5、交通便利、方便運(yùn)輸。該項(xiàng)目建設(shè)在宣恩經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，恩來、恩黔高速、209國道橫穿全境，可與全國各大中城市相聯(lián)，交通十分便利。四、市場預(yù)測與分析（一）冷鏈物流的興起與發(fā)展11冷鏈起源于十九世紀(jì)上半葉，到了二十世紀(jì)三十年代，美國和歐洲的農(nóng)產(chǎn)品冷鏈已經(jīng)初步建立。目前，國際上最典型的農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流是美國的蔬菜物流，美國、歐盟、加拿大、日本等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)發(fā)展冷鏈起步較早，肉禽蛋乳制品及飲料的冷鏈比例已達(dá)100，蔬菜水果的冷鏈比例也達(dá)到95。真正建立起了“從田間到飯桌“的一體化冷鏈體系，農(nóng)產(chǎn)品損耗處于較低的程度。（二）我國冷鏈物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀我國的冷鏈物流最早產(chǎn)生于50年代的肉食品外貿(mào)出口，1982年頒布的食品衛(wèi)生法推動(dòng)了食品冷鏈的起步，農(nóng)產(chǎn)品冷鏈也開始起步。經(jīng)過近20年來的發(fā)展，我國已經(jīng)不同程度地建立了農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流體系。從目前看，仍存如下問題一是完整獨(dú)立的食品冷鏈體系尚未形成，損耗浪費(fèi)驚人。目前大約90的肉類、80的水產(chǎn)品和蔬菜水果基本上還是在沒有冷鏈保證的情況下運(yùn)輸銷售。由于我國果蔬采后加工和流通設(shè)施落后，腐爛損失嚴(yán)重，物流成本增加，全國每年果品腐爛損失近1200萬噸，蔬菜腐爛損失13億噸，按1元/KG計(jì)算，經(jīng)濟(jì)損失超過上千億元。二是冷鏈物流的硬件設(shè)施陳舊落后，冷藏運(yùn)輸效率低，與國際標(biāo)準(zhǔn)差距較大。發(fā)達(dá)國家預(yù)冷保鮮率為80100、果蔬采后損失率5、冷藏運(yùn)輸率8090，冷藏保溫車占貨運(yùn)汽車比12率13，而我國分別為30、2040、10、03。三是食品冷鏈的市場化程度很低，第三方介入很少。我國的冷鏈物流業(yè)尚處于初級(jí)階段，市場規(guī)模還不大，且區(qū)域特性比較強(qiáng)；第三方物流企業(yè)能提供的綜合性全程服務(wù)還不足總體需求的5，而專門針對(duì)生鮮易腐農(nóng)產(chǎn)品的物流服務(wù)更是微乎其微。缺乏有影響力的、全國性的第三方冷鏈物流行業(yè)領(lǐng)袖，服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和信息系統(tǒng)不夠健全，準(zhǔn)確性和時(shí)效性較差，物流成本和商品損耗很高，造成生鮮易腐農(nóng)產(chǎn)品的區(qū)域性過剩，從而大大挫傷了生產(chǎn)商的積極性和市場的健康發(fā)展。四是冷鏈物流缺乏上下游的整體規(guī)劃和整合。冷鏈物流的效率取決于冷鏈物流各節(jié)點(diǎn)的有效銜接。由于中國農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化程度和產(chǎn)供銷一體化水平不高，缺乏供應(yīng)鏈上下游之間的整體規(guī)劃與協(xié)調(diào)，很大程度上影響了食品冷鏈的資源整合及行業(yè)的發(fā)展。2008年國辦下發(fā)了關(guān)于搞活流通擴(kuò)大消費(fèi)的意見指出要進(jìn)一步強(qiáng)化農(nóng)村商品配送中心的商品采購、儲(chǔ)存、加工、統(tǒng)配、調(diào)運(yùn)、信息等功能，增加統(tǒng)一配送的商品品種，降低經(jīng)營成本。積極推動(dòng)“農(nóng)超對(duì)接”，促進(jìn)產(chǎn)銷銜接。2009年開始，很多冷鏈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目在各地紛紛上馬，對(duì)促進(jìn)我國冷鏈物流發(fā)展起到了極大的推動(dòng)作用。13商務(wù)部、農(nóng)業(yè)部、財(cái)政部關(guān)于開展農(nóng)超對(duì)接試點(diǎn)工作的通知（商建發(fā)2008487號(hào)）精神，按照城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的總體要求，積極發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代流通方式，推進(jìn)鮮活農(nóng)產(chǎn)品“超市基地”的供應(yīng)鏈模式，引導(dǎo)大型連鎖超市直接與鮮活農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地的農(nóng)民專業(yè)合作社對(duì)接，培育大型農(nóng)產(chǎn)品流通企業(yè)與自主品牌，保障城鄉(xiāng)居民食品安全，促進(jìn)農(nóng)民持續(xù)穩(wěn)定增收，擴(kuò)大農(nóng)村消費(fèi)。與此同時(shí)，商務(wù)部將支持大型流通企業(yè)農(nóng)產(chǎn)品冷鏈配送系統(tǒng)建設(shè)和農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場改造工程，提高鮮活農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入冷鏈系統(tǒng)的比重。除此之外，我國對(duì)于冷鏈設(shè)施的投資也在逐漸加大。前不久，商務(wù)部部長陳德銘表示，我國將加快儲(chǔ)備基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。投巨資建中央儲(chǔ)備肉直屬冷庫。另外，各地方政府也抓住機(jī)遇，積極進(jìn)行冷鏈設(shè)施建設(shè)。在四川樂山投資建設(shè)的藍(lán)雁集團(tuán)樂山冷鏈物流中心占地面積325畝，總投資42億元，是目前西南最大的冷鏈物流中心。該項(xiàng)目建成后，將與廣東藍(lán)雁食品有限公司30萬噸冷庫物流中心聯(lián)袂，打造西南一流的大型冷鏈物流配送產(chǎn)業(yè)集群。洞庭湖區(qū)的一些農(nóng)村正在加快完善農(nóng)產(chǎn)品市場體系，改擴(kuò)建一批現(xiàn)代化水平較高、輻射范圍廣、功能齊全的大中型農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)批發(fā)市場。積極發(fā)展以鮮活農(nóng)產(chǎn)品冷藏和低溫倉儲(chǔ)、運(yùn)輸為主的冷鏈物流系統(tǒng)。引導(dǎo)鼓勵(lì)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、流通企業(yè)與農(nóng)14副產(chǎn)品生產(chǎn)基地建立農(nóng)副產(chǎn)品“從種養(yǎng)基地到城市”直達(dá)快速通道。哈爾濱市于2010年4月開工建設(shè)的33萬平方米的食品物流中心?？偼顿Y148億元，內(nèi)設(shè)大型冷庫、農(nóng)副產(chǎn)品交易市場、蔬菜交易中心、果品交易中心等相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施，總投資10億元，于2010年開工建設(shè)的國內(nèi)規(guī)模最大的凍品物流基地天津市水產(chǎn)集團(tuán)水產(chǎn)產(chǎn)品冷藏加工物流基地，占地面積233畝，總建筑面積22萬平方米。投產(chǎn)后預(yù)計(jì)年可加工各類水產(chǎn)品5萬噸，年交易量100萬噸，實(shí)現(xiàn)年交易額300億元。該基地將成為立足津京、輻射“三北”的全國最大的凍品物流基地。（三）恩施州冷鏈物流市場預(yù)測目前，州內(nèi)除肉食品外還沒有一家專業(yè)從事蔬菜水果冷鏈物流配送的企業(yè)，僅有的都是各類蔬菜種植龍頭企業(yè)建立的一些小型速冷庫，主要是便于將蔬菜冷凍后外銷運(yùn)輸，基本上不具備儲(chǔ)藏保鮮功能，運(yùn)輸過程中也沒有專業(yè)的冷藏運(yùn)輸工具，蔬菜水果的冷鏈物流基本上是空白。恩施州現(xiàn)有人口400萬人，其中城鎮(zhèn)居民約90萬，州城所在地約30萬人。按照城鎮(zhèn)人口每年消費(fèi)280公斤蔬菜計(jì)算，全年需要252萬噸，其中僅州城就需84萬噸。根據(jù)州委、州政府提出的要在未來的510年內(nèi)將恩施州城建設(shè)成為中等城市的目標(biāo)，屆時(shí)州城人口將超過50萬15人，年蔬菜消費(fèi)量將超過14萬噸。按照恩施州蔬菜水果生產(chǎn)淡旺季和市場供應(yīng)淡旺季規(guī)律，基本上在夏秋季是對(duì)外銷售，蔬菜需要大量流出；在春冬兩季，則需從外購進(jìn)。因此，在恩施州建設(shè)蔬菜水果冷鏈物流項(xiàng)目，不僅可以填補(bǔ)恩施州農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流的空白，平衡淡旺季矛盾，而且有著廣闊的發(fā)展空間，必將帶來巨大的投資收益。此外，由于項(xiàng)目業(yè)主從事蔬菜經(jīng)營多年，在廣州已建立了固定銷售渠道，該項(xiàng)目建成后，年儲(chǔ)藏經(jīng)營蔬菜水果16200噸，產(chǎn)品50運(yùn)往廣州市場，50供應(yīng)本地市場。從市場預(yù)測看，項(xiàng)目前景十分看好。五、項(xiàng)目建設(shè)選址及市政配套條件（一）項(xiàng)目選址該項(xiàng)目建設(shè)選址在宣恩縣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，恩來、恩黔、209國道貫穿全境，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，有利于項(xiàng)目建設(shè)中的材料運(yùn)輸和項(xiàng)目建成后的物資中轉(zhuǎn)發(fā)送。選址地段既符合城市規(guī)劃布局，又能滿足項(xiàng)目業(yè)主建設(shè)用地要求。（二）市政配套條件1、供電經(jīng)過城網(wǎng)改造后，無論項(xiàng)目建設(shè)過程中還是建成后，電力供應(yīng)完全有保障。2、供水完全能保證供水需求。3、通訊數(shù)字程控電話、固定電話、移動(dòng)電話、IP電話、16語音服務(wù)、呼叫電話、光纜寬帶網(wǎng)傳輸信息全面開通，滿足項(xiàng)目建設(shè)要求。4、排污項(xiàng)目建設(shè)只需安排建設(shè)自身的污水管網(wǎng)排放系統(tǒng)即可。六、項(xiàng)目建設(shè)方案內(nèi)容及規(guī)模（一）項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求及依據(jù)1、總體要求。符合中華人民共和國食品衛(wèi)生法、中華人民共和國農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全法及建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。2、設(shè)計(jì)依據(jù)按照冷庫設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500722001）、冷藏庫建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范（SBJ112000）、制冷設(shè)備、空氣分離設(shè)備安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范（GB5027498）等設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求和相關(guān)儲(chǔ)存食品的技術(shù)規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。所選用的制冷設(shè)備應(yīng)符合相關(guān)的國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。（二）項(xiàng)目建設(shè)方案項(xiàng)目總用地20010平方米，各類建筑物基底面積21730平方米，建筑系數(shù)為326，行政辦公及生活設(shè)施用房上地面積2310平方米，占35，各類建筑物總面積31480平方米，容積率047，道路、停場地和場壩36937平方米，占554，綠17化面積8000平方米，綠化率12。共區(qū)域內(nèi)平面布局為在大門兩旁分別建設(shè)蔬菜水果批發(fā)市場及行政辦公樓，蔬菜批發(fā)市場建在大門左邊，占地面積1950平方米，建筑兩層，建筑面積3900平方米；水果批發(fā)市場及行政辦公樓建在大門的右邊，占地面積1950平方米，建筑五層，建筑面積9750平方米。在場地西邊從南至北依次建設(shè)蔬菜原材料倉庫、包裝車間和冷凍庫，其中蔬菜原材料倉庫占地2500平方米，建筑面積2500平方米；蔬菜包裝車間占地面積1000平方米，建筑面積1000平方米；冷凍庫占地面積1000平方米，建筑面積1000平方米。在場地東邊從南至北依次建設(shè)職工食堂、澡堂衛(wèi)生間、水果原材料倉庫、包裝車間和水果恒溫庫，其中員工食堂占地面積450平方米，建筑面積450平方米；澡堂和衛(wèi)生間占地面積300平方米，建筑面積300平方米；水果原材料倉庫占地1500平方米，建筑面積1500平方米；水果包裝車間占地面積1000平方米，建筑面積1000平方米；水果恒溫庫占地面積2500平方米，建筑面積2500平方米。在場地北邊中間建蔬菜恒溫庫，恒溫庫占地面積7200平方米，建筑面積7200平方米。在蔬菜恒溫庫與冷凍庫之間建制冷機(jī)房和水泵房，共占地200平方米，建筑面積200平方米。在蔬菜恒溫庫與水果恒溫庫之間建配電房，配電房占地面積中100平方米，建筑面積100平方米。在水果批18發(fā)市場后大門右邊建一個(gè)地磅房（兼門衛(wèi)室），占地面積80平方米，建筑面積80平方米。在蔬菜批發(fā)市場后設(shè)置停車場，在整個(gè)場地中央建一個(gè)園型花壇，花壇中間設(shè)計(jì)噴泉，間作消防池。圍繞花壇設(shè)計(jì)9米寬的環(huán)型車道，通達(dá)各主要建筑物和停車場。在整個(gè)場地的東、西、北三面建筑物與圍墻之間建3米寬綠化帶，在停車場和道路兩傍種植一定數(shù)量的綠化樹。整個(gè)場地布置緊湊，疏密有致，產(chǎn)品在各環(huán)節(jié)的運(yùn)行路線和流向合理，車輛出入上下貨都十分方便，并對(duì)今后企業(yè)發(fā)展需要增加倉儲(chǔ)能力留有空間。（三）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模1、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要有蔬菜水果原料倉庫，清洗分級(jí)包裝車間、蔬菜水果批發(fā)交易市場、農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)交易平臺(tái)、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量檢測中心、鮮活農(nóng)產(chǎn)品保鮮儲(chǔ)藏庫、行政辦公服務(wù)設(shè)施等。2、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模（1）前期工程。征用土地30畝，推山填土，場地平整，做圍墻和集排水溝。（2）土建裝飾工程。水果批發(fā)市場及行政大樓占地面積1950平方米，采用全框架混凝土結(jié)構(gòu)，共建設(shè)五層，總建筑面積9750平方米，其中一層設(shè)水果批發(fā)獨(dú)立門面30間，每間最小面積不低于40平方米，二層為農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)交易平臺(tái)，三19層為業(yè)務(wù)開票室、業(yè)務(wù)洽談室、財(cái)務(wù)結(jié)算中心，四、五層為農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量檢測中心、行政辦公中心、電腦監(jiān)控室、會(huì)議室等。蔬菜批發(fā)占地面積1950平方米，共建二層，總建筑面積3900平方米。其中一層設(shè)蔬菜批發(fā)獨(dú)立門面30間，每間面積不小于40平方米；二層為農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)交易平臺(tái)。蔬菜原材料倉庫占地面積2500平方米，建筑面積2500平方米。蔬菜包裝車間占地面積1000平方米，建筑面積1000平方米。水果原材料倉庫占地面積1500平方米，建筑面積1500平方米。水果包裝車間占地面積1000平方米，建筑面積1000平方米。冷凍庫占地面積1000平方米，建筑面積1000平方米。蔬菜恒溫庫占地面積7200平方米，全框架混凝土結(jié)構(gòu)，一層，庫內(nèi)凈高5米，中間留一條10米寬的通道，通道兩旁按每500平方米隔為一個(gè)小庫房，共計(jì)12個(gè)庫房，建筑面積7200平方米，并附設(shè)隔氣層、防潮層，建立冷卻水循環(huán)系統(tǒng)以節(jié)約生產(chǎn)用水。水果恒溫庫占地面積2500平方米，全框架混凝土結(jié)構(gòu)，一層，庫內(nèi)凈高5米,按每500平方米隔為一個(gè)小庫房，共計(jì)5個(gè)庫房，建筑面積2500平方米，并附設(shè)必要的隔汽層、防潮層，建立冷卻水循環(huán)系統(tǒng)以節(jié)約生產(chǎn)用水。配電房占地面積100平方米，建筑面積100平方米。制冷機(jī)房和水泵房占地面積200平方米，建筑面積200平方米。地磅房（兼門衛(wèi)室）占地面積80平方米，建筑20面積80平方米。職工食堂占地面積450平方米，建筑面積450平方米。澡堂和衛(wèi)生間占地面積300平方米，建筑面積300平方米。以上土建裝飾工程均采用節(jié)能環(huán)保建筑裝飾材料，力爭既節(jié)能環(huán)保，又節(jié)約生產(chǎn)用水。（3）輔助工程。包括供電工程、供水工程、消防工程、排污及垃圾堆場、弱電工程、道路、圓形花壇、噴泉、綠化帶。（4）設(shè)備工程。檢測中心，對(duì)農(nóng)殘、重金屬含量和違禁藥物的檢驗(yàn)和檢測。農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)交易平臺(tái)，即互聯(lián)網(wǎng)移動(dòng)商務(wù)一體化平臺(tái)，包括互聯(lián)無限的中心平臺(tái)、地方近網(wǎng)互聯(lián)的電子商務(wù)平臺(tái)、多級(jí)體制的簡易操作平臺(tái)。冷凍設(shè)備，全部采用自動(dòng)化控制系統(tǒng)，所有冷間溫度自動(dòng)控制，所有冷風(fēng)機(jī)自動(dòng)融霜，全部制冷機(jī)、設(shè)備自動(dòng)安全保護(hù)。原材料處理、包裝、產(chǎn)品運(yùn)輸及其他設(shè)備。以上設(shè)備均采用國內(nèi)國際先進(jìn)制造企業(yè)所產(chǎn)，力求設(shè)備科技含量高、市場適應(yīng)強(qiáng)、智能化設(shè)計(jì)明顯。七、節(jié)約能源、環(huán)境保護(hù)與消防安全本項(xiàng)目建設(shè)力求從戰(zhàn)略和全局的高度做好節(jié)能工作，體現(xiàn)能源的可持續(xù)發(fā)展，充分、合理地利用能源資源，采用高效節(jié)能材料，采取科學(xué)的節(jié)能措施，千方百計(jì)降低能源消耗。為了保護(hù)好生態(tài)環(huán)境，實(shí)踐可持續(xù)發(fā)展，本項(xiàng)目建設(shè)將根據(jù)國家頒布的有關(guān)環(huán)保法規(guī)及恩施州人民政府發(fā)布的環(huán)境保護(hù)管理21暫行條例等文件精神，結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)“三同時(shí)”的原則，在建設(shè)和營運(yùn)過程中對(duì)“三廢”進(jìn)行有效治理，使各項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到國家環(huán)保法規(guī)要求。按照中華人民共和國消防法等法規(guī)的規(guī)定，本項(xiàng)目建設(shè)的消防設(shè)計(jì)范圍主要為室內(nèi)外消防設(shè)施系統(tǒng)。八、機(jī)構(gòu)設(shè)置及勞動(dòng)定員管理（一）企業(yè)組織機(jī)構(gòu)湖北宣恩通泰冷鏈物流有限公司設(shè)總經(jīng)理1人，副總經(jīng)理3人，財(cái)務(wù)總監(jiān)1人，由5人組成公司領(lǐng)導(dǎo)班子?？偨?jīng)理負(fù)責(zé)全面工作；一名副總經(jīng)理負(fù)責(zé)行政、辦公、人事、安全、后勤、批發(fā)市場和農(nóng)產(chǎn)品交易中心管理等工作；一名副總經(jīng)理負(fù)責(zé)基地建設(shè)、原材料采購、產(chǎn)品銷售工作，一名副經(jīng)理負(fù)責(zé)抓生產(chǎn)加工、倉儲(chǔ)管理、質(zhì)量檢驗(yàn)、運(yùn)輸調(diào)配、設(shè)備管理。財(cái)務(wù)總監(jiān)負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)工作。（二）生產(chǎn)經(jīng)營機(jī)構(gòu)及人員設(shè)置市場和交易中心工作人員6人，質(zhì)檢員5人，原材料采購8人，市場營銷8人，原材料收購保管車間10人，分級(jí)、整理、包裝車間30人，制冷機(jī)房和水泵3人，電工機(jī)修工3人，倉庫保管發(fā)貨10人，司機(jī)12人，地磅及安保員4人，食堂3人，裝卸工人4人，勤雜2人。共計(jì)108人。22（三）公司總用工公司總用工138人。其中管理人員30人，從業(yè)人員108人。（四）勞動(dòng)安全保護(hù)本項(xiàng)目在策劃時(shí)，根據(jù)物流管理流程要求，全面科學(xué)地分析了勞動(dòng)安全及職業(yè)衛(wèi)生，各建筑物布置充分利用自然采光和通風(fēng)，設(shè)計(jì)建設(shè)了一定的綠化，以改善生產(chǎn)生活環(huán)境，設(shè)備選型選用技術(shù)性能安全可靠、機(jī)械化、自動(dòng)化程度較高的設(shè)備。除此之外，還采取以下措施加強(qiáng)勞動(dòng)安全保護(hù)1、加強(qiáng)安全衛(wèi)生管理，保持環(huán)境清潔、安靜、衛(wèi)生；2、統(tǒng)一配置生產(chǎn)人員的工作服、安全帽及手套，對(duì)特殊崗位人員增加特殊津貼；3、對(duì)電器設(shè)備采用接零保護(hù)；4、對(duì)高層建筑設(shè)置防雷保護(hù)；5、內(nèi)設(shè)有食堂、澡堂、衛(wèi)生間；6、根據(jù)工作需要，定期發(fā)放個(gè)人勞保用品，加強(qiáng)職工安全衛(wèi)生教育。九、項(xiàng)目組織方式及實(shí)施進(jìn)度安排（一）項(xiàng)目實(shí)施的組織機(jī)構(gòu)與分工為了確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行，邀請(qǐng)有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)參加，組建23“工程籌建小組”，專門負(fù)責(zé)項(xiàng)目的組織、協(xié)調(diào)、領(lǐng)導(dǎo)工作。由“工程籌建小組”負(fù)責(zé)組建工程項(xiàng)目部，作為項(xiàng)目執(zhí)行單位，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的具體實(shí)施工作。聘請(qǐng)有關(guān)專家擔(dān)任項(xiàng)目的技術(shù)顧問，配合項(xiàng)目進(jìn)行重大技術(shù)問題的咨詢與決策。項(xiàng)目部下設(shè)三個(gè)職能部門1、資金部負(fù)責(zé)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)計(jì)劃和實(shí)施計(jì)劃安排、與項(xiàng)目履行單位辦理合同協(xié)議，以及資金的使用收支手續(xù)。2、綜合部負(fù)責(zé)行政工作以及與項(xiàng)目履行單位的接待聯(lián)絡(luò)等項(xiàng)工作。負(fù)責(zé)項(xiàng)目技術(shù)文件、技術(shù)檔案的管理。主持設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審、處理有關(guān)技術(shù)問題，以及組織職工的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)等工作。3、工程部負(fù)責(zé)項(xiàng)目的土建與安裝工程施工，施工進(jìn)度與計(jì)劃安排，施工質(zhì)量與施工安全的監(jiān)督檢查以及工程驗(yàn)收工作；項(xiàng)目設(shè)備材料的訂貨采購保管，調(diào)撥等項(xiàng)工作。（二）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排1、建設(shè)工期。本項(xiàng)目的建設(shè)工期按照國家建設(shè)部全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額（2000年中國計(jì)劃出版社）中的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際，確定施工工期為18個(gè)月。2、實(shí)施進(jìn)度安排。經(jīng)過策劃，本項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排如下（1）2013年9月12月底共3個(gè)月時(shí)間完成項(xiàng)目可行性24研究報(bào)告編制、環(huán)境評(píng)價(jià)報(bào)告、土地預(yù)審、規(guī)劃選址、項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、土地征用、場地平整。（2）2014年1月2014年11月底共12個(gè)月時(shí)間完成主體工程施工。（3）2014年12月底之前工程項(xiàng)目全部驗(yàn)收交付使用。十、投資估算及資金使用（一）投資估算范圍及依據(jù)1、投資估算范圍。依據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容，建設(shè)投資估算的內(nèi)容包括土地征用費(fèi)、項(xiàng)目前期費(fèi)、工程費(fèi)用估算，其它費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用估算。其中工程費(fèi)用包括土建工程、建筑裝飾工程、設(shè)備設(shè)施采購及安裝工程、室外工程、環(huán)境保護(hù)等。2、投資估算的主要依據(jù)。先將投資估算的主要依據(jù)作如下說明（1）建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范CB505002008；（2）湖北省建筑、安裝、市政、土石方工程消耗量定額及統(tǒng)一基價(jià)表（單位估算表）（鄂建文2008214號(hào)）；（3）工程材料市場信息價(jià)（2009年2季度）（恩施州建設(shè)委員會(huì)監(jiān)督發(fā)布）；（4）建設(shè)單位管理費(fèi)按照財(cái)政部關(guān)于印發(fā)基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定的通知（2002年9月27日財(cái)建2002394號(hào)文25件規(guī)定計(jì)算；（5）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按國家計(jì)委、建設(shè)部工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定（計(jì)價(jià)格200210號(hào)工程）計(jì)算；（6）工程監(jiān)理費(fèi)按國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定的通知（發(fā)改價(jià)格2007670號(hào)）計(jì)算；（7）環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)按國家計(jì)委、國家環(huán)境保護(hù)總局關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問題的通知（計(jì)價(jià)格2002125號(hào)）文件計(jì)算；（8）建筑物的室內(nèi)給排水、供配電、弱電等系統(tǒng)按單位面積指標(biāo)法估算；（9）基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用及其它費(fèi)用之和的5計(jì)算。建設(shè)工程前期有關(guān)費(fèi)用按國家及地方有關(guān)規(guī)定計(jì)算；（10）參照同類建筑物當(dāng)?shù)卦靸r(jià)水平。3、項(xiàng)目投資估算結(jié)果。項(xiàng)目總投資5000萬元。其中固定資產(chǎn)投資5000萬元，流動(dòng)資金500萬元。固定資產(chǎn)投資方面，土地征用費(fèi)500萬元，項(xiàng)目前期費(fèi)300萬元，土建及裝飾工程1659萬元，配套工程3265萬元，工程建設(shè)其它費(fèi)用722萬元；設(shè)備采購安裝工程10455萬元，項(xiàng)目總預(yù)備費(fèi)1595萬元。26（二）資金籌措項(xiàng)目建設(shè)總投資5000萬元由業(yè)主自籌或融資解決。（三）資金使用計(jì)劃1、項(xiàng)目從2013年9月開始征地，2014年1月動(dòng)工，2014年12月全部建成，其固定資產(chǎn)投資分為兩期2014年2500萬元，2014年2500萬元。2、流動(dòng)資金投資發(fā)兩期2013年500萬元，2014年500萬元。十一、項(xiàng)目效益分析（一）經(jīng)濟(jì)效益分析1、財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)的依據(jù)。在財(cái)務(wù)分析中，按設(shè)計(jì)倉儲(chǔ)能力、年銷售量和銷售價(jià)格進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。投產(chǎn)第一年按達(dá)到產(chǎn)量的50測算，第二年按80測算。計(jì)算財(cái)務(wù)的總資金為5000萬元，其中固定資產(chǎn)投資5000萬元，流動(dòng)資金500萬元。2、財(cái)務(wù)效益分析。財(cái)務(wù)效益分析主要從收入、稅金、經(jīng)營成本和項(xiàng)目損益四個(gè)方面進(jìn)行（1）收入測算。本項(xiàng)目的收入主要有五項(xiàng)，鮮活蔬菜水果儲(chǔ)藏保鮮后的銷售收入、蔬菜水果批發(fā)市場門店出租收入、農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)交易平臺(tái)收入、農(nóng)產(chǎn)品檢測中心收入、本地銷售送貨運(yùn)費(fèi)收入。27A、產(chǎn)品銷售收入。參照同類產(chǎn)品市場批發(fā)價(jià)格，以穩(wěn)定物價(jià)，讓利消費(fèi)者的原則制定產(chǎn)品出庫價(jià)格。蘿卜本地出庫價(jià)1000元/噸，銷售量2500噸，運(yùn)達(dá)廣州銷價(jià)1800元/噸（含運(yùn)費(fèi)），銷售量2500噸；山藥本地出庫價(jià)5000元/噸，銷售量250噸，運(yùn)達(dá)廣州銷價(jià)6000元/噸（含運(yùn)費(fèi)），銷售量250噸；辣椒本地出庫價(jià)2400元/噸，銷售量500噸，運(yùn)達(dá)廣州銷價(jià)3000元/噸（含運(yùn)費(fèi)），銷售量500噸；生姜本地出庫價(jià)3000元/噸，銷售量250噸，運(yùn)達(dá)廣州銷價(jià)4000元/噸（含運(yùn)費(fèi)），銷售量250噸；春芽本地出庫價(jià)10000元/噸，銷售量25噸，運(yùn)達(dá)廣州銷價(jià)12000元/噸（含運(yùn)費(fèi)），銷售量25噸；洋合本地出庫價(jià)5000元/噸，銷售量25噸，運(yùn)達(dá)廣州銷價(jià)6000元/噸，銷售量25噸；黃金梨本地出庫價(jià)3000元/噸，銷售量250噸，運(yùn)達(dá)廣州銷價(jià)4000元/噸（含運(yùn)費(fèi)），銷售量250噸；官口葡萄本地出庫價(jià)5000元/噸，銷售量125噸，運(yùn)達(dá)廣州銷價(jià)6000元/噸（含運(yùn)費(fèi)），銷售量125噸；獼猴桃本地出庫價(jià)4000元/噸，銷售量125噸，運(yùn)達(dá)廣州銷價(jià)5000元/噸（含運(yùn)費(fèi)），銷售量125噸。28根據(jù)以上資料測算，第一年達(dá)產(chǎn)50時(shí)，銷售收入為9635萬元，第二年達(dá)產(chǎn)80時(shí)銷售收入3084萬元，第三年以后每年銷售收入3855萬元。（詳見附表141）B、代儲(chǔ)水果收入。全年按代客商代儲(chǔ)水果2500噸，代儲(chǔ)保管費(fèi)每噸400元，第一年達(dá)產(chǎn)50時(shí)代儲(chǔ)收入為50萬元，第二年達(dá)產(chǎn)80時(shí)代儲(chǔ)收入80萬元，第三年以后每年代儲(chǔ)收入100萬元。（詳見附表141）C、門店出租收入。蔬菜水果批發(fā)市場共建獨(dú)立門面30間，每間面積不小于40平方米，門店收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，每間每月可收費(fèi)2000元，全年出租收入72萬元。其中第一年為72萬元，第二年為1152萬元。（詳見附表142）D、農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)交易平臺(tái)會(huì)員收入。農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)平臺(tái)可供50人以上會(huì)員同時(shí)進(jìn)場操作，按每個(gè)會(huì)員每年收費(fèi)1萬元計(jì)算，年會(huì)費(fèi)收入50萬元。其中第一年為50萬元，第二年為80萬元。（詳見附表142）E、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量檢測中心收費(fèi)收入。農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量檢測中心除滿足公司自身檢測外，可對(duì)外進(jìn)行質(zhì)量檢測和鑒定，全年按1000批次計(jì)算，每檢測一批次收費(fèi)300元，全年可收費(fèi)30萬元。其中其中第一年30萬元，第二年48萬元。（詳見附表142）F、運(yùn)費(fèi)收入。蔬菜水果批發(fā)對(duì)外銷售的已包涵到銷售價(jià)格之29中，銷售批發(fā)給本地市場的總量為4050噸，在州境內(nèi)平均運(yùn)費(fèi)按100元/噸測算，年運(yùn)費(fèi)收入405萬元。其中第一年405萬元，第二年648萬元。（詳見附表142）G、項(xiàng)目總收入。項(xiàng)目全部建成投產(chǎn)后，預(yù)計(jì)第一年達(dá)到產(chǎn)量的25時(shí)，收入總額為1110萬元，第二年達(dá)到產(chǎn)量的40，收入總額為16761萬元，第三年及以后年份每年收入總額為2220萬元。（詳見附表142）（2）稅金。本項(xiàng)目建成投產(chǎn)后，其經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)主要涉及以下幾個(gè)稅種A、房產(chǎn)稅。門面出租所獲租金收入應(yīng)按12的稅率計(jì)算征收房產(chǎn)稅。各年度應(yīng)繳的房產(chǎn)稅詳見附表142B、營業(yè)稅檢測收入、運(yùn)費(fèi)收入和房屋出租收入應(yīng)征收5的營業(yè)稅。各年度應(yīng)繳營業(yè)稅詳見附表142C、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加以繳納的營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)計(jì)算征收7的城市維護(hù)建設(shè)稅和3的教育費(fèi)附加。各年度應(yīng)繳的城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加詳見附表142（3）經(jīng)營成本。主要考慮單位產(chǎn)品經(jīng)營成本和總成本。A、單位產(chǎn)品生產(chǎn)成本和經(jīng)營成本測算主要計(jì)算蔬菜水果自收購、清洗、挑選、整理、分級(jí)、包裝、保鮮貯藏等過程的材料消耗和生產(chǎn)車間工人工資。單位產(chǎn)品成本計(jì)算結(jié)果詳見附表30143、附表144B、總成本及其測算。具體從以下六個(gè)方面考慮A、企業(yè)總用工為138人，收購加工車間工人40人的工資及福利已按計(jì)件工資核算到經(jīng)營成本。高級(jí)管理人員5人，工資及福利費(fèi)按3000元/月人估算，年支出18萬元。中層管理人員25人，工資及福利費(fèi)按2000元/月人估算，年支出60萬元。其它員工68人工資及福利費(fèi)按1500元/月人估算，年支出1224萬元。三項(xiàng)共計(jì)2004萬元；B、養(yǎng)老保險(xiǎn)、工傷、失業(yè)、生育、醫(yī)保等五項(xiàng)統(tǒng)籌費(fèi)用按工資總額的30估算。每年應(yīng)繳“五費(fèi)”為601萬元；C、固定資產(chǎn)總投資5000萬元，其中設(shè)備2091萬元，按八年折舊，其余固定資產(chǎn)按30年分?jǐn)偅瑲堉德?，每年就提折舊費(fèi)4416萬元；D、維修費(fèi)按固定資產(chǎn)的1提取，每年應(yīng)提82萬元。E、銷售費(fèi)用按收入總額的2列支；F、管理費(fèi)用收入總額的5列支。經(jīng)測算，該項(xiàng)目在達(dá)產(chǎn)年總成本為2942萬元，其中固定資產(chǎn)折舊4416萬元，維修費(fèi)82萬元，管理費(fèi)用2027萬元，銷售費(fèi)用81萬元，工資福利2004萬元，五項(xiàng)統(tǒng)籌費(fèi)601萬元。各年度總成本詳見附表145。31（4）項(xiàng)目損益分析。在損益分析中，其他業(yè)務(wù)支出是指汽車營運(yùn)支出，企業(yè)所得稅按25的稅率計(jì)算。經(jīng)測算，該項(xiàng)目在達(dá)產(chǎn)年后，每年可實(shí)現(xiàn)經(jīng)營利潤13982萬元，上繳所得稅3496萬元，企業(yè)凈利潤10487萬元。各年度財(cái)務(wù)損益測算詳見附表146。3、項(xiàng)目效益指標(biāo)分析。評(píng)價(jià)該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益主要采用以下指標(biāo)（1）投資利稅率（達(dá)產(chǎn)年）79；（2）投資利潤率（達(dá)產(chǎn)年）76；（3）投資純收益率57；（4）按達(dá)產(chǎn)年計(jì)算投資回收期（所得稅前）33年,所得稅后44年。4、現(xiàn)金流量及財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分析。根據(jù)現(xiàn)金流量表，項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)值從第十年開始由負(fù)數(shù)轉(zhuǎn)為正數(shù)，累計(jì)大于零。（詳見附表147）（五）盈虧平衡分析。當(dāng)產(chǎn)量達(dá)到項(xiàng)目設(shè)計(jì)能力時(shí)盈虧平衡點(diǎn)4934/（222297751675）100201也就是說,當(dāng)設(shè)備生產(chǎn)能力達(dá)到設(shè)計(jì)能力的402時(shí),該項(xiàng)目盈虧平衡。（二）社會(huì)效益分析32本項(xiàng)目實(shí)施后的社會(huì)效益主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面1、項(xiàng)目建成后，有利于調(diào)控恩施蔬菜產(chǎn)銷之間淡旺季矛盾，達(dá)到穩(wěn)定生產(chǎn)、穩(wěn)定市場的目的，從而進(jìn)一步促進(jìn)全州特色優(yōu)勢(shì)農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，增強(qiáng)農(nóng)民發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)的信心和積極性，促使農(nóng)民收入穩(wěn)定增加。2、項(xiàng)目建成后，有利于促進(jìn)全州農(nóng)產(chǎn)品從傳統(tǒng)經(jīng)營方式向現(xiàn)代流通方式的轉(zhuǎn)變，可以更好地掌握和捕獲市場信息，進(jìn)一步拓展市場空間，有利于降低農(nóng)產(chǎn)品流通損失，減少流通費(fèi)用，增強(qiáng)市場競爭力，促進(jìn)全州農(nóng)產(chǎn)品做大做強(qiáng)。3、可提高全州蔬菜水果經(jīng)營行業(yè)的經(jīng)營水平和質(zhì)量安全，有效地控制農(nóng)殘、重金屬及有害物質(zhì)超標(biāo)，建立質(zhì)量可追溯體系，為社會(huì)提供更多更好的綠色健康食品，增強(qiáng)市場的有效供給。4、有利于帶動(dòng)包裝印刷等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加社會(huì)就業(yè)崗位，促進(jìn)于社會(huì)穩(wěn)定。十二、結(jié)論與建議通過一年多時(shí)間對(duì)恩施州及武陵地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、冷鏈物流市場的調(diào)查分析，結(jié)合州委、州政府提出的“生態(tài)立州、產(chǎn)業(yè)興州、開放活州”戰(zhàn)略和市委、市政府提出的打造“仙居恩施”的發(fā)展思路，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展必將步入快車道，因此，我們本著以市場為導(dǎo)向，以滿足和發(fā)送城鄉(xiāng)居民對(duì)鮮活農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)需求為取33向，努力提高恩施州及武陵地區(qū)蔬菜水果產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；⑵放苹?、市場化水平，延長產(chǎn)業(yè)鏈，增加產(chǎn)品附加值，力爭把恩施本地及武陵地區(qū)無公害蔬菜水果產(chǎn)業(yè)真正發(fā)展成有效促進(jìn)農(nóng)民增收致富和豐富城鄉(xiāng)居民菜藍(lán)子的特色產(chǎn)業(yè)。同時(shí)經(jīng)過對(duì)項(xiàng)目的效益進(jìn)行了客觀分析，本項(xiàng)目建成投產(chǎn)后，其經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益均十分顯著，特申請(qǐng)?jiān)诙魇┦行↓執(zhí)洞鍡飨銥辰ㄔO(shè)湖北宣恩通泰冷鏈物流有限公司農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流市場，敬請(qǐng)批準(zhǔn)立項(xiàng)并予以大力支持，促使項(xiàng)目順利實(shí)施。湖北宣恩通泰冷鏈物流有限公司2013年10月14日34目錄一、總論1二、項(xiàng)目建設(shè)背景4三、項(xiàng)目建設(shè)必要性和可行性7四、市場預(yù)測與分析11五、項(xiàng)目建設(shè)選址及市政配套條件15六、項(xiàng)目建設(shè)方案內(nèi)容及規(guī)模16七、節(jié)約能源、環(huán)境保護(hù)和消防安全21八、機(jī)構(gòu)設(shè)置及勞動(dòng)定員管理21九、項(xiàng)目組織方式及實(shí)施進(jìn)度安排23十、投資估算、資金籌措及資金使用24十一、項(xiàng)目效益分析26十二、結(jié)論與建議33附表1、表141銷售收入估算表2、表142收入、稅金測算表3、表143單位產(chǎn)品成本測算表4、表144產(chǎn)品銷售成本表5、表145總成本測算表6、表146損益表7、表147財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表內(nèi)部資料僅供參考35內(nèi)部資料僅供參考圖23地塊位置圖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