濱州新地塊項目經(jīng)營策劃書2011年8月20日目錄第一節(jié)土地和項目解讀37一、西區(qū)規(guī)劃概述35二、項目解讀67第二節(jié)市場研究、產(chǎn)品定位及規(guī)劃設計策劃821一、市場研究813二、項目定位1414三、規(guī)劃設計1517四、景觀環(huán)境設計1821第三節(jié)項目營銷策劃2230一、營銷策劃2227二、賣場包裝2830第四節(jié)成本控制及測算3141一、建筑市場調(diào)查和投資估算說明3134二、投資測算3537三、成本控制的主要要點和方法3841第五節(jié)資金及稅收籌劃4246一、現(xiàn)金流分析4242二、稅收籌劃4346第六節(jié)開發(fā)經(jīng)營計劃4772一、項目四證辦理情況及開發(fā)計劃4749二、工程管理策劃方案5062第七節(jié)投資收益分析6366一、項目銷售收入及稅費6364二、項目投資收益分析6567第一節(jié)土地和項目解讀一、濱州西區(qū)規(guī)劃概述1、總體布局濱州市是一個新興的城市，城市建設以“一個中心，一個龍頭，南北城市帶”組團式發(fā)展，突出城市的生態(tài)功能，建設“四環(huán)五?！保瑢⑿鲁菂^(qū)建設與老城區(qū)改造結(jié)合，實現(xiàn)區(qū)域功能互補，建設布局以“東優(yōu)、西延、南跨、北拓”為主線。老城區(qū)東起205國道，南至南外環(huán)路，西至渤海十一路，北至220國道，是商業(yè)、生活區(qū)。新城區(qū)東起渤海十一路，南至南外環(huán)，西至渤海十八路，北至220國道，是政務、居住區(qū)。開發(fā)區(qū)東起渤海十八路，南至南外環(huán)，北至220國道，西至西外環(huán)，是經(jīng)濟工業(yè)區(qū)。2、目前現(xiàn)狀主要的政府部門、濱州學院、北鎮(zhèn)中學、實驗中學等分布在本區(qū)。沿渤海十七、十八路集中分布著大量已開發(fā)和未開發(fā)的樓盤，目前居住氛圍不濃，住房空置率價高，商業(yè)配套較為欠缺。3、建成后的功能定位新城區(qū)是以濱州市政府為中心規(guī)劃建設的現(xiàn)代化的行政、教育、居住新中心，在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的驅(qū)動下，在政府高度關注度下，相關配套會迅速完善，具有良好的發(fā)展前景。同時濱州市市政府著力打造中海風景旅游區(qū)，中海公園的整治及景觀帶的規(guī)劃，將大大提升區(qū)域的生態(tài)環(huán)境，同時帶來一定的休閑空間，區(qū)域內(nèi)擁有銀座中海店等商塊，有知名的實驗學校、北鎮(zhèn)中學、濱州學院等，這些為本項目以全市視角成功開發(fā)提供有力的外部環(huán)境，為項目帶來大量潛在購買人群。4、道路交通現(xiàn)狀和規(guī)劃四通八大的交通布局延伸區(qū)域發(fā)展，區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)基本修建成型。渤海十八路作為濱州新城區(qū)與開發(fā)區(qū)分界的景觀大道直通中海與南海兩個風景區(qū)，黃河五路主干道直通西外環(huán)，黃河二路直通濱博高速。小結(jié)濱州市新城區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿艽螅瑢⒊蔀槲磥沓鞘邪l(fā)展核心之一。從目前開發(fā)的實際狀況看，新城區(qū)是一個逐步完善成熟的開發(fā)區(qū)域，隨著未來區(qū)域多個項目的啟動和開發(fā)、造勢，勢必炒熱區(qū)域，吸引大量潛在客戶。從長期來看，隨著政府投入的加大以及執(zhí)行力的近一步深入，日后在新城區(qū)內(nèi)的樓盤必然會因土地的稀缺、配套的完善而升值。但是現(xiàn)在濱州市在發(fā)展新城區(qū)的同時著力發(fā)展東城區(qū)和北海新區(qū)，必然會分流很大的潛在購買力，新城區(qū)有逐步降溫的危險。二、項目解讀地塊簡介本案位于濱州市黃河2路以北，黃河3路以南，渤海17路以西，渤海171路以東，原山柳杜村區(qū)域。項目總占地面積60公頃，其中規(guī)劃用地35公頃，總建筑面積約145600平米，建筑密度不高于237，容積率為3，綠地率不低于393，其余指標無特殊要求。地理位置圖1、地塊現(xiàn)狀本地塊原為山柳杜村，當前已經(jīng)拆遷完畢，處于生地狀態(tài)。該地塊基本成四方形，無明顯海拔地勢，屬于平地，東南角有一處于作業(yè)狀態(tài)的采油機，不可移動。2、地塊環(huán)境本案地理位置位于濱州市西南區(qū)域，行政區(qū)域隸屬于濱州市濱城區(qū)。北面和東面是同類待建項目，背靠國土局、水利局、地稅局、濱州日報社、勞動局等行政機關單位，南臨渤海中學、市委黨校，西面靠近濱州杜店街道辦事處，東北面即濱州市政廣場，項目距離市政府約2公里左右。距離本案較近的樓盤主要有現(xiàn)代城、印象江南、至尊門第、領域尚城、海通時代花園、上海世家、國強等，其中海通時代花園與領域尚城在售，價格在35004200元/平方米左右；其他項目已經(jīng)交付入住，國強地產(chǎn)與本項目屬于同開發(fā)時間。本案周圍行政、事業(yè)機關單位集中，機關公務員、教師是很大的潛在客戶群，該地塊所在的整宗土地上三個項目將會同步誕生，極易陷入同質(zhì)化競爭，誰能率先封頂預售，誰就能最大限度的消化這些潛在客戶。3、地塊交通項目四面鄰路北為黃河三路，南為黃河二路，西為渤海十七1路，東為渤海十七路，交通十分發(fā)達，距離新客運站僅5分鐘，距離濱博高速15分鐘。4、地塊配套項目周邊有渤海中學、實驗學校等，交通便利；隨著區(qū)域內(nèi)住宅、商業(yè)項目的建設，生活配套將逐步完善。小結(jié)由于區(qū)域內(nèi)土地數(shù)量的緊缺，項目的稀缺價值得以體現(xiàn)，項目周邊日漸完善的環(huán)境、交通、商業(yè)等區(qū)域配套，極大的提升了項目本身的價值，特別是作為學區(qū)房的位置，本項目將成為本區(qū)域的新亮點。同時本區(qū)域周圍有四塊即將入市的新項目，居住性質(zhì)用地放量較大，時間較為集中，未來市場競爭激烈。第二節(jié)市場研究、產(chǎn)品定位及規(guī)劃設計策劃一、市場研究（一）住宅市場概況1、概況濱州是一個具有后發(fā)優(yōu)勢的新興發(fā)展城市。撤地設市以來，特別是二三年以來，濱州社會經(jīng)濟等各項事業(yè)都呈現(xiàn)出前所未有的新局面。國民經(jīng)濟快速、健康、持續(xù)發(fā)展，GDP增長速度連續(xù)三年位居全省前列，城市化水平快速提高，城區(qū)建成區(qū)面積迅速擴大，“四環(huán)五?！惫こ檀钇鹆藶I州城區(qū)未來發(fā)展的框架。經(jīng)濟的快速發(fā)展，特別是市委市政府大力推動招商引資工作，一大批有影響、有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛搶灘濱州房地產(chǎn)市場，為濱州帶來了新的房地產(chǎn)開發(fā)理念，極大活躍了濱州的房地產(chǎn)市場。2011年濱州市房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較快增長趨勢，房屋開工及竣工速度加快，房價環(huán)比微幅上漲，總體來看濱州房地產(chǎn)市場運行態(tài)勢相對平穩(wěn)、健康，沒有出現(xiàn)大的起落。完成投資。據(jù)不完全統(tǒng)計2011年開發(fā)投資明顯增速，住宅投資比去年增長24，商業(yè)投資比去年增長32，大部分開發(fā)企業(yè)加快房源市場的投放量，發(fā)開進度提速，完成投資環(huán)比增大?？傮w看來市場房源供應是相對充足的。2、產(chǎn)品全市銷售、價格情況2011年濱州市場的房價在“破4望5”，但受國家限購政策及銀行房貸緊縮政策的影響，價格上升后勁不足。購房以剛性需求為主，特別是改善型購房需求，大部分市民選擇周邊教育資料、生活配套設施較好的房源為主。濱州市房產(chǎn)價格與其他地市相比仍處于較低水平，伴隨著黃河三角洲高效生態(tài)區(qū)和山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)這兩大國家戰(zhàn)略的疊加，會給濱州帶來新的發(fā)展機遇。市場在售樓盤羅列表項目銷售價格產(chǎn)品戶型面積田園牧歌均價4500高層、小高層111500寶地錦繡城均價4000高層97140領域尚城均價4200多層/高層多層80130高層90140名仕龍城均價4500高層、小高層80140麒麟閣均價3900高層90130新湖玫瑰園未定，預計多層3800花園洋房洋房90望?；▓@均價4100高層、別墅高層90170在售項目德坤華府均價4350，起價4000高層100180渤海城邦均價3800，洋房、別墅80250信達國際花園均價3700高層71130金廷公館未定，預計4500高層、小高層90160萬成華府未定，預計4000高層、小高層90180綠都花園預計多層4800多層、高層/小高層未定待售項目新天地國際匯未定小高層、高層、商業(yè)住宅未定房產(chǎn)板塊價格情況從上表可看出，同一區(qū)域內(nèi)價格差異不大，但是區(qū)域之間的差別大，特別是老城區(qū)與新城區(qū)之間的差別更大?？梢?，房地產(chǎn)市場的區(qū)域價值是決定一個地產(chǎn)項目定價水準的標尺區(qū)位為基礎，產(chǎn)品是平臺、價格是關鍵。市區(qū)房價總體可以分為四大板塊，中海板塊價位在38004800元/平米之間，南海板塊35004200元/平米之間，北海板塊34004000元/平米之間，東海板塊32004000元/平米之間。3、黃三角、半島藍色經(jīng)濟圈得影響黃三角、半島藍色經(jīng)濟圈的建設將會加快濱州市的經(jīng)濟發(fā)展速度，促使周邊區(qū)域快速發(fā)展成熟，同時給本項目帶來部分投資客戶。主力客群是具有較高消費能力的商務、政務和旅游型客群，這無疑為經(jīng)濟的發(fā)展帶來很大的機遇，市場潛力巨大。但由于受國家房地產(chǎn)政策的影響，外地客商未對濱州的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生明顯的影響，需長期的積累。（二）未來市場預測1、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)將保持快速、健康發(fā)展態(tài)勢隨著濱州市城市化建設步伐的加快和居民收入的不斷提高，居民消費需求將會與日劇增，住房更新?lián)Q代步伐將明顯加快，加之濱州市企業(yè)規(guī)模和實力不斷增強和安居工程的實施、房地產(chǎn)管理制度的不斷完善、棚戶區(qū)改造力度加大，必將為濱州市的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)注入新的活力。2、房地產(chǎn)建設的品質(zhì)將不斷攀升，隨著濱州市A級住宅性能認定工作的不斷深入，及爭創(chuàng)國家康居示范工程工作的有力開展，濱州市房地產(chǎn)業(yè)將向規(guī)模化、品質(zhì)化、集約化、節(jié)能化、人本化、科技化、宜居化的方向逐步邁進。將由原來滿足居住的毛坯房向品質(zhì)化的全裝房轉(zhuǎn)變。3、市場需求將持續(xù)拉動開發(fā)投資。濱州作為黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟區(qū)的主戰(zhàn)場，加快城市化進程發(fā)展已是關鍵。2011年投資將超過80億，2009年的市政府城鎮(zhèn)化工作會議提出要在2012年實現(xiàn)全市城市化率50的目標，新增城鎮(zhèn)人口近50萬，每年的商品房市場需求將達到600萬平米，大大拓展了房地產(chǎn)的開發(fā)市場空間，有效市場需求將拉動濱州市房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)增長。4、商品房價格將呈現(xiàn)穩(wěn)定合理上漲走勢。濱州的房價明顯低于同等城市價位，在濱州經(jīng)濟發(fā)展提速、市場有效需求增長及土地價格上漲等多種因素的拉動下，商品房價格在未來一段時期內(nèi)將呈現(xiàn)合理平穩(wěn)、健康向上走勢。5、住房供應結(jié)構(gòu)將更加趨于合理隨著國家宏觀政策的進一步落實，以及國家關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)的各項措施的實施，中小戶型住房所占比例將會繼續(xù)上升，住房供應結(jié)構(gòu)將會更加合理，房地產(chǎn)市場將會更加健康快速發(fā)展。6、房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不斷增加、實力不斷增強高素質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)隊伍是濱州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎，通過積極引導支持本地企業(yè)的兼并重組，促進企業(yè)的做大做強，隨著市政府招商引資力度的加大，實力雄厚的外地房地產(chǎn)企業(yè)已陸續(xù)進入濱州開發(fā)，促進本地優(yōu)勢企業(yè)壯大規(guī)模。（三）綜述綜合以上的所有數(shù)據(jù)，我們對濱州房地產(chǎn)市場有了一個總體的歸納，特征具體如下1、高端住宅市場住宅品質(zhì)檔次拉升。受土地資源稀缺、優(yōu)越地塊珍惜以及濱州市高端消費人群的增長，新開樓盤從規(guī)劃設計定位、戶型結(jié)構(gòu)、配套檔次、小區(qū)景觀打造上都加大投資力度，在建設上采用新材料新技術，提高住宅的適用性、環(huán)保性、耐久性。特別是圍繞中海片區(qū)，開發(fā)檔次高、市場需求旺，已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場住宅品質(zhì)、房屋價格、市場需求的風向標。但從出不窮的房源供應量也導致競爭的日益加劇。2、市場形成剛性需求支撐。濱州房地產(chǎn)受外部因素影響較小，房產(chǎn)泡沫小，市場需要以自用住房和改善性購房為主。隨著濱州經(jīng)濟的又好又快發(fā)展和城市化進程的加快，剛性需要將不斷增加，全市房地產(chǎn)將持續(xù)健康發(fā)展。3、新建住宅戶型以三居為主。戶型在90130平米的受市場熱捧，大戶型滯銷。多數(shù)項目以二居、三居結(jié)構(gòu)的戶型為主，其中以三居室的戶型占據(jù)了主導地位。復式戶（大戶型）和二房、一房、公寓等（小戶型）所占比例逐步提升，主力戶型面積在120150平米之間。隨著市場的迅速發(fā)展，以上特征進一步表明了市場經(jīng)濟正開始往貧富兩個極端明顯分化，富人比例開始增多。4、產(chǎn)品形態(tài)日益豐富，開拓市場新機會目前多層住宅仍是主流產(chǎn)品，小高層市場供應量增大，商務公寓（如甲殼蟲公寓、金都會公寓等）及產(chǎn)權式酒店（中百國貿(mào)杰座、清怡國際）開始續(xù)漸涌現(xiàn)。由此可見市場已經(jīng)開始由實用型市場往投資型市場開始過渡，小戶型產(chǎn)品將會成為市場的機會點。5、開發(fā)隊伍綜合實力不斷提升，開發(fā)資質(zhì)等級提高。開發(fā)隊伍綜合實力的提升為濱州市房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展打下了良好的基礎。6、物業(yè)管理水平將成為衡量樓盤素質(zhì)的新尺度正規(guī)樓盤聘有專業(yè)物業(yè)管理公司，提供比較完善的服務，但由于市場發(fā)展尚欠成熟，導致在在物業(yè)管理上提供服務非常有限。濱州物業(yè)管理發(fā)展還是處于一個較低的水平中，在樓盤同質(zhì)化日益嚴重的今天，物業(yè)管理服務的好壞將直接關系到一個樓盤的銷售成敗。風險提示1、單位集資建房現(xiàn)象比較嚴重，分散了很大一部分潛在的購買力，將在短期內(nèi)會給產(chǎn)品帶來一定的壓力。2、部分低品質(zhì)竣工入住小區(qū)出現(xiàn)混亂現(xiàn)象，小區(qū)配套不完善、施工質(zhì)量差等諸多問題，造成小區(qū)管理難，對房地產(chǎn)行業(yè)造成一定的負面影響。3、同質(zhì)化小區(qū)開發(fā)影響了住宅現(xiàn)代化進程。開發(fā)企業(yè)為節(jié)約開發(fā)成本，降低設計檔次，降低新材料、新技術的應用率，同質(zhì)化小區(qū)在不同的地段重復開發(fā)建設，影響了城市建設面貌。4、部分舊村改造安置房、團購房等低價購買的住房面向社會銷售，干擾了市場秩序。5、受國家新政、銀行政策緊縮影響，濱州房地產(chǎn)市場普遍出現(xiàn)銷售難、回款難。因此關于本案的推廣，我們總結(jié)出項目面臨的難點本地塊價值如何體現(xiàn)；如何完美詮釋項目優(yōu)勢；如何規(guī)避與周邊項目特別是近鄰項目的競爭；如何解決高容積率帶來的不利影響如何解決體量過小，關注低的劣勢二、項目定位（一）項目開發(fā)思路綜合考慮了以上關于濱州市房地產(chǎn)市場的概況以及對項目所在地塊的區(qū)位解讀，我們認為本項目在定位時不能以傳統(tǒng)的住宅角度來思考。本項目在做開發(fā)定位時要依據(jù)地塊特征、項目產(chǎn)品特點，結(jié)合新城區(qū)域的政府發(fā)展規(guī)劃定位，充分發(fā)揮整體優(yōu)勢，利用自身的品牌和綜合優(yōu)勢進行項目經(jīng)營，以提高市場競爭力。本項目開發(fā)思路和整體戰(zhàn)略是建設精品高層洋房，打造濱州最高的2833層高層住宅。在戶型設計方面在絕版地理區(qū)位的基礎上，以中小戶型入市，滿足周邊市政單位的首次置業(yè)者的需求，特別突出學區(qū)房的優(yōu)勢；在面對區(qū)域競爭者方面立足萊鋼品牌，發(fā)揮品牌優(yōu)勢，優(yōu)化產(chǎn)品設計，打造中心主題公園，利用立面設計體現(xiàn)鮮明風格，打造差異化“精致”項目。（二）客戶定位客戶群置業(yè)目的所占比例普通市民一次性購房，一步到位60企事業(yè)單位的領導、職工靠近工作單位，工作生活較為便利10工作壓力較大的城市白領新區(qū)環(huán)境較好，心靈可得到放松20個體、私企老板高檔樓盤，彰顯身份10（三）戶型配比戶型戶型面積戶數(shù)建筑面積戶型比例一梯兩戶141121281806336197639116294109228119511137919412963541418397一梯四戶8364188157243217204651279654690984756035210181545497746015313一梯六戶（A）西棟9729565448245961153109562830676833564892852825998284455386825648619253196358229262139542340963一梯六戶（B）東棟12296263196963497931住宅總建筑面積9139574100小結(jié)其中80100平米的戶型占了34，100138的戶型占了66（四）產(chǎn)品定位凸顯人生至高境界，優(yōu)越不可復制“優(yōu)家”品質(zhì)建筑、創(chuàng)新設計，打造舒適、優(yōu)質(zhì)的戶型和建筑形象；“優(yōu)景”在社區(qū)內(nèi)部著力打造中心組團景觀帶，家家見景；“優(yōu)生活”通過齊備的生活配套、休閑場所等設施的配置，提供一個時尚、品味的生活氛圍。成熟的學區(qū)配套瞬間提升小區(qū)檔次。三、規(guī)劃設計1、規(guī)劃原則1、遵循“因地制宜”的原則，尊重“以人為本”的設計理念一方面新地塊地勢較為低洼，四面環(huán)路，小區(qū)設計難度較大，靈活性較差，故而規(guī)劃本著“因地制宜”的原則充分利用現(xiàn)有基地條件，并進行適度改造與重整，提高小區(qū)的地勢，利用地上半層車庫解決地勢低洼問題，同時建造地下一層半車庫，兩層車庫的配套解決整個小區(qū)的車位問題，使建筑營建盡可能地自然，以期將原本有可能對開發(fā)建設帶來不利因素轉(zhuǎn)變?yōu)橐俗⒛康牧咙c，樹立新城區(qū)居住社區(qū)“生態(tài)”、“雅居”的整體環(huán)境形象，構(gòu)建一種經(jīng)過人工處理了的優(yōu)化的、與居住緊密結(jié)合的自然環(huán)境。另一方面在戶型設計方面遵循“以人為本”的理念，采用目前房地產(chǎn)市場上比較成熟的戶型設計理念，通過宏觀層面上的總體考慮與微觀層面上的具體細部設計相結(jié)合，實現(xiàn)戶戶通透。面積設計以市場熱銷的100平米以內(nèi)的小戶型為主。2、總體規(guī)劃布局與周邊道路相協(xié)調(diào)，建有沿街商業(yè)，形成良好的街道景觀。與周邊建筑相協(xié)調(diào)，形成多樣統(tǒng)一的建筑群體。與周邊環(huán)境和內(nèi)部景觀相協(xié)調(diào)，外景內(nèi)借，形成內(nèi)外一體、層次豐富的景觀綠化系統(tǒng)。園區(qū)共規(guī)劃6棟住宅樓、一個酒店和沿街商業(yè)，住宅樓以中心組團景觀為中心，向四周呈點式分布，層數(shù)2833層。商業(yè)網(wǎng)點房兩層為主，沿東西北三條道路布置。酒店位于項目的東南角，緊鄰黃河二路與渤海十七路交匯處，不可移動的油井區(qū)域可做酒店的臨時后停車場。住宅建筑朝向與周邊道路走向、南北已建建筑的朝向相協(xié)調(diào)并充分考慮到當?shù)鼐用竦纳盍曀?，將住宅樓全部正南正北布置，充分采光。?）小區(qū)地勢以周圍道路為基準整體提高21米，方便小區(qū)的排水，同時也有利于小區(qū)景觀的打造。項目總體規(guī)劃見下圖3、交通規(guī)劃布局交通理念“人車分流”概念本區(qū)規(guī)劃根據(jù)小區(qū)的地勢設計了人車的自然分流，小區(qū)車輛從小區(qū)大門直接進入地下車庫，小區(qū)內(nèi)道路全部為人行道路，避免了出現(xiàn)人車搶道的現(xiàn)象。整個小區(qū)內(nèi)部只設有消防車通道，在小區(qū)的西南角設有專門的入口。人車分流的實際意義在于通過減少人行與車行之間的相互干擾，使車行更加便利、步行更加安全；通過集中車輛交通來營造大范圍的連續(xù)性步行空間，提供更多的綠化場地，從而有利于綠地花園、戶外活動場所、景觀設施的系統(tǒng)性發(fā)展；通過提高道路利用率節(jié)約用地、減少投資；通過車行交通的相對集中，使交通管理、安全防衛(wèi)、小區(qū)秩序維護等更為便捷。4、停車設施規(guī)劃“以地下停車為主，結(jié)合地面臨時停車”。隨著私家車輛的迅速普及，傳統(tǒng)的地面停車、住宅底層停車模式已遠不能適應時下和未來的停車需求，其所造成的停車位不足、園區(qū)內(nèi)交通混亂等問題在多數(shù)城市中已日益突出，此類模式必須拋棄。為適應未來的發(fā)展需求，同時為了營造高標準的景觀化樓盤，規(guī)劃為園區(qū)確立“以地下停車為主，結(jié)合地面臨時停車”的停車模式。為滿足小區(qū)11停車的需要，設計為兩層地下車庫，其中地上停車位115個，地下停車位870個，地下車庫共有三個出入口，北門、西門、東門各有一個出入口。沿街商業(yè)網(wǎng)點停車結(jié)合路邊停車位設置。5、配套設施規(guī)劃配置原則全面、系統(tǒng)原則配套設施的全面性、系統(tǒng)性是舒適生活的基本保障。布置原則對內(nèi)布置原則居住園區(qū)的私密性要求園區(qū)要具有一定的封閉性，越是封閉的小區(qū)，其內(nèi)部環(huán)境也就越安靜、越安全，越能顯示出園區(qū)品質(zhì)的高尚性和業(yè)主的尊貴性。四、景觀環(huán)境設計小區(qū)住宅樓層較高，為避免壓抑感，采用點式布局，為保證各個樓棟均有有效的景觀視線，以樓棟為單位組建景觀小組團，在小區(qū)中心建設中心景觀帶。通過強化主景觀，美化各組團景觀，從而獲得了更為豐富、有趣、變化有致的空間效果。第三節(jié)項目營銷策劃一、營銷策劃（一）項目形象定位濱州“新高都”本項目區(qū)域位置優(yōu)越，作為萊鋼傾力打造的精品工程，需將其樹立為濱州新城區(qū)的新標桿。新升級版的新生代住宅新技術、新材料、新理念一應俱全。高高屋建瓴般的氣勢高樓層、高標準、高價值，新城區(qū)閃亮新地標。都“都”即“度”的諧音，世外桃源般的都市尊享社區(qū)全方位的生活配套；詩意綠色的居住環(huán)境以及和諧人本的物業(yè)服務，營造具有大都市風情的現(xiàn)代社區(qū)（二）項目推廣主題定位我家就在這里作為高層住宅，需要弱化小區(qū)的高密度、高建筑，更多的凸顯感性的配套設施，學校、商場、市政服務就在家門口，生活是追求一種舒適，一種恬靜淡然的氛圍，購買的不僅是房子更應是一個溫馨的家。（三）品牌形象營銷概念主題定位萊鋼地產(chǎn)，責任地產(chǎn)萊鋼建設地產(chǎn)在濱州高端房地產(chǎn)市場已成為了風向標，在濱州市場有無可爭議的定價權、話語權，但在中低端市場，前期推出的房源有限，加之位置相對偏僻，所以往往遠離了定價核心。為了突出品牌優(yōu)勢，彰顯品牌的強大張力，讓消費者買的放心，住的舒心，用消費者的口碑效應給市場以信心，在推廣中需將濱州萊鋼建設樹立成有理想、有責任的開發(fā)企業(yè)。雖然小區(qū)房源體量較小，我們做不了市場的領導者，但我們要做思想的領導者。（四）組團命名提議項目命名提議萊鋼“新高都”，（五）項目概念策劃戰(zhàn)略重點確保項目順利銷售、樹立品牌形象，創(chuàng)造城市住宅典范?？傮w策略地塊設置主營銷中心，“以品牌帶動項目銷售，以產(chǎn)品服務推廣”，銷售過程中，以全方位的交通配套和遠景的描述，并以高品質(zhì)的物業(yè)、優(yōu)質(zhì)的服務為基礎加強客戶對項目的信賴度，形成良性循環(huán)順暢，實現(xiàn)銷售。（六）營銷體系建立營銷部組織機構(gòu)及人員編制建議營銷部經(jīng)理1人銷售經(jīng)理1人客服1人策劃主管1人保安4人（由物業(yè)代管）后勤4人（保潔3人，水吧服務員1人）（由物業(yè)代管）銷售主管1人、置業(yè)顧問4人（七）銷售、價格策略1、“低開高走”策略。本項目采用低開高走的銷售策略，低開即采用團購的方式，將部分戶型以優(yōu)惠的價格對外團購，在形成銷售氛圍后“高走”，高走即將剩余戶型面市銷售，拉升房價。2、實現(xiàn)策略1）、價格策略若按照現(xiàn)在濱州房地產(chǎn)市場的價格均值，新地塊項目能夠?qū)崿F(xiàn)住宅4000元/平米；商業(yè)5500元/平米；車位價格8萬元/個沿街酒店按整體招租的方式出租，或按5500元/平米出售，或?qū)ふ液献骺蛻暨M行合作開發(fā)。經(jīng)測算（測算表格附后）項目按照現(xiàn)在的市場價，未來銷售是虧損狀態(tài)，故而低開不代表是低價，需尋找投入與產(chǎn)出的均衡點。團購價格是在未來當時的市場價格的基礎上按照500/平米的優(yōu)惠幅度，收取團購金30萬/戶，降低公司的財務、銷售費用，同時團購對象是以能夠為項目爭取配套優(yōu)惠的單位為主，價格可在其申請配套優(yōu)惠額的基礎上再優(yōu)惠，一方面可激勵相關單位積極爭取配套優(yōu)惠，另一方面該項目剩余房源的成本價格也隨之降低。2）、團購策略團購是以本項目的大戶型為主，大戶型占據(jù)總房源的66，總價較高，難以快速銷售。團購范圍是本項目的3棟33層高層。實行團購有利于項目縮短周期，節(jié)約管理、財務等費用，降低銷售成本。同時團購不僅有利于降低配套費用，而且在保證公司投資成本及利潤的前提下收取的意向單位的資金，可降低公司開發(fā)風險。剩余的小戶型房源市場接受度高，可逐步拉升價格，實現(xiàn)項目贏利的目標。（八）媒體選擇1）報紙媒體媒體的選擇是地產(chǎn)營銷工作中一個極為重要的環(huán)節(jié)。根據(jù)項目推廣信息反饋、客戶定位等情況，平面媒體以濱州日報作為主流媒體，以專業(yè)雜志等作為輔助媒體。2）電視媒體電視媒體是信息傳播的一個輔助途徑，對濱州市受眾率高的頻段播報新地塊項目廣告片，強化形象推廣，進行時效性信息傳遞。3）戶外廣告在黃河五路、黃河二路道路兩側(cè)做懸掛道旗，在市政府周圍區(qū)域?qū)ふ易畲笞钜鄣膹V告位置進行信息持續(xù)曝光，爭取在濱州的精英人群中產(chǎn)生不可以磨滅的影響力。項目周圍臨近主干道的工地圍擋（廣告牌）也具有極強的信息穿透力，并具有長期傳播的持續(xù)刺激功效，可作為我們媒介助攻力的輔助憑借。4）短信傳播新地塊位置好，價格高，目標受眾群體也相對集中，短信傳播是一種目標性極強的傳播方式，而且這個媒介方式的影響力在中海城別墅銷售期間已得到驗證，故而在新地塊的宣傳中，短信傳播必不可少。（九）營銷方式1、廣告設計本著大氣、新穎的創(chuàng)意及精準的目標客戶心理暗示為設計原則，注重時效性、差異性，力爭達到吸引受眾眼球，引起廣泛關注的目的。2、現(xiàn)場包裝為了加快產(chǎn)品銷售速度，項目營銷主要本著強化大氣、現(xiàn)代的風格，將售樓處、工地圍擋、戶外園林進行不同階段不同主題的包裝，增強業(yè)主、客戶置業(yè)信心。3、公關活動參加對項目起到較強推廣作用并且成本較低的政府、媒體舉辦的公關活動，對項目品牌進行宣傳，提高項目品牌美譽度。4、促銷活動借助項目開工、開盤、入伙各大節(jié)日等大型活動進行強勢宣傳推廣，提升項目品牌實力、誠信經(jīng)營形象，增強客戶購買信心。5、客戶誘導方式優(yōu)惠政策；攝心性宣傳、實效促銷；性能價格比優(yōu)勢；整合傳播滲透；客觀環(huán)境變動，區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢。（十）營銷費用使用情況預測具體費用名稱計劃值（萬元）費用比率合計1555100一、媒介廣告費36023151報紙廣告1358682刊物廣告150963電視廣告503224電臺廣告201295互聯(lián)網(wǎng)廣告100646印刷品廣告201297戶外廣告牌1006438其他媒體廣告10064二、促銷活動25016081產(chǎn)品推介會301932開盤慶典費301933房屋展銷會301934促銷活動費10064三、銷售大廳20012861樣板房裝修301932銷售大廳裝修503223銷售大廳設備20129四、銷售提成1509651銷售人員底薪503222銷售人員提成402573工資附加費201294管理人員工資301935個人所得稅10064五、其他費用36523471平面設計費用100642沙盤模型費用201293建筑面積測量201294產(chǎn)權交易費用201295促銷禮品費用100646銷售人員服裝50327機動費用50328登記費10064六、辦公水電費40257七、招待費150965八、差旅費40257（十一）項目整體銷售計劃方案濱州新地塊項目銷售計劃表單位萬元數(shù)量2012年2013年2014年序號房源售價（）總額四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度1住宅049143655815100352840903398997442302550328029402商業(yè)067650535520005005006502053504003603903儲藏室0263001260300150210100100120130110404地下車位8985788026001600600800480400420450530合計5460820000577854004948178245100350042003900二、賣場包裝（一）賣場選擇和設計主題地塊現(xiàn)場北門入口處設置約400售樓處，打造主營銷中心，配備完善的設備和系統(tǒng)的營銷服務人員。地塊售樓處后期可與商業(yè)連接銷售或用作物業(yè)用房。銷售中心包裝設計主題主要突出項目高尚社區(qū)的特色。入口及大堂現(xiàn)代氣派，體現(xiàn)物業(yè)形象展示中心靠近花園部分為透明玻璃可以站在售樓中心中直接看到后面的精致園林。（二）銷售中心功能設計營銷中心結(jié)合商業(yè)部分來做一層為前臺接待銷售區(qū)與后臺管理區(qū)。其中前臺接待銷售區(qū)又分為接待區(qū)、洽談區(qū)、沙盤模型擺放區(qū)、單體戶型模型擺放區(qū)、音像宣傳區(qū)、宣傳資料擺放區(qū)、銷售控制收款室等多個服務區(qū)域。二層主要為策劃工作室、銷售經(jīng)理辦公室、市場營銷部經(jīng)理辦公室、銷售合同檔案室、備品間等多個后勤服務區(qū)域。洽談區(qū)可以與茶樓或咖啡廳相結(jié)合，為客戶提供貼心的服務。（三）項目包裝方案1、在小區(qū)中完善VI系統(tǒng)的必要性使項目形象更為鮮明；增強在住宅市場上的可識別性；增加了項目規(guī)范程度；提升小區(qū)的檔次；2、VI系統(tǒng)的應用小區(qū)內(nèi)指示牌、公告箱、信箱、果皮箱、座椅、道旗等；公司用品部門指示牌、辦公用品、員工服裝等；宣傳禮品手提袋、雨傘、車載電熱杯、皮質(zhì)筆筒等；裝飾風格售樓處的裝修設計等。項目現(xiàn)場包裝設有專門工地圍擋（與施工臨設圍墻結(jié)合）；項目周圍設立廣告牌、指引牌；在工地設指示牌，設看樓通道。（四）售樓處現(xiàn)場包裝售樓處是銷售的直接陣地，是樓盤的形象體現(xiàn)。售樓處要體現(xiàn)新城市感性張力，體現(xiàn)公司磅礴大氣和精美品質(zhì)。售樓處內(nèi)部售樓處內(nèi)部設置VI系統(tǒng)識別標識（字體）；設置榮譽墻，放置建設公司各類獎項等，進行整體形象宣傳；設置“視聽區(qū)”，進行各階段促銷宣傳片展示；現(xiàn)場陳列“五證二書”、前期物業(yè)管理協(xié)議、業(yè)主臨時公約、認購協(xié)議書、物業(yè)收費標準復印件等示范文本的易拉寶；售樓處外部沿路設置銷售中心指示牌；在銷售中心外部設立銷售中心指示標志；制作工地圍擋宣傳廣告。（五）樣板間展示室內(nèi)樣板間色系以淺色系為主，體現(xiàn)現(xiàn)代簡約風格，注重家庭生活氣息的營造；建造與裝修質(zhì)量客戶選擇住宅的同時是在選擇一種生活，因此，樣板房的設計、建造與裝修質(zhì)量必須保證，這是項目成功開發(fā)的關鍵；家具及軟裝在保證實用性的基礎上體現(xiàn)時尚、品味；客廳要營造居住實景及溫馨的環(huán)境，整體體現(xiàn)大氣尊貴的品質(zhì)，例如在茶幾、餐桌上擺放招待過客人的水果、茶具等；在顯眼位置設置展示牌標明贈送面積，提升性價比。第四節(jié)成本控制及測算一、建筑市場調(diào)查及投資估算說明1、測算依據(jù)（1）依據(jù)項目初步方案設計圖?，F(xiàn)正在報批階段，業(yè)態(tài)組合及各業(yè)態(tài)的技術條件尚未最終確定。（2）依據(jù)濱州市當?shù)卣姓聵I(yè)性收費標準；（3）當?shù)夭牧鲜袌鲈儍r。鋼材、混凝土按照目前濱州市當?shù)氐氖袌鰞r格鋼材平均51005300元/噸，混凝土平均350元/M3；（4）參考已建及在建的濱州地區(qū)項目成本。（5）本公司在濱州已開發(fā)的項目2、測算范圍本次測算的內(nèi)容為土地費用、前期工程費用、建安工程費、公共配套設施費、室外配套工程費、開發(fā)期間接費、不可預見費等。3、政府行政事業(yè)性收費依據(jù)濱州當?shù)氐膶嶋H收費標準4、主體建筑（裝修）工程費基礎工程由于沒有基礎部分施工方案，因此，此部分工程費用僅按常規(guī)估算，未考慮采用特殊施工方案的基礎施工增加費用；結(jié)構(gòu)工程按常規(guī)設計指標所限定的砼、鋼筋含量進行測算，模板、腳手架、及超高費用已計算在內(nèi)。墻體工程墻體暫按砼空心砌塊墻來考慮。抹灰工程考慮天棚、內(nèi)外墻及樓地面抹灰，抹灰厚度，均按常規(guī)厚度考慮；保溫工程暫考慮外墻及屋面保溫，保溫板厚度按50MM考慮（未按新規(guī)范測算）。防水工程地下室頂板按一層涂膜、一層卷材防水、一層剛性防水考慮，地下室地面按一層涂膜、一層剛性防水考慮，地下室外墻按一層涂膜和防水砂漿考慮，衛(wèi)生間地面按涂膜防水、墻面按防水砂漿考慮，屋面防水以一層涂膜、一層卷材、一層剛性防水考慮。門窗工程采用斷橋隔熱鋁中空玻璃窗，本次成本測算均以常規(guī)條件下進行成本測算，末考慮特殊條件及不可抗力等客觀條件下增加的成本費用。5、其他說明由于測算所依據(jù)的信息有限，且項目的標準、設施等方面有可能隨規(guī)劃審批、建設公司、地方要求、市場變化、技術可行性、政策調(diào)整等要求而導致成本的增加本，測算中未考慮上述可能增加的成本。二、投資測算成本測算項目計算基礎（平米或萬元）支出標準（元/平米或）總價（萬元）一、土地費用3499323658827866土地出讓費525151547956土地使用稅34993248398契稅795630023868二、前期工程費用1456002242326374建設用地規(guī)劃許可證34993021862987建設工程規(guī)劃許可證1456002291200建設工程竣工總平面圖34993020620996項目概念性規(guī)劃1456001145600方案設計及咨詢費1456005728000巖土地質(zhì)勘測費、定位費1456002291200防空地下室易地建設費8671150013006500設計費（規(guī)劃、施工圖、環(huán)境等）145600355096000施工圖設計審查費14560081164800避雷測試費1456001145600燃氣熱力設計審查費1456001145600抗震設計審查費1456001145600項目評審費1456001145600規(guī)劃放線費2600615600造價咨詢費1456005728000城市規(guī)劃技術服務費（住宅工程規(guī)劃）14560029422240建筑企業(yè)養(yǎng)老保障金364830026949墻改費1456003436800散裝水泥費1456002291200建設工程交易費3648300829工程建設監(jiān)理費1456001772577120道路管網(wǎng)設計費1456002291200園林及景觀設計145600152184000房產(chǎn)測繪費93224136126785權屬登記費8488067840交易手續(xù)費1456003436800三通一平（臨時用水用電等）145600101456000房地產(chǎn)綜合管理費1456001321921920前期物業(yè)、保安服務費1456002291200三、建安工程費14560016764512440912高藏室6300220013860000商業(yè)16200180029160000四、公共配套設施費145600829271207414地上公建15337220033741400車庫（地下）29000300087000000五、室外配套工程費14560026199381455園林綠化137653004129500室外道路104002002080000給排水工程配套費145600405824000采暖工程配套費145600405824000電力工程配套費1456009013104000圍墻、大門等費用145600202912000燃氣配套費83225002080000小區(qū)智能化系統(tǒng)145600202912000六、開發(fā)期間費用145600427362208管理費用5184021315552063銷售費用5184021315552063財務費用5184021631104126七、農(nóng)民工工資保證金36483272966八、不可預見費518402130015552063九、投資合計6034588小結(jié)在成本測算中，土地費用、前期工程費用、建安與公共配套費用、室外配套費用是按照現(xiàn)在濱州已建的項目測算標準測算得來，基本屬于固定投資范疇。管理費用、銷售費用、財務費用及不可預見費用是可控的，總計額度為77758萬元。三、成本控制的主要要點和方法項目實施過程中的成本的控制要立足于事先控制，即主動控制，以盡可能地減少以至避免目標值與實際值的偏離。成本控制，不僅要反映投資決策，反映設計、發(fā)包和施工，被動地控制工程造價，更要主動地影響投資決策，影響設計、發(fā)包和施工，主動地控制工程造價。要實現(xiàn)有效地成本控制，應從組織、技術、經(jīng)濟、合同與信息管理等多方面采取措施，并且技術與經(jīng)濟相結(jié)合是控制工程造價最為有效的手段。建安工程成本的有效控制，是以合理確定為基礎，有效控制為核心。工程造價的控制貫穿于項目建設全過程，即在投資決策階段、設計階段、建設項目發(fā)包階段和建設實施階段，把建設工程造價控制在批準的造價限額以內(nèi)，隨時糾正發(fā)生的偏差，以保證項目管理目標和實現(xiàn)，以求在各個建設項目中能合理使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和社會效益。從工程成本控制的基本原理上來看所謂控制就是指行為主體為保證在變化的條件下實現(xiàn)其目標，按照事先擬定的計劃和標準，通過采用各種方法，對被控對象實施中發(fā)生的各種實際值與計劃值進行對比、檢查、監(jiān)督、引導和糾正的過程。其特點（1）控制包括三個步驟即確定目標標準、檢查實施狀態(tài)、糾正偏差。（2）全過程控制分為三個階段即事前控制、事中控制、事后控制。三個階段應以事前控制為主，即在項目投入階段就開始，可以起到事半功倍作用?？刂埔匕ㄈ肆Α⑽锪?、財力、信息、技術、組織和時間等。3控制的狀態(tài)是動態(tài)控制。首先確定各種目標值，在項目實施過程中階段性地收集完成目標的實際數(shù)據(jù)，然后將實際數(shù)據(jù)與計劃值比較，若出現(xiàn)較大偏差時采取糾正措施，以確保目標值的實現(xiàn)?，F(xiàn)對項目實施過程中的三個階段即事前控制、事中控制、事后控制中每個階段的主要控制點和方法做一下簡要的概括1、項目在實施過程中成本的事前控制階段主要有項目設計、項目目標成本的預測、項目的招標、機械設備材料采購等。（1）設計階段設計階段是投資控制的關鍵環(huán)節(jié)，建設項目設計的節(jié)約是最大的節(jié)約，設計確定了工程造價，預算、結(jié)算只能計量而并不能改變工程造價。因此，工程造價控制要以設計階段為重點，這是有效控制建設項目投資的根本所在；加強圖紙會審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。（2）項目目標成本的預測在項目實施前，先對整個項目的目標成本做好投資計劃及目標成本的測算，在項目實施過程中要針對每項工作進行成本控制，項目完成后將投資成本和項目實際成本進行分析比較，以便于對本工程的投資做出一個正確合理的評估，并且也好為下一個工程的投資計劃做出參考。（3）嚴格控制項目招標招投標一是引進競爭機制，二是降低工程成本。在項目進行招標前，邀請綜合實力能承擔項目建設的投標單位,在招標過程中防止投標單位串標或以故意抬高標價的方式進行投標，在評標過程中要選出最合理投標報價單位同時要防止不平衡報價。招標時，招標書條款應嚴謹、準確和全面，工程造價及相關費用應盡量包死，少留或不留活口。中標后合同條款的簽訂應嚴謹、細致，工期應合理，盡量減少甲乙雙方責任不清日后扯皮的現(xiàn)象。（4）加強機械設備材料采購管理首先重視對供應商的考評，防止購入不合格品和廢品，同時要加強原料的收發(fā)儲運等各環(huán)節(jié)的管理，以防管理不當造成的材料損失和浪費，以及防止將不合格品材料運用到工程上，造成工程的返工誤工，甚至出現(xiàn)工程質(zhì)量事故。2、項目在實施過程中成本的事中控制階段主要有工程變更及簽證的管理、甲供材料的管理。（1）工程變更及簽證的管理建立工程簽證管理制度，所有在建工程的設計變更及簽證項目要有合理的設計變更簽證程序，明確工程、預算等有關部門、有關人員的職權、分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。為確保工程簽證的客觀、準確，我們首先強調(diào)辦理工程簽證的及時性，簽證發(fā)生后應根據(jù)合同規(guī)定及時處理，審核應嚴格執(zhí)行國家定額及有關規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強預見性，盡量減少簽證發(fā)生從而控制設計變更、簽證的費用。（2）甲供材料的管理所購甲供材料及設備必須符合公司要求，成本控制部應對所有材料價格要進行審核，在材料的采購或使用前應做好采購計劃書，在材料使用過程中，嚴格控制材料使用程序，防止將不合格品錯用或?qū)⒉牧襄e用到工程中，造成材料的浪費或工程的返工，直接影響工程成本。3、項目在實施過程中成本的事后控制階段主要為竣工結(jié)算。所有經(jīng)成本控制部結(jié)算的工程結(jié)算要正確、符合規(guī)定及工作程序，并做到結(jié)算資料完整，以備查閱，確保第一時間正確解決問題。認真仔細的審核所有結(jié)算資料并保持結(jié)算資料完整，做好存檔工作，為結(jié)算付款提供依據(jù)。在結(jié)算時根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場簽證和設計變更進行審核計算，審查是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作，是否有丟、拉項工程。認真核實每一項工程變更是否真正實施，該增的增，該減的減，實事求是。為了合理確定工程造價，計價必須準確。成本控制人員不但要熟練掌握工程量的計算規(guī)則，定額子目的組成內(nèi)容和套用規(guī)定、工程造價計算程序，還要掌握三者的編制原理、內(nèi)在聯(lián)系，確保工程造價計算的準確性。此外，成本控制人員要堅持到現(xiàn)場了解情況，掌握工程動態(tài)，對特殊材料進行市場詢價，掌握價格動態(tài)；提高工程計價的準確性。對結(jié)算書要分級審查，極力將結(jié)算書中的失誤降底到零。總之，工程造價控制涉及多個環(huán)節(jié)和專業(yè)，如前期規(guī)劃、施工管理、竣工驗收等，都需有相應水準的人去高質(zhì)量地完成相關工作，他們工作中的任何失誤，都會最直接、最迅速、最殘酷地令企業(yè)合理合法的效益遞減。因此，要提高工程投資效益，在工程造價成本控制所涉及的各環(huán)節(jié)上，應以人為本強化激勵和約束機制，以便項目實施過程中的成本控制達到最合理化使企業(yè)的投資回報效益達到最大化。第五節(jié)資金及稅收策劃一、現(xiàn)金流分析（一）項目總體現(xiàn)金流計劃1、現(xiàn)金流時間節(jié)點根據(jù)測算濱州新地塊項目將于2012年10月開盤，銷售周期初步預計為3年；2、項目總體現(xiàn)金流平衡分析（1）項目啟動資金08728億元；（2）至2014年12月項目銷售回款546084億元；（3）至2014年12月總支出64849億元；（二）費用支出計劃1、管理費用管理費用合計支出155521萬元，平均每月支出約32萬元。2、營銷費用營銷費用合計支出1555萬元。2012年計劃支出500萬元；2013年計劃支出555萬元2014年計劃支出500萬元二、稅收籌劃1、營業(yè)稅及附加繳稅計劃根據(jù)實際銷售回款按月繳納，繳納稅率555。2、土地增值稅繳稅計劃根據(jù)實際銷售回款按月預繳，預繳比率為銷售收入的2。3、企業(yè)所得稅繳稅計劃企業(yè)所得稅由建設公司匯總繳納，按分配比例季度預繳。4、土地使用稅繳稅計劃根據(jù)實際土地面積，按照每年每平米8元進行繳納。5、契稅繳稅計劃根據(jù)土地出讓金總額一次性繳納契稅，繳納稅率為土地出讓金總額的3。6、印花稅繳稅計劃根據(jù)建安合同、貸款合同、銷售合同、購銷合同進行繳納，繳納稅率為建安合同承包金額的003，貸款金額的005，銷售收入的005，購銷合同金額的003。7、融資計劃濱州項目貸款使建設公司以新地塊土地出讓做抵押從銀行獲取貸款，因此積極做好前期手續(xù)辦理工作，爭取盡快盡早辦到四證，為融資創(chuàng)造條件。結(jié)論在稅收籌劃上，對于營業(yè)稅、土地增值稅等在計算上只能按照國家及濱州地方政策來預測，在不違背稅法立法精神的前提下，將稅收政策用足用實，注重經(jīng)營細節(jié)，從源頭入手，巧妙安排，來規(guī)避納稅風險，降低納稅成本?；I劃思路1、關注增值稅“臨界點”選擇，緩解稅率的爬坡效應。將住宅和商業(yè)的成本（尤其是共攤部分成本）及期間費用（尤其是交叉期期間費用）在分配上，適當將商業(yè)成本及費用結(jié)轉(zhuǎn)到住宅，因為按照稅法有關優(yōu)惠規(guī)定納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。2、在稅收政策方面，盡量爭取稅收優(yōu)惠政策，力爭做到預繳少繳，降低資金成本。濱州新地塊項目經(jīng)營期現(xiàn)金流量表2011年項目10122012年2013年2014年一期一期一期一期季度一二三四一二三四一二三四期初余額882912,0431714821423653061706042606683058614923311962一、本期收入000200005778540049481782451003500420039001實際進賬銷售收入20,0005778540049481782451003500420039002銀行貸款3其他收入三、本期支出8,8293,2145,105427525,1075,4185,2724,9724,0225,4094,1196,9292,1791工程支出8,5792,96437567325673756740567395673756727567450032006000130011土地價款及契稅8,27912前期工程費用3002,96413基礎設施建設費14建筑安裝費用3756732567375674056739567375672756745003200600013002銷售費用2002112146114621461501601701203管理費用250150125125125125125125125707070704財務費用1002502503823823323322822002002002005稅金及附加443294432944329443294432944329443293503503503507其他支出00529662002200220022002200220021385138513851385四、期末余額882912,04317,148214236,5306,1706,0426,0668,3058,6149,23311,96210,241第六節(jié)開發(fā)經(jīng)營計劃一、項目四證辦理情況及開發(fā)計劃（一）經(jīng)營計劃1、項目經(jīng)營期49個月，從2012年6月1日至2016年4月30日。2、項目建設期33個月，從2012年3月31日至2014年12月31日。（二）四證辦理計劃1、國有土地使用權證1）繳納土地出讓金余款及契稅，簽訂國有建設用地使用權出讓合同計劃完成時間2011年10月10日（盡量在合同約定最后一天繳款）2）辦理國有土地使用權證計劃完成時間2011年11月30日2、建設用地規(guī)劃許可證計劃完成時間2011年11月30日3、建設工程規(guī)劃許可證計劃完成時間2012年2月5日4、施工許可證計劃完成時間2012年3月31日5、預售許可證計劃2012年9月30日取得首次開盤的3棟高層的預售許可證。剩余樓棟根據(jù)銷售情況適時的辦理預售。（三）主要節(jié)點工期計劃序號一期項目工期開始時間完成時間1基礎施工完成30201233120124302正負零全面完成6020125120126303高層住宅主體施工到15層12020127120