1、房地產(chǎn)工程合同管理房地產(chǎn)工程合同管理篇一：萬科地產(chǎn)工程合同管理程序篇二：房地產(chǎn)工程合同管理程序合同管理程序1. 目的為加強 xx 房地產(chǎn)項目的合同管理，規(guī)范工作流程，維護(hù)公司權(quán)益，以工程合同管理為例，制定本公司合同管理辦法。2. 范圍本管理辦法適用于 xx 地產(chǎn)公司的工程類合同?？睖y、監(jiān)理合同參照本管理辦法執(zhí)行。3. 職責(zé)總經(jīng)辦負(fù)責(zé)對本管理辦法的制訂、 修改、 解釋、 指導(dǎo)、監(jiān)督檢查。xx 地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)簽訂、履行工程合同的人員（包括經(jīng) 辦、審批、資料管理等）貫徹執(zhí)行本管理辦法。4. 方法與過程控制（包括一般規(guī)定、合同訂立的管理、 合同履行的管理、合同檔案的管理及其他規(guī)定）一般規(guī)定本管理辦法適用

2、于項目開發(fā)通過工程施工形成實體產(chǎn)品（如土建、安裝、裝飾、園林環(huán)境等）的合同；勘測、監(jiān)理合同參照本管理辦法執(zhí)行；土地、材料設(shè)備采購、設(shè)計類合同則另按有關(guān)管理辦法執(zhí)行。地產(chǎn)的工程合同管理必須遵循以下原則：合法性原則：工程合同管理必須全面符合有關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)定，使得公司的權(quán)益能夠依法受到保護(hù)。合同書原則：工程施工必須正式簽署合同書以明確雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，但金額在一萬元以下且能及時結(jié)清的零星工程及工程類合同中已經(jīng)界定清楚歸屬的變更簽證事項可另行辦理。事前簽訂原則：工程合同應(yīng)在經(jīng)濟事項發(fā)生前簽署，禁止工程類業(yè)務(wù)未簽署合同即先行施工。招標(biāo)原則本原則包括以下兩方面含義：采用招標(biāo)方式確定合作方。除下

3、列情況外的所有合同的合作方均應(yīng)通過招標(biāo)方式確定： （ 1）某項工程、產(chǎn)品已經(jīng)過 xx 審批確定了長期合作伙伴關(guān)系； （ 2）某些政府壟斷工程；合同隨附招標(biāo)文件。擬簽合同正文及其補充協(xié)議（包括設(shè)計變更與現(xiàn)場簽證協(xié)議、 工程保修協(xié)議、 廉潔合作協(xié)議）應(yīng)作為招標(biāo)文件之附件一并發(fā)給投標(biāo)單位，投標(biāo)單位需對其進(jìn)行確認(rèn)。利益明晰原則：合同應(yīng)清楚地界定、描述各方的權(quán)利和義務(wù)，以杜絕模糊、歧義、推諉、扯皮現(xiàn)象；合同中尤其應(yīng)有明確的、可以界定清楚的合同價款、結(jié)算辦法及付款方式；如果合同價款可能調(diào)整，則應(yīng)明確調(diào)整依據(jù)、調(diào)整方式（如何計價、總價如何最后確定等） ，并就設(shè)計變更與現(xiàn)場簽證的有效性、可控性作出明確規(guī)定。合

4、同訂立的管理標(biāo)準(zhǔn)示范合同：在招標(biāo)（招標(biāo)文件附件）及合同簽署時，工程合同應(yīng)盡量應(yīng)用合同標(biāo)準(zhǔn)文本。公司根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展，逐步建立統(tǒng)一的合同標(biāo)準(zhǔn)文本。合同標(biāo)準(zhǔn)文本內(nèi)容分為協(xié)議條款、通用條款、補充條款和附件，其中協(xié)議條款根據(jù)具體業(yè)務(wù)、對象的不同而定，通用條款適用于所有的同類合同，補充條款則由經(jīng)辦人在具體經(jīng)辦合同時補充加入?yún)f(xié)議條款、通用條款中未盡事宜；如當(dāng)?shù)卣块T有強制性規(guī)定，可按當(dāng)?shù)卣块T標(biāo)準(zhǔn)合同執(zhí)行，但必須通過補充條款等方式充分補充與公司合同標(biāo)準(zhǔn)文本之間存在差異的內(nèi)容。如公司尚未制定合同標(biāo)準(zhǔn)文本，可以延用以往的合同，但經(jīng)辦部門應(yīng)聯(lián)系總經(jīng)辦盡快制定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)合同。當(dāng)客觀條件發(fā)生重大變化、原有合同標(biāo)準(zhǔn)文

5、本不再適用時，業(yè)務(wù)部門應(yīng)及時提出與相關(guān)部門共同修改。合同的經(jīng)濟條款應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容：合同價款：采用招標(biāo)方式選擇合作方的，應(yīng)以雙方確定的最終報價作為合同金額；提倡在有標(biāo)底的情況下進(jìn)行招標(biāo)并確定合同價款，如果是采用費率折扣方式確定合同價款，合同中應(yīng)明確費用計取的依據(jù)、主材價格計取辦法，并規(guī)定合同雙方如何盡快核實施工圖預(yù)算確定合同價款，以及就確定后的合同價款簽署補充協(xié)議。計價依據(jù)：工程類合同應(yīng)將施工圖、預(yù)算書作為合同的組成附屬部分，合同附屬文件一般還包括：招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、答疑文件等，并應(yīng)在合同條款中明確以下問題：包干形式、定額標(biāo)準(zhǔn)、取費方法； 發(fā)包單位分包工程、甲供（發(fā)包單位）材料設(shè)備、（

6、發(fā)包單位）限價的范圍和種類； 人工、材料、機械臺班的價格及其價差的結(jié)算辦法； 總分包的關(guān)系、配合的范圍以及總包管理費和總包配合費的計取方法等；開辦費、施工組織措施費、擾民費、文明現(xiàn)場施工費、趕工費等費用的取舍、計取辦法及其包括的具體范圍。設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證：合同中應(yīng)規(guī)定設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證的認(rèn)定依據(jù)、 結(jié)算核價辦法， 對于承包單位， 可依據(jù) xx地產(chǎn)設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證管理辦法的規(guī)定與其另外訂立關(guān)于設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的協(xié)議 ?？們r結(jié)算辦法： 工程類合同可在合同中明確規(guī)定按 “結(jié)算 =合同價（或預(yù)算造價）+材料價差+設(shè)計變更+現(xiàn)場簽證 +增加項目 - 減少項目+獎勵- 罰款”確定結(jié)算總價。結(jié)算和付款

7、辦法：合同應(yīng)明確規(guī)定驗收及付款辦法、保修維護(hù)辦法及保修金處理辦法；進(jìn)度款的支付一般按形象進(jìn)度分階段確定付款金額，不采用分月審核進(jìn)度款的方法；各期進(jìn)度款累計不應(yīng)超過總造價的80%；無準(zhǔn)確施工圖預(yù)算或無準(zhǔn)確合同總價時，應(yīng)充分考慮付款風(fēng)險，尤其在施工中后期更應(yīng)有效地控制好進(jìn)度款，以防超付。廉潔合作約定：為維護(hù)公司利益、防止黑幕、保護(hù)職員，在工程或其他高金額的合同中，應(yīng)與承包單位另外簽署廉潔合作協(xié)議作合同的補充協(xié)議。保修協(xié)議：對施工合同，為保證工程質(zhì)量，保護(hù)公司利益，應(yīng)與承包單位另外簽署工程質(zhì)量保修協(xié)議作合同的補充協(xié)議。合同起草、談判與簽署的主要職能部門：工程部負(fù)責(zé)工期、質(zhì)量等技術(shù)部分的起草、談判；預(yù)

8、算員負(fù)責(zé)其中的合同價款、 計價方式、 付款方式等經(jīng)濟部分工程的起草和談判；總經(jīng)辦負(fù)責(zé)對付款方式、合同有效果性的審核。合同審批流程：通過招標(biāo)確定合作方后，由工程部經(jīng)理填寫合同審批表，在征得有關(guān)職能部門同意（會簽）后上報分管副總、總經(jīng)理審批。為提高合同審批的效率，公司領(lǐng)導(dǎo)、職能部門經(jīng)理可根據(jù)實際情況需要，在自身職能范圍內(nèi)，對于某些類別、一定金額以下的工程合同，在不違反有關(guān)規(guī)定的前提下，可對下級部門或人員作一定的授權(quán)，但授權(quán)人仍為責(zé)任人。合同履行的管理合同的交底：在合同簽訂之后，一般要求至少就主體合同填寫 xx 地產(chǎn)公司工程合同摘要表 ，發(fā)至各部門，并向工程、成本、采購等有關(guān)人員進(jìn)行合同講解交底，說

9、明工期、質(zhì)量、工程范圍、付款方式、發(fā)包單位職責(zé)（即甲供材料設(shè)備、甲方限價、甲方分包等范圍） 、總分包的關(guān)系等，以便各崗位人員協(xié)調(diào)、配合；金額較小的合同交底，可只填寫 xx 地產(chǎn)公司工程合同摘要表 發(fā)送到相關(guān)部門的有關(guān)人員，以便執(zhí)行。合同款支付項目的工程管理人員負(fù)責(zé)合同款支付的經(jīng)辦，填寫付款申請單、工程付款審批表等，經(jīng)相關(guān)職能部門審核、公司領(lǐng)導(dǎo)審批后支付。對保修金等余款的支付辦法應(yīng)作明確規(guī)定，除一般保修金外，可在合同中約定發(fā)包單位在工程竣工后一定時間內(nèi)扣押承包單位一定數(shù)額的滲漏保證金。合同變更的管理合同訂立后，因客觀條件發(fā)生變化需要變更合同內(nèi)容的，或者承包單位提出變更要求的，經(jīng)辦人員應(yīng)及時向工程

10、管理副總請示報告，工程管理副總同意變更的，經(jīng)辦人員在與對方協(xié)商一致后起草變更后的條款，再按照合同訂立的有關(guān)程序辦理，嚴(yán)禁擅自變更合同。合同結(jié)算當(dāng)合同中約定的承包單位的責(zé)任和義務(wù)已全部完成，并且通過驗收、達(dá)到了工程結(jié)算條件，由主辦工程師協(xié)助合作方收集整理結(jié)算資料，填寫工程結(jié)算申請表 。如工程存在質(zhì)量問題或履約過程中承包單位存在違約情況等，主辦工程師應(yīng)在結(jié)算申請表中作出詳細(xì)說明及處理意見。由成本管理人員負(fù)責(zé)按合同確定的結(jié)算方式辦理結(jié)算，9 / 329 / 32房地產(chǎn)工程合同管理并特別注意：獎罰條款的執(zhí)行（如工期獎罰、質(zhì)量獎罰、安全獎罰等） 、承包方承諾讓利、各項費用的計取或扣除（如水電費、扣款項目

11、、保修金等） 、承包單位多報領(lǐng)的甲供材料、變更簽證未如實實施的部分、鋼材實際用量、主材價格等。工程結(jié)算要注意結(jié)算資料的及時整理、分類、歸檔、保存。合同執(zhí)行情況的評估主體合同等金額較大的合同執(zhí)行完后，應(yīng)由合同主辦部門對發(fā)包單位的合同管理（工期、質(zhì)量、成本、配合等）承包單位的工期、質(zhì)量、成本、配合等進(jìn)行總結(jié)。合同檔案的管理合同文本保管應(yīng)遵循及時整理、分類、歸檔、保存，以便復(fù)查。合同文本原件（包括合同文本、相關(guān)補充協(xié)議、合同審批表等）應(yīng)由辦公室專人妥善保管；工程部、成本管理人員、財務(wù)部應(yīng)備有合同文本等資料的復(fù)印件。公司辦公室設(shè)立合同管理臺帳，系統(tǒng)地填報合同的簽定、履行、付款、結(jié)算等動態(tài)情況。公司合同

12、專用章為“公司公章”由總經(jīng)理管理，經(jīng)法人代表或其授權(quán)人簽署同意后，合同文本才能加蓋專用印章，并作相應(yīng)的用章登記；同時要求承包單位蓋有有效印章的同時，其法人代表或法人代表授權(quán)人還需簽字；每份合同原件由發(fā)包單位至少蓋兩個以上騎縫章。工程合同編號合同應(yīng)該辦公室連續(xù)統(tǒng)一編號；因主合同的變更、解除等訂立的補充協(xié)議，按主合同類別編號（因補充合同中可能涉及其他類別的內(nèi)容） ；合同有關(guān)部門皆應(yīng)采用統(tǒng)一編號。以公司為買方，房地產(chǎn)項目合同按內(nèi)容可分為六大類：土地合同；# / 3211 / 32房地產(chǎn)工程合同管理 前期合同（包括規(guī)劃、設(shè)計、勘察、監(jiān)理、造價咨詢）； 施工合同（包括建筑、安裝、裝飾、市政） ； 材料設(shè)

13、備采購合同（包括材料采購、甲方付款乙方收貨的三方合同、設(shè)備購買及安裝） ； 園林環(huán)境合同（包括室外環(huán)境的設(shè)計、施工） ； 營銷包裝合同（包括樣板間裝修、戶外廣告牌制安、媒介廣告設(shè)計、制作、宣篇三：房地產(chǎn)項目合同管理第一章 概述房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營活動中有關(guān)各方的相互關(guān)系及其性質(zhì)一、房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營活動中有關(guān)各方的相互關(guān)房地產(chǎn)項目的開發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營是一項復(fù)雜的、綜合性很強的活動， 包括土地開發(fā)、 工程勘察設(shè)計、 工程施工等等，僅靠房地產(chǎn)開發(fā)商自身的能力不可能完成所有的任務(wù)，因此必然需要其他單位與組織的參與和協(xié)作，才能完成整個項目的開發(fā)活動。從房地產(chǎn)項目的開發(fā)前期、工程建設(shè)到經(jīng)營階段，房地

14、產(chǎn)開發(fā)商所要面對的參與、協(xié)作的單位和組織機構(gòu)是非常多的，比如政府、咨詢機構(gòu)、勘察設(shè)計單位、施工企業(yè)、監(jiān)理公司、物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)購買者等等，除此之外，因房地產(chǎn)開發(fā)需要投入大量的資金，因此通常房地產(chǎn)開發(fā)商還需要向銀行貸款，從而銀行（金融機構(gòu)）也要介入到房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)過程中去。在過去的計劃經(jīng)濟條件下，工程的投資主體是單一的，即由政府負(fù)責(zé)投資，其建設(shè)也主要靠行政手段執(zhí)行。隨著市場經(jīng)濟體制的建立，項目投資主體的多元化，項目的建設(shè)也逐步由市場來進(jìn)行，即由房地產(chǎn)開發(fā)商從市場上選擇滿意的承包商來完成工程建設(shè)任務(wù)。在這種情況下，為了有效地保障雙方的利益，一般當(dāng)事人之間要訂立合同，通過合同的法律約束力約

15、束雙方的行為， 從而最終達(dá)到各自的目的。 因此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商需要和各個參與單# / 3213 / 32房地產(chǎn)工程合同管理位簽訂合同，可以說，整個項目的開發(fā)建設(shè)就是一個不斷簽訂合同的過程。 圖反映了在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中（最常見的分散平行發(fā)包模式下） ，房地產(chǎn)開發(fā)商所要涉及到的主要參與方，以及各方之間的相互關(guān)系。注：雙向箭頭表示直接的合同關(guān)系、單向箭頭表示間接的合同關(guān)系二、房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營活動中有關(guān)各方之間的相互關(guān)系的性質(zhì) 房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營活動中有關(guān)各方之間的相互關(guān)系的基本形式是合同關(guān)系，包括直接的合同關(guān)系和間接的合同關(guān)系，即建立在法律基礎(chǔ)上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系（

16、債權(quán)債務(wù)關(guān)系） 。特別要注意的是監(jiān)理方與咨詢單位、勘察設(shè)計單位、施工方、 材料設(shè)備供應(yīng)商不簽訂合同， 不存在直接的合同關(guān)系，但作為房地產(chǎn)開發(fā)商授權(quán)的工程監(jiān)督管理者有權(quán)對這幾方（主要是施工方與材料設(shè)備供應(yīng)單位）進(jìn)行監(jiān)督管理，我們把它們之間的關(guān)系稱為間接的合同關(guān)系。這一間接的合同關(guān)系是通過兩類合同形成的，一是房地產(chǎn)開發(fā)商與監(jiān)理方簽訂的建設(shè)工程委托監(jiān)理合同，在此合同中明確賦予監(jiān)理方監(jiān)督管理的權(quán)限；一是房地產(chǎn)開發(fā)商與咨詢單位、勘察設(shè)計單位、施工方、材料設(shè)備供應(yīng)商簽訂的合同，在此類合同中規(guī)定承包方有義務(wù)接受監(jiān)理方的監(jiān)督管理。這兩類合同中監(jiān)理工程師的權(quán)利應(yīng)具一致性，這是監(jiān)理工程師對項目進(jìn)行有效管理的前提條

17、件。合同管理在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營活動中的主要職能由于房地產(chǎn)開發(fā)商在項目的開發(fā)建設(shè)過程中需要和眾多的組織機構(gòu)和單位簽訂合同，因而如何簽訂完善的合同、更好地履行合同，如何處理各個合同之間錯綜復(fù)雜的關(guān)系，以保障自身的最大利益，就顯得非常重要。為此，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)設(shè)立專門的合同管理部門，組織專業(yè)的合同管理人員進(jìn)行有效的合同管理。合同管理的具體職能主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1 、合同確立了房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營活動中有關(guān)各方之間在技術(shù)、管理、組織方面的協(xié)作關(guān)系，房地產(chǎn)商品生產(chǎn)、土地使用權(quán)、房地產(chǎn)商品買賣及服務(wù)方面的交易關(guān)系，并將這些關(guān)系建立在法律的基礎(chǔ)上。通過合同管理能夠有效17 / 3215 / 3

18、2房地產(chǎn)工程合同管理地維系這些關(guān)系并將其更加堅實地建立在法律基礎(chǔ)上。2、合同有助于明確房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營活動中有關(guān)各方之間的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任界面。如：政府、土地所有者、土地使用權(quán)所有者、房地產(chǎn)投資者/ 開發(fā)商、房地產(chǎn)商品購買 / 租賃方、房地產(chǎn)商品銷售代理商、銀行/ 其它金融機構(gòu)、專業(yè)物業(yè)管理、工程監(jiān)理、工程建設(shè)（勘察、設(shè)計、施工）等各方之間的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任界面。3、合同管理有助于有效地處理房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營活動過程中有關(guān)各方所發(fā)生的糾紛，特別是房地產(chǎn)商品銷售、租賃及物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。第二章 房地產(chǎn)項目所涉及的主要合同類型及其特點房地產(chǎn)開發(fā)項目所涉及的主要合同類型房地產(chǎn)開發(fā)

19、、建設(shè)與經(jīng)營過程中涉及到的合同是非常多的，根據(jù)各個合同的性質(zhì)大致可以分為四種類型：地產(chǎn)類合同、建設(shè)工程類合同、房產(chǎn)類合同、物業(yè)管理類合同。、地產(chǎn)類合同地產(chǎn)類合同是指因土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等行為而簽訂的合同。主要包括以下幾種合同：1、國有土地使用權(quán)出讓合同2、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同3、國有土地使用權(quán)租賃合同此外，地產(chǎn)類合同還包括國有土地使用權(quán)抵押合同、國有土地使用權(quán)贈與合同、集體土地征用安置補償協(xié)議等等。二、建設(shè)工程類合同建設(shè)工程類合同在工程項目的設(shè)計與實施階段訂立，主要包括下列 3 種合同：1、建設(shè)工程勘察、設(shè)計合同2、建設(shè)工程施工合同19 / 3217 / 32房地產(chǎn)工程合同管理3、

20、建設(shè)工程委托監(jiān)理合同此外，建設(shè)工程類合同還包括建設(shè)工程裝修合同。三、房產(chǎn)類合同房產(chǎn)類合同主要在項目建設(shè)完成后簽訂，房屋拆遷安置補償合同雖然是在項目的土地開發(fā)階段訂立的，但由于其具有和其它房產(chǎn)類合同相似的性質(zhì)，因而也將其歸為一類。房產(chǎn)類合同主要包括以下 4 種合同：1、商品房預(yù)售合同2、商品房買賣合同3、房屋租賃合同4、房屋拆遷安置補償合同房產(chǎn)類合同還包括房屋抵押合同、房屋贈與合同、房屋保險合同、房屋修繕合同等等。四、物業(yè)管理類合同物業(yè)管理類合同是在房地產(chǎn)經(jīng)營階段簽訂的，主要包括以下 3 種合同：1、物業(yè)管理委托合同2、業(yè)主公約3、業(yè)主委員會章程以上為房地產(chǎn)開發(fā)商在項目的開發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營過程中所

21、涉及到的主要合同類型，除此之外房地產(chǎn)開發(fā)商還可能會簽訂其他合同，如房地產(chǎn)項目合作開發(fā)合同、房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同、房地產(chǎn)估價合同、房地產(chǎn)代理銷售合同、房地產(chǎn)開發(fā)物資購銷合同、房地產(chǎn)項目借款合同等等，由于這些合同很難歸為以上四種合同類型中，因此統(tǒng)稱為綜合性合同。房地產(chǎn)開發(fā)項目所涉及的地產(chǎn)類合同的特點一、國有土地使用權(quán)出讓合同21 / 3219 / 32房地產(chǎn)工程合同管理（一）概念國有土地使用權(quán)出讓合同是指市、縣人民政府土地管理部門代表國家與土地使用者之間就出讓城市國有土地使用權(quán)所達(dá)成的確立（變更、終止）雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。國有土地使用權(quán)出讓合同具體分為三種類型：國有土地使用權(quán) （宗地） 出讓合同

22、， 國有土地使用權(quán) （成片開發(fā)土地）出讓合同和劃撥土地使用權(quán)補辦出讓合同。（二）特點1、國有土地使用權(quán)出讓合同的出讓方是地方人民政府，具體由人民政府的土地管理部門作為合同的出讓方。2、地方人民政府通過國有土地使用權(quán)出讓合同出讓的只是城市國有土地使用權(quán)。通過該合同出讓的城市國有土地的地下資源、埋藏物、隱藏物及市政共用設(shè)施均不包括在出讓范圍內(nèi)。3、土地使用權(quán)出讓合同的標(biāo)的是城市國有土地。農(nóng)民集體所有的土地必須依法征用為國有土地后，才能出讓。4、通過國有土地使用權(quán)出讓合同出讓的一般是未進(jìn)行開發(fā)和未進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不能直接作為建設(shè)用地的城市國有土地。5、國有土地使用權(quán)出讓合同中對土地使用者的限制條件

23、為強制性法律規(guī)范，土地使用者對這些限制條件沒有討價還價的余地，必須遵守。6、國有土地使用權(quán)出讓合同必須采用書面形式。二、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同（一）概念國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是土地使用者與國有土地使用權(quán)受讓人就國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移（含出售、交換和贈與等） 所達(dá)成的確立 （變更、 終止） 雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。根據(jù)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式不同，國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同具體可以分為：國有土地使用權(quán)出售合同、國有土地使用權(quán)交換合同和國有土地使用權(quán)贈與合同。23 / 3221 / 32房地產(chǎn)工程合同管理（二）特點1 、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同所確立的是平等主體之間 的民事法律關(guān)系。2、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

24、合同的訂立必須以同一國有土 地的出讓合同的有效成立為前提。3、通過國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 時，原土地使用權(quán)者與國家訂立的國有土地使用權(quán)出讓合同 及附件中所確立的權(quán)利義務(wù)關(guān)系將全部轉(zhuǎn)移給新的國有土 地受讓人。4、國有土地使用者通過國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其它附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。國有土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建設(shè)物、附著物所有權(quán)時，國有土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓。國有土地使用者將該國有土地上的建筑物分層、分套轉(zhuǎn)讓所有權(quán)時，該建筑物占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)整體不可分割，而房地產(chǎn)受讓人則以分層、分套建筑物的建筑面積取得相應(yīng)比例的土地使用權(quán)。因此，通過國有土地使

25、用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，具體可分為國有土地使用權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓和連帶轉(zhuǎn)讓。【根據(jù)物權(quán)法定原則，物權(quán)的設(shè)定、內(nèi)容、轉(zhuǎn)讓方式等應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行，根據(jù)物權(quán)法 第一百四十六條規(guī)定： 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。根據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 （國務(wù)院令第 55 號） 第二十三條： 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。當(dāng)事人違背物權(quán)法定原則及上述規(guī)定，自行約定單獨轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，該約定無效， 實踐中， 也無法在土地管理部門辦理過戶登記。5、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的期限受法律嚴(yán)格約束。6、

26、國有土地使用權(quán)出讓合同必須采用書面形式。三、國有土地使用權(quán)租賃合同（一）概念國有土地使用權(quán)租賃合同是國有土地使用權(quán)人與國有土地使用權(quán)承租人就國有土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其它# / 3223 / 32房地產(chǎn)工程合同管理附著物在特定期限內(nèi)使用、收益、租金支付等事宜所達(dá)成的確立（變更、終止）雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。（二）特點3、國有土地使用權(quán)租賃合同所確立的合同關(guān)系，并不導(dǎo)致出租人 （國有土地使用權(quán)人） 國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。國有土地使用權(quán)出租期間，出租人仍必須履行國有土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定的出租人的義務(wù)。通過國有土地使用權(quán)租賃合同出租其使用權(quán)的國有土地一般僅限于通過有償方式獲得的。通過非有償方

27、式（如：劃撥）獲得其使用權(quán)的國有土地如果需要出租，則需要辦理相關(guān)的手續(xù)（經(jīng)國家土地管理部門批準(zhǔn)或向其繳納土地出讓金） 。4、通過國有土地使用權(quán)租賃合同出租國有土地必須滿足一定的條件， 如合同應(yīng)采用書面形式， 不得違反國家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)項目所涉及的建設(shè)工程類合同的特點一、建設(shè)工程勘察、設(shè)計合同（一）概念建設(shè)工程勘察、設(shè)計合同是發(fā)包人與承包人（勘察人、設(shè)計人） 為完成特定的勘察、 設(shè)計任務(wù)而確立 （變更、 終止）雙方之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，屬于工作性合同，標(biāo)的是具有知識產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的智力勞動成果。（二）特點1 、建設(shè)工程勘察、設(shè)計合同的承包人必須是具有國家有關(guān)部門頒發(fā)

28、的工程勘察證書 、 工程設(shè)計證書以及與擬承攬其勘察、設(shè)計任務(wù)相適應(yīng)的資質(zhì)等級的勘察設(shè)計單位。2、建設(shè)工程勘察、設(shè)計合同的承包人擬承攬的勘察、設(shè)計任務(wù)所涉及的專業(yè)領(lǐng)域、 性質(zhì)必須與其 工程勘察證書 、工程設(shè)計證書中規(guī)定的承攬工程勘察、設(shè)計任務(wù)的專業(yè)范圍、性質(zhì)領(lǐng)域相適應(yīng)。我國建設(shè)工程按專業(yè)性質(zhì)、領(lǐng)域不同，分為：石油、鋼鐵、建材、機械等23 類。3、建設(shè)工程勘察、設(shè)計合同的訂立必須遵守國家規(guī)定的建設(shè)程序。如中華人民共和國合同法規(guī)定：國家重大建設(shè)項目的建設(shè)工程合同（包括工程勘察設(shè)計合同） ，應(yīng)當(dāng)29 / 3225 / 32房地產(chǎn)工程合同管理按照國家規(guī)定的程序（建設(shè)程序）和國家批準(zhǔn)的投資計劃、可行性研究

29、報告等文件訂立。4、建設(shè)工程勘查、設(shè)計合同的承包商將承擔(dān)較大的質(zhì)量風(fēng)險責(zé)任。根據(jù)中華人民共和國合同法 、 建設(shè)工程質(zhì)量管理條例的有關(guān)規(guī)定，工程勘察、設(shè)計合同的承包人對工程勘察、設(shè)計質(zhì)量不符合要求，造成發(fā)包人損失的，承包人（勘察人、設(shè)計人）除繼續(xù)完成勘察、設(shè)計，減收或免收勘察、設(shè)計費用外，必須賠償發(fā)包人的損失。二、建設(shè)工程施工合同（一）概念建設(shè)工程施工合同是發(fā)包人與承包人（施工人）為完成特定的建設(shè)項目的建造任務(wù)確立（變更、終止）雙方之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，屬于工作性合同。（二）特點1 、建設(shè)工程施工合同的承包人必須是具有與擬承攬其工程建造任務(wù)相適應(yīng)的資質(zhì)等級證書和安全生產(chǎn)能力。篇四：房地產(chǎn)建設(shè)工

30、程項目合同管理要點分析房地產(chǎn)建設(shè)工程項目合同管理要點分析摘要：合同管理貫穿房地產(chǎn)建設(shè)工程項目管理的始終，是實現(xiàn)房地產(chǎn)項目投資、進(jìn)度、質(zhì)量、安全等控制目標(biāo)的基礎(chǔ)，是項目管理的靈魂。通過合同的規(guī)范、調(diào)整、保護(hù)和制約，可以維持項目建設(shè)各方的良好合作關(guān)系，保證各方合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)項目建設(shè)順利進(jìn)行。另外，由于目前房地產(chǎn)工程項目合同管理中存在諸多問題，制約了合同作用的發(fā)揮，影響了工程項目的綜合效益。因此，非常有必要進(jìn)一步理清房地產(chǎn)工程項目合同管理的要點，并針對合同管理存在的問題，提出相應(yīng)的改進(jìn)對策。關(guān)健詞：建設(shè)工程；工程項目；合同管理一、房地產(chǎn)工程項目合同概述房地產(chǎn)建設(shè)工程合同屬于經(jīng)濟合同，是發(fā)包單位

31、和承包單位為了完成其所商定的工程建設(shè)目標(biāo)，明確雙方相互權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。合同管理則是建設(shè)行政主管部門、工商行31 / 3227 / 32房地產(chǎn)工程合同管理政部門、建設(shè)單位、監(jiān)理單位、承包單位等依照法律、行政法規(guī)及規(guī)章制度，采取法律的、行政的手段，對合同關(guān)系進(jìn)行組織指導(dǎo)、 協(xié)調(diào)和監(jiān)督， 從而保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，處理合同糾紛防止、制裁違法違規(guī)行為，確保合同條款實施的一系列活動。合同管理直接為工程總目標(biāo)和建筑企業(yè)總目標(biāo)服務(wù)，保證工程總目標(biāo)和建筑企業(yè)總目標(biāo)的雙重實現(xiàn)。具體而言，大致包括以下幾個方面的內(nèi)容：第一，保證工程三大目標(biāo)的實現(xiàn)，即確保整個工程所預(yù)期的成本目標(biāo)、工期目標(biāo)及工程質(zhì)量目標(biāo)的全

32、面實現(xiàn)。通過科學(xué)篇五：房地產(chǎn)開發(fā)工程合同管理問題及對策研究房地產(chǎn)開發(fā)工程合同管理問題及對策研究【摘 要】完善和健全法律法規(guī)是確保房地產(chǎn)開發(fā)市場正常運行的首要前提，是地產(chǎn)開發(fā)工程項目合同管理的基礎(chǔ)依據(jù)。是從項目可行性研究至工程交工驗收全過程的一系列法律法規(guī)， 對于規(guī)范建筑市場主體行為、 維護(hù)建筑市場秩序、增強各方主體的法制觀念具有重要意義。針對當(dāng)前開發(fā)市場中的信用缺失、合同履約率等問題要及時進(jìn)行研究和探索制度創(chuàng)新，制定新的更規(guī)范的法律法規(guī)，矯正市場運行中的種種偏差，遏制消極因素，規(guī)范各方行為，能夠促進(jìn)地產(chǎn)開發(fā)市場的健康和可持續(xù)發(fā)展，為建設(shè)工程項目合同管理創(chuàng)造更好的宏觀環(huán)境。由于目前房地產(chǎn)工程項目合同管理中存在諸多問題，制約了合同作用的發(fā)揮，影響了工程項目的綜合效益。因此，非常有必要進(jìn)一步理清房地產(chǎn)工程項目合同管理的要點， 并針對合同管理存在的問題， 提出相應(yīng)的改進(jìn)對策?！娟P(guān)健詞】建設(shè)工程；工程項目；合同管理一、房地產(chǎn)工程項目合同概述房地產(chǎn)建設(shè)工程合同屬于經(jīng)濟合同，是發(fā)包單位和承包單位為了完成其所商定的工程建設(shè)目標(biāo)，明確雙方相互權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。合同管理則是建設(shè)行政主管部門、工商行政部門、建設(shè)單位、監(jiān)理單位、承包單位等依照法律、行政法規(guī)及規(guī)章制度，采取法律的、行政的手段，對合同關(guān)系進(jìn)行組織指導(dǎo)、 協(xié)調(diào)和監(jiān)督， 從而保護(hù)合同