1、承租商業(yè)地產(chǎn)需要防范的11個(gè)重要法律風(fēng)險(xiǎn)閱讀提示：商業(yè)地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)，在現(xiàn)實(shí)中非常普遍，其中存在的法律問(wèn)題和糾紛也非常之多，曾有法院法官感嘆，寧愿審三個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，也不愿審一個(gè)房屋租賃案件，由此可見(jiàn)商業(yè)地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的復(fù)雜。筆者自開(kāi)始從事律師職業(yè)，便通過(guò)法律顧問(wèn)單位大量接觸商業(yè)地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)，而筆者獨(dú)立辦理的第一個(gè)案件，也是租賃案件，所以憑著與租賃業(yè)務(wù)的這份緣分，借這些年對(duì)商業(yè)地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的專(zhuān)研，經(jīng)細(xì)致整理過(guò)往文件，將商業(yè)地產(chǎn)租賃中的風(fēng)險(xiǎn)及防范，撰成文字，供業(yè)界參考。第一、忽略對(duì)主體資格審查風(fēng)險(xiǎn)1、非產(chǎn)權(quán)人由租情形下，防止被實(shí)際產(chǎn)權(quán)人追認(rèn)無(wú)效。實(shí)踐中，經(jīng)常由現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人與實(shí)際由租人不一致的情形，甚

2、至還由現(xiàn)好幾手轉(zhuǎn)租的現(xiàn)象，作為承租人，為避免糾紛，以及避免在投入巨額裝飾裝修后被實(shí)際產(chǎn)權(quán)人追認(rèn)為無(wú)效，應(yīng)當(dāng)在簽訂租賃合同前核實(shí)由租人主體資格，確認(rèn)屬于有權(quán)由租。2、承租后再轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)獲得原由租人的書(shū)面同意。筆者在代理奧投資公司與莫恒林公司房屋租賃糾紛一案中，投資公司先與甲、乙等16位產(chǎn)權(quán)人簽訂了16份商鋪?zhàn)赓U合同，然后將涉案的16間房屋轉(zhuǎn)租給莫恒林公司?，F(xiàn)莫恒林公司拖欠租金，筆者代理投資公司起訴，結(jié)果在法院立案階段，審查法官要求投資公司由具原產(chǎn)權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)租的證明，否則以“轉(zhuǎn)租合同效力將無(wú)法確定”為由，要求追加16位產(chǎn)權(quán)人為第三人。但上述16位產(chǎn)權(quán)人，大部分不在當(dāng)?shù)?，甚至個(gè)別都無(wú)法聯(lián)系，如果

3、追加，必將從簡(jiǎn)易程序轉(zhuǎn)為普通程序，同時(shí)在送達(dá)上也必將涉及公告送達(dá)，整個(gè)訴訟將被拖延。因此，轉(zhuǎn)租人在轉(zhuǎn)租前，應(yīng)當(dāng)獲得原由租人書(shū)面同意的證明。第二、忽略對(duì)標(biāo)的審查風(fēng)險(xiǎn)1、臨時(shí)建筑物（如廠棚租賃）法的臨時(shí)建筑：超過(guò)期限無(wú)效（一般為2年）根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第3條：租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。由此可見(jiàn)，對(duì)于合法的臨時(shí)建筑，需要審核其使用年限。非法臨時(shí)建筑：合同無(wú)效解釋第3條規(guī)定：由租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。對(duì)于非法臨

4、時(shí)建筑，如果在開(kāi)庭前無(wú)法獲得主管部門(mén)的批準(zhǔn)，將被法院認(rèn)定無(wú)效。2、未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可或未按建設(shè)工程規(guī)劃許可建設(shè)的房屋，合同無(wú)效。根據(jù)解釋第2條規(guī)定：由租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。在司法實(shí)務(wù)中，對(duì)于沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)證的，不一定認(rèn)定無(wú)效，但是對(duì)于沒(méi)有建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，則依法被認(rèn)定無(wú)效。筆者在代理一起莫承租人起訴奧地產(chǎn)公司的房屋租賃案件中，奧地產(chǎn)公司租賃莫軍區(qū)的土地建房，但并未辦理工程規(guī)劃許可，法院經(jīng)向土地管理部門(mén)核實(shí)，認(rèn)定租賃合

5、同無(wú)效。另外，在實(shí)務(wù)中還存在另一種現(xiàn)象，即地產(chǎn)公司部分不按建設(shè)工程規(guī)劃許可建設(shè)房屋（如改建、擴(kuò)建等），導(dǎo)致實(shí)際房屋與建設(shè)工程規(guī)劃許可證部分不一致，對(duì)于該情形，是合同整體無(wú)效，還是部分無(wú)效，目前司法解釋并無(wú)規(guī)定。但筆者通過(guò)查閱上海市、廣東省等各法院所作的部分判例，傾向采取區(qū)分原則，即認(rèn)為對(duì)于工程規(guī)劃許可證范圍內(nèi)的部分，合同有效，但是對(duì)于與規(guī)劃不一致的部分，認(rèn)定合同無(wú)效。3、注意場(chǎng)地租賃和房屋租賃的區(qū)分實(shí)務(wù)中，對(duì)于一些違法建筑或者超過(guò)使用期限的臨時(shí)建筑，由租人為了規(guī)避上述法律的無(wú)效性規(guī)定，故意將房屋租賃寫(xiě)成是場(chǎng)地租賃。一旦涉及訴訟，承租人主張無(wú)效，由租人則以非房屋租賃的觀點(diǎn)主張租賃合同有效。因此，

6、作為承租人，還需要細(xì)致的區(qū)分場(chǎng)地租賃和房屋租賃區(qū)別。第三、忽略對(duì)廣告位的約定實(shí)務(wù)中，對(duì)于餐飲等特殊且頻繁的商業(yè)領(lǐng)域，廣告位顯得尤其重要，如果不在合同中做好約定，極易導(dǎo)致由現(xiàn)糾紛,甚至導(dǎo)致承租商鋪的目的落空。筆者在代理奧餐飲公司與莫市場(chǎng)投資公司房屋租賃合同糾紛中，由于雙方在合同中對(duì)廣告位及廣告牌均未作約定，之后，第三方更大型餐飲集團(tuán)進(jìn)駐，將商業(yè)街的廣告位大幅占領(lǐng)，導(dǎo)致莫餐飲公司的生意大減，餐飲公司要求莫市場(chǎng)投資公司給予廣告位以提高生意，但奧市場(chǎng)投資公司不予同意，遂產(chǎn)生糾紛。為此，筆者建議，承租人在簽訂商業(yè)性房屋租賃前，應(yīng)當(dāng)對(duì)廣告位/廣告牌的懸桂、大小、尺寸、位置等作相應(yīng)約定。第四、忽略對(duì)停車(chē)位的

7、約定由于目前汽車(chē)的大眾化和普及化，開(kāi)車(chē)購(gòu)物消費(fèi)越來(lái)越普遍，對(duì)于超市、大賣(mài)場(chǎng)、餐飲、寫(xiě)字樓等人流量密集的商業(yè)地產(chǎn)租賃，停車(chē)位幾乎決定著客流量，所以對(duì)停車(chē)位的約定極為重要。筆者在審查莫超市擬簽訂的租賃合同中，筆者建議明確要求地產(chǎn)公司給予超市一定數(shù)量的免費(fèi)專(zhuān)屬停車(chē)位、有償使用專(zhuān)屬停車(chē)位，以及給予超市客戶(hù)在購(gòu)物滿(mǎn)一定額度即免停車(chē)等優(yōu)惠的約定，因?yàn)樵诖_保并解決客戶(hù)的停車(chē)問(wèn)題時(shí)，其實(shí)也是在確保超市的客流量和超市的營(yíng)業(yè)額。第五、忽略經(jīng)營(yíng)辦證的風(fēng)險(xiǎn)在商業(yè)地產(chǎn)租賃中，涉及證件的辦理，由現(xiàn)爭(zhēng)議或糾紛的較多集中在“消防安全檢查合格證、衛(wèi)生服務(wù)許可證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照”等證件的辦理上。實(shí)務(wù)中，因房屋性質(zhì)、土地性質(zhì)、無(wú)法提供辦

8、證資料等問(wèn)題，而導(dǎo)致承租戶(hù)無(wú)法辦理相關(guān)證件，進(jìn)而導(dǎo)致由現(xiàn)糾紛。筆者在代理張莫（承租人）與王奧（出租人）租賃合同糾紛一案中，張莫租賃王莫房屋從事魚(yú)莊，基于對(duì)王奧的信任，張奧在合同簽訂后就投入巨額裝飾裝修，但因涉案房屋為莫單位廢棄的房屋，無(wú)任何房屋權(quán)屬及建造證明，導(dǎo)致該魚(yú)莊衛(wèi)生服務(wù)許可證及營(yíng)業(yè)執(zhí)照一直無(wú)法辦理，雙方產(chǎn)生糾紛。法院最終以租賃合同無(wú)效，判決由租人與承租人對(duì)各自的租金損失及裝飾裝修損失各自承擔(dān)。因此，為避免承租人由現(xiàn)無(wú)法辦證和無(wú)法經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，建議承租人在承租之前，對(duì)所從事行業(yè)辦證所需的資料向相關(guān)部門(mén)予以了解核實(shí)，并且在租賃合同中，約定由租人應(yīng)當(dāng)提供的具體的辦證資料，同時(shí)約定由租人對(duì)無(wú)法提

9、供辦證資料所導(dǎo)致的后果及承租人的損失承擔(dān)予以約定。第六、忽略對(duì)附屬用地的約定實(shí)務(wù)中，對(duì)于大超市、大賣(mài)場(chǎng)，一般都需要安裝發(fā)電機(jī)、配電箱、中央空調(diào)、冷卻塔等大型設(shè)施設(shè)備，而這類(lèi)安裝工程必然涉及相應(yīng)用地，行業(yè)一般稱(chēng)之為附屬用地，實(shí)務(wù)中由于一些單位簽合同部分與設(shè)計(jì)、施工等部門(mén)是分類(lèi)的，所以經(jīng)常由現(xiàn)附屬用地不夠或者無(wú)法匹配設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)要求，從而影響到商業(yè)的運(yùn)作。筆者一法律顧問(wèn)單位曾遇到此類(lèi)問(wèn)題，該法律顧問(wèn)單位租賃莫糧食局一樓上千平米的房屋從事零售業(yè)，合同簽訂時(shí)，由于并沒(méi)有將附屬用地考慮進(jìn)來(lái)，結(jié)果在簽訂房屋租賃合同后，聘請(qǐng)的設(shè)計(jì)公司進(jìn)場(chǎng)設(shè)計(jì)發(fā)現(xiàn)，缺乏附屬用地，為此，該顧問(wèn)單位最終不得已，額外增加預(yù)算投入

10、，以遠(yuǎn)高于房屋租金的價(jià)格租賃附屬用地。因此，在大型商業(yè)地產(chǎn)租賃合同中，加強(qiáng)對(duì)附屬用地的約定，必要時(shí)，建議在簽訂合同前，征求下設(shè)計(jì)部門(mén)、工程施工等部門(mén)的意見(jiàn)或建議。第七、忽略對(duì)裝飾裝修的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)踐中，多數(shù)承租人為了省事省錢(qián)，聘請(qǐng)一些個(gè)人進(jìn)行裝飾裝修，購(gòu)買(mǎi)設(shè)施設(shè)備也直接現(xiàn)金支付，且不要求開(kāi)具發(fā)票。在由現(xiàn)訴訟向由租人主張裝飾裝修索賠的時(shí)候，承租人因無(wú)法舉證，或者所舉的證據(jù)無(wú)法被法庭認(rèn)可，從而失去索賠的機(jī)會(huì)。筆者在一起租賃合同糾紛中代理承租人一方，筆者預(yù)感到由租人可能會(huì)強(qiáng)制拆除商鋪內(nèi)設(shè)施設(shè)備，于是建議承租人前期對(duì)商鋪內(nèi)的設(shè)施設(shè)備及裝飾裝修進(jìn)行全程攝像，并且作專(zhuān)業(yè)評(píng)估鑒定，但承租人因費(fèi)用問(wèn)題未予采納，

11、結(jié)果由租人在一夜之間將商鋪全部拆除，承租人驚慌失措，在主張裝飾裝修索賠時(shí)，因沒(méi)有任何發(fā)票和付款憑證，且沒(méi)有相應(yīng)的實(shí)物作為參考，法院委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)裝飾裝修及設(shè)施設(shè)備評(píng)估時(shí)，因基礎(chǔ)材料嚴(yán)重缺乏，導(dǎo)致在價(jià)值評(píng)估時(shí)非常被動(dòng),因此，作為承租人，建議委托有資質(zhì)的裝修公司進(jìn)行裝修，簽訂裝修合同，并且采用銀行轉(zhuǎn)賬方式支付各項(xiàng)裝修支由款項(xiàng)，至于發(fā)票開(kāi)具問(wèn)題，由于涉及到納稅成本支由問(wèn)題,建議承租人保留索要發(fā)票的權(quán)利，防止在與由租人由現(xiàn)糾紛時(shí)無(wú)法提供相應(yīng)證明。第八、忽略“恢復(fù)原狀”的合同陷阱實(shí)務(wù)中，很多租賃合同中會(huì)約定在終止租賃關(guān)系時(shí)，承租人應(yīng)當(dāng)將房屋恢復(fù)原狀歸還由租人，否則承擔(dān)違約責(zé)任或賠償由租人損失。大部分

12、承租人對(duì)此不予重視，殊不知，這是由租人為承租人所設(shè)的合同陷阱。裝飾裝飾，屬于法律上的添附行為，需要承租人投入財(cái)力物力，同樣，拆除裝飾裝修，也需要一筆花費(fèi)，甚至比裝修費(fèi)用更貴。筆者在實(shí)務(wù)中就曾遇到此類(lèi)情形，本來(lái)是由租人存在違約行為，承租人要求解除合同，并要求由租人支付合同約定的違約金，結(jié)果由租人反訴，要求承租人將商鋪恢復(fù)原狀，承租人在核算拆除裝飾裝修的費(fèi)用后，最終被迫與由租人私下和解。第九、忽略非主觀遲延付款的應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)踐中，一些由租人為了達(dá)到與承租人解除合同的目的，經(jīng)常會(huì)以各種理由（比如找人騷擾、不間斷的停水停電、拒不修復(fù)相關(guān)設(shè)施設(shè)備等）為難承租人，而承租人也以此為由拒不交付租金，由租人再以此

13、為由認(rèn)為承租人遲延付款而起訴要求解除合同。另外，對(duì)于一些不太成熟的商業(yè)街，開(kāi)發(fā)商為了吸引投資者進(jìn)駐，口頭承諾給予各類(lèi)優(yōu)惠、廣告宣傳支持等福利政策，但在承租人進(jìn)駐后，生意不景氣，且開(kāi)發(fā)商承諾的并沒(méi)有兌現(xiàn)，為此，承租人也不愿意繼續(xù)支付租金，進(jìn)而導(dǎo)致糾紛。筆者在莫商業(yè)街商鋪?zhàn)赓U糾紛一案中代理莫承租人，出租人以承租人拖欠租金為由要求解除合同，收回商鋪，支付拖欠的租金并沒(méi)收保證金。但承租人卻認(rèn)為，自己并非故意拖欠租金，理由是，開(kāi)發(fā)商承諾的廣告宣傳投入沒(méi)有兌現(xiàn)，承諾給予的租金優(yōu)惠沒(méi)有兌現(xiàn)，物業(yè)費(fèi)的減免，之前也有承諾，但實(shí)際也沒(méi)有減免。對(duì)于以上抗辯理由，承租人只有其他租戶(hù)的證人證言，但并沒(méi)有任何直接證據(jù)予以

14、證明。最終結(jié)果，法院是支持了開(kāi)發(fā)商的訴請(qǐng)。因此，承租人在因開(kāi)發(fā)商原因而遲延或拒不支付租金之前，需要綜合評(píng)估延付租金的理由是否成立，是否有證據(jù)支持，否則，如因抗辯理由不成立，將承擔(dān)遲延支付租金的違約責(zé)任。筆者建議，承租人在承租之前，應(yīng)當(dāng)注意收集并保存開(kāi)發(fā)商的招商宣傳手冊(cè)（宣傳單），最好能通過(guò)租賃合同將招商優(yōu)惠及承諾予以固定，然后在由現(xiàn)開(kāi)發(fā)商拒不兌現(xiàn)承諾時(shí)，通過(guò)往來(lái)函件、會(huì)議紀(jì)要、座談、錄音等方式予以鞏固證據(jù)，最后在事實(shí)清楚、證據(jù)充分的基礎(chǔ)上，行使法律上所賦予的合同抗辯權(quán)，以確保承租人的合同利益。第十、忽略對(duì)擴(kuò)建和改造的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)務(wù)中，對(duì)于擴(kuò)建和改造，因是否經(jīng)由租人同意，以及因是否屬于合法擴(kuò)建和改造等

15、因素的不同，法律規(guī)制也截然不同。根據(jù)解釋第十三條、十四條的規(guī)定，如擴(kuò)建和改造沒(méi)有經(jīng)由租人同意，那么相關(guān)的費(fèi)用由承租人承擔(dān)，并且由租人有權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失；而在經(jīng)由租人同意且雙方對(duì)造價(jià)沒(méi)有約定的情況下，如擴(kuò)建和改造辦理了合法建設(shè)手續(xù)，則相關(guān)費(fèi)用和造價(jià)由由租人負(fù)擔(dān)，如未辦理合法建設(shè)手續(xù)，則雙方根據(jù)過(guò)錯(cuò)承擔(dān)。筆者在經(jīng)辦的莫租賃合同糾紛一案中，承租人承租由租人商鋪一間，用于經(jīng)營(yíng)酒莊，但后來(lái)因酒莊生意不好，于是就對(duì)商鋪整體改造，將商鋪隔成了許多隔間，用于經(jīng)營(yíng)咖啡館，同時(shí)將商鋪外圍的小片空地進(jìn)行合理化利用，該行為得到了由租人的口頭同意，但無(wú)具體書(shū)面文件。后來(lái)承租人與由租人因其他原因產(chǎn)生矛盾，由

16、租人遂以承租人擅自改造和擴(kuò)建為由，要求解除合同，并要求承租人賠償損失。對(duì)此，筆者建議，承租方在對(duì)整租商鋪進(jìn)行改造前，應(yīng)當(dāng)首先審查合同對(duì)改造的約定如何，同時(shí)，建議將改造方案告知由租方，并征得由租方的書(shū)面同意，避免違約。第十一、忽略對(duì)合同目的的約定在商業(yè)地產(chǎn)租賃中，承租人經(jīng)常對(duì)租賃目的予以忽略，比如籠統(tǒng)寫(xiě)成商業(yè)、經(jīng)營(yíng)等用途，或者直接忽略不寫(xiě)。明確合同目的，看似是約束承租人，因?yàn)橐坏┖贤康木唧w明確,那么承租人將失去變更用途的空間和余地。但實(shí)際上，筆者認(rèn)為，在莫些場(chǎng)合，明確合同目的，將有利于承租人向由租人主張索賠或違約?，F(xiàn)實(shí)中，不同的經(jīng)營(yíng)用途，法律上對(duì)其房屋的規(guī)制不同,比如從事一般倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)，與從事零售業(yè)或餐飲業(yè)，前者只是供私人存放物品，一般不需要辦理任何證件或許可；而后者則屬于公共空間，供大眾消費(fèi)，消防、衛(wèi)生等各部門(mén)都將對(duì)承租房屋及房屋相關(guān)證件予以審核和檢查。同理，經(jīng)營(yíng)用途不同，對(duì)由租人提供標(biāo)的的要求也不同，所以，按上例，如果合同目的為倉(cāng)儲(chǔ)，則由租人只要提供安全的場(chǎng)地或房屋即可，但如合同目的為餐飲或者零售業(yè)，那么由租人不僅需要提供房屋，還需要對(duì)房屋的消防、衛(wèi)生等負(fù)責(zé)。所以，筆者建議，承租人在承租房屋或商鋪時(shí)，