1、物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試參考教材?物業(yè)管理根本制度和政策?補充修改內(nèi)容一、補充修改的說明物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試參考教材編寫出版于 2006年 8月，近兩年來，?物 權(quán)法?、?住宅專項維修資金管理方法?和?物業(yè)效勞定價本錢監(jiān)審方法試行 ? 相繼出臺，?物業(yè)管理條例?和?物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)管理方法?也作了相應(yīng)修改。 為適應(yīng)這一變化， 防止考試內(nèi)容與現(xiàn)有法律法規(guī)脫節(jié)和沖突， 我們對 ?物業(yè)管理 根本制度與政策? 一書中的相關(guān)內(nèi)容進行補充和修改， 其他三本教材中涉及物業(yè) 管理制度和政策的內(nèi)容，也應(yīng)做相應(yīng)的修改和調(diào)整。二、修改的相關(guān)稱謂根據(jù)?中華人民共和國物權(quán)法?和?國務(wù)院關(guān)于修改 物業(yè)管理條例 的決 定?

2、中華人民共和國國務(wù)院令第 504 號的有關(guān)規(guī)定， 將教材中的“物業(yè)管理 企業(yè)修改為“物業(yè)效勞企業(yè) ，將“業(yè)主公約修改為“管理規(guī)約 ，將“業(yè)主 臨時公約修改為“臨時管理規(guī)約 。三、修改的相關(guān)內(nèi)容一關(guān)于“業(yè)主大會制度 第三章第一節(jié)的修改 2007年8月26日，?國務(wù)院關(guān)于修改 物業(yè)管理條例的決定?正式公布， 自 2007 年 10 月 1 日起施行。1、修改后的?物業(yè)管理條例?第十條的內(nèi)容為： 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主， 應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、 縣人民政府房地產(chǎn) 行政主管部門或者街道辦事處、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會， 并選舉產(chǎn) 生業(yè)主委員會。 但是，只有一個業(yè)主的， 或者業(yè)主人數(shù)較少且

3、經(jīng)全體業(yè)主一致同 意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。2、修改后的?物業(yè)管理條例?第十一條的內(nèi)容為： 以下事項由業(yè)主共同決定：1制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)那么；2制定和修改管理規(guī)約；3選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；4選聘和解聘物業(yè)效勞企業(yè)；5籌集和使用專項維修資金；6改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； 根據(jù)物權(quán)法新增7有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。3、修改后的?物業(yè)管理條例?第十二條內(nèi)容為： 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式； 但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有局部占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 過半數(shù)的業(yè)主參加 。 兩

4、個半數(shù)業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。 業(yè)主大會決定本條例第十一條第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng) 專有局部占建筑物總面積 2/3 以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3以上的業(yè)主同意；決定 本條例第十一條規(guī)定的其他事項， 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有局部占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主 且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意 。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的， 受侵害的業(yè)主可 以請求人民法院予以撤銷。4、修改后的?物業(yè)管理條例?第十九條內(nèi)容為： 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)， 不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定， 不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會

5、作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣 人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府， 應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改 正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。教材第三章第一節(jié)“業(yè)主大會制度中的表述應(yīng)按上述內(nèi)容進行相應(yīng)修改。 二關(guān)于“物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度 第三章第五節(jié)的修改 2007年 11月26日，?建設(shè)部關(guān)于修改 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理方法 的決定? 建設(shè)部令第 164 號 發(fā)布，決定對?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理方法? 建設(shè)部令第 125 號進行修改，將“物業(yè)管理企業(yè)修改為“物業(yè)效勞企業(yè) ，同時刪去?物 業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理方法建設(shè)部令第 125 號中的以下內(nèi)容：第十七條 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實行年

6、檢制度。 各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的年檢由相應(yīng)資質(zhì)審批部門負(fù)責(zé)。第十八條 符合原定資質(zhì)等級條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為合 格。不符合原定資質(zhì)等級條件的， 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為不合格， 原資 質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)注銷其資質(zhì)證書，由相應(yīng)資質(zhì)審批部門重新核定其資質(zhì)等級。資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果向社會公布。第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)無正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的， 由資質(zhì)審批部門 責(zé)令其限期改正，可處 1 萬元以上 3 萬元以下的罰款。據(jù)此，教材第三章第五節(jié)“物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度修改為“物業(yè)效勞 企業(yè)資質(zhì)管理制度，其中 涉及上述三個條款的相關(guān)內(nèi)容予以刪除。三關(guān)于“住宅專項維修資

7、金制度 第三章第七節(jié)的修改2007年 12月 4 日，建設(shè)部、財政部聯(lián)合發(fā)布了?住宅專項維修資金管理方 法?建設(shè)部令第 165號，自2022年2月1日起施行， 1998年 12月 16日建設(shè) 部、財政部發(fā)布的?住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理方法? 建住房 1998213 號同時廢止。根據(jù)?住宅專項維修資金管理方法?的相關(guān)規(guī)定，將 “住宅專項維修資金制度進行相應(yīng)修改，修改后的教材“第三章第七節(jié)的內(nèi) 容為：第七節(jié) 住宅專項維修資金制度2007年 12月 4 日，根據(jù)?物權(quán)法?、?物業(yè)管理條例?等法律、行政法規(guī)， 建設(shè)部會同財政部發(fā)布了?住宅專項維修資金管理方法? ，并于 2022 年 2 月

8、 1 日起施行。 該方法對加強住宅專項維修資金的管理， 保障住宅共用部位、 共用設(shè) 施設(shè)備的維修和正常使用， 維護住宅專項維修資金所有者的合法權(quán)益， 都起著重 要的作用。一、住宅專項維修資金的定義、管理原那么和監(jiān)管部門1、住宅專項維修資金的定義住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的 維修和更新、改造的資金。2、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的定義共用部位， 是指根據(jù)法律、 法規(guī)和房屋買賣合同， 由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單 幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位， 一般包括：住宅的根底、 承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)

9、備， 是指根據(jù)法律、 法規(guī)和房屋買賣合同， 由住宅業(yè)主或者住宅 業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防 設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施 和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。3、管理原那么住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、 ?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、 政府監(jiān)督 的原那么。4、監(jiān)督部門 國務(wù)院建設(shè)主管部門會同國務(wù)院財政部門負(fù)責(zé)全國住宅專項維修資金的指 導(dǎo)和監(jiān)督工作?？h級以上地方人民政府建設(shè) 房地產(chǎn) 主管部門會同同級財政部門負(fù)責(zé)本行 政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。二、住宅專項維修資金的交存一住宅專項維修資金的交存主體 住宅專項

10、維修資金的交存主體主要包括以下三類：1、住宅的業(yè)主，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施 設(shè)備的除外。2、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅的業(yè) 主。3、涉及公有住房出售的，售房單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存住宅專項維修資金。 業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。 從公有住房售房款中提取的住 宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。二住宅專項維修資金的交存金額1、商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專 項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌?筑安裝工程每平方米造價的 5%至 8%。每平方米建筑面積交存的首期

11、住宅專項 維修資金的數(shù)額，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)房地產(chǎn)主管部門根據(jù)本地 區(qū)情況確定并公布。2、出售公有住房的，業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資 金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛谋惧X價的 2%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。三 住宅專項維修資金的交存方式1、商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在 辦理房屋入住手續(xù)前 ，將首期住宅專項維修資金 存入住宅專項維修資金專戶。2、已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在 辦理房屋入住手續(xù)前 ，將首期住宅專項維修 資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單

12、位存入公有住房住宅 專項維修資金專戶。公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起 30 日內(nèi)，將提 取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。3、未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售 房單位不得將房屋交付購置人 。4、業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額缺乏首期交存額 30%的，應(yīng)當(dāng)及時 續(xù)交。成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。未成立業(yè)主大會的，續(xù)交按 照直轄市、市、縣人民政府建設(shè)房地產(chǎn)主管部門會同同級財政部門制定的具 體管理方法實施。四住宅專項維修資金的管理1. 業(yè)主大會成立前住宅專項維修資金的管理業(yè)主大會成立前， 商品住宅業(yè)主、 非住宅業(yè)主交存的住宅專項

13、維修資金， 由 物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民 政府建設(shè)房地產(chǎn)主管部門委托的當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀 行開立的住宅專項維修資金專戶代管。 開立的住宅專項維修資金專戶， 以物業(yè)管 理區(qū)域為單位設(shè)賬， 按房屋戶門號設(shè)分戶賬， 未劃定物業(yè)管理區(qū)域的， 以幢為單 位設(shè)賬， 按房屋戶門號設(shè)分戶賬 。業(yè)主大會成立前，已售公有住房住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、 市、縣人民政府財政部門或者建設(shè) 房地產(chǎn) 主管部門委托所在地商業(yè)銀行開立 公有住房住宅專項維修資金專戶負(fù)責(zé)管理。開立公有住房住宅專項維修資金專 戶，按照售房單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬；其中，業(yè)主交存的住宅專項維修資金，按 房屋戶門號設(shè)分戶帳。2. 業(yè)主大會成立后住宅

14、專項維修資金的管理 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項維 修資金的專戶管理銀行， 并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。 開立住 宅專項維修資金專戶， 應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬， 按房屋戶門號設(shè)分戶賬。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)房地產(chǎn)主管部 門；涉及已售公有住房的， 應(yīng)當(dāng)通知負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)房地產(chǎn)主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住 宅專項維修資金的部門在收到通知之日起 30 日內(nèi)，通知專戶管理銀行將該物業(yè) 管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的住宅 專項維修資金賬

15、戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會。住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位， 由業(yè)主大會建立住宅專項維修資 金管理制度進行管理。 業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶， 應(yīng)當(dāng)接受所在地 直轄市、市、縣人民政府建設(shè)房地產(chǎn)主管部門的監(jiān)督。三、住宅專項維修資金的使用一住宅專項維修資金的使用范圍和原那么1、使用范圍住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的 維修 和更新、改造。2、使用原那么住宅專項維修資金的使用， 應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、 公開透明、 受益人和負(fù)擔(dān)人 相一致的原那么。二 住宅專項維修資金的分?jǐn)傄?guī)那么 閱讀1、商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和

16、更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?、售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用， 由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分?jǐn)?；?中，應(yīng)由業(yè)主承當(dāng)?shù)?，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?、售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維 修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。其中，售后公有 住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M用， 再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修 資金的比例分?jǐn)偂?、住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品 住宅、非住宅或者公有住房的， 開發(fā)建

17、設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售 出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分?jǐn)偩S修和更新、改造費用。三住宅專項維修資金的使用程序1物業(yè)效勞企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造工程 提出使用建議 ；沒有物業(yè)服 務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議；2住宅專項維修資金 列支范圍內(nèi) 專有局部占建筑物總面積三分之二以上 的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的 業(yè)主討論通過 使用建議；3物業(yè)效勞企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主 組織實施使用方案 ； 4物業(yè)效勞企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人 民政府建設(shè)房地產(chǎn)主管部門 申請列支 ；其中，動用公有住房住宅專項維修資 金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；5直轄

18、市、市、縣人民政府建設(shè)房地產(chǎn)主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有 住房住宅專項維修資金的部門審核同意后， 向?qū)艄芾磴y行 發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維 修資金的通知；6專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金 劃轉(zhuǎn)至維修單位2.住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后的使用程序1物業(yè)效勞企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造 的工程、費用預(yù)算、 列支范圍、發(fā)生危及房屋平安等緊急情況以及其他需臨時使 用住宅專項維修資金的情況的處置方法等 ；2業(yè)主大會依法通過使用方案 ；3物業(yè)效勞企業(yè)組織實施使用方案 ；4物業(yè)效勞企業(yè)持有關(guān)材料 向業(yè)主委員會提出列支 住宅專項維修資金； 其中，動用公有住房住宅專項維修資金的， 向負(fù)責(zé)

19、管理公有住房住宅專項維修資 金的部門申請列支；5業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建 設(shè)房地產(chǎn)主管部門 備案 ；動用公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)負(fù)責(zé)管理公 有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)房地 產(chǎn)主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門 發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法 律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；6業(yè)主委員會、負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門向?qū)艄芾?銀行發(fā)出 劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知 ；7專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金 劃轉(zhuǎn)至維修單位 。3、住宅專項維修資金的緊急使用程序發(fā)生危及房屋平安等緊急情況， 需要立即對

20、住宅共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備進 行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項維修資金：1住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前 ，由物業(yè)效勞企業(yè)或者相關(guān)業(yè) 主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)房地產(chǎn)主管部門申請 列支；其中， 動用公有住房住宅專項維修資金的， 向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項 維修資金的部門申請列支；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)房地產(chǎn)主管部門或 者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后， 向?qū)艄芾磴y行發(fā)出 劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知； 專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維 修單位2住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，由物業(yè)效勞企業(yè)持有關(guān)材料 向業(yè)主委員會提出

21、列支住宅專項維修資金； 其中，動用公有住房住宅專項維修資 金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支； 業(yè)主委員會依據(jù) 使用方案審核同意， 并報直轄市、市、縣人民政府建設(shè)房地產(chǎn)主管部門備案 ； 動用公有住房住宅專項維修資金的， 經(jīng)負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部 門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)房地產(chǎn)主管部門或者負(fù)責(zé)管理公 有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、 法規(guī)、規(guī)章和使用方案的， 應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正； 業(yè)主委員會、負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門向?qū)?管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知； 專戶管理銀行將所需住宅專項維修 資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。3發(fā)生上

22、述情況后，未按規(guī)定實施維修和更新、改造的，直轄市、市、 縣人民政府建設(shè) 房地產(chǎn) 主管部門可以組織代修， 維修費用從相關(guān)業(yè)主住宅專 項維修資金分戶賬中列支。 其中， 涉及已售公有住房的， 還應(yīng)當(dāng)從公有住房住宅 專項維修資金中列支。四住宅專項維修資金的使用禁止?住宅專項維修資金管理方法? 第二十五明確規(guī)定， 以下費用不得從住宅專 項維修資金中列支：1、依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承當(dāng)?shù)淖≌灿貌课?、共用設(shè)施設(shè)備 維修、更新和改造費用；2、依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承當(dāng)?shù)墓┧?、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視 等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用3、應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承當(dāng)?shù)囊蛉藶閾p壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的

23、修 復(fù)費用；4、根據(jù)物業(yè)效勞合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)效勞企業(yè)承當(dāng)?shù)淖≌灿貌课?、?用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用。五住宅專項維修資金使用的其他規(guī)定1必須在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下。2利用住宅專項維修資金購置國債的， 應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場或者商業(yè) 銀行柜臺市場購置一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期 。3利用業(yè)主交存的住宅專項維修資金購置國債的， 應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意； 未成立業(yè)主大會的， 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有局部占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總 人數(shù)三分之二以上業(yè)主同意。4利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購置國債的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)售房單位的財政隸屬關(guān)系，報經(jīng)同級財政部門同意。5禁止利用住宅專

24、項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購置 的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。2、以下資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用：1住宅專項維修資金的存儲利息；2利用住宅專項維修資金購置國債的增值收益； 3利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，但業(yè) 主大會另有決定的除外；4住宅共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值 。四、住宅專項維修資金的監(jiān)督管理 一房屋轉(zhuǎn)讓或滅失時住宅專項維修資金的處理1、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時 ，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結(jié) 余情況并出具有效證明， 該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋所有權(quán) 同時過戶。受讓人需要持住宅專項維修資金過戶的協(xié)議、 房屋權(quán)屬

25、證書、 身份證 等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。2、房屋滅失的，房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金返還業(yè)主；售房單 位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位； 售房單位不存在的， 按照售 房單位財務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級國庫。二相關(guān)主體對住宅專項維修資金的監(jiān)管義務(wù)1管理單位的法律義務(wù) 直轄市、市、縣人民政府建設(shè)房地產(chǎn)主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅 專項維修資金的部門及業(yè)主委員會， 每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項 維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布以下情況：1住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額；2發(fā)生列支的工程、費用和分?jǐn)偳闆r； 3業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬

26、中住宅專項維修資金交存、使用、增 值收益和結(jié)存的金額4其他有關(guān)住宅專項維修資金使用和管理的情況。 業(yè)主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。1專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設(shè)房 地產(chǎn)主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會發(fā)送 住宅專項維修資金對賬單。2直轄市、市、縣建設(shè)房地產(chǎn)主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專 項維修資金的部門及業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議的， 專戶管理銀行應(yīng) 根據(jù)要求進行復(fù)核。3專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有 住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查 詢

27、。3. 審計、財政部門的監(jiān)督管理1住宅專項維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計部門的審計監(jiān)督2住宅專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財政部有關(guān)規(guī)定。 財政部門負(fù)責(zé)對住宅專項維修資金收支財務(wù)管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。3住宅專項維修資金專用票據(jù)的購領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)當(dāng)按 照財政部以及省、 自治區(qū)、 直轄市人民政府財政部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行， 并接受財 政部門的監(jiān)督檢查。三住宅專項維修資金相關(guān)主體的法律責(zé)任1、公有住房售房單位未按規(guī)定交存住宅專項維修資金的；或?qū)⒎课萁桓段?按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的買受人的； 以及未按規(guī)定分?jǐn)偩S修、 更新和 改造費用的， 由縣級以上地方人

28、民政府財政部門會同同級建設(shè) 房地產(chǎn) 主管部 門責(zé)令限期改正。2、開發(fā)建設(shè)單位在業(yè)主按照規(guī)定交存首期住宅專項維修資金前，將房屋交 付買受人的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正； 逾期不改正的， 處以 3 萬元以下的罰款； 開發(fā)建設(shè)單位未按規(guī)定分?jǐn)偩S修、 更新 和改造費用的， 由縣級以上地方人民政府建設(shè) 房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正； 逾期不改正的，處以 1 萬元以下的罰款。3、挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)房地產(chǎn) 主管部門追回挪用的住宅專項維修資金， 沒收違法所得， 可以并處挪用金額 2倍以下 的罰款；構(gòu)成犯罪的， 依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人

29、員的刑事 責(zé)任。1物業(yè)效勞企業(yè)挪用住宅專項維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，除按上述規(guī)定予 以處分外，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門撤消資質(zhì)證書。2直轄市、市、縣人民政府建設(shè)房地產(chǎn)主管部門挪用住宅專項維修 資金的，由上一級人民政府建設(shè) 房地產(chǎn) 主管部門追回挪用的住宅專項維修資 金，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分； 構(gòu)成犯罪的， 依 法追究刑事責(zé)任。3直轄市、市、縣人民政府財政部門挪用住宅專項維修資金的，由上一 級人民政府財政部門追回挪用的住宅專項維修資金， 對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其 他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。4、違規(guī)使用住宅專項維修資金購置國債，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)以下法律責(zé)

30、任： 1直轄市、市、縣人民政府建設(shè)房地產(chǎn)主管部門違反住宅專項維修 資金投資規(guī)定的，由上一級人民政府建設(shè)房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，對 直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分； 造成損失的，依法賠償； 構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任2直轄市、市、縣人民政府財政部門違反住宅專項維修資金投資規(guī)定的， 由上一級人民政府財政部門責(zé)令限期改正， 對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé) 任人員依法給予處分； 造成損失的， 依法賠償；構(gòu)成犯罪的， 依法追究刑事責(zé)任。3業(yè)主大會違反住宅專項維修資金投資規(guī)定的，由直轄市、市、縣人民 政府建設(shè)房地產(chǎn)主管部門責(zé)令改正。5、縣級以上人民政府建設(shè)房地產(chǎn)主管部門、財政部門

31、及其工作人員利 用職務(wù)上的便利， 收受他人財物或者其他好處， 不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)， 或者 發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。四、增加的相關(guān)內(nèi)容一?物權(quán)法?第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定2007年 3月 16 日，十屆全國人大五次會議正式通過了?中華人民共和國物 權(quán)法?，該法已于 2007年 10月 1日起正式實施。?物權(quán)法? 作為標(biāo)準(zhǔn)我國財產(chǎn)法 律關(guān)系的根本法律， 是權(quán)利人對動產(chǎn)和不動產(chǎn)實施占有、 使用、 收益和處分的基 本準(zhǔn)那么，是?物業(yè)管理條例?公布以來，又一部對物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響的 法律，其中第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的有關(guān)規(guī)定，奠定

32、了物業(yè)管理的 民事法律根底。 根據(jù)?物權(quán)法?第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) 的有關(guān)規(guī)定， 在參考教材補充增加第四章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) ，原第四章“房地產(chǎn)相 關(guān)制度與政策改為第五章。補充增加的教材第四章的內(nèi)容為：第四章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念建筑物區(qū)分所有權(quán)， 是指 多個業(yè)主共同擁有一棟建筑物時 ，各個業(yè)主對其在 構(gòu)造和使用上具有獨立的建筑物局部所享有的所有權(quán)和對供全體或局部所有人 共同使用的建筑物局部所享有的共有權(quán)以及基于建筑物的管理、 維護和修繕等共 同事務(wù)而產(chǎn)生的共同管理權(quán)的總稱。 ?物權(quán)法?第七十條規(guī)定：業(yè)主對建筑物內(nèi) 的住宅、經(jīng)營性用房等專有局部享有所有

33、權(quán)， 對專有局部以外的共有局部享有共 有和共同管理的權(quán)利。 根據(jù)上述規(guī)定， 我們知道， 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)由以 下三局部構(gòu)成：第一、業(yè)主對專有局部的所有權(quán)。 即業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、 經(jīng)營性用房等 專有局部享有所有權(quán)，有權(quán)對專有局部占有、使用、收益和處分。第二、業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有局部的共有權(quán)。 即業(yè)主對專有局部以外的共 有局部如電梯、 過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權(quán)利。第三，業(yè)主對建筑物區(qū)劃內(nèi)的共有局部的共同管理權(quán)。 即業(yè)主對專有局部以 外的共有局部享有共同管理的權(quán)利。二、專有局部的所有權(quán)1、業(yè)主對其建筑物專有局部享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利 。 業(yè)主對建筑

34、物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營性用房等專有局部可以直接占 有、使用，實現(xiàn)居住或者營業(yè)的目的； 也可以依法出租， 獲取收益； 還可以出借， 解決親朋好友居住之難， 加深親朋好友間的親情與友情； 或者在自己的專有局部 上依法設(shè)定負(fù)擔(dān)， 例如，為保證債務(wù)的履行將屬于自己所有的住宅或者經(jīng)營性用 房抵押給債權(quán)人， 或者抵押給金融機構(gòu)以取得貸款等； 還可以將住宅、 經(jīng)營性用 房等專有局部出售給他人，對專有局部予以處分。2、業(yè)主行使專有局部所有權(quán)時，不得危及建筑物的平安，不得損害其他業(yè) 主的合法權(quán)利。業(yè)主的專有局部是建筑物的重要組成局部， 但與共有局部又不可別離。 例如， 沒有電梯、 樓道、走廊，業(yè)主就不可能

35、出入自己的居室、 經(jīng)營性用房等專有局部； 沒有水箱， 水、電等管線，業(yè)主就無法使用自己的居室、 經(jīng)營性用房等專有局部。 由于建筑物專有局部與共有局部具有一體性、 不可別離性， 所以業(yè)主對專有局部 行使專有所有權(quán)應(yīng)受到一定限制。 例如， 業(yè)主在對專有局部裝修時， 不得撤除房 屋內(nèi)的承重墻， 不得在專有局部內(nèi)儲藏、 存放易燃易爆危險等物品， 危及整個建 筑物的平安，損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。3、業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有局部，其對共有局部享有的 共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是一個集合權(quán)， 包括對專有局部享有的所有權(quán)、 對 建筑區(qū)劃內(nèi)共有局部享有的共有權(quán)和共同管理的

36、權(quán)利， 這三種權(quán)利具有不可別離 性。在這三種權(quán)利中， 業(yè)主對專有局部的所有權(quán)占主導(dǎo)地位， 是業(yè)主對專有局部 以外的共有局部享有共有權(quán)以及對共有局部享有共同管理權(quán)的前提與根底。 沒有 業(yè)主對專有局部的所有權(quán)，就無法產(chǎn)生業(yè)主對專有局部以外共有局部的共有權(quán)， 以及對共有局部的共同管理的權(quán)利。 如果業(yè)主喪失了對專有局部的所有權(quán)， 也就 喪失了對共有局部的共有權(quán)及對共有局部的共同管理的權(quán)利。4、業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè) 主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的， 除遵守法律、 法規(guī)以及管理規(guī)約外， 應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利 害關(guān)系的業(yè)主同意 。將住宅改變?yōu)楦鑿d、 餐廳等經(jīng)營性用房， 會造成來往

37、小區(qū)人員過多， 外來人 員雜且亂，干擾業(yè)主的正常生活，造成小區(qū)車位、電梯、水、電等公共設(shè)施使用 的緊張，造成樓板的承重力過大，增加了小區(qū)不平安、不安定的因素，弊端多， 危害性大。將住宅改為經(jīng)營性用房， 用于商業(yè)目的， 也會造成國家稅費的大量流 失。?物權(quán)法?第七十七條首先明確業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將 住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。 業(yè)主不得隨意改變住宅的居住用途， 是業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守的 一個最根本的準(zhǔn)那么， 也是業(yè)主必須承當(dāng)?shù)囊豁椄玖x務(wù)。 如果業(yè)主確實因生活需 要，如因下崗無收入來源， 生活困難， 將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房， 必須遵守法律、 法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定， 例如要辦理相應(yīng)的審批手續(xù)

38、， 要符合國家衛(wèi)生、 環(huán)境 保護要求等。在遵守法律、 法規(guī)以及管理規(guī)約的前提下， 還必須征得有利害關(guān)系 的業(yè)主同意。 這兩個條件必須同時具備， 才可以將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房， 二者 缺一不可。 作為業(yè)主自我管理、 自我約束、 自我標(biāo)準(zhǔn)的建筑區(qū)劃內(nèi)有關(guān)建筑物及 其附屬設(shè)施的管理規(guī)約也可以依法對此問題作出規(guī)定。三、共有局部的共有權(quán)1、業(yè)主對專有局部以外的共有局部享有權(quán)利、承當(dāng)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利 不履行義務(wù)。業(yè)主對專有局部以外的共有局部享有共有權(quán)， 即每個業(yè)主在法律對所有權(quán)未 做特殊規(guī)定的情形下，對專有局部以外的走廊、樓梯、國道、電梯、外墻面、水 箱、水電氣管線等共有局部，對物業(yè)管理用房、公用設(shè)施

39、、綠地、道路等共有部 分享有占有、使用、收益或者處分的權(quán)利。但是，如何行使占有、使用、收益或 者處分的權(quán)利，還要依據(jù)物權(quán)法的相關(guān)法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。 業(yè)主對專有局部以外的共有局部的共有權(quán)，還包括對共有局部共負(fù)義務(wù)。同樣， 業(yè)主對共有局部如何承當(dāng)義務(wù)， 也要依據(jù)物權(quán)法及相關(guān)法律、 法規(guī)和建筑區(qū)劃管 理規(guī)約的規(guī)定。 業(yè)主對專有局部以外的共有局部的共有權(quán)， 還包括對共有局部共 負(fù)義務(wù)。同樣，業(yè)主對共有局部如何承當(dāng)義務(wù)，也要依據(jù)物權(quán)法及相關(guān)法律、法 規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。由于業(yè)主對專有局部以外的共有局部既享有權(quán)利， 又負(fù)有義務(wù)， 有的業(yè)主就 可能以放棄權(quán)利為由，不履行義務(wù)。對此，

40、物權(quán)法第七十二條規(guī)定，業(yè)主不得以 放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。 例如， 業(yè)主不得以不使用電梯為由， 不交納電梯維修 費用；在集中供暖的情況下，不得以冬季不在此居住為由，不交納暖氣費用。2、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)管理用房以及其他公共場所、公用設(shè)施 的所有權(quán)歸屬。?物權(quán)法?第七十三條規(guī)定： “建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于 城鎮(zhèn)公共道路的除外。 建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地， 屬于業(yè)主共有， 但屬于城鎮(zhèn)公共綠地 或者明示屬于個人的除外。 建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、 公用設(shè)施和物業(yè)效勞用 房，屬于業(yè)主共有。需要注意的是，法律規(guī)定的綠地、道路歸業(yè)主所有，不是 說綠地、道路的土地所有權(quán)歸業(yè)主所有， 而是說

41、綠地、 道路作為土地上的附著物 歸業(yè)主所有。物業(yè)管理用房歸業(yè)主所有，與?物業(yè)管理條例?的規(guī)定一致。 ?物 業(yè)管理條例?第三十八條規(guī)定： “物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè) 主大會同意，物業(yè)效勞企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。 3、建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫的所有權(quán)歸屬 在對我國房地產(chǎn)市場的實際作法和存在問題進行調(diào)查研究的根底上， 借鑒國 外的通常做法，從易于操作，減少糾紛和保護業(yè)主利益的角度出發(fā),?物權(quán)法?第七十四條對建筑區(qū)域內(nèi)的車位、車庫的所有權(quán)歸屬作了如下規(guī)定：1建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需 要。2建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通

42、過 出售、附贈或者出租等方式約定。3占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共 有。四、共有局部的共同管理權(quán) 工程與表決效力與修改后的條例相同1、關(guān)于業(yè)主共同決定事項的范圍?物權(quán)法? 第七十六條第一款規(guī)定， 建筑區(qū)劃內(nèi)的以下事項需由業(yè)主共同決 定：1制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)那么。業(yè)主大會議事規(guī)那么是業(yè)主大會組織、 運作的規(guī)程，需要由業(yè)主共同決定。2制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約。建筑物及其附屬設(shè)施的 管理規(guī)約是業(yè)主自我管理、 自我約束、 自我標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)那么約定， 涉及每個業(yè)主的切 身利益，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同制定和修改。3選舉業(yè)主委員會和更換業(yè)主委員會成員。業(yè)主通過業(yè)主大

43、會選舉能夠 代表和維護自己利益的業(yè)主委員會委員，成立業(yè)主委員會。對不遵守管理規(guī)約， 責(zé)任心不強的業(yè)主委員會委員予以更換。4選聘和解聘物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人。物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管 理的管理水平如何， 與業(yè)主利益有著直接的關(guān)系， 通過業(yè)主大會集體決策， 可以 較好的選聘和解聘物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人。5籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。維修資金的籌集、使用 關(guān)系到業(yè)主的切身利益，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。6改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。建筑物及其附屬設(shè)施的改建、重建， 涉及業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使及費用的負(fù)擔(dān)，需要業(yè)主共同決定。7有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。除上述所列事項外，對

44、建 筑區(qū)劃內(nèi)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項， 也需要由業(yè)主共同決定。 例 如，如何對物業(yè)公司的工作予以監(jiān)督，如何與居民委員會協(xié)作等。2、關(guān)于業(yè)主共同決定事項的表決規(guī)那么?物權(quán)法?第七十六條第一款規(guī)定： 1決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物 及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有局部占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 三分之二以上的業(yè)主同意。2決定有關(guān)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)那么；制定和修改建筑物及其附屬 設(shè)施的管理規(guī)約； 選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； 選聘和解聘物業(yè)服 務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項， 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專 有局部占建筑物總

45、面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。3、關(guān)于業(yè)主大會和業(yè)主委員會1業(yè)主大會和業(yè)主委員會的設(shè)立 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主是建筑區(qū)劃內(nèi)的主人。 業(yè)主大會是業(yè)主的自治組織， 是基于業(yè)主的建筑 物區(qū)分所有權(quán)的行使產(chǎn)生的， 由全體業(yè)主組成， 是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè) 施的管理機構(gòu)。因此，只要是建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主，就有權(quán)參加業(yè)主大會，行使專 有局部以外共有局部的共有權(quán)以及共同管理的權(quán)利， 并對小區(qū)內(nèi)的業(yè)主行使專有 局部的所有權(quán)做出限制性規(guī)定， 以維護建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。 所以?物 權(quán)法?規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會。如果建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主人數(shù)眾多，可以設(shè)立 本建筑物或者建筑

46、區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的業(yè)主委員會。 業(yè)主委員會是本建筑物或者 建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)， 按照業(yè)主大會的決定履行管理的 職責(zé)。 地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立的業(yè)主大會和業(yè)主委員會， 給予指導(dǎo)和 協(xié)助。由于業(yè)主大會是業(yè)主的自治組織， 其成立應(yīng)由業(yè)主自行籌備， 自主組建。 但 是，一個建筑區(qū)劃內(nèi)，業(yè)主從不同的地方入住，互不相識，而入住的時間又有先 有后，有的相差幾年，因此，成立業(yè)主大會對于業(yè)主來說有一定的難度。而業(yè)主 大會的成立關(guān)系著業(yè)主如何行使自己的權(quán)利， 維護自身的合法權(quán)益， 關(guān)系到廣闊 業(yè)主的切身利益， 關(guān)系到建筑區(qū)劃內(nèi)的安定團結(jié)， 甚至關(guān)系到社會的穩(wěn)定。 地方 人民政府有關(guān)部

47、門應(yīng)當(dāng)向準(zhǔn)備成立業(yè)主大會的業(yè)主予以指導(dǎo)，提供想選的法律、 法規(guī)及規(guī)章， 提供已成立業(yè)主大會的成立經(jīng)驗， 幫助成立籌備組織， 提供政府部 門制定的業(yè)主大會議事規(guī)那么、 業(yè)主管理公約等示范文本， 協(xié)調(diào)業(yè)主之間的不同意 見，為業(yè)主大會成立前的相關(guān)活動提供必要的活動場所， 積極主動參加業(yè)主大會 的成立大會等。2業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定效力?物權(quán)法?第七十八條第一款規(guī)定， 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定， 對業(yè) 主具有約束力。 這是因為， 業(yè)主大會是由建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主參加， 依法成立 的自治組織， 是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機構(gòu)。 業(yè)主大會依據(jù)法定 程序做出的決定， 反映了建筑區(qū)劃內(nèi)絕大多

48、數(shù)業(yè)主的意志與心聲， 代表和維護了 建筑區(qū)劃內(nèi)廣闊業(yè)主的合法權(quán)益。 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)， 具有實施 業(yè)主大會作出的決定， 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作為自我管理的權(quán)力機關(guān)和執(zhí)行 機關(guān)，依據(jù)法定程序作出的決定，對業(yè)主應(yīng)當(dāng)具有約束力。對業(yè)主具有約束力的業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定， 必須是 依法設(shè)立的業(yè) 主大會、業(yè)主委員會作出的， 必須是業(yè)主大會、業(yè)主委員會依據(jù)法定程序作出的 ， 必須是 符合法律、法規(guī)及規(guī)章，不違背社會道德，不損害國家、公共和他人利益 的決定， 上述三點必須同時具備， 否那么業(yè)主大會、 業(yè)主委員會的決定對業(yè)主沒有 約束力。物業(yè)管理條例第十九條第二款規(guī)定， 業(yè)主大會、 業(yè)主

49、委員會作出的決定 違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé) 令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會、業(yè)主委員會主要對建筑區(qū)劃內(nèi)， 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)如何行 使，業(yè)主的合法權(quán)益如何維護等事項作出決定， 例如， 可以對制定和修改業(yè)主大 會議事規(guī)那么作出決定，對制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約作出決定， 對選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員作出決定， 對選聘、解聘物業(yè)效勞企 業(yè)或者其他管理人作出決定， 對籌集、 使用建筑物及其附屬設(shè)施作出決定， 對改 建、重建建筑物及其附屬設(shè)施作出決定。 無論業(yè)主大會、 業(yè)主委員會作出哪一項 決定，對業(yè)主均具有約

50、束力。3業(yè)主大會和業(yè)主委員會的處置權(quán) 目前，有些建筑區(qū)劃內(nèi)的個別業(yè)主， 不遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定， 任意棄置垃圾、 排放污染物或者噪聲、 違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、 違章搭建、 侵占通道、 拒付物業(yè)費，損害了局部業(yè)主甚至是全體業(yè)主的合法權(quán)益， 對這些行為如何處置， ?物權(quán)法?第八十三條第二款作了規(guī)定，即“業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄 置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付 物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為， 有權(quán)依照法律、 法規(guī)以及管理規(guī)約， 要求行 為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。 4、關(guān)于共同管理權(quán)的其他規(guī)定1維修資金的所有權(quán)歸屬與使用 建筑物

51、及其附屬設(shè)施的維修資金， 屬于業(yè)主共有。 經(jīng)業(yè)主共同決定， 可以用 于電梯、水箱等共有局部的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。2管理費用分?jǐn)偱c收益分配 建筑物及其附屬設(shè)施的費用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?，有約定的，按照約定； 沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有局部占建筑物總面積的比例確定。3建筑物及其附屬設(shè)施的管理業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施， 也可以委托物業(yè)效勞企業(yè)或者其 他管理人管理。 對建設(shè)單位聘請的物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。 物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物 及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。五、業(yè)主的訴訟權(quán)利1、業(yè)主大會或者業(yè)

52、主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè) 主可以請求人民法院予以撤銷?，F(xiàn)實中，有可能有的業(yè)主大會或者業(yè)主委員會不遵守法律、 法規(guī)、管理規(guī)約， 或者不依據(jù)法定程序作出某些決定， 侵害業(yè)主的合法權(quán)益， 針對這一情形， 物權(quán) 法第七十八條第二款規(guī)定： “業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法 權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。 這一規(guī)定，賦予了業(yè)主請 求人民法院撤銷業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的不當(dāng)決定的權(quán)利。 業(yè)主在具體行 使這一權(quán)利時，還要依據(jù)?民法通那么? 、?民事訴訟法?等法律的規(guī)定。例如，除 法律另有規(guī)定外， 應(yīng)當(dāng)在知道權(quán)利被侵害之日起一定期限內(nèi)向人民法院提出撤銷

53、的請求，要向有管轄權(quán)的人民法院提出 ，要有明確的訴訟請求和事實、理由等。2、業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟 。 根據(jù)?物權(quán)法?第八十三條的規(guī)定，對于建筑區(qū)域內(nèi)任何任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等侵 權(quán)行為，受到侵害的業(yè)主個人可以依據(jù)?民事訴訟法?等法律規(guī)定，向人民法院 提起訴訟。同時，共同收到侵害的業(yè)主，可以推選代表人，依據(jù)?民事訴訟法? 等法律的規(guī)定，向人民法院提出訴訟。二?物業(yè)效勞定價本錢監(jiān)審方法試行 ?的規(guī)定 為提高政府制定物業(yè)效勞收費的科學(xué)性， 合理核定物業(yè)效勞定價本錢， 根據(jù) ?物業(yè)效勞收費管理方法?和?政府制定價格本錢監(jiān)審方法?等有關(guān)規(guī)定，國家 開展改革委員會和建設(shè)部于 2007年 9月 10日聯(lián)合印發(fā)了?物業(yè)效勞定價本錢監(jiān) 審方法試行?發(fā)改價格 20072285號，2007年 10月1日起施行。根據(jù)?物 業(yè)效勞定價本錢監(jiān)審方法試行 ?的規(guī)定，在教材第二章第二節(jié)“物業(yè)效勞收 費的根底上，補充增加以下內(nèi)容：物業(yè)效勞定價本錢監(jiān)審一、物業(yè)效勞定價本錢監(jiān)審的定義1、物業(yè)效勞定價本錢，是指價格主管部門核定的物業(yè)效勞社會平均本錢。2、物業(yè)效勞定價本錢監(jiān)審，是指價格主管部門為制定或者調(diào)整實行政府指 導(dǎo)價的物業(yè)效勞收費標(biāo)準(zhǔn)， 對相關(guān)物業(yè)