1、 關(guān)于衣見傾心干洗店的可行性分析與評估報告組長：1020401109 王申康組員：1020401108 俊 1020401111 左建峰 1020401114 卓俊逸 1020401116 文甜甜 1020401117 狄雪琴 1020401118 徐煜 1020401119 施嘉榮 1020401120 俞婷 1020401121 唐琪2013年6月16日目 錄一、市場分析3（一）市場調(diào)查的目的3（二） 市場調(diào)查的容4（三）市場調(diào)查的方式4（四）市場調(diào)查的小組成員4二、項目選址分析5表1：衣見傾心干洗店選址方案比較表5表2：備選方案各判斷因素評價5表3：備選方案評價分計算6三、經(jīng)濟性分析8（

2、一）固定資產(chǎn)8（二）流動資產(chǎn)8（三）成本費用10（四）銷售收入分析11（五）利潤分析12（六）稅金分析13（七）靜動態(tài)指標(biāo)分析141.靜態(tài)投資回收期142.動態(tài)投資回收期分析143.凈現(xiàn)值144.部收益率155.凈現(xiàn)金流量156.不確定性和風(fēng)險分析16四、物質(zhì)技術(shù)條件分析201.生產(chǎn)規(guī)模202.設(shè)備與技術(shù)分析213.施工與建設(shè)22五、社會分析.22 1.項目建設(shè)的目標(biāo)及功能.22 2.項目的經(jīng)營策略.23六、環(huán)境分析.24 1.綠色洗衣.24 2.對排污的要求.24七、總結(jié).24附錄一：調(diào)查問卷24附錄二：調(diào)查結(jié)果.25附錄三：資產(chǎn)負債表.33附錄四：現(xiàn)金流量表.34一、市場分析（一）市場調(diào)查

3、的目的在相關(guān)調(diào)查結(jié)論中，我們發(fā)現(xiàn)國學(xué)生群體，男女生在清洗衣物等習(xí)慣上存在著明顯差異，女生80%堅持每天清洗衣物，而男生只有40%，基本沒有女生會把衣物放置三天以上清洗，而男生有13%會把衣物放置較長時間再進行清洗。我校大學(xué)生的課余生活比較繁忙，缺少洗衣時間，常有人抱怨洗衣服；許多大學(xué)生愛穿名牌服裝，都很愛惜，自己手洗怕洗壞了，想到洗衣店去洗，但非常麻煩 ；有些衣服比如牛仔褲，洗起來費事費力，還有些衣服比如羽絨服等沒法手洗，只能機洗；傳統(tǒng)的手洗方式會損害手部的皮膚；在冬天寒冷刺骨的水使洗衣變的更加的困難。大學(xué)生本來就對于穿衣打扮較注重，對于衣服的質(zhì)量更是講究，好的衣服也越來越被人珍惜。而且，大學(xué)

4、生追求時髦，喜歡標(biāo)新立異，衣櫥里也有不少名牌服飾，因此他們也會特別注重這些衣物的清洗。而且40%的女生和50%男生認為只要價格合理，服務(wù)到位，還是愿意花錢購買洗衣服務(wù)的，節(jié)省時間和精力，尤其若是冬天學(xué)生購買洗衣服務(wù)的欲望則會增加。因此在學(xué)校附近開設(shè)一家干洗店將搶占市場先機，投入的人力、資金、時間都非常少，風(fēng)險較小，盈利大。若經(jīng)營合理肯定能獲得收益。 （2） 市場調(diào)查的容我們計劃在匯金新地商業(yè)廣場建立一家干凈、便利、廉價的衣見傾心干洗店。本洗衣店主要的顧客群是以周邊小區(qū)居民和學(xué)生為主，為了能節(jié)約顧客的時間，所以我們要把小店開在居民區(qū)附近，使顧客能方便的送衣、取衣。就目前我們所了解到的情況來看，鑒

5、于物質(zhì)水平的提高，現(xiàn)在許多學(xué)生都會選擇去干洗店洗衣服，而且最近的干洗店只有匯金一家，湖畔雖說也有一家，但是洗衣質(zhì)量不好，這就使得許多學(xué)生要搭乘公交去遠點的地方干洗衣服，既費時又費力，有的學(xué)生嫌麻煩，直接就將要干洗的念頭打消掉了，針對這種情況，我們衣見傾心干洗店干凈、便利、廉價的理念必將給廣大學(xué)生群體提供更周到的洗衣服務(wù)。我們的干洗店不僅僅局限在衣服洗得是否干凈，而且還會給特定的衣服做特別的保養(yǎng)護理，使之保持柔軟舒適，我們相信，衣見傾心干洗店周到的服務(wù)肯定會得到廣大學(xué)生的支持。我們調(diào)查的容主要包括是否每天洗衣服、是否愿意送去干洗、可接受的干洗價格等。（三）市場調(diào)查的方式發(fā)放調(diào)查問卷，實地調(diào)研等。

6、（四）市場調(diào)查的小組成員市場分析：狄雪琴經(jīng)濟分析：文甜甜、唐琪、徐煜社會分析：俊環(huán)境分析：左建峰技術(shù)分析：施嘉蓉、俞婷財務(wù)分析：卓俊逸總負責(zé)人：王申康（五）市場調(diào)查結(jié)論經(jīng)過調(diào)查與分析，我們認為在匯金開一家綠色方便衛(wèi)生健康的干洗店屋還是很有必要的。對于長期住宿的高校，平時的學(xué)業(yè)課程比較緊，學(xué)生沒有太多時間經(jīng)常洗衣服，如果是趕上連續(xù)的陰雨天氣或者是在寒冷的秋冬季節(jié)，天氣的不便再加上在校學(xué)生人數(shù)很多，幾個人甚至很多人使用數(shù)量有限的洗衣間或者學(xué)校提供的洗衣機的現(xiàn)象幾乎成為司空見慣，洗衣服則變得更為不便，這樣的情況下很多學(xué)生會選擇將衣服送去干洗店，所以在這里開干洗店的好處就體現(xiàn)出來了。而且我們要注意一般

7、高效中的獨生子女都比較多，父母的嬌生慣養(yǎng)使很多學(xué)生都不會洗衣服，而優(yōu)越的家庭環(huán)境使很多不會在乎洗衣服所花的那點錢，所以在這里開干洗店及可以方便學(xué)生也能達到賺錢的目的，而且學(xué)校附近可以有好的干洗店，學(xué)生的父母也能更放心了，可謂是一舉多得讓洗衣店和學(xué)生實現(xiàn)雙贏的事。學(xué)生消費絕大多數(shù)來自于家庭，學(xué)生可以說是屬于特殊的消費人群，所以我們一定要考慮到不同性，比較不是所有的學(xué)生家庭條件都是優(yōu)越的，所以在學(xué)校附近開洗衣店一定要注意價格的合理性，這樣才能爭取到更多的客源，同時質(zhì)量及服務(wù)也是不能忽視的。二項目選址分析搞好項目場址選擇對未來項目的建設(shè)具有十分重要的基礎(chǔ)性作用。要成功開辦一家干洗店，選擇一個好的地址

8、是必不可少的。該項目的場址選擇有兩個備選方案。利用綜合評分法對選址方案進行比選分析。表1：衣見傾心干洗店選址方案比較表序號判斷因素方案甲方案乙1位置選擇市高新區(qū)匯金新地科技學(xué)院2投資費用50萬40萬3交通運輸在匯金附近有兩、三個站牌點，交通便利，離各高校平均距離1000米，且附近還有居民只有一個站牌點，除了兩個學(xué)校較近外，其他學(xué)校都相對較遠，離居民區(qū)也較遠4能源供應(yīng)設(shè)有專門的電力線路無專用電力設(shè)施5人力資源在高校附近，相關(guān)技術(shù)人員非常富余位于高校中，相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員不少6用水供應(yīng)無供水管線，需要自設(shè)有完備的給水設(shè)施7企業(yè)協(xié)作由于該地開發(fā)較晚，沒有規(guī)模較大的協(xié)作企業(yè)由于高校中，沒有協(xié)作企業(yè)，需在

9、外尋找8三廢處理需自設(shè)污水排放管道校園設(shè)有污水排放管道表2：備選方案各判斷因素評價序號判斷因素各判斷因素評價分值各判斷因素評價分值之和方案甲方案乙1位置選擇0.550.4512投資費用0.40.613交通運輸0.650.3514能源供應(yīng)0.70.315人力資源0.550.4516用水供應(yīng)0.350.6517企業(yè)協(xié)作0.530.4718三廢處理0.40.61表3：備選方案評價分計算序號判斷因素權(quán)重各判斷因素評價分值各判斷因素評價分值之和方案甲方案乙1位置選擇0.120.080.040.122投資費用0.10.040.060.13交通運輸0.090.070.020.094能源供應(yīng)0.120.080

10、.040.125人力資源0.170.090.080.176用水供應(yīng)0.090.030.060.097企業(yè)協(xié)作0.130.070.060.138三廢處理0.180.070.110.18合計10.530.471根據(jù)計算結(jié)果進行分析，因方案甲的評價分高于方案乙，所以應(yīng)選定方案甲為宜。經(jīng)營一家干洗店，客源很重要，因此，本項目選擇的場址是位于市高新區(qū)科銳路上的匯金新地，占地30平方米。雖然將地址選在匯金新地投資費用較大，但是它交通便利，附近有2、3個站牌點，非常方便學(xué)生和居民到達。而且在匯金新地有著自己的專門電力線路，方便干洗店的日常生活。該地是近兩年新開發(fā)出來的一片商業(yè)休閑區(qū)，在其周圍分布著數(shù)所高等學(xué)

11、院，如科技學(xué)院、技師學(xué)院、經(jīng)貿(mào)學(xué)院等。其經(jīng)濟技術(shù)方面條件很好，也擁有很大的人力資源市場。在該地，學(xué)生和居民也很多，有很多客源。由于匯金新地是剛開發(fā)出來的新商業(yè)休閑區(qū)，所以在匯金新地選擇一個好的店鋪是沒有問題的。但在匯金新地已經(jīng)有了一家宏象干洗店，因此存在一定的競爭。但由于附近學(xué)生和居民的數(shù)量很大，再開一家干洗店也能夠獲得較多的顧客光顧。匯金新地是一個相對相大的商業(yè)休閑圈，去游玩娛樂的學(xué)生和居民很多，把場址選在匯金新地有利于人們發(fā)現(xiàn)與具體了解，能夠吸引更多的顧客。三 經(jīng)濟性分析（一）固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資是建造和購置固定資產(chǎn)的經(jīng)濟活動，即固定資產(chǎn)再生產(chǎn)活動。固定資產(chǎn)再生產(chǎn)過程包括固定資產(chǎn)更新（局部

12、和全部更新）、改建、擴建、新建等活動。固定資產(chǎn)投資是社會固定資產(chǎn)再生產(chǎn)的主要手段。固定資產(chǎn)投資額是以貨幣表現(xiàn)的建造和購置固定資產(chǎn)活動的工作量，它是反映固定資產(chǎn)投資規(guī)模、速度、比例關(guān)系和使用方向的綜合性指標(biāo)。建筑工程費: 3萬設(shè)備及工器具購置費 : 7萬安裝工程費: 0.5萬工程建設(shè)其他費用: 1萬基本預(yù)備費: 5萬漲價預(yù)備費: 3萬建設(shè)期利息: 0.8萬固定資產(chǎn)投資總計: 20.3萬（二）流動資產(chǎn)1、流動資金的組成和流動資金投資（1）組成A、 貨幣資金和結(jié)算資金B(yǎng)、 生產(chǎn)儲備資金C、 生產(chǎn)資金D、 成品資金（2）流動資金投資2、固定資產(chǎn)投資與流動資金投資比例的確定（1）固定資產(chǎn)投資與流動資金投

13、資比例的制約因素E、 由于技術(shù)進步所引起的資金有機構(gòu)成提高對投資比例的影響F、 部門、行業(yè)結(jié)構(gòu)對投資比例的影響G、 資金的使用效率（2）固定資產(chǎn)投資與流動資金投資比例的確定A、 必須認識到固定資產(chǎn)與流動資產(chǎn)有著同一性的一面B、 考慮經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的變化C、 考慮不同的技術(shù)發(fā)展階段和資金使用效率3、流動資金投資規(guī)模的確定（1）流動資金投資的特點A、 必須與固定資產(chǎn)投資結(jié)合進行，要受固定資產(chǎn)投資、生產(chǎn)經(jīng)營的類型與規(guī)模制約B、 周轉(zhuǎn)快，且投資較少C、 投資周轉(zhuǎn)快，風(fēng)險較小，可以充分利用周轉(zhuǎn)貸款來解決對資金的需要，但企業(yè)也需要做好貸款的可行性研究D、 流動資金投資過程與流動資金使用過程緊密相連，其投資管理能

14、力要求較高，投資管理工作也很復(fù)雜E、 流動資金投資有特殊的波動規(guī)律（2）流動資金投資規(guī)模決策F、 項目流動資金投資規(guī)模決策a、 影響因素1） 固定資產(chǎn)投資規(guī)模2） 產(chǎn)品性質(zhì)或提供服務(wù)的種類3） 產(chǎn)品壽命周期4） 流動資金周轉(zhuǎn)速度5） 物價波動與物資供應(yīng)狀況6） 企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況7） 技術(shù)與經(jīng)營管理水平b、 確定方法1） 因素預(yù)測法2） 比例估算法（a） 直接經(jīng)營費用投資（b） 間接費用投資（c） 推銷費用投資3） 實際核算法（a） 儲備資金定額投資的核算（b） 生產(chǎn)資金定額投資的核算（c） 成品資金定額投資的核算G、 鋪底流動資金投資規(guī)模決策（三）成本費用首先要在匯金租一個門面房面積。大概30

15、平方，年租金大約9萬元。其次要添置設(shè)備，并且要裝修，預(yù)算大約7萬元。廣告宣傳費用、發(fā)放傳單成本約0.1萬元。辦理營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等約計0.5萬元。準(zhǔn)備周轉(zhuǎn)資金約4萬。另外每年水電等固定成本約2.4萬元。共計投入總額約為23萬元。平均值：39.81% 標(biāo)準(zhǔn)差：13.22%（四）銷售收入分析商品銷售收入是指企業(yè)在商品交易中所取得的收入，是企業(yè)收入的主要來源?？梢苑譃橹鳡I業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。這里的商品包括企業(yè)為銷售而生產(chǎn)的商品，如制造業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)成品、自制半成品等；還包括企業(yè)為銷售而購進的商品，如商品流通企業(yè)（批發(fā)、零售）的各種為銷售而購進的商品。所以干洗店的銷售收入可以來自干洗衣服所收的干洗

16、費。在經(jīng)營分析中最重要的是價格的制定，通過對市場的調(diào)查，我認為可以根據(jù)衣服的大小和要求程度分為很多個檔次，50，40、25、15元等。這樣預(yù)計在每年11月到次年的3月的旺季月收入可達30000元，從4月到10的淡季月收入為20000元。年收入可以達到34萬左右?；貧w函數(shù)為：0.01425648610125.27552Y=0.0143X+10125.2755(Y:銷售成本 X:銷售收入)相關(guān)系數(shù)為：r=0.2805（五）利潤分析據(jù)調(diào)查，很多大學(xué)生的衣服日漸趨于奢侈，很多衣服不能手洗，冬季的大衣等大件衣物手洗不方便。因此，干洗店在大學(xué)城已經(jīng)成為一種大眾需求，干洗店是一個十分巨大的商機。并且我們的早

17、餐店位于國際教育園北區(qū)，學(xué)生眾多，顧客群可以得到保證。干洗的利潤十分驚人，早餐的平均利潤在50%左右干洗店開在大學(xué)城附近，顧客群體得到有效保證，不但有穩(wěn)定學(xué)生源，附近小區(qū)的居民也是固定客源。雖然前期投資大，但是可持續(xù)發(fā)展且利潤較高。11月到次年3月，為冬季，冬季大衣等需要干洗的比較多，銷售收入大概為每月3萬元。房租為7500，需招聘員工1名，工資2500，費每月300元，水電費約800元，干洗劑等費用900，店每月純利潤為35000-15000元=20000元，其余月份為銷售收入為20000，房租7500，員工工資2000，話費100，水電費600，干洗劑等費用800，20000-12000=

18、8000.稅金為40000元左右服務(wù)物品名稱計價單位價格(元) 服務(wù)物品名稱計價單位價格(元)外套上衣、單夾克衫、羊毛衫、羊毛背心、羊絨背心、毛料西裝上衣、毛呢外套、棉夾克衫、毛料西褲、羊絨裙、羊絨衫、羊絨、羊毛大衣1件2000雙人被套、床罩、1套3000牛仔褲、馬甲1件1500雙人晴綸被、1套2500棉服、唐裝、風(fēng)衣真絲連衣裙、百褶裙、真絲裙、羊絨外套、絲綢、緞子旗袍、1件3000毛巾被、雙人床單1套2000單人被套（薄）1套1500單人被套（厚）1套1500羽絨服1件3000雙人被套1套3500襯衣、圍巾、T恤衫、連衣裙、短裙及其它夏裝 1件1500地毯1平方米2500

19、皮馬夾、皮手包1件15.00備 注未列入上列收費價目的干洗物品，對院師生員工干洗收費，按市場干洗收費價格9.5折收費。總年利潤=20000*5+8000*7-40000=110000元（六）稅金分析我們干洗店的固定資產(chǎn)投資總計20.3萬。包括建筑工程費：3萬；設(shè)備及工器具購置費：7萬；安裝工程費：0.5萬；工程建設(shè)其他費用：1萬；基本預(yù)備費：5萬；漲價預(yù)備費：3萬；建設(shè)期利息：0.8萬。干洗店辦理營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、衛(wèi)生許可證等約支出0.5萬元。淡季（4月10月）發(fā)放員工工資為2500元，費100元，水電費600元，干洗劑等800元；旺季（11月次年3月）發(fā)放員工工資為2000元，費300元

20、，水電費800元，干洗劑等900元；房租每月7500元；不可預(yù)見費2000元。回歸函數(shù)為：0.134.54747E-13Y=0.1300X+0.0000(Y:銷售稅金 X:銷售收入)相關(guān)系數(shù)為：r=1.0000（七）靜動態(tài)指標(biāo)分析1.靜態(tài)投資回收期本店一年的純利潤大概在13萬，前期固定資產(chǎn)投入預(yù)算為50萬，,50/10=5，也就是說，靜態(tài)投資回收期為5年。2. 動態(tài)投資回收期分析 為了彌補靜態(tài)投資回收期指標(biāo)的缺點，可采用動態(tài)投資回收期指標(biāo)（Pt）。這一指標(biāo)的最大收益的現(xiàn)值來回收其全部投資的現(xiàn)值所需要的時間，以上兩種投資回收期指標(biāo)均適用單個項目或方案的財務(wù)評價，建議采用動態(tài)投資回收期指標(biāo)，雖然計

21、算有些繁瑣，但結(jié)果比較正確，不會造成錯誤評價。但是當(dāng)未來年份的凈現(xiàn)金流量為負數(shù)時，動態(tài)投資回收期可能變得無效，甚至做出錯誤的決策。因此，可以引用靜態(tài)追加投資回收期指標(biāo)和動態(tài)追加投資回收期指標(biāo)，來減少錯誤決策。3.凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值（Net Present Value）是一項投資所產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流的折現(xiàn)值與項目投資成本之間的差值。凈現(xiàn)值法是評價投資方案的一種方法。凈現(xiàn)值法：是評價投資方案的一種方法。該方法是利用凈現(xiàn)金效益量的總現(xiàn)值與凈現(xiàn)金投資量算出凈現(xiàn)值，然后根據(jù)凈現(xiàn)值的大小來評價投資方案。凈現(xiàn)值為正值，投資方案是可以接受的；凈現(xiàn)值是負值，投資方案就是不可接受的。凈現(xiàn)值越大，投資方案越好。凈現(xiàn)值法是一

22、種比較科學(xué)也比較簡便的投資方案評價方法。凈現(xiàn)值=未來報酬總現(xiàn)值-建設(shè)投資總額NPV=It /（1+R）-Ot /（1+R），式中：NPV-凈現(xiàn)值；It-第t年的現(xiàn)金流入量；Ot-第t年的現(xiàn)金流出量；R-折現(xiàn)率；n-投資項目的壽命周期。以效益的絕對式為據(jù)（前提條件：i一定時），可知：當(dāng)產(chǎn)出投入=效益=（CICO)t（1i）-t =FNPV>=0,說明項目可按基準(zhǔn)收益（折現(xiàn)率為i）水平收回投資或在收回投資的基礎(chǔ)上獲得收益，故項目可行；否則項目因不經(jīng)濟（即FNVP<0）而不可行。經(jīng)計算得，我們干洗店的FNPV=241.3>0,所以可行。4.部收益率部收益率，是資金流入現(xiàn)值總額與資金

23、流出現(xiàn)值總額 相等、凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。它是一項投資渴望達到的報酬率，該指標(biāo)越大越好。一般情況下，部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率時，該項目是可行的。投資項目各年現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值之和為項目的凈現(xiàn)值，凈現(xiàn)值為0時的折現(xiàn)率就是項目的部收益率。部收益率法的優(yōu)點是能夠把項目壽命期的收益與其投資總額聯(lián)系起來，指出這個項目的收益率，便于將它同行業(yè)基準(zhǔn)投資收益率對比，確定這個項目是否值得建設(shè)。使用借款進行建設(shè)，在借款條件（主要是利率）還不很明確時，部收益率法可以避開借款條件，先求得部收益率，作為可以接受借款利率的高限。但部收益率表現(xiàn)的是比率，不是絕對值，一個部收益率較低的方案，可能由于其規(guī)模較大而有較大的凈現(xiàn)

24、值，因而更值得建設(shè)。所以在各個方案選比時，必須將部收益率與凈現(xiàn)值結(jié)合起來考慮。干洗店屬于永續(xù)投資的疇：IRR = Cash Flow / Investment=（190000-550）/400000=47.36%5、凈現(xiàn)金流量NCF（Net Cash Flow）為凈現(xiàn)金流量，是現(xiàn)金流量表中的一個指標(biāo)，是指工程項目壽命期各年貨幣的流入與流出的數(shù)量。特別是項目在某一時點（或時段）上現(xiàn)金流入與流出差額的凈現(xiàn)金流量，通過凈現(xiàn)金流量來判斷項目盈虧情況的方法即為現(xiàn)金流量分析法。具體情況分為3種：當(dāng)NCF>=0時，項目因為能夠保本或者有盈利而且可行；反之，當(dāng)NCF<0時，項目因為虧損必不可行。以

25、個人日常生活中的情況而言，比如，某月月初共有現(xiàn)金1 200元，本月 取得工資收入1 500元，開銷生活支出花去800元，購買國債花去1 000元，這樣，到月底，還有現(xiàn)金1 200+1 500-800-1 000=900元，當(dāng)月現(xiàn)金凈流量就等于900-1 200=-300元，就是月末比月初凈減少了300元的現(xiàn)金。但同時，資產(chǎn)卻增加了700元（900+1 000-1 200）。 表1 干洗店項目基本情況表 單位：元年份銷售收入銷售成本銷售費用凈現(xiàn)值流量12340400001300001500050549502320001450060723903280001550040848504200001600

26、030888205210001200060977606220001300030106730719000110004011469081800012500601201309200001150030128600101900012000401355601129000165004014802012310001450070164450合計40500164000550注：*為當(dāng)年數(shù)據(jù)。由于凈現(xiàn)金流量NCF=164450>0，所以，此項目可行。6、不確定性和風(fēng)險分析項目背景（1） 地理位置干洗店的地址位于國際教育園北區(qū)的匯金新地，周圍有科技學(xué)院、經(jīng)貿(mào)學(xué)院、技師學(xué)院等多所高校以及山水印象居民住宅區(qū)。所以該

27、地理位置的人流量大，流動性好。干洗店在馬路邊上，鄰近肯德基，可以借助肯德基的人流量，讓消費者知道肯德基旁邊有家干洗店。周圍交通便利，而且停車方便，高校里的學(xué)生步行至干洗店只需花費15分鐘。（2） 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)建筑工程費 3萬設(shè)備及工器具購置費 7萬安裝工程費 0.5萬工程建設(shè)其他費用 1萬基本預(yù)備費 5萬漲價預(yù)備費 3萬建設(shè)期利息 1萬固定資產(chǎn)投資總計 20.3萬敏感性分析（1） 預(yù)測正常年份的各項收入和支出，以目標(biāo)收益率為基準(zhǔn)收益率，計算出基本情況下的凈現(xiàn)值和部收益率。年份銷售收入（CO)銷售成本(CI1)銷售費用（CO2）凈現(xiàn)值流量10%貼現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)值1234560 40000 1 300

28、00 15000 50 54950 0.9091 49954.55 2 32000 14500 60 723900.8264 59826.45 3 28000 15500 40 84850 0.7513 63749.06 4 20000 16000 30 88820 0.6830 60665.26 5 21000 12000 60 97760 0.6209 60701.27 6 22000 13000 30 106730 0.5645 60246.30 7 19000 11000 40 114690 0.5132 58854.10 8 18000 12500 60 120130 0.4665

29、56041.53 9 20000 11500 30 128600 0.4241 54538.95 10 19000 12000 40 135560 0.3855 52264.25 11 29000 16500 40 148020 0.3505 51880.11 12 31000 14500 70 164450 0.3186 52398.84 從基本情況表中可以看出，該項目正常情況下的凈現(xiàn)值為正值。（2） 假設(shè)在剛開始開店的固定資產(chǎn)投資的基礎(chǔ)上，每月另外投入10000元添加設(shè)備等，所以對投資成本進行敏感性分析。由下表可知，凈現(xiàn)值隨著投資成本的增加不斷減少。凈現(xiàn)值大于零則方案可行，且凈現(xiàn)值越大，方

30、案越優(yōu)，投資效益越好。說明每月繼續(xù)投入一萬元是不合理的，方案不可取。年份銷售收入（CO)銷售成本(CI1)銷售費用（CI2）投資成本(CI3）凈現(xiàn)值流量10%貼現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)值12345670 203000 40000 1 30000 15000 50 10000 44950 0.9091 40863.64 2 32000 14500 60 10000 52390 0.8264 43297.52 3 28000 15500 40 10000 54850 0.7513 41209.62 4 20000 16000 30 10000 48820 0.6830 33344.72 5 21000 1200

31、0 60 10000 47760 0.6209 29655.20 6 22000 13000 30 10000 46730 0.5645 26377.87 7 19000 11000 40 10000 44690 0.5132 22933.04 8 18000 12500 60 10000 40130 0.4665 18720.94 9 20000 11500 30 10000 38600 0.4241 16370.17 10 19000 12000 40 10000 35560 0.3855 13709.92 11 29000 16500 40 10000 38020 0.3505 1332

32、5.78 12 31000 14500 70 10000 44450 0.3186 14163.14 （3） 假設(shè)隨著管理經(jīng)驗的積累，在干洗店營業(yè)六個月后，每個月的銷售成本能減少1000元。由下表得知，凈現(xiàn)值在每月成本都減少1000元的情況下增加，但是增量很小。所以在以后的經(jīng)營中應(yīng)該保持不增加成本，然后再爭取降低成本。年份銷售收入（CO)銷售成本(CI1)銷售費用（CO2）凈現(xiàn)值流量10%貼現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)值1234560 40000 1 30000 15000 50 54950 0.9091 49954.55 2 32000 14500 60 72390 0.8264 59826.45 3 280

33、00 15500 40 84850 0.7513 63749.06 4 20000 16000 30 88820 0.6830 60665.26 5 21000 12000 60 97760 0.6209 60701.27 6 22000 13000 30 106730 0.5645 60246.30 7 19000 10000 40 115690 0.5132 59367.26 8 18000 11500 60 122130 0.4665 56974.55 9 20000 10500 30 131600 0.4241 55811.25 10 19000 11000 40 139560 0.3

34、855 53806.42 11 29000 15500 40 153020 0.3505 53632.58 12 31000 13500 70 170450 0.3186 54310.62 盈虧平衡分析單位售價p為25元，單位可變成本v為21元，總固定成本f為2.4萬。（1） 用實際產(chǎn)量表示BEPx=f/(p-v)=24000/(25-21)=6000 說明產(chǎn)量達到6000，該項目即可保本。 用銷售收入表示BEPs=p*f/(p-v)=25*6000=150000 說明銷售收入達到150000元，該項目即可保本。風(fēng)險分析（1） 市場風(fēng)險。市場是不斷變化的，所以我們必須考慮到市場的風(fēng)險，具體有以

35、下幾種風(fēng)險可能：在本項目開發(fā)階段的風(fēng)險，市場上可能會同時出現(xiàn)類似干洗店的開業(yè)。項目生產(chǎn)階段的風(fēng)險，如果項目已經(jīng)投產(chǎn)，但沒有吸引到很多顧客前來干洗衣服，項目可能沒有足夠的能力支付生產(chǎn)費用和銷售成本。項目生產(chǎn)經(jīng)營階段的風(fēng)險，項目投產(chǎn)后的效益取決于其產(chǎn)品在市場上的銷售量和其他表現(xiàn)，而對于本階段項目而言，最大的市場風(fēng)險來源與其他干洗店的競爭風(fēng)險，如果項目投產(chǎn)后效益良好，干洗業(yè)的進入門檻低，所以不同的干洗店也會創(chuàng)立起來，從而加劇了本項目的競爭壓力。同時，干洗設(shè)備的維護和保養(yǎng)是一個復(fù)雜、技術(shù)要求高的過程。如果保養(yǎng)不好，設(shè)備的折舊加快，會增加營業(yè)風(fēng)險。（2）干洗店淡季風(fēng)險干洗店是個季節(jié)性很強的行業(yè)，往往呈現(xiàn)

36、出“冬暖夏涼”的周期性特點。冬天可能忙得不可開交，夏天有可能沒有衣服洗。投資干洗店在淡季往往很難維持，南方獨特的氣候給干洗店經(jīng)營帶來了不少風(fēng)險。 （4）干洗店洗壞衣服引起賠償?shù)娘L(fēng)險洗壞衣服引起的賠償有時發(fā)生，人們對干洗店的質(zhì)量要求越來越高，有關(guān)洗衣的糾紛和投訴一直有增無減。擁有高超洗衣技術(shù)，謹慎開干洗店，基本上能預(yù)防賠償風(fēng)險。（5）應(yīng)對措施 1、設(shè)備的維護和保養(yǎng)，經(jīng)過了長期(整個旺季)使用、設(shè)備也該進行一次全面(干洗機的底箱、油水分離器、熱盤管、冷凝器、風(fēng)道、過濾器等;蒸汽發(fā)生器的電路及爐膽加熱管等系列設(shè)備部件)的維護和保養(yǎng)，這樣，能夠延長設(shè)備的使用壽命，提高設(shè)備的工作效率

37、，并能夠有效地降低生產(chǎn)成本。2、增強行業(yè)知識、了解行業(yè)動態(tài)：隨著行業(yè)競爭的加劇以及服裝面料的復(fù)雜化，市場對洗衣質(zhì)量的要求也越來越高，連鎖加盟洗衣店員工的技術(shù)提高已是形勢所需，技術(shù)培訓(xùn)顯得尤為重要。洗衣淡季正是學(xué)習(xí)提高的好時機。經(jīng)過系統(tǒng)培訓(xùn)，無疑會提升洗衣店的綜合實力，自然也提高了競爭力。對于員工自身也將具有重要意義。3、改善店面形象，在淡季的時間可以將自己的店面改善一下，店里的衛(wèi)生徹底打掃一下，需要裝修的重新裝修、需要添置設(shè)備等全面改善店容店貌，為來年在市場的競爭作好準(zhǔn)備四物質(zhì)技術(shù)條件分析每個投資項目的經(jīng)濟效益和社會效益都是在既定的項目設(shè)計、工藝、設(shè)備方案等前提取得的，因此，只有在技術(shù)上被認可

38、為是可行的投資項目，才有必要進行進一步財務(wù)分析和國民經(jīng)濟分析。技術(shù)條件分析是對項目的工藝、設(shè)備、工程設(shè)計方案的先進性、經(jīng)濟性和可行性等作出全面的評價。1.生產(chǎn)規(guī)模在一定市場容量下，作為生產(chǎn)產(chǎn)品的載體的企業(yè)上的載體（產(chǎn)品或服務(wù)）的量的多少。規(guī)模經(jīng)濟是指在一定的規(guī)模下或一定的規(guī)模區(qū)間，企業(yè)生產(chǎn)最有效率，能夠取得比較好的效益，使人們根據(jù)生產(chǎn)力因素，組合方式發(fā)展標(biāo)化的規(guī)律，科學(xué)地、自覺地選擇和控制企業(yè)的規(guī)模而取得的增產(chǎn)或節(jié)約的行為。生產(chǎn)規(guī)模按照實現(xiàn)領(lǐng)域的不同可以分為生產(chǎn)規(guī)模上的規(guī)模經(jīng)濟和經(jīng)營上的規(guī)模經(jīng)濟；按規(guī)模發(fā)揮作用的性質(zhì)不同即生產(chǎn)結(jié)果的不同可以分為部規(guī)模經(jīng)濟和外部規(guī)模經(jīng)濟，部規(guī)模經(jīng)濟是依靠管理提高

39、效率，而外部規(guī)模經(jīng)濟是增加物質(zhì)設(shè)備條件投入。制約和決定項目生產(chǎn)規(guī)模的因素有以下幾點：國家經(jīng)濟計劃和產(chǎn)業(yè)政策，項目產(chǎn)品的市場需求，項目所處行業(yè)的技術(shù)經(jīng)濟特點，資金條件，建設(shè)生產(chǎn)條件，規(guī)模經(jīng)濟的秋和風(fēng)險及項目主體的風(fēng)險承受能力。一個項目的規(guī)模最終受制于經(jīng)濟效益的規(guī)模和水平。規(guī)模經(jīng)濟線S=QS=Q+Q00QS盈虧平衡點SBEPQBEP假設(shè)匯金新地附近干洗衣物的數(shù)量為10000份，其固定成本為24000元，干洗一件衣物的平均單價為25元，可變成本為21元/件和23元/件。合理經(jīng)濟規(guī)模計算表經(jīng)營量（Q）單位成本總成本單價（P)營業(yè)收入（S）利潤固定（f）可變（V）合計固定（f）可變（V）合計1234=2

40、+3567=5+689=1*810=9-702400024000252000122648520007600050000-260004000623.329.388000112000100000-12000600042125126000150000150000070003.4321.424.8314980017380017500012008000321.724.5173600197600200000240090002.6721.9424.611974602214602250003540100002.422.324.722300024700025000030001200022325276000300

41、0003000000QA=f/(P-V)=24000/(25-21)=6000（件）QB=f/(P-V)=24000/(25-23)=12000（件）盈虧平衡規(guī)模的最小營業(yè)量是6000件，最大營業(yè)產(chǎn)量是12000件，最優(yōu)規(guī)模為9000件經(jīng)營量，而其經(jīng)濟合理規(guī)模在8000-12000件之間。2.設(shè)備與技術(shù)分析工程項目技術(shù)方案分析的主要容是對生產(chǎn)工藝、設(shè)備選型和工程設(shè)計方案進行分析評價。技術(shù)方案應(yīng)遵循先進適用、經(jīng)濟合理與安全可靠的三性原則。設(shè)備和工藝是相互依存的。工業(yè)項目的設(shè)備通常包括生產(chǎn)設(shè)備、輔助設(shè)備和服務(wù)設(shè)備三大類，我們開設(shè)干洗店需要的設(shè)備主要有全自動懸浮變頻石油干洗機、立式變頻洗脫烘一體機、

42、真空吸風(fēng)熨燙臺、電熱蒸汽發(fā)生器、成衣立體包裝機，工藝是指不同工務(wù)有機組合成工序，不同工序連接在一起形成的生產(chǎn)流程，生產(chǎn)設(shè)備是主要的工藝載體。項目工程設(shè)計方案分析包括項目總平面設(shè)計方案分析和項目建筑工程設(shè)計方案分析。前者常常以一定比例繪制的項目總平面圖表現(xiàn)分析時重點應(yīng)關(guān)注總圖布置的合理性，如工藝流程的順暢、國土與城市規(guī)劃的要求、布置的緊湊與運營場外運輸?shù)囊蟆踩l(wèi)士狀況與節(jié)約用地、節(jié)約資源和經(jīng)濟合理；后者主要分析建筑工程方案中建筑物的空間平面布置和樓層高度適應(yīng)工藝設(shè)備需要的情況。3.施工與建設(shè) 對于干洗店的店面布局，我們小組繪制了店鋪的規(guī)劃示意圖，結(jié)合匯金新地的地價以及考慮到資金問題，我們租用

43、的店鋪實用面積30平方米。針對該地段的實際情況，考慮周圍學(xué)生較多以及周圍居民的情況，我們對于洗衣店的施工與建設(shè)有以下建議，對于店面的外部施工，可以選擇一些比較醒目的廣告牌或者裝飾燈，讓顧客能夠受到其吸引進而對我們的干洗店產(chǎn)生興趣加以了解，并可以給潛在消費者留下一個好的印象；對于店面的部施工，店面的布局要簡潔、大方、寬敞、干凈，讓顧客來到我們的店能夠感到舒心和放心，覺得將他們衣物交由我們干洗是一個正確的選擇；在店需要準(zhǔn)備精致的桌椅，當(dāng)顧客來干洗衣物或取回衣物時，能夠坐下靜靜等候，會給顧客留下更好的印象；并且在允許的條件下，可以播放一些音樂，爭取讓顧客能夠有賓至如歸、耳目一新的感覺，對本店有良好的

44、印象，吸引顧客的再次光臨。五、社會分析（1） 項目建設(shè)的目標(biāo)及功能 我們建設(shè)“綠意”干洗店的目標(biāo)，有很多個，比如方便周遭的居民和行人，因為很多衣物自己在家里洗，很不方便，比如西裝，窗簾，沙發(fā)套之類的；但是，最大的目標(biāo)是在給顧客帶來便利和悉心服務(wù)的同時，實現(xiàn)自己的利潤最大化。我們選擇在學(xué)校附近的商業(yè)圈匯金開設(shè)我們的門店，兩個車站挺立在那邊，幾分鐘就有一兩公共汽車過去，加上周遭很多居民，除了科大，經(jīng)貿(mào)，技師，衛(wèi)校的學(xué)生也經(jīng)常來匯金消費，可謂是人流量很大；我們的“綠意”干洗店，就是要用我們獨特的、優(yōu)越的功能，去吸引消費者的青睞；我們的干洗店，時尚快捷，健康潔凈等等，具體的功能介紹會在下面的項目的經(jīng)營

45、策略中著一介紹，但有一點很確定，我們的功能，與眾不同，有新意，人家有之，我們必不可少，人家缺之，我們?nèi)杂兄唬ǘ╉椖康慕?jīng)營策略 提出“健康快洗，立等可取”的服務(wù)口號，提供1-2小時的快洗的特色服務(wù)，樹立子的特色，打破像過去那樣，總以為衣服干洗要等好幾天的時間的心坎和糾結(jié)；同時，還要確保專業(yè)水準(zhǔn)，讓客戶放心健康潔凈、時尚快捷、殺菌消毒；引進相關(guān)設(shè)備，提供衣服免費加香的服務(wù)，讓客戶切實感受到，我們的服務(wù)不一樣；建立顧客檔案，實行良好的客戶管理，對特殊物件如窗簾、玩偶、沙發(fā)套等大件物品提供上門服務(wù)；對達到一定數(shù)量的衣物也實施上門服務(wù)；此外，逢年過節(jié)，定期給顧客發(fā)祝福賀卡或短信，告訴他們，你是我們的

46、顧客，更是我們的朋友，讓顧客感受到我們這家洗衣店的溫情； 任何行業(yè)，都有淡季和旺季；在干洗的淡季，建立涉外經(jīng)營模式，主要是鼓勵店里的員工外出洽談，建立與賓館、飯店及品牌服飾專賣店的良好合作伙伴與長期穩(wěn)定的客戶關(guān)系，確保全年正確運營；畢竟我們的店面是開在學(xué)校附近，寒暑假一到，學(xué)生放假了，我們總不能跟著學(xué)生一起放假吧，每天早上一開門，就要想，恩，多少錢的成本已經(jīng)花掉了，今天至少要做多少生意，洗多少衣物，才不至于虧本。六、環(huán)境分析 1.綠色洗衣社會已更多關(guān)注人們的健康與生存環(huán)境，目前市場上排放量大的雜牌，四氯乙烯干洗機將被環(huán)保型干洗機取代已是必然趨勢，個別城市和地區(qū)已開始具體實施，綠色洗衣將成為干洗

47、新潮流。 2.對排污的要求洗衣店的技術(shù)投入也是投資者需要注意的問題?，F(xiàn)在市區(qū)的洗衣店大都是加盟洗衣店，開設(shè)這樣的洗衣店雖然能有名牌撐腰，但如果沒有相應(yīng)的和加盟總店相配套的服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，就不能算是一個成功的洗衣店。相比之下普通小洗衣店在技術(shù)上處于劣勢，這就影響了服務(wù)質(zhì)量。因此，選擇加盟大洗衣店，獲取相應(yīng)技術(shù)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是一條可行之路。 七、總結(jié)要開一個店，先不要想著可以賺多少錢，要先預(yù)備可以虧多長時間。理由如下：（1）干洗有淡旺季之分，旺季經(jīng)營地好可以賺很多，淡季生意不好可能會虧很多，一般要準(zhǔn)備好可以開二、三個店子的錢來開一家店鋪，多出來的錢用于流動支出和維持。（2）計算好店鋪的店租、工商費用、人

48、工工資、日常耗材、水電費等等經(jīng)常性費用；運氣不好，客戶索賠可能會導(dǎo)致店鋪關(guān)門的，這也要有心理準(zhǔn)備。（3）無論淡旺季，店鋪開都要客戶捧場。一家新店鋪要獲得客戶的認可是需要時間的，尤其是周圍的住戶。這段時間是很難熬的，客戶量可能很少，這需要過硬的技術(shù)和服務(wù)，需要傳。（4）管理得當(dāng)、上下齊心，可以賺地多一些；否則，看來客戶量很大，暗地里虧錢。怎么理解呢？有些衣服一定要水洗，有些一定要干洗，有些則干、水洗均可； 如果師傅在這方面不夠仔細或用心，那結(jié)果就很難講。附錄一：關(guān)于衣見傾心干洗店社會分析的調(diào)查問卷1、您的性別？A、 男 B、女2、您的年級？A、大一 B、大二 C、大二 D、大四3、什么季節(jié)的衣服愿意送去干洗？A、春 B、夏C、秋 D、冬4、為什么選擇將衣服送去干洗？A、方便B、干凈C、衣服材質(zhì)原因D、其他原因5、是否了解教育園北區(qū)干洗店的位置？A、了解B、基本了解 C、不大了解D、完全不了解6、若由代理收集衣服干洗，是否愿意將衣服交由他們代理？A、愿意B、不愿意C、視情況而定7、若愿意，處于何種原因？A、方便 B、業(yè)余時間少C、不了解干洗店地理位置D、其他原因8、您接受的代理費用為多少錢？A、3元以B、3-5元C、5-10元D、10元以上9、 您能接受的干洗衣服在外滯留的時間？A、3天B、3-6天C、6天以上10、 您堅持每天洗衣服嗎？A、 會B、隔天洗C、放