1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上GD證券“嘉實(shí)資本深圳茶光1號(hào)專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”盡職調(diào)查及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告產(chǎn)品名稱及編號(hào)嘉實(shí)資本深圳茶光1號(hào)專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃提請(qǐng)?jiān)u估產(chǎn)品的部門(mén)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)總部金融產(chǎn)品部產(chǎn)品是否由本公司開(kāi)發(fā)o 是，開(kāi)發(fā)部門(mén)為【 】n 否，系代銷【嘉實(shí)資格管理有限公司】提供的產(chǎn)品，銷售額度：1億，我公司將向適當(dāng)客戶推介該產(chǎn)品，有認(rèn)購(gòu)意向的客戶將按照本資產(chǎn)計(jì)劃管理人規(guī)定的方式進(jìn)行打款認(rèn)購(gòu)。向客戶解釋或說(shuō)明金融產(chǎn)品的難易程度易是否為復(fù)雜或高風(fēng)險(xiǎn)金融產(chǎn)品n 是o 否如選擇“是”，除“金融產(chǎn)品一般評(píng)估因素”外，還需填寫(xiě)“復(fù)雜或高風(fēng)險(xiǎn)金融產(chǎn)品重點(diǎn)評(píng)估因素”欄。評(píng)估因素金融產(chǎn)品一般評(píng)估因素1. 發(fā)行人的基本

2、信息：嘉實(shí)資本管理有限公司是根據(jù)中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于核準(zhǔn)嘉實(shí)基金管理有限公司設(shè)立子公司的批復(fù)（證監(jiān)許可20121493號(hào)），核準(zhǔn)嘉實(shí)基金管理有限公司設(shè)立的全資子公司，業(yè)務(wù)范圍為特定客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)以及中國(guó)證監(jiān)會(huì)許可的其他業(yè)務(wù)， 2012年11月正式成立，注冊(cè)資本金10000萬(wàn)元。2. 產(chǎn)品發(fā)行依據(jù)，是否依法發(fā)行或提供：產(chǎn)品依據(jù)基金管理公司特定客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)試點(diǎn)辦法、基金管理公司子公司管理暫行規(guī)定和其他有關(guān)法律法規(guī)發(fā)行。3. 產(chǎn)品基本性質(zhì)：以委托貸款和股權(quán)投資方式投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品。4. 產(chǎn)品管理費(fèi)用及其它費(fèi)用（如有）：1、資產(chǎn)管理人的管理費(fèi)資產(chǎn)管理人的管

3、理費(fèi)分為固定管理費(fèi)和浮動(dòng)管理費(fèi)兩部分，管理費(fèi)按如下約定一經(jīng)收取的將不予退回。（1）固定管理費(fèi)資產(chǎn)管理計(jì)劃財(cái)產(chǎn)的固定管理費(fèi)的年管理費(fèi)率為0.3%，計(jì)算方法如下：當(dāng)期固定管理費(fèi)本核算周期委托財(cái)產(chǎn)本金余額×年管理費(fèi)率×本核算周期實(shí)際投資天數(shù)/360資產(chǎn)管理計(jì)劃財(cái)產(chǎn)固定管理費(fèi)，自委托貸款每個(gè)核算周期收取當(dāng)期利息后的10個(gè)工作日內(nèi)支付當(dāng)期的固定管理費(fèi)，最后一期管理費(fèi)自委托貸款到期之日收取。本核算周期內(nèi)委托財(cái)產(chǎn)本金余額發(fā)生變化的，應(yīng)分段計(jì)算。資產(chǎn)管理人應(yīng)向資產(chǎn)托管人發(fā)送劃付指令，資產(chǎn)托管人復(fù)核后從資產(chǎn)管理計(jì)劃財(cái)產(chǎn)中一次性支付給資產(chǎn)管理人。（2）浮動(dòng)管理費(fèi)自委托貸款每個(gè)核算周期收取當(dāng)期利

4、息后的10個(gè)工作日內(nèi)，按本合同約定支付資產(chǎn)管理計(jì)劃其他事務(wù)費(fèi)用及固定管理費(fèi)、資產(chǎn)托管費(fèi)、資產(chǎn)委托人應(yīng)付預(yù)期收益及委托財(cái)產(chǎn)本金后如有剩余的部分，作為浮動(dòng)管理費(fèi)，由資產(chǎn)管理人向資產(chǎn)托管人發(fā)送劃付指令，資產(chǎn)托管人復(fù)核后從資產(chǎn)管理計(jì)劃財(cái)產(chǎn)中一次性支付給資產(chǎn)管理人。最后一期管理費(fèi)自委托貸款到期之日收取。本核算周期內(nèi)委托財(cái)產(chǎn)本金余額發(fā)生變化的，應(yīng)分段計(jì)算。2、資產(chǎn)托管人的托管費(fèi)資產(chǎn)管理計(jì)劃財(cái)產(chǎn)的年托管費(fèi)率為0.06%，計(jì)算方法如下：當(dāng)期托管費(fèi)本核算周期委托財(cái)產(chǎn)本金余額×年托管費(fèi)率×本核算周期實(shí)際投資天數(shù)/360資產(chǎn)管理計(jì)劃財(cái)產(chǎn)托管費(fèi)，自委托貸款每個(gè)核算周期收取當(dāng)期利息后的10個(gè)工作日內(nèi)

5、支付當(dāng)期的托管費(fèi)，最后一期托管費(fèi)自委托貸款到期之日收取。本核算周期內(nèi)委托財(cái)產(chǎn)本金余額發(fā)生變化的，應(yīng)分段計(jì)算。資產(chǎn)管理人應(yīng)向資產(chǎn)托管人發(fā)送劃付指令，資產(chǎn)托管人復(fù)核后從資產(chǎn)管理計(jì)劃財(cái)產(chǎn)中一次性支付給資產(chǎn)托管人。資產(chǎn)管理合同提前終止的，資產(chǎn)托管人已經(jīng)收取的資產(chǎn)托管費(fèi)不予退還。3、客戶服務(wù)費(fèi)管理人聘請(qǐng)銷售機(jī)構(gòu)向合格投資者銷售本資管計(jì)劃的，銷售機(jī)構(gòu)將收取客戶服務(wù)費(fèi)，客戶服務(wù)費(fèi)由本資管計(jì)劃財(cái)產(chǎn)承擔(dān)。4、其他費(fèi)用5. 產(chǎn)品資產(chǎn)是否單獨(dú)托管和獨(dú)立核算：產(chǎn)品資產(chǎn)單獨(dú)托管于中國(guó)民生銀行股份有限公司深圳分行。6. 期限、鎖定期、提前終止的可能性、終止條件等：產(chǎn)品期限：本資產(chǎn)管理計(jì)劃存續(xù)期限預(yù)計(jì)為12個(gè)月，自本合同生

6、效之日至本計(jì)劃項(xiàng)下發(fā)放的委托貸款到期之日止。資產(chǎn)管理計(jì)劃預(yù)計(jì)存續(xù)期間屆滿，資產(chǎn)管理計(jì)劃委托財(cái)產(chǎn)未能全部變現(xiàn)的，資產(chǎn)管理計(jì)劃延長(zhǎng)至委托財(cái)產(chǎn)全部變現(xiàn)之日止。資產(chǎn)管理計(jì)劃可根據(jù)本合同約定提前終止。鎖定期：本計(jì)劃未設(shè)置參與開(kāi)放機(jī)制，資產(chǎn)委托人在資產(chǎn)管理計(jì)劃存續(xù)期間，不能退出本資產(chǎn)管理計(jì)劃。提前終止的可能性：如果本計(jì)劃投資標(biāo)的提前終止，則本資產(chǎn)管理計(jì)劃將提前終止。終止條件：資產(chǎn)管理合同應(yīng)當(dāng)終止的情形：1.資產(chǎn)管理合同存續(xù)期限屆滿而未延期的；2.資產(chǎn)管理合同的委托人少于2人的；3.資產(chǎn)管理計(jì)劃委托財(cái)產(chǎn)全部變現(xiàn)的；4.資產(chǎn)管理人被依法取消特定客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)資格的；5.資產(chǎn)管理人依法解散、被依法撤銷或被依法

7、宣告破產(chǎn)的；6.資產(chǎn)托管人依法解散、被依法撤銷或被依法宣告破產(chǎn)的；7.經(jīng)全體委托人、資產(chǎn)管理人和資產(chǎn)托管人協(xié)商一致決定終止的；7. 投資安排（如產(chǎn)品可投資的范圍和對(duì)象、投資比例、收益來(lái)源等）：1、投資范圍和對(duì)象：本資產(chǎn)管理計(jì)劃的投資范圍為向深圳市茶光投資有限公司進(jìn)行增資入股，從而持有項(xiàng)目公司60%股權(quán)；并發(fā)放委托貸款。在資金閑置期間，可存放或投資于銀行存款。2、本資產(chǎn)管理計(jì)劃收益來(lái)源包括但不限于債權(quán)投資所獲得的收益及其他收益。債權(quán)投資收益包括但不限于：（1）項(xiàng)目公司在委托貸款項(xiàng)下償還的利息、支付的違約金、賠償金等；（2）根據(jù)法律、行政法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定、司法機(jī)關(guān)的裁決、政府機(jī)關(guān)的規(guī)定，針對(duì)委托貸

8、款債權(quán)而獲得的任何形式的補(bǔ)償、賠償；（3）項(xiàng)目公司依據(jù)相關(guān)合作協(xié)議向本計(jì)劃支付的顧問(wèn)費(fèi)；（4）因本計(jì)劃投資所產(chǎn)生的其他任何形式的收入。3、投資限制本資產(chǎn)管理計(jì)劃不參與任何合同約定投資范圍以外的投資。8. 基礎(chǔ)資產(chǎn)的狀況：貸款項(xiàng)目：指項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的“深圳南山區(qū)茶光地塊保障性住房項(xiàng)目”項(xiàng)目的東地塊（建設(shè)用地規(guī)劃許可證編號(hào)為深規(guī)土許ZG-2011-0066）?！吧钲谀仙絽^(qū)茶光地塊保障性住房項(xiàng)目”項(xiàng)目分為東地塊及西地塊。就整個(gè)“深圳南山區(qū)茶光地塊保障性住房項(xiàng)目”，項(xiàng)目公司于2012年3月16日與深圳市南山區(qū)人民政府簽署茶光地塊保障性安居工程項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)協(xié)議，在上述協(xié)議中，深圳市南山區(qū)人民政府承諾回

9、購(gòu)約7萬(wàn)平方米的保障性住房。項(xiàng)目現(xiàn)狀：拆遷情況：已完成拆遷，土地已平整；目前已出正負(fù)零，完成地下部分的建設(shè)，正在建設(shè)地上部分；預(yù)計(jì)2014年5月開(kāi)始預(yù)售。地理位置：位于西麗茶光路以南、沙河西路以西開(kāi)發(fā)類型：商住四證取得情況：取得了相應(yīng)的三證一書(shū)（建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證）住宅：包括安居型商品房（67192）、回遷安置房（20000）商業(yè)：2133預(yù)計(jì)總銷售收入約萬(wàn)元。由于本項(xiàng)目為安居型商品房項(xiàng)目，為政府主導(dǎo)工程，茶光公司與政府合作分別開(kāi)發(fā)東、西兩地塊，本項(xiàng)目所涉及的東地塊，滿足居民回遷安置及南山區(qū)政府2013年保障房建設(shè)指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)基本盈

10、利，西地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)中，為主要贏利點(diǎn)。9. 有關(guān)擔(dān)保品或其他信用保障及其價(jià)值狀況：1、擔(dān)保措施（1）深圳市麒天投資發(fā)展有限公司將持有的項(xiàng)目公司的40%的股權(quán)為本計(jì)劃提供質(zhì)押擔(dān)保；（2）深圳花伴里實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司為本計(jì)劃提供不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保；前述擔(dān)保措施為資產(chǎn)管理人以項(xiàng)目公司為借款人募集的多個(gè)專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃項(xiàng)下委托貸款（累計(jì)委托貸款本金不超過(guò)6億元人民幣）共同提供擔(dān)保。對(duì)于資產(chǎn)管理人實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目公司之債權(quán)而獲得的償付資金，本計(jì)劃按其項(xiàng)下委托貸款主債權(quán)余額（包括該筆貸款剩余本息、罰息、違約金等，下同）占資產(chǎn)管理人以項(xiàng)目公司為借款人募集多個(gè)資產(chǎn)管理計(jì)劃項(xiàng)下全部委托貸款主債權(quán)余額之和的比例享有

11、。2、投后管理措施：資產(chǎn)管理人與項(xiàng)目公司等相關(guān)方簽署協(xié)議，對(duì)貸款項(xiàng)目的資金使用、項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)監(jiān)管、銷售回款監(jiān)管、證照印章文件管理等事項(xiàng)進(jìn)行具體約定。10. 風(fēng)險(xiǎn)收益特征（如產(chǎn)品的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、預(yù)期收益率、收益波動(dòng)性等）：1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)管理計(jì)劃投資受到經(jīng)濟(jì)因素、政治因素、投資心理和交易制度等各種因素的影響，導(dǎo)致資產(chǎn)管理計(jì)劃財(cái)產(chǎn)收益水平變化，產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。2、管理風(fēng)險(xiǎn)在資產(chǎn)管理計(jì)劃財(cái)產(chǎn)管理運(yùn)作過(guò)程中，資產(chǎn)管理人的研究水平、投資管理水平直接影響資產(chǎn)管理計(jì)劃財(cái)產(chǎn)收益水平，如果資產(chǎn)管理人對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和投資標(biāo)的投資價(jià)值判斷不準(zhǔn)確、獲取的信息不全、投資操作出現(xiàn)失誤，都會(huì)影響資產(chǎn)管理計(jì)劃財(cái)產(chǎn)的收

12、益水平。同時(shí)，資產(chǎn)管理人的管理水平、管理手段和管理技術(shù)等對(duì)本委托財(cái)產(chǎn)收益也存在影響。3、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)可視為一種綜合性風(fēng)險(xiǎn)，它是其他風(fēng)險(xiǎn)在資產(chǎn)管理計(jì)劃財(cái)產(chǎn)管理和公司整體經(jīng)營(yíng)方面的綜合體現(xiàn)。首先，在某些情況下某些投資品種的流動(dòng)性不佳，由此可能影響到資產(chǎn)管理計(jì)劃財(cái)產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn)。其次，本計(jì)劃未設(shè)置參與開(kāi)放機(jī)制，資產(chǎn)委托人在資產(chǎn)管理計(jì)劃存續(xù)期間，不能退出本資產(chǎn)管理計(jì)劃。4、信用風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)是資產(chǎn)管理計(jì)劃項(xiàng)下債務(wù)人、擔(dān)保人的違約風(fēng)險(xiǎn)，債務(wù)人、擔(dān)保人拒絕履約或因經(jīng)營(yíng)不善、資不抵債喪失支付能力，可能導(dǎo)致資產(chǎn)管理計(jì)劃財(cái)產(chǎn)損失和收益變化。5、特定投資方法及資產(chǎn)管理計(jì)劃資產(chǎn)所投資的特定投資對(duì)象可能引起的

13、特定風(fēng)險(xiǎn)（1）質(zhì)押物貶值及處置風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目的質(zhì)押物為非上市公司股權(quán)，其市場(chǎng)交易價(jià)格以及評(píng)估價(jià)格會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況變化，當(dāng)質(zhì)押物由于市場(chǎng)原因評(píng)估價(jià)值下跌時(shí)，存在貶值風(fēng)險(xiǎn)；當(dāng)需要對(duì)質(zhì)押物進(jìn)行處置時(shí)，其處置價(jià)格可能會(huì)低于評(píng)估價(jià)值，甚至無(wú)法及時(shí)處置，存在質(zhì)押物處置風(fēng)險(xiǎn)。（2）延期兌付風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)管理計(jì)劃存續(xù)期間屆滿時(shí)，如資產(chǎn)管理計(jì)劃委托財(cái)產(chǎn)為非現(xiàn)金形式，資產(chǎn)管理計(jì)劃期限將延長(zhǎng)至委托財(cái)產(chǎn)全部變現(xiàn)之日止。（3）委托財(cái)產(chǎn)無(wú)法變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。本資產(chǎn)管理管理計(jì)劃終止（包括提前終止）時(shí)，受市場(chǎng)環(huán)境或其他原因影響，委托財(cái)產(chǎn)可能部分或者全部不能變現(xiàn)，委托人的投資本金及收益肯能因此受到影響。（4）提前終止風(fēng)險(xiǎn)。如果本計(jì)劃投資標(biāo)的提

14、前終止，則本資產(chǎn)管理計(jì)劃將提前終止，資產(chǎn)委托人的委托資金將提前收回且不能繼續(xù)享有投資收益的風(fēng)險(xiǎn)。6、操作或技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)當(dāng)事人在業(yè)務(wù)各環(huán)節(jié)操作過(guò)程中，因內(nèi)部控制存在缺陷或者人為因素造成操作失誤或違反操作規(guī)程等引致的風(fēng)險(xiǎn)，例如，越權(quán)違規(guī)交易、會(huì)計(jì)部門(mén)欺詐、交易錯(cuò)誤、IT系統(tǒng)故障等風(fēng)險(xiǎn)。在計(jì)劃的各種交易行為或者后臺(tái)運(yùn)作中，可能因?yàn)榧夹g(shù)系統(tǒng)的故障或者差錯(cuò)而影響交易的正常進(jìn)行或者導(dǎo)致投資者的利益受到影響。這種技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)可能來(lái)自基金管理公司、注冊(cè)登記機(jī)構(gòu)、銷售機(jī)構(gòu)、證券交易所、證券注冊(cè)登記機(jī)構(gòu)等7、其他風(fēng)險(xiǎn)（1）戰(zhàn)爭(zhēng)、自然災(zāi)害等不可抗力因素的出現(xiàn)，將會(huì)嚴(yán)重影響證券市場(chǎng)的運(yùn)行，可能導(dǎo)致資產(chǎn)管理計(jì)劃財(cái)產(chǎn)的損失；

15、（2）金融市場(chǎng)危機(jī)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、代理商違約等超出資產(chǎn)管理人自身直接控制能力之外的風(fēng)險(xiǎn)，也可能導(dǎo)致資產(chǎn)委托人利益受損。11. 產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)管控措施：1、擔(dān)保措施（1）深圳市麒天投資發(fā)展有限公司將持有的項(xiàng)目公司的40%的股權(quán)為本計(jì)劃提供質(zhì)押擔(dān)保；（2）深圳花伴里實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司為本計(jì)劃提供不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保；前述擔(dān)保措施為資產(chǎn)管理人以項(xiàng)目公司為借款人募集的多個(gè)專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃項(xiàng)下委托貸款（累計(jì)委托貸款本金不超過(guò)6億元人民幣）共同提供擔(dān)保。對(duì)于資產(chǎn)管理人實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目公司之債權(quán)而獲得的償付資金，本計(jì)劃按其項(xiàng)下委托貸款主債權(quán)余額（包括該筆貸款剩余本息、罰息、違約金等，下同）占資產(chǎn)管理人以項(xiàng)目公司為借款人

16、募集多個(gè)資產(chǎn)管理計(jì)劃項(xiàng)下全部委托貸款主債權(quán)余額之和的比例享有。2、投后管理措施：資產(chǎn)管理人與項(xiàng)目公司等相關(guān)方簽署協(xié)議，對(duì)貸款項(xiàng)目的資金使用、項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)監(jiān)管、銷售回款監(jiān)管、證照印章文件管理等事項(xiàng)進(jìn)行具體約定。西麗茶光安居型商品房項(xiàng)目銷售款的監(jiān)管： 項(xiàng)目封頂銷售時(shí)，對(duì)銷售款采用專戶監(jiān)管的方式，在未回購(gòu)嘉實(shí)資本的所持茶光公司股權(quán)，不得挪作他用。茶光公司不設(shè)置股東會(huì)，設(shè)置執(zhí)行董事一名，由嘉實(shí)資本委派執(zhí)行董事，執(zhí)行董事對(duì)茶光公司的重大事項(xiàng)具有一票否決權(quán)。用章管理：茶光公司的公章、財(cái)務(wù)章，由我司委派財(cái)務(wù)人員進(jìn)行監(jiān)管。12. 投資者購(gòu)買、持有或出售產(chǎn)品的成本、費(fèi)用或可能的損失：本資產(chǎn)管理計(jì)劃無(wú)認(rèn)購(gòu)費(fèi)用。1

17、3. 產(chǎn)品設(shè)計(jì)是否透明清晰，是否與產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)的描述一致：產(chǎn)品設(shè)計(jì)透明清晰，與產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)的描述一致。14. 產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)中的產(chǎn)品設(shè)計(jì)有無(wú)明顯缺陷和風(fēng)險(xiǎn)隱患：產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)中的產(chǎn)品設(shè)計(jì)無(wú)明顯缺憾何風(fēng)險(xiǎn)隱患。15. 代銷金融產(chǎn)品成立以來(lái)有無(wú)違規(guī)行為發(fā)生無(wú)16. 其他風(fēng)險(xiǎn)因素：因項(xiàng)目仍處于開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，存在以下幾點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，因此，需要在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中科學(xué)計(jì)劃，靈活操作，也需要對(duì)可能存在的投資風(fēng)險(xiǎn)加以規(guī)避。1、風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是面向未來(lái)的評(píng)價(jià)與分析，由于未來(lái)不確定性因素的影響，項(xiàng)目評(píng)價(jià)所采用的數(shù)據(jù)，含有許多預(yù)測(cè)、估計(jì)和假定的成分，從而使分析結(jié)果存在一定的不確定性。（1）通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)通貨膨脹是一個(gè)全球性問(wèn)題，通貨膨

18、脹可能使物價(jià)大幅上漲，開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)和人工勞務(wù)費(fèi)等都超過(guò)預(yù)計(jì)。（2）宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因宏觀經(jīng)濟(jì)引起的房地產(chǎn)行業(yè)整體售價(jià)下跌是影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要因素。2、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的基本對(duì)策為風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)自留和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移等三種。這三種對(duì)策各自有不同的性質(zhì)、優(yōu)點(diǎn)和局限性。因此，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)管理人員規(guī)劃和決策時(shí)，選擇的常常不只是一種對(duì)策，而是幾種對(duì)策的組合。（1） 風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)控制包括所有為避免或減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性以及其潛在的損失而采取的各種措施。因此，風(fēng)險(xiǎn)管理人員必須和各專業(yè)人員共同識(shí)別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生以及使損失趨于嚴(yán)重的各種條件，然后，通過(guò)對(duì)這些條件的控制而控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于上述經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、變更風(fēng)險(xiǎn)就可以采

19、取控制的方法，加強(qiáng)項(xiàng)目前期預(yù)測(cè)和研究工作、加強(qiáng)項(xiàng)目過(guò)程管理，以盡量減少風(fēng)險(xiǎn)。（2） 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移對(duì)策風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中非常重要而廣泛的一項(xiàng)措施。對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和工程風(fēng)險(xiǎn)都可以采用這種方法，主要有兩種形式：非保險(xiǎn)或合同的轉(zhuǎn)移方式；工程保險(xiǎn)。復(fù)雜或高風(fēng)險(xiǎn)金融產(chǎn)品重點(diǎn)評(píng)估因素1. 產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)、定價(jià)方式和杠桿情況：嘉實(shí)資本通過(guò)設(shè)立專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃向投資者募集資金人民幣6億元，投資者以其合法擁有的資金委托給嘉實(shí)資本，由嘉實(shí)資本作為管理人將0.2億元資金用于向深圳市茶光投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“茶光公司”或“融資方”）增資入股（控股60%）；嘉實(shí)資本在入股后，將5.8億元借款（委貸行）給茶光

20、公司。麒天所持有的40%股權(quán)作質(zhì)押。增資資金用于茶光公司位于深圳市南山區(qū)西麗茶光安居型商品房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，深圳市麒天投資發(fā)展有限公司承諾在增資之日起屆滿12個(gè)月，溢價(jià)回購(gòu)嘉實(shí)資本所持有茶光公司的全部股權(quán),茶光公司償還借款本息。產(chǎn)品預(yù)期收益率：委托人根據(jù)認(rèn)購(gòu)金額不同分為A類、B類、C類、D類委托人，并分別對(duì)應(yīng)不同的預(yù)期年化收益率。 分別為9.5%、10%、10.5%、11%產(chǎn)品杠桿情況：本產(chǎn)品無(wú)杠桿。2. 產(chǎn)品的信用風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)和復(fù)雜程度（如發(fā)行人、對(duì)手方或有關(guān)參照實(shí)體的信用狀況、經(jīng)驗(yàn)、聲譽(yù)等）： 本產(chǎn)品的信用風(fēng)險(xiǎn)是資產(chǎn)管理計(jì)劃項(xiàng)下債務(wù)人、擔(dān)保人的違約風(fēng)險(xiǎn)，債務(wù)人、擔(dān)保人拒絕履約或因經(jīng)營(yíng)不善、資不

21、抵債喪失支付能力，可能導(dǎo)致資產(chǎn)管理計(jì)劃財(cái)產(chǎn)損失和收益變化。1、融資方集團(tuán)公司：花伴里集團(tuán)（深圳花伴里實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司）深圳市花伴里實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司，注冊(cè)資本9200萬(wàn)元，總資產(chǎn)為30億，已開(kāi)發(fā)總建筑面積約150萬(wàn)平米，2011、12年銷售收入達(dá)到41億元、17億元。 花伴里實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司的兩個(gè)前身深圳市世之鼎實(shí)業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“世之鼎”）與深圳市恒祥基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司（簡(jiǎn)稱“恒祥基”）分別于1998年和1993年成立。其中恒祥基為深圳市舊城改造的主要主體，2012年2月16日，為了整合企業(yè)資源，進(jìn)行集團(tuán)化管理，設(shè)立集團(tuán)公司。 主攻舊村改造市場(chǎng)，已成功打造8個(gè)舊村改造房產(chǎn)，采用與合作方分

22、享物業(yè)，前期拆遷成本低，土地成本較低，項(xiàng)目地段具有稀缺性。 2012年集團(tuán)合并報(bào)告審計(jì)意見(jiàn)為標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見(jiàn)。花伴里集團(tuán)、下屬的主要經(jīng)營(yíng)主體花伴里投資、恒祥基以及世之鼎的貸款卡狀態(tài)正常，已完成年審，無(wú)不良貸款記錄。截至2013年6月30日，集團(tuán)總資產(chǎn)31.35億元，主要為流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)28.23億元，其中貨幣資金1.91億元；其他應(yīng)收款3.98億元，主要為對(duì)下屬企業(yè)的應(yīng)收款或合作往來(lái)款，以及非下屬企業(yè)中項(xiàng)目工程類押金或保證金；預(yù)付賬款為2.67億元，主要為各前期項(xiàng)目及對(duì)下屬企業(yè)的預(yù)付款，賬齡都在一年以內(nèi)，主要為預(yù)付工程款；存貨18.56億元，已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品占比71.89%在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品占比28.11

23、%,主要為清湖花伴里未售物業(yè)。截至2013年6月30日，集團(tuán)總負(fù)債21.91億元，短期借款為4.37億元，其中2.99億元為恒泰基的銀行流動(dòng)性貸款，期限均為1年；長(zhǎng)期借款為5.55億元，截至2013年6月，集團(tuán)新增長(zhǎng)期貸款1327萬(wàn)元。集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率69.03%，負(fù)債率稍顯偏高是因?yàn)樵诮ǖ乃膫€(gè)項(xiàng)目初期建設(shè)階段，存在14億元的資金缺口通過(guò)向外借款等方式產(chǎn)生負(fù)債，且尚未達(dá)到預(yù)售條件，所以未給集團(tuán)帶來(lái)營(yíng)業(yè)收入，隨著集團(tuán)內(nèi)各公司的發(fā)展及經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的開(kāi)展，到開(kāi)始銷售后，可以預(yù)計(jì)將為集團(tuán)帶來(lái)可觀的營(yíng)業(yè)收入。2、融資方:茶光公司（深圳市茶光投資有限公司）深圳茶光投資有限公司成立于2011年7月，為本項(xiàng)目的項(xiàng)目

24、公司；實(shí)際控制人陳鎮(zhèn)財(cái)，為花伴里集團(tuán)的法人代表，花伴里集團(tuán)實(shí)際控制著茶光公司的具體運(yùn)營(yíng)。信貸查詢系統(tǒng)信息：已于2013年9月2日完成最新的年審，無(wú)貸款記錄。 截至2012年12月31日，茶光公司總資產(chǎn)4,645萬(wàn)元，主要為存貨4,165萬(wàn)元，是西麗茶光項(xiàng)目的在建工程。茶光公司總負(fù)債3,733萬(wàn)元，基本均為其他應(yīng)付款，主要是控股股東深圳市麒天投資有限公司的股東借款。 茶光資產(chǎn)負(fù)債率80.37%，負(fù)債率稍顯偏高是因?yàn)檫@是專為開(kāi)發(fā)西里茶光安居房設(shè)立的項(xiàng)目公司，現(xiàn)處于初期建設(shè)階段，通過(guò)股東借款來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，產(chǎn)生負(fù)債，將財(cái)務(wù)費(fèi)用下沉到項(xiàng)目公司，且尚未達(dá)到預(yù)售條件，所以未給公司帶來(lái)營(yíng)業(yè)收入，隨著西麗茶光

25、項(xiàng)目在2014年12月達(dá)到預(yù)售條件后，可以預(yù)計(jì)將為公司帶來(lái)可觀的營(yíng)業(yè)收入，創(chuàng)造利潤(rùn)。3. 客戶是否會(huì)被要求追加后續(xù)投資或承擔(dān)后續(xù)債務(wù)：否4. 客戶可能的本金損失和最大損失：客戶可能的最大損失是全部本金損失。5. 產(chǎn)品是否存在杠桿，如是，杠桿率如何：否6. 其他重大風(fēng)險(xiǎn)因素：無(wú)如為代銷其他機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，請(qǐng)列明產(chǎn)品發(fā)行人、提供者的經(jīng)驗(yàn)和聲譽(yù)嘉實(shí)資本管理有限公司是根據(jù)中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于核準(zhǔn)嘉實(shí)基金管理有限公司設(shè)立子公司的批復(fù)（證監(jiān)許可20121493號(hào)），核準(zhǔn)嘉實(shí)基金管理有限公司設(shè)立的全資子公司，業(yè)務(wù)范圍為特定客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)以及中國(guó)證監(jiān)會(huì)許可的其他業(yè)務(wù)。嘉實(shí)資本管理有限公司財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健良好，資本金1億元人民幣，在基金公司子公司中居前列。嘉實(shí)資本經(jīng)營(yíng)風(fēng)格誠(chéng)信穩(wěn)健，建立了較為完善的內(nèi)控體系，具有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)管理內(nèi)部控制能力。嘉實(shí)資本管理有限公司證明其自成立以來(lái)，從未發(fā)生公司、人員受到