1、會展中心開發(fā)項目仃性研究報土口、總論（一）項目概況1、項目名稱：*會展中心2、項目占地面積：5.45萬平方米（約81.75畝）3、項目投資總額：11443.4萬元4、項目建設地點：*縣文公北路星江河東岸（詳見附圖）（二）項目背景*縣位于江西省的東北角。它的東面是國家歷史文化名城衢州，西面 與瓷都景德鎮(zhèn)相連，北部靠著皖南旅游勝地黃山，南接國家風景名勝區(qū)三 清山，是一顆鑲嵌在贛浙皖三省交界地的綠色明珠。踏進 *,滿目青山綠 水，松竹連綿，在藍天、青山、碧水之間可見小橋、流水、人家，層層梯 田、云霧繚繞，如詩如畫，被外界譽為“中國最美麗的鄉(xiāng)村”和“最后 的香格里拉”，秀美的風光吸引了成千上萬的旅游者

2、。在 *境內現(xiàn)已建有 自然保護小區(qū)189個，全縣森林覆蓋率81.5%,擁有全國最大的野生鴛 鴦棲息地一一鴛鴦湖以及世界瀕臨絕跡的黃喉噪鵬，是國家首批通過的3A級旅游區(qū)。被稱作*模式的創(chuàng)建群眾性自然保護小區(qū)的做法，獲得了 世界科學與和平貢獻獎。去年以來，中央電視臺“焦點訪談”專題播放了 反映*生態(tài)保護的愛我家園專題片，光明日報和參考消息以 頭版頭條的位置刊出*保護生態(tài)環(huán)境，發(fā)展生態(tài)經(jīng)濟的專題文章。*縣不僅風光秀麗，而且歷史悠久，擁有深厚的文化底蘊。*建縣于唐開元28年，距今已有1200多年的歷史?？h名*,是因“地當婺水之 源”而得名。*歷史上屬安徽管轄，是古徽州“一府六縣”之一，區(qū)域內 有保存完

3、整的明清古建筑。* “文風鼎盛，人杰地靈”。先后養(yǎng)育了南宋 理學大師朱熹、明代篆刻家何震、清代經(jīng)學家江水、科學家齊彥槐、近代 鐵路工程專家詹天佑、現(xiàn)代醫(yī)學家程門雪等一代名流。據(jù)史書記載，從宋 代至晚清，有“一門九進士，六部四尚書”之說。止匕外，歷代文人學士留 下傳世著作就有3100多部，其中172部計1487卷選入四庫全書， 因此*又被人們譽為“書鄉(xiāng)”。已建成的*縣博物館現(xiàn)有館藏文物達萬余件, 被稱為“中國縣級第一館”。*還素有“茶鄉(xiāng)”之稱，茶葉為*的傳統(tǒng)特色產(chǎn)業(yè)，距今已有 1300 多年的歷史。有遐名中外的茶葉“婺綠”一香高、湯碧、味醇、汁濃，曾 唐載茶經(jīng)，宋稱絕品，明清入貢，中外馳名。如此

4、得天獨厚的自然風光和人文環(huán)境，構成了*寶貴的旅游資源。2001年5月江總書記到*視察，對*的發(fā)展提出了具有戰(zhàn)略性的意見， 提出要按照社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展要求，因地制宜，搞好規(guī)劃，加強開 發(fā)，加強管理，加強技術創(chuàng)新，使*潛在的生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境優(yōu)勢成為 現(xiàn)實的發(fā)展優(yōu)勢。近年來，*旅游業(yè)迅速發(fā)展，具保存完好的微派古建筑、 生態(tài)文化吸引了大量國內外游客及各類會展的召開，“中國最美的鄉(xiāng)村”的聲名大振，2003年一”黃金周，*游客高達成14.67萬人次，占 當時上饒市游客總人數(shù)的50.4 %幾年來，通過各級地方政府和旅游部門的積極推動，一批跨省級旅游 產(chǎn)品正在自發(fā)形成并逐步成熟，廬山一景德鎮(zhèn)一*黃山等

5、具有國際影響 力的捆綁式旅游精品優(yōu)勢日益凸現(xiàn)。江西作為東南沿海地區(qū)“后花園”旅 游圈的格局正在逐步形成，并孕育著極大的發(fā)展?jié)摿?。特別是 2010年上 海世博會的舉辦，將全面提升上海及周邊城市的綜合競爭力，對長江三角 洲地區(qū)的經(jīng)濟產(chǎn)生巨大的輻射帶動效應。面對這股強勁的發(fā)展趨勢，江西 應抓住機遇，打開*江西的東大門，主動融入其中，充分利用 *的自然 資源、人文資源，生態(tài)資源及茶鄉(xiāng)特色，做足生態(tài)文章，開發(fā)特色旅游和 特色農(nóng)業(yè)，拉動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，率先實現(xiàn)江西在中部的崛起。*縣會展中心通過高品質、高起點的規(guī)劃，將全面提升 *整體的旅游 接待檔次，進一步完善*現(xiàn)有旅游市場功能的不足，以致改變城市整體形 象

6、，推動*地區(qū)旅游經(jīng)濟與第三產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展。（三）項目建設的必要性及可行性1、在*建設會展中心的必要性江西東大門-*,青山碧水與古民居組合的自然景觀，有著世外桃源 般的意境，猶如一幅韻味無窮的山水畫，形成一個獨特而美麗的田園風光游覽區(qū)，給人們一種回歸自然和超凡脫俗的感覺。*不僅景色優(yōu)美，更有深厚的文化底蘊，文風鼎盛，名人輩出，歷來享有書鄉(xiāng)、茶鄉(xiāng)之譽。在這 里品茶弈棋、瀏覽風光，讓久經(jīng)都市嘈雜喧鬧的人們感受到世外的悠閑和 寧靜。*得天獨厚的旅游資源帶動了旅游業(yè)的快速發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計，*2000年接待游客約8萬人次，旅游綜合收入2400萬元；2001年接待游客約 50萬人次，旅游綜合收入6000萬元

7、；2002年接待游客約100萬人次， 旅游綜合收入10300萬元；2003年1 10月接待游客已達124.8萬人次， 旅游綜合收入16800萬元。*的旅游呈現(xiàn)跳躍式的發(fā)展趨勢，不斷增長的 旅游人數(shù)及旅游收入直接反映了 *的生態(tài)美景及悠久文化的魅力及吸引 力，同時也表明旅游業(yè)正在成為*經(jīng)濟發(fā)展中的重要支柱產(chǎn)業(yè)。近幾年來， 隨著*的聲名鵲起，來*的游客已不僅是單一的觀光旅游，還包括較大數(shù) 量的會議旅游。與不斷激增的游客人數(shù)呈鮮明對比的是舊城區(qū)面積小，基礎設施落后, 特別是賓館、酒店等旅游配套設施和相應的休閑場所無論是從數(shù)量上還是質量檔次上都無法滿足游客的需要*共有賓館48所，其中只有2家二星級的，

8、2家涉外賓館，床位數(shù) 80床以上的有8家，40床以上的有17 家，而很多賓館床位數(shù)在20到40之間，標準間數(shù)量不多，很多賓館無熱 水提供。賓館由于很多是民資分散經(jīng)營，質量和檔次上不去，難以接受高檔次的旅游團體，比如國外游客，這樣導致大量游客只能在 *短暫停留而 住宿到景德鎮(zhèn)等周邊城市。另外會議、會展場所設施也較欠缺，*縣最大的會議場所“縣會議中心”僅能容納600人次的聚會，其他賓館如江灣大酒店會議室能容納 150 人次，濱江賓館會議室容納180人次，明珠大酒店會議室容納150人次。周邊城市也無標準較高的可供舉辦全國性或國際性展覽及會議的場所和建筑，根據(jù)*在贛東北和周邊城市社會經(jīng)濟中的地位和地理

9、位置，在*縣建設會展中心很有必要。2、在*縣建設會展中心的有利條件(1)*縣地處贛、浙、皖三省交界的樞紐處，距景德鎮(zhèn)機場僅85公里，2004年上半年動式的景婺黃、景婺常高速公路將使 *的交通更加便捷。(2)*縣境內旅游資源豐富，生態(tài)環(huán)境良好，距周邊旅游城市如黃山114公里、景德鎮(zhèn)80公里、三清山公里、千島湖250公里、龜峰100公 里，在舉辦會展之余，便于組織客人分別前往各處風景名勝區(qū)游覽。(3)*加入長江三角洲旅游經(jīng)濟合作圈和贛、浙、皖、閩四省旅游經(jīng)濟合作圈后，知名度得到更大的提高，可以吸引更多的會展在此舉行。(4)*縣城市總體規(guī)劃在星江河東面預留有 81.75畝建設用地，四面環(huán)路，又處于新

10、建的占地7萬平方米的文化廣場東南面，在此處建設會展中 心可與文化廣場相輔相成。(5)目前建委規(guī)劃部門已預留建設用地，并提供建設用地規(guī)劃紅線圖 給城市規(guī)劃設計室編制初步建設方案。二、建設方案與規(guī)模該項目的建設方案在外觀設計上要突出會展中心國際化、信息化的時 代特點，具有一定的現(xiàn)代感及時代氣息，并創(chuàng)造出環(huán)境親和力。在設計中不但要考慮與用地周邊現(xiàn)有環(huán)境的關系，而且需對未來的發(fā)展作恰當?shù)墓?計，使建筑有機的融入周邊的自然、社會環(huán)境之中，成為市民們可以引以 為豪的象征性建筑。該項目的設計考慮到*區(qū)域內對高檔次會展、旅游接待場所的需求， 項目設置具備會議廳、展廳、多功能廳、賓館等功能，在建筑物臨近道路 處

11、建設一個廣場，整個地塊由廣場、庭院、花園、水流等元素組成的生態(tài) 空間氣韻連續(xù)，營造出豐富的建筑空間形態(tài)。整體建筑按建筑占地小于35%,建筑占地面積約1.9萬平方米，其中賓館占地0.6萬平方米，按六層計算，建筑面積為 3.6萬平方米，按四星 級標準建設，總床位在550以上，賓館配套電梯；會展部分占地1.3萬平 方米，按三層計算，建筑面積為 3.9萬平方米，使用率80%為3.12萬平 方米。包括2.9萬平方米的展廳、1000平方米的會議室、500平方米的 多功能廳、300平方米的貴賓廳及400平方米的洽談室，同時設置一個 1.3萬平方米的室外展場以適應不同的辦展需要，展廳樓層之間設自動扶 梯；會議

12、廳配備同聲傳譯系統(tǒng)；還應設有地下停車場和室外臨時停車位等 配套服務設施，填補*城區(qū)現(xiàn)有功能不足的要求，以實現(xiàn)打造一個高品質， 多功能的會展中心的目標，成為*縣的一個新亮點。三、環(huán)保與節(jié)能(一)環(huán)境保護1、可能影響環(huán)境的因素(1)廢水排放因素：本項目排放廢水主要為生活廢水。(2)固體廢棄物因素：本項目排放固體廢棄物主要是生活垃圾。(3)噪聲污染因素：本項目噪聲污染因素主要有建筑工程設備如集中空調、風機、泵等動力設備噪聲，以及施工噪聲。2、環(huán)境保護防治措施(1)廢水污染防治：生活污水經(jīng)污水站處理，達到排放標準后，排入市 政污水管網(wǎng)。(2)噪聲污染影響防治:動力設備均有隔振、降噪的技術處理，設備機組

13、及水泵下設隔震墊 動力設備房采取吸音墻壁和隔聲門窗。(3)固體廢棄物防治：本項目建成后每天排放的生活垃圾處理采用袋裝 化，每天由專人收集后負責清運，并注意清運時密閉。(4)施工噪聲防治提請建設單位和施工單位按景德鎮(zhèn)市有關規(guī)定執(zhí)行， 把影響減至最小。(二)節(jié)能建筑材料和設備的選用原則上，考慮當?shù)仫L土、氣候條件，采用合理 的建筑體型和朝向，外墻保溫材料及設計滿足最小傳熱阻要求，外窗采用 節(jié)能玻璃。選用低損耗節(jié)能的變壓器，高效益節(jié)能的電氣設備。水泵選用 節(jié)能型產(chǎn)品。采用合理優(yōu)化的布線系統(tǒng)方案。(三)勞動保護 為防止及減少漏電、觸電事故的發(fā)生，插座回路設置性能可靠的漏電 保護開關；變壓器設置IP20護

14、罩；電纜橋回水平敷設不低于2.5m ,局部 為2.2m時采用全封閉橋架保護。垂直敷設時距時地 1.8m以下部分加金 屬蓋板保護，配電線路均穿金屬保護，并良好接地；消防和重要機房內設 置事故照明。四、項目實施計劃與投資估算（一）項目實施計劃*縣會展中心的建設既符合縣政府打造“文化生態(tài)旅游大縣”的產(chǎn)業(yè) 政策，又能滿足當?shù)亟ㄔO高層次標志性建筑的需求，資金投入和建設規(guī)模 都較大，適宜采用分階段滾動開發(fā)的方式，建成一部分，使用一部分，收 益一部分。（二）投資估算該項目的投資估算由建筑安裝工程造價、 工程建設其他費用、預備費、 建設期貸款利息等部分組成。1、建筑安裝工程造價包括賓館、會議中心等處的建筑安裝

15、工程，以及各處道路及土石方工程、綠化工程、室外管道等工程造價，此部分建筑面積約為75000占地面積約81.75畝，工程費用約為8629.5萬元,占總投資75%。詳見附表1。2、工程建設其他費用包括土地費用、市政配套費、工程咨詢費用、工器具家具費、開辦費及其他管理費等。建設用地以6萬元/畝計算，土地費用合計490.5萬元。市政配套費及地方規(guī)費按每平方米建筑面積100元計算，約545萬元。工程咨詢費包括規(guī)劃設計、建筑設計、地質勘察、工程質監(jiān)等費用，按建安工程費的6%計算，為517.8萬元。賓館、會展中心工器具家具費用 500萬元。建設單位管理費及項目開辦費按建安工程費2.5%計算，為215.7萬元

16、。工程建設其他費用合計約為2269萬元，占總投資19.8%。詳見附表3、預備費包括基本預備費和漲價預備費，按 1、2項費用之和的5% 計算，為544.9萬元。合計項目總投資為11443.4萬元。詳見下表:附表1投資估算表序號工程費用名稱建筑面積/占地面積單價（元）合價（萬元）占總投資%1建筑安裝工程造價8629.5751.1賓館36000 m2120043201.2會展中心39000 m2110042901.3室外總體建設19.52其他費用226919.82.1征地拆遷補償及土地出81.75 畝60000490.5讓金2.2市政配套費5452.3工程咨詢費517.82.4工器具、家具費5002

17、.5開辦費及其他管理費215.73預備費544.95.2合計11443.4100五、資金籌措及效益分析（一）資金籌措及資金使用計劃項目建設總投資11443.4萬元，投資商自籌25%,其余采用借貸形式取得，作為項目開發(fā)資金，根據(jù)項目實施的計劃進度，該項目的建設期為1.5年。(二)營業(yè)收入估算建設會展中心的效益主要體現(xiàn)在社會效益方面，以此形成會展經(jīng)濟帶動服務、旅游、交通等相頭行業(yè)同步發(fā)展。依靠 *縣地理位置的優(yōu)勢和賓 館級別提升后的接待能力，并加強會展招商宣傳工作，吸引全國各地乃至 國際性會議展覽在*縣舉辦。會展中心項目的經(jīng)營收入主要來源于以下三個部分：1、展出場地出租(1)正常營業(yè)年份以每年舉辦

18、展覽10次，每次展期3天計，按平均5 元/平方米天的標準，展廳面積29000平方米計算，展廳收入為435萬元 /年(2)室外廣場13000平方米，按平均3元/平方米天的標準，每年15% 的使用率計55天的展期計算，室外廣場的展出收入為 214.5萬元（3）展出期的廣告、禮儀、保安、垃圾處理等各項服務每天可盈利 5000 元，平均40天計算收入為20萬。此項收入共計669.5萬元。詳見附表2附表2展出場地出租收入表序號項目數(shù)量（天/年）面積單價（元/平方米,為合價（萬元/年）1室內展廳3029000 m254352室外廣場5513000 m23214.54展期各項服務5000/ 天20合計669

19、.52、會議中心出租（1）以每年每個貴賓廳使用80天，每天5元/平方米計算，租金為33.6 萬元。（2）多功能廳以每次6元/平方米，每年使用80次，一次收費3000元， 一年租金為44.8萬元。（3）會議室每小時1元/平方米，以每年舉行會議30次計算，每次兩 天16小時計算，一年使用480小時，租金為48萬元。（4）洽談室每個120元/小時，每個使用率為40%計146次，一次兩 小時，租金為17.52萬元。此項收入共計143.92萬元。詳見附表2附表2會議中心出租收入表序號項目數(shù)量（次/年）面積單價（元/平方米海合價（萬元/年）1貴賓廳（2個）160300 m2733.62多功能廳80500

20、m28323多功能廳80200 m2812.84會議室480小時1000 m21元/平方米小時485洽談室(5個)1460 小200 m2120元/小時17.52合計143.923、賓館賓館收入包括客房收入、餐飲收入、娛樂場所收入。(1)四星級賓館客房套數(shù)約為300套，在項目計算期第2年建成后即可投入使用，產(chǎn)生效益。初期客房率以 40%計算，每年遞增8%,正常運 營年份以60%計算?？紤]旺、淡季因素，每套客房以 300元/天平均價格 計算。賓館正常運營年份營業(yè)收入為1971萬元。(2)餐飲收入根據(jù)住客人數(shù)按每人每天消費100元計算，年收入為1095萬元。預計其他酒席承包等業(yè)務收入 60萬元。餐

21、飲收入為1155萬 元。(3)娛樂場所收入為賓館客房收入的 20% ,為394.2萬元。賓館收入共計3520.2萬元。4、合計正常運營年份總體收入為 4333.62萬元。(三)總成本費用估算項目的成本費用主要為水、電、煤、燃料原材料及經(jīng)營費用；人員工 資及福利費；建筑折舊及攤銷費、建筑和設施的維修保養(yǎng)費、其它財務費 用等支出。燃料原材料及經(jīng)營費用按各分項目收入的 30%計算，詳見下表：燃料原材料及經(jīng)營費用估算表單位：萬元序號項目費用1展廳200.852會議中心43.173賓館1056.06合計1300.08勞動定員初步定為：賓館100,會展部60人，中心管理人員10人其工資按級考核，醫(yī)療養(yǎng)老保

22、險等福利按工資額40%計算，詳見下表：人員工資及福利費估算序號名稱人數(shù)年均工資（元/人）福利及其他（元/人）合計（萬元/年）1賓館10060002400842會展部606000240050.43中心管理人員10108043205.4合計139.8其他財務費用、土地使用稅等費用按工資及福利費的1.2倍計算，約為167.76萬元/年。正常運行年份總成本費用約為1607.64萬元。（四）利潤預測整體項目預計共可取得利潤總額 2725.98萬元，上繳所得稅33%總 額899.57萬元。稅后利潤1826.41萬元。（五）現(xiàn)金流量稅后財務內部收益率為42.1% ,財務凈現(xiàn)值為1826.41萬元，投資 回收

23、期約為6.5年。（六）敏感性分析該項目為經(jīng)營性項目，營業(yè)收入的變化對項目的收益影響較大。如果營業(yè)收入增加10% ,項目稅后內部收益率將增至44.4% ,較原收益率增加2.3%。如果營業(yè)收入減少10%,項目稅后內部收益率將減至 39.4% ,較原收益率減少2.7%（七）社會效益*縣會展中心的建成，將為*增添新的標志性建筑，與原有的建筑風 格既協(xié)調，又有創(chuàng)新，新老建筑交相輝映，為當?shù)爻擎?zhèn)建設增添新活力。國際化、信息化的展示中心及高檔次旅游賓館的建設彌補了本地區(qū)旅 游配套功能的不足，提升*旅游的接待能力與檔次，全方位滿足游客的消 費需求，有效帶動會展、娛樂、餐飲等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成綜合性的生 態(tài)產(chǎn)

24、業(yè)體系，推動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。與此同時，項目的經(jīng)營和建設，將為當?shù)厣鐣峁┐罅恐苯拥暮烷g接 的就業(yè)機會，促進人民生活水平的進一步提高。止匕外，隨著會展中心的建 設及各類會展的舉行將進一步提高*的知名度及旅游市場占有率。六、工程招投標根據(jù)國家發(fā)展計劃委員會2001年第9號令建設項目可行性研究報 告增設招標內容以及核準招標事項暫行規(guī)定，按照中華人民共和國招 標投標法規(guī)定，該項目的勘查、設計、監(jiān)理、施工以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購必須采用招標方式進行。七、綜合評價與建議綜上所述，*縣會展中心項目的建設，不僅為*增添了一處旅游觀光、 度假娛樂、休閑療養(yǎng)的勝地，還是*開展對外接待，加強對外聯(lián)系的窗口， 彌補了當?shù)厝狈Ω邫n會議與接待場所的不足。該項目的選址以*當?shù)厣詈竦娜宋馁Y源為基礎，以豐富的自然資源為 依托，憑借該地區(qū)便利的交通