1、梁河項目運作思考討論案 目 錄一、梁河縣城市情況分析二、梁河縣現(xiàn)有項目分析三、項目現(xiàn)狀分析 四、下階段運作方向討論一、梁河縣城市情況分析一、梁河縣城市情況分析人口支撐2009年末，梁河縣戶籍總?cè)丝?61529人，是德宏地區(qū)人口最少的縣。其中城鎮(zhèn)人口37636人，城鎮(zhèn)化率23.3%，城鎮(zhèn)化率水平較低；而且外來常住人口較少，對本地經(jīng)濟社會帶動及影響不大少數(shù)民族人口55259人，占全縣總?cè)丝诘?4.21，其中傣族35517人，占22.08；阿昌族13294人，占8.26；景頗族1928人，占1.2一、梁河縣城市情況分析根據(jù)市場調(diào)查報告顯示長居人口：梁河縣是德宏地區(qū)人口最少的縣（自身條件不足）。外來常

2、住人口較少：說明政府對于地區(qū)發(fā)展政策欠缺，無法吸引足夠外來人口進入，無法帶動本地經(jīng)濟小結：城市人口數(shù)量決定城市發(fā)展速度及城市繁榮程度，從梁河人口基數(shù)分析，梁河屬于落后城市一、梁河縣城市情況分析經(jīng)濟支撐周邊各縣、市經(jīng)濟發(fā)展水平比較GDPGDP（萬）萬）芒市瑞麗盈江隴川梁河2007年277931186579199062116279633662008年32004122481724721313995473941社會零售總額社會零售總額芒市瑞麗盈江隴川梁河2007年113617703617551225114231222008年14236889097938613019926434居民人均存款余額居民人均存

3、款余額芒市瑞麗盈江隴川梁河2007年6632231424629420233102008年795128022484248863810銀行存款余額銀行存款余額芒市瑞麗盈江隴川梁河2007247121384490136446746335291420082993204697971439098750461189一、梁河縣城市情況分析根據(jù)市場調(diào)查報告顯示經(jīng)濟落后：GDP在德宏州墊底，是實足的國家級貧困縣商業(yè)情況：商業(yè)欠發(fā)達現(xiàn)狀明顯消費能力：居民消費能力普遍偏低小結：在經(jīng)濟落后的前提下，鏈帶關系的商業(yè)情況、消費能力就沒有提升支撐，對于梁河消費能力偏弱，從本項目地塊為商業(yè)用地性質(zhì)判斷，會存在一定的運作抗性一、

4、梁河縣城市情況分析零售商業(yè)現(xiàn)狀（租金水平）一、梁河縣城市情況分析根據(jù)市場調(diào)查報告顯示最高租金：70元/月/平米平均租金：約在10-20元/月/平米小結：最高租金是長期自然形成的消費習慣所促成的，周邊普遍的平均租金可以作為參考依據(jù)，但是低租金對于投資客戶的投資回報率會存在將來的運作抗性一、梁河縣城市情況分析政府發(fā)展現(xiàn)狀及導向一、梁河縣城市情況分析根據(jù)市場調(diào)查報告顯示城市發(fā)展政策：重點發(fā)展蔗糖、礦電、制藥、特色生物資源、畜牧、文化旅游六個產(chǎn)業(yè)城市規(guī)劃政策：梁河縣城將向北、東、西三面發(fā)展，其中向北為主要方向，形成以龍窩大道、大盈江為軸心的新城區(qū)，待未來高速公路和鐵路修通后，龍窩大街將成為新的主商業(yè)街

5、小結：城市發(fā)展政策利于梁河的城市發(fā)展，只是政策的執(zhí)行團隊執(zhí)行能力有待考證，城市規(guī)劃政策有利于本項目所屬區(qū)位，對于后期運作有良性發(fā)現(xiàn)趨勢二、梁河縣現(xiàn)有項目分析二、梁河縣現(xiàn)有項目分析項目列舉龍?zhí)渡虡I(yè)步行街開發(fā)時間：2005年結構：2-3層商住樓單層面積：40-200平方米租金：平均10元/平方米月經(jīng)營狀況：空置率將近50%二、梁河縣現(xiàn)有項目分析項目列舉南甸名居開發(fā)商：保山玉輝地產(chǎn)用地面積：53866平方米總建筑面積：55072平方米地面車位：55個綠化率：36.1%五層單元樓：130套，面積100-120商住樓、別墅：170余套，面積210-250二、梁河縣現(xiàn)有項目分析項目列舉華誼商住樓開發(fā)商：保

6、山華誼地產(chǎn)用地面積：5畝總建筑面積：1萬平方米總戶數(shù)：42戶其中：商住樓，面積從190-431平米，主力戶型為220平米，共4層；戶型結構為1層商鋪+2層客廳和臥室+ 3層客廳和臥室+4層娛樂室結構類型：框架結構；層高：3.9米、3.3米 地面車位：10個建筑密度：48.1%二、梁河縣現(xiàn)有項目分析項目列舉怡心花園開發(fā)商：盈江中亞地產(chǎn)用地面積：182.4畝總建筑面積：159193平方米總戶數(shù)：817戶其中：多層650戶，面積105-145、 別墅167戶，面積220-280 商業(yè)14210、幼兒園1325層高：住房3.3米，商鋪一層4.5米、二層 3.6米地面車位：434個綠化率：36.1%東西

7、向設計，南北不通透，通風采光差二、梁河縣現(xiàn)有項目分析項目列舉好人家時代廣場開發(fā)商：保山好人家房地產(chǎn)公司用地面積：19965平方米總建筑面積：29478平方米商鋪總數(shù)：230間面積：單層50平方米，共3層層高：一層4.5米，二層3.3米內(nèi)街寬度：8米地面車位：44個二、梁河縣現(xiàn)有項目分析項目列舉康豐地產(chǎn)五星級酒店項目開發(fā)商：保山好人家房地產(chǎn)公司用地面積：19965平方米總建筑面積：29478平方米商鋪總數(shù)：230間開發(fā)商：保山康豐集團用地面積：292畝總建筑面積：20.7萬平方米規(guī)劃分為：五星級產(chǎn)權酒店、特色水上商城、高品質(zhì)住宅、農(nóng)貿(mào)市場2010年6月動工，項目先期開發(fā)五星級產(chǎn)權式酒店區(qū)二、梁河

8、縣現(xiàn)有項目分析小結從現(xiàn)有項目開發(fā)商區(qū)域分析，大多數(shù)為保山開發(fā)商，梁河聚集的開發(fā)商偏向于地域性質(zhì)，這也和梁河所在區(qū)域有關，而遠距離開發(fā)商會考慮到開發(fā)戰(zhàn)線過于長，對本地市場了解不充分等的原因。三、項目現(xiàn)狀分析三、項目現(xiàn)狀分析項目現(xiàn)狀：項目現(xiàn)拆遷已完成，目前存在項目操作方向的選擇，自行開發(fā)，還是地塊轉(zhuǎn)讓！四、下階段運作方向討論四、下階段運作方向討論SWOT分析四、下階段運作方向討論項目運作方向討論：l項目屬于40年產(chǎn)權商業(yè)用地，地州多以商住樓形式開發(fā)，純粹的投資型物業(yè)，會投資此類物業(yè)客戶群多以本土為主，目前梁河市場放量具備一定規(guī)模，且梁河人口基數(shù)小，現(xiàn)有已建成項目有近一半空置，反應市場投資需求量存在一定飽和度。四、下階段運作方向討論項目運作方向討論：l接觸過昆明開發(fā)商，并告知梁河項目情況，反應為覺得項目較遠，開發(fā)戰(zhàn)線較長，加上對本地市場情況不了解，喪失開發(fā)意向。如按照初期小產(chǎn)權定制型開發(fā)理念，存在開發(fā)形勢多變性，整體性無法把控，此開發(fā)理念對于市場來說是一個全新模式，無前者借鑒，市場存在陌生恐懼感，對于投資客戶群心理分析，投資風險較大，投資回報預期未知，市場缺乏信心。四、下階段運作方向討論項目運作方向建議：從市場