1、藍(lán)湖灣二期、三期推售策略建議景緯（上海）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 2013年8月10日目前上海來往本項(xiàng)目，是通過上海長(zhǎng)江大橋走陳海公路（城橋鎮(zhèn)方向）轉(zhuǎn)至港東公路直行到達(dá)本項(xiàng)目。目前崇明島到江蘇啟東的崇啟大橋已經(jīng)開通，是和長(zhǎng)江隧橋的G40高速相連通。作為崇明島的環(huán)島高速，在未來的2-3年，G40高速將從崇啟大橋與G40高速交匯點(diǎn)向西延伸，連接崇海大橋，在我們項(xiàng)目西側(cè)。另有十三五規(guī)劃中的A13越江隧道和一號(hào)線的延伸段，從上海寶山到達(dá)崇明島新城，這樣更在時(shí)間和距離上大大的縮短了，實(shí)現(xiàn)了與城市生活50分鐘的經(jīng)濟(jì)圈互動(dòng)。一、區(qū)域視角: 崇明島是上海的后花園，島上無大型的工業(yè)，房地產(chǎn)控制開發(fā)，環(huán)境優(yōu)美，空氣中的

2、負(fù)氧離子含量高，從而有著長(zhǎng)壽島的美譽(yù)。 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)：重點(diǎn)發(fā)展生態(tài)休閑旅游業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、會(huì)議度假產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、中高端養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、國際教育產(chǎn)業(yè)、康體療養(yǎng)產(chǎn)業(yè)、休閑運(yùn)動(dòng)產(chǎn)業(yè)等。 先進(jìn)制造業(yè)：以長(zhǎng)興島國家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地建設(shè)為契機(jī)，進(jìn)一步構(gòu)建“一體兩翼”工業(yè)格局，著力發(fā)展海洋裝備產(chǎn)業(yè)，積極培養(yǎng)發(fā)展汽車零部件、生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)。 高效生態(tài)農(nóng)業(yè)：堅(jiān)持“向高處走、向?qū)捥帞U(kuò)、向遠(yuǎn)處望”的發(fā)展思路，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、市場(chǎng)化、組織化建設(shè)，使崇明成為全市農(nóng)產(chǎn)品的重要生產(chǎn)基地。1.崇明經(jīng)濟(jì)概況： 崇明島是國家地質(zhì)公園，正在申報(bào)世界地質(zhì)公園。崇明依托東灘鳥類國家級(jí)自然保護(hù)區(qū)（東灘濕地）、東平國家森林

3、公園、明珠湖、西沙濕地等旅游資源，著力打造以崇東休閑運(yùn)動(dòng)會(huì)展旅游區(qū)、崇西濕地健康旅游體驗(yàn)區(qū)、崇中森林休閑娛樂旅游區(qū)、長(zhǎng)興島工業(yè)科普教育旅游區(qū)和橫沙島國際休閑度假旅游區(qū)為特色的生態(tài)旅游格局。 根據(jù)崇明三島總體規(guī)劃（20052020年），到2020年旅游業(yè)將成為崇明經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，戶外假日運(yùn)動(dòng)基地、度假和休療養(yǎng)中心、大型主題公園、國際郵輪與長(zhǎng)江游艇停泊港等快速發(fā)展。2.崇明旅游概況： 崇明島的永隆沙上有江蘇省的兩個(gè)鄉(xiāng)，一個(gè)是啟東市的啟隆鄉(xiāng)，位于永隆沙東部，另一個(gè)是海永鄉(xiāng)，位于永隆沙西部，隸屬海門市。目前全鄉(xiāng)面積8平方公里，常住人口5000人左右，下轄1個(gè)農(nóng)場(chǎng)大隊(duì)和2個(gè)行政村。它是由長(zhǎng)江入?？谀嗌硾_結(jié)

4、圍墾而成的一塊充滿生機(jī)與機(jī)遇的沃土。1970年3月成立“國營海門縣永隆沙良種繁育場(chǎng)”，1993年3月設(shè)立海永鄉(xiāng)。海永鄉(xiāng)在崇明島北沿，南部、西部與崇明接壤，東攬黃海，北依我國的“黃金水道”長(zhǎng)江，與海門市本土隔江相望，因其地理位置較為特殊，人稱“江蘇的上?！?、“海門的崇明”。以往，由于長(zhǎng)江天塹的阻隔，交通問題一直成為制約海永經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸；如今隨著國務(wù)院對(duì)上海長(zhǎng)江隧橋工程的批準(zhǔn)立項(xiàng)，天塹將變?yōu)橥ㄍ尽缣K大通道（連接海門和崇明的崇海大橋、連接崇明和浦東的越江隧橋）建成后，將給海永的發(fā)展插上一雙騰飛的翅膀。3.3.海永鄉(xiāng)概況：海永鄉(xiāng)概況： 海永鄉(xiāng)位于中國第三大島崇明島西北部，海門市東南部，東接啟東市

5、啟隆鄉(xiāng)，南與上海市長(zhǎng)征農(nóng)場(chǎng)接壤，西鄰崇明縣合作鄉(xiāng)、新村鄉(xiāng)，北與臨江鎮(zhèn)隔江相望。鄉(xiāng)域面積9.38平方公里，鄉(xiāng)政府駐地位于鄉(xiāng)域中部。4.海永鄉(xiāng)地理位置： 5.海永鄉(xiāng)未來發(fā)展規(guī)劃： 海永鄉(xiāng)北依長(zhǎng)江，西部、南部與崇明縣接壤，東部與啟隆鄉(xiāng)毗鄰。獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)給它帶來了發(fā)展機(jī)遇，生態(tài)經(jīng)濟(jì)是其發(fā)展特色。6.海永鄉(xiāng)規(guī)劃目標(biāo)： 融入大上海，提高海永鄉(xiāng)綜合競(jìng)爭(zhēng)力。 統(tǒng)籌海永鄉(xiāng)重點(diǎn)地區(qū)發(fā)展，加快其城鎮(zhèn)化進(jìn)程。 從區(qū)域的視角出發(fā)，提升、完善海永產(chǎn)業(yè)職能，確定未來建設(shè)區(qū)的空間發(fā)展方向。 明確海永鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，改變二產(chǎn)類型單一，三產(chǎn)輻射和帶動(dòng)作用不強(qiáng)的局面。 緊扣“江南水鄉(xiāng)”的主題，打造“綠環(huán)網(wǎng)水、生態(tài)浮島”的濱江小鎮(zhèn)

6、形象。 關(guān)注社會(huì)問題，以“生態(tài)、宜居、特色、繁榮、文明、和諧”為本次規(guī)劃的理念與主題。新新“國五條國五條”調(diào)控政策調(diào)控政策二、市場(chǎng)分析1.國家宏觀調(diào)控著力點(diǎn)2013年政策要點(diǎn)2011年政策要點(diǎn)主要變化房?jī)r(jià)明確各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要制定及公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)各城市人民政府合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)明確政策覆蓋城市范圍限購已限購城市按要求完善限購措施，明確擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施明確提出擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍土地住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前

7、2年年均實(shí)際供應(yīng)量土地供應(yīng)量要求顯著提升保障房明確要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶嗲阑I集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面保障房覆蓋范圍顯著擴(kuò)大市場(chǎng)監(jiān)管加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為無變化2013政策面以控制房?jī)r(jià)為第一目標(biāo)樓市調(diào)控思路限購限價(jià)保障房體系限貸商品房市場(chǎng)增加保障房供應(yīng)量完善多種類保障房體系分流商品房需求征收個(gè)人所得稅完善城市房屋產(chǎn)權(quán)登記制度并逐漸實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)城市聯(lián)網(wǎng)繼續(xù)推進(jìn)繼續(xù)執(zhí)行繼續(xù)推進(jìn)房屋權(quán)屬系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)政策環(huán)境及市場(chǎng)給本案帶來的啟示：1、今年中央的新老班子正式權(quán)力更迭，新班子一上臺(tái)不會(huì)立即

8、改弦易轍，意味著至少2至3年期內(nèi)的房產(chǎn)調(diào)控政策依然是“主旋律”，松動(dòng)的可能性不大，房地產(chǎn)的低迷期還將繼續(xù)2、從屢次調(diào)控后呈現(xiàn)的市場(chǎng)反應(yīng)來看，當(dāng)每個(gè)政策昭告天下后總會(huì)有“腰斬效應(yīng)”，即供應(yīng)量和成交量大幅下滑，既而供需雙方進(jìn)入的市場(chǎng)觀望期，隨后再由于開發(fā)商促銷、優(yōu)惠打折等營銷手段層出，引導(dǎo)市場(chǎng)上的消費(fèi)勢(shì)能的部分釋放，市場(chǎng)回暖后，總的房?jī)r(jià)走勢(shì)曲線依然呈現(xiàn)出螺旋式穩(wěn)步爬升的態(tài)勢(shì)。眼下我們也正處于這一輪的“市場(chǎng)觀望期?！?、國五條的細(xì)則頒布實(shí)施已經(jīng)滿月，從“最嚴(yán)苛”的執(zhí)行城市北京的成交效果來看，多為賣主與買家達(dá)成合同房?jī)r(jià)上的“共識(shí)”，出稅部分大部分還是轉(zhuǎn)嫁到買家頭上，本要限制賣家收益的構(gòu)想與事實(shí)相悖，已

9、初步有再度推高房?jī)r(jià)的苗頭。4、政府手中還握有“房產(chǎn)稅”這張牌，一旦這次又“空調(diào)”，不排除有更進(jìn)一步的森嚴(yán)舉措，對(duì)于政策的不確定性，落袋為安不失為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的善策。2013年房地產(chǎn)調(diào)控政策可能嚴(yán)格化的方向：v限購延期v嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策，抑制投資投機(jī)需求v增加土地供給控預(yù)期v積極研究房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大，個(gè)人住房信息系統(tǒng)完成全國聯(lián)網(wǎng)，強(qiáng)化現(xiàn)有的限購政策，擴(kuò)大限購范圍n從目前市場(chǎng)表現(xiàn)這是從嚴(yán)的表現(xiàn)，體現(xiàn)了兩個(gè)層次的要求，一是繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行既有的限購政策，二是意味著限購范圍有可能擴(kuò)大；n春節(jié)后僅三天，北京二環(huán)以內(nèi)熱點(diǎn)小區(qū)的二手房?jī)r(jià)每平方米就上漲了1000元，二手房的掛牌量和交易量均在飆升。不少業(yè)內(nèi)人士驚呼

10、，在熱點(diǎn)城市的部分區(qū)域，樓市已呈現(xiàn)出非理性上漲的態(tài)勢(shì)；n政策逐步體現(xiàn)了雙向調(diào)控的思路，一方面仰制投機(jī)投資性需求，另一方面也要增加普通商品房住房有效供應(yīng)、滿足城鎮(zhèn)居民家庭自住需求；未來市場(chǎng)中，在受資金鏈短缺的影響下，眾多開發(fā)商選擇促銷、降價(jià)等回款緩解資金問題；此時(shí)，由跑贏市場(chǎng)到跑贏競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的轉(zhuǎn)變由跑贏市場(chǎng)到跑贏競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的轉(zhuǎn)變成為當(dāng)下最為切實(shí)的問題！宏觀形勢(shì)小結(jié)宏觀形勢(shì)小結(jié)市場(chǎng)大勢(shì)上海別墅市場(chǎng)上海別墅成交主力市場(chǎng)主要位于浦東、松江、青浦等區(qū)，崇明別墅產(chǎn)品的成交只占總成交量的3%-4%。遠(yuǎn)郊經(jīng)濟(jì)型別墅領(lǐng)跑市場(chǎng)，在買房送車、總價(jià)減27萬再97折等的大幅優(yōu)惠帶動(dòng)下，以價(jià)換量帶動(dòng)上海別墅成交量的提升。這說

11、明崇明的區(qū)域板塊價(jià)值還沒被市場(chǎng)認(rèn)同。三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析：北崇明板塊供求分析板塊內(nèi)住宅供大于求，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈北崇明板塊供求分析別墅供應(yīng)量大，去化緩慢，資金回籠周期長(zhǎng)區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手1：綠島江灣城建筑類別高層、小高層、聯(lián)排別墅項(xiàng)目地址西北角永興西路長(zhǎng)征農(nóng)場(chǎng)北首總占地109565總建面234755戶數(shù)1627開盤時(shí)間2011-8容積率2.1綠化率30%配套小區(qū)會(huì)所特色經(jīng)濟(jì)住宅,景觀居所,宜居生態(tài)地產(chǎn)銷售均價(jià)毛坯6300元/精裝7300元/銷售率一期70%車位1:0.8戶型及其配比（已推一期B1、B2、C1；二期C2、C6、B3待售)戶 型面積（）可售套數(shù)戶型配比已售套數(shù)銷售比一房57-6333253%

12、11133%兩房90-11124640%16868%三房104-123406%1947.5%頂層復(fù)式192-1983不到1%3100%合計(jì)621100%301區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手1：綠島江灣城優(yōu)勢(shì)東南面公園式的沿河景觀帶已出具規(guī)模，營銷中心及未來啟用的會(huì)所加強(qiáng)項(xiàng)目形象面展示，客戶價(jià)值體驗(yàn)優(yōu)于本項(xiàng)目。區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手1：綠島江灣城優(yōu)勢(shì)300畝線下版開心農(nóng)場(chǎng)，給客戶不同于城市的農(nóng)場(chǎng)體驗(yàn)增加項(xiàng)目附加值只針對(duì)1期客戶，不具有長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但目前仍作主要賣點(diǎn)區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手1：綠島江灣城劣勢(shì)一室一廳戶型點(diǎn)評(píng)：面寬小，陽臺(tái)呈凹形，采光通風(fēng)受限綠島戶型特點(diǎn)：多數(shù)房型小面寬，長(zhǎng)進(jìn)深戶型不方正，分區(qū)不合理綠島江灣城

13、項(xiàng)目戶型相對(duì)本項(xiàng)目沒有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手1：綠島江灣城劣勢(shì)聯(lián)排別墅v項(xiàng)目規(guī)劃，決定項(xiàng)目品質(zhì)：高端產(chǎn)品體量較?。▋H24棟聯(lián)排），對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)起不到強(qiáng)有力的支撐作用。v客戶顧慮：客戶擔(dān)心超高層地基下陷v周邊生活配套不足:相對(duì)于本項(xiàng)目，周邊生活配套遠(yuǎn)33層超高層酒店式公寓小高層目前綠島江灣城實(shí)際成交均價(jià)毛坯房約為5800元/，精裝房約為6800元/。與此同時(shí)，其銷量呈遞減趨勢(shì)。區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手1：綠島江灣城項(xiàng)目位置周邊相對(duì)整齊，道路、公交出行便利；景觀特色鴿龍港河道景觀營造建筑特色Art Deco風(fēng)格，海派風(fēng)格配套資源外部資源缺乏，內(nèi)部近3000會(huì)所、開心農(nóng)莊體驗(yàn)田園生活綠島江灣城藍(lán)湖灣小高層V

14、S周邊外部環(huán)境的整潔還有待改善。目前基本日常配套，但業(yè)態(tài)比較低端一軸兩帶、四面環(huán)水、10畝湖景唯一現(xiàn)代簡(jiǎn)約中式風(fēng)格一線濱江、小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、四期商業(yè)配套區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手2：蔚林半島項(xiàng)目位置地塊濱江、周邊道路通暢整齊；景觀特色高密度種植綠化，英倫景觀會(huì)所建筑特色棟距近，附送地下室及停車庫配套資源會(huì)員制游艇俱樂部及泊位，會(huì)員制有機(jī)餐廳。8000會(huì)所、附送有機(jī)種植地物業(yè)星級(jí)物業(yè)、統(tǒng)一著裝蔚林半島藍(lán)湖灣別墅VS戶戶臨水、10畝湖景大棟距、稀缺雙拼、附帶電梯位、面積附贈(zèng)少附送大花園。會(huì)所未建成，尚無法立時(shí)使用。區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手2：蔚林半島1、當(dāng)前蔚林半島整體現(xiàn)場(chǎng)感受優(yōu)于藍(lán)湖灣，但其產(chǎn)品硬傷較為突出。2、

15、蔚林半島的銷售速度極其緩慢。3、藍(lán)湖灣3.1期后期將由于蔚林半島，我們的價(jià)格在正常去化的前提下，可接近蔚林半島價(jià)格，部分房源價(jià)格可超越。項(xiàng)目對(duì)比價(jià)值評(píng)估（單位：元/）項(xiàng)目名項(xiàng)目名稱稱別墅成別墅成交均價(jià)交均價(jià)修正系修正系數(shù)數(shù)修正均修正均價(jià)價(jià)比比準(zhǔn)系數(shù)準(zhǔn)系數(shù)比準(zhǔn)均比準(zhǔn)均價(jià)價(jià)權(quán)權(quán)重重權(quán)權(quán)重均重均價(jià)價(jià)備注備注蔚林半蔚林半島870.8711300113000.80.82 28918.778918.7760%60%55556060中套附贈(zèng)中套附贈(zèng)8383邊套附贈(zèng)邊套附贈(zèng)100100普羅旺普羅旺斯斯950095001 1950095001.01.06 610084.110084.1

16、8 825%25%25252121托斯卡托斯卡納納12000120000.880.8810560105601.31.36 613692.913692.96 615%15%21215454邊套附贈(zèng)邊套附贈(zèng)100100，中套附，中套附贈(zèng)贈(zèng)6969藍(lán)湖灣藍(lán)湖灣聯(lián)排估價(jià)聯(lián)排估價(jià)1010200200備注：修正系數(shù)=建筑面積/（建筑面積+地下室附贈(zèng)面積/3）北崇明板塊市場(chǎng)小結(jié)l 區(qū)域供過于求市場(chǎng)格局已經(jīng)形成，未來市場(chǎng)價(jià)格會(huì)有所上升，但受供應(yīng)量制約漲幅有限。l 區(qū)域內(nèi)綠島江灣城、蔚林半島公寓等價(jià)格標(biāo)桿型項(xiàng)目，伴隨藍(lán)湖灣的品質(zhì)建設(shè)及銷售推進(jìn)，售價(jià)可穩(wěn)步上升。 l2013區(qū)域內(nèi)三大樓盤均有推量，競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈，

17、但區(qū)域知名度將會(huì)逐步攀升。 【住宅】【別墅】l 目前市場(chǎng)存量以聯(lián)排別墅為主，該類型別墅處于滯銷狀態(tài)。l區(qū)域內(nèi)以蔚林半島為價(jià)格標(biāo)桿，但銷售速度緩慢。四、本項(xiàng)目情況分析：二期3.1期二、三期總體概況：總占地為211畝，容積率1.2，總建面約18萬平米；二期小高層住宅主力戶型為68-118，3.1期別墅主力面積為207-257多拼、雙拼別墅。二期1#6#：558套3.1期40#61#：68套藍(lán)湖灣二、三期面積總表藍(lán)湖灣二、三期面積總表產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型棟號(hào)棟號(hào)戶型戶型房型房型戶數(shù)戶數(shù)單套面積（）單套面積（）總面積總面積小高層小高層1#1#戶型戶型B1二房二廳一衛(wèi)二房二廳一衛(wèi)404088.7288.72

18、3548.80 3548.80 戶型戶型B2三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)2222115.11115.112532.42 2532.42 戶型戶型B3三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)2222118.79118.792613.38 2613.38 戶型戶型B4復(fù)式、四房三廳二衛(wèi)復(fù)式、四房三廳二衛(wèi)4 4171.2171.2684.80 684.80 2#3#2#3#戶型戶型A1三房二廳一衛(wèi)三房二廳一衛(wèi)4040115.06115.064602.40 4602.40 戶型戶型A1-1二房二廳一衛(wèi)二房二廳一衛(wèi)4 498.4798.47393.88 393.88 戶型戶型A2二房二廳一衛(wèi)二房二廳一衛(wèi)444493.959

19、3.954133.80 4133.80 戶型戶型A3一房二廳一衛(wèi)一房二廳一衛(wèi)545468.0468.043674.16 3674.16 戶型戶型A3-2復(fù)式、三房二廳二衛(wèi)復(fù)式、三房二廳二衛(wèi)6 6134.24134.24805.44 805.44 戶型戶型A4二房二廳一衛(wèi)二房二廳一衛(wèi)222293.193.12048.20 2048.20 戶型戶型A5二房二廳一衛(wèi)二房二廳一衛(wèi)202093.9593.951879.00 1879.00 戶型戶型A5-1二房二廳一衛(wèi)二房二廳一衛(wèi)2 280.2680.26160.52 160.52 5#6#5#6#戶型戶型A1三房二廳一衛(wèi)三房二廳一衛(wèi)4040114.26

20、114.264570.40 4570.40 戶型戶型A1-2二房二廳一衛(wèi)二房二廳一衛(wèi)4 4106.92106.92427.68 427.68 戶型戶型A2二房二廳一衛(wèi)二房二廳一衛(wèi)444493.2993.294104.76 4104.76 戶型戶型A3一房二廳一衛(wèi)一房二廳一衛(wèi)484867.5767.573243.36 3243.36 戶型戶型A3-1一房二廳一衛(wèi)一房二廳一衛(wèi)6 667.5767.57405.42 405.42 戶型戶型A3-2復(fù)式、三房二廳二衛(wèi)復(fù)式、三房二廳二衛(wèi)6 6133.31133.31799.86 799.86 戶型戶型A4二房二廳一衛(wèi)二房二廳一衛(wèi)222292.4692.4

21、62034.12 2034.12 戶型戶型A5二房二廳一衛(wèi)二房二廳一衛(wèi)222293.2993.292052.38 2052.38 4#4#戶型戶型B1二房二廳一衛(wèi)二房二廳一衛(wèi)363689.9189.913236.76 3236.76 戶型戶型B2三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)2020116.66116.662333.20 2333.20 戶型戶型B3三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)2222120.39120.392648.58 2648.58 戶型戶型B4復(fù)式、四房三廳二衛(wèi)復(fù)式、四房三廳二衛(wèi)4 4173.5173.5694.00 694.00 戶型戶型B5一房二廳一衛(wèi)一房二廳一衛(wèi)2 274.0974.091

22、48.18 148.18 戶型戶型B6四房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)2 2134.61134.61269.22 269.22 小計(jì)小計(jì)558 558 54044.72 54044.72 聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅40#44#40#44#戶型戶型F11010224.41224.412244.10 2244.10 戶型戶型F21010207.56207.562075.60 2075.60 戶型戶型F31010207.75207.752077.50 2077.50 45#46#45#46#戶型戶型F14 4224.41224.41897.64 897.64 戶型戶型F24 4207.56207.56830.24 8

23、30.24 小計(jì)小計(jì)38 38 8125.08 8125.08 雙拼別墅雙拼別墅47#61#47#61#戶型戶型E3030257.54257.544016.00 4016.00 小計(jì)小計(jì)30 30 4016.00 4016.00 車位車位地上地上320 320 地下地下400 400 總計(jì)總計(jì)626 626 66185.80 66185.80 2013年度目標(biāo)銷售時(shí)間：5個(gè)月【開盤（預(yù)計(jì)8月）2013年12月31日】完成目標(biāo)保證目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)超越量化總面積：2.3萬，月均成交量4600；量化總套數(shù)：小高層200套，月均成交量40套，別墅15套，月均3套。產(chǎn)品可售套數(shù)可售面積（）小計(jì)（）一期剩余情景

24、花園2271.321620.09別墅61348.77二期新推出小高層55854044.7254044.723.1期新推出多拼388125.0815851.28雙拼307726.20合計(jì)626套71516.098月9月10月11月12月合計(jì)消化率開盤期持銷期量化套數(shù)（套）小高層14020202020036%別墅63331520%量化面積（）小高層135601973197319731947936%別墅1395697697697348620%S 優(yōu)勢(shì)：1、一線臨江，稀缺生態(tài)江景2、小高層一房、二房方正空間3、雙拼別墅片區(qū)唯一產(chǎn)品，帶電梯位4、近距離生活配套齊全W 劣勢(shì)：1、工程進(jìn)度落后于推盤進(jìn)度2、

25、園林、營銷中心等項(xiàng)目展示面不佳，客戶體驗(yàn)價(jià)值低O機(jī)會(huì)：1、崇明生態(tài)島認(rèn)同度高2、滬崇隧道，提高交通便利條件，未來交通規(guī)劃，描繪燦爛前景3、海門政策、上海區(qū)位，享海門政策鼓勵(lì)先行發(fā)展，發(fā)展速度高度崇明，理財(cái)升值可期T 威脅：1、2013年綠島江灣城、蔚林半島與本項(xiàng)目戶型面積相當(dāng)，未來還有拉都、藍(lán)灣綠島、姚記等項(xiàng)目相繼入市。2、房地產(chǎn)調(diào)控政策加碼等不確定因素，警惕市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 生態(tài)綠多氧多水多壽星多，上海第一人居環(huán)境 ，世界級(jí)長(zhǎng)壽島。前景崇明優(yōu)先發(fā)展區(qū)，穩(wěn)贏未來，眼下價(jià)格谷底，抗通脹投資寶地歷史深厚的歷史文化淵源，上溯北宋，“長(zhǎng)江門戶，東海瀛洲”水岸四面環(huán)水，分分鐘親近長(zhǎng)江最精華河段建筑現(xiàn)代簡(jiǎn)約中式

26、別墅、公寓、花園洋房，多樣化生態(tài)島居生活交通軌道交通規(guī)劃等運(yùn)能升級(jí)，以后是連接上海與江蘇的要地景觀景觀園林與長(zhǎng)江、河景等自然美景相融合的雙重享受配套生活日常配套方便，日后的高端配套更加提供區(qū)域檔次會(huì)所集聚特色，獨(dú)有專屬會(huì)館設(shè)計(jì) 服務(wù)知名物管，專屬禮遇，智能化科技、開發(fā)商品牌實(shí)力巨獻(xiàn)等 十大賣點(diǎn)提煉 濱江親水墅質(zhì)華庭，尊而不貴自然正能量生活概念水岸社區(qū)別墅、公寓、花園洋房頂級(jí)生態(tài)，為注重生活質(zhì)感的人而醞釀。賦予本案的“陽光暖暖，心情散散”的享受貴逸的居住生活方式和理念。投資自用兩相宜的好產(chǎn)品性價(jià)比極高精工建筑均好性生活配套方便特色經(jīng)營，有機(jī)生活開發(fā)商品牌好房和健康雙豐收的生活體驗(yàn)大環(huán)境內(nèi)在景觀最

27、好的生態(tài)人居無污染生態(tài)產(chǎn)品體系物業(yè)型態(tài)戶戶水景高品質(zhì)建材截止目前95%購房者在資金上均相對(duì)寬裕，購房的主要用途為“投資投資”附帶度假或養(yǎng)老概念，91%來自上?；蛲馐∈械男律虾Ｈ?。上海市區(qū)目標(biāo)客戶群：二期難點(diǎn)：投資比例過高1.21.2期客戶總結(jié)期客戶總結(jié)一期客戶啟示【藍(lán)湖灣住宅】客戶定位周邊別墅成交客戶分析【藍(lán)湖灣別墅】特征1未比較過競(jìng)爭(zhēng)樓盤客戶下單較快，認(rèn)為總價(jià)在接受范圍內(nèi)，且房型偏好，忽略地段硬傷, 多為上海本地客戶特征2競(jìng)爭(zhēng)樓盤客戶部分分流到本案，以綠島江灣城為主，因房型和總價(jià)選擇本案的情況較多客戶特征分析陳阿姨（退臺(tái)洋房#301）“就是沖著戶型買的，還有總價(jià)便宜，為了今后居住環(huán)境好，我可

28、以忽視地段、忽視現(xiàn)場(chǎng)臟亂差這個(gè)戶型4800元/平米，很值得，以后在這里養(yǎng)老就好，現(xiàn)在到上海開車也方便，“前面也看過一些樓盤，像是綠島江灣城，還是覺得總價(jià)太高，房型也一般，這里比較能接受?！贝笮推髽I(yè)工人私營企業(yè)一般職員價(jià)格導(dǎo)向型私營企業(yè)主大型企業(yè)中高層政府機(jī)構(gòu)升值空間高性價(jià)比客戶特征分析90%以上海區(qū)域客戶80%以上海本地人從眾心理普遍屬性精明海派實(shí)惠型謹(jǐn)慎戀滬情結(jié)風(fēng)險(xiǎn)控制，低投入目標(biāo)目標(biāo)難題難題項(xiàng)目地處偏遠(yuǎn)，客項(xiàng)目地處偏遠(yuǎn)，客戶對(duì)區(qū)域戶對(duì)區(qū)域認(rèn)知度認(rèn)知度較差較差市場(chǎng)并不樂觀，面市場(chǎng)并不樂觀，面臨市場(chǎng)超越與突破難題臨市場(chǎng)超越與突破難題營銷推廣周期短，營銷推廣周期短，面臨客戶量積累難題面臨客戶量積

29、累難題20132013年年9 9月入市月入市并實(shí)現(xiàn)住宅全年銷售并實(shí)現(xiàn)住宅全年銷售2.32.3萬萬如何實(shí)現(xiàn)客戶量的突破與超越現(xiàn)有市場(chǎng)環(huán)境下的營銷目標(biāo)？如何實(shí)現(xiàn)客戶量的突破與超越現(xiàn)有市場(chǎng)環(huán)境下的營銷目標(biāo)？VS五、項(xiàng)目營銷策略分析：在現(xiàn)實(shí)條件下，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)有很大的難度，在現(xiàn)實(shí)條件下，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)有很大的難度，但存在可實(shí)現(xiàn)的空間但存在可實(shí)現(xiàn)的空間客戶現(xiàn)實(shí)：客戶現(xiàn)實(shí)：至至20132013年年8 8月份月份，客戶有，客戶有效積累較少，并效積累較少，并影響二、影響二、三期三期開盤；開盤；市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)：市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)：在淡市中，各競(jìng)爭(zhēng)樓盤均推出在淡市中，各競(jìng)爭(zhēng)樓盤均推出特惠促銷產(chǎn)品，并取得一定銷特惠促銷產(chǎn)品，并取得一定銷售效

30、果售效果：項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)：項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)：項(xiàng)目項(xiàng)目地處江蘇海門相對(duì)地處江蘇海門相對(duì)陌生區(qū)域；陌生區(qū)域；項(xiàng)目周邊環(huán)境較差；項(xiàng)目周邊環(huán)境較差；項(xiàng)目無體驗(yàn)展示區(qū)項(xiàng)目無體驗(yàn)展示區(qū)；我們能否實(shí)現(xiàn)我們能否實(shí)現(xiàn)20132013年度年度銷售銷售2.32.3萬的萬的預(yù)定目標(biāo)？預(yù)定目標(biāo)？問題思考問題思考1營銷目標(biāo)營銷目標(biāo)項(xiàng)目項(xiàng)目處于江蘇海門，處于江蘇海門，客戶客戶認(rèn)可知低認(rèn)可知低項(xiàng)目周邊人居氛圍不足項(xiàng)目周邊人居氛圍不足，商業(yè)配套不，商業(yè)配套不完善完善前前有江灣城、蔚林半島，有江灣城、蔚林半島，后有保障性住房，前有攔截后有追兵后有保障性住房，前有攔截后有追兵項(xiàng)目總價(jià)不高項(xiàng)目總價(jià)不高項(xiàng)目未來發(fā)展前景較好項(xiàng)目未來發(fā)展前景較好項(xiàng)目別

31、墅為上海稀缺項(xiàng)目別墅為上海稀缺性產(chǎn)品，性產(chǎn)品，客戶認(rèn)可度較高客戶認(rèn)可度較高1 12 23 34 45 56 6不利不利有利有利如何如何突破？突破？問題思考問題思考2營銷環(huán)境營銷環(huán)境1 1、淡市不代表無市，客戶心理防線仍可突破、淡市不代表無市，客戶心理防線仍可突破2 2、新形象、新形象、高性價(jià)比是、高性價(jià)比是引爆市場(chǎng)的最核心要素引爆市場(chǎng)的最核心要素案例啟示：案例啟示：精密產(chǎn)品匹配，精確目標(biāo)客群精密產(chǎn)品匹配，精確目標(biāo)客群客戶定位角度客戶定位角度精準(zhǔn)營銷推廣，精煉主題訴求精準(zhǔn)營銷推廣，精煉主題訴求宣傳推廣角度宣傳推廣角度精析客戶需求，精選營銷事件精析客戶需求，精選營銷事件營銷活動(dòng)角度營銷活動(dòng)角度精細(xì)

32、客戶管理，精實(shí)營銷服務(wù)精細(xì)客戶管理，精實(shí)營銷服務(wù)品牌服務(wù)角度品牌服務(wù)角度項(xiàng)目需要項(xiàng)目需要精準(zhǔn)營銷精準(zhǔn)營銷2013年市場(chǎng)形勢(shì)不樂觀，而項(xiàng)目銷售任務(wù)繁重，客戶積累不足。因此，需要在入市策略上尋求突破。項(xiàng)目入市策略：新形象、高性價(jià)比入市迅速占有市場(chǎng)份額，形成市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)，樹立項(xiàng)目知名度。建議本項(xiàng)目利用二、三期開盤節(jié)點(diǎn)，采取新形象、高性價(jià)比入市，并在開盤前期調(diào)整項(xiàng)目劣勢(shì)，然后隨著開盤時(shí)間節(jié)點(diǎn)的需求為題推出提高項(xiàng)目形象活動(dòng)，樹立本項(xiàng)目在客戶心里的高品質(zhì)樓盤形象。入市策略：入市策略：提高提高項(xiàng)目高品質(zhì)項(xiàng)目高品質(zhì)為主，開盤前樹立新形象為主，開盤前樹立新形象新形象高性價(jià)比入新形象高性價(jià)比入市，多頻活動(dòng)小幅提價(jià)市

33、，多頻活動(dòng)小幅提價(jià)入市策略小高層低價(jià)入市，平衡利潤(rùn)流與現(xiàn)金流，后期合理溢價(jià)：根據(jù)項(xiàng)目、市場(chǎng)情況，優(yōu)先考慮銷售小高層較差房源，造成熱賣景象小高層多批次推出，避免供應(yīng)過剩：項(xiàng)目小高層房源較多，不宜一次性推出，應(yīng)分期多次推盤 優(yōu)劣房源合理搭配，營造熱銷項(xiàng)目熱銷期價(jià)格控制思路：不同樓層、不同朝向，優(yōu)劣單位搭配推出，以價(jià)格差距形成價(jià)差壓力；同時(shí)，為后續(xù)推貨保留足夠的可選空間，從而保證每一次加推都形成熱銷效果。每次推貨量需視階段性的認(rèn)籌量而定，認(rèn)籌量稍多于推房量，以此制造貨源緊俏氣氛，刺激客戶下訂二期二期價(jià)格策略價(jià)格策略 多頻次加推，小幅度提價(jià)：為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目小高層預(yù)期銷售價(jià)格，需采用階段性調(diào)價(jià)策略。主要把握

34、兩個(gè)方面，一是調(diào)價(jià)幅度；二是推盤頻率。做到調(diào)幅要“小”、推盤要“頻”。初期調(diào)價(jià)幅度50-150元/左右，后期隨著市場(chǎng)調(diào)整提高至200-300元/左右。臨湖雙拼別墅采用“倒著走”價(jià)格策略高調(diào)入市：根據(jù)項(xiàng)目、市場(chǎng)情況，臨湖雙拼別墅為項(xiàng)目?jī)r(jià)格標(biāo)桿，造成項(xiàng)目為高端樓盤效應(yīng)； 提高項(xiàng)目品質(zhì)，營造高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格控制思路：在切實(shí)提高項(xiàng)目品質(zhì)的前提下，臨湖雙拼別墅推盤建議提高售價(jià)1000元/，造成惜售態(tài)勢(shì)，借此拉開與聯(lián)排別墅的價(jià)差，以此快速去化聯(lián)排別墅，同時(shí)為后期非臨湖聯(lián)排別墅及合院造勢(shì)。如果雙拼別墅有所成交，則可做到利潤(rùn)最大化。三期三期價(jià)格策略價(jià)格策略小小高層區(qū)域高層區(qū)域景觀雙拼景觀雙拼區(qū)域區(qū)域小小高層區(qū)域高

35、層區(qū)域景觀雙拼區(qū)域景觀雙拼區(qū)域環(huán)環(huán)湖雙拼區(qū)域湖雙拼區(qū)域臨河聯(lián)排區(qū)域臨河聯(lián)排區(qū)域六、二、三期定價(jià)六、二、三期定價(jià)環(huán)環(huán)湖雙拼區(qū)域湖雙拼區(qū)域臨河聯(lián)排區(qū)域臨河聯(lián)排區(qū)域二、三期初步區(qū)域定價(jià)二、三期初步區(qū)域定價(jià)小高層區(qū)域建議價(jià)格：根據(jù)上術(shù)情況分析及藍(lán)湖灣銷售策略，建議小高層毛坯房成交均價(jià)初步設(shè)定為5500元/。景觀雙拼別墅區(qū)域建議價(jià)格：根據(jù)上術(shù)情況分析及藍(lán)湖灣銷售銷售策略，建議非臨湖雙拼別墅毛坯房成交均價(jià)初步設(shè)定為13000元/。環(huán)湖雙拼別墅區(qū)域建議價(jià)格：根據(jù)上術(shù)情況分析及藍(lán)湖灣銷售銷售策略，建議臨湖雙拼別墅毛坯房成交均價(jià)初步設(shè)定為15000元/。臨河聯(lián)排別墅區(qū)域建議價(jià)格：根據(jù)上術(shù)情況分析及藍(lán)湖灣銷售銷售

36、策略，建議臨湖雙拼別墅毛坯房成交均價(jià)初步設(shè)定為1050010500元元/ /。注：若市場(chǎng)走勢(shì)良好情況下，價(jià)格可適當(dāng)上調(diào)。藍(lán)湖灣產(chǎn)品價(jià)格表制定原理通過客觀標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)分（考慮景觀、位置、朝向（套位針對(duì)聯(lián)排）、花園、噪聲等因素），得出每套單位的權(quán)重系數(shù)，設(shè)定基準(zhǔn)價(jià)利用公式“基準(zhǔn)價(jià)*權(quán)重系數(shù)”得出單價(jià)，通過調(diào)整基準(zhǔn)價(jià)及價(jià)差基數(shù)將均價(jià)調(diào)至合理。 價(jià)格橫向系數(shù)制定原則：別墅以資源取勝,故“景觀”在定價(jià)中占絕對(duì)的影響因素，另外位置及棟距也是影響較大的方面。景觀占到30%的權(quán)重30%25%20%15%10%景觀位置朝向（套位針對(duì)聯(lián)排）花園噪音價(jià)格表制定原理（景觀系數(shù)）因素分類因素細(xì)節(jié)評(píng)價(jià)分值景觀（30）中央環(huán)湖

37、景觀1.35臨河區(qū)景觀資源1.2集中綠化，棟距離開闊1.1中央水系景觀臨河區(qū)景觀資源集中綠化，棟距離開闊價(jià)格表制定原理（位子及朝向系數(shù)）因素分類因素細(xì)節(jié)評(píng)價(jià)分值處整個(gè)社區(qū)位置（25）社區(qū)中心處1.2一般性位置1靠近路口或路邊0.8社區(qū)中心處靠近路口或路邊一般性位置小區(qū)主路價(jià)格產(chǎn)品價(jià)值梳理（樓棟位置系數(shù)）因素分類因素細(xì)節(jié)評(píng)價(jià)分值套位20東邊套1.4西邊套1.2中間套（聯(lián)排別墅）1中間套（小高層）0.9西邊套東邊套中間套價(jià)格表制定原理（景觀系數(shù)）因素分類因素細(xì)節(jié)評(píng)價(jià)分值噪音（10）最安靜1.3比較安靜1.1有噪音0.9噪音比較大0.7噪音大區(qū)域較安靜區(qū)域有噪音區(qū)域二期初步定價(jià)二期初步定價(jià)4號(hào)1號(hào)5

38、號(hào)2號(hào)6號(hào)3號(hào)樓號(hào)初步均價(jià)綜合系數(shù)系數(shù)均價(jià)1號(hào)樓5600102%5712 2號(hào)樓560099%5544 3號(hào)樓560098%5488 4號(hào)樓5600103%5768 5號(hào)樓5600101%5656 6號(hào)樓560097%5432 1號(hào)樓1單元房號(hào)面積（M2）銷售單價(jià)（元/M2）銷售總價(jià)（元）房號(hào)面積（M2）銷售單價(jià)（元/M2）銷售總價(jià)（元）房號(hào)面積（M2）銷售單價(jià)（元/M2）銷售總價(jià)（元）房號(hào)面積（M2）銷售單價(jià)（元/M2）銷售總價(jià)（元）1101111.746180690553 1102174.7661101067784 1103174.7661101067784 1104114.5161307

39、01946 1001111.746060677144 100286.626110529248 100386.626110529248 1004114.516010688205 901111.745990669323 90286.626040523185 90386.626040523185 904114.515940680189 801111.745920661501 80286.625970517121 80386.625970517121 804114.515870672174 701111.745800648092 70286.625850506727 70386.62585050672

40、7 704114.515750658433 601111.745680634683 60286.625730496333 60386.625730496333 604114.515630644691 501111.745560621274 50286.625610485938 50386.625610485938 504114.515510630950 401111.745410604513 40286.625460472945 40386.625460472945 404114.515360613774 301111.745400603396 30286.625450472079 30386

41、.625450472079 304114.515350612629 201111.745360598926 20286.625410468614 20386.625410468614 204114.515310608048 101111.745220583283 10286.625270456487 10386.625270456487 104114.515170592017 2單元房號(hào)面積（M2）銷售單價(jià)（元/M2）銷售總價(jià)（元）房號(hào)面積（M2）銷售單價(jià)（元/M2）銷售總價(jià)（元）房號(hào)面積（M2）銷售單價(jià)（元/M2）銷售總價(jià)（元）房號(hào)面積（M2）銷售單價(jià)（元/M2）銷售總價(jià)（元）1105114

42、.516130701946 1106174.7661101067784 1107174.7661101067784 1108111.746200692788 1005114.516010688205 100686.626110529248 100786.626110529248 1008111.746080679379 905114.515940680189 90686.626040523185 90786.626040523185 908111.746010671557 805114.515870672174 80686.625970517121 80786.625970517121 808

43、111.745940663736 705114.515750658433 70686.625850506727 70786.625850506727 708111.745820650327 605114.515630644691 60686.625730496333 60786.625730496333 608111.745700636918 505114.515510630950 50686.625610485938 50786.625610485938 508111.745580623509 405114.515360613774 40686.625460472945 40786.6254

44、60472945 408111.745430606748 305114.515350612629 30686.625450472079 30786.625450472079 308111.745420605631 205114.515310608048 20686.625410468614 20786.625410468614 208111.745380601161 105114.515170592017 10686.625270456487 10786.625270456487 108111.745240585518 小計(jì)：1259.617103055 1040.965996462 1040

45、.965996462 1229.147017272 總計(jì)：9141.345711 52201918 2號(hào)樓1單元房號(hào)面積（M2）銷售單價(jià)（元/M2）銷售總價(jià)（元）房號(hào)面積（M2）銷售單價(jià)（元/M2）銷售總價(jià)（元）房號(hào)面積（M2）銷售單價(jià)（元/M2）銷售總價(jià)（元）1101112.425980672272 1102130.415930773331 110394.465910558259 1001112.425930666651 100267.515880396959 100394.465860553536 901112.425880661030 90267.515830393583 90394.4

46、65810548813 801112.425810653160 80267.515760388858 80394.465740542200 701112.425690639670 70267.515640380756 70394.465620530865 601112.425570626179 60267.515520372655 60394.465500519530 501112.425450612689 50267.515400364554 50394.465380508195 401112.425300595826 40267.515250354428 40394.46523049402

47、6 301112.425290594702 30267.515240353752 30394.465220493081 201112.425250590205 20267.515200351052 20394.465180489303 10195.845200498368 10294.465150486469 10380.275130411785 2單元房號(hào)面積（M2）銷售單價(jià)（元/M2）銷售總價(jià)（元）房號(hào)面積（M2）銷售單價(jià)（元/M2）銷售總價(jià)（元）房號(hào)面積（M2）銷售單價(jià)（元/M2）銷售總價(jià)（元）110493.685890551775 1105130.415940774635 110693

48、.175930552498 100493.685840547091 100567.515940401009 100693.175870546908 90493.685790542407 90567.515890397634 90693.175820542249 80493.685720535850 80567.515820392908 80693.175750535728 70493.685600524608 70567.515700384807 70693.175630524547 60493.685480513366 60567.515580376706 60693/p>

49、7 50493.685360502125 50567.515460368605 50693.175390502186 40493.685210488073 40567.515310358478 40693.175240488211 30493.685200487136 30567.515300357803 30693.175230487279 20493.685160483389 20567.515260355103 20693.175190483552 10493.175110476099 10594.465110482691 10695.845040483034 2單元房號(hào)面積（M2）銷售

50、單價(jià)（元/M2）銷售總價(jià)（元）房號(hào)面積（M2）銷售單價(jià)（元/M2）銷售總價(jià)（元）房號(hào)面積（M2）銷售單價(jià)（元/M2）銷售總價(jià)（元）110794.465910558259 1108130.415890768115 1109112.425940667775 100794.465850552591 100867.515830393583 1009112.425880661030 90794.465800547868 90867.515780390208 909112.425830655409 80794.465730541256 80867.515710385482 809112.425760647

51、539 70794.465610529921 70867.515590377381 709112.425640634049 60794.465490518585 60867.515470369280 609112.425520620558 50794.465370507250 50867.515350361179 509112.425400607068 40794.465220493081 40867.515200351052 409112.425250590205 30794.465210492137 30867.515190350377 309112.425240589081 20794.

52、465170488358 20867.515150347677 209112.425200584584 總計(jì)：8774.145541 48619532 3號(hào)樓1單元房號(hào)面積（M2）銷售單價(jià)（元/M2）銷售總價(jià)（元）房號(hào)面積（M2）銷售單價(jià)（元/M2）銷售總價(jià)（元）房號(hào)面積（M2）銷售單價(jià)（元/M2）銷售總價(jià)（元）1101112.425980672272 1102130.415860764203 110394.465910558259 1001112.425860658781 100267.515860395609 100394.465790546923 901112.425790650912

53、90267.515790390883 90394.465720540311 801112.425720643042 80267.515720386157 80394.465650533699 701112.425600629552 70267.515600378056 70394.465530522364 601112.425480616062 60267.515480369955 60394.465410511029 501112.425360602571 50267.515360361854 50394.465290499693 401112.425210585708 40267.5152

54、10351727 40394.465140485524 301112.425200584584 30267.515200351052 30394.465130484580 201112.425160580087 20267.515160348352 20394.465090480801 10195.845210499326 10294.465020474189 10380.275140412588 2單元房號(hào)面積（M2）銷售單價(jià)（元/M2）銷售總價(jià)（元）房號(hào)面積（M2）銷售單價(jià)（元/M2）銷售總價(jià)（元）房號(hào)面積（M2）銷售單價(jià)（元/M2）銷售總價(jià)（元）110493.685910553649 1

55、105130.415860764203 110693.175930552498 100493.685790542407 100567.515860395609 100693.175810541318 90493.685720535850 90567.515790390883 90693.175740534796 80493.685650529292 80567.515720386157 80693.175670528274 70493.685530518050 70567.515600378056 70693.175550517094 60493.685410506809 60567.5154

56、80369955 60693.175430505913 50493.685290495567 50567.515360361854 50693.175310494733 40493.685140481515 40567.515210351727 40693.175160480757 30493.685130480578 30567.515200351052 30693.175150479826 20493.685090476831 20567.515160348352 20693.175110476099 10493.175020467713 10594.465020474189 10695.

57、845040483034 2單元房號(hào)面積（M2）銷售單價(jià)（元/M2）銷售總價(jià)（元）房號(hào)面積（M2）銷售單價(jià)（元/M2）銷售總價(jià)（元）房號(hào)面積（M2）銷售單價(jià)（元/M2）銷售總價(jià)（元）110794.465920559203 1108130.415870765507 1109112.425940667775 100794.465800547868 100867.515870396284 1009112.425820654284 90794.465730541256 90867.515800391558 909112.425750646415 80794.465660534644 80867.515

58、730386832 809112.425680638546 70794.465540523308 70867.515610378731 709112.425560625055 60794.465420511973 60867.515490370630 609112.425440611565 50794.465300500638 50867.515370362529 509112.425320598074 40794.465150486469 40867.515220352402 409112.425170581211 30794.465140485524 30867.515210351727

59、309112.425160580087 20794.465100481746 20867.515170349027 209112.425120575590 總計(jì)：8774.145480 48081801 4號(hào)樓1單元房號(hào)面積（M2）銷售單價(jià)（元/M2）銷售總價(jià)（元）房號(hào)面積（M2）銷售單價(jià)（元/M2）銷售總價(jià)（元）房號(hào)面積（M2）銷售單價(jià)（元/M2）銷售總價(jià)（元）房號(hào)面積（M2）銷售單價(jià)（元/M2）銷售總價(jià)（元）1101 113.46 6230 706856 1102 177.45 61901098416 1103 177.45 61901098416 1104 116.27 60807069

60、22 1001 113.46 6240 707990 100287.956190544411 100387.956190544411 1004 116.27 5960692969 901113.46 6170 700048 90287.956120538254 90387.956120538254 904116.27 5890684830 801113.46 6100 692106 80287.956050532098 80387.956050532098 804116.27 5820676691 701113.46 5980 678491 70287.955930521544 70387.9