1、xxxx集團集團 XXXX地塊地塊市場調(diào)研及產(chǎn)品定位方向建議市場調(diào)研及產(chǎn)品定位方向建議20212021年年8 8月月上部：上部：XX地塊市場調(diào)研地塊市場調(diào)研一、沈巷之行政區(qū)劃、人口與產(chǎn)業(yè)概況一、沈巷之行政區(qū)劃、人口與產(chǎn)業(yè)概況 沈巷鎮(zhèn)地處長江中下游北岸，是安徽省和縣的南大門，副處級建制鎮(zhèn)，皖江南北交通沈巷鎮(zhèn)地處長江中下游北岸，是安徽省和縣的南大門，副處級建制鎮(zhèn)，皖江南北交通樞紐，是皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)起步區(qū)，長江經(jīng)濟帶和合巢蕪工樞紐，是皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)起步區(qū)，長江經(jīng)濟帶和合巢蕪工業(yè)走廊的結(jié)合點。業(yè)走廊的結(jié)合點。 沈巷鎮(zhèn)東臨長江倚天門山，南與蕪湖市一

2、橋相連，西鄰含山縣，北靠牛屯河。連接合沈巷鎮(zhèn)東臨長江倚天門山，南與蕪湖市一橋相連，西鄰含山縣，北靠牛屯河。連接合肥、杭州、南京、武漢等大中城市的合巢蕪高速公路肥、杭州、南京、武漢等大中城市的合巢蕪高速公路G50G50在鎮(zhèn)區(qū)開口。緊鄰我國長江最在鎮(zhèn)區(qū)開口。緊鄰我國長江最大的能源輸出港、皖江北岸第一煤運港大的能源輸出港、皖江北岸第一煤運港裕溪口港?；茨翔F路呈裕溪口港?；茨翔F路呈“L L型腹穿鎮(zhèn)區(qū)。型腹穿鎮(zhèn)區(qū)。 20002000年被省政府批準為綜合改制試點鎮(zhèn)，年被省政府批準為綜合改制試點鎮(zhèn)，20012001年被市確定為經(jīng)濟開發(fā)試驗區(qū)，年被市確定為經(jīng)濟開發(fā)試驗區(qū)，20022002年年被省確定為被省確定

3、為2727個重點示范鎮(zhèn)之一，個重點示范鎮(zhèn)之一，20042004年被國家確定為全國重點示范鎮(zhèn)之一，年被國家確定為全國重點示范鎮(zhèn)之一，20062006年被市年被市確定為新農(nóng)村建設示范鎮(zhèn)，確定為新農(nóng)村建設示范鎮(zhèn)，20212021年被確定為全省首批擴權(quán)強鎮(zhèn)試點鎮(zhèn)，年被確定為全省首批擴權(quán)強鎮(zhèn)試點鎮(zhèn)，20212021年被確定為皖年被確定為皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)起步區(qū)。江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)起步區(qū)。 沈巷鎮(zhèn)現(xiàn)轄沈巷鎮(zhèn)現(xiàn)轄1818個村、個村、6 6個社區(qū)，鎮(zhèn)域面積個社區(qū)，鎮(zhèn)域面積238238平方公里，其中鎮(zhèn)區(qū)面積平方公里，其中鎮(zhèn)區(qū)面積3.53.5平方公里。江平方公里。江北

4、產(chǎn)業(yè)集中區(qū)起步區(qū)規(guī)劃面積北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)起步區(qū)規(guī)劃面積2020平方公里。平方公里。 沈巷鎮(zhèn)域人口沈巷鎮(zhèn)域人口12.312.3萬人，其中鎮(zhèn)區(qū)人口萬人，其中鎮(zhèn)區(qū)人口3 3萬人，農(nóng)業(yè)人口萬人，農(nóng)業(yè)人口9759797597人，農(nóng)戶人，農(nóng)戶2607526075戶；全鎮(zhèn)戶；全鎮(zhèn)外出勞力外出勞力4 4萬人。萬人。 全鎮(zhèn)現(xiàn)有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)全鎮(zhèn)現(xiàn)有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)2020家、中外合資企業(yè)家、中外合資企業(yè)2 2家。沈巷工業(yè)園規(guī)劃面積家。沈巷工業(yè)園規(guī)劃面積10.510.5平方公平方公里，目前建成里，目前建成3 3平方公里，已根本實現(xiàn)了平方公里，已根本實現(xiàn)了“五通一平，入園企業(yè)五通一平，入園企業(yè)4343家。家。 沈巷鎮(zhèn)

5、沈巷鎮(zhèn)20212021年全鎮(zhèn)全年年全鎮(zhèn)全年GDP11.8GDP11.8億，實現(xiàn)財政收入億，實現(xiàn)財政收入51605160萬元；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值萬元；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值9.439.43億元；規(guī)模以上工業(yè)增加值億元；規(guī)模以上工業(yè)增加值2.112.11億元；新增規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)億元；新增規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)3 3個，完成固定資產(chǎn)投資個，完成固定資產(chǎn)投資7 7億元，農(nóng)民人均純收入億元，農(nóng)民人均純收入61596159元。村鎮(zhèn)人均住房面積元。村鎮(zhèn)人均住房面積4545平方米。平方米。 20212021年，實現(xiàn)財政收入年，實現(xiàn)財政收入72897289萬元；規(guī)模以上工業(yè)增加值萬元；規(guī)模以上工業(yè)增加值3 3億元；

6、固定資產(chǎn)投資億元；固定資產(chǎn)投資11.1111.11億億元；農(nóng)民人均純收入元；農(nóng)民人均純收入68006800元。元。 農(nóng)業(yè)：農(nóng)業(yè)： 沈巷鎮(zhèn)是聞名遐邇的沈巷鎮(zhèn)是聞名遐邇的“蔬菜之鄉(xiāng)和蔬菜之鄉(xiāng)和“大棚養(yǎng)雞之鄉(xiāng)，大棚養(yǎng)雞之鄉(xiāng)，是蘇、浙、滬等長三角地區(qū)和周邊大中城市綠色農(nóng)產(chǎn)品的供給是蘇、浙、滬等長三角地區(qū)和周邊大中城市綠色農(nóng)產(chǎn)品的供給基地。現(xiàn)擁有優(yōu)質(zhì)糧油基地基地?，F(xiàn)擁有優(yōu)質(zhì)糧油基地5 5萬畝，無公害蔬菜生產(chǎn)基地萬畝，無公害蔬菜生產(chǎn)基地3 3萬畝，萬畝，大棚家禽養(yǎng)殖年出欄數(shù)大棚家禽養(yǎng)殖年出欄數(shù)500500多萬只，目前全鎮(zhèn)有蔬菜種植戶多萬只，目前全鎮(zhèn)有蔬菜種植戶47004700多戶，戶均年收入約多戶，戶均年

7、收入約1.41.4萬元。境內(nèi)不僅盛產(chǎn)優(yōu)質(zhì)糧、油、萬元。境內(nèi)不僅盛產(chǎn)優(yōu)質(zhì)糧、油、棉、家禽、蔬菜、瓜果等農(nóng)產(chǎn)品，蝦、蟹等水產(chǎn)品和珍禽產(chǎn)品棉、家禽、蔬菜、瓜果等農(nóng)產(chǎn)品，蝦、蟹等水產(chǎn)品和珍禽產(chǎn)品也十分豐富，沈巷鎮(zhèn)是國家商品糧、優(yōu)質(zhì)棉生產(chǎn)基地和無公害也十分豐富，沈巷鎮(zhèn)是國家商品糧、優(yōu)質(zhì)棉生產(chǎn)基地和無公害淡水產(chǎn)品的生產(chǎn)基地。淡水產(chǎn)品的生產(chǎn)基地。20052005年，全鎮(zhèn)實現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值近年，全鎮(zhèn)實現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值近2.72.7億億元。元。 工業(yè)：工業(yè)： 沈巷鎮(zhèn)現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)沈巷鎮(zhèn)現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)216216家，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)家，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)2222家，中家，中外合資企業(yè)外合資企業(yè)2 2家。工業(yè)產(chǎn)品涉及家。

8、工業(yè)產(chǎn)品涉及3030多類多類100100多個品種。企業(yè)從業(yè)人員多個品種。企業(yè)從業(yè)人員1100011000多人，多人，20052005年，全鎮(zhèn)實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值年，全鎮(zhèn)實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值1111億元。沈巷鎮(zhèn)是巢湖市億元。沈巷鎮(zhèn)是巢湖市板業(yè)生產(chǎn)第一鎮(zhèn)，鎮(zhèn)域及周邊目前有膠合板企業(yè)板業(yè)生產(chǎn)第一鎮(zhèn)，鎮(zhèn)域及周邊目前有膠合板企業(yè)1717家，各種板材年家，各種板材年產(chǎn)量近產(chǎn)量近2 2億張。全鎮(zhèn)工業(yè)初步形成了以膠合板、農(nóng)副產(chǎn)品深加工為億張。全鎮(zhèn)工業(yè)初步形成了以膠合板、農(nóng)副產(chǎn)品深加工為支柱產(chǎn)業(yè)，電子、化工、塑料、紡織、服裝、生物制藥及機械制造支柱產(chǎn)業(yè)，電子、化工、塑料、紡織、服裝、生物制藥及機械制造為新興產(chǎn)業(yè)富有特色的工業(yè)經(jīng)

9、濟開展新格局。園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有來自日本、為新興產(chǎn)業(yè)富有特色的工業(yè)經(jīng)濟開展新格局。園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有來自日本、香港、浙江、上海、江蘇、湖南、蕪湖等地企業(yè)香港、浙江、上海、江蘇、湖南、蕪湖等地企業(yè)2929家，從業(yè)人員近家，從業(yè)人員近60006000人。人。第三產(chǎn)業(yè)：第三產(chǎn)業(yè)： 沈巷鎮(zhèn)自古就是無街不市的商埠要津，是和縣、無為、含山和蕪沈巷鎮(zhèn)自古就是無街不市的商埠要津，是和縣、無為、含山和蕪湖市三縣一市交界區(qū)域性商品集散地及農(nóng)產(chǎn)品交易中心，鎮(zhèn)內(nèi)商品豐湖市三縣一市交界區(qū)域性商品集散地及農(nóng)產(chǎn)品交易中心，鎮(zhèn)內(nèi)商品豐富，市場繁榮有序，商鋪、超市、連鎖店鱗次櫛比，旅館、餐館、休富，市場繁榮有序，商鋪、超市、連鎖店鱗次櫛比，旅

10、館、餐館、休閑中心如雨后春筍，據(jù)統(tǒng)計，鎮(zhèn)域內(nèi)現(xiàn)有經(jīng)商戶閑中心如雨后春筍，據(jù)統(tǒng)計，鎮(zhèn)域內(nèi)現(xiàn)有經(jīng)商戶740740戶，營業(yè)額戶，營業(yè)額19.819.8億元，從業(yè)人員億元，從業(yè)人員32303230人。其中鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)有經(jīng)商戶人。其中鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)有經(jīng)商戶495495戶，門面房間數(shù)戶，門面房間數(shù)686686間，固定攤位間，固定攤位493493戶，長期經(jīng)商人數(shù)戶，長期經(jīng)商人數(shù)25802580人，人，20052005年商品交易額年商品交易額15.615.6億元。沈巷鎮(zhèn)已形成的糧油、蔬菜、農(nóng)貿(mào)、建材、家具、竹木、生資、億元。沈巷鎮(zhèn)已形成的糧油、蔬菜、農(nóng)貿(mào)、建材、家具、竹木、生資、牲畜八個專業(yè)市場，年交易額近牲畜八個專業(yè)市場

11、，年交易額近3 3億元，特別是歷史形成的十天二集，億元，特別是歷史形成的十天二集，輻射周邊輻射周邊1010個縣區(qū)和縣、含山、無為、居巢、廬江、肥東、江浦、個縣區(qū)和縣、含山、無為、居巢、廬江、肥東、江浦、全椒、蕪湖、繁昌全椒、蕪湖、繁昌300300多萬人口，集市頂峰日客流量達多萬人口，集市頂峰日客流量達5 5萬多人次。萬多人次。商貿(mào)業(yè)的開展，有力拉動了全鎮(zhèn)房地產(chǎn)、運輸、建筑、中介、信息、商貿(mào)業(yè)的開展，有力拉動了全鎮(zhèn)房地產(chǎn)、運輸、建筑、中介、信息、金融等第三產(chǎn)業(yè)的快速開展，據(jù)統(tǒng)計，金融等第三產(chǎn)業(yè)的快速開展，據(jù)統(tǒng)計，20052005年全鎮(zhèn)第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值年全鎮(zhèn)第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值近近5 5億元。億元。

12、二、沈巷城鎮(zhèn)開展結(jié)構(gòu)描述二、沈巷城鎮(zhèn)開展結(jié)構(gòu)描述 1、沈巷鎮(zhèn)區(qū)功能結(jié)構(gòu)、沈巷鎮(zhèn)區(qū)功能結(jié)構(gòu)工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)工程所在地工程所在地商業(yè)聚集區(qū)商業(yè)聚集區(qū)居住中心區(qū)居住中心區(qū)江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)起步江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)起步區(qū)區(qū)分析：分析：沈巷鎮(zhèn)在功能分區(qū)上主要可分為以下四個版塊：沈巷鎮(zhèn)在功能分區(qū)上主要可分為以下四個版塊：沈巷工業(yè)園版塊：位于合、巢、蕪高速和合杭高速，合裕公路和滁蕪公沈巷工業(yè)園版塊：位于合、巢、蕪高速和合杭高速，合裕公路和滁蕪公路的交匯點，是省城市合肥通往皖東南地區(qū)及江、浙、滬、閩等地的要路的交匯點，是省城市合肥通往皖東南地區(qū)及江、浙、滬、閩等地的要道，緊靠合、巢、蕪高速公路的出口處。道，緊靠合、巢、

13、蕪高速公路的出口處。住宅中心版塊：該板塊位于住宅中心版塊：該板塊位于S206S206省道、安康路、府前大街所形成的三角省道、安康路、府前大街所形成的三角地帶，目前區(qū)域住宅工程已初具規(guī)模。主要已售在售和將售代表樓盤有：地帶，目前區(qū)域住宅工程已初具規(guī)模。主要已售在售和將售代表樓盤有：沈奧花園、江北尚品、匯辰小區(qū)、美華嘉園。沈奧花園、江北尚品、匯辰小區(qū)、美華嘉園。商業(yè)中心版塊：以安康路與商業(yè)中心版塊：以安康路與X016X016縣道交口為中心，縣道交口為中心，1 1公里左右為半徑的公里左右為半徑的商圈，該版塊主要為沿街門面房，缺乏集中商業(yè)。但同時我們也注意到，商圈，該版塊主要為沿街門面房，缺乏集中商業(yè)

14、。但同時我們也注意到，以沈奧家園為代表的住宅小區(qū)正在開發(fā)商業(yè)街，另外位于高速出口與以沈奧家園為代表的住宅小區(qū)正在開發(fā)商業(yè)街，另外位于高速出口與S206S206省道、省道、X016X016縣道交匯處也已集聚局部以工業(yè)園區(qū)為主要效勞對象的縣道交匯處也已集聚局部以工業(yè)園區(qū)為主要效勞對象的餐飲業(yè)。餐飲業(yè)。江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)起步區(qū)沈巷版塊：該板塊東距長江江堤約江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)起步區(qū)沈巷版塊：該板塊東距長江江堤約100100米，南至米，南至淮南鐵路控制線淮南鐵路控制線100100米，西以沈巷鎮(zhèn)規(guī)劃東控制線下溝為界，北以和沈米，西以沈巷鎮(zhèn)規(guī)劃東控制線下溝為界，北以和沈路、北港溝為界，沈巷鎮(zhèn)內(nèi)用地面積路、北港溝為界

15、，沈巷鎮(zhèn)內(nèi)用地面積1515平方公里。該板塊緊鄰本工程以平方公里。該板塊緊鄰本工程以東。東。2 2、江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)起步區(qū)規(guī)劃及可能的市場預期解讀、江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)起步區(qū)規(guī)劃及可能的市場預期解讀皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)的產(chǎn)生背景：皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)的產(chǎn)生背景：沿海地區(qū)要素本錢上升，生態(tài)環(huán)境壓力加大；沿海地區(qū)要素本錢上升，生態(tài)環(huán)境壓力加大；中西部地區(qū)特別是安徽省根底設施逐步完善，要素本錢優(yōu)勢明顯，內(nèi)需市場廣闊；中西部地區(qū)特別是安徽省根底設施逐步完善，要素本錢優(yōu)勢明顯，內(nèi)需市場廣闊； 為了加快產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，促進區(qū)域協(xié)調(diào)開展已成為國家戰(zhàn)

16、略和政策取向為了加快產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，促進區(qū)域協(xié)調(diào)開展已成為國家戰(zhàn)略和政策取向 20212021年元月年元月1212日，國務院正式批準實施日，國務院正式批準實施? ?皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃? ?。該規(guī)劃是國內(nèi)唯一以承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為主題的區(qū)域規(guī)劃，也是安徽歷史上首個進入國家該規(guī)劃是國內(nèi)唯一以承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為主題的區(qū)域規(guī)劃，也是安徽歷史上首個進入國家層面的戰(zhàn)略規(guī)劃，其中高水平建設產(chǎn)業(yè)集中區(qū)是層面的戰(zhàn)略規(guī)劃，其中高水平建設產(chǎn)業(yè)集中區(qū)是? ?規(guī)劃規(guī)劃? ?的最大亮點。的最大亮點。 皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)為國家皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)為國家級示范區(qū)，規(guī)劃范圍為

17、安徽省長江流域，成級示范區(qū)，規(guī)劃范圍為安徽省長江流域，成員包括合肥、蕪湖、馬鞍山、銅陵、安慶、員包括合肥、蕪湖、馬鞍山、銅陵、安慶、池州、巢湖、滁州、宣城九市全境和六安市池州、巢湖、滁州、宣城九市全境和六安市的舒城縣、金安區(qū)，共的舒城縣、金安區(qū)，共5959個縣個縣( (市、區(qū)市、區(qū)) )，輻，輻射安徽全省，對接長三角地區(qū)。射安徽全省，對接長三角地區(qū)。 “ “一軸包括蕪湖、馬鞍山，銅陵、巢一軸包括蕪湖、馬鞍山，銅陵、巢湖，安慶、池州湖，安慶、池州6 6個沿江市，這是承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)個沿江市，這是承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主軸線；移的主軸線； “ “兩核指合肥、蕪湖，這是我省目前兩核指合肥、蕪湖，這是我省目前乃至今

18、后一個時期經(jīng)濟開展最具活力和潛力乃至今后一個時期經(jīng)濟開展最具活力和潛力的兩大增長極，是承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的核心區(qū)域；的兩大增長極，是承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的核心區(qū)域； “ “兩翼包括滁州和宣城市，著力打造兩翼包括滁州和宣城市，著力打造承接沿海地區(qū)特別是長三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的前沿承接沿海地區(qū)特別是長三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的前沿地帶。地帶。 同時，規(guī)劃還從空間上對構(gòu)建同時，規(guī)劃還從空間上對構(gòu)建現(xiàn)代城鎮(zhèn)體系，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)互動開展作現(xiàn)代城鎮(zhèn)體系，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)互動開展作出了整體安排。出了整體安排。 江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)位于巢湖市和縣境內(nèi)，規(guī)劃面積江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)位于巢湖市和縣境內(nèi)，規(guī)劃面積220220平方公里，東至長江中心線，南平方公里，

19、東至長江中心線，南至淮南鐵路，北至太陽河，西至歷陽鎮(zhèn)戚鎮(zhèn)村至沈巷大丁村一線，區(qū)域總面積至淮南鐵路，北至太陽河，西至歷陽鎮(zhèn)戚鎮(zhèn)村至沈巷大丁村一線，區(qū)域總面積220220平方公平方公里，區(qū)內(nèi)人口里，區(qū)內(nèi)人口12.512.5萬。起步區(qū)位于最南端的沈巷鎮(zhèn)，規(guī)劃面積萬。起步區(qū)位于最南端的沈巷鎮(zhèn)，規(guī)劃面積2020平方公里。平方公里。 江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)作為皖江示范區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的國家示范平臺，這是安徽省委省政府江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)作為皖江示范區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的國家示范平臺，這是安徽省委省政府落實國家戰(zhàn)略、推進科學開展、加速安徽崛起的重大決策。落實國家戰(zhàn)略、推進科學開展、加速安徽崛起的重大決策。 江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)江北產(chǎn)業(yè)

20、集中區(qū)規(guī)劃范圍：起步區(qū)范圍規(guī)劃范圍：起步區(qū)范圍2020平方公平方公里，包括南部沈巷片區(qū)和北部姥里，包括南部沈巷片區(qū)和北部姥橋片區(qū)，其中沈巷片區(qū)范圍東距橋片區(qū)，其中沈巷片區(qū)范圍東距長江江堤約長江江堤約100100米，南至淮南鐵路米，南至淮南鐵路控制線控制線100100米，西以沈巷鎮(zhèn)規(guī)劃東米，西以沈巷鎮(zhèn)規(guī)劃東控制線下溝為界，北以和沈路、控制線下溝為界，北以和沈路、北港溝為界，用地面積北港溝為界，用地面積1515平方公平方公里；北部姥橋片區(qū)位于集中區(qū)北里；北部姥橋片區(qū)位于集中區(qū)北側(cè)的姥橋鎮(zhèn)，省道側(cè)的姥橋鎮(zhèn)，省道206206東側(cè)，合馬東側(cè)，合馬高速北，東鄰鄭蒲港區(qū)，高速北，東鄰鄭蒲港區(qū)，用地面用地面積

21、為積為5 5平方公里。平方公里。 江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)起步區(qū)江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)起步區(qū)規(guī)劃期限：規(guī)劃期限：2021-20212021-2021年年人口規(guī)模：起步區(qū)可提供人口規(guī)模：起步區(qū)可提供112921112921個就業(yè)崗位，按帶眷系數(shù)個就業(yè)崗位，按帶眷系數(shù)1.21.51.21.5考慮，規(guī)劃人考慮，規(guī)劃人口口13.61713.617萬人。其中沈巷片區(qū)萬人。其中沈巷片區(qū)1012.51012.5萬人，姥橋片區(qū)規(guī)劃人口萬人。萬人，姥橋片區(qū)規(guī)劃人口萬人?？臻g結(jié)構(gòu)：起步區(qū)規(guī)劃形成空間結(jié)構(gòu)：起步區(qū)規(guī)劃形成“124124共共7 7個組團：個組團：1 1個居住組團、個居住組團、2 2個綜合效勞組團、個綜合效勞組團、4 4

22、個工業(yè)組團。分別是：西部居住組團、沈巷綜合效勞組團、姥橋綜合效勞組團、個工業(yè)組團。分別是：西部居住組團、沈巷綜合效勞組團、姥橋綜合效勞組團、西部工業(yè)組團、東部工業(yè)組團、南部工業(yè)組團、北部工業(yè)組團。姥橋片區(qū)規(guī)劃區(qū)西部工業(yè)組團、東部工業(yè)組團、南部工業(yè)組團、北部工業(yè)組團。姥橋片區(qū)規(guī)劃區(qū)形成形成“兩軸、兩組團的功能結(jié)構(gòu)。沈巷片區(qū)以產(chǎn)業(yè)功能為核心，以河道水系為兩軸、兩組團的功能結(jié)構(gòu)。沈巷片區(qū)以產(chǎn)業(yè)功能為核心，以河道水系為紐帶，以和州大道和皖江大道為城市開展生長主軸線，構(gòu)筑互動開展的組團式框紐帶，以和州大道和皖江大道為城市開展生長主軸線，構(gòu)筑互動開展的組團式框架，空間布局結(jié)構(gòu)形成架，空間布局結(jié)構(gòu)形成“軸帶

23、交會，組團互動。規(guī)劃結(jié)構(gòu)形成：兩軸、兩廊、軸帶交會，組團互動。規(guī)劃結(jié)構(gòu)形成：兩軸、兩廊、六組團的空間結(jié)構(gòu)。六組團的空間結(jié)構(gòu)。江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)起步區(qū)江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)起步區(qū)項項目目所所在在地地解讀：解讀： 由于缺乏產(chǎn)業(yè)的強大吸聚，城鎮(zhèn)缺乏吸引力，對周邊的影響輻射由于缺乏產(chǎn)業(yè)的強大吸聚，城鎮(zhèn)缺乏吸引力，對周邊的影響輻射能力還處于萌芽狀態(tài)，人口增長緩慢。能力還處于萌芽狀態(tài)，人口增長緩慢。20212021年鎮(zhèn)域人口年鎮(zhèn)域人口12.312.3萬中，有萬中，有4 4萬人在外務工，說明沈巷急需啟動新一輪工業(yè)的主動擴張打造優(yōu)質(zhì)的萬人在外務工，說明沈巷急需啟動新一輪工業(yè)的主動擴張打造優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)平臺，創(chuàng)造更優(yōu)質(zhì)的城市環(huán)

24、境，加強對產(chǎn)業(yè)集中區(qū)乃至皖江產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)平臺，創(chuàng)造更優(yōu)質(zhì)的城市環(huán)境，加強對產(chǎn)業(yè)集中區(qū)乃至皖江產(chǎn)業(yè)帶的吸引力，通過提速工業(yè)化來拉動城鎮(zhèn)化。帶的吸引力，通過提速工業(yè)化來拉動城鎮(zhèn)化。 過去假設干年沈巷慢慢聚攏的人群，主要從事個體商業(yè)和效勞業(yè)，過去假設干年沈巷慢慢聚攏的人群，主要從事個體商業(yè)和效勞業(yè)，該局部人群的聚集方向仍然在老城區(qū)。政府通過行政手段開辟的產(chǎn)業(yè)該局部人群的聚集方向仍然在老城區(qū)。政府通過行政手段開辟的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，隨著近年來配套設施的不斷完善，政府投入的加大，產(chǎn)業(yè)功能園區(qū)，隨著近年來配套設施的不斷完善，政府投入的加大，產(chǎn)業(yè)功能的形成，人群開始向該區(qū)域聚集。的形成，人群開始向該區(qū)域聚集。 但是，隨

25、著國家戰(zhàn)略意義之皖江城市帶產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)的不斷開但是，隨著國家戰(zhàn)略意義之皖江城市帶產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)的不斷開發(fā)深入，客觀上加速了江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)起步區(qū)的啟動需求。和縣政府發(fā)深入，客觀上加速了江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)起步區(qū)的啟動需求。和縣政府在在20212021年及時調(diào)整了沈巷工業(yè)園開展定位，重點開展集中區(qū)的配套產(chǎn)年及時調(diào)整了沈巷工業(yè)園開展定位，重點開展集中區(qū)的配套產(chǎn)業(yè)。業(yè)。 站在歷史的高度，站在歷史的高度，2021-20212021-2021年沈巷將著重打造起步區(qū)板塊，承接集中區(qū)年沈巷將著重打造起步區(qū)板塊，承接集中區(qū)配套產(chǎn)業(yè)的工業(yè)園區(qū)也將緊跟其開展步伐，其他區(qū)域?qū)⒗^續(xù)保持人群稀缺的景配套產(chǎn)業(yè)的工業(yè)園區(qū)也將緊跟

26、其開展步伐，其他區(qū)域?qū)⒗^續(xù)保持人群稀缺的景象。本工程緊鄰起步區(qū)版塊中的西部居住組團，擔負著從老城區(qū)向起步區(qū)過度象。本工程緊鄰起步區(qū)版塊中的西部居住組團，擔負著從老城區(qū)向起步區(qū)過度的東向橋頭堡作用，戰(zhàn)略意義顯著。的東向橋頭堡作用，戰(zhàn)略意義顯著。 做好起步區(qū)的衛(wèi)生效勞配套，主動融入起步區(qū)西部居住組團，是城鎮(zhèn)開展做好起步區(qū)的衛(wèi)生效勞配套，主動融入起步區(qū)西部居住組團，是城鎮(zhèn)開展規(guī)劃對本工程的現(xiàn)實要求。規(guī)劃對本工程的現(xiàn)實要求。 和縣政府和縣政府20212021年政府工作報告摘錄：皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃是年政府工作報告摘錄：皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃是我省首個上升為國家戰(zhàn)略層面的規(guī)劃。示范

27、區(qū)規(guī)劃獲批后，我縣搶抓機遇、積我省首個上升為國家戰(zhàn)略層面的規(guī)劃。示范區(qū)規(guī)劃獲批后，我縣搶抓機遇、積極謀劃，實現(xiàn)了江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)順利落戶。集中區(qū)管委會成立以來，縣政府主極謀劃，實現(xiàn)了江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)順利落戶。集中區(qū)管委會成立以來，縣政府主動對接，全力支持，及時啟動動對接，全力支持，及時啟動2020平方公里起步區(qū)征地拆遷工作。目前，已完成平方公里起步區(qū)征地拆遷工作。目前，已完成征地征地93009300畝、拆遷畝、拆遷5 5萬平方米，總投資萬平方米，總投資31.5 31.5 億元的路網(wǎng)工程和億元的路網(wǎng)工程和2020萬平方米安置萬平方米安置房已全面開工建設。房已全面開工建設。調(diào)整了沈巷工業(yè)園開展定位，重

28、點開展集中區(qū)的配調(diào)整了沈巷工業(yè)園開展定位，重點開展集中區(qū)的配套產(chǎn)業(yè)。利用示范區(qū)和集中區(qū)兩塊金字招牌，積極開展招商引資，先后舉辦套產(chǎn)業(yè)。利用示范區(qū)和集中區(qū)兩塊金字招牌，積極開展招商引資，先后舉辦1414場專題招商推介會。場專題招商推介會。 三、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及分析三、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及分析 一、已售、在售、即將上市樓盤根本情況一、已售、在售、即將上市樓盤根本情況 ：1 1、沈奧花園在售、沈奧花園在售樓盤規(guī)模：占地樓盤規(guī)模：占地220220畝，規(guī)劃建設規(guī)模畝，規(guī)劃建設規(guī)模2020余萬平米，是目前和縣最大的社區(qū)。余萬平米，是目前和縣最大的社區(qū)。樓盤區(qū)位：地處和縣南疆、沈巷鎮(zhèn)新鎮(zhèn)區(qū)，距離合蕪高速公路入口

29、缺乏樓盤區(qū)位：地處和縣南疆、沈巷鎮(zhèn)新鎮(zhèn)區(qū)，距離合蕪高速公路入口缺乏100100 米，米，3939路公交車站旁邊，交通十分便捷。路公交車站旁邊，交通十分便捷。物業(yè)形態(tài)：一個物業(yè)形態(tài)：一個3 3萬平米的四星級酒店、萬平米的四星級酒店、2 2萬平米的商業(yè)和萬平米的商業(yè)和1515萬平米的住宅歐萬平米的住宅歐建筑風格：新古典建筑風格：新古典園林風格：小規(guī)模坡地景觀，綠化率園林風格：小規(guī)模坡地景觀，綠化率42%42%，宣傳為歐洲宮廷式的園林風格結(jié)合，宣傳為歐洲宮廷式的園林風格結(jié)合 南國水鄉(xiāng)的布局，形成四個景觀中心，整個小區(qū)綠色全覆蓋。南國水鄉(xiāng)的布局，形成四個景觀中心，整個小區(qū)綠色全覆蓋。戶型面積：兩房戶型

30、面積：兩房8585平米，小三房平米，小三房90-11090-110平米，大三房平米，大三房120120余平米。余平米。銷售狀況：一期二期已經(jīng)交房，三期局部在售，開出三棟多層樓中銷售狀況：一期二期已經(jīng)交房，三期局部在售，開出三棟多層樓中120120平米以平米以 下戶型已經(jīng)銷售完畢，剩余為一層和五層六層的多層，全部是下戶型已經(jīng)銷售完畢，剩余為一層和五層六層的多層，全部是120120 平米以上。售價情況：剩余大戶型單價平米以上。售價情況：剩余大戶型單價42504250元左右。元左右。3-4F4600-3-4F4600- 4800 4800元元/ /平米；在售商鋪平米；在售商鋪62006200元元/

31、/平米，總價平米，總價100100萬左右，銷售率不萬左右，銷售率不 高，已售商鋪空置率高。高，已售商鋪空置率高。潛在供給量：從未開出的產(chǎn)品看，大約還有潛在供給量：從未開出的產(chǎn)品看，大約還有500500套多層和三棟大高層，總共約套多層和三棟大高層，總共約 10001000套左右的供給量。套左右的供給量。沈奧花園規(guī)劃沈奧花園規(guī)劃一期擁有細膩舒適的景觀環(huán)境，樣板作用一期擁有細膩舒適的景觀環(huán)境，樣板作用明顯，外立面在城鎮(zhèn)樓市屬高端。明顯，外立面在城鎮(zhèn)樓市屬高端。商業(yè)街經(jīng)營狀況不佳，除一期門口三五商業(yè)街經(jīng)營狀況不佳，除一期門口三五家配套商店，無其他商家，離成熟尚早。家配套商店，無其他商家，離成熟尚早。2

32、 2、沈巷大廈辦公樓、沈巷大廈辦公樓. .在售在售樓盤規(guī)模：樓盤規(guī)模：一棟辦公樓及底商，底商為建設銀行進駐一棟辦公樓及底商，底商為建設銀行進駐樓盤區(qū)位：樓盤區(qū)位：大轉(zhuǎn)盤一側(cè)，位置佳。大轉(zhuǎn)盤一側(cè)，位置佳。物業(yè)形態(tài)：小高層。物業(yè)形態(tài)：小高層。戶型面積：單層戶型面積：單層600600平米，不可分割銷售。但可雙平米，不可分割銷售。但可雙戶合買一層，產(chǎn)證寫雙方姓名。每平米售價戶合買一層，產(chǎn)證寫雙方姓名。每平米售價49004900元。元。分析：分析：沈巷大廈的出現(xiàn)是比較有代表性的一個狀況。常沈巷大廈的出現(xiàn)是比較有代表性的一個狀況。常規(guī)來說，在一個鎮(zhèn)上，甚至是現(xiàn)成，出現(xiàn)專門的規(guī)來說，在一個鎮(zhèn)上，甚至是現(xiàn)成，

33、出現(xiàn)專門的寫字樓都是少見的現(xiàn)象，沈巷大廈的出現(xiàn)可能有寫字樓都是少見的現(xiàn)象，沈巷大廈的出現(xiàn)可能有其特定的背景，但這種現(xiàn)象在某種意義上反映出其特定的背景，但這種現(xiàn)象在某種意義上反映出了沈巷產(chǎn)業(yè)開展的先進性。了沈巷產(chǎn)業(yè)開展的先進性。3 3、鼎航和園即將上市、鼎航和園即將上市樓盤規(guī)模：樓盤規(guī)模：兩棟住宅樓及底商，估算大約兩棟住宅樓及底商，估算大約100100套套住宅。住宅。樓盤區(qū)位：樓盤區(qū)位：深奧花園沿縣道斜對面深奧花園沿縣道斜對面物業(yè)形態(tài)：多層帶電梯。物業(yè)形態(tài)：多層帶電梯。戶型面積：戶型面積：70-12570-125平米，戶型空間糟糕，平米，戶型空間糟糕，僅有僅有7070多平米和多平米和120120

34、多平米戶型尚可。屬于多平米戶型尚可。屬于小地塊追求高產(chǎn)量的結(jié)果。小地塊追求高產(chǎn)量的結(jié)果。上市時間：今年下半年上市時間：今年下半年4 4、江北尚品即將上市、江北尚品即將上市樓盤規(guī)模：樓盤規(guī)模：約十一棟住宅及底商，估算約十一棟住宅及底商，估算500500套左右。套左右。樓盤區(qū)位：樓盤區(qū)位：人民大道鎮(zhèn)政府附近人民大道鎮(zhèn)政府附近物業(yè)形態(tài)：多層及小高層。物業(yè)形態(tài)：多層及小高層。戶型面積：出圖階段，未定。戶型面積：出圖階段，未定。上市時間：今年年底。上市時間：今年年底。分析：分析：本工程為即將上市的樓盤中較成規(guī)模的一個，本工程為即將上市的樓盤中較成規(guī)模的一個，人民大道的位置成為其核心競爭力，如果產(chǎn)品人民大

35、道的位置成為其核心競爭力，如果產(chǎn)品設計符合市場，將具有比較強的市場吸引力，設計符合市場，將具有比較強的市場吸引力，它的價格預期為它的價格預期為4800-50004800-50005 5、匯辰小區(qū)售罄、匯辰小區(qū)售罄樓盤規(guī)模：樓盤規(guī)模：沿著人民大道兩側(cè)分布約沿著人民大道兩側(cè)分布約1010棟住宅樓，一層為棟住宅樓，一層為商鋪。商鋪。樓盤區(qū)位：樓盤區(qū)位：人民大道兩側(cè)，鎮(zhèn)政府旁。人民大道兩側(cè)，鎮(zhèn)政府旁。物業(yè)形態(tài)：多層物業(yè)形態(tài)：多層+ +底商。底商。上市時間：已經(jīng)售罄上市時間：已經(jīng)售罄分析：分析：本工程已經(jīng)售罄，了解他的意義在于計算其市本工程已經(jīng)售罄，了解他的意義在于計算其市場供給量，從建筑外觀看，大約為

36、場供給量，從建筑外觀看，大約為200200套左右套左右的供給量。的供給量。6 6、美華家園售罄、美華家園售罄樓盤規(guī)模：六棟多層住宅樓，沿街底商。樓盤規(guī)模：六棟多層住宅樓，沿街底商。樓盤區(qū)位：人民大道鎮(zhèn)政府旁樓盤區(qū)位：人民大道鎮(zhèn)政府旁物業(yè)形態(tài)：多層物業(yè)形態(tài)：多層+ +底商。底商。上市時間：已經(jīng)售罄上市時間：已經(jīng)售罄分析：分析：本工程已經(jīng)售罄，了解他的意義在于計算其市本工程已經(jīng)售罄，了解他的意義在于計算其市場供給量，從建筑外觀看，大約為場供給量，從建筑外觀看，大約為300300套左右套左右的供給量。的供給量。7、江北、江北天和苑安置天和苑安置樓盤性質(zhì)：江北天和苑是江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)起步區(qū)的第樓盤性質(zhì)：

37、江北天和苑是江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)起步區(qū)的第 一個失地農(nóng)民向城市轉(zhuǎn)移安置工程。一個失地農(nóng)民向城市轉(zhuǎn)移安置工程。樓盤區(qū)位：江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)起步區(qū)西南側(cè)。樓盤區(qū)位：江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)起步區(qū)西南側(cè)。樓盤規(guī)模：總用地面積樓盤規(guī)模：總用地面積9723597235平方米，規(guī)劃總建筑面積平方米，規(guī)劃總建筑面積 197000197000平方米，總戶數(shù)平方米，總戶數(shù)15341534戶，綠地率戶，綠地率41.3%41.3%。物業(yè)形態(tài)：高層住宅物業(yè)形態(tài)：高層住宅1313棟棟10181018戶，面積戶，面積118930118930平方米，多平方米，多 層住宅層住宅1515棟棟516516戶，面積戶，面積5110751107平方米。

38、配套建平方米。配套建 有商業(yè)建筑有商業(yè)建筑1000010000平方米，幼兒園平方米，幼兒園17601760平方平方 米，物管等用房米，物管等用房620620平方米。平方米。分析：分析：從外表看，這是一個為失地農(nóng)民安置而建設的民生工程，用于農(nóng)民的安置。但從市場供從外表看，這是一個為失地農(nóng)民安置而建設的民生工程，用于農(nóng)民的安置。但從市場供需關(guān)系的角度看，這個龐大的工程，可以涵蓋需關(guān)系的角度看，這個龐大的工程，可以涵蓋1500多戶的剛性需求，對沈巷這個迷你型多戶的剛性需求，對沈巷這個迷你型的市場，在江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)開展成型前，沒有外來人口的介入，每一戶的需求都具有不的市場，在江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)開展成型前，

39、沒有外來人口的介入，每一戶的需求都具有不小的意義，這個工程的供給，將給沈巷房地產(chǎn)市場帶來利空。小的意義，這個工程的供給，將給沈巷房地產(chǎn)市場帶來利空。沈巷房地產(chǎn)市場供給量及需求量平衡計算沈巷房地產(chǎn)市場供給量及需求量平衡計算 ：根據(jù)以上對各個樓盤狀況的了解，我們將市場供給量和需求量根據(jù)以上對各個樓盤狀況的了解，我們將市場供給量和需求量進行一個測算：進行一個測算：1 1、已售局部：匯辰小區(qū)、已售局部：匯辰小區(qū)+ +美華家園美華家園+ +沈奧花園局部沈奧花園局部 200200套套+300+300套套+500+500套套=1000=1000套套2 2、將上市局部：鼎航和園、將上市局部：鼎航和園+ +江北

40、尚品江北尚品+ +沈奧花園局部沈奧花園局部 100100套套+500+500套套+1000+1000套套=1600=1600套套3 3、安置房局部：、安置房局部：15001500套。套。三局部合計為：三局部合計為：41004100套，覆蓋人口約套，覆蓋人口約1200012000人。其中，天和苑人。其中，天和苑覆蓋覆蓋45004500人可界定為農(nóng)村人口。人可界定為農(nóng)村人口。根據(jù)官方發(fā)布的數(shù)據(jù)，沈巷城鎮(zhèn)人口約根據(jù)官方發(fā)布的數(shù)據(jù)，沈巷城鎮(zhèn)人口約3 3萬人，農(nóng)村人口為萬人，農(nóng)村人口為9.79.7萬人。萬人。這也就意味著，我們將面對的既有市場狀況是：這也就意味著，我們將面對的既有市場狀況是：向向2.25

41、2.25萬城鎮(zhèn)人，供給萬城鎮(zhèn)人，供給15001500套房子。這就意味著，每套房子。這就意味著，每5 5個家庭中，就有個家庭中，就有1 1個要個要產(chǎn)生購房需求，并且準確鎖定我們的樓盤。產(chǎn)生購房需求，并且準確鎖定我們的樓盤。既有市場并不樂觀。既有市場并不樂觀。假設江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)起步區(qū)招商引資進來的企業(yè)，可以順利于明年進駐生產(chǎn)，假設江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)起步區(qū)招商引資進來的企業(yè)，可以順利于明年進駐生產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)工人進駐。首先企業(yè)將解決局部居住問題，從集體居住轉(zhuǎn)移到當?shù)厣唐樊a(chǎn)業(yè)工人進駐。首先企業(yè)將解決局部居住問題，從集體居住轉(zhuǎn)移到當?shù)厣唐贩抠徶玫母怕屎蜁r間，都是一個問號。房購置的概率和時間，都是一個問號。因此，沈

42、巷工程可能會是一個長期的持久戰(zhàn)與攻堅戰(zhàn)。因此，沈巷工程可能會是一個長期的持久戰(zhàn)與攻堅戰(zhàn)。關(guān)于沈巷房地產(chǎn)市場售價的分析關(guān)于沈巷房地產(chǎn)市場售價的分析 ：從我們采集的市場數(shù)據(jù)看，沈巷的樓盤價格超出了一般的城鎮(zhèn)從我們采集的市場數(shù)據(jù)看，沈巷的樓盤價格超出了一般的城鎮(zhèn)和縣城水平，直接沖擊和縣城水平，直接沖擊4500-5000/4500-5000/平米的高位。平米的高位。但從市場呈現(xiàn)的產(chǎn)品形態(tài)和物業(yè)形態(tài)看，還是全部多層，開發(fā)但從市場呈現(xiàn)的產(chǎn)品形態(tài)和物業(yè)形態(tài)看，還是全部多層，開發(fā)水平低下。小高層和高層僅僅在藍圖上。這里所呈現(xiàn)的是一種水平低下。小高層和高層僅僅在藍圖上。這里所呈現(xiàn)的是一種脫節(jié)的市場狀況，脫節(jié)的市

43、場狀況，即，產(chǎn)品開發(fā)水準與價格端位的嚴重不對等即，產(chǎn)品開發(fā)水準與價格端位的嚴重不對等健康的房地產(chǎn)市場開展機理為：健康的房地產(chǎn)市場開展機理為：第一步：因為根底人口規(guī)模，產(chǎn)生一定數(shù)量的房地產(chǎn)產(chǎn)品需求；第一步：因為根底人口規(guī)模，產(chǎn)生一定數(shù)量的房地產(chǎn)產(chǎn)品需求；第二步：市場供給加大，供需兩旺；第二步：市場供給加大，供需兩旺；第三步：出現(xiàn)細分市場，三六九等的定位，產(chǎn)品之間競爭出現(xiàn)，第三步：出現(xiàn)細分市場，三六九等的定位，產(chǎn)品之間競爭出現(xiàn)，產(chǎn)品在競爭產(chǎn)品在競爭 中品質(zhì)提升，價格拔高；中品質(zhì)提升，價格拔高；第四步：由于某些開展預期因素，實現(xiàn)一個規(guī)模型價格提升。第四步：由于某些開展預期因素，實現(xiàn)一個規(guī)模型價格提升

44、。在沈巷的房地產(chǎn)開展中，第一步并未開展充分，并且跳過了第在沈巷的房地產(chǎn)開展中，第一步并未開展充分，并且跳過了第二部和第三部，直接進入到第四步。這些開展預期因素，即為二部和第三部，直接進入到第四步。這些開展預期因素，即為行政區(qū)劃歸入蕪湖鳩江區(qū)和江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)起步區(qū)的兩大事件。行政區(qū)劃歸入蕪湖鳩江區(qū)和江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)起步區(qū)的兩大事件。樓市狀況對本工程開發(fā)的啟示：樓市狀況對本工程開發(fā)的啟示：1、大事件對房地產(chǎn)市場的影響是震撼性的，它所帶來的價格、大事件對房地產(chǎn)市場的影響是震撼性的，它所帶來的價格力顯而易見；但回歸到房地產(chǎn)市場的根本，便是產(chǎn)業(yè)與人口產(chǎn)力顯而易見；但回歸到房地產(chǎn)市場的根本，便是產(chǎn)業(yè)與人口產(chǎn)

45、生的需求，與供給量之間的平衡關(guān)系。生的需求，與供給量之間的平衡關(guān)系。沈巷的根底人口稀缺，產(chǎn)業(yè)人口進駐目前只是預期；而供給量沈巷的根底人口稀缺，產(chǎn)業(yè)人口進駐目前只是預期；而供給量已經(jīng)產(chǎn)生，并且，隨著兩大事件的預期，市場供給量一定會持已經(jīng)產(chǎn)生，并且，隨著兩大事件的預期，市場供給量一定會持續(xù)增加，可以預見的市場競爭即將到來。續(xù)增加，可以預見的市場競爭即將到來。2、做工程的前期規(guī)劃，須前瞻性的看到未來的市場。、做工程的前期規(guī)劃，須前瞻性的看到未來的市場。在即將到來的充分競爭市場上，跨越在即將到來的充分競爭市場上，跨越“產(chǎn)品時代，直接靠預產(chǎn)品時代，直接靠預期賣高價的樓盤將逐步淘汰，房地產(chǎn)健康開展的規(guī)律是

46、逃不出期賣高價的樓盤將逐步淘汰，房地產(chǎn)健康開展的規(guī)律是逃不出的鐵律，在競爭市場上，品質(zhì)與價格永遠是相對應的。因此，的鐵律，在競爭市場上，品質(zhì)與價格永遠是相對應的。因此，偉華沈巷地塊的定位與規(guī)劃，首先需要補足沈巷房地產(chǎn)所缺失偉華沈巷地塊的定位與規(guī)劃，首先需要補足沈巷房地產(chǎn)所缺失的的“產(chǎn)品階段。產(chǎn)品階段。3、在兩大事件的影響下，當所有樓盤都在奔著高價格預期去、在兩大事件的影響下，當所有樓盤都在奔著高價格預期去的時候，的時候，“低價入市可能不是一個很好的方向，建議在規(guī)劃低價入市可能不是一個很好的方向，建議在規(guī)劃階段，不去設定價格預期，而是重點將產(chǎn)品做到足夠好，以期階段，不去設定價格預期，而是重點將產(chǎn)

47、品做到足夠好，以期能成為沈巷能成為沈巷“品質(zhì)之王，彌補用地性質(zhì)帶來的抗性。品質(zhì)之王，彌補用地性質(zhì)帶來的抗性。4、由于用地性質(zhì)的特殊性，本工程的主力目標群體可以界定、由于用地性質(zhì)的特殊性，本工程的主力目標群體可以界定為為“使用者，而非使用者，而非“投資者。投資者。四、本地塊四至及四、本地塊四至及SWOTSWOT分析分析 地塊位置地塊位置地塊位于安徽省和縣沈巷鎮(zhèn)，地塊位于安徽省和縣沈巷鎮(zhèn)，濱江路江北集中區(qū)管委會和沈濱江路江北集中區(qū)管委會和沈巷派出所的東側(cè)、府前大街的巷派出所的東側(cè)、府前大街的北側(cè)、江北第一武校的南側(cè)、北側(cè)、江北第一武校的南側(cè)、東緊鄰安徽省江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)東緊鄰安徽省江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)的起

48、步區(qū)，三面環(huán)水，在鎮(zhèn)區(qū)的起步區(qū)，三面環(huán)水，在鎮(zhèn)區(qū)的區(qū)域位置比較優(yōu)越。的區(qū)域位置比較優(yōu)越。 地塊性質(zhì)地塊性質(zhì)整個地塊面積整個地塊面積113333.90113333.90平方米折合平方米折合170170畝，其中：醫(yī)療衛(wèi)生用地畝，其中：醫(yī)療衛(wèi)生用地93333.993333.9平方米折合平方米折合140140畝；商業(yè)畝；商業(yè)及商住用地及商住用地2000020000平方米折合平方米折合3030畝，畝，分成三個地塊分成三個地塊 。 項目土地統(tǒng)計表項目土地統(tǒng)計表 單位：平方米單位：平方米內(nèi)容內(nèi)容1 1號地塊號地塊2 2號地塊號地塊3 3號地塊號地塊合計合計用地面積用地面積8300830052713.9527

49、13.95232052320113333.9113333.9其其中中商業(yè)用地商業(yè)用地6900690013100131002000020000醫(yī)療用地醫(yī)療用地1400140039613.939613.9523205232093333.993333.9醫(yī)院建設中的醫(yī)院建設中的3 3號地塊現(xiàn)狀號地塊現(xiàn)狀 尚未啟動的尚未啟動的2 2號地塊現(xiàn)狀號地塊現(xiàn)狀 靠近商業(yè)區(qū)的靠近商業(yè)區(qū)的1 1號地塊現(xiàn)狀號地塊現(xiàn)狀1 1號地塊南側(cè)的府前大街號地塊南側(cè)的府前大街1 1號地塊西南角緊鄰商業(yè)區(qū)號地塊西南角緊鄰商業(yè)區(qū) 地塊西側(cè)的安康路地塊西側(cè)的安康路與與S206S206省道相接，省道相接，道路處于維修養(yǎng)護道路處于維修養(yǎng)護

50、階段，沿街商業(yè)多階段，沿街商業(yè)多為個體小商戶，且為個體小商戶，且總體數(shù)量較少?？傮w數(shù)量較少。 地塊南側(cè)的府前大街西段地塊南側(cè)的府前大街西段可快速抵達鎮(zhèn)政府，但轉(zhuǎn)可快速抵達鎮(zhèn)政府，但轉(zhuǎn)盤以南目前道路處于施工盤以南目前道路處于施工狀態(tài)，沿街有局部尚未經(jīng)狀態(tài)，沿街有局部尚未經(jīng)營的底商。營的底商。工程毗鄰江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)工程毗鄰江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)管委會、沈巷鎮(zhèn)派出所，管委會、沈巷鎮(zhèn)派出所，2 2、3 3號地塊之間道路已完號地塊之間道路已完工且道路狀況較好。工且道路狀況較好。地塊地塊SWOTSWOT分析：分析：優(yōu)勢：優(yōu)勢：1 1、工程所在地處于城鎮(zhèn)商業(yè)中心輻射范圍內(nèi)，能近距離滿足本工程、工程所在地處于城鎮(zhèn)商業(yè)

51、中心輻射范圍內(nèi)，能近距離滿足本工程日常生活配套；日常生活配套；2 2、工程位于商業(yè)中心、住宅中心、江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)起步區(qū)三者的圍、工程位于商業(yè)中心、住宅中心、江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)起步區(qū)三者的圍合之中，為沈巷鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃開展的過渡帶，特殊的地理位置決定了合之中，為沈巷鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃開展的過渡帶，特殊的地理位置決定了本工程的巨大潛力；本工程的巨大潛力；劣勢：劣勢：1 1、大局部用地性質(zhì)為醫(yī)療用地，如何實現(xiàn)資金平衡和滾動開發(fā)是本、大局部用地性質(zhì)為醫(yī)療用地，如何實現(xiàn)資金平衡和滾動開發(fā)是本工程開發(fā)本錢上的最大難題；工程開發(fā)本錢上的最大難題；2 2、工程的體量較大，在短期內(nèi)尚未形成大量人流聚集的情況下，去、工程的體量較

52、大，在短期內(nèi)尚未形成大量人流聚集的情況下，去化周期長?；芷陂L。時機：時機：1 1、江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)起步區(qū)規(guī)劃為工程帶來了利好預期。、江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)起步區(qū)規(guī)劃為工程帶來了利好預期。2 2、工程內(nèi)自然資源優(yōu)越，水景豐富；、工程內(nèi)自然資源優(yōu)越，水景豐富；威脅：威脅：1 1、在如此有限的區(qū)域內(nèi)，市場份額的爭奪必將是殘酷的。、在如此有限的區(qū)域內(nèi)，市場份額的爭奪必將是殘酷的。2 2、起步區(qū)產(chǎn)業(yè)群的形成需要一個過程，對人群的吸附力也需要一個、起步區(qū)產(chǎn)業(yè)群的形成需要一個過程，對人群的吸附力也需要一個過程，短期內(nèi)工程區(qū)域內(nèi)是否有大量人氣是本工程需要關(guān)注的。過程，短期內(nèi)工程區(qū)域內(nèi)是否有大量人氣是本工程需要關(guān)注的。

53、 分析分析 ： 就工程本身而言，如此大的體量要想盡快消化在人口有限的城鎮(zhèn)，產(chǎn)品就工程本身而言，如此大的體量要想盡快消化在人口有限的城鎮(zhèn)，產(chǎn)品定位與主力客戶群的挖掘是首先需要關(guān)注的；其次，產(chǎn)品的創(chuàng)新力和品質(zhì)感定位與主力客戶群的挖掘是首先需要關(guān)注的；其次，產(chǎn)品的創(chuàng)新力和品質(zhì)感將是工程的核心競爭力之一；再次，考慮到沈巷鎮(zhèn)的經(jīng)濟與人口特征，建議將是工程的核心競爭力之一；再次，考慮到沈巷鎮(zhèn)的經(jīng)濟與人口特征，建議工程單期推量不宜過大。工程單期推量不宜過大。 一方面，人口增長緩慢將是開發(fā)該房地產(chǎn)工程最大的風險，控制單期規(guī)一方面，人口增長緩慢將是開發(fā)該房地產(chǎn)工程最大的風險，控制單期規(guī)模將是市場顯示出的客觀信號

54、。另一方面，考慮到城鎮(zhèn)的人口基數(shù)較小，增模將是市場顯示出的客觀信號。另一方面，考慮到城鎮(zhèn)的人口基數(shù)較小，增幅緩慢，大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)人群尚未產(chǎn)生，這將使短期內(nèi)房地產(chǎn)市場規(guī)模停留在幅緩慢，大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)人群尚未產(chǎn)生，這將使短期內(nèi)房地產(chǎn)市場規(guī)模停留在較小的水平。較小的水平。啟示啟示 ：1 1、沈巷城鎮(zhèn)商品房去化量有限，考慮工程的分期與開發(fā)節(jié)奏吻合，考慮產(chǎn)品規(guī)劃的、沈巷城鎮(zhèn)商品房去化量有限，考慮工程的分期與開發(fā)節(jié)奏吻合，考慮產(chǎn)品規(guī)劃的防御功能。防御功能。2 2、由于鎮(zhèn)域人口僅僅、由于鎮(zhèn)域人口僅僅3 3萬，新進人口有限，單期推量需嚴格控制，并能隨市場變化萬，新進人口有限，單期推量需嚴格控制，并能隨市場變化而做

55、出彈性調(diào)整。而做出彈性調(diào)整。3 3、適當超前市場，主打主力需求，短期內(nèi)購房主力仍然為原住居民、適當超前市場，主打主力需求，短期內(nèi)購房主力仍然為原住居民 。4 4、借助政府公信力，在宣傳策略上要強化區(qū)域前景預期，順水推舟。、借助政府公信力，在宣傳策略上要強化區(qū)域前景預期，順水推舟。下部：沈巷地塊產(chǎn)品定位方向下部：沈巷地塊產(chǎn)品定位方向一、土地性質(zhì)問題在規(guī)劃階段的考慮一、土地性質(zhì)問題在規(guī)劃階段的考慮根據(jù)本地塊的用地性質(zhì)，規(guī)劃要求地塊內(nèi)所建產(chǎn)品為根據(jù)本地塊的用地性質(zhì)，規(guī)劃要求地塊內(nèi)所建產(chǎn)品為“老年公寓與老年公寓與康復中心。康復中心。這導致地塊開發(fā)出現(xiàn)了兩種模式，一種為真正意義上的老年公寓，這導致地塊開

56、發(fā)出現(xiàn)了兩種模式，一種為真正意義上的老年公寓，一種為老年公寓保健，商品房銷售。一種為老年公寓保健，商品房銷售。老年公寓為專門針對老年人的特殊需求設置，擁有無障礙通道和電老年公寓為專門針對老年人的特殊需求設置，擁有無障礙通道和電梯；這類產(chǎn)品跟普通商品房相比，配置更高，但市場更小，這種產(chǎn)梯；這類產(chǎn)品跟普通商品房相比，配置更高，但市場更小，這種產(chǎn)品設置的前提條件，在于市場足夠大，擁有了細分市場的可能性。品設置的前提條件，在于市場足夠大，擁有了細分市場的可能性。對于對于3 3萬人口的沈巷，雖然人口呈現(xiàn)老齡化趨勢，但總量不夠，缺乏萬人口的沈巷，雖然人口呈現(xiàn)老齡化趨勢，但總量不夠，缺乏以支撐單一細分市場。

57、因此建議本工程以普通商品房的形式上市，以支撐單一細分市場。因此建議本工程以普通商品房的形式上市，在傳播中將老年公寓的高配置作為賣點，但不細分為老年公寓型產(chǎn)在傳播中將老年公寓的高配置作為賣點，但不細分為老年公寓型產(chǎn)品。品。二、沈巷市場給本地塊的開發(fā)方向啟示二、沈巷市場給本地塊的開發(fā)方向啟示1 1、市場需求小，開發(fā)周期長。、市場需求小，開發(fā)周期長。2 2、補足沈巷市場空缺的、補足沈巷市場空缺的“產(chǎn)品時代，以高質(zhì)應對后市。產(chǎn)品時代，以高質(zhì)應對后市。3 3、市場現(xiàn)有供給戶型和產(chǎn)品均較差，需導入一套先進產(chǎn)品體系，大、市場現(xiàn)有供給戶型和產(chǎn)品均較差，需導入一套先進產(chǎn)品體系，大大超越沈巷樓市。大超越沈巷樓市。

58、4 4、著眼縣城和鎮(zhèn)級市場的特有需求特征設置面積區(qū)間，中小三房將、著眼縣城和鎮(zhèn)級市場的特有需求特征設置面積區(qū)間，中小三房將是住宅主力需求。是住宅主力需求。5 5、拋開醫(yī)療用地性質(zhì)，觀念轉(zhuǎn)向純粹的房地產(chǎn)開發(fā)，土地性質(zhì)劣勢、拋開醫(yī)療用地性質(zhì)，觀念轉(zhuǎn)向純粹的房地產(chǎn)開發(fā)，土地性質(zhì)劣勢通過產(chǎn)品和后期通過產(chǎn)品和后期 策略來平衡，以向用家提供高質(zhì)居住空間為目標設置產(chǎn)品。策略來平衡，以向用家提供高質(zhì)居住空間為目標設置產(chǎn)品。6 6、前瞻性的針對江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)和并入蕪湖兩大事件預期設置局部、前瞻性的針對江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)和并入蕪湖兩大事件預期設置局部產(chǎn)品產(chǎn)品醫(yī)院醫(yī)院商住用地商住用地醫(yī)療用地醫(yī)療用地醫(yī)療用地醫(yī)療用地商業(yè)

59、用地商業(yè)用地大轉(zhuǎn)盤大轉(zhuǎn)盤管委會管委會三、分地塊用地性質(zhì)三、分地塊用地性質(zhì)四、分地塊產(chǎn)品定位四、分地塊產(chǎn)品定位根據(jù)工程公司已經(jīng)取得的工作成果，因本規(guī)根據(jù)工程公司已經(jīng)取得的工作成果，因本規(guī)劃水準高，建議沿用此規(guī)劃的形態(tài)和物業(yè)類劃水準高，建議沿用此規(guī)劃的形態(tài)和物業(yè)類型分布，并在此根底上細化內(nèi)部空間。型分布，并在此根底上細化內(nèi)部空間。根據(jù)既有規(guī)劃的狀況，本地塊共分成如下產(chǎn)根據(jù)既有規(guī)劃的狀況，本地塊共分成如下產(chǎn)品類型：品類型：1 1、多層規(guī)劃要求須配電梯、多層規(guī)劃要求須配電梯2 2、小高層規(guī)劃要求須配電梯、小高層規(guī)劃要求須配電梯3 3、商業(yè)性質(zhì)高層建于商住用地和商業(yè)用地、商業(yè)性質(zhì)高層建于商住用地和商業(yè)用

60、地4 4、定制別墅、定制別墅四、物業(yè)類型延伸要求：四、物業(yè)類型延伸要求：1 1、多層局部、多層局部升級為退臺洋房升級為退臺洋房形態(tài)：形態(tài)：地塊擁有天然水景和生態(tài)環(huán)境，本地地塊擁有天然水景和生態(tài)環(huán)境，本地塊多層全部設計為退臺式洋房。掛一塊多層全部設計為退臺式洋房。掛一部電梯。部電梯。面積：面積：80-13080-130平米，平米，底層面積底層面積120-130120-130平米四房，平米四房，二層二層110-115110-115平米三房加儲藏間，平米三房加儲藏間，三層三層100-110100-110三房，三房，四層四層90-10090-100三房；三房；五層五層80-9080-90兩房加花園；兩