1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理 主講人：張建坤 東南大學(xué)土木工程學(xué)院建立與房地產(chǎn)系.7 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的融資 .7.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程融資的根本概念7.1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的融資 1工程融資 2房地產(chǎn)金融 3房地產(chǎn)工程融資 7.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程融資的特點(diǎn) 1融資規(guī)模大 2歸還期較長(zhǎng) 3房地產(chǎn)資產(chǎn)缺乏流動(dòng)性7.1.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程融資的根本要求與決策內(nèi)容 7.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程融資的根本概念1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程融資的根本要求 1確定合理的融資規(guī)模2正確選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的渠道和方式，降低融資本錢(qián)3統(tǒng)籌思索房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資與投資，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的運(yùn)用效益4按規(guī)定建立資本金制度 5優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金構(gòu)造 2

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的決策內(nèi)容1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資決策的概念2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方案的內(nèi)容 7.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程融資的根本概念每一個(gè)縝密的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方案應(yīng)包括如下根本內(nèi)容。欲籌集資金的幣種、數(shù)額。融資流量，即與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金投入和資金歸還要求相順應(yīng)的不同時(shí)間內(nèi)籌集資金和歸還資金的數(shù)量。資金來(lái)源構(gòu)成，即各種融資方式所籌集的資金占總?cè)谫Y額的比重。融資風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)管理措施。融資本錢(qián)預(yù)算，即在融資過(guò)程中所必需支付的手續(xù)費(fèi)、工本費(fèi)、管理費(fèi)等費(fèi)用的估算。融資方法。7明確融資的權(quán)益責(zé)任關(guān)系，安排融資任務(wù)各階段的先后順序，以及各階段的詳細(xì)目的、義務(wù)、時(shí)間、地點(diǎn)和擔(dān)任人等。7.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程融資的根本概念3房

3、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方案的選擇方法平安性經(jīng)濟(jì)性 可行性7.1.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程融資的意義 資金問(wèn)題歷來(lái)都是房地產(chǎn)投資者最為關(guān)切和破費(fèi)心機(jī)的問(wèn)題，任何一個(gè)房地產(chǎn)投資者，想要在競(jìng)爭(zhēng)猛烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中獲得勝利，除了取決于其技術(shù)才干、管理閱歷以及他在以往的房地產(chǎn)投資中博得的信譽(yù)，還取決于其籌集資金的才干和運(yùn)用資金的身手。7.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程融資的資金來(lái)源 19972003年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資方式所占比重 單位：億元國(guó)家預(yù)算內(nèi)國(guó)內(nèi)貸款債券外資自籌其他19970.3323.870.1312.0725.4938.1119980.3423.860.148.1926.4341.1419990.2123.180.

4、205.3528.0443.0220000.1223.090.062.8126.9147.0120010.1821.990.0041.7628.3847.6920020.1222.770.021.6128.1047.382003-23.86-1.4028.6946.187.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程融資的資金來(lái)源 7.2.1自有資金 7.2.2銀行貸款 銀行貸款添加了自有資金的報(bào)答率，同時(shí)也加速了自有資金的運(yùn)作速度和范圍。 7.2.3證券化資金7.2.4爭(zhēng)取外單位投資 7.2.5外資 7.2.6墊資7.2.7預(yù)售款7.2.8協(xié)作開(kāi)發(fā) 7.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程融資方式評(píng)價(jià)7.3.1銀行信貸 1商業(yè)銀行向房

5、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的要求 2商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的類(lèi)型3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的擔(dān)保類(lèi)型1土地開(kāi)發(fā)抵押貸款2在建工程抵押貸款3個(gè)人住房抵押貸款4金融機(jī)構(gòu)對(duì)工程貨款的審查1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資信評(píng)價(jià)。2對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的審查3商業(yè)銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)7.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程融資方式評(píng)價(jià)各方面的詳細(xì)目的可用如下表來(lái)表示： 系 號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)內(nèi)容及計(jì)算公式一項(xiàng)目建設(shè)情況評(píng)估1項(xiàng)目建設(shè)的必要性評(píng)估主要調(diào)查項(xiàng)目的基本情況包括位置、用途、主要建設(shè)指標(biāo)、項(xiàng)目所在地的開(kāi)發(fā)環(huán)境、政策和發(fā)展?fàn)顩r、經(jīng)濟(jì)意義，確定項(xiàng)目建設(shè)的必要性。2項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)估調(diào)查項(xiàng)目是否得到政府有關(guān)部門(mén)的立項(xiàng)批復(fù)，“四證”落實(shí)情況，是否已就城

6、市基礎(chǔ)設(shè)施的供應(yīng)（水、電、煤氣和供熱）得到政府項(xiàng)目部門(mén)的承諾等。3項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)施進(jìn)程評(píng)估了解分析項(xiàng)目從立項(xiàng)、可行性研究、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)工進(jìn)程狀況。對(duì)未開(kāi)工項(xiàng)目要分析預(yù)測(cè)項(xiàng)目的時(shí)間計(jì)劃；對(duì)已開(kāi)工項(xiàng)目，了解項(xiàng)目的形象進(jìn)度、投資完成情況、設(shè)計(jì)變更、概預(yù)算調(diào)整情況、已有商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證的項(xiàng)目對(duì)外銷(xiāo)售情況等。4項(xiàng)目建設(shè)的施工條件評(píng)估調(diào)查項(xiàng)目工程建設(shè)的招投標(biāo)方式以及是否符合相關(guān)部門(mén)的規(guī)定；了解施工單位和建設(shè)監(jiān)理單位的資質(zhì)能力；了解項(xiàng)目施工的組織計(jì)劃、項(xiàng)目建設(shè)所需材料的采購(gòu)方式和供應(yīng)計(jì)劃等。5項(xiàng)目建設(shè)的環(huán)境保護(hù)條件評(píng)估調(diào)查項(xiàng)目建設(shè)地區(qū)的環(huán)境狀況，分析項(xiàng)目是否可能引起周邊生態(tài)環(huán)境

7、的變化，了解項(xiàng)目為環(huán)保所采取的措施以及其方案的批復(fù)情況6項(xiàng)目品質(zhì)項(xiàng)目自身的產(chǎn)品品質(zhì)，包括規(guī)劃和設(shè)計(jì)風(fēng)格、容積率、小區(qū)環(huán)境，房型設(shè)計(jì)等是否合理，新材料、新技術(shù)、新設(shè)計(jì)、新理念的應(yīng)用以及這些應(yīng)用所帶來(lái)的效益和風(fēng)險(xiǎn)二市場(chǎng)評(píng)估7市場(chǎng)定位項(xiàng)目是否有明確的市場(chǎng)定位，是否面向明確的細(xì)分市場(chǎng)及這種走位的合理性8供需形勢(shì)分析項(xiàng)目所在細(xì)分市場(chǎng)的供應(yīng)量與有效需求之間的關(guān)系、市場(chǎng)吸納率、市場(chǎng)交易的活躍程度等以及擬建同類(lèi)項(xiàng)目的供給情況和價(jià)格水平，以及對(duì)本項(xiàng)目的影響9競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)分析項(xiàng)目所在地區(qū)人口聚集度、項(xiàng)目所處細(xì)分市場(chǎng)的飽和程度、項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)比較次序等內(nèi)容。l0市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃是否合理有效、銷(xiāo)售策劃

8、人員的能力、是否有中介顧問(wèn)公司的配合等。11認(rèn)購(gòu)或預(yù)租能力項(xiàng)目是否已有認(rèn)購(gòu)或已經(jīng)開(kāi)始預(yù)租及認(rèn)購(gòu)或預(yù)售、預(yù)租的比例如何。三投資估算與資金來(lái)源評(píng)估11房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資包括開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用。12房地產(chǎn)總投資估算和審核主要包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本（土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、公共基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)）、開(kāi)發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用），分析項(xiàng)目工程內(nèi)容和成本是否齊全，是否符合要求。13對(duì)項(xiàng)目資源來(lái)源的評(píng)估側(cè)重于對(duì)借款人自有資金來(lái)源評(píng)估、預(yù)售收入資金來(lái)源評(píng)估、對(duì)其他資金來(lái)源評(píng)估。四財(cái)務(wù)評(píng)估14內(nèi)部效益使項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率15銷(xiāo)售利潤(rùn)率利潤(rùn)總

9、額/銷(xiāo)售收入16貸款償還期項(xiàng)目用規(guī)定的還款資金償還貸款本息的時(shí)間17敏感性評(píng)價(jià)分析和預(yù)測(cè)主要指標(biāo)（如收益率、凈現(xiàn)值、貸款償還期等）對(duì)由于通貨膨脹、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等客觀原因所引起的成本、利潤(rùn)等因素變化而發(fā)生變動(dòng)的敏感程度7.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程融資方式評(píng)價(jià)7.3.2房地產(chǎn)信托融資1我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托現(xiàn)狀 2我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托趨勢(shì) 1擴(kuò)展資金來(lái)源，像專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)投資信托的開(kāi)展。2擴(kuò)展房地產(chǎn)信托運(yùn)營(yíng)范圍添加投資種類(lèi)3加強(qiáng)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的流動(dòng)性4完善法律支持體系3房地產(chǎn)投資信托風(fēng)險(xiǎn)1工程風(fēng)險(xiǎn) 2利率風(fēng)險(xiǎn) 3管理風(fēng)險(xiǎn)4流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)5法律風(fēng)險(xiǎn)7.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程融資方式評(píng)價(jià)4房地產(chǎn)融資信托的根本構(gòu)造1貸款型信

10、托委托人信托公司開(kāi)發(fā)商 信托資金 信托受害 信托貸款 歸還貸款擔(dān)保人 提供擔(dān)保7.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程融資方式評(píng)價(jià)2股權(quán)證券化型信托 委托人信托公司開(kāi)發(fā)商之股東 信托資金 信托受害 已購(gòu)股權(quán) 回購(gòu)股權(quán)擔(dān)保人 提供擔(dān)保7.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程融資方式評(píng)價(jià)3混合型信托 4股權(quán)投資型信托 委托人信托公司開(kāi)發(fā)商之股東 信托資金 信托受害房地產(chǎn)股份 買(mǎi)賣(mài)擔(dān)保人 提供擔(dān)保7.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程融資方式評(píng)價(jià)5財(cái)富信托 7.3.3證券融資 1證券融資的優(yōu)越性 1有利于吸收群眾資金。2有利于分散投資風(fēng)險(xiǎn)。3有利于金融市場(chǎng)的昌盛和房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的改善。2房地產(chǎn)證券的發(fā)行1房地產(chǎn)股票的發(fā)行2房地產(chǎn)債券的發(fā)行7.3

11、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程融資方式評(píng)價(jià)7.3.4利用外資1國(guó)政府貸款2國(guó)際金融組織貸款 3外國(guó)商業(yè)銀行貸款4與外資合營(yíng)5發(fā)行境外債券7.3.5房地產(chǎn)典當(dāng)7.3.6其他融資方式 1施工企業(yè)墊資2房地產(chǎn)基金 7.4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金 7.4.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程資金鏈1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程資金的特點(diǎn) 2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的資金循環(huán)投資時(shí)間前期建立階段7.4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金 3房地產(chǎn)工程資金流地重要性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的勝利與否主要取決于兩點(diǎn)，一是政策的穩(wěn)定性，二是資金鏈的繼續(xù)性。 7.4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金 4資金鏈 政策要素 市場(chǎng)要素 工程的要素 資金方案7.4.2幾種常見(jiàn)的工程融資資金鏈引見(jiàn)1以自有資金銀行信貸的傳統(tǒng)融資方式1

12、傳統(tǒng)融資方式的資金籌集過(guò)程自有資金的籌集。 土地運(yùn)用權(quán)抵押貸款承包商的墊資 7.4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金 在建工程抵押貸款 預(yù)售款商業(yè)銀行購(gòu)房者開(kāi)發(fā)商按揭付款首付款首付款后的余款7.4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金2傳統(tǒng)工程融資方式的資金圖商業(yè)銀行建筑施工企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)房者土地開(kāi)發(fā)商商業(yè)銀行商業(yè)銀行商業(yè)銀行房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)及資金流程圖7.4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金2自有資金房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金 在國(guó)外，以產(chǎn)業(yè)基金方式投資房地產(chǎn)是很普遍的，但在我國(guó)由于法律和市場(chǎng)的緣由，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的基金還處在起步階段。但從國(guó)外的房地產(chǎn)金融閱歷來(lái)看，“自有資金房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的融資方式，在我國(guó)是比較有開(kāi)展前景的。 3自有資金信托自從央行出臺(tái)了貨

13、幣信貸調(diào)控的政策后，對(duì)傳統(tǒng)的“自有資金銀行信貸的融資方式，提高了門(mén)檻，開(kāi)發(fā)商開(kāi)場(chǎng)思索“自有資金信托方案的融資方式，該種融資方式的融資本錢(qián)在815左右，比銀行的融資本錢(qián)要高，但抵押擔(dān)保方式比銀行靈敏。 7.5 房地產(chǎn)資金證券化7.5.1資產(chǎn)證券化的構(gòu)造與特征1房地產(chǎn)證券化的方式1以房地產(chǎn)作為擔(dān)保，把供方資金與需求權(quán)益直接聯(lián)絡(luò)起來(lái)的房地產(chǎn)有價(jià)證券化，包括把供方資金與借貸和債務(wù)聯(lián)絡(luò)起來(lái)的房地產(chǎn)資本性債務(wù)證券化，詳細(xì)方式如住宅貸款、債務(wù)信托、抵押證券等，把供方資金與投資的資金直接聯(lián)絡(luò)起來(lái)的房地產(chǎn)資本性股權(quán)證券化，詳細(xì)方式如地產(chǎn)投資股權(quán)券、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股權(quán)券等。2資金供方經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)劃分的一切權(quán)及其共有的份

14、額獲取收入的房地產(chǎn)一切權(quán)證券化，詳細(xì)方式如房地產(chǎn)小批及商品證券化(產(chǎn)權(quán)分割)、股權(quán)協(xié)作、權(quán)益包銷(xiāo)協(xié)作等。 7.5 房地產(chǎn)資金證券化2房地產(chǎn)證券化的框架1有價(jià)房地產(chǎn)證券化框架債券方式：擁有債務(wù)要求權(quán)的投資者把要求權(quán)拜托給證券管理商。投資者證券管理商或信托公司委托管理感分配房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司小業(yè)主或次級(jí)開(kāi)發(fā)商監(jiān)管披露銷(xiāo)售披露房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司債券方式框架抵押證券投 資7.5 房地產(chǎn)資金證券化股權(quán)方式：擁有一切權(quán)的投資者把一切權(quán)拜托給股權(quán)執(zhí)行機(jī)構(gòu) 投資者股權(quán)執(zhí)行機(jī)構(gòu)董事會(huì)委托管理感分配房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司小業(yè)主或次級(jí)開(kāi)發(fā)商監(jiān)管披露銷(xiāo)售披露房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司股權(quán)方式框架抵押證券投 資7.5 房地產(chǎn)資金證券化2一切權(quán)證券

15、化框架信托方式：擁有持股權(quán)的投資者把持股權(quán)拜托給信托銀行。投資者信托銀行持股權(quán)信托分 配房地產(chǎn)管理公司小業(yè)主全部銷(xiāo)售支付收益銷(xiāo) 售收 入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司持股權(quán)銷(xiāo)售投 資信托方式框架7.5 房地產(chǎn)資金證券化組合方式：擁有持股權(quán)的投資者出資方式的恣意組合 投資者信托銀行持股權(quán)出資分配房地產(chǎn)管理公司小業(yè)主全部銷(xiāo)售支付收益銷(xiāo) 售收 入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司持股權(quán)銷(xiāo)售投資組合方式框架7.5 房地產(chǎn)資金證券化3房地產(chǎn)證券化的意義 3住房抵押貸款證券化1住房抵押證券化的方式 2住房抵押貸款證券化的方案想象 3住房抵押貸款證券化的意義 7.5.2我國(guó)房地產(chǎn)證券化的妨礙 1信譽(yù)問(wèn)題 2法律問(wèn)題3稅收問(wèn)題 4資金問(wèn)題7.6

16、 房地產(chǎn)金融 7.6.1 我國(guó)的房地產(chǎn)金融7.6.1.1 現(xiàn)行的金融體制 7.6.1.2 金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持主要表達(dá)在以下幾個(gè)方面：為房地產(chǎn)前期大額投資提供貸款。提供購(gòu)房貸款，促進(jìn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)的擴(kuò)展。分散風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)資金效應(yīng)。金融業(yè)再對(duì)房地產(chǎn)業(yè)資金支持的同時(shí)，也使其本身獲得了長(zhǎng)足的開(kāi)展。金融資金得以迅速擴(kuò)展。房地產(chǎn)也投資規(guī)模宏大，再整個(gè)再消費(fèi)過(guò)程中，會(huì)出現(xiàn)大量的暫時(shí)閑置資金，這就為金融資產(chǎn)的擴(kuò)展提供了源泉。拓寬了金融業(yè)務(wù)，提高了金融業(yè)的收益。降低了金融資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。 7.6 房地產(chǎn)金融 7.6.1.3 當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀 1當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道分析 1以上市

17、融資和債券融資為主的直接融資所占比率很小。 2外資所占比重呈逐年下降的趨勢(shì)3銀行信貸資金仍是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來(lái)源2當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一的緣由1銀行本身有對(duì)房地產(chǎn)的壓力和動(dòng)力 2房地產(chǎn)企業(yè)直接融資存在諸多妨礙。3外資進(jìn)入房地產(chǎn)缺乏適宜的投資渠道。3我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)并不完善 7.6 房地產(chǎn)金融 7.6.2國(guó)外房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的內(nèi)容 1國(guó)外房地產(chǎn)金融市場(chǎng)類(lèi)型 1 以儲(chǔ)蓄為來(lái)源的房地產(chǎn)金融市場(chǎng) 2以基金為保證的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)3完備型的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)4混合型的房地產(chǎn)金融市場(chǎng) 2房地產(chǎn)資金的供應(yīng)與籌措3房地產(chǎn)資金的融通1銀行同業(yè)拆借。 2住宅抵押票據(jù)貼現(xiàn)。 3向其他金融機(jī)構(gòu)借款。 4住宅抵押貸款證書(shū)的再抵押。 5以收受的土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)作抵押品，在金融市場(chǎng)上發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)抵押債券。 7.6 房地產(chǎn)金融4政府對(duì)市場(chǎng)的調(diào)