1、守敬水城項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告北京同道房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司一、市場展望近幾年來，隨著通貨膨脹的逐步升溫和加劇，在沒有更好更安全的投資渠道的市場環(huán)境下，不動(dòng)產(chǎn)已成為絕大多數(shù)人投資理財(cái)?shù)闹饕ぞ咧弧６S著政府對于住宅市場的調(diào)控已成為常態(tài)，在兩三年前商業(yè)及商務(wù)地產(chǎn)已引起了投資者的注意及熱烈追捧。由于2011年初出臺的限購令，使得一二線大中城市的住宅投資成為鏡中花、水中月，商業(yè)商務(wù)地產(chǎn)更是一枝獨(dú)秀，成為投資者的新寵。對于邢臺這樣的三線城市而言，對比大城市房產(chǎn)價(jià)格相對適中，不限購，在2011年，將吸引更多的市場投資資金進(jìn)入。而守敬水城扼守中興大街及鋼鐵路的金角位置，無論是項(xiàng)目位置還是產(chǎn)品形式，一經(jīng)推出，必將在20

2、11年邢臺的房地產(chǎn)銷售中大放異彩。值得關(guān)注的是，從2009年開始至今，邢臺市的房地產(chǎn)格局發(fā)生了翻天覆地的變化。從單一供應(yīng)的大戶型住宅產(chǎn)品形式，到如今商業(yè)地產(chǎn)、SOHO公寓、精品住宅的百花齊放，市場產(chǎn)品形態(tài)在增加，供應(yīng)量在增加，營銷手段上也在各展所長。這為項(xiàng)目的銷售增加了新的課題 如何利用項(xiàng)目的黃金位置為產(chǎn)品加分？如何通過精準(zhǔn)有效的營銷手段為項(xiàng)目造勢？如何通過項(xiàng)目的成功銷售及運(yùn)營為開發(fā)商創(chuàng)造最良好的企業(yè)形象？要做到上述這一切，我們必須對市場及競爭對手有一個(gè)全面的了解和判斷，才能為下一步的工作打下良好的基礎(chǔ)。二、市場調(diào)研及分析調(diào)研前提本次調(diào)研主要以邢臺市在售的商業(yè)項(xiàng)目及SOHO公寓為主。住宅項(xiàng)目與

3、項(xiàng)目沒有可競爭性，故在本報(bào)告中暫不列出。本次調(diào)研因時(shí)間倉促，如有出入，敬請指正。1、供給分析區(qū)域項(xiàng)目名稱總規(guī)模商業(yè)面積商住公寓面積橋東區(qū)天一城55萬平米約20萬平米約6萬平米世貿(mào)天街26萬平米約15萬平米約11萬平米橋西區(qū)現(xiàn)代城30萬平米6萬平米5萬平米麒麟灣20萬平米約1萬平米無新華里188號20萬平米約5萬平米愛上城18萬平米約2萬平米無物興商業(yè)廣場9000平米9000平米無永康城市花園已售完約2萬平米1、供給分析整體來看，邢臺市目前供應(yīng)量較大，項(xiàng)目多以大盤為主，初步估算，兩區(qū)商業(yè)供應(yīng)總面積超過40萬平米，商住公寓超過20萬平米。橋東區(qū)現(xiàn)售的商業(yè)和商住公寓規(guī)模最大，主要以天一城及世貿(mào)天街為

4、主，這與城市規(guī)劃中的舊城改造密切相關(guān)。橋西區(qū)目前最具規(guī)模的商業(yè)為現(xiàn)代城，也屬于舊城改造項(xiàng)目，但其以住宅為主要供應(yīng)產(chǎn)品，商業(yè)為6萬平米，遠(yuǎn)不及天一城及世貿(mào)天街的規(guī)模。橋西區(qū)目前尚無超過或與天一城、世貿(mào)天街等規(guī)模體量相當(dāng)?shù)纳虡I(yè)項(xiàng)目。2、需求分析區(qū)域項(xiàng)目名稱商業(yè)銷售速度商住公寓銷售速度橋東區(qū)世貿(mào)天街一期首層臨街商鋪已基本銷售完畢，二期返租的二、三層正在銷售一期二棟已基本消化，二期開盤約為5月天一城首層商鋪銷售率70%以上，二層及地下一層返租商鋪3月5日開盤僅剩余70平米左右的戶型橋西區(qū)現(xiàn)代城銷售完成50%以上已售完（2010年初開盤）麒麟灣銷售周期長，剩余不多無新華里188號銷售完成50%以上待售愛

5、上城開始銷售無物興商業(yè)廣場基本銷售完畢無永康城市花園待售（約4月開盤）2、需求分析從商業(yè)看，臨街首層普遍為一拖二的形式，且銷售速度很快。返租類的商鋪因總價(jià)較低獲得了客戶的青睞。商住公寓銷售速度非?？欤珣粜兔娣e偏大的，如70平米以上的銷售速度明顯遲緩。3、面積及戶型分析區(qū)域項(xiàng)目名稱商業(yè)面積商住公寓面積橋東區(qū)世貿(mào)天街返租類產(chǎn)品面積6平米起，主力戶型840平米；其他商鋪150整層3050平米，主力戶型40平米天一城返租類產(chǎn)品10平米起，其他35數(shù)百平米不等。3598平米，主力戶型50平米左右橋西區(qū)現(xiàn)代城70700平米售完麒麟灣200平米左右無新華里188號50200平米待定愛上城70400平米無物

6、興商業(yè)廣場88760平米無永康城市花園50平米左右3、面積及戶型分析可以看到，涉及返租類營銷形式的產(chǎn)品面積均非常小，大都在10平米起，最大也未超過40平米。其他商業(yè)首層最好的位置大都為一拖二的產(chǎn)品形式，內(nèi)街多為平層，主力面積多在100300平米之間。商住公寓的面積基本一致，主力戶型均在4050平米上下，偏大一些的戶型去化量較慢。4、價(jià)格分析項(xiàng)目名稱商業(yè)單價(jià)公寓單價(jià)天一城首層3.55萬元（層高6.2米）；二層及地下一層2.23萬，返租，6年收益45%53005400元/平米（精裝修）世貿(mào)天街首層+二層：3.8萬（臨街一拖二），內(nèi)街首層2.9萬；現(xiàn)售二、三層，返租，5年收益45%一期5000元/平

7、米左右，二期未定價(jià)現(xiàn)代城首層（臨建設(shè)路）：2.22.3萬，首層（臨育才路）：1.9萬，二層：1.3萬，三層：89千元，四層：56千元4000元/平米（已售完）永康城市花園5500元（70年產(chǎn)權(quán)，精裝修）愛上城1.53萬元新華里188號1.82.2萬元待定麒麟灣2萬元左右（臨街一拖二）無物興商業(yè)廣場2.22.5萬元（首層一拖二），三層4900元無4、價(jià)格分析從三個(gè)典型商業(yè)大盤來看，首層臨外街最好的位置均為一拖二的設(shè)計(jì)，價(jià)格普遍在2.2萬5萬元之間，其中現(xiàn)代城最低，為2.2萬2.5萬，主要原因是其位置主要臨未改造的育才路及改造中的建設(shè)路；天一城及世貿(mào)天街價(jià)格相近，天一城雖不是一拖二設(shè)計(jì)，但其6.2

8、米的層高可分割為兩層使用。內(nèi)街的價(jià)格比外街價(jià)格低20%25%左右。在不返租的項(xiàng)目里，商業(yè)二層價(jià)格普遍比首層低30%40%，三層價(jià)格為首層的35%40%，四層價(jià)格在首層價(jià)格的20%以下。商住公寓的價(jià)格比較接近，均在50005500元/平米之間。其中永康城市花園的價(jià)格稍貴，主要原因是70年產(chǎn)權(quán)的緣故。5、客群分析綜合來看，邢臺市目前的項(xiàng)目消化仍以本地客戶為主，外來消費(fèi)者數(shù)量有限。天一城、世貿(mào)天街、現(xiàn)代城等大盤憑借大體量的規(guī)模、較為優(yōu)越的地理位置、豐富的產(chǎn)品線及良好的包裝形象獲得了客戶的認(rèn)可，有周邊縣市的投資者對其進(jìn)行投資。但基于邢臺市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度及支柱產(chǎn)業(yè)的相對局限，外來投資者數(shù)量仍然不多。競爭

9、項(xiàng)目分析同類型1、世貿(mào)天街中興大街是邢臺市商業(yè)最發(fā)達(dá)的商業(yè)街，世貿(mào)天街位于中興大街地道橋東口路南，與本項(xiàng)目在同一軸線上。但世貿(mào)天街位于橋東區(qū)，從商業(yè)的檔次分布上，比本項(xiàng)目位于高端商業(yè)區(qū)的地段仍略遜一籌。從項(xiàng)目的類型而言，世貿(mào)天街與本項(xiàng)目基本一致，均為40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)及商住公寓。從規(guī)模上，世貿(mào)天街與本項(xiàng)目體量基本相當(dāng)。世貿(mào)天街已開盤，從某種程度上，它搶占了一部分市場先機(jī)。2、天一城位于團(tuán)結(jié)大街與新華北路的交叉點(diǎn)上，且處于橋東區(qū)，本項(xiàng)目具有無可比擬的先天位置優(yōu)勢。天一城產(chǎn)品線豐富，從商業(yè)、公寓到豪宅，且有教育配套等。天一城規(guī)模體量比本項(xiàng)目更大，規(guī)模效應(yīng)運(yùn)用更足。天一城開發(fā)商在邢臺市耕耘多年，擁有家

10、喻戶曉的“家樂園”品牌，容易獲得本地客戶的信任。天一城營銷推廣規(guī)模浩大，項(xiàng)目品牌深入人心。競爭項(xiàng)目同區(qū)域3、現(xiàn)代城位于鋼鐵路與建設(shè)路交叉口，項(xiàng)目位置比本項(xiàng)目略遜一籌?，F(xiàn)代城是本區(qū)域中唯一在規(guī)模體量上與本項(xiàng)目相當(dāng)?shù)臉潜P，產(chǎn)品線豐富，擁有住宅、寫字樓、SOHO公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、開放式商街等。其商業(yè)臨街面廣，占據(jù)三條城市道路鋼鐵路、建設(shè)路、育才路。其位于舊城改造區(qū)域，項(xiàng)目形象的打造不易。其他4、新華里188號位于新華北路，天一城南。將市政路紅星西街引入項(xiàng)目內(nèi)部，各商鋪位置均衡，故銷售情況良好。現(xiàn)階段其以住宅為銷售重心，與本項(xiàng)目相比，商業(yè)位置、體量等不在同一起跑線上。5、永康城市花園主要以住宅銷售為主

11、。其小戶型公寓將于4月開盤，售價(jià)比目前市場價(jià)略高，約為5500元左右，主要依據(jù)是70年產(chǎn)權(quán)。其位置與項(xiàng)目銷售重點(diǎn)不與本項(xiàng)目構(gòu)成競爭。6、麒麟灣主要以住宅為主，商業(yè)規(guī)模不大，主要為住宅底商，且剩余量很少。沒有公寓出售。不是本項(xiàng)目競爭項(xiàng)目。7、愛上城位于麒麟灣北側(cè)。以住宅為主，一期商業(yè)為住宅底商，共2層。據(jù)稱二期將有10萬平米商業(yè)將推出，但未定時(shí)間表。無商住公寓及寫字樓等。此項(xiàng)目與本項(xiàng)目相距較遠(yuǎn)，且從產(chǎn)品上無沖突，不構(gòu)成直接競爭。調(diào)研結(jié)論市場本項(xiàng)目具有無可比擬的黃金位置，同時(shí)區(qū)域板塊商業(yè)成熟，認(rèn)可度高。在橋西區(qū)內(nèi)，多以高檔住宅的供應(yīng)為主，成規(guī)模的商業(yè)供應(yīng)量并不大。但從整個(gè)邢臺市來看，同時(shí)段內(nèi)商業(yè)、公寓及寫字樓等市場供應(yīng)量大，且上市時(shí)間相對集中。物業(yè)類型相似，競爭激烈。客戶邢臺市外來人口較少，主要以本地人及周邊區(qū)縣人口為主力購買者，外來投資者數(shù)量有限。絕大部分客戶以投資為主。價(jià)格一級商圈商業(yè)單位價(jià)格大約為3萬5萬之間（首層一拖二），二級商圈為2萬3萬之間，三級商圈為1萬2萬之間。商業(yè)樓層越高，價(jià)格越低，通常34層的商業(yè)價(jià)格僅為首層的25%30%。而小戶型公寓的價(jià)格比較接近，大致范圍在52005500之間。項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢地理位置優(yōu)越戶型面積小，總價(jià)低設(shè)計(jì)理念獨(dú)特，令人耳目一新本地開發(fā)商，誠信度高威脅總體供應(yīng)量大，時(shí)段內(nèi)同質(zhì)化競爭激烈邢臺市外來人口有