1、融安.大世界商業(yè)中心初步營(yíng)銷策劃建議書(shū)呈送：東莞市博力實(shí)業(yè)投資有限公司 提交：柳州富誠(chéng)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限責(zé)任公司時(shí)間：2005年9月27日目 錄 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _top第一章 項(xiàng)目提案的原則及思路8HYPERLINK l _top第二章 項(xiàng)目分析9HYPERLINK l _top一、融安縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析9 HYPERLINK l _top二、項(xiàng)目地塊價(jià)值分析11 HYPERLINK l _top三、項(xiàng)目SWOT分析12 HYPERLINK l _top3.1總表12 HYPERLINK l _top3.2項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（S）13 HYPERLINK l _t

2、op3.3項(xiàng)目劣勢(shì)分析（W）16 HYPERLINK l _top3.4項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析（O）17 HYPERLINK l _top3.5項(xiàng)目威脅分析（T）19 HYPERLINK l _Toc36456256 第三章 項(xiàng)目定位21 HYPERLINK l _Toc36456257 一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位21 HYPERLINK l _Toc36456258 1.1 市場(chǎng)定位理念21 HYPERLINK l _Toc36456259 1.2市場(chǎng)定位：21 HYPERLINK l _Toc36456260 二、項(xiàng)目形象定位22 HYPERLINK l _Toc36456261 2.1形象主題定位：22 H

3、YPERLINK l _Toc36456262 2.2支持點(diǎn)：22 HYPERLINK l _Toc36456263 2.3 項(xiàng)目名稱建議23 HYPERLINK l _Toc36456264 三、項(xiàng)目功能定位23 HYPERLINK l _Toc36456266 3.1商場(chǎng)的商品定位及功能定位23 HYPERLINK l _Toc36456267 3.2商品定位25 HYPERLINK l _Toc36456268 3.3功能定位25 HYPERLINK l _Toc36456269 四、商場(chǎng)目標(biāo)客戶定位26 HYPERLINK l _Toc36456270 4.1租賃使用商場(chǎng)的目標(biāo)群分析2

4、6 HYPERLINK l _Toc36456271 4.2商場(chǎng)的目標(biāo)消費(fèi)群分析26 HYPERLINK l _Toc36456272 4.3商場(chǎng)的目標(biāo)投資經(jīng)營(yíng)者分析28 HYPERLINK l _Toc36456273 第四章 整體規(guī)劃建議30 HYPERLINK l _Toc36456274 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃思路30 HYPERLINK l _Toc36456275 1.1 MALL的概念30 HYPERLINK l _Toc36456276 1.2建立具有中國(guó)特色的MALL31 HYPERLINK l _Toc36456277 二、建筑風(fēng)格建議32 HYPERLINK l _Toc364

5、56278 2.1商場(chǎng)建筑設(shè)計(jì)建議32 HYPERLINK l _Toc36456279 2.2具體建議32 HYPERLINK l _Toc36456280 三、環(huán)境設(shè)計(jì)建議33 HYPERLINK l _Toc36456281 3.1花的海洋34 HYPERLINK l _Toc36456282 3.2動(dòng)態(tài)園林休閑區(qū)35 HYPERLINK l _Toc36456283 3.3音樂(lè)無(wú)限35 HYPERLINK l _Toc36456284 3.4藝術(shù)之都35 HYPERLINK l _Toc36456285 四、設(shè)施配套建議36 HYPERLINK l _Toc36456286 4.1商用

6、項(xiàng)目的主要配套36 HYPERLINK l _Toc36456287 4.2規(guī)劃配套設(shè)施的原則建議36 HYPERLINK l _Toc36456289 五、商鋪間隔建議37 HYPERLINK l _Toc36456290 5.1大、小商鋪間隔的對(duì)比分析38 HYPERLINK l _Toc36456291 5.2相關(guān)建議39 HYPERLINK l _Toc36456292 5.3商鋪間隔具體建議：40 HYPERLINK l _Toc36456293 5.4商戶組合建議41 HYPERLINK l _Toc36456294 六、物業(yè)管理/商業(yè)管理建議42 HYPERLINK l _Toc

7、36456295 6.1物業(yè)管理提前介入的工作43 HYPERLINK l _Toc36456296 6.2商業(yè)管理提前介入的工作43 HYPERLINK l _Toc36456297 七、商場(chǎng)其他規(guī)劃建議44 HYPERLINK l _Toc36456298 7.1人流引導(dǎo)44 HYPERLINK l _Toc36456299 7.2交通組織44 HYPERLINK l _Toc36456300 7.3物流輸送45 HYPERLINK l _Toc36456301 7.4輔助性服務(wù)設(shè)施46 HYPERLINK l _Toc36456302 八、住宅部分規(guī)劃建議47 HYPERLINK l _

8、Toc36456305 第五章 總體營(yíng)銷推廣方案48 HYPERLINK l _Toc36456306 一、總體推廣戰(zhàn)略思路48 HYPERLINK l _Toc36456307 二、營(yíng)銷策略49 HYPERLINK l _Toc36456308 2.1總體營(yíng)銷思路49 HYPERLINK l _Toc36456314 三、事件營(yíng)銷策略50 HYPERLINK l _Toc36456319 四、項(xiàng)目定價(jià)策略51 HYPERLINK l _Toc36456320 4.1定價(jià)考慮因素51 HYPERLINK l _Toc36456321 4.2商場(chǎng)銷售價(jià)格建議51 HYPERLINK l _Toc

9、36456322 4.3住宅部分價(jià)格建議52 HYPERLINK l _Toc36456323 五、招商策略53 HYPERLINK l _Toc36456324 5.1策略一：提前介入制定招商政策53 HYPERLINK l _Toc36456325 5.2策略二：有意識(shí)選擇商戶54 HYPERLINK l _Toc36456326 5.3策略三：經(jīng)營(yíng)商品類別與商場(chǎng)定為一致56 HYPERLINK l _Toc36456305 第六章 合作方式建議57 HYPERLINK l _Toc36456306 一、全程代理式57 HYPERLINK l _Toc36456307 二、營(yíng)銷顧問(wèn)式57

10、HYPERLINK l _Toc36456307 三、策劃提案式59 HYPERLINK l _Toc36456336 結(jié) 語(yǔ)60第一章 項(xiàng)目提案的原則及思路1.充分考慮多行為與商業(yè)的有機(jī)整合，即保證開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)利益，又要確保按商業(yè)區(qū)模式進(jìn)行商場(chǎng)動(dòng)作。2.充分考慮本案所處商圈的特色與經(jīng)營(yíng)文化嫁接，創(chuàng)立本案的核心商圈的競(jìng)爭(zhēng)力。3.以“售得出、租得滿、做的旺”為大前提，對(duì)本案的投資者，租賃經(jīng)營(yíng)商戶，服務(wù)的消費(fèi)人群進(jìn)行合理而準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。4.以“做得旺”為終極目標(biāo)，進(jìn)行招商定位，功能劃分和商戶組合。5.以本案的目標(biāo)消費(fèi)群作為市場(chǎng)宣傳推廣的主要攻擊對(duì)象，強(qiáng)勢(shì)樹(shù)立本案品牌形象。6.優(yōu)先引進(jìn)核心主力店。

11、設(shè)計(jì)具備自身特色的營(yíng)銷策略，推出適合市場(chǎng)的投資品種。7.從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，結(jié)合城市規(guī)劃，制定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。8.結(jié)合城市規(guī)劃的有利因素，充分發(fā)揮項(xiàng)目地理優(yōu)勢(shì)，結(jié)合步行街的優(yōu)勢(shì)，打造項(xiàng)目品牌。9.站于商業(yè)物業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的趨勢(shì)，從整體規(guī)劃和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的角度思考，為開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)創(chuàng)利潤(rùn)最大化。第二章 項(xiàng)目分析一、融安縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析融安縣位于廣西北部，與柳州、桂林分別相距110公里和140公里。全縣總面積2905平方公里，總?cè)丝?2萬(wàn)人，轄6鎮(zhèn)8鄉(xiāng)153個(gè)村(街、社區(qū))，聚居漢、壯、苗、瑤、侗等19個(gè)民族。縣城城區(qū)面積為9.6平方公里，人口8萬(wàn)余人，商貿(mào)十分發(fā)達(dá)，歷來(lái)是桂北、湘西、黔東南三省區(qū)交界中心區(qū)域

12、的商品集散地，素有“小柳州”之美稱。融安縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目開(kāi)發(fā)性質(zhì)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目概況傳統(tǒng)宅基地住宅項(xiàng)目平均單價(jià)600元/集資建房小區(qū)銀行職工宿舍平均單價(jià)500元/公務(wù)員小區(qū)平均單價(jià)550元/教師公寓等平均單價(jià)550元/商品房項(xiàng)目東龍居平均單價(jià)790元/綠水東岸。鑫升源平均單價(jià)800元/長(zhǎng)安城市購(gòu)物廣場(chǎng)等住宅平均單價(jià)810元/一層商鋪平均單價(jià)8300元/，以每月45元/返租5年。二層商鋪平均單價(jià)5500元/，以每月30元/返租5年。2004年在融安“建設(shè)小柳州，融入大柳州”城市建設(shè)規(guī)劃中，以城東區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)，擴(kuò)大規(guī)模，完善功能，加快推進(jìn)城市化步伐。完善城市功能，實(shí)現(xiàn)城市容量擴(kuò)張，全力打造城

13、市品牌，構(gòu)筑起經(jīng)濟(jì)發(fā)展的平臺(tái)。城市化水平已提高2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，融安縣房地產(chǎn)業(yè)得到了較快的發(fā)展。融安縣房地產(chǎn)業(yè)的升溫，有其歷史必然性的，歸其原因有：得益于國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整，市民的消費(fèi)信心得以增強(qiáng)和鞏固；機(jī)關(guān)企事業(yè)單位取消了實(shí)物分房政策，催生了商品房新的市場(chǎng)需求；在“建設(shè)小柳州，融入大柳州”城市建設(shè)規(guī)劃中對(duì)拆遷安置需求大增，是房地產(chǎn)走旺的主因。金融機(jī)構(gòu)對(duì)購(gòu)房者發(fā)放貸款，市民觀念的轉(zhuǎn)變、收入的提高，樓盤配套的日益完善，也大大推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。二、項(xiàng)目地塊價(jià)值分析本項(xiàng)目地處融安縣商業(yè)最活躍最繁華的商業(yè)中心桔香路中南段，原融安縣飲食服務(wù)公司。屬于融安縣區(qū)的核心商業(yè)區(qū)范圍，其商業(yè)價(jià)值具備先天的區(qū)位和

14、地段優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目東部及南部為使用中的居民房、單位宿舍和臨街店面，比較破舊，有較好的商業(yè)氣氛，但檔次不高。融安縣長(zhǎng)安廣場(chǎng)地點(diǎn)位于縣城舊機(jī)場(chǎng)新城區(qū)中心地帶，廣場(chǎng)東面為規(guī)劃中的縣人民政府所在地北面為融安綜合批發(fā)市場(chǎng)，西、南面為居民區(qū)，環(huán)廣場(chǎng)周邊為城市道路。廣場(chǎng)總建設(shè)面積為120畝，工程投資1000多萬(wàn)元人民廣場(chǎng)的改建會(huì)強(qiáng)化城市生活（商務(wù)中心、文化中心）功能和旅游功能，形成融安的縣區(qū)向心源，會(huì)提升區(qū)域形象，能帶來(lái)更多的人潮，對(duì)同區(qū)商業(yè)而言是一大利好。對(duì)本項(xiàng)目而言，商業(yè)環(huán)境、人文環(huán)境的逐步改善會(huì)帶來(lái)更多的投資者和經(jīng)營(yíng)者，銷售通路會(huì)更寬廣。同時(shí)長(zhǎng)安廣場(chǎng)的形象會(huì)清晰城市中心區(qū)的功能定位，令本項(xiàng)目處于“大型商業(yè)

15、購(gòu)物區(qū)”范疇，將明確指引目標(biāo)客戶的投資、置業(yè)熱情，將其整合有利于本項(xiàng)目的宣傳推廣。三、項(xiàng)目SWOT分析3.1總表S（優(yōu)勢(shì)分析）W（劣勢(shì)分析）區(qū)位優(yōu)勢(shì)地段優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目可塑性強(qiáng)人氣優(yōu)勢(shì)交通優(yōu)勢(shì)配套優(yōu)勢(shì)規(guī)模較大，商業(yè)面積大項(xiàng)目工期長(zhǎng)，市場(chǎng)有壓力周邊現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)樓盤給項(xiàng)目銷售及招商帶來(lái)一定的壓力O（機(jī)會(huì)分析）T（威脅分析）區(qū)域商圈的商場(chǎng)功能面臨調(diào)整長(zhǎng)安廣場(chǎng)互補(bǔ)城區(qū)功能目前融安商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷手段落后臨街鋪面拆遷促進(jìn)租賃需求長(zhǎng)安城市購(gòu)物廣場(chǎng)的先行，對(duì)本項(xiàng)目有直接威脅消費(fèi)觀念限制國(guó)家政策頻頻出臺(tái)，房產(chǎn)銷售市場(chǎng)門檻提高3.2項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（S）區(qū)位優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目所在地是融安河?xùn)|的一級(jí)商業(yè)中心，據(jù)最新的城建規(guī)劃顯示：該區(qū)的城

16、市功能擬調(diào)整為大型商業(yè)購(gòu)物區(qū)、商務(wù)中心區(qū)、文化中心區(qū)，其商業(yè)功能和旅游功能得到進(jìn)一步加強(qiáng)，成為融安城市生活和商業(yè)的核心區(qū)。本項(xiàng)目地處融安商業(yè)的“核心范圍”，擁有先天的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，對(duì)目標(biāo)客戶群有極強(qiáng)的吸引力。優(yōu)勢(shì)應(yīng)用：本項(xiàng)目是融安的“高價(jià)區(qū)”，其商業(yè)地位占據(jù)融安的制高點(diǎn)，在宣傳推廣方面將有利于本項(xiàng)目。地段優(yōu)勢(shì)桔香路是融安縣最繁華的傳統(tǒng)商業(yè)街，其周邊一帶是本縣商賈云集、商機(jī)最深厚的地方，是城市未來(lái)的一個(gè)商業(yè)、旅游重心區(qū)。本項(xiàng)目位于桔香路中南段，并與工商銀行、火車站、汽車站相鄰，其地段優(yōu)勢(shì)無(wú)可替代，市場(chǎng)潛力有待挖掘。優(yōu)勢(shì)應(yīng)用：研展桔香路在融安商業(yè)、娛樂(lè)的市場(chǎng)號(hào)召力，將利于本項(xiàng)目的推廣。項(xiàng)目可塑性強(qiáng)本項(xiàng)

17、目占地面積約8000平方米，具備營(yíng)造縣中心大型商業(yè)樓盤的條件；融安縣區(qū)的規(guī)劃將重新整合縣中心區(qū)的商（業(yè)）旅（游）環(huán)境，令本項(xiàng)目具備很強(qiáng)的可塑空間。優(yōu)勢(shì)應(yīng)用：針對(duì)融安現(xiàn)有商業(yè)賣場(chǎng)購(gòu)物功能的狀況，整合各方面資源，為本項(xiàng)目營(yíng)造獨(dú)特的項(xiàng)目個(gè)性。作為新的商業(yè)項(xiàng)目，本項(xiàng)目具備了相當(dāng)?shù)囊?guī)模，在項(xiàng)目功能上可以規(guī)劃地比較完善。人氣優(yōu)勢(shì)桔香路是融安居民消費(fèi)的集中區(qū)，本項(xiàng)目位于縣中心區(qū)最繁華的商業(yè)街上，為本項(xiàng)目帶來(lái)大量的人流、人氣。優(yōu)勢(shì)應(yīng)用：人流、人氣是今后經(jīng)營(yíng)的最大支持，大量的人流能提供給目標(biāo)客戶信心的保證。交通優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目四面環(huán)路，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，出入方便快捷。其所帶來(lái)的密集的車流、人流令本案的商用物業(yè)具有多元

18、化發(fā)展的先天條件。優(yōu)勢(shì)應(yīng)用：充分利用本項(xiàng)目交通優(yōu)勢(shì)，將本項(xiàng)目商用物業(yè)的價(jià)值提升至融安首席繁華商業(yè)步行街，從而保證開(kāi)發(fā)商贏利空間的最大化。配套優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目所在地塊位置存在的大問(wèn)題是交通環(huán)境：區(qū)域內(nèi)部交通比較混亂，機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車位不足，步行交通和機(jī)動(dòng)車交通混雜。項(xiàng)目所在的十字街口是融安縣的交通樞紐，人車混行、停車位嚴(yán)重不足（占據(jù)路面停車，成為交通最大隱患），給項(xiàng)目規(guī)劃帶來(lái)必須考量因素。本項(xiàng)目作為新的商業(yè)樓盤可從規(guī)劃階段規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，在配套方面獲取優(yōu)勢(shì)，滿足該地區(qū)的停車需求，獲取更大商機(jī)。優(yōu)勢(shì)應(yīng)用：在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段充分考慮停車消費(fèi)及住戶使用功能，為項(xiàng)目營(yíng)銷推廣提供更完備條件。小結(jié)：項(xiàng)目的這些優(yōu)勢(shì)，再

19、結(jié)合個(gè)性化生活的商業(yè)樓盤規(guī)劃營(yíng)造，以形成本項(xiàng)目極強(qiáng)的賣點(diǎn)。3.3項(xiàng)目劣勢(shì)分析（W）規(guī)模較大，商業(yè)面積大本項(xiàng)目占地面積達(dá)8000多平方米，三層商場(chǎng)的規(guī)劃，建成后將成為融安縣最大的商業(yè)項(xiàng)目，融安縣外來(lái)人口較少，要保證如此大的商業(yè)項(xiàng)目順利地維持經(jīng)營(yíng)，單靠本縣的人口較難支撐。應(yīng)對(duì)措施：利用旅游資源，拓展項(xiàng)目賣點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)部分商業(yè)面積由外來(lái)商戶消化。 項(xiàng)目工期長(zhǎng)，市場(chǎng)有壓力本項(xiàng)目現(xiàn)處于籌建階段，距離商鋪預(yù)售時(shí)間尚有較長(zhǎng)時(shí)間，可能會(huì)錯(cuò)失商鋪銷售的先機(jī)。應(yīng)對(duì)措施：及時(shí)跟進(jìn)本項(xiàng)目各種證照的辦理過(guò)程，完善銷售前期的法律手續(xù)；在項(xiàng)目客戶的原始積累階段和引導(dǎo)銷售階段，做好項(xiàng)目的宣傳推廣工作，來(lái)吸引潛在客戶的注意。同質(zhì)項(xiàng)

20、目競(jìng)爭(zhēng)激烈項(xiàng)目周邊現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)樓盤較多，給項(xiàng)目銷售及招商帶來(lái)一定的壓力應(yīng)對(duì)措施：提升項(xiàng)目的檔次，完善商業(yè)功能的規(guī)劃，以搶占人氣為主要的競(jìng)爭(zhēng)方向。3.4項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析（O）區(qū)域商圈的商場(chǎng)功能面臨調(diào)整我司市調(diào)組在本次市調(diào)過(guò)程發(fā)現(xiàn)：融安的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)基本以百貨公司形態(tài)出現(xiàn)，輔以精品服飾商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，均強(qiáng)調(diào)滿足購(gòu)物功能，忽略了休閑、娛樂(lè)功能。但現(xiàn)階段購(gòu)物功能富余狀況已出現(xiàn)。本項(xiàng)目作為新的商業(yè)樓盤開(kāi)發(fā)，可針對(duì)該區(qū)“購(gòu)物功能富余、休閑娛樂(lè)功能不足”的情況做規(guī)劃，既可滿足市場(chǎng)的需求，又可找尋本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)。長(zhǎng)安廣場(chǎng)互補(bǔ)城區(qū)功能項(xiàng)目北面的長(zhǎng)安廣場(chǎng)，該規(guī)劃將縣區(qū)分為大型購(gòu)物區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、文化中心區(qū)；人民廣場(chǎng)周邊屬于商務(wù)辦

21、公區(qū)和文化中心區(qū)，本項(xiàng)目屬于“大型購(gòu)物區(qū)”范疇。本項(xiàng)目作為商住一體開(kāi)發(fā)，住宅部分可考慮商務(wù)區(qū)的配套需求；商場(chǎng)部分長(zhǎng)安廣場(chǎng)強(qiáng)調(diào)的是旅游、文化功能，而本項(xiàng)目則體現(xiàn)的是吃、穿、用、住“一站式”的消費(fèi)中心，兩者還是有區(qū)別的、互補(bǔ)的。強(qiáng)調(diào)中心區(qū)的城市生活和商業(yè)核心區(qū)的地位，會(huì)給“大型購(gòu)物、娛樂(lè)區(qū)”帶來(lái)更多的客源和商機(jī)。目前融安商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷手段落后如前文所述，將融安商業(yè)項(xiàng)目與柳州相比，現(xiàn)階段的營(yíng)銷手段只停留在“引發(fā)出投資商鋪的營(yíng)銷概念和個(gè)別出現(xiàn)返租回報(bào)、以主力商家進(jìn)駐帶動(dòng)商鋪銷售”階段，是較為落后的。這樣，對(duì)本項(xiàng)目而言確是一個(gè)較好的介入時(shí)機(jī)：利用先進(jìn)地區(qū)較好的營(yíng)銷理念、結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，可總結(jié)出適合本項(xiàng)

22、目的營(yíng)銷策略，在銷售推廣過(guò)程取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。臨街鋪面拆遷促進(jìn)租賃需求近兩年融安老城區(qū)大量的臨街鋪面被拆遷，激發(fā)了商鋪經(jīng)營(yíng)需求（或租或買）。一些好地段的商鋪會(huì)成為商家置業(yè)首選。本項(xiàng)目地處融安城東區(qū)的商業(yè)旺地，會(huì)倍受投資者及用家的注意，這種由拆遷導(dǎo)致的商住新需求將持續(xù)一定時(shí)間（如建筑周期等），對(duì)本項(xiàng)目而言是利好因素。3.5項(xiàng)目威脅分析（T）長(zhǎng)安城市購(gòu)物廣場(chǎng)的先行，對(duì)本項(xiàng)目有直接威脅長(zhǎng)安城市購(gòu)物廣場(chǎng)于本項(xiàng)目處于同一區(qū)域，并以“長(zhǎng)安”命名，占據(jù)品牌上的優(yōu)勢(shì)；就目前情況來(lái)看，其商業(yè)投資價(jià)值高于本項(xiàng)目，長(zhǎng)安城市購(gòu)物廣場(chǎng)與本項(xiàng)目的商業(yè)定位相似，對(duì)本項(xiàng)目的推廣，有直接的威脅。消費(fèi)觀念限制融安居民目前收入水平較低

23、，2004年人均收入據(jù)統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)為5000多元；經(jīng)濟(jì)承受能力較弱，對(duì)價(jià)格很敏感；假日消費(fèi)經(jīng)濟(jì)還有待完善。國(guó)家政策頻頻出臺(tái)，房產(chǎn)銷售市場(chǎng)門檻提高近期國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，銀行貸款、商品房預(yù)售、商品房二手交易等新政策的出臺(tái)及實(shí)施，使商品房銷售門檻的提高，令整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)界面臨洗牌局面，要求發(fā)展商具備一定量的開(kāi)發(fā)資金，同時(shí)令銷售許可時(shí)間延后?？?結(jié)：從以上SWOT分析可知，本項(xiàng)目在區(qū)位、交通、地段、人氣、項(xiàng)目可塑性、配套等幾個(gè)方面具備優(yōu)勢(shì)，在項(xiàng)目規(guī)模、周邊現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)因素等方面存在不足，因本項(xiàng)目尚處于策劃銷售初始階段，只要能解決好種種不足及威脅的影響，再輔以差異化的市場(chǎng)定位，把握住

24、市場(chǎng)機(jī)遇，必能取得較理想的銷售業(yè)績(jī)。第三章 項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位1.1 市場(chǎng)定位理念根據(jù)對(duì)市場(chǎng)及本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)所進(jìn)行的分析，結(jié)合本項(xiàng)目所處地理位置的特性，可以看出，目前融安主要以百貨公司、街鋪、專賣店經(jīng)營(yíng)為主，缺乏多功能綜合型購(gòu)物中心。同時(shí)，消費(fèi)者的消費(fèi)觀念向休閑、文化娛樂(lè)等精神消費(fèi)方面轉(zhuǎn)移，對(duì)購(gòu)物環(huán)境、購(gòu)物氛圍、購(gòu)物功能的要求越來(lái)越高。融安已開(kāi)始不再適合當(dāng)前多樣化、個(gè)性化、追求休閑以及文化的消費(fèi)趨向。本項(xiàng)目正好可以填補(bǔ)這方面的空白，為繁榮與振興融安的商業(yè)將有較大作用。1.2市場(chǎng)定位： 融安中心區(qū)商鋪中的暴漲鋪將本項(xiàng)目規(guī)劃成集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、屋頂花園、居住等多功能為一體的綜合性商業(yè)

25、城，并賦予其鮮明的特色和個(gè)性，引進(jìn)高質(zhì)素的商品和現(xiàn)代的經(jīng)營(yíng)管理模式，定將使本項(xiàng)目成為融安的標(biāo)志性商廈。二、項(xiàng)目形象定位時(shí)尚的購(gòu)物概念、現(xiàn)代的功能配置、豐富的商品組合、舒適的購(gòu)物環(huán)境、優(yōu)越的消費(fèi)模式、鮮明的特色，一系列的前景規(guī)劃將使本項(xiàng)目成為融安檔次最高、功能最齊全、最具現(xiàn)代化特色的大型休閑購(gòu)物中心。2.1形象主題定位： 融安首席社區(qū)MAII2.2支持點(diǎn)：地塊所處地理位置在融安商界擁有至高地位，具備極強(qiáng)的市場(chǎng)號(hào)召力。mall商城是一種集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)于一體的大規(guī)模購(gòu)物中心，是目前最先進(jìn)的商業(yè)形態(tài)。mall體現(xiàn)了城市功能的完善和提供現(xiàn)代城市生活方式的能力，本項(xiàng)目借mall的形式來(lái)表述“一站

26、式消費(fèi)中心”的概念。都市mall依賴都市環(huán)境，在都市的商業(yè)旺地成長(zhǎng)，消費(fèi)者在這里得到的是生活質(zhì)量的滿足，它的定位能體現(xiàn)項(xiàng)目的個(gè)性。2.3 項(xiàng)目名稱建議基于本項(xiàng)目發(fā)展商是實(shí)力雄厚的房開(kāi)，為使本項(xiàng)目以較為大器的感覺(jué)立足于市場(chǎng)，同時(shí)結(jié)合相應(yīng)的形象及主題，敝司建議本項(xiàng)目命名為“大世界商業(yè)中心”。 其它后備名稱：第一商城金源時(shí)代商業(yè)中心以上的項(xiàng)目名稱建議是敝司的初步建議，待雙方經(jīng)過(guò)深入的溝通后再制定項(xiàng)目的名稱，或通過(guò)以社會(huì)征集等事件營(yíng)銷的形式來(lái)制定，加大項(xiàng)目的炒作，從而達(dá)到項(xiàng)目名稱突顯項(xiàng)目市場(chǎng)定位的目的。三、項(xiàng)目功能定位3.1商場(chǎng)的商品定位及功能定位樓層功能定位建 議F1街鋪、北面建材裝飾區(qū)、其它區(qū)不作

27、功能限定在東面內(nèi)街引入一婚紗店作為主力店；南面臨街處引入一美容美發(fā)店作為主力店；北面建為成行的建材裝飾區(qū)；通過(guò)三種主力行業(yè)帶動(dòng)首層商鋪的人氣和內(nèi)街的繁榮。F2潮流時(shí)尚用品專區(qū)、數(shù)碼區(qū)、手機(jī)通訊區(qū)薈萃最前衛(wèi)的潮流新奇時(shí)尚精品，包括服飾、鞋帽、精品、IT、音像制品、特色飲食，店鋪均為獨(dú)立式；數(shù)碼區(qū)為獨(dú)立式店鋪設(shè)計(jì)，通過(guò)設(shè)立兩家主力店而形成一個(gè)繁榮的數(shù)碼區(qū)；手機(jī)通訊區(qū)為大賣場(chǎng)設(shè)計(jì)，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)，通過(guò)僅出售經(jīng)營(yíng)權(quán)而成行。F3美食廣場(chǎng)、休閑娛樂(lè)區(qū)中西美食、娛樂(lè)城、卡拉OK廳；其中將網(wǎng)吧和游藝機(jī)中心作為三層的主力店。注：各樓層規(guī)劃不同的功能以及商品組合是根據(jù)消費(fèi)者的需求及消費(fèi)習(xí)性，還有各類型商品

28、對(duì)租金的承受能力綜合而定。參考目前國(guó)外大型購(gòu)物中心的功能規(guī)劃，大都是把商場(chǎng)的主力消費(fèi)群所喜愛(ài)的商品設(shè)置在較低樓層，以營(yíng)造商場(chǎng)旺場(chǎng)的氣氛，而將電器、辦公類等相對(duì)較冷場(chǎng)的商品擺放在較高樓層，另外又把大眾喜好的“美食”、“娛樂(lè)”類放在商場(chǎng)的最高樓層，是為了帶動(dòng)較高樓層的人流量。不同樓層設(shè)置不同的主題，是希望能達(dá)到消費(fèi)人流平均分布的目的。3.2商品定位以經(jīng)營(yíng)中高檔商品為主，提供完善的配套及特色服務(wù)，全面提升經(jīng)營(yíng)形象，體現(xiàn)項(xiàng)目定位優(yōu)勢(shì)及長(zhǎng)遠(yuǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。3.3功能定位融安全新概念的立體園林商城。全面導(dǎo)入園林綠化，強(qiáng)化旅游功能。傳統(tǒng)騎樓商業(yè)文化的現(xiàn)代版，承傳百年繁華。具有極強(qiáng)的休閑、觀光、購(gòu)物功能，集購(gòu)、食

29、、娛、休于一體。四、商場(chǎng)目標(biāo)客戶定位4.1租賃使用商場(chǎng)的目標(biāo)群分析消費(fèi)群：品牌形象店/連鎖店/專業(yè)店/傳統(tǒng)商戶/個(gè)體工商戶特征：以經(jīng)營(yíng)中高檔服裝、鞋帽、金銀玉器、生活用品、精品等傳統(tǒng)商品為主中小型商戶具備精品特色經(jīng)營(yíng)意識(shí)對(duì)整體區(qū)域形象及交通條件提升，加強(qiáng)旅游文化建設(shè)帶動(dòng)經(jīng)貿(mào)發(fā)展非常樂(lè)觀近年出現(xiàn)大批年輕創(chuàng)業(yè)經(jīng)營(yíng)商戶，經(jīng)營(yíng)潮流前衛(wèi)產(chǎn)品，吸引眾多青少年消費(fèi)群體4.2商場(chǎng)的目標(biāo)消費(fèi)群分析其實(shí)商場(chǎng)與明星、商品品牌一樣，都必須要有自己的追捧者（即目標(biāo)消費(fèi)群），而商場(chǎng)的市場(chǎng)定位和功能規(guī)劃的制訂亦是以目標(biāo)消費(fèi)群的需求為基礎(chǔ)的。若要分析本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群，則一般可按以下方面去進(jìn)行。1525歲屬于沖動(dòng)消費(fèi)心理，而

30、且有很大的自主支配權(quán)，喜歡攀比，追求新事物，新潮流，帶有一定消費(fèi)盲目性。消費(fèi)以中低檔為主，以購(gòu)買快速消耗商品為主，包括服裝、鞋類精品、小食、音像制品、IT產(chǎn)品、體育用品為主。2535歲具有一定的經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌和享樂(lè)，消費(fèi)心理較為成熟。消費(fèi)力以中高檔為主，是主力消費(fèi)群體，以購(gòu)買中高檔實(shí)用型產(chǎn)品為主。包括：電器、IT產(chǎn)品、服裝、鞋、化妝品、音像圖書(shū)制品、鐘表、家居用品。3545歲較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌實(shí)用型產(chǎn)品為主，消費(fèi)心理成熟。消費(fèi)以中高檔為主，購(gòu)買中檔耐用型保值產(chǎn)品為主。包括：古玩、字畫(huà)、玉器、家居用品、服裝、鞋類、化妝品、音像圖書(shū)制品等。注重品牌商品的內(nèi)涵，注重投資性產(chǎn)品

31、及追求更高層次的文化及娛樂(lè)享受。旅游客戶群體親身體驗(yàn)商業(yè)步行街特色而前來(lái)購(gòu)物觀光消費(fèi)，具有一定的沖動(dòng)性和隨意。傳統(tǒng)的中檔商品較受歡迎，消費(fèi)以中高為主。是主力消費(fèi)群之一，從而帶動(dòng)購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)消費(fèi)。4.3商場(chǎng)的目標(biāo)投資經(jīng)營(yíng)者分析以投資為目的投資人士本項(xiàng)目是融安最興旺的商業(yè)圈，地塊位居融安的核心路段，人流量、車流量較大，在融安有較強(qiáng)的知名度。隨著融安改造工程的不斷深入，該地段的人流、客流、物流將會(huì)有極大的改善和提升其商業(yè)價(jià)值。同時(shí)此區(qū)域是政府重點(diǎn)扶持、改造的商業(yè)街區(qū)，商業(yè)氛圍濃厚，客流、物流有保證，保證本商場(chǎng)鋪位出租或出售具有高價(jià)位的內(nèi)在價(jià)值，這些都對(duì)投資人士有巨大吸引力。另一方面，眾多投資者都

32、希望能找到一個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)低、回報(bào)大，并且更大升值潛力的投資渠道，而“一鋪養(yǎng)三代”的思想早已深入民心，如果在區(qū)域內(nèi)有租價(jià)或售價(jià)合適的鋪位推出，并使投資客看到本項(xiàng)目美好的經(jīng)營(yíng)與投資前景，必定能吸引眾多投資人士購(gòu)買本項(xiàng)目商鋪。出于對(duì)商鋪的管理角度考慮以及對(duì)本項(xiàng)目情況的了解，投資者多以本地人為主。以經(jīng)營(yíng)為目的的商家項(xiàng)目所在地濃厚的商業(yè)氛圍，政府正努力對(duì)該區(qū)域商業(yè)環(huán)境的改造，令眾多商家看好該商圈。但現(xiàn)時(shí)項(xiàng)目地段低檔次的購(gòu)物環(huán)境及經(jīng)營(yíng)的同質(zhì)性，令眾多有實(shí)力的商家止步。針對(duì)此類商家，本項(xiàng)目應(yīng)改善商場(chǎng)的內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境，確定商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)主題，同時(shí)設(shè)定多種優(yōu)惠付款方式，簡(jiǎn)化付款手續(xù)，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，令鋪位買賣付款更貼

33、近經(jīng)營(yíng)商家的心理習(xí)慣，并在宣傳包裝方面營(yíng)造出獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格和經(jīng)營(yíng)興旺的前景，吸引此類客戶購(gòu)買本商場(chǎng)商鋪。第四章 整體規(guī)劃建議一、項(xiàng)目總體規(guī)劃思路本項(xiàng)目的形象定位是以“都市mall”為主題，打造未來(lái)的商業(yè)模式：shoppingmall將成為本項(xiàng)目總體規(guī)劃的主線。隨著人民生活水平和文化素質(zhì)的提高，消費(fèi)購(gòu)物不在僅僅為滿足物質(zhì)生活的需要，而是將購(gòu)物視為集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、旅游、文化交流為一體的一種精神享受過(guò)程，于是集多種功能于一身的規(guī)模龐大的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目摩爾(mall)現(xiàn)代購(gòu)物中心應(yīng)運(yùn)而生，成為都市人的生活樂(lè)園。1.1 MALL的概念SHOPPING MALL是以大型零售業(yè)為主體，集眾多商店為輔助，形

34、成多功能商業(yè)服務(wù)設(shè)施集合體的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，也就是在一個(gè)大型商廈中，由一個(gè)管理機(jī)構(gòu)組織協(xié)調(diào)和規(guī)劃，把一系列零售商店服務(wù)機(jī)構(gòu)組織在一起，向消費(fèi)者提供購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等各種服務(wù)的一站式消費(fèi)中心。Shoppingmall在美國(guó)是指市區(qū)的大型購(gòu)物中心，MALL是指購(gòu)物樂(lè)園。MALL具有以下三個(gè)特點(diǎn)：大：建筑規(guī)模大、占地面積大、經(jīng)營(yíng)面積大、停車場(chǎng)規(guī)模大；多：店鋪多行業(yè)全功能多，集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、文化、服務(wù)于一體；經(jīng)營(yíng)主題明確：按照所處地理位置、自身?xiàng)l件及當(dāng)?shù)亓闶凵虡I(yè)發(fā)展?fàn)顩r確定目標(biāo)市場(chǎng)，然后據(jù)此定位引入相應(yīng)零售商配合其市場(chǎng)定位。1.2建立具有中國(guó)特色的MALL國(guó)內(nèi)居民人均收入及消費(fèi)支出持續(xù)增

35、長(zhǎng)，平均購(gòu)買力不斷增強(qiáng)，商業(yè)市場(chǎng)正面臨著向更高層次發(fā)展的市場(chǎng)呼喚和歷史契機(jī)。按照中國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)狀況、零售商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)、未來(lái)發(fā)展規(guī)劃、人們對(duì)生活質(zhì)量水平的提高，在中國(guó)發(fā)展具備優(yōu)良購(gòu)物環(huán)境、提供大型休閑場(chǎng)所及停車場(chǎng)，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、文化及服務(wù)等各功能于一體的現(xiàn)代購(gòu)物中心的條件已逐漸成熟，MALL的出現(xiàn)也是中國(guó)商業(yè)業(yè)態(tài)優(yōu)化組合的必然趨勢(shì)。MALL是目前國(guó)際商業(yè)發(fā)展的最高業(yè)態(tài)，是商業(yè)史上繼百貨連鎖經(jīng)營(yíng)倉(cāng)儲(chǔ)式貨倉(cāng)后的第四次革命，正迅速成為現(xiàn)代商業(yè)的主流。這種新生代的購(gòu)物中心不僅滿足購(gòu)物需要，而且滿足文化娛樂(lè)飲食等需求，大大增加了購(gòu)物中心的吸引力，延長(zhǎng)了購(gòu)物者的停留時(shí)間，這是大型商廈發(fā)展的未來(lái)方

36、向。二、建筑風(fēng)格建議2.1商場(chǎng)建筑設(shè)計(jì)建議商業(yè)物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)方案必須與項(xiàng)目定位和功能定位相符合，充分滿足商鋪的銷售與招租的需要，并適合商家的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，這是市場(chǎng)對(duì)商業(yè)物業(yè)建筑設(shè)計(jì)提出的要求。對(duì)于本項(xiàng)目的建筑，我們建議發(fā)展商從建筑形式方面去考慮。在中國(guó)，傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)主要是一些臨街的商鋪，這類商業(yè)物業(yè)單體建筑規(guī)模很小，但往往會(huì)占據(jù)著傳統(tǒng)的商業(yè)旺地，形成一定規(guī)模的商業(yè)街，如廣州的北京路、上下九商業(yè)街 ，南寧的民生路、興寧路步行街。近年來(lái)，購(gòu)物中心逐漸成為主流商業(yè)物業(yè)的建筑形式，類似“shoppingmall”的超大型購(gòu)物中心也相繼亮相我國(guó)的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)，如廣州的天河城廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)。商業(yè)物業(yè)無(wú)論以何

37、種形式出現(xiàn)，其形體、景觀及物理特征在很大程度上，都要充分考慮到中國(guó)的文化背景、消費(fèi)特性和審美觀，才能得到市場(chǎng)認(rèn)同。2.2具體建議本商廈內(nèi)部設(shè)置步行街充分利用地塊的商業(yè)價(jià)值，建議將本商廈設(shè)計(jì)成圍合式的步行街，并形成獨(dú)特的項(xiàng)目個(gè)性。裙樓建筑風(fēng)格外立面以現(xiàn)代式及嶺南特色為主建議：首層西、南面騎樓設(shè)計(jì)，23層外立面采用落地玻璃設(shè)計(jì)為主，兼顧廣告牌位設(shè)計(jì)。整體裝飾風(fēng)格建議將傳統(tǒng)建筑文化與現(xiàn)代建筑文化融合一起，包括造型、色彩、材料結(jié)合商場(chǎng)使用設(shè)計(jì)特色；各類裝飾品、藝術(shù)雕刻、字畫(huà)、燈具、廣告招牌、花卉統(tǒng)一設(shè)計(jì)制作；注重建筑物、燈光、影的夜間效果；營(yíng)造一種旅游文化與休閑購(gòu)物的和諧氛圍。各樓層裝修設(shè)計(jì)以簡(jiǎn)約為主

38、室內(nèi)裝修以簡(jiǎn)約為主，強(qiáng)調(diào)空間和材料的搭配，體現(xiàn)開(kāi)闊、明亮、藝術(shù)氛圍濃厚特色，體現(xiàn)各樓層功能經(jīng)營(yíng)特色，并充分將室外景觀自然過(guò)度到室內(nèi)。所有商鋪廣告招牌、戶外燈箱、吊旗、POP的設(shè)置均由商場(chǎng)統(tǒng)一制定，力求完整統(tǒng)一形象。三、環(huán)境設(shè)計(jì)建議寬敞舒適的購(gòu)物環(huán)境是每個(gè)成功的購(gòu)物中心所必須提供的硬件，真正吸引消費(fèi)者入場(chǎng)的是商場(chǎng)內(nèi)琳瑯滿目的商品，只有靠商場(chǎng)內(nèi)清晰的功能分區(qū)，完善的商戶組合，才能對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生持久而濃厚的吸引力，不斷延續(xù)旺場(chǎng)的局面。僅靠花巧的建筑裝修來(lái)吸引消費(fèi)者，只能是短暫的，只能長(zhǎng)期對(duì)游客起一定的誘惑作用，而本項(xiàng)目的主力核心消費(fèi)者是融安的常住居民，多次蒞臨之后就對(duì)特色裝修麻木，缺乏新意，靠游客是完

39、全難以支撐起本項(xiàng)目的日常運(yùn)作。因此，敝司建議商場(chǎng)內(nèi)部的主體硬件以簡(jiǎn)潔、明快的建材作為裝飾，結(jié)合不同的顏色組合，將商場(chǎng)構(gòu)筑成一個(gè)現(xiàn)代感強(qiáng)，寬敞明亮的舒適購(gòu)物環(huán)境。同時(shí)，也要考慮商場(chǎng)裝修設(shè)置的特色和多變性及靈活性，使商場(chǎng)在既定的形象風(fēng)格和特色的基礎(chǔ)上，能不斷制造新鮮感，從而吸引不同類型的客戶，增強(qiáng)商場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。3.1花的海洋利用多變的鮮花作為商場(chǎng)的點(diǎn)綴，營(yíng)造浪漫的商場(chǎng)氣氛，一來(lái)可以形成商場(chǎng)的裝修特色之一，使商場(chǎng)更有生氣（如上海的巴黎春天商城）；二來(lái)容易以不同類型的鮮花配合不同的節(jié)日，配合不同的功能區(qū)，配合不同的商家進(jìn)行促銷推廣。例如，在春節(jié)用桃花、水仙，在情人節(jié)期間用玫瑰花，在母親節(jié)期間用康乃馨，

40、將人的購(gòu)物情緒融入喜慶節(jié)日的無(wú)限歡欣當(dāng)中，激發(fā)其購(gòu)物沖動(dòng)，充分將浪漫的主題發(fā)揮出來(lái)，使之與休閑、購(gòu)物相結(jié)合，使消費(fèi)者能充分感受到本商場(chǎng)獨(dú)有的購(gòu)物樂(lè)趣，從而贏得更多，更穩(wěn)定的消費(fèi)群。3.2動(dòng)態(tài)園林休閑區(qū)同時(shí)，建議在商場(chǎng)的廣場(chǎng)、小廣場(chǎng)及走道等位置，設(shè)置小型假山瀑布和1-2棵棕櫚樹(shù)加以點(diǎn)綴，并規(guī)劃成休閑區(qū)。除了可增強(qiáng)商場(chǎng)的動(dòng)感和生機(jī)外，還可創(chuàng)造一個(gè)更悠閑、舒適的購(gòu)物環(huán)境。3.3音樂(lè)無(wú)限音樂(lè)是永恒的主題，根據(jù)不同的商品區(qū)域播放不同的背景音樂(lè)，對(duì)調(diào)動(dòng)消費(fèi)者的購(gòu)物情緒有極大的作用，還可調(diào)節(jié)商場(chǎng)的購(gòu)物氣氛。既可成為商場(chǎng)可變的活動(dòng)特色，又可增強(qiáng)商場(chǎng)的購(gòu)物氣氛和檔次，使消費(fèi)者更加樂(lè)而忘返。3.4藝術(shù)之都另外，建

41、議在商場(chǎng)的恰當(dāng)部位，安放油畫(huà)和小型藝術(shù)雕塑，以增強(qiáng)商場(chǎng)的藝術(shù)氛圍和檔次；使之與鮮花、瀑布、音樂(lè)相融相襯，構(gòu)筑一個(gè)典雅、舒適的現(xiàn)代購(gòu)物商城。四、設(shè)施配套建議項(xiàng)目配套包括設(shè)備設(shè)施的硬件配套和商場(chǎng)的軟件配套，硬件配套是本項(xiàng)目的重要支持點(diǎn)，是繼地段因素之后，在產(chǎn)品的可感性方面能直接讓目標(biāo)客戶感知的內(nèi)容。4.1商用項(xiàng)目的主要配套項(xiàng)目大型商廈專業(yè)市場(chǎng)硬件配套載客電梯、載貨電梯、手扶電梯、停車場(chǎng)、中央空調(diào)、智能化保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子商務(wù)平臺(tái)、電子通訊系統(tǒng)、倉(cāng)儲(chǔ)空間等載貨電梯、大型物流停車場(chǎng)、智能化保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子商務(wù)平臺(tái)、電子通訊系統(tǒng)、大型倉(cāng)庫(kù)、大型計(jì)量工具等軟件配套物業(yè)管理、商業(yè)管理、配送中心

42、、租賃服務(wù)中心等物業(yè)管理、商業(yè)管理、運(yùn)輸管理、商務(wù)服務(wù)、組織行業(yè)協(xié)會(huì)商會(huì)等4.2規(guī)劃配套設(shè)施的原則建議配套設(shè)施并不是越多越好，過(guò)多配套只會(huì)造成開(kāi)發(fā)成本上升、經(jīng)營(yíng)成本上升，導(dǎo)致售價(jià)上升、租金上升；配套不足顯然不足以支持商場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)。建議發(fā)展商在規(guī)劃配套設(shè)施時(shí)，認(rèn)真考慮以下要求：適度性原則各種類型商用物業(yè)對(duì)于配套設(shè)施的要求也不同，設(shè)施的配套應(yīng)符合商場(chǎng)檔次水平，每一個(gè)類型的項(xiàng)目要配套與之相適合的設(shè)備設(shè)施。實(shí)用性原則設(shè)施配套要遵循適用、適量原則，避免無(wú)謂的浪費(fèi)，專業(yè)市場(chǎng)除了需要考慮人流之外，更多的還是要考慮物流需要的配套。超前性原則要使商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)能夠持續(xù)興旺，并在一段時(shí)期內(nèi)保持市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)水平，設(shè)施配套必須

43、具有超前意識(shí)，發(fā)展商應(yīng)對(duì)未來(lái)幾年商用物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)作出準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，制定適當(dāng)?shù)某安呗浴Ｎ?、商鋪間隔建議在商用物業(yè)的規(guī)劃過(guò)程中，商鋪間隔是整體規(guī)劃的一個(gè)重要步驟，商鋪間隔的合理與否在很大程度上影響到商鋪的銷售進(jìn)度，也會(huì)影響到物業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)和管理。商鋪如何間隔須從市場(chǎng)的需求出發(fā)，從開(kāi)發(fā)到配套都嚴(yán)格遵循市場(chǎng)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，站在商家、經(jīng)營(yíng)者和管理者的角度考慮問(wèn)題，力求能夠使商場(chǎng)商鋪的間隔更加適合市場(chǎng)的需求，適合各種商家開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和其他的商務(wù)活動(dòng)，這樣所開(kāi)發(fā)出來(lái)的物業(yè)才會(huì)適銷對(duì)路。5.1大、小商鋪間隔的對(duì)比分析優(yōu) 勢(shì)不 足小商鋪間隔商鋪銷售總價(jià)降低，能適應(yīng)更多投資者購(gòu)買，加快銷售進(jìn)度，迅速回籠開(kāi)發(fā)資金

44、。商鋪小租值低，便于小商戶招商。業(yè)主太多，業(yè)主的經(jīng)營(yíng)主導(dǎo)性、隨意性過(guò)大，管理機(jī)構(gòu)難以統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，難以主導(dǎo)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況。商鋪分散，難以引進(jìn)大型商家或知名商戶駐場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)以散戶經(jīng)營(yíng)為主，對(duì)消費(fèi)者缺乏吸引力。小商場(chǎng)用家以個(gè)體戶為主，商場(chǎng)整體檔次降低。大商鋪間隔適合大型商戶要求，便于引進(jìn)主力店。便于統(tǒng)一管理。大商場(chǎng)大流通格局，商場(chǎng)檔次較高。投資門檻增高，阻礙了銷售進(jìn)度。商鋪大，租金額則高，中小商戶進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)成本則大，招商有難度。5.2相關(guān)建議進(jìn)行商鋪間隔必須以商鋪的功能作為導(dǎo)向，在不改變整體功能的前提下，充分考慮商家的需要，使間隔出來(lái)的商鋪適應(yīng)主力商戶的需求，適應(yīng)客流流向，并規(guī)劃出一定的公共空

45、間，以滿足商場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的需要。適應(yīng)主力商戶主力商戶是大型商用物業(yè)重要的支撐力量，幾乎每一個(gè)大型的商用物業(yè)都會(huì)選擇主力商戶進(jìn)駐，天河城廣場(chǎng)有天貿(mào)南大百貨、吉之島，中華廣場(chǎng)有中華百貨、吉之島。但是，并不是所有商場(chǎng)都能夠適合大型商家的進(jìn)駐，這不僅是因?yàn)榇笮蜕碳覍?duì)地段、人流、經(jīng)營(yíng)面積的要求十分高，而且對(duì)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)格局、功能分區(qū)、硬件配套設(shè)施要求極為嚴(yán)格，一些國(guó)際知名的大型商家選擇經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的要求近乎苛刻。大型商家選址的困難，反映出商業(yè)的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式與國(guó)際大商業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念存在著差距。無(wú)論如何，作為商用物業(yè)的發(fā)展商，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候不僅要選擇適合的地段和符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的市場(chǎng)定位，更要注重商鋪規(guī)劃格局的設(shè)置

46、，適應(yīng)主力商戶的使用要求，從根本上滿足主力商戶長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要，為主力商戶進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)并帶動(dòng)整個(gè)商場(chǎng)的興旺奠定必要的基礎(chǔ)。適應(yīng)人流流向從整體上對(duì)商場(chǎng)的顧客流向作系統(tǒng)的規(guī)劃，以便在商場(chǎng)投入使用后能夠合理的引導(dǎo)客戶流向，延長(zhǎng)消費(fèi)者在商場(chǎng)內(nèi)的停留時(shí)間，以增加他們購(gòu)物的機(jī)會(huì)，形成商場(chǎng)一派興旺的景象。 商場(chǎng)的客流導(dǎo)向設(shè)計(jì)不僅僅解決商場(chǎng)內(nèi)部的人流交通與疏散問(wèn)題，它更為注重的是商場(chǎng)內(nèi)部人流與外部街區(qū)人流的溝通關(guān)系，商場(chǎng)平面或立體人流自然順暢與平均分配關(guān)系。設(shè)計(jì)來(lái)往的客流導(dǎo)向系統(tǒng)根本的目的就是最大限度地避免商場(chǎng)內(nèi)出現(xiàn)盲區(qū)和死角，并考慮顧客在商場(chǎng)內(nèi)瀏覽商品和購(gòu)物時(shí)的感受，為消費(fèi)者營(yíng)造一個(gè)自然、舒適、輕松的購(gòu)物環(huán)境。

47、5.3商鋪間隔具體建議：樓層功能定位商鋪間隔面積層高建議B1地下停車場(chǎng)兼作超市倉(cāng)儲(chǔ)20005米F1街鋪采用落地玻璃圍蔽，獨(dú)立式商鋪設(shè)計(jì)10-20（40%）20-30（40%）30-40（20%），4米F2流行前線、時(shí)尚用品部分采用敞開(kāi)式、獨(dú)立式組合為主5-8（35%），8-10（50%），10-20（15%）4米F3娛樂(lè)休閑部分圍合式設(shè)計(jì)為主200-300（35%），300-500（35%）500以上（30%）4米注：考慮大型超市的倉(cāng)儲(chǔ)功能，建議發(fā)展商預(yù)留一定空間，B1層高能保持在5米左右。5.4商戶組合建議樓層目標(biāo)經(jīng)營(yíng)商戶主力商戶比例散戶比例B1停車場(chǎng)F1街鋪區(qū)百貨店、家電店、建材店、彩擴(kuò)、

48、藥店、餐飲、美容美發(fā)、婚紗攝影、手機(jī)通訊、兒童樂(lè)園等。10-30%70-90%F2流行前線、時(shí)尚用品區(qū)化妝品；IT音像制品、信息電子、視聽(tīng)器材、電腦數(shù)碼；精品服飾、童裝童玩；珠寶首飾，工藝禮品、小飾品店、珠寶；鐘表眼鏡、文具玩具；皮具箱包、鞋帽；運(yùn)動(dòng)用品等。30%70%F3娛樂(lè)休閑區(qū)中西美食、休閑生活館、 游戲機(jī)中心、網(wǎng)吧餐飲、圖書(shū)、茶館、酒吧、的士高等70%30%六、物業(yè)管理/商業(yè)管理建議商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后能否逐漸旺場(chǎng)，不斷吸引消費(fèi)人流，很大程度取決于管理職能的施行狀況。物業(yè)管理和商業(yè)管理雖然都屬于售后服務(wù)范疇，但在營(yíng)銷的角度上看，二者都是商鋪推廣的重要構(gòu)成，對(duì)商鋪投資者的購(gòu)買決策有舉足輕重的作用，

49、因此，商場(chǎng)管理要在項(xiàng)目前期策劃時(shí)就提前介入，讓投資者可以感覺(jué)到，發(fā)展商將盡可能滿足商戶經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的合理要求，確保商鋪得到保值和增值。6.1物業(yè)管理提前介入的工作就項(xiàng)目樓宇結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)設(shè)備配置和功能分布提出建議擬定管理項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容參與工程監(jiān)理參與設(shè)備購(gòu)置參與工程驗(yàn)收擬定管理文本擬定管理公司財(cái)務(wù)預(yù)算確定管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)6.2商業(yè)管理提前介入的工作制定商場(chǎng)開(kāi)業(yè)計(jì)劃制定招商政策制定商場(chǎng)租金方案確定商戶結(jié)構(gòu)組成制定商場(chǎng)推廣活動(dòng)計(jì)劃制定管理機(jī)構(gòu)架構(gòu)擬定管理文本確定管理費(fèi)用、宣傳費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)七、商場(chǎng)其他規(guī)劃建議7.1人流引導(dǎo)商場(chǎng)的出入口不宜過(guò)多，防止消費(fèi)人群過(guò)早流失。主入口設(shè)在顯眼位置而且門面要夠?qū)挸ㄊ巧虉?chǎng)入口的必要條

50、件，以方便從人流最旺的路段直接引入人流。7.2交通組織垂直交通組織：建議設(shè)一手扶電梯在中庭外圍，令到搭乘手扶電梯的人流外露于中庭，顯示一種人流旺盛的場(chǎng)面；另外，手扶電梯的朝向?qū)οM(fèi)者的流動(dòng)應(yīng)具有一定的指引作用，引導(dǎo)消費(fèi)者均勻分布于場(chǎng)內(nèi)，達(dá)到利用一臺(tái)手扶電梯就帶活二、三層樓的目的。針對(duì)商廈3層娛樂(lè)功能，建議設(shè)1部室外垂直觀光梯，增強(qiáng)觀光價(jià)值、縮短上下時(shí)間，并考慮經(jīng)營(yíng)時(shí)間錯(cuò)開(kāi)因素。平面交通組織：對(duì)于人流的引導(dǎo)及輸送，務(wù)必要形成一個(gè)循環(huán)的布局，避免出現(xiàn)死角位。另外要注意的是貨物的平層輸送。7.3物流輸送倉(cāng)庫(kù)的預(yù)留不同行業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)倉(cāng)庫(kù)存在不同的需求情況，利用較高樓層或商場(chǎng)偏僻位預(yù)留作倉(cāng)庫(kù)，可以解除商家

51、的部分擔(dān)憂。貨梯的設(shè)置商場(chǎng)內(nèi)設(shè)置貨梯是必不可少的，但必須貨梯的位置，使貨梯出口到商場(chǎng)各個(gè)鋪位有一個(gè)適中的距離，貨梯盡可能設(shè)在功能區(qū)的中段。運(yùn)輸通路通入地下車庫(kù)的車道應(yīng)設(shè)計(jì)成單向行駛，從一邊進(jìn)，從另一邊出，車輛不走回頭路。卸貨位地下車庫(kù)應(yīng)預(yù)留一定的卸貨位，并且盡可能將干貨和濕貨的卸貨區(qū)分開(kāi)，并且卸貨區(qū)應(yīng)接近商場(chǎng)貨梯。另外，戶外露天亦應(yīng)留有卸貨位，以方便大型運(yùn)輸車輛的停放及卸貨。7.4輔助性服務(wù)設(shè)施休閑區(qū)休閑區(qū)設(shè)置的目的是緩解消費(fèi)者購(gòu)物時(shí)的勞累感，延長(zhǎng)其在商場(chǎng)的逗留時(shí)間。一般設(shè)在中庭旁寬闊的通道或設(shè)備房旁，在二、三層應(yīng)增加設(shè)置。餐廳、美食廣場(chǎng)等同樣也起到休閑區(qū)的作用。洗手間一般逛商場(chǎng)的消費(fèi)者以女士

52、居多，并且女性使用洗手間的平均時(shí)間較長(zhǎng)，所以在設(shè)計(jì)洗手間時(shí)，應(yīng)該將女性部分面積適當(dāng)增大。商場(chǎng)每層之間都應(yīng)設(shè)有洗手間，最低限度每隔一層要有，并且導(dǎo)向指示標(biāo)識(shí)一定要清晰明確。公用電話（卡式電話）雖然現(xiàn)時(shí)手提電話的普及率很高，但部分消費(fèi)者（以學(xué)生為主）仍需要使用公用電話作為對(duì)外的聯(lián)絡(luò)工具，讓她們?cè)谛枰褂秒娫挄r(shí)仍能留在商場(chǎng)內(nèi)，消除某些導(dǎo)致消費(fèi)者離場(chǎng)的因素。自助式售貨機(jī)、柜員機(jī)自助式售貨機(jī)既能為消費(fèi)者提供方便，又能增加賣場(chǎng)氣氛，主要設(shè)置在公共通道上；柜員機(jī)同樣能為現(xiàn)金不足的消費(fèi)者提供方便。八、住宅部分規(guī)劃建議住宅部分的銷售難度相對(duì)于商業(yè)部分的銷售難度低很多，由于時(shí)間倉(cāng)促，我司在此暫不詳述。第五章 總體

53、營(yíng)銷推廣方案一、總體推廣戰(zhàn)略思路根據(jù)富誠(chéng)公司市場(chǎng)研究部對(duì)融安房地產(chǎn)市場(chǎng)的跟蹤，對(duì)于現(xiàn)時(shí)融安房地產(chǎn)及縣中心區(qū)商業(yè)樓市的狀況與變化，我司建議本項(xiàng)目在營(yíng)銷推廣時(shí)制定以下的總體營(yíng)銷推廣方案：總體策劃思路：1、在項(xiàng)目的原始積累階段，成立商業(yè)管理公司，采取“招商提前進(jìn)入”的策略，為本項(xiàng)目的順利銷售做好鋪墊工作，并在此時(shí)開(kāi)始包裝項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，來(lái)提高項(xiàng)目的認(rèn)知度。 2、在項(xiàng)目的引導(dǎo)銷售階段，舉辦財(cái)富論壇暨本項(xiàng)推介會(huì)，并進(jìn)行內(nèi)部登記，進(jìn)入儲(chǔ)客期，蓄勢(shì)待發(fā)。3、在項(xiàng)目前期，利用政府部門對(duì)項(xiàng)目周邊市政規(guī)劃前景公布及進(jìn)行炒作，提升項(xiàng)目區(qū)域形象，迅速成為市場(chǎng)焦點(diǎn)，此期間開(kāi)始對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行形象鋪墊宣傳。 4、在項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)推廣階段

54、，加強(qiáng)項(xiàng)目各方面及銷售信息的宣傳攻勢(shì)，進(jìn)行（排隊(duì)輪號(hào)）首次公開(kāi)發(fā)售，采用“連租約銷售”的策略，將銷售的熱烈氛圍推向高潮。 5、在銷售持續(xù)階段，提出“利潤(rùn)分成”計(jì)劃，制造新的新聞炒作熱點(diǎn)，迅速擴(kuò)大商鋪的銷售。 6、在銷售末期，提出“購(gòu)鋪易”計(jì)劃，迅速掃清尾貨，幫助發(fā)展商迅速回籠資金。二、營(yíng)銷策略2.1總體營(yíng)銷思路思路一： 創(chuàng)融安首個(gè)“都市 Mall”思路二： 創(chuàng)融安首個(gè)大型“雙首層街鋪” 廣場(chǎng)思路三： 創(chuàng)融安首個(gè)“園林休閑式購(gòu)物商城”思路四： 成立商業(yè)管理公司，同時(shí)制定招商政策思路五： 招商提前介入，招商工作先期進(jìn)行，銷售與招商安排同一公司的人員跟進(jìn)思路六： 舉辦財(cái)富論壇暨項(xiàng)目推介會(huì)思路七： 引

55、入主力商戶進(jìn)駐，迅速提高知名度思路八： 采用“連租約銷售”策略，將銷售推向高潮思路九： 實(shí)施“利潤(rùn)分成”計(jì)劃，“經(jīng)營(yíng)投資”兩不誤思路十： 實(shí)施“購(gòu)鋪易”計(jì)劃，賣鋪送好禮三、事件營(yíng)銷策略以上富誠(chéng)公司所提到的策劃思路及策劃方案在實(shí)施的時(shí)候，如果可以配合相應(yīng)的營(yíng)銷事件，將會(huì)加大其推廣策劃的炒作性，令每一次推廣發(fā)揮最佳的銷售效果。以下敝司將提出一些營(yíng)銷事件的初步建議，屆時(shí)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的變化作出專業(yè)調(diào)整：事件一： 成立商業(yè)管理公司，制定優(yōu)先招商計(jì)劃 事件二： 舉辦融安大型時(shí)尚品牌服裝SHOW 事件三： 舉辦財(cái)富論壇暨項(xiàng)目推介會(huì)事件四： 大型主力商家進(jìn)駐暨新聞發(fā)布會(huì)事件五： 開(kāi)盤日購(gòu)鋪優(yōu)惠大行動(dòng)事件六： 舉

56、辦商鋪投資大贏家鋪經(jīng)論壇研討會(huì)事件七： 節(jié)假日舉辦步行街時(shí)裝SHOW、婚紗SHOW、彩繪SHOW事件八： 交鋪暨舉辦商鋪經(jīng)營(yíng)大贏家鋪經(jīng)論壇研討會(huì)四、項(xiàng)目定價(jià)策略項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位在銷售中起著重要作用，它直接影響著競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的購(gòu)買行為可能產(chǎn)生的直接反映，對(duì)項(xiàng)目的銷售速度起著制約作用。因此，營(yíng)銷部對(duì)本項(xiàng)目的定價(jià)方向作出如下分析及建議。4.1定價(jià)考慮因素制定價(jià)格策略時(shí)，須考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)的變化，迎合消費(fèi)者的購(gòu)買心理因素。根據(jù)項(xiàng)目目前的租價(jià)水平及整體價(jià)格策略需要，在確保銷售率實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上考慮。項(xiàng)目如何在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中確立自己的品牌優(yōu)勢(shì)，鞏固及塑造發(fā)展商自己的品牌形象，為日后的銷售及發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)

57、。以上是作為定價(jià)時(shí)的一個(gè)參考因素，最終還須在定價(jià)時(shí)作一個(gè)適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，務(wù)求令整體價(jià)格合理。4.2商場(chǎng)銷售價(jià)格建議4.2.1商場(chǎng)銷售價(jià)格建議綜合市場(chǎng)在售樓盤的資料以及本項(xiàng)目實(shí)際情況，以現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格的水平看，我司認(rèn)為本項(xiàng)目以下的價(jià)格定位是貼近市場(chǎng)的。街鋪：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目西面臨街鋪南面臨街鋪北面臨街鋪均價(jià)（元/）1100085007000商場(chǎng)：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目首層內(nèi)鋪2層商鋪均價(jià)（元/）5000-700040004.3住宅部分價(jià)格建議均價(jià)900元/五、招商策略小區(qū)商鋪比較分散，商鋪銷售后即可隨時(shí)開(kāi)張營(yíng)業(yè)，通常無(wú)需統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，商鋪銷售出去，發(fā)展商就算完成任務(wù)了；但大型商廈和專業(yè)市場(chǎng)即使將商鋪銷售一空，也不代表

58、項(xiàng)目就開(kāi)發(fā)成功，只是從開(kāi)發(fā)到銷售這個(gè)階段的完結(jié)，商場(chǎng)接下來(lái)最重大的工作是籌措開(kāi)業(yè)，即招商、招租。招商工作成功與否，將直接影響商鋪的銷售成交進(jìn)度，招商工作做得好，可以吸引不少知名品牌店或特色產(chǎn)品的經(jīng)銷商簽約，必能讓投資者增強(qiáng)投資信心。由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，資金回籠的壓力越來(lái)越大，商用物業(yè)發(fā)展商的職能已發(fā)生明顯變化，原來(lái)只負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，為了加速銷售，迫使發(fā)展商在商鋪銷售過(guò)程中，兼顧了商場(chǎng)管理方的職責(zé)招商。5.1策略一：提前介入制定招商政策招商政策在銷售期介入制定是發(fā)展商和投資者兩方面的要求發(fā)展商對(duì)商鋪銷售的要求商用物業(yè)銷售要求發(fā)展商必須給投資者一個(gè)投資信心，關(guān)鍵的工作就是把商場(chǎng)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作、經(jīng)營(yíng)特色、經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)手法、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益?zhèn)鬟f給投資者，讓投資者對(duì)項(xiàng)目有更詳盡的認(rèn)知，幫助投資者建立獲利的信心，從而令銷售速度加快。投資者對(duì)商鋪投資的要求提前介入制定招商政策可大大縮短商場(chǎng)的開(kāi)業(yè)時(shí)間，讓投資者感覺(jué)到即買即收租的有利局面。敝司的建議招商工作在銷售工作開(kāi)展前介入敝司建議最好在規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)階段，招商工作就已經(jīng)開(kāi)始介入，并做好招商準(zhǔn)備工作，然后在銷售期間與銷售同步展開(kāi)工作，預(yù)先制定招商政策和招商措施。5.2策略二：有意識(shí)選擇商戶商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)是否成功