1、房地產基礎知識一、房地產：房地產：房地產是房產(fngchn)和地產的總稱，指土地及土地上的建筑物、附著物。房地產一級市場(shchng)：又稱土地一級市場，是國家(guji)壟斷的市場。房地產二級市場：是房地產開發(fā)市場，房地產開發(fā)公司將開發(fā)后的土地出售。房地產三級市場：是購買房地產的單位和個人將其轉售。房地產權利人：依法享有土地使用權，房屋所有權以及不可售公房使用權的公民，法人和其他組織。開發(fā)商：以房地產開發(fā)經營為主體的企業(yè)，它們通過實施開發(fā)過程而獲取利潤。住宅用地：指住宅建筑及其配套設施所占用的土地。商品房：經批準用于市場出售而建造的房屋。經濟適用房：是指具有社會保障性質的商品住宅，是國家

2、為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，能夠適應中低收入家庭的承受能力：適用性是指在住房 HYPERLINK /Sub06.aspx t _blank 設計及其建筑標準上強調住房的使用效果，而不是降低建筑標準。這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，其成本略低于普通商品房，并且規(guī)定了較低的固定利潤率如我國目前規(guī)定為3，故又稱為經濟實用房。 集資房：是改變住房建設由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應

3、、稅費等方面給予部分減免優(yōu)惠。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。期房：是指房地產開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應簽商品房預售合同。 現房：是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產權證。 二手房：二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為一手，第二次交易則為二手。北京的已購公房和經濟適用房上市的政策，成就了二手房市場。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而

4、另一些有些積蓄又有小 HYPERLINK /GroupIndex.aspx?no=house t _blank 房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。 有限(yuxin)產權房：是房屋(fngw)所有人在購買公房中按照房改政策以標準價購買的住房或建房過程中得到了政府或企業(yè)補貼，房屋所有人享有完全的占有權、使用權和有限的處分權、收益權。 產權(chn qun)房：所謂產權房，是指產權人對房屋（指 HYPERLINK /GroupIndex.aspx?no=Effect_chart t _blank 建筑物）擁有所有權，對該房屋占用范圍內的土地擁有使用權

5、，產權人對這兩項權利享有占有。使用，收益和處分的權利。這種權利是絕對的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產權人可以轉讓、出租、抵押、典當等方式合法處置自己的房地產權利。 使用權房：使用權房是計劃經濟和住房分配體制下的產物，俗稱公房。該房屋的產權屬于國家或集體，不過，這項使用權是從所有權分離出來的一項獨立的財產權，目前已經允許使用權人（公房承租人）在一定范圍內通過一定方式轉讓或交換房屋使用權，所獲收益扣除應繳稅費后歸使用權人所有。生地：生地指未形成建設用地條件的土地熟地：已具備一定的供水、排水、供電、通訊、通氣、道路等基礎設施條件和完成地上建筑物、構筑物動拆遷的形成建設用地條件的土地。二、經

6、濟指標：容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積(總占地面積)之比。（基本公式：容積率=地上建筑面積/占地面積） 建筑覆蓋率：又稱“建筑密度”，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。綠化率：指規(guī)劃建設用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。 （基本公式：綠化率=居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率） 建筑面積：房屋的建筑面積是指建筑物各層外墻(或外柱)外圍以內水平投影面積之和。房屋的建筑 面積包括使用面積(深圳的使用面積包括墻體的面積)和公共面積二個部份。（基本公式：建筑面積=占地面積*容積率）占地面積：指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積,計算一般按底層建筑面積。（基本公式1：

7、占地面積= 建筑面積/容積率2：占地面積=建筑面積*土地面積）得房率：是指可供住戶支配的面積(也就是套內建筑面積)與每戶建筑面積(也就是銷售面積)之比。（基本(jbn)公式：套內建筑面積(jin zh min j)/每戶建筑面積）注：套內建筑面積(jin zh min j)=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。 銷售面積=套內建筑面積 +分攤得公用建筑面積建筑密度：是指小區(qū)內建筑用地面積占總用地面積的百分比,密度越低,小區(qū)綠地面積和活動場地越大。 高容積率勢必配合低密度出現,同等情況下應選擇密度低的小區(qū)。（基本公式1：建筑密度=建筑受層面積/規(guī)劃用地面積 2：建筑密度=（建筑物占地面積構

8、筑物占地面積堆場用地面積）項目總用地面積100%）三、基本參數 復式：區(qū)別于躍層，受躍層啟發(fā)，經濟型躍層結構(上下不一樣高)； 錯層：戶內樓板面高度不一樣，錯開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅； 進深：一幢建筑物(房子)從前墻皮到后墻皮的距離(長度)； 開間：住宅的寬度，一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮的長度(3m3.9m較舒適)； 層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度(2.9m); 靜高：一間房屋內樓板面與屋頂的高度(2.7m); 戶型：根據家庭人口組成情況和國家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室； 建筑系數：“建筑占地系數”的簡稱，指建筑用地范圍內所有建筑物占地的面

9、積與用地總面積之比，以百分率計。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的建筑系數應在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。 三通一平：通常指施工現場達到：路通、電通、水通，土地平整。 七通一平：大的開發(fā)區(qū)域需要的施工現場要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場地平整。 三、住宅(zhzhi)類別：組團居住區(qū)：其劃分(hu fn)標準為300700戶，10003000人。居住小區(qū)：其劃分(hu fn)標準為1000015000戶，3000050000人。 花園式住宅：也叫西式洋房

10、或小洋樓，也稱花園別墅。帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓， HYPERLINK /GroupIndex.aspx?no=Effect_chart t _blank 建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，一般為高收入者購買。 公寓式住宅：相對于獨院獨戶的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大多數是高層，標準較高，每一層內有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。 低層住宅：指一層至三層的住宅。 多層住宅：指四層至六層的住宅。 小高層住宅：指七層至十二層的住宅。高層住宅：指十層及十二層以上的住宅。

11、塔式高層住宅：以共用 HYPERLINK /Detail/200607216958558595/ t _blank 樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。 單元式高層住宅：由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的高層住宅。 通廊式高層住宅：由共用樓梯、電梯通過內、外廊進入各套住宅的高層住宅。 裙樓：與高層建筑緊密相連，組成一個整體的多層、低層建筑群（不超過24米）。公寓式辦公建筑：每個單元平均建筑面積大于，等于150平方米，有獨立的衛(wèi)生設備的辦工建筑。一般辦公建筑：按層設置衛(wèi)生設備的辦公建筑。商業(yè)(shngy)建筑：綜合百貨商店(bi hu shn din)，以及飲食等服務業(yè)的建筑。

12、商住綜合樓：商業(yè)和居住(jzh)混合。商業(yè)綜合樓：商業(yè)和辦公混合。TOWNHOUSE：也叫聯排別墅，正確的譯法應該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯排而建的市民城區(qū)房屋。 商住住宅：是soho（居家 HYPERLINK /Pic/List/17.1.6/ t _blank 辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網絡功能的發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅行式。 酒店式公寓：酒店式公寓概念最早源于歐洲，是當時旅游區(qū)內租給游客供其臨時休憩的物業(yè)，由專門的管理公司進行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質，又相當于個人的臨時住家，這些

13、物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。國內的酒店式公寓最早出現在深圳，然后在上海、北京等地均有開發(fā)，但前幾年并未形成熱點。 LOFT：LOFT，英文字典中把它譯為閣樓，頂層樓。當這個詞在20世紀后期逐漸時髦而且演化成為一種時尚的居住與生活方式時，其內涵已經遠遠超出了這個詞匯的最初涵義。LOFT最顯著的特征是高大而開敞的空間，上下雙層的復式 HYPERLINK /GroupIndex.aspx?no=gaoceng t _blank 結構，類似戲劇舞臺效果的樓梯和橫梁。 板式小高層：由多個住宅單元組合而成,每單元均設有樓梯、電梯的小高層住宅,目前大多在9至12層左右。會所：就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務對象

14、的綜合性高級康體娛樂服務設施。會所具備的軟硬件條件：康體設施應該包括泳池、網球或羽毛球場、高爾夫練習館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應具有網吧、閱覽室等其他服務設施。以上一般都是對業(yè)主免費或少量收費開放。 雙景住宅：樓盤不僅要營造社區(qū)自身的小環(huán)境，社區(qū)周圍還有賞心悅目的自然風光，社區(qū)內外要講究合二為一，使社區(qū)內景包括建筑樓體與社區(qū)天然外景相協(xié)調，達到居室內外環(huán)境互動、交相輝映，正所謂借外景造內景。 標準綠色住宅：綠色住宅是全方位的、立體環(huán)保工程，它將隨著社會的進步、技術的發(fā)展而日臻完美，主要包括：使用高科技環(huán)保型建材、推廣 HYPERLINK

15、 /GroupIndex.aspx?no=seweragebye t _blank 污水處理再利用技術、充分利用自然光資源、對小區(qū)垃圾實行無公害處理.公攤面積： 1、 公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備房等為整座樓服務的公共用房和管理用房的建筑面積； 2、 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50% 商品房銷售面積 = 套內建筑面積 + 分攤公用面積 套內建筑面積 = 套內使用面積 + 套內墻體面積 + 陽臺建筑面積 使用面積：建筑物各層平面中直接為生產生活使用的凈面積的總和。使用面積(min j)系數：用百分率表示，等于(dngy)總套內使用面積之和

16、除以總建筑面積。 輔助(fzh)面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和。 結構建筑面積：建筑物各層中，外墻、內墻、垃圾道、通風道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和。 使用率：使用面積與建筑面積之比，用百分數表示。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場65%。使用率與人流量密切相關，人流量大的地方，使用率低。 實用率：套內建筑面積和住宅面積之比。 商品房銷售面積 = 套內使用面積 + 分攤的功用建筑面積 套內建筑面積 = 套內使用面積 + 套內墻體面積 + 陽臺面積 套內墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計入非公用墻為水平投影面積計入套內使用面積為室內各居室面積，如壁櫥等，以

17、及不包含在結構面積中的煙囪、通風道、管道井。 公攤的公用建筑面積 = 套內面積 公用建筑面積分攤系數 公用建筑面積分攤系數 = 公用建筑面積 套內建筑面積總和 公用建筑面積 = 整棟樓的建筑面積 套內建筑面積 不應分攤的建筑面積四、建筑結構：磚木結構：指墻體、柱為磚，樓板、屋架為木材，不含混凝土。大多為新里、舊里、老式洋房等 （新里：有成套的房屋設施，舊里：沒有成套的房屋設施。）混合結構：墻體、柱為磚，樓板樓梯為鋼筋混凝土結構，屋頂為鋼筋混凝土結構或鋼木結構。大多為老式洋房、老式公寓、辦公房、商鋪、廠房等。鋼混結構：墻體與主梁全部用鋼材，并用混凝土澆注，大多為高層、超高層。鋼結構：房屋的梁、柱、屋架等承重構件均采用鋼材制作，樓梯為鋼筋混凝土材料。疊砌式：以磚墻或砌塊墻為房屋的主要承重(chngzhng)構件，樓板擱于墻上?？蚣?kun ji)式：以梁、柱形成