1、商業(yè)物業(yè)前期介入的主要工作沈陽項目籌備組目 錄前期介入工作的重要性1前期介入工作的主要內(nèi)容22前期介入工作的重要性前期介入工作的重要性 前期介入的定義： 指物業(yè)尚未建成和實施前期物業(yè)管理服務(wù)之前，物業(yè)專業(yè)人員從物業(yè)管理角度對物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計、設(shè)備選型、功能布局、施工監(jiān)管、驗收接管提出建設(shè)性意見。編制公司架構(gòu)，確定管理人員人數(shù)，制定人員的培訓(xùn)計劃、管理計劃、各崗位的工作流程、崗位職責(zé)等各項管理制度。4前期介入工作的重要性重 要 性合 理建 議技 術(shù)學(xué) 習(xí)設(shè) 備掌 握優(yōu) 化質(zhì) 量節(jié) 能降 耗方 案前 置5前期介入工作的重要性合理建議規(guī)劃設(shè)計人員側(cè)重于依據(jù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和建筑規(guī)范進(jìn)行規(guī)劃與設(shè)計，往往忽視了物

2、業(yè)管理的特點和需求，物業(yè)把平時管理實踐過程中掌握的信息反饋給設(shè)計師，在規(guī)劃設(shè)計階段向商業(yè)地產(chǎn)提出合理化建議，使規(guī)劃設(shè)計更合理。6典型案例1、沈陽環(huán)宇城項目原排風(fēng)管道設(shè)計為玻璃鋼材質(zhì)，存在安全隱患且給后期清潔帶來困難，為后期管道維護(hù)增加人力、物力成本。 沈陽項目籌備組在發(fā)現(xiàn)此情況后，建議將玻璃鋼材質(zhì)煙道調(diào)整為不銹鋼材質(zhì)，受到地產(chǎn)設(shè)計部高度重視并即刻整改?，F(xiàn)已整改完畢，所有排風(fēng)管道均改用不銹鋼材質(zhì)。7典型案例2、沈陽環(huán)宇城項目垃圾房因無深化設(shè)計無法提供給排水、通風(fēng)、干濕分離、消殺及一次清運(yùn)等條件，從而無法滿足其使用需求。甚至影響環(huán)境評估等開業(yè)硬性需求。 沈陽項目籌備組經(jīng)多輪研討、反復(fù)調(diào)研后，將整改

3、意見發(fā)函至沈陽商業(yè)地產(chǎn)，引起其重視，經(jīng)過地產(chǎn)項目部、商業(yè)管理公司與物業(yè)公司的三方專項會議，最終確定由供方提供深化設(shè)計，地產(chǎn)與物業(yè)共同審核。8前期介入工作的重要性技術(shù)學(xué)習(xí)商業(yè)項目技術(shù)、設(shè)備更新快，新技術(shù)和新設(shè)備應(yīng)用多，需要工程技工提前了解、學(xué)習(xí)并在最短時間內(nèi)能夠吸收和消化。9前期介入工作的重要性設(shè)備掌握商業(yè)項目系統(tǒng)多、設(shè)備多、隱蔽項目多、專業(yè)性強(qiáng)、工藝復(fù)雜。物業(yè)工程專業(yè)人員需通過前期介入對大廈設(shè)備設(shè)施整體狀況的了解，便于后期的運(yùn)行管理工作以及提升突發(fā)事件應(yīng)急處理的能力。10前期介入工作的重要性優(yōu)化質(zhì)量通過對系統(tǒng)設(shè)備的工程跟進(jìn)，及缺陷協(xié)調(diào)、整改等工作，可以優(yōu)化大廈質(zhì)量，減少返修成本，同時給接管驗收

4、打下基礎(chǔ)。11前期介入工作的重要性節(jié)能降耗通過對設(shè)計理念及商業(yè)定位了解，可提前制定各系統(tǒng)合理的運(yùn)行方案，根據(jù)設(shè)備選型，在不同時期運(yùn)行相應(yīng)匹配制冷機(jī)組等方式，達(dá)到節(jié)能降耗的目的。12前期介入工作的重要性方案前置提前策劃項目物業(yè)管理的方案，編制物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)、人員配備、預(yù)算費(fèi)用、進(jìn)行員工入職前培訓(xùn)、物業(yè)接管驗收前準(zhǔn)備等工作，使物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理有條不紊的銜接與過渡。13前期介入工作的主要內(nèi)容前期介入工作的主要內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計階段 建筑規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃、配套設(shè)計、停車系統(tǒng)及交通路線規(guī)劃、消防與安防系統(tǒng)規(guī)劃項目施工階段 系統(tǒng)熟悉、信息掌握、工程跟進(jìn)、二裝監(jiān)管、接管驗收、團(tuán)隊建設(shè)、文件編制、管理方案編制、費(fèi)用

5、測算開業(yè)準(zhǔn)備階段 項目開荒、標(biāo)識系統(tǒng)建立、開業(yè)配合方案編制、開業(yè)演練15前期介入工作的主要內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計階段 建筑構(gòu)造、商業(yè)規(guī)劃、設(shè)計配套、停車系統(tǒng)及交通路線規(guī)劃、消防與安防系統(tǒng)規(guī)劃16前期介入工作的規(guī)劃設(shè)計階段建 筑 規(guī)劃 參與市場調(diào)研、項目定位、城市設(shè)計（含建筑單體、景觀概念、交通環(huán)流及規(guī)劃指標(biāo)、環(huán)境指標(biāo)等）17前期介入工作的規(guī)劃設(shè)計階段商 業(yè) 規(guī) 劃 對人流動線、功能分區(qū)、業(yè)態(tài)分配等規(guī)劃，提出建設(shè)性意見18前期介入工作的規(guī)劃設(shè)計階段配 套 設(shè) 計 根據(jù)項目定位，物業(yè)從運(yùn)營管理角度（適用性、經(jīng)濟(jì)性、可靠性、可持續(xù)性等），對配套設(shè)計及設(shè)備選型提出合理化建議19前期介入工作的規(guī)劃設(shè)計階段停車系統(tǒng)

6、及交通路線規(guī)劃 人流和車流導(dǎo)向，停車場出入與計費(fèi)管理系統(tǒng)，行車路線，停車標(biāo)識，停車場的分配與規(guī)劃等車位配置停車場系統(tǒng)及配件的長期可持續(xù)改進(jìn)性(車用IC/ID卡等)車位線、導(dǎo)向線(牌)、車位檔桿設(shè)計配置地面平整，無明顯積水，溝渠蓋板有預(yù)留人員培訓(xùn)及證照申辦(價目及時管理制度標(biāo)示上墻)配有專用的消防滅火器材地下車場需有配套的排風(fēng)換氣系統(tǒng)道閘系統(tǒng)技術(shù)成熟便于維修、養(yǎng)護(hù)地溝蓋板做防震(防噪)處理排水溝渠形式環(huán)通，排水量滿足雨季高發(fā)期的要求20前期介入工作的規(guī)劃設(shè)計階段消防與安防系統(tǒng)規(guī)劃消防系統(tǒng)設(shè)計審圖建議消防電、水系統(tǒng)物業(yè)補(bǔ)充建議消防系統(tǒng)設(shè)備的選型和經(jīng)濟(jì)評價消防末端閥門位置安防系統(tǒng)設(shè)計審圖建議安防系統(tǒng)

7、末端點位的物業(yè)建議安防系統(tǒng)分區(qū)和門禁控制安防系統(tǒng)設(shè)備的選型和經(jīng)濟(jì)評價21前期介入工作的主要內(nèi)容項目施工階段 系統(tǒng)熟悉、信息掌握、工程跟進(jìn)、二裝監(jiān)管、接管驗收、團(tuán)隊建設(shè)、文件編制、管理方案編制、費(fèi)用測算22前期介入工作的項目施工階段類 別 一系統(tǒng)熟悉類 別 二信息掌握類 別 三工程跟進(jìn)類 別 四二裝監(jiān)管類 別 五接管驗收類 別 六團(tuán)隊建設(shè)類 別 七文件編制類 別 八管理方案編制類 別 九費(fèi)用測算23前期介入工作的項目施工階段類 別 一系統(tǒng)熟悉技術(shù)標(biāo)、設(shè)計理念及施工圖紙的熟悉，為后續(xù)運(yùn)行、維護(hù)及應(yīng)急響應(yīng)奠定基礎(chǔ)。縮短應(yīng)急時間，降低損失。24前期介入工作的項目施工階段類 別 二信息掌握參加地產(chǎn)各項工

8、作例會，建立工作關(guān)系，完善溝通平臺，掌握樓盤相關(guān)信息、商鋪租賃信息及各類時間節(jié)點，做好前期準(zhǔn)備工作。25前期介入工作的項目施工階段類 別 三工程跟進(jìn)設(shè)備進(jìn)場 安裝巡查 檢測評定 調(diào)試運(yùn)行 交接驗收。對整個過程的進(jìn)度及質(zhì)量跟蹤，如發(fā)現(xiàn)工程缺陷將協(xié)調(diào)整改，保留整改結(jié)果。26前期介入工作的項目施工階段類 別 四二裝監(jiān)管制定管理手冊及方案，對二裝的全過程進(jìn)行管理。管理過程包括： 復(fù)尺； 場地交接； 圖紙審核； 施工審批； 施工管理； 工程驗收。27前期介入工作的項目施工階段類 別 五接管驗收依據(jù)總部制定的地產(chǎn)開發(fā)項目移交物業(yè)驗收管理辦法執(zhí)行。建立移交驗收小組及平臺，按移交驗收條件分部、分項進(jìn)行移交驗收

9、。主要包括隱蔽工程、項目資料、項目本體、公共能源分割、能源表計過戶、車場及道路交通、室外景觀、外配套、備品備件、系統(tǒng)設(shè)備專業(yè)培訓(xùn)等。28前期介入工作的項目施工階段類 別 六團(tuán)隊建設(shè)通過前期的介入，有效鍛煉物業(yè)管理隊伍，提升后期管理的準(zhǔn)確性和實效性。營造學(xué)習(xí)型團(tuán)隊，通過對項目的設(shè)施、設(shè)備的深入了解，在團(tuán)隊內(nèi)部形成定期循環(huán)培訓(xùn)，使團(tuán)隊成員對新技術(shù)、新設(shè)備進(jìn)行消化學(xué)習(xí)，為后期精準(zhǔn)、高效、敏捷的服務(wù)管理打好基礎(chǔ)。29前期介入工作的項目施工階段類 別 七文件編制前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議前期物業(yè)服務(wù)合同臨時管理規(guī)約寫字樓和商場的日常管理類文件各部門的管理手冊和常用表單30前期介入工作的項目施工階段類 別 八管理方

10、案編制各部門人員培訓(xùn)方案寫字樓和商場物業(yè)管理方案入駐策劃方案物業(yè)接管驗收方案31前期介入工作的項目施工階段類 別 九費(fèi)用測算物業(yè)費(fèi)測算年度項目各項費(fèi)用預(yù)算32前期介入工作的主要內(nèi)容開業(yè)準(zhǔn)備階段 項目開荒、標(biāo)識系統(tǒng)建立、開業(yè)配合方案編制、開業(yè)演練33前期介入工作的開業(yè)準(zhǔn)備開業(yè)演練開業(yè)配合方案的編制標(biāo)識系統(tǒng)的建立項目開荒開業(yè)準(zhǔn)備統(tǒng)一說辭大廈自然標(biāo)識入駐、消防、開閉店人員編制突發(fā)事件清潔方案設(shè)施設(shè)備標(biāo)識34前期介入工作的開業(yè)準(zhǔn)備 制定完善的清潔細(xì)則，明確需要清潔的地方、材料、清潔次數(shù)、檢查方法。清除施工遺留下的各種污跡水漬、水泥、油漬、垃圾等，確保項目以最好的面貌迎接客戶的入駐，也為項目的日后保潔作準(zhǔn)備項目開荒35前期介入工作的開業(yè)準(zhǔn)備安全警告標(biāo)識/公益標(biāo)識/流程性標(biāo)識設(shè)施設(shè)備