1、2006.11 Marketing Dep. China Resources Sun Hung Kai Properties (Hangzhou) Ltd. 招商工作計(jì)劃與預(yù)算 LEASING PLANNING（2006.9-2009.9） PLANNING第1頁(yè)，共55頁(yè)。第一部分：招商工作組織架構(gòu)與崗位職責(zé)第2頁(yè)，共55頁(yè)。租務(wù)管理重點(diǎn)客戶(hù)跟進(jìn)主管助總 陳進(jìn)確定招商策略與業(yè)態(tài)規(guī)劃監(jiān)督并指導(dǎo)執(zhí)行計(jì)劃與進(jìn)度相關(guān)顧問(wèn)公司的統(tǒng)籌與管理部門(mén)激勵(lì)及執(zhí)行支持潛在租戶(hù)開(kāi)拓租賃意向推動(dòng)與落實(shí)租賃合同簽訂租戶(hù)開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備協(xié)調(diào)租戶(hù)相關(guān)費(fèi)用催繳部門(mén)文件檔案管理租務(wù)相關(guān)函件處理協(xié)助招商租務(wù)經(jīng)理 佟宇租務(wù)主管租務(wù)副經(jīng)理行

2、政助理服裝、珠寶、鐘表、鞋包美容、美發(fā)、化妝品家居、電器、童裝餐飲、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)銀行、生活便利租務(wù)主管租務(wù)主管租務(wù)主管租務(wù)主管 招商工作崗位規(guī)劃：崗位規(guī)劃原則崗位職責(zé)描述組織架構(gòu)與崗位職責(zé)總經(jīng)理 孔總?cè)A潤(rùn)深圳 鄭總?cè)A潤(rùn)深圳 蔡總 董事長(zhǎng) 吳總招商管理小組咨詢(xún)、審批、執(zhí)行本地招商團(tuán)隊(duì)招商執(zhí)行咨詢(xún)審批執(zhí)行第3頁(yè)，共55頁(yè)。注重整體招商策略規(guī)劃與協(xié)調(diào)的同時(shí)，重視每一位招商成員責(zé)任感的建立，明確個(gè)人工作壓力及動(dòng)力，提倡主動(dòng)、自覺(jué)地統(tǒng)籌、規(guī)劃、拓展個(gè)人負(fù)責(zé)的業(yè)務(wù)范圍具體招商執(zhí)行人員按照行業(yè)進(jìn)行分工細(xì)分行業(yè)類(lèi)別，并參考商場(chǎng)規(guī)劃、預(yù)測(cè)各階段招商狀態(tài)，對(duì)各行業(yè)未來(lái)工作量有大致評(píng)估保證行業(yè)責(zé)任明確到人，工作

3、量分配均勻，并充分考慮各行業(yè)資源相關(guān)性，及個(gè)人過(guò)去客戶(hù)資源的繼承性強(qiáng)化租務(wù)管理職能，實(shí)時(shí)對(duì)整體工作進(jìn)度、狀態(tài)有量化的控制與評(píng)估，保證整體工作有序進(jìn)行 招商工作崗位規(guī)劃：組織架構(gòu)與崗位職責(zé)崗位職責(zé)描述崗位規(guī)劃原則第4頁(yè)，共55頁(yè)。 招商工作崗位規(guī)劃：崗位規(guī)劃原則組織架構(gòu)與崗位職責(zé)崗位職責(zé)描述崗位租務(wù)經(jīng)理租務(wù)副經(jīng)理租務(wù)主管租務(wù)助理行政助理職責(zé)對(duì)主管助總負(fù)責(zé)，協(xié)助主管助總安排招商工作確定招商策略與業(yè)態(tài)規(guī)劃，監(jiān)督與推進(jìn)招商工作執(zhí)行重點(diǎn)租戶(hù)招商推進(jìn)部門(mén)激勵(lì)及執(zhí)行支持相關(guān)顧問(wèn)公司的統(tǒng)籌與管理與公司其他部門(mén)協(xié)調(diào)工作協(xié)助租務(wù)租務(wù)經(jīng)理安排招商工作租務(wù)進(jìn)展統(tǒng)計(jì)分析與管理承擔(dān)部分行業(yè)招商實(shí)際工作，并主要跟進(jìn)重點(diǎn)客戶(hù)

4、潛在租戶(hù)開(kāi)拓，推動(dòng)與落實(shí)租賃意向并簽訂租賃合同協(xié)助及督促已簽約租戶(hù)的開(kāi)業(yè)籌備工作協(xié)助公司其他部門(mén)（如IT、財(cái)務(wù)、推廣）與租戶(hù)溝通租戶(hù)相關(guān)費(fèi)用催繳及其他相關(guān)后續(xù)工作協(xié)助租務(wù)主管推進(jìn)招商工作進(jìn)展編制與準(zhǔn)備各項(xiàng)租務(wù)文件協(xié)助租務(wù)主管推進(jìn)租戶(hù)開(kāi)業(yè)籌備工作部門(mén)文件檔案管理租務(wù)相關(guān)函件處理及信息庫(kù)管理協(xié)助招商第5頁(yè)，共55頁(yè)。第二部分：招商工作階段劃分及工作內(nèi)容第6頁(yè)，共55頁(yè)。 工作節(jié)點(diǎn)與階段劃分開(kāi)工開(kāi)業(yè)方案、初步設(shè)計(jì) 工程 招 商 租戶(hù)裝修期05年8月06年9月06年12月07年3月07年 9月工程施工市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位招商發(fā)布會(huì)2商業(yè)輔助設(shè)計(jì)、招商策略制訂時(shí)尚半主力店、國(guó)際品牌招商招商發(fā)布會(huì)3招商發(fā)布

5、會(huì)1項(xiàng)目規(guī)劃階段招商籌備階段招商實(shí)施階段開(kāi)業(yè)籌備階段商場(chǎng)竣工09年6月09年9月百貨公司、影院、超市招商07年5月零售、餐飲全面招商08年9月09年4月09年5月招商發(fā)布會(huì)4施工圖設(shè)計(jì)07年 12月第7頁(yè)，共55頁(yè)。項(xiàng)目規(guī)劃階段從項(xiàng)目總體規(guī)劃開(kāi)始，直至項(xiàng)目單體設(shè)計(jì)結(jié)束本工作階段的主要任務(wù)：通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研及可行性研究初步確定項(xiàng)目的規(guī)模、功能定位、評(píng)估項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性并完成項(xiàng)目零售輔助設(shè)計(jì)：以并市場(chǎng)研究為基礎(chǔ)，確定項(xiàng)目發(fā)展可行性，明確整體戰(zhàn)略及項(xiàng)目?jī)r(jià)值定位，提出符合市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)商業(yè)發(fā)展方向的“零售概念”作為商業(yè)物業(yè)輔助設(shè)計(jì)顧問(wèn)，共同參與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過(guò)程，保證建議的零售概念、規(guī)劃及主題在建筑設(shè)計(jì)中得到

6、落實(shí)，使產(chǎn)品最大程度地滿(mǎn)足租戶(hù)使用要求 分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段開(kāi)業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段第8頁(yè)，共55頁(yè)。針對(duì)項(xiàng)目調(diào)研需求，對(duì)項(xiàng)目調(diào)研內(nèi)容、調(diào)研方法、調(diào)研時(shí)間以及成本預(yù)算加以限定，給市場(chǎng)調(diào)研顧問(wèn)編制調(diào)研建議書(shū)以方向性指引1.項(xiàng)目規(guī)劃階段主要工作內(nèi)容:甄選市場(chǎng)調(diào)研顧問(wèn)公司市場(chǎng)調(diào)研工作實(shí)施階段編制市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告編制項(xiàng)目可行性分析完成初步商業(yè)規(guī)劃1.1市場(chǎng)調(diào)研1.2零售輔助設(shè)計(jì)制定商業(yè)規(guī)劃及設(shè)計(jì)概念大綱討論/審核商業(yè)設(shè)計(jì)方案確定最終商業(yè)設(shè)計(jì) 分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段開(kāi)業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段編制市場(chǎng)調(diào)研需求綱要第9頁(yè)，共55頁(yè)。編制市場(chǎng)調(diào)研需求綱要甄選市場(chǎng)調(diào)研顧問(wèn)公司市場(chǎng)

7、調(diào)研工作實(shí)施階段編制市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告編制項(xiàng)目可行性分析完成初步商業(yè)規(guī)劃1.1市場(chǎng)調(diào)研1.2零售輔助設(shè)計(jì)制定商業(yè)規(guī)劃及設(shè)計(jì)概念大綱討論/審核商業(yè)設(shè)計(jì)方案確定最終商業(yè)設(shè)計(jì)1.項(xiàng)目規(guī)劃階段主要工作內(nèi)容:選擇在商業(yè)零售領(lǐng)域質(zhì)素較好、經(jīng)驗(yàn)較豐富的市場(chǎng)調(diào)研公司，比選調(diào)研建議書(shū)以及調(diào)研報(bào)價(jià)，選擇性?xún)r(jià)比最優(yōu)者較佳市場(chǎng)調(diào)研顧問(wèn)公司如：JLL/DTZ/Ac Nielsen/Synovate/ 分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段開(kāi)業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段第10頁(yè)，共55頁(yè)。1.項(xiàng)目規(guī)劃階段主要工作內(nèi)容:招商或市場(chǎng)部門(mén)人員需要嚴(yán)格控制調(diào)研公司的工作執(zhí)行情況，實(shí)時(shí)跟進(jìn)并隨機(jī)抽查，對(duì)市場(chǎng)調(diào)研的各種方法（如問(wèn)卷、電話(huà)隨訪、

8、座談會(huì)等）均加以嚴(yán)格監(jiān)控編制市場(chǎng)調(diào)研需求綱要甄選市場(chǎng)調(diào)研顧問(wèn)公司市場(chǎng)調(diào)研工作實(shí)施階段編制市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告編制項(xiàng)目可行性分析完成初步商業(yè)規(guī)劃1.1市場(chǎng)調(diào)研1.2零售輔助設(shè)計(jì)制定商業(yè)規(guī)劃及設(shè)計(jì)概念大綱討論/審核商業(yè)設(shè)計(jì)方案確定最終商業(yè)設(shè)計(jì) 分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段開(kāi)業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段第11頁(yè)，共55頁(yè)。1.項(xiàng)目規(guī)劃階段主要工作內(nèi)容:招商或市場(chǎng)部門(mén)人員需參加關(guān)于調(diào)研數(shù)據(jù)匯總及分析的討論會(huì)，并深入溝通、重點(diǎn)把握各層面內(nèi)容此部分是市場(chǎng)調(diào)研工作的重中之重編制市場(chǎng)調(diào)研需求綱要甄選市場(chǎng)調(diào)研顧問(wèn)公司市場(chǎng)調(diào)研工作實(shí)施階段編制市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告編制項(xiàng)目可行性分析完成初步商業(yè)規(guī)劃1.1市場(chǎng)調(diào)研1.2零售輔助

9、設(shè)計(jì)制定商業(yè)規(guī)劃及設(shè)計(jì)概念大綱討論/審核商業(yè)設(shè)計(jì)方案確定最終商業(yè)設(shè)計(jì) 分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段開(kāi)業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段第12頁(yè)，共55頁(yè)。1.項(xiàng)目規(guī)劃階段主要工作內(nèi)容:在充分了解市場(chǎng)情況的基礎(chǔ)上，參與財(cái)務(wù)可行性評(píng)價(jià)進(jìn)行定量分析，預(yù)測(cè)項(xiàng)目的收益能力，并重點(diǎn)把握：基本投資預(yù)算、營(yíng)運(yùn)成本分析、營(yíng)運(yùn)收入預(yù)測(cè)、項(xiàng)目投資回報(bào)能力、敏感性分析編制市場(chǎng)調(diào)研需求綱要甄選市場(chǎng)調(diào)研顧問(wèn)公司市場(chǎng)調(diào)研工作實(shí)施階段編制市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告編制項(xiàng)目可行性分析完成初步商業(yè)規(guī)劃1.1市場(chǎng)調(diào)研1.2零售輔助設(shè)計(jì)制定商業(yè)規(guī)劃及設(shè)計(jì)概念大綱討論/審核商業(yè)設(shè)計(jì)方案確定最終商業(yè)設(shè)計(jì) 分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段開(kāi)業(yè)籌

10、備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段第13頁(yè)，共55頁(yè)。1.項(xiàng)目規(guī)劃階段主要工作內(nèi)容:通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研及可行性研究，初步制訂項(xiàng)目零售概念，包含：整體設(shè)計(jì)構(gòu)思、市場(chǎng)檔次/功能定位、各層的主題、主要目標(biāo)租戶(hù)/餐飲/娛樂(lè)租戶(hù)的樓面位置與面積、初步目標(biāo)租戶(hù)類(lèi)別及名單編制市場(chǎng)調(diào)研需求綱要甄選市場(chǎng)調(diào)研顧問(wèn)公司市場(chǎng)調(diào)研工作實(shí)施階段編制市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告編制項(xiàng)目可行性分析完成初步商業(yè)規(guī)劃1.1市場(chǎng)調(diào)研1.2零售輔助設(shè)計(jì)制定商業(yè)規(guī)劃及設(shè)計(jì)概念大綱討論/審核商業(yè)設(shè)計(jì)方案確定最終商業(yè)設(shè)計(jì) 分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段開(kāi)業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段第14頁(yè)，共55頁(yè)。1.項(xiàng)目規(guī)劃階段主要工作內(nèi)容:將初步規(guī)劃商品組合演繹為規(guī)劃圖，提出主力店

11、、半主力店、餐飲娛樂(lè)租戶(hù)、其他零售租戶(hù)的建議位置，并充分考慮：項(xiàng)目與現(xiàn)存設(shè)施的關(guān)系、項(xiàng)目各組成元素間的關(guān)系、項(xiàng)目地盤(pán)主要特點(diǎn)；項(xiàng)目地盤(pán)內(nèi)不同地點(diǎn)顧客的分別、主要租戶(hù)樓層、進(jìn)出口及位置要求根據(jù)商業(yè)顧問(wèn)的意見(jiàn)，由設(shè)計(jì)師修訂項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)圖，并充分考慮：主要出入口位置、公共空間的形狀及面積、公共空間的垂直運(yùn)輸；各層零售店鋪分布建議、大型租戶(hù)建議位置、餐飲娛樂(lè)租戶(hù)建議位置編制市場(chǎng)調(diào)研需求綱要甄選市場(chǎng)調(diào)研顧問(wèn)公司市場(chǎng)調(diào)研工作實(shí)施階段編制市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告編制項(xiàng)目可行性分析完成初步商業(yè)規(guī)劃1.1市場(chǎng)調(diào)研1.2零售輔助設(shè)計(jì)制定商業(yè)規(guī)劃及設(shè)計(jì)概念大綱討論/審核商業(yè)設(shè)計(jì)方案確定最終商業(yè)設(shè)計(jì) 分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段

12、招商實(shí)施階段開(kāi)業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段第15頁(yè)，共55頁(yè)。1.項(xiàng)目規(guī)劃階段主要工作內(nèi)容:確保項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)與項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)保持一致，并根據(jù)零售商及顧客的要求加以改善或修訂，并充分考慮：樓面規(guī)劃與動(dòng)線、走廊寬度、建筑外觀、利用挑空設(shè)計(jì)以提升視覺(jué)動(dòng)線及各樓層的協(xié)調(diào)；垂直運(yùn)輸安排、出入口安排、服務(wù)附屬設(shè)施的位置及通道、主力店及主要租戶(hù)的位置（確保項(xiàng)目?jī)?nèi)高效率的顧客流動(dòng)）、店鋪規(guī)劃（面積、深度與形狀）、店鋪能見(jiàn)度與曝光度、取消次要走廊及潛在較弱的地方編制市場(chǎng)調(diào)研需求綱要甄選市場(chǎng)調(diào)研顧問(wèn)公司市場(chǎng)調(diào)研工作實(shí)施階段編制市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告編制項(xiàng)目可行性分析完成初步商業(yè)規(guī)劃1.1市場(chǎng)調(diào)研1.2零售輔助設(shè)計(jì)制定商業(yè)規(guī)劃及設(shè)計(jì)

13、概念大綱討論/審核商業(yè)設(shè)計(jì)方案確定最終商業(yè)設(shè)計(jì) 分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段開(kāi)業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段第16頁(yè)，共55頁(yè)。1.項(xiàng)目規(guī)劃階段主要工作內(nèi)容:項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)通過(guò)后，本階段需進(jìn)一步確認(rèn)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，以確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)符合潛在租戶(hù)的需要，范圍包括：根據(jù)零售業(yè)者類(lèi)別、市場(chǎng)定位、價(jià)格水平及目標(biāo)顧客確定各層的詳細(xì)商品組合；根據(jù)主要目標(biāo)租戶(hù)對(duì)面積、定位、設(shè)計(jì)的要求，具體分配至合適的店鋪；就影響項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)概念以及零售商和消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目印象的商場(chǎng)特色/設(shè)施提供建議，如特別的照明設(shè)施及地板安排，以營(yíng)造特有的氣氛與格調(diào)編制市場(chǎng)調(diào)研需求綱要甄選市場(chǎng)調(diào)研顧問(wèn)公司市場(chǎng)調(diào)研工作實(shí)施階段編制市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告編制項(xiàng)目可

14、行性分析完成初步商業(yè)規(guī)劃1.1市場(chǎng)調(diào)研1.2零售輔助設(shè)計(jì)制定商業(yè)規(guī)劃及設(shè)計(jì)概念大綱討論/審核商業(yè)設(shè)計(jì)方案確定最終商業(yè)設(shè)計(jì) 分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段開(kāi)業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段第17頁(yè)，共55頁(yè)。階段項(xiàng)目工作內(nèi)容市場(chǎng)分支工程分支運(yùn)營(yíng)分支招商推廣發(fā)展合約工程客服物業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目規(guī)劃市場(chǎng)調(diào)研及可行性研究PSS總體規(guī)劃設(shè)計(jì)SP交通研究SP單體概念設(shè)計(jì)SPSS單體方案設(shè)計(jì)SPSSSS符號(hào)注解：P (Primary) 主要負(fù)責(zé)人；S (Share)輔助執(zhí)行人；R (Review)監(jiān)督審查人“” 代表不需要2.項(xiàng)目規(guī)劃階段工作分工: 分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段開(kāi)業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段第

15、18頁(yè)，共55頁(yè)。項(xiàng)目單體方案設(shè)計(jì)的完成標(biāo)志著招商籌備階段的正式開(kāi)始本工作階段的主要任務(wù)：為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中的“零售概念”而采取的一系列步驟清晰，切實(shí)可行的籌備、行動(dòng)方案：制定招商策略計(jì)劃制作招商推廣工具代理公司的比選及統(tǒng)籌管理 分階段工作計(jì)劃：招商實(shí)施階段開(kāi)業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商籌備階段第19頁(yè)，共55頁(yè)。項(xiàng)目定位細(xì)分編制業(yè)態(tài)規(guī)劃方案確定目標(biāo)租戶(hù)群制定租金策略制定招商進(jìn)度計(jì)劃2.1招商策略計(jì)劃書(shū)編制2.2代理公司比選與統(tǒng)籌了解各代理公司的整體實(shí)力及其特長(zhǎng)確定招商代理方式代理公司的統(tǒng)籌管理2.3 招商工具制作樓書(shū)，招商折頁(yè)項(xiàng)目展廳，模型項(xiàng)目推介短片，文件1.招商籌備階段主要工作內(nèi)容:

16、在招商開(kāi)展前，項(xiàng)目須有明確定位，此定位會(huì)直接決定招商的目標(biāo)客群，同時(shí)零售商亦須知道項(xiàng)目的定位，以決定是否配合其商品的形象及將來(lái)的發(fā)展 分階段工作計(jì)劃：招商實(shí)施階段開(kāi)業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商籌備階段第20頁(yè)，共55頁(yè)。1.招商籌備階段主要工作內(nèi)容:明確項(xiàng)目定位后，進(jìn)一步?jīng)Q定各行業(yè)店鋪的數(shù)目、位置及面積各行業(yè)的數(shù)目、位置及面積應(yīng)能充份反應(yīng)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位，同時(shí)亦需要顧及各行業(yè)的生存空間，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)，使租金保持在最高水平，令此業(yè)態(tài)定位可持續(xù)發(fā)展項(xiàng)目定位細(xì)分編制業(yè)態(tài)規(guī)劃方案確定目標(biāo)租戶(hù)群制定租金策略制定招商進(jìn)度計(jì)劃2.1招商策略計(jì)劃書(shū)編制2.2代理公司比選與統(tǒng)籌了解各代理公司的整體實(shí)力及其特長(zhǎng)確定招商

17、代理方式代理公司的統(tǒng)籌管理2.3 招商工具制作樓書(shū)，招商折頁(yè)項(xiàng)目展廳，模型項(xiàng)目推介短片，文件 分階段工作計(jì)劃：招商實(shí)施階段開(kāi)業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商籌備階段第21頁(yè)，共55頁(yè)。1.招商籌備階段主要工作內(nèi)容:根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)研成果，選出與商場(chǎng)定位吻合的目標(biāo)租戶(hù)群，目標(biāo)租戶(hù)良好的店鋪形象，高質(zhì)素的服務(wù)以及可靠的公司背景是保證我司項(xiàng)目穩(wěn)定收益的重要條件項(xiàng)目定位細(xì)分編制業(yè)態(tài)規(guī)劃方案確定目標(biāo)租戶(hù)群制定租金策略制定招商進(jìn)度計(jì)劃2.1招商策略計(jì)劃書(shū)編制2.2代理公司比選與統(tǒng)籌了解各代理公司的整體實(shí)力及其特長(zhǎng)確定招商代理方式代理公司的統(tǒng)籌管理2.3 招商工具制作樓書(shū)，招商折頁(yè)項(xiàng)目展廳，模型項(xiàng)目推介短片，文件

18、分階段工作計(jì)劃：招商實(shí)施階段開(kāi)業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商籌備階段第22頁(yè)，共55頁(yè)。1.招商籌備階段主要工作內(nèi)容:基于業(yè)態(tài)規(guī)劃方案及市場(chǎng)調(diào)查，為個(gè)別商鋪定出租金在厘定各商鋪預(yù)期租金時(shí)，須考慮個(gè)別商鋪的目標(biāo)行業(yè)、位置及面積，不同行業(yè)的面積及位置要求不同，所能支付的租金也有所不同項(xiàng)目定位細(xì)分編制業(yè)態(tài)規(guī)劃方案確定目標(biāo)租戶(hù)群制定租金策略制定招商進(jìn)度計(jì)劃2.1招商策略計(jì)劃書(shū)編制2.2代理公司比選與統(tǒng)籌了解各代理公司的整體實(shí)力及其特長(zhǎng)確定招商代理方式代理公司的統(tǒng)籌管理2.3 招商工具制作樓書(shū)，招商折頁(yè)項(xiàng)目展廳，模型項(xiàng)目推介短片，文件 分階段工作計(jì)劃：招商實(shí)施階段開(kāi)業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商籌備階段第23頁(yè)

19、，共55頁(yè)。1.招商籌備階段主要工作內(nèi)容:部署實(shí)質(zhì)性招商工作開(kāi)展的順序和流程。順序基本按照：第一階段主攻百貨公司/超市/電影院/等主力店；第二階段為半主力店和國(guó)際品牌；第三階段為餐飲主力店；第四階段為一般零售店鋪?lái)?xiàng)目定位細(xì)分編制業(yè)態(tài)規(guī)劃方案確定目標(biāo)租戶(hù)群制定租金策略制定招商進(jìn)度計(jì)劃2.1招商策略計(jì)劃書(shū)編制2.2代理公司比選與統(tǒng)籌了解各代理公司的整體實(shí)力及其特長(zhǎng)確定招商代理方式代理公司的統(tǒng)籌管理2.3 招商工具制作樓書(shū)，招商折頁(yè)項(xiàng)目展廳，模型項(xiàng)目推介短片，文件 分階段工作計(jì)劃：招商實(shí)施階段開(kāi)業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商籌備階段第24頁(yè)，共55頁(yè)。1.招商籌備階段主要工作內(nèi)容:團(tuán)隊(duì)成員組成（要考察到

20、具體業(yè)務(wù)執(zhí)行人），客戶(hù)資源，企業(yè)誠(chéng)信以及是否能將國(guó)外先進(jìn)模式因地制宜在本土實(shí)施等各個(gè)方面因素并應(yīng)綜合其過(guò)往成果的評(píng)價(jià)，選出最適合我司項(xiàng)目的代理公司項(xiàng)目定位細(xì)分編制業(yè)態(tài)規(guī)劃方案確定目標(biāo)租戶(hù)群制定租金策略制定招商進(jìn)度計(jì)劃2.1招商策略計(jì)劃書(shū)編制2.2代理公司比選與統(tǒng)籌了解各代理公司的整體實(shí)力及其特長(zhǎng)確定招商代理方式代理公司的統(tǒng)籌管理2.3 招商工具制作樓書(shū)，招商折頁(yè)項(xiàng)目展廳，模型項(xiàng)目推介短片，文件 分階段工作計(jì)劃：招商實(shí)施階段開(kāi)業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商籌備階段第25頁(yè)，共55頁(yè)。1.招商籌備階段主要工作內(nèi)容:分析各代理方式的優(yōu)缺點(diǎn)，獨(dú)家代理，多家代理，還是在此基礎(chǔ)之上的更為靈活的代理方式，并用書(shū)

21、面方式明確界定、描述各代理公司職責(zé)、授權(quán)范圍項(xiàng)目定位細(xì)分編制業(yè)態(tài)規(guī)劃方案確定目標(biāo)租戶(hù)群制定租金策略制定招商進(jìn)度計(jì)劃2.1招商策略計(jì)劃書(shū)編制2.2代理公司比選與統(tǒng)籌了解各代理公司的整體實(shí)力及其特長(zhǎng)確定招商代理方式代理公司的統(tǒng)籌管理2.3 招商工具制作樓書(shū)，招商折頁(yè)項(xiàng)目展廳，模型項(xiàng)目推介短片，文件 分階段工作計(jì)劃：招商實(shí)施階段開(kāi)業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商籌備階段第26頁(yè)，共55頁(yè)。1.招商籌備階段主要工作內(nèi)容:最充分的運(yùn)用代理公司的資源，最大程度的調(diào)動(dòng)代理公司的積極性，盡量保障代理公司在租戶(hù)洽談的各個(gè)階段充分發(fā)揮其作用項(xiàng)目定位細(xì)分編制業(yè)態(tài)規(guī)劃方案確定目標(biāo)租戶(hù)群制定租金策略制定招商進(jìn)度計(jì)劃2.1招商

22、策略計(jì)劃書(shū)編制2.2代理公司比選與統(tǒng)籌了解各代理公司的整體實(shí)力及其特長(zhǎng)確定招商代理方式代理公司的統(tǒng)籌管理2.3 招商工具制作樓書(shū)，招商折頁(yè)項(xiàng)目展廳，模型項(xiàng)目推介短片，文件 分階段工作計(jì)劃：招商實(shí)施階段開(kāi)業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商籌備階段第27頁(yè)，共55頁(yè)。開(kāi)工方案、初步設(shè)計(jì) 工程 招 商 籌 備 05年8月06年9月06年12月07年 3月工程施工市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位編制招商策略計(jì)劃書(shū)招商發(fā)布會(huì)1項(xiàng)目規(guī)劃階段2.3 招商籌備階段進(jìn)度計(jì)劃招商實(shí)施階段07年12月08年3月百貨公司、影院、超市招商07年2月07年5月07年9月施工圖設(shè)計(jì)杭州商業(yè)租金專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研招商代理公司比選招商工具準(zhǔn)備（樓書(shū)）07年

23、4月招商工具準(zhǔn)備（模型）時(shí)尚半主力店、國(guó)際品牌招商招商發(fā)布會(huì)2 分階段工作計(jì)劃：招商實(shí)施階段開(kāi)業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商籌備階段第28頁(yè)，共55頁(yè)。階段項(xiàng)目工作內(nèi)容市場(chǎng)分支工程分支運(yùn)營(yíng)分支招商推廣發(fā)展合約工程客服物業(yè)運(yùn)營(yíng)招商籌備單體擴(kuò)初設(shè)計(jì)SP單體施工圖設(shè)計(jì)SP招商策略規(guī)劃PS招商工具制作PPS代理公司管理P工程招標(biāo)PS工程施工S&RP符號(hào)注解：P (Primary) 主要負(fù)責(zé)人；S (Share)輔助執(zhí)行人；R (Review)監(jiān)督審查人“” 代表不需要2. 招商籌備規(guī)劃階段工作分工 分階段工作計(jì)劃：招商實(shí)施階段開(kāi)業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商籌備階段第29頁(yè)，共55頁(yè)。本工作階段的主要任務(wù)：堅(jiān)

24、定不移地執(zhí)行即定招商策略規(guī)劃，根據(jù)實(shí)際情況靈活調(diào)整戰(zhàn)略方針及方法，以在當(dāng)時(shí)市場(chǎng)允許的情況下，在最短的時(shí)間里找到最適合的租戶(hù)，以當(dāng)時(shí)能取得最高租金租出商鋪：按既定招商策略及進(jìn)程規(guī)劃開(kāi)展招商嚴(yán)格、規(guī)范招商審批標(biāo)準(zhǔn)程序加強(qiáng)日常租務(wù)管理 分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段開(kāi)業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商實(shí)施階段第30頁(yè)，共55頁(yè)。3.1 招商實(shí)施階段主要工作流程:首次會(huì)面首次推介項(xiàng)目條件洽談評(píng)估品牌形象，業(yè)績(jī)，客戶(hù)經(jīng)營(yíng)能力條件審批租賃條件公司內(nèi)部審批報(bào)價(jià)與回價(jià)租賃確認(rèn)書(shū)洽談租賃合同洽談合同洽談登記客戶(hù)記錄表1登記客戶(hù)記錄表2申報(bào)租賃條件審批表發(fā)送租賃建議書(shū)簽署租賃確認(rèn)書(shū)簽署租賃合同租戶(hù)比選租務(wù)管理文件 分階段工

25、作計(jì)劃：招商籌備階段開(kāi)業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商實(shí)施階段第31頁(yè)，共55頁(yè)。主力店商務(wù)談判任務(wù)艱巨，歷時(shí)較長(zhǎng)，需較早著手準(zhǔn)備主力店租賃面積較大，工程復(fù)雜，涉及工程及相關(guān)設(shè)施如電梯等工程的變更較多，為避免工序重疊，浪費(fèi)資源，應(yīng)盡早確定主力店對(duì)半主力店及其他零售租戶(hù)的招商起著積極作用，能夠增強(qiáng)租戶(hù)信心3.2 招商工作進(jìn)程控制及工作內(nèi)容:主力店(百貨/電影院/超市/冰場(chǎng))半主力店/國(guó)際品牌餐飲主力店零售店鋪招商實(shí)施進(jìn)程控制 分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段開(kāi)業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商實(shí)施階段第32頁(yè)，共55頁(yè)。3.2 招商工作進(jìn)程控制及工作內(nèi)容:主力店(百貨/電影院/超市/冰場(chǎng))半主力店/國(guó)際品牌餐飲主

26、力店零售店鋪招商實(shí)施進(jìn)程控制半主力店的招商應(yīng)差不多與主力店招商同期開(kāi)展良好的半主力店招商可以給主力店帶來(lái)正面的訊息，加快主力店的投資決定國(guó)際品牌的談判時(shí)間較長(zhǎng)，應(yīng)盡早開(kāi)始招商 分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段開(kāi)業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商實(shí)施階段第33頁(yè)，共55頁(yè)。3.2 招商工作進(jìn)程控制及工作內(nèi)容:主力店(百貨/電影院/超市/冰場(chǎng))半主力店/國(guó)際品牌餐飲主力店零售店鋪招商實(shí)施進(jìn)程控制餐飲主力店面積較大，技術(shù)可行性研究需時(shí)較長(zhǎng)餐飲的定位組合對(duì)商場(chǎng)的建設(shè)具有十分重要的意義，需結(jié)合商品組合方案及主力店/半主力店招商情況進(jìn)行充分研究 分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段開(kāi)業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商實(shí)施階段第34頁(yè)

27、，共55頁(yè)。3.2 招商工作進(jìn)程控制及工作內(nèi)容:主力店(百貨/電影院/超市/冰場(chǎng))半主力店/國(guó)際品牌餐飲主力店零售店鋪招商實(shí)施進(jìn)程控制前三階段的招商成果對(duì)一般零售店鋪的招商起到非常積極的作用，此階段招商的速度明顯加快零售店鋪目標(biāo)租戶(hù)數(shù)量巨大，需做好投入大量資源的準(zhǔn)備 分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段開(kāi)業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商實(shí)施階段第35頁(yè)，共55頁(yè)。編號(hào) 工作任務(wù)工作內(nèi)容1租務(wù)信息的及時(shí)分析與統(tǒng)計(jì)通過(guò)編制Leasing Status，以及招商進(jìn)展/租金狀況分析表（詳見(jiàn)附件），實(shí)時(shí)統(tǒng)計(jì)招商進(jìn)展情況，并要及時(shí)傳達(dá)到各招商人員中（租金狀態(tài)分析表除外），便于對(duì)招商形勢(shì)的把握2加強(qiáng)租務(wù)文件管理租務(wù)文件的

28、管理包括：與租戶(hù)往來(lái)文件，公司內(nèi)部報(bào)告，租務(wù)文件（租賃確認(rèn)書(shū)、租賃合同）等，每份文件均具備一定法律效力，需要安排專(zhuān)人負(fù)責(zé)，加強(qiáng)管理3控制與調(diào)整業(yè)態(tài)組合狀態(tài)招商的執(zhí)行必須遵循招商策略制訂的業(yè)態(tài)組合執(zhí)行，但同時(shí)亦應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況及具體招商工作進(jìn)程進(jìn)行必要的實(shí)時(shí)調(diào)整保障整體項(xiàng)目對(duì)業(yè)態(tài)組合的調(diào)整空間，業(yè)態(tài)的調(diào)整、改良在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后持續(xù)不斷進(jìn)行4代理公司工作管理在某些招商階段，將同時(shí)存在多家代理公司，必須妥善協(xié)調(diào)代理公司之間的關(guān)系，并通過(guò)書(shū)面形式明確界定各代理分工范圍、授權(quán)職責(zé)選定由代理公司跟進(jìn)某目標(biāo)租戶(hù)后，所有的我司與目標(biāo)租戶(hù)之間的文件傳遞必須通過(guò)代理公司進(jìn)行，并同時(shí)充分激發(fā)代理公司的工作積極性，爭(zhēng)取最優(yōu)

29、合作狀態(tài)3.3 租務(wù)管理的工作內(nèi)容: 分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段開(kāi)業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商實(shí)施階段第36頁(yè)，共55頁(yè)。開(kāi)工方案設(shè)計(jì) 工程建立聯(lián)系/初步比選店鋪裝修 百貨公司 工程建設(shè)商務(wù)洽談/深入比較 確定租戶(hù)/商務(wù)談判項(xiàng)目規(guī)劃階段招商籌備階段招商實(shí)施階段開(kāi)業(yè)籌備階段06年2月06年8月06年12月07年5月07年9月07年12月08年6月09年9月06年4月09年4月07年3月 首次招商發(fā)布會(huì)(百貨公司簽約)07.53.4 招商工作進(jìn)程規(guī)劃百貨公司:施工圖設(shè)計(jì)竣工 分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段開(kāi)業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商實(shí)施階段第37頁(yè)，共55頁(yè)。開(kāi)工方案設(shè)計(jì) 工程建立聯(lián)系/初步比選店鋪

30、裝修電 影 院 工程建設(shè)商務(wù)洽談/深入比較 確定租戶(hù)/商務(wù)談判項(xiàng)目規(guī)劃階段招商籌備階段招商實(shí)施階段開(kāi)業(yè)籌備階段06年2月06年8月06年12月07年5月07年9月07年12月08年6月09年9月06年4月09年4月07年3月 首次招商發(fā)布會(huì)(百貨公司簽約)07.53.4 招商工作進(jìn)程規(guī)劃電影院:施工圖設(shè)計(jì)參與設(shè)計(jì)竣工 分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段開(kāi)業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商實(shí)施階段第38頁(yè)，共55頁(yè)。開(kāi)工方案設(shè)計(jì) 工程建立聯(lián)系/初步比選店鋪裝修時(shí)尚半主力店工程建設(shè)商務(wù)洽談/深入比較 確定租戶(hù)/商務(wù)談判項(xiàng)目規(guī)劃階段招商籌備階段招商實(shí)施階段開(kāi)業(yè)籌備階段06年2月06年8月06年12月07年5月07

31、年9月07年12月08年9月09年9月06年4月09年4月07年3月 首次招商發(fā)布會(huì)07.53.4 招商工作進(jìn)程規(guī)劃時(shí)尚半主力店:施工圖設(shè)計(jì) 第二次招商 發(fā)布會(huì)07.12 第三次招商發(fā)布會(huì)08.9 第四次招商 發(fā)布會(huì)09.509年5月竣工 分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段開(kāi)業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商實(shí)施階段第39頁(yè)，共55頁(yè)。開(kāi)工方案設(shè)計(jì) 工程建立聯(lián)系/初步比選店鋪裝修大中型餐飲店鋪工程建設(shè)商務(wù)洽談/深入比較 確定租戶(hù)/商務(wù)談判項(xiàng)目規(guī)劃階段招商籌備階段招商實(shí)施階段開(kāi)業(yè)籌備階段06年2月06年8月06年12月07年5月07年9月07年12月08年9月09年9月06年4月09年4月07年3月 首次招商

32、發(fā)布會(huì)07.53.4 招商工作進(jìn)程規(guī)劃大中型餐飲店鋪:施工圖設(shè)計(jì) 第二次招商 發(fā)布會(huì)07.12 第三次招商發(fā)布會(huì)08.9 第四次招商 發(fā)布會(huì)09.509年5月確立餐飲規(guī)劃竣工 分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段開(kāi)業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商實(shí)施階段第40頁(yè)，共55頁(yè)。開(kāi)工工程建設(shè) 工程 國(guó)際品牌 建立聯(lián)系/初步比選店鋪裝修商務(wù)洽談/深入比較 確定租戶(hù)/商務(wù)談判方案設(shè)計(jì)其他店鋪 國(guó)際品牌 全面招商 首次招商 發(fā)布會(huì)07.5店鋪裝修06年2月06年8月06年12月07年5月07年9月07年12月08年9月09年9月06年4月08年12月09年4月07年3月 第二次招商 發(fā)布會(huì)07.12 第三次招商發(fā)布會(huì)0

33、8.9 第四次招商 發(fā)布會(huì)09.53.4 招商工作進(jìn)程規(guī)劃國(guó)際品牌、其他店鋪:施工圖設(shè)計(jì)竣工項(xiàng)目規(guī)劃階段招商籌備階段招商實(shí)施階段開(kāi)業(yè)籌備階段 分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段開(kāi)業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商實(shí)施階段第41頁(yè)，共55頁(yè)。階段項(xiàng)目工作內(nèi)容市場(chǎng)分支工程分支運(yùn)營(yíng)分支招商推廣發(fā)展合約工程客服物業(yè)運(yùn)營(yíng)招商實(shí)施主力店招商PSSSS半主力店餐飲娛樂(lè)招商PSSSS普通零售店鋪招商PSSSS招商發(fā)布會(huì)及推廣實(shí)施SP合約管理PS工程施工S&RS&RS&RPS&R符號(hào)注解：P (Primary) 主要負(fù)責(zé)人；S (Share)輔助執(zhí)行人；R (Review)監(jiān)督審查人“” 代表不需要3.4 招商實(shí)施階段工作分

34、工: 分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段開(kāi)業(yè)籌備階段項(xiàng)目規(guī)劃階段招商實(shí)施階段第42頁(yè)，共55頁(yè)。項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前半年左右，大型主力店的裝修設(shè)計(jì)、進(jìn)場(chǎng)裝修工作已經(jīng)展開(kāi)，招商工作隨即進(jìn)入開(kāi)業(yè)籌備階段在項(xiàng)目即定開(kāi)業(yè)時(shí)間前，完成項(xiàng)目大部分商鋪（80%）的招商工作，是保障項(xiàng)目順利開(kāi)業(yè)的基本前提本工作階段的主要任務(wù)：按照即定的開(kāi)業(yè)時(shí)間，保質(zhì)保量完成商場(chǎng)開(kāi)業(yè)的目標(biāo)，招商部主要的工作內(nèi)容為：推動(dòng)租戶(hù)按時(shí)接收?qǐng)龅夭㈤_(kāi)始裝修租戶(hù)開(kāi)業(yè)籌備及裝修工程協(xié)調(diào)公司內(nèi)部其他部門(mén)工作配合 分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段項(xiàng)目規(guī)劃階段開(kāi)業(yè)籌備階段第43頁(yè)，共55頁(yè)。圖紙審核施工管理店鋪裝修風(fēng)格是否同萬(wàn)象城整體形象統(tǒng)一？是否符合萬(wàn)象城

35、整體裝修風(fēng)格？必須按照萬(wàn)象城整體的裝修的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)租戶(hù)的設(shè)計(jì)進(jìn)行控制即使是同一品牌，由于不同運(yùn)營(yíng)、代理商背景不同，其對(duì)于店鋪的經(jīng)營(yíng)有不同的操作模式及裝修風(fēng)格，招商和TC等相關(guān)部門(mén)應(yīng)根據(jù)商務(wù)洽談期間對(duì)其的要求或合同相應(yīng)條款對(duì)其進(jìn)行裝修質(zhì)量控制公司工程、TC、發(fā)展、招商、合約等不同部門(mén)，均需參與租戶(hù)店鋪設(shè)計(jì)圖紙審批工作，招商側(cè)重于審核店鋪門(mén)面效果，并對(duì)有涉及費(fèi)用部分做決定4.1 開(kāi)業(yè)籌備階段主要工作流程: 分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段項(xiàng)目規(guī)劃階段開(kāi)業(yè)籌備階段第44頁(yè)，共55頁(yè)。圖紙審核施工管理根據(jù)租戶(hù)施工進(jìn)度計(jì)劃表，督促租戶(hù)按時(shí)段完成相應(yīng)的工作任務(wù)協(xié)調(diào)租戶(hù)同空調(diào)、消防施工單位之間溝通配合

36、租戶(hù)就空調(diào)工程報(bào)價(jià)進(jìn)行商談，達(dá)到雙方滿(mǎn)意程度配合租戶(hù)就消防工程報(bào)價(jià)進(jìn)行商談，同時(shí)派專(zhuān)人進(jìn)行中間調(diào)節(jié)為了保證開(kāi)業(yè)時(shí)一定的店鋪開(kāi)張率，鼓勵(lì)租戶(hù)盡早完成裝修，采取贈(zèng)送空調(diào)、消防工程的優(yōu)惠政策，促進(jìn)店鋪裝修工程進(jìn)展突發(fā)事件的處理4.1 開(kāi)業(yè)籌備階段主要工作流程: 分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段項(xiàng)目規(guī)劃階段開(kāi)業(yè)籌備階段第45頁(yè)，共55頁(yè)。編號(hào)工作任務(wù)工作內(nèi)容1配合IT部門(mén)進(jìn)行POS系統(tǒng)設(shè)立租戶(hù)采用何種POS策略（租用、接駁、半自動(dòng)接駁、報(bào)表）接駁租戶(hù)POS系統(tǒng)同我司系統(tǒng)傳輸格式的協(xié)調(diào)2按照財(cái)務(wù)部需求，催促交納合同應(yīng)付款項(xiàng)按照合同條款規(guī)定收取租賃保證金、印花稅等費(fèi)用3督促、協(xié)助租戶(hù)辦理開(kāi)業(yè)后經(jīng)營(yíng)

37、管理的證照租戶(hù)正常經(jīng)營(yíng)所必須的證照，必須具備的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)證明，特殊租戶(hù)所必須的證照對(duì)于租戶(hù)申請(qǐng)各類(lèi)證照有困難的，應(yīng)積極協(xié)助解決，例如完美、ESPRIT SALON的營(yíng)業(yè)執(zhí)照餐飲租戶(hù)特殊的證照的協(xié)助辦理4對(duì)開(kāi)業(yè)狀態(tài)及開(kāi)業(yè)租戶(hù)進(jìn)行預(yù)估，配合推廣部做好相應(yīng)推廣工作在某些招商階段，將同時(shí)存在多家代理公司，必須妥善協(xié)調(diào)代理公司之間的關(guān)系，并通過(guò)書(shū)面形式明確界定各代理分工范圍、授權(quán)職責(zé)選定由代理公司跟進(jìn)某目標(biāo)租戶(hù)后，所有的我司與目標(biāo)租戶(hù)之間的文件傳遞必須通過(guò)代理公司進(jìn)行，并同時(shí)充分激發(fā)代理公司的工作積極性，爭(zhēng)取最優(yōu)合作狀態(tài)4.2 開(kāi)業(yè)籌備階段主要配合工作: 分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段項(xiàng)目

38、規(guī)劃階段開(kāi)業(yè)籌備階段第46頁(yè)，共55頁(yè)。階段項(xiàng)目工作內(nèi)容市場(chǎng)分支工程分支運(yùn)營(yíng)分支招商推廣發(fā)展合約工程客服物業(yè)運(yùn)營(yíng)開(kāi)業(yè)籌備租戶(hù)設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)S&RSSPS租戶(hù)裝修進(jìn)度管理S&RSSPS租戶(hù)裝修質(zhì)量管理S&RSSPS物業(yè)管理籌備SPS經(jīng)營(yíng)籌備（POS等）S&RSP商場(chǎng)推廣SPS符號(hào)注解：P (Primary) 主要負(fù)責(zé)人；S (Share)輔助執(zhí)行人；R (Review)監(jiān)督審查人“” 代表不需要4.3 開(kāi)業(yè)籌備階段工作分工: 分階段工作計(jì)劃：招商籌備階段招商實(shí)施階段項(xiàng)目規(guī)劃階段開(kāi)業(yè)籌備階段第47頁(yè)，共55頁(yè)。第三部分：2006年10月2009年預(yù)算1. 商業(yè)收入預(yù)算表2.招商部門(mén)費(fèi)用預(yù)算第48頁(yè)，共5

39、5頁(yè)。招商進(jìn)度計(jì)劃及租金收入預(yù)算 6,144 14,337197.2 197.21,211,962 2,827,911 425,375 992,541 56,717 132,3394,727,895 7,270,045可出租面積（）簽約面積（）簽約面積租金單價(jià)（元）月簽約租金總額（元）月簽約物業(yè)管理費(fèi)總額（元）月簽約推廣費(fèi)總額（元）總現(xiàn)金流入（元，含定金）09.9 開(kāi)業(yè) 招 商 市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位商業(yè)輔助設(shè)計(jì)、招商策略制訂時(shí)尚半主力店、國(guó)際品牌招商百貨公司、影院、超市招商零售、餐飲全面招商13,267 22,928 15.1 90 200,000 2,063,520306,162 458,56

40、0 122,465 211,643377,176 1,640,23405年8月06年9月06年12月07年4月09年12月07年5月08年12月09年6月07年 12月07年6月08年6月至2008年底出租率達(dá)54%10,923 2,731 197.2 197.2 2,154,599 538,650 756,222 189,055100,830 25,207 9,089,636 60,468,690至2009年底出租率達(dá)67%*（此時(shí)B2-L3扣除 主力店商業(yè)面積的出租率超過(guò)80，滿(mǎn)足試業(yè)條件）36,19562.52,263,520764,722334,1082,017,410 2007年1-

41、12月 2007年4月 2007年5月 2008年1-6月 2008年7-12月 2009年1-6月 2009年7-12月至2007年底出租率達(dá)35%備注：該租金預(yù)算出租率水平考慮對(duì)購(gòu)物中心的培育期07.4 影院簽約07.5 百貨公司簽約104,465第49頁(yè)，共55頁(yè)。商業(yè)收入指標(biāo)表項(xiàng)目項(xiàng)目名稱(chēng)2007年2008年2009年2010年租戶(hù)流失流失面積（）355 1,285流失面積平均租金水平（元）197.2187.8指標(biāo)月度簽約面積（）36,19520,48113,65425,704月度簽約率（）34.6%19.6%13.1%24.6%簽約平均租金（元）62.5197.2197.2187.8

42、累計(jì)出租面積（）36,19556,67670,33090,811 累計(jì)出租率（元）34.6%54.3%67.3%86.9%累計(jì)平均租金水平（）62.5111.2127.9143.6收入預(yù)算租賃保證金收入(元）2,017,41011,997,93911,498,9563,193,712租金收入（元）35,986,570132,198,951推廣費(fèi)收入（元）2,596,8008,924,732物業(yè)管理費(fèi)收入（元）19,476,00066,935,492收入合計(jì)（元）2,017,41011,997,93969,558,326211,252,888費(fèi)用支出預(yù)算招商代理費(fèi)（元）1,763,5203,53

43、9,8742,693,2494,826,362支出合計(jì)（元）1,763,5203,539,8742,693,2494,826,362收支相抵（元）253,8908,458,06666,865,077206,426,526第50頁(yè)，共55頁(yè)。第三部分：2006年10月2009年預(yù)算1. 商業(yè)收入預(yù)算表2. 招商部門(mén)費(fèi)用預(yù)算第51頁(yè)，共55頁(yè)。部門(mén)費(fèi)用商業(yè)預(yù)算表2006年2007年2008年2009年10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月上半年下半年上半年下半年人員數(shù)量（人） 員工培訓(xùn)費(fèi)（元）1.2萬(wàn)1.8萬(wàn)1.8萬(wàn)2.4萬(wàn)2.4萬(wàn)2.4萬(wàn)說(shuō)明：人員數(shù)量： 根據(jù)招

44、商工作的組織架構(gòu)以及業(yè)種分類(lèi)管理的需求，2006年-2009年人員安排如下： 2006年底為4人 (經(jīng)理、主力店與服裝助理、半主力店家用配飾助理、餐飲娛樂(lè)及皮具其他助理)； 2007年底為6人（經(jīng)理、主力店及租務(wù)管理助理、半主力店家用配飾助理、餐飲娛樂(lè)及皮具其他助理、服裝助理2人）； 2008年與2009年為8人（經(jīng)理、主力店及租務(wù)管理助理、半主力店家用配飾助理2人、餐飲娛樂(lè)及皮具其他助理2人、服裝 助理2人）。員工培訓(xùn)：根據(jù)招商工作的進(jìn)程及重要節(jié)點(diǎn)，對(duì)招商員工進(jìn)行技能及業(yè)務(wù)能力的系統(tǒng)培訓(xùn)第52頁(yè)，共55頁(yè)。單位:元2006年2007年2008年2009年10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月上半年下半年上半年下半年部門(mén)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)500150010001000300010001000100010001000150015001500150015001.05萬(wàn)1.2萬(wàn) 1.75萬(wàn)1.5萬(wàn)辦公文具2004004004004004004004