1、中國房地產(chǎn)開發(fā)程序2008年6月中國房地產(chǎn)開發(fā)程序房地產(chǎn)開發(fā)的涵義房地產(chǎn)開發(fā)模式我國房地產(chǎn)開發(fā)程序我國房地產(chǎn)企業(yè)主流產(chǎn)品開發(fā)流程圖房地產(chǎn)開發(fā)的涵義通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。品牌房地產(chǎn)開發(fā)需要整合的資源勞動力 土地 專業(yè)人員 經(jīng)驗城市基礎(chǔ)、公用 配套設(shè)施建筑材料 資金房地產(chǎn)開發(fā)模式香港模式：以開發(fā)商為中心客戶預(yù)售融資、銀行按揭融資由開發(fā)商一家完成“買地、建造、賣房、管理”縱向價值鏈開發(fā)商不持有物業(yè)美國模式：市場化資本運作聘請專業(yè)公司完成房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)橫向價值鏈開發(fā)商持有并經(jīng)營物業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)模式物業(yè)管理 銷售 蓋房子 取得土地 主要采用香港模式：依賴

2、房產(chǎn)銷售收入和銀行提供資金以銷售為主的經(jīng)營模式以圈地、圈錢為主的盈利模式中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序Step 2. 前期工作Step 3.建設(shè)階段Step 4.租售階段Step 1.投資機會選擇與決策分析中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序Step 2. 前期工作Step 3.建設(shè)階段Step 4.租售階段Step 1.投資機會選擇與決策分析投資機會選擇與決策分析機會篩選財務(wù)分析資源評估投資決策分析投資機會選擇機會尋找 投資機會選擇與決策分析投資機會選擇與決策分析成熟市場的發(fā)展使得投資決策在項目開發(fā)中占據(jù)了越來越大的比重，第一顆棋擺在哪里，怎么擺，成為每個開發(fā)商投資時考慮得最多的事情。根據(jù)城市規(guī)劃狀況及經(jīng)濟發(fā)展前景，

3、選擇意向發(fā)展地塊意向地塊的 確 定 投資機會選擇與決策分析在投資前，對項目的內(nèi)外資源進行評估是一項必不可少的工作。對項目優(yōu)勢資源的利用可以提高項目的競爭力；對項目劣勢資源的改造，可以最大限度地規(guī)避市場風(fēng)險，加速項目資金回收。項目的資源評估可以分為經(jīng)濟層面、城市發(fā)展層面、城市文化層面和自身價值層面四大部分。其中，經(jīng)濟層面又可以分為宏觀經(jīng)濟層面和中觀經(jīng)濟層面。進行項目資源評 估 投資機會選擇與決策分析中觀經(jīng)濟評估指標商品房施工面積商品房竣工面積商品房銷售面積商品房銷售額商品房空置面積及空置率房地產(chǎn)市場價格指標自身價值評估指標地塊地貌地質(zhì)條件地塊內(nèi)及周邊的自然景觀資源地塊周邊的城市配套狀況城市發(fā)展評

4、估指標總體規(guī)劃要點城市重點發(fā)展方向及其規(guī)劃項目區(qū)域和地段內(nèi)的規(guī)劃詳細情況規(guī)劃變更因素宏觀經(jīng)濟評估指標國內(nèi)生產(chǎn)總值人均GDP消費總額固定資產(chǎn)投資銀行貸款年末余額居民儲蓄存款余額人均可支配收入恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)投資額及比例城市文化評估指標城市的經(jīng)濟交通地理優(yōu)勢城市人文研究城市綜合競爭力歷史文脈的研究進行項目資源評 估 投資機會選擇與決策分析可持續(xù)性前瞻性整體性縱深性風(fēng)險最小利潤最大進行項目資源評 估 投資機會選擇與決策分析分析投資機會研究的結(jié)論，初步判斷項目投資是否可行，并決定下一步具體研究工作。初步可行性 研 究 投資機會選擇與決策分析對擬投資的項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟研究，并針對具體地塊及市場現(xiàn)狀

5、建議開發(fā)投資模型，對建設(shè)投資、成本費用、現(xiàn)金流量等進行精確控制?？尚行苑桨?研 究 投資決策流程確定意向地塊 成立項目研究小組 投資、策劃人員 設(shè)計人員 財務(wù)人員進行項目資源評估 經(jīng)濟層面評估 城市發(fā)展層面評估 城市文化層面評估 自身價值層面評估初步可行性研究 制定研究計劃靜態(tài)經(jīng)濟指標分析可行性方案研究 用于銀行貸款的地塊發(fā)展可行性方案 制定研究計劃動態(tài)經(jīng)濟指標分析動態(tài)資金缺口分析項目風(fēng)險分 析 用于政府報建的地塊發(fā)展可行性方案中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序Step 2. 前期工作Step 3.建設(shè)階段Step 4.租售階段Step 1.投資機會選擇與決策分析前 期 主 要 工 作辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)

6、辦理建設(shè)項目選址意見書辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使 用 權(quán)開發(fā)項目立項登記項目深度市場調(diào)研項目定位策 劃項目產(chǎn)品策 劃項目產(chǎn)品設(shè) 計建筑方案審 批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦 理施工許可證前 期 主 要 工 作辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項目選址意見書辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使 用 權(quán)開發(fā)項目立項登記項目深度市場調(diào)研項目定位策 劃項目產(chǎn)品策 劃項目產(chǎn)品設(shè) 計建筑方案審 批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦 理施工許可證企業(yè)取得土地的方式行政命令式資本市場土地二級開發(fā) 土地市場企業(yè)取得土地的方式行政命令式資本市場土地二級開發(fā) 土地市場企業(yè)取得土地的方式行政命令式可以是劃撥也可以是協(xié)議出讓.根據(jù)20

7、03年8月12號正式發(fā)布的國務(wù)院18號令，政府有權(quán)合理的確定各類房地產(chǎn)用地的布局和比例。也就是說，在各個城市中，仍有由政府決策的開發(fā)項目，其中有相當一部分(比如危改項目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配)是通過土地協(xié)議出讓的方式進行的，尤其是危改和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配，基本上是控制在政府手里。企業(yè)取得土地的方式行政命令式資本市場土地二級開發(fā) 土地市場企業(yè)取得土地的方式資本市場中的拿地方式根據(jù)渠道不同，又可分為: 投資參股：用資金入股或用土地入股，通過土地與資金的互換共同組成項目開發(fā)公司，以解決有錢沒地形式。 土地收購：直接收購獲得土地，這種直接收購按國家規(guī)定要繳納

8、營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費。 收購有土地的公司：為了避免繳納契稅與營業(yè)稅等，一般都通過直接收購公司的股權(quán)，這種收購公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個人所得稅等稅費，不用繳納營業(yè)稅、土地增值稅、契稅。這是近年來比較紅火的一種方式，比如萬科收購浙江南都，香港路勁收購順馳。企業(yè)取得土地的方式行政命令式資本市場土地二級開發(fā) 土地市場企業(yè)取得土地的方式土地市場 通過在土地市場進行招標、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自2002年7月以來，獲取土地的主要方式。 從目前來看，不管是招標、拍賣或者掛牌，拿地大概只有一個標準，那就是價格標準。通常的情況下是以“價高者得”為唯一的衡量標準，而

9、一般不過分限制參與者的資格和參與者的其它相關(guān)條件。 辦理國土使用證以成都市建設(shè)工程為例.受理單位：成都市國土局地產(chǎn)處受理時間：12個工作日所需主要資料：用地登記申請書及委托人和代理人的身份證復(fù)印件； 土地權(quán)屬證明文件； 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、選址意見書或定點通知書、規(guī)劃紅線圖、總平面圖； 建設(shè)項目批準或備案文件； 地籍調(diào)查表、屆址點成果表、宗地圖； 招標、拍賣、掛牌成交確認書； 土地出讓金繳納情況審核表； 契稅完稅憑證或緩交、免交契稅材料。取得國土使用證 前 期 主 要 工 作辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項目選址意見書辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使 用 權(quán)開發(fā)項目立項登記項目深度市場調(diào)研項目

10、定位策 劃項目產(chǎn)品策 劃項目產(chǎn)品設(shè) 計建筑方案審 批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦 理施工許可證辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)以成都市建設(shè)工程為例.受理單位：成都市建委開發(fā)處受理時間：20個工作日所需主要資料：申請資質(zhì)等級的報告； 填報軟件生成上報軟盤并打印房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報表； 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照； 企業(yè)稅務(wù)登記證； 驗資報告； 開發(fā)項目資料：土地出讓合同及付款憑證、國有土地使用證； 外商投資企業(yè)需持立項批準文件和批準合同、章程； 專業(yè)技術(shù)人員的職稱證書。 取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)前 期 主 要 工 作辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項目選址意見書辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使 用 權(quán)開發(fā)項目立項登記項目深度

11、市場調(diào)研項目定位策 劃項目產(chǎn)品策 劃項目產(chǎn)品設(shè) 計建筑方案審 批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦 理施工許可證辦理建設(shè)項目選址意見書以成都市建設(shè)工程為例.受理單位：成都市規(guī)劃局綜合處受理時間：15個工作日所需主要資料：建設(shè)項目選址意見書申請表; 土地權(quán)屬證明文件; 擴建項目需提供產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件; 聯(lián)建項目需提交聯(lián)建協(xié)議; 1:500地形圖六份，其中一份用藍筆標注擬建用地范圍示意圖，并由供地單位或自有用地單位加蓋公章。 取得建設(shè)項目選址意見書 前 期 主 要 工 作辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項目選址意見書辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使 用 權(quán)開發(fā)項目立項登記項目深度市場調(diào)研項目定位策 劃項目產(chǎn)品策

12、劃項目產(chǎn)品設(shè) 計建筑方案審 批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦 理施工許可證辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證以成都市建設(shè)工程為例.受理單位：成都市規(guī)劃局綜合處受理時間：12個工作日所需主要資料：建設(shè)項目選址意見書; 建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請表; 經(jīng)測繪行政主管部門審核的1:500(或1:1000)實測現(xiàn)狀矢量地形圖; 撥地紅線成果圖; 撥地紅線備案通知書; 涉及規(guī)劃紫線、土地整合、水利等相關(guān)范圍用地的項目，應(yīng)向各相關(guān)部門出具征求意見函; 工業(yè)項目或其他對周圍環(huán)境有特殊要求的項目，應(yīng)取得環(huán)保等管理部門的意見。 取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證 前 期 主 要 工 作辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項目選址意見書辦理建設(shè)用地規(guī)劃

13、許可證取得土地使 用 權(quán)開發(fā)項目立項登記項目深度市場調(diào)研項目定位策 劃項目產(chǎn)品策 劃項目產(chǎn)品設(shè) 計建筑方案審 批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦 理施工許可證開發(fā)項目立項登記受理單位：成都市發(fā)改委受理時間：5個工作日所需主要資料：項目申請報告; 營業(yè)執(zhí)照及經(jīng)審計的最新企業(yè)財務(wù)報表、開戶銀行出具的資金信用證明; 投資意向書; 銀行出具的融資意向書; 規(guī)劃行政部門出具的項目用地意見書; 環(huán)境保護行政主管部門出具的審批意見。以成都市建設(shè)工程為例.編 制項目建議書申 報項目建議書審 批項目建議書（代可行性研究報告）取得立項批復(fù)前 期 主 要 工 作辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項目選址意見書辦理建設(shè)用地規(guī)劃許

14、可證取得土地使 用 權(quán)開發(fā)項目立項登記項目深度市場調(diào)研項目定位策 劃項目產(chǎn)品策 劃項目產(chǎn)品設(shè) 計建筑方案審 批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦 理施工許可證項目深度市場調(diào)查在項目立項之后，需針對當?shù)厥袌鰻顩r，進行更深層次的市場調(diào)研，以達到規(guī)避市場風(fēng)險，尋求利潤最大化的目標。深度市場調(diào)查有兩個層面，一是市場層面，二是產(chǎn)品層面。市場層面需要調(diào)查項目所在區(qū)域的市場狀況，產(chǎn)品層面需要調(diào)查項目所在區(qū)域的產(chǎn)品構(gòu)成情況。具體而言，又有四個環(huán)節(jié)的工作需要開展。項目深度市場調(diào)查了解地塊所在區(qū)域的市場狀況 研究宏觀市場現(xiàn)狀及其趨勢地塊所在區(qū)域產(chǎn)品設(shè)計調(diào)查 消費市場的研究和目標客戶的定位前 期 主 要 工 作辦理房地產(chǎn)開發(fā)

15、企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項目選址意見書辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使 用 權(quán)開發(fā)項目立項登記項目深度市場調(diào)研項目定位策 劃項目產(chǎn)品策 劃項目產(chǎn)品設(shè) 計建筑方案審 批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦 理施工許可證項目定位策劃在深度了解市場狀況之后，在產(chǎn)品設(shè)計之前，尚需要確定項目的定位。項目定位主要包括本項目的市場定位、項目開發(fā)核心定位、產(chǎn)品形態(tài)定位、項目價格定位等。其采用的手段主要是項目SWOT分析和項目競爭力分析。在這一階段，需根據(jù)項目資源的可利用程度，確保項目的各項資源得到充分的利用。同時，在充分了解市場的基礎(chǔ)上，確定本項目的競爭力，研判市場的空白點予以定位,確定項目概念草案。前 期 主 要 工 作辦理房

16、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項目選址意見書辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使 用 權(quán)開發(fā)項目立項登記項目深度市場調(diào)研項目定位策 劃項目產(chǎn)品策 劃項目產(chǎn)品設(shè) 計建筑方案審 批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦 理施工許可證項目產(chǎn)品策劃在設(shè)計公司進行土地規(guī)劃之前，開發(fā)商尚需要根據(jù)策劃部門(公司)的建議合理劃分項目地塊的可利用程度，把項目差異化競爭優(yōu)勢轉(zhuǎn)化到規(guī)劃設(shè)計工作中。在這一階段，需要開發(fā)商策劃部門、策劃公司、設(shè)計單位之間互相配合，最后由策劃部門(公司)出具項目概念設(shè)計任務(wù)書、產(chǎn)品設(shè)計建議書，以此指導(dǎo)設(shè)計公司進行項目的總體規(guī)劃設(shè)計、方案設(shè)計，最終確定項目的產(chǎn)品方案。前 期 主 要 工 作辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦

17、理建設(shè)項目選址意見書辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使 用 權(quán)開發(fā)項目立項登記項目深度市場調(diào)研項目定位策 劃項目產(chǎn)品策 劃項目產(chǎn)品設(shè) 計建筑方案審 批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦 理施工許可證項目產(chǎn)品設(shè)計概念設(shè)計規(guī)劃概念設(shè)計景觀概念設(shè)計規(guī)劃時空環(huán)境分析方案設(shè)計初步設(shè)計施工圖設(shè)計建筑方案設(shè)計景觀方案設(shè)計詳細規(guī)劃設(shè)計建筑單體設(shè)計前 期 主 要 工 作辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項目選址意見書辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使 用 權(quán)開發(fā)項目立項登記項目深度市場調(diào)研項目定位策 劃項目產(chǎn)品策 劃項目產(chǎn)品設(shè) 計建筑方案審 批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦 理施工許可證建筑方案審批以成都市建設(shè)工程為例.受理單位：成都

18、市規(guī)劃局受理時間：8個工作日所需主要資料：建筑方案總平面圖(1:500或1000)四份； 建筑方案文本一套，含各單體建筑圖、主要街道臨街正立面效果 圖(須標明色彩及材質(zhì))、項目總體鳥瞰圖; 光盤一張，含所有報建圖紙內(nèi)容及總平面圖綠化分析圖(含建筑物底層外墻輪廓線)。取得核發(fā)核定的建筑方案總平面圖 前 期 主 要 工 作辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項目選址意見書辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使 用 權(quán)開發(fā)項目立項登記項目深度市場調(diào)研項目定位策 劃項目產(chǎn)品策 劃項目產(chǎn)品設(shè) 計建筑方案審 批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦 理施工許可證辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證受理單位：成都市規(guī)劃局綜合處受理時間：10個工作

19、日事前需辦理事項或所需主要資料：在成都市建委設(shè)計處、審圖中心辦理 施工圖審查(人防、消防、衛(wèi)生防疫、環(huán)保、綠化、交通、規(guī)劃 等審核)，17至22個工作日； 在成都市建委城建二處辦理市政設(shè)施配套費核定單 ，3個工 作日； 在成都市文物管理部門辦理文物挖掘完畢通知單 ； 在成都市建委建管處繳納報建費用； 在成都市勘察設(shè)計院辦理正式坐標放線資料。以成都市建設(shè)工程為例.取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證正、副本蓋有規(guī)劃管理技術(shù)專用章(騎縫章)的建施總平面圖要求建設(shè)單位制作現(xiàn)場公示牌的書面通知書 前 期 主 要 工 作辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項目選址意見書辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使 用 權(quán)開發(fā)項目立項登

20、記項目深度市場調(diào)研項目定位策 劃項目產(chǎn)品策 劃項目產(chǎn)品設(shè) 計建筑方案審 批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦 理施工許可證辦理施工許可證以成都市建設(shè)工程為例.受理單位：成都市建委建管處受理時間：5個工作日事前需辦理事項或所需主要資料：建設(shè)單位填寫的施工許可證申請 表；建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 開工條件 審查(表)；中標通知書、施工合同及中標備案(表)；施工圖審 查備案通知書；建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位三方會審合 格并蓋章的施工組織設(shè)計原件；監(jiān)理公司資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照和 派遣書，總監(jiān)證(原件壓證)、監(jiān)理證；項目經(jīng)理證(原件壓證); 質(zhì)監(jiān)備案手續(xù)；安監(jiān)備案手續(xù)；防雷手續(xù)；人防手續(xù)；文物 勘探手

21、續(xù)；民工工資保證金；繳納規(guī)費證明等。取得建設(shè)工程施工許可證前 期 其 它 工 作施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整；市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議；安排短期和長期信貸；建設(shè)工程項目地名報批；工程項目設(shè)計招標辦理 ；設(shè)計方案評標會召開及設(shè)計單位中標辦理 ；勘察招投標與勘察單位的中標辦理；施工招標辦理 、施工監(jiān)理單位甄選；開發(fā)項目保險事宜洽談；編制項目開發(fā)進度表，預(yù)估現(xiàn)金流；檢查所有的工程圖紙 是否準備就緒等。以上各項工作落實之后，即進入建設(shè)階段中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序Step 2. 前期工作Step 3.建設(shè)階段Step 4.租售階段Step 1.投資機會選擇與決策分析建 設(shè) 階 段開工前期準備工作工程建設(shè)

22、招 投 標開工手續(xù)的 辦 理工程施工及竣工驗收建設(shè)工程所需的開工前期準備工作和工程建設(shè)的招投標與開工手續(xù)的辦理在開發(fā)前期已完成，本階段只涉及開發(fā)項目建筑工程的施工工程和竣工驗收。工程建設(shè)施工配套工程施工規(guī)劃、消防、防雷工程、人防工程、環(huán)保、綠化、衛(wèi)生防疫、電梯、市政基礎(chǔ)設(shè)施等驗收，辦理工程質(zhì)量書，勘測院實測竣工圖，房管局實測建筑面積，城建檔案館竣工資料進館并出具意見書辦理建設(shè)工程竣工驗收備案中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序Step 2. 前期工作Step 3.建設(shè)階段Step 4.租售階段Step 1.投資機會選擇與決策分析租售階段項目營銷策劃按揭貸款銀行的確定辦理商品房預(yù)(銷)售許可證及銷售項目備案委托

23、中介代理機構(gòu)進行銷售與購房者簽訂買賣契約制定住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收樓宇交付入住手續(xù) 產(chǎn)權(quán)初始登記及產(chǎn)權(quán)證辦理簽署物業(yè)管理委托合同前期物業(yè)管理單位招投標及經(jīng)營資質(zhì)審批租售階段項目營銷策劃按揭貸款銀行的確定辦理商品房預(yù)(銷)售許可證及銷售項目備案委托中介代理機構(gòu)進行銷售與購房者簽訂買賣契約制定住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收樓宇交付入住手續(xù) 產(chǎn)權(quán)初始登記及產(chǎn)權(quán)證辦理簽署物業(yè)管理委托合同前期物業(yè)管理單位招投標及經(jīng)營資質(zhì)審批針對營銷工作的市場調(diào)查目標客戶深度定位項目的入市時機及開盤銷售排期項目營銷定位項目整合營銷策略項目營銷策劃項目營銷策劃項目

24、價格體系的制定項目的廣告推廣策略營銷執(zhí)行項目的活動推廣策略項目的媒體運用策略項目營銷策劃項目營銷總體思路銷售節(jié)奏的控制分階段銷售計劃與策略分階段推廣策略整合營銷策略項目營銷策劃廣告的跟進和監(jiān)控銷售執(zhí)行與工程進度配合營銷組織管理制定銷售隊伍的組建與培訓(xùn)營 銷執(zhí) 行開盤執(zhí)行方案與準備租售階段項目營銷策劃按揭貸款銀行的確定辦理商品房預(yù)(銷)售許可證及銷售項目備案委托中介代理機構(gòu)進行銷售與購房者簽訂買賣契約制定住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收樓宇交付入住手續(xù) 產(chǎn)權(quán)初始登記及產(chǎn)權(quán)證辦理簽署物業(yè)管理委托合同前期物業(yè)管理單位招投標及經(jīng)營資質(zhì)審批辦理商品房預(yù)(銷)售許可證以成都市建設(shè)工

25、程為例.受理單位：成都市房管局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處 受理時間：3個工作日所需主要資料：項目工程進度要求(多層主體完工；有地下室的電梯建筑，施 工進度達到0.000，無地下室的電梯建筑，施工進度達到一層頂部) 法人授權(quán)委托書；地址、門牌號證明； 填寫商品房預(yù)售登記申請表； 國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 及蓋騎縫章的規(guī)劃總平面圖、建設(shè)工程施工許可證(核原件交復(fù)印件)； 開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照(核原件交復(fù)印件)； 商品房預(yù)售方案(應(yīng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期、 銷售計劃等內(nèi)容)； 預(yù)售面積測算資料。取得商品房預(yù)(銷)售許可證租售階段項目營銷策劃按揭貸款銀行的確定辦理商品房預(yù)(銷)售許可證及銷售項目備案委托中介代理機構(gòu)進行銷售與購房者簽訂買賣契約制定住宅質(zhì)量保證書和住宅