1、.：.；戴德梁行營銷管理全案為了順利實現工程的既定銷售方案，有必要建立一個完好的，富有杰出任務效率的的營銷管理體系，經過工程組銷售部與部門內及其它外部公司的嚴密配合，使整個營銷管理體系正常運作，發(fā)揚組織銷售、指點銷售、控制銷售、調整銷售的作用，進而保證銷售方案和銷售目的的順利實現.本篇主要論述工程組銷售部日常業(yè)務的組織管理及人力資源管理；方案義務制定；推行控制及評價；銷售管理與協調；信息反響；簽約及后續(xù)任務等七大管理要素的功能和協調配合。本文分五部分：第一部分 營銷體系第二部分 銷售部職能第三部分 銷售培訓手冊范本房地產根本知識規(guī)范流程任務制度工程銷售培訓資料第四部分 分工與協作第五部分附件房

2、地產相關法律法規(guī)現場管理相關文件、表單第一部分 營銷體系 完善的營銷體系描畫應劃分為行政機制、功能運作兩方面，這兩種劃分在實踐組織中運作中應得到相應的一致。(一)組織構造根據行政管理構造的要求，營銷組織的首要前提是建立垂直性的部門建制。組織構造如圖一現場銷售經理銷售助理 銷售主管1 銷售主管2 出納專案銷售員 專案銷售員 其它銷售輔助人員該劃分是希望通進合理的垂直性管理構造，達成完善部門建立的目的。二功能體系經過明確的功能劃分，在現場銷售經理一致指揮下，最大成效的利用內部資源與外部力量廣告公司、公關公司獲得優(yōu)秀銷售業(yè)績。根據部門效力對象及效力功能性的區(qū)別，同時需求建立循環(huán)性的效力網絡。功能體系

3、構造如圖二。工程銷售經理整盤謀劃及控制推行 銷售 信息反響注：此表為功能分塊，落實到詳細工程操作的三方業(yè)主、顧問公司、廣告公司職能分功協作上，需與開展商詳細商榷后再定。三崗位職責部門建制根據行政管理的要求，建立垂直管理方式的部門編制構造表示圖如圖1，以經理責制為中心，全面地建立銷售各環(huán)節(jié)崗位職責，使部門業(yè)務開展責、權、利有效落實，真正做到任務配合的有效性，表達團隊運作精神，確立了崗位職責的根本框架后，一致管理，分配銷售部所屬人員的崗位任務。銷售經理是銷售案場的最高擔任人，直接擔任推銷售及其推行，對下屬各級銷售人員及行政、客戶效力人員行使管理和導權、擔任各工程管理制度的直接監(jiān)視及執(zhí)行。定期向開展

4、商反響現場銷售情況、市場動態(tài)，擔任與開展商各部門的調協和商洽。與開展商結算應結傭金。銷售主管管理、鼓勵本組銷售人員完成銷售義務。協助銷售人員進展客戶接洽、談判、簽約及各工程銷售及售后效力。協助銷售經理進展現場管理，并及時反響客戶情況、銷售人員情況及現場要事。銷售人員銷售部全體銷售人員，職責：產品引見、客戶接洽、促成銷售、相關銷售手續(xù)的辦理及售后效力。行政、客戶效力人員組成包括銷售助理、出納、其他輔助人員，輔助銷售經理、銷售人員完成銷售任務。經理擔任制在整體的營銷方案指點下，詳細分解落實現組織建制、營銷推行及銷售管理的各項任務，并參與詳細的各項銷售事務，使專案業(yè)務流程納入有序、高效的軌道中，表達

5、應有的溝通了解才干及指點組織才干，發(fā)揚客觀能動性，掌握利用資源達成目的的各種方法。其職能包括：人力資源管理、方案義務制定、推行控制及評價、銷售管理及協調、簽約及后續(xù)任務。人力資源管理 崗位職責制定人員招聘人員培訓及再培訓工程培訓手冊定制人員定崗任務考核方案義務制定 工程總方案銷售方案、推行方案、操作流程、開盤方案月度方案日常管理方案、工程月度銷售、推行及資金方案部門建立方案人力資源配置及貯藏、全員普訓、梯隊干部培育推行控制及評價 推行方案、費用核定推行中心及主線核定推行表現核定推行績效評價推行調整建議銷售管理與協調 開盤前預備現場管理辦公制度管理、銷售控制現場協調現金管理信息反響 現場期報現場

6、日報、現場周報、現場月報市場報告快報銷售建議重要營銷方案簽約及后續(xù)任務簽約款項催收售后效力收樓違約處置人力資源管理下屬各崗位的崗位職責制定，對人力資源進展最合理的運作。人員招聘，根據公司中長期開展方案和各任務崗位的特性招聘人員。人員培訓，人員綜合培訓及業(yè)務培訓。人員定崗，以現有人力資源為根底，指定人員擔任不同任務崗位。根據才干績效考評原那么進展評價，獎勤獎能，對不附合要求者給予及時培訓或調整培訓。方案義務的制定與實施為了使任務開展富有條理與時效控制性，有必要在整個部門中加強方案概念，以下方案被以為是任務正常穩(wěn)健開展所必不可少的。工程方案銷售方案平衡本工程供應、市場供應與需求情況，與開展商共同制

7、定工程總體銷售期目的及分階段銷售目的，含各期銷售面積、單位售價、均價、銷售率、房源推量、資金回籠方案及補充應變措施等。推行方案制定與銷售方案掛鉤的推行費用、推行節(jié)拍、推行費用配比。操作流程按工程制定常規(guī)現場操作流程及任務開展安排，本方案應于開盤前完成和試運作。開盤方案開盤時間確定、開盤活動籌備。售樓處設定與布置、示范單位選定與裝修、模型、樓書及海報制造。月度任務方案 日常管理方案管理任務由銷售部經理制定、提交管理方案，開掘上月管理問題，提出下月管理目的，闡明將要采用的有效管理手段。工程月度方案銷售方案根據總體銷售目的、上月銷售情況提出下月銷售情況預測，并提供現場戰(zhàn)術執(zhí)行意見，下月任務按方案嚴厲

8、實施。推行方案根據總體推行方案、下月銷售方案提出月度推行修正方案。資金方案根據銷售目的、銷售實現情況制定月度資金回籠方案。根據任務開展需求，制定下月度辦公、推行費用開支方案。 部門建立方案人力資源配置、貯藏方案根據階段性需求向提交人力資源需求及年度綜合方案。全員普訓方案制定銷售部全體員工一年根本素質、業(yè)務才干培訓方案，應根據任務開展階段不同需求，提出合理的部門建立思緒，不斷充實高素質復合型人才提高部門整體銷售才干。梯隊干部培育方案確定部門梯隊干部培育方案，確定下屬梯隊干部人員的人選，合理安排培育方向及詳細培育手段。崗位輪換培訓在條件答應的情況下，對人員實行崗位輪換培訓。在崗位培訓的過程使各成員

9、了解銷售的全過程以利任務開展，同時利用發(fā)現和培育人才。推行控制及評價廣告效益評價與控制的目的是在充分了解企劃意圖根底上，經過匯總、分析每一詳細廣告所產生的客戶效應、成交情況，迅速地得出該廣告的經濟效益、客戶反響。從而科學地綜合評價本次營銷推行活動的得與失，成與敗并不斷總結和更進。使之能根據個案的特性評價出一個高效的推行途徑，推行手法及時段性推行重點，讓企劃能迅速地調整營銷步驟及并為下一步營銷方案的開展提供參考。從根本上說是協調企劃與銷售，并配合企劃竭力提高廣告效益，有效地控制廣告本錢，爭取利潤最大化。推行方案、費用核定本著成效最大化原那么，根據銷售進度要求，制定推行方案、核定推行費用。推行中心

10、及主線核定圍工程及市場情況、目的市場及目的客戶定位，核定推行中心與主線，推行表現核定以銷售目的為出發(fā)點、其表現應附合工程整體籠統，且最大程度促進銷售。推行績效評價從來客情況和成交情況兩方面用量化的數據客觀評價推行效果。評價分析的要點：客戶效應結合、及其它銷售原始表單客戶接待量及來訪客戶性質認知途徑客戶來源地客戶需求變化本次訴求重點及本階段客戶評價點的變化經濟效益評價從成交情況及廣告投入上綜合評價一個廣告的廣告效益。評價時間周期 客戶效應評價及廣告效益評價普通以一個廣告到下一個廣告之前為一個自然評價期。如期間間隔太長，可以在廣揭露布后10天內給出。評價方式客戶效應評價及廣告效益評價通常以圖表及數

11、據方式給出。營銷建議普通在下一廣揭露布前或廣揭露布后10-15天以文字方式給出。推行調整建議根據推行效績及銷售方案提出推行調整建議，建議下次廣告或營銷活動之推出方式及訴求重點，包括價位、房位控制、訴求點等。 銷售管理與協調1 開盤前預備制定完好的可行的規(guī)范銷售操作流程，嚴厲控制銷售、換房及退房等行為。確定合同文字及附件內容，構成合同規(guī)范文本。 整理一致全面的或答客問并下達及培訓。2 現場管理辦公制度管理按照任務紀律、崗位責任制，核對監(jiān)視各崗位的業(yè)務完成質量，監(jiān)視現場任務情況。做好各崗位、各業(yè)務人員之間任務的協調，杜絕任務混亂。 銷售控制 把握銷售導向，指點銷售人員規(guī)范銷售口徑嚴厲執(zhí)行活動規(guī)劃。

12、把好銷售口徑及簽約審定關，堅持認購書主要條款與合同的一致，杜絕超越權限之銷售行為產生。 3現場協調根據銷售情況的變化，及時靈敏對現場人員進展合理調配運用,自動出擊以拓展市場。與現場其它銷售人員共同承當與客戶之間的詳細銷售事務洽談。將銷售人員的崗位責任作為本身責任中的一部分,協助 銷售員促成成交。做好客戶協調任務，處理各種疑問個案或客戶爭論問題。 4現金管理監(jiān)視出納做好財務收受保管，報表編制、核對等任務。信息反響1、現場期報 根據一級客戶接待資料、客戶成交資料構成銷售日報、周報、月度及階段性總結報告。2、市場報告 時辰把握市場脈博、深化了解競爭對手，把握一手市場資料，構成總體市場分析報告。 3、

13、快報 業(yè)務開展中出現的新情況情況及時與相關部門獲得溝通。4、銷售建議 根據銷售及市場情況提交銷售建議。簽約及后續(xù)任務 1簽約監(jiān)視銷售秘書、出納配合秉持一定原那么，以規(guī)范合同為范本簽約，準確無誤完成整個簽約過程。協助銷售助理完成疑問客戶的簽約講解、引導、壓服任務，確保客戶正確及時簽署預售合同。2款項催收與公司財務部門良好溝通，擔任客戶款工程的及時催收，確保銷售款工程及時回籠。3售后效力(貸款、權證等業(yè)務辦理)與買賣所、銀行、公證處等機構人員友好協作，協助銷售助理及時地辦理客戶貸款、產證辦理等其他事宜。4收樓與公司工程部、物業(yè)管理部門良好溝通，確?？蛻舻募皶r收樓與入住。5違約處置 對違約客戶進展協

14、調和處置，必要時經過法律途徑處理。傭金結算 按合同商定，與開展商核對應結傭金并結算。如預困難、及時向上級指點反響。第二部份 銷售培訓手冊房地產根本知識房地產根本概念房地產：也稱不動產，是指土地、建筑物和固著在土地、建筑物上不可分割的部分以及附帶的各種權益。銷售手續(xù)“五證二書五證：建立用地規(guī)劃答應證、土地運用權證、建筑規(guī)劃答應證、施工答應證、銷售答應證二書：住宅質量保證書、住宅運用闡明書土地劃分及運用年限商業(yè)用地：運用年限為40年住宅用地：運用年限為70年工業(yè)用地：運用年限為50年各種面積定義及其計算方式構造面積：住宅的一切承重墻柱和非承重墻所占面積的總和，即外墻、內墻、柱等構造構件所占面積的總

15、和。輔助面積：住宅建筑各層平面中不直接供住戶睡眠休憩的室內空間凈面積，包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室、陽臺等。居住面積：住宅建筑各層平面中直接供住戶休憩生活運用的居室面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的程度面積即構造面積。運用面積：住宅各層平面中直接供住戶生活起居所運用的凈面積之和。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室、臥室等的凈面積。建筑面積：指建筑物各層外墻(或外柱)外圍以內程度投影面積之和。房屋的建筑面積包括運用面積和公共面積二個部分。 公共面積：住宅樓內為住戶方便出入，正常交往，保證生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間、門廳、樓層間廳等所占

16、面積的總和。公共面積包括部分構造面積。容積率：是指工程規(guī)劃建立用地范圍內全部建筑與規(guī)劃建立用地面積之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。簡單說，容積率就是工程總建筑面積除以工程占地面積。運用率：運用面積與建筑面積的比值。各種計算公式套內建筑面積=套內單元內的運用面積+套內墻面子積+陽臺建筑面積商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤公用建筑面積公用建筑面積分攤系數=住宅公用建筑面積/非公用建筑面積公用分攤建筑面積分攤數=公用建筑面積分攤系數*此套住宅的套內建筑面積陽臺面積計算：封鎖式陽臺、挑廊，按其程度投影面積計算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺按其程度投影面積的一半計算建筑面積。

17、附件一：中華人民共和國城市房地產管理法附件二：商品房銷售管理方法附件三：建立部摘錄附件四：銀行按揭貸款流程附件五：規(guī)范流程及客戶接待流程輪值制度 來訪及新來訪客戶接待均采用輪番接待制度，如當值業(yè)務員正在接待其它客戶那么跳過，后補。表單：來電登記、訪客接待安排銷售流程簡化流程接待客戶帶客戶觀賞樣板房帶客戶觀賞會所了解客戶詳細選購單元深化洽談表單：來訪客戶登記表、貴賓引薦書誠意保管按規(guī)范填寫購房、折扣懇求表，并到財務處交款成 交 按規(guī)范填寫認購書，并到財務處交款簽 約 約定客戶并通知開展商、律師樓等，陪同客戶完成預、銷售合同的簽定辦理按揭由律師安排按揭辦理事宜付清全部樓款、及進戶費用，入住客戶接待

18、規(guī)范及禮儀接聽禮儀一、處置接聽-接聽禮儀效力規(guī)范目的言語紙筆要就手辦公臺上應預備好紙和筆兩響內接聽任何響兩聲內，立刻接聽稱謂來電者訊問來電者姓名經常稱謂來電者快捷專業(yè)效力；趕緊記下來電者姓名，經常稱謂，令對方覺得本人重要。早上好！xxx，請問有什么幫到您？請問先生/小姐怎樣稱謂？二、對來電查詢客戶進展銷售效力規(guī)范目的言語稱謂來電者以姓氏稱謂來電者或簡單了解來電者需求。簡單引見重點引見工程根本資料，給客戶予初步輪廓如位置、投資優(yōu)勢等。尊重客戶，確保準確把握客戶要求，令客戶安心，加快處理問題的速度。予人誠信的效力；予人專業(yè)的態(tài)度。明白客戶需求區(qū)分顧客購買動機及關懷點，利用有關賣點，約請顧客親身前來

19、觀賞。予顧客體恤的效力，令顧客親臨現場。迎接客戶一、根本動作客戶進門，每一個看見的銷售人員都應自動招呼“歡迎光臨，提示其他銷售人員留意。銷售人員立刻上前，熱情接待。經過隨口招呼，區(qū)別客戶真?zhèn)?，了解所來的區(qū)域和接受的媒體。二、本卷須知銷售人員應儀表端正，態(tài)度親切。接待客戶或一人，或一主二副，以二人為限，絕對不要超越三人。假設不是真正客戶，也應照樣提供一份資料，作簡約而熱情的接待。沒有客戶時，也應留意現場整潔和個人儀表，以隨時給客戶良好印象。引見產品一、根本動作交換名片，相互引見，了解客戶的個人咨詢情況。按照銷售現場已規(guī)劃好的銷售道路，自然而又有重點地引見產品著重于地段、投資重點等。二、本卷須知偏

20、重強調本樓盤的整體投資地段優(yōu)勢。用本人的熱忱與誠實感染客戶，努力與其建立互置信任的關系。經過交談正確把握客戶的真實需求，并據此迅速制定本人的應對戰(zhàn)略。當客戶超越一人時，留意區(qū)分其中的決策者，把握他們相互間的關系。購買洽談一、根本動作倒茶應付，引導客戶在銷售桌前入座。在客戶未自動表示時，應該立刻自動地選擇一戶作試探性引見。根據客戶所喜歡的單元，在一定的根底上，作更詳盡的闡明。針對客戶的疑惑點，進展相關解釋，協助 其逐一抑制購買妨礙。適時制造現場購買氣氛，強化其購買愿望。在客戶對產品有認可度的根底上，設法壓服他下定金購買。二、本卷須知入座時，留意將客戶安頓在一個視野愉悅的便于控制的空間范圍內。個人

21、的銷售資料和銷售工具應預備齊全，隨時應對客戶的需求。了解客戶的真正要求，了解客戶的主要問題點。向客戶引薦戶型時以候選單位以2戶為好，盡量不要超越3戶。留意判別客戶的誠意、購買力和成交概率?，F場氣氛營造應該自然親切，掌握火候。對產品的解釋不應含有夸張、虛擬的成分。不是職權范圍內的承諾應報經現場經理經過。帶看樣板間一、根本動作引見中強調工程的優(yōu)勢見答客戶問。讓客戶真實覺得本人所選的戶型，讓客戶想象他已是樣板間的主人，感受超前的高檔設備以及高額的報答。盡量多說，讓客戶一直為他所吸引。暫未成交一、根本動作將銷售資料備齊一份給客戶，讓其仔細思索或代為傳播。再次通知客戶聯絡方式和聯絡，承諾為其作義務購房咨

22、詢。對有意的客戶再次商定時間。送客至大門外或電梯間。二、本卷須知暫未成交或未成交的客戶照舊是客戶，銷售人員都應態(tài)度親切，一直如一。及時分析暫為成交或未成交的真正緣由，記錄在案。針對暫未成交或未成交的緣由，報告現場經理，視詳細情況，采取相應補救措施。填寫客戶資料表一、根本動作無論勝利與否，每接待完一組客戶后，立刻填寫客戶資料表。填寫重點：客戶的聯絡方式和個人咨詢資料；客戶對樓盤的要求條件；成交或未成交的真正緣由。根據客戶成交的能夠性，將其分類為：A很有希望/B有希望 /C普通/D希望渺茫等四個級，以便日后有重點地追蹤訪詢。定期跟蹤后對客戶情況進展記錄和更新，如遇問題及時向主管及經理反響。普通送交

23、現場經理檢查并備案建檔，一聯本人留存，以便日后追蹤客戶。二、本卷須知客戶資料表應仔細填寫，越詳盡越好?？蛻糍Y料表是銷售員的聚寶盆，應妥善保管。客戶等級應視詳細情況，進展階段性調整。客戶追蹤一、根本動作忙碌間隙，按客戶等級與之聯絡，并隨時向現場經理口頭報告。對于A、B等級的客戶，銷售人員應將其列為重點對象，堅持親密聯絡，調動一切能夠條件，努力壓服。將第一次追蹤情況詳細記錄在案，便于日后分析判別。無論最后能否成交，都要婉轉要求客戶協助 引見客戶。二、本卷須知追蹤客戶要留意切入話題選擇，勿給客戶呵斥銷售不暢、死硬推銷的印象。追蹤客戶要留意時間的間隔，普通以兩三天為宜。留意追蹤方式的變化：打，寄資料，

24、上門訪問，約請參與促銷活動等。兩人或兩人以上與同一客戶有聯絡時，應該相互通氣，一致立場，協調行動。成交收定一、根本動作客戶決議購買并下定金時，祝賀客戶作出明智投資決議。同總控表或向經理確認客戶所要的單元可供銷售。帶客戶到簽約室。詳盡解釋定單填寫的各項條款和內容： 假設是小定金，與客戶商定大定金的補足日期及應補金額填寫于認購書上；與客戶商定簽約的日期及簽約金額填寫于認購書上；或其他附加條件于空白處注明；其他內容依認購書的格式照實填寫。收取定金，請客戶、開發(fā)商代表、經理三方簽名確認。填寫完認購書，將認購書副聯連同定金送交開發(fā)商代表點收備案，將認購書復印件交經理備案。將認購書第一聯客戶聯交客戶收妥，

25、并通知客戶于補足定金或簽約時將認購書帶來。確定定金補足日或簽約日，并詳細通知客戶各種本卷須知和所需帶齊的各類證件。再次祝賀客戶。送客至大門外或電梯間。二、本卷須知與現場經理和其他銷售人員親密配合，制造并維持現場氣氛。當客戶對某套單元稍有興趣或決議購買但未帶足足夠的金額時，鼓勵客戶支付小定金是一個行之有效的方法。小定金金額不在于多，五百元至幾千元均可，其主要目的是使客戶牽掛我們的樓盤。小定金保管日期普通以三天為限，時間長短和能否退還，需向經理咨詢。折扣或其他附加條件，應報現場經理贊同備案。認購書填寫完后，再仔細檢查戶別、面積、總價、定金等能否正確。收取的定金須確定點收。定金補足一、根本動作將定金

26、補足日及應補金額欄劃掉，注明實收數額及日期。再次確定簽約日期，將簽約日期和簽約金額填寫于認購書上。假設重新開單，大定金認購書根據小定金認購書的內容來填寫。詳細通知客戶簽約日的各種本卷須知和所需帶齊的各類證件。祝賀客戶，送至大門外或電梯間。二、本卷須知在商定補足日前，再次與客戶聯絡，確定日期并做好預備。填寫完后，再次檢查戶別、面積、總價、定金等能否正確。將詳縱情況向現場經理匯報備案。換房一、根本動作將原認購書收回，當客戶面封上作廢。重開新定單；填上原收據號。將新認購書副本交開發(fā)商代表換回原認購書，原認購書兩份交經理備案。二、本卷須知填寫終了后，再次檢查戶別、面積、總價、定金、簽約日等能否正確。將

27、原定單收回。簽署合約一、根本動作祝賀客戶選擇我們的房屋。驗對身份證原件，審核其購戶資歷。出示商品房預售示范合同文本，逐條解釋合同的主要條款：轉讓當事人的姓名或稱號、住所；房地產的位置、面積、周圍范圍；土地一切權性質；土地運用權獲得方式和運用期限；房地產規(guī)劃運用性質；房屋的平面規(guī)劃、構造、建筑質量、裝飾規(guī)范以及附屬設備、配套設備等情況；房地產轉讓的價錢、支付方式和期限；房地產支付日期；違約責任；爭議的處理方式。與客戶商討并確定一切內容。簽約成交，并按合同規(guī)定收取第一期房款，同時相應抵扣已付定金。將認購書收回，交現場經理備案。同開發(fā)商代表協調協助 客戶辦理銀行貸款事宜。辦好銀行貸款后，合同的一份應

28、交客戶。祝賀客戶，送客戶至大門外或電梯間。二、本卷須知示范合同文本應事先預備好。事先分析簽約時能夠發(fā)生的問題，向現場經理報告，研討處理的方法。簽約時，如客戶有問題無法壓服，匯報現場經理。簽合同最好由購房戶本人填寫詳細條款，并一定要其本人簽名蓋章。由他人代理簽約，戶主給予代理人的委托書最好經過公證。解釋合同條款時，在情感上應偏重于客戶的立場，讓其有認同感。簽約后的客戶，應一直與其堅持接觸，協助 處理各種問題并讓其引見客戶。假設客戶的問題無法處理而不能完成簽約時，讓客戶先請回，另約時間，以時間換取雙方的折讓。及時檢查簽約情況，假設有問題，應采取相應的應對措施。退房一、根本動作分析退房緣由，明確能否

29、可以退房。報現場經理或更高一級主管確認，決議退房。同開發(fā)商代表協調，結清相關款項。將作廢合同收回，交公司留存?zhèn)浒?。生意不在友誼在，送客送至大門外或電梯間。二、本卷須知有關資金轉移事項，均須由雙方當事人簽名認定。假設有爭議無法處理，可懇求仲裁機構調解或人民法院判決。任務制度公司員工手冊現場管理制度的補充及沖突處置本制度是為便于現場管理、更好的實現銷售而制定的，系在公司員工手冊等各工程根本制度上，根據現場實踐情況而制定的一種補充管理制度。如遇沖突以公司員工手冊為準。日常行為規(guī)范一切銷售人員在任務時間必需穿公司配發(fā)整套工服，佩帶佩帶胸卡，男同事系領帶，穿深色皮鞋，女同事要化淡妝。男同事頭發(fā)長度不得超

30、越耳朵，不留怪異發(fā)型，不得染發(fā)。銷售人員上班時間必需配戴胸卡。不穿制服或不戴胸卡，一經發(fā)現每次罰款20元。堅持辦公區(qū)域的干凈整齊，接待廳內各臺面、椅面、地面嚴禁堆放雜物。將與任務無關的私人物品放在公司規(guī)定的地方。每天接訪組擔任清理客戶用過的紙杯、煙灰缸，接電組擔任清理前臺臺面。銷售部員工自動清理本人接待的客戶所用過的水杯及煙灰缸，并將座椅擺放整齊。前臺不許睡覺，坐姿端正。前臺睡覺一經發(fā)現罰款20元，坐姿不端正經勸說無效罰款20元。遲到早退，一經發(fā)現罰款50元。上班其間外出，要跟銷售主管請假，并填寫外出登記。如在銷售主管不知情的情況下，查出不在崗，罰款50元。銷售代表請假要前一天向銷售主管遞交請

31、假單，如有特殊情況，要及時跟銷售主管請假，并于上班后第一天后要及時補交請假條，否那么按曠工計。病假上班后要補交病假條及病歷書。銷售人員休憩日要翻開手機，違者警告，并處以50元罰款。銷售大廳任何人不得大聲喧嘩，銷售部員工不得在銷售大廳閱讀任何與專業(yè)任務無關的報紙書刊。一經發(fā)現罰款20元。嚴禁在接聽客戶或接待過程中吃各類食物、員工嚴禁在銷售大廳吸煙。一經發(fā)現罰款20元。打出不得占用銷售熱線，嚴禁打咨詢收費。一經發(fā)現罰款20元。鑰匙每天由固定值班人員保管，銷售代表帶客戶看房領用鑰匙要作登記。下班后值班人員把前臺臺面拾掇整齊干凈，椅子歸位，并把當天所借鑰匙歸還物業(yè)部。中介公司帶來客戶，中介費需預先商定

32、，代理公司要親身帶客戶到現場并在第一時間做登記，要詳細寫明中介公司的名字及客戶名字，并由銷售經理簽字確認，經理不在現場由主管簽字并及時告知經理。不許銷售代表把本人接的客戶轉為代理公司，否那么未結傭金停發(fā)。銷售現場客戶接待原那么現場售樓處，銷售代表每天按照接聽、接待來訪客戶分為兩組，每日仔細準確填寫來電來訪記錄，銷售代表每天填寫，本人妥善保管。接聽銷售代表每天輪番擔任接聽，將客戶情況登記在上，盡量詳細記錄客戶的姓名，需求面積，信息獲知途徑等。接聽人員如遇原有老客戶來訪，那么接聽任務暫停，接聽任務有其他擔任接聽的人員完成，事后當次即時補一次接待時機。接聽人員要耐心的、有針對性的回答客戶問題，盡量商

33、定客戶現場看房，并設法留下客戶聯絡方式，以便進展回訪。接待來訪第一次到現場來訪的客戶，由現場的銷售代表按序輪番接待，接待后填寫因時間的差別，或老客戶來訪呵斥當天擔任接待的銷售代表在接待新客戶論空時，在當次即時補充一次接待時機。輪休銷售代表的客戶來訪，那么該客戶由銷售主管擔任接待，銷售主管輪休或有其他任務時，由該組最后一位排序者代為接待。如銷售代表甲完成客戶甲的成交任務，日后該客戶再向銷售代表甲引薦客戶乙，且客戶甲陪同乙客戶到達銷售現場或客戶乙本人來銷售現場并指明有銷售代表甲擔任接待，那么客戶乙仍有銷售代表甲擔任接待，假設客戶乙單獨到達銷售現場，且 未明確指明有銷售代表甲接待，而由銷售代表乙接待

34、的，那么客戶乙作為銷售代表乙的新客戶由銷售代表一擔任接待。對現場來訪的客戶擔任接待的銷售代表應首先訊問“您在此之前能否打過？及您以前能否來過？如客戶表示聯絡過，接待人員要問清楚與之聯絡過的銷售代表，如客戶記不清，請客戶從名片中識別，如客戶還認不出，該客戶輪為正常排序。作好客戶確實認的任務明確新客戶后方可接待，以免撞單。早9：00之前晚4：00之后，到訪的客戶由值班人員接待，不記入輪接排序。如值班人員不在，由最早到者接待。銷售代表在原工程的客戶來現場，如未指定該銷售代表接待并且該銷售代表到本工程后，未曾與該客戶聯絡過。該客戶算為新客戶輪為排序。有效客戶確認原那么明確表示市調、找人、做推銷、聯絡業(yè)

35、務，不算有效客戶，其他情況均算有效客戶，按正常輪序。關于撞單客戶第一接待確認制，如之前來電、以來電接待人為準，假設客戶不記得接電同事轉到接訪組接待。假設客戶第二次過來，接待過的業(yè)務員不在，擔任接訪的同事可以接待，但是一定要第一時間通知原來接待過客戶的業(yè)務員，假設當日成交那么傭金一人一半。假設客戶不記得接待過的業(yè)務員，該業(yè)務員也沒有認出客戶，那么當日接訪組接待，如成交第一接待無業(yè)績、無傭金，當日接訪者有傭金、業(yè)績。假設該業(yè)務員在成交前認出此客戶，該客戶當日成交，傭金一人一半。如已購房客戶，在與A業(yè)務員初次成交后，再購買第二套單元時沒有找A業(yè)務員，而是與其它業(yè)務人員聯絡或成交，那么A業(yè)務員沒有任何

36、傭金。工程銷售培訓資料該資料由工程組根據工程情況編寫，但必需包含以下部份工程概要協作單位稱號及簡介開發(fā)商；投資商；建筑設計單位；綠化設計單位；建筑施工單位；工程監(jiān)理；物業(yè)管理單位；經濟技術目的及根本配置工程總括：工程性質；土地獲得；土地期限；開工日期；開工日期；占地面面積；總建筑面積；平均得房率；總幢數；層 數：技術層 層;銷售層;層高;構造;抗震級;分期：施工、進度及完工日期戶型分類及面積配比物業(yè)交房及裝修規(guī)范物業(yè)管理費及各項效力收費明細工程定位及市場競爭工程定位及推行主題工程產品定位、客戶定位、籠統定位工程優(yōu)勢及疑問問題一致答客問周邊競爭工程調查情況統計表客戶購房須知工程購房須知按揭手續(xù)辦

37、理須知文件清單營銷管理綱要銷售部任務制度來電總登記表來訪總登記表客戶接待登記業(yè)務員貴賓引薦書業(yè)務員給客戶價目表客戶認購須知業(yè)務員給客戶貸款利率表、手續(xù)告知保管書小定認購書大定銷售合同購房備忘表買賣手續(xù)費及入戶費用客戶跟蹤記錄銷售員周報銷售任務制度銷控表銷控訴訴單現金管理表小定金、大定金現場費用支出登記現場人員外出登記小定、大定、合同清單折扣懇求表以上內容詳見附件六第三部分 分工與協作開展商代理/顧問廣告公司人力資源管理崗位職責制定人員招聘人員培訓及再培訓人員定崗任務考核方案義務制定工程總方案月度方案部門建立方案推行控制及評價推行方案、費用核定推行中心及主線核定推行表現核定推行績效評價推行調整建

38、議銷售管理與協調開盤前預備現場管理現場協調現金管理信息反響現場期報市場報告快報銷售建議簽約及后續(xù)任務簽約款項催收售后效力收樓違約處置注：此表內容根據市場普通操作貫例劃分，詳細任務分工、配合及流程須經雙方商定。附件一：中華人民共和國城市房地產管理法1995年1月1日【章名】 目 錄 第一章 總 那么 第二章 房地產開發(fā)用地 土地運用權出讓土地運用權劃撥 第三章 房地產開發(fā) 第四章 房地產買賣 普通規(guī)定 房地產轉讓 房地產抵押 房屋租賃 中介效力機構 第五章 房地產權屬登記管理第六章 法律責任 第七章 附 那么 【章名】 第一章 總 那么 為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場次序，保證房地產

39、權益人的合法權益，促進房地產業(yè)的安康開展，制定本法。 在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地以下簡稱國有土地范圍內獲得房地產開發(fā)用地的土地運用權，從事房地產開發(fā)、房地產買賣，實施房地產管理，該當遵守本法。 本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。 本法所稱房地產開發(fā)，是指在根據本法獲得國有土地運用權的土地上進展根底設備、房屋建立的行為。 本法所稱房地產買賣，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。 國家依法實行國有土地有償、有限期運用制度。但是，國家在本法規(guī)定的范圍內劃撥國有土地運用權的除外。 國家根據社會、經濟開展程度，扶持開展居民住宅建立，逐漸改善居民的居住條件。 房地產權益人該當遵守法

40、律和行政法規(guī)，依法納稅。房地產權益人的合法權益受法律維護，任何單位和個人不得進犯。 國務院建立行政主管部門、土地管理部門按照國務院規(guī)定的職權劃分，各司其職，親密配合，管理全國房地產任務。 縣級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。 【章名】 第二章 房地產開發(fā)用地 第一節(jié) 土地運用權出讓 第七條 土地運用權出讓，是指國家將國有土地運用權以下簡稱土地運用權在一定年限內出讓給土地運用者，由土地運用者向國家支付土地運用權出讓金的行為。 城市規(guī)劃區(qū)內的集體一切的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的運用權方可有償出讓。 土地運用權出讓，必需符

41、合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建立用地方案。 縣級以上地方人民政府出讓土地運用權用于房地產開發(fā)的，須根據省級以上人民政府下達的控制目的擬訂年度出讓土地運用權總面積方案，按照國務院規(guī)定，報國務院或者省級人民政府同意。 土地運用權出讓，由市、縣人民政府有方案、有步驟地進展。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建立、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院規(guī)定，報經有同意權的人民政府同意后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。 直轄市的縣人民政府及其有關部門行使前款規(guī)定的權限，由直轄市人民政府規(guī)定。 土地運用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。 商

42、業(yè)、旅游、文娛和奢華住宅用地，有條件的，必需采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式。 采取雙方協議方式出讓土地運用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。 土地運用權出讓最高年限由國務院規(guī)定。土地運用權出讓，該當簽署書面出讓合同。 土地運用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地運用者簽署。 土地運用者必需按照出讓合同商定，支付土地運用權出讓金；未按照出讓合同商定支付土地運用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以懇求違約賠償。 土地運用者按照出讓合同商定支付土地運用權出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必需按照出讓合同商定，提供出讓的土地；

43、未按照出讓合同商定提供出讓的土地的，土地運用者有權解除合同，由土地管理部門返還土地運用權出讓金，土地運用者并可以懇求違約賠償。 土地運用者需求改動土地運用權出讓合同商定的土地用途的，必需獲得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的贊同，簽署土地運用權出讓合同變卦協議或者重新簽署土地運用權出讓合同，相應調整土地運用權出讓金。 土地運用權出讓金該當全部上繳財政，列入預算，用于城市根底設備建立和土地開發(fā)。土地運用權出讓金上繳和運用的詳細方法由國務院規(guī)定。 國家對土地運用者依法獲得的土地運用權，在出讓合同商定的運用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需求，可以按照法律程序提早收回，并

44、根據土地運用者運用土地的實踐年限和開發(fā)土地的實踐情況給予相應的補償。 土地運用權因土地滅失而終止。 土地運用權出讓合同商定的運用年限屆滿，土地運用者需求繼續(xù)運用土地的，該當至遲于屆滿前一年懇求續(xù)期，除根據社會公共利益需求收回該幅土地的，該當予以同意。經同意準予續(xù)期的，該當重新簽署土地運用權出讓合同，按照規(guī)定支付土地運用權出讓金。 土地運用權出讓合同商定的運用年限屆滿，土地運用者未懇求續(xù)期或者雖懇求續(xù)期但按照前款規(guī)定未獲同意的，土地運用權由國家無償收回。 【章名】 第二節(jié) 土地運用權劃撥 土地運用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法同意，在土地運用者交納補償、安頓等費用后將該幅土地交付其運用，或者將

45、土地運用權無償交付給土地運用者運用的行為。 按照本法規(guī)定以劃撥方式獲得土地運用權的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有運用期限的限制。 以下建立用地的土地運用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法同意劃撥： 一國家機關用地和軍事用地； 二城市根底設備用地和公益事業(yè)用地； 三國家重點扶持的能源、交通、水利等工程用地； 四法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 【章名】 第三章 房地產開發(fā) 房地產開發(fā)必需嚴厲執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經濟效益、社會效益、環(huán)境效益相一致的原那么，實行全面規(guī)劃、合理規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建立。 以出讓方式獲得土地運用權進展房地產開發(fā)的，必需按照土地運用權出讓合同商定的土地用途、開工開

46、發(fā)期限開發(fā)土地。超越出讓合同商定的開工開發(fā)日期滿一年未開工開發(fā)的，可以征收相當于土地運用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未開工開發(fā)的，可以無償收回土地運用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者開工開發(fā)必需的前期任務呵斥開工開發(fā)遲延的除外。 房地產開發(fā)工程的設計、施工，必需符合國家的有關規(guī)范和規(guī)范。 房地產開發(fā)工程開工，閱歷收合格后，方可交付運用。 依法獲得的土地運用權，可以按照本法和有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、協作開發(fā)運營房地產。 國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵和扶持房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建立居民住宅。 房地產開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產開發(fā)和運營的企

47、業(yè)。設立房地產開發(fā)企業(yè)，該當具備以下條件： 一有本人的稱號和組織機構； 二有固定的運營場所； 三有符合國務院規(guī)定的注冊資本； 四有足夠的專業(yè)技術人員； 五法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 設立房地產開發(fā)企業(yè)，該當向工商行政管理部門懇求設立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，該當予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。 設立有限責任公司、股份，從事房地產開發(fā)運營的，還該當執(zhí)行公司法的有關規(guī)定。 房地產開發(fā)企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內，該當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。 房地產開發(fā)企業(yè)的注冊資本與投資總額的比例該當符合國家有關規(guī)定。 房地產開發(fā)企業(yè)

48、分期開發(fā)房地產的，分期投資額該當與工程規(guī)模相順應，并按照土地運用權出讓合同的商定，按期投入資金，用于工程建立。 【章名】 第四章 房地產買賣 【章名】 第一節(jié) 普通規(guī)定 房地產轉讓、抵押時，房屋的一切權和該房屋占用范圍內的土地運用權同時轉讓、抵押。 基準地價、標定地價和各類房屋的重置價錢該當定期確定并公布。詳細方法由國務院規(guī)定。 國家實行房地產價錢評 附件二：商品房銷售管理方法第一章總那么為了規(guī)范商品房銷售行為，保證商品房買賣雙方當事人的合法權益，根據、，制定本方法。商品房銷售及商品房銷售管理該當遵守本方法。商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。本方法所稱商品房現售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將開工驗

49、收合格的商品房出賣給買受人，并由買受人支付房價款的行為。本方法所稱商品房預售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建立中的商品房預先出賣給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。房地產開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產中介效力機構銷售商品房。國務院建立行政主管部門擔任全國商品房的銷售管理任務。省、自治區(qū)人民政府建立行政主管部門擔任本行政區(qū)域內商品房的銷售管理任務。直轄市、市、縣人民政府建立行政主管部門、房地產行政主管部門以下統稱房地產開發(fā)主管部門按照職責分工，擔任本行政區(qū)域內商品房的銷售管理任務。第二章銷售條件商品房預售實行預售答應制度。商品房預售條件及商品房預售答應證明的辦理程序，按照和的

50、有關規(guī)定執(zhí)行。商品房現售,該當符合以下條件：一現售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)該當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；二獲得土地運用權證書或者運用土地的同意文件；三持有建立工程規(guī)劃答應證和施工答應證；四已經過開工驗收；五拆遷安頓曾經落實；六供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套根底設備具備交付運用條件，其他配套根底設備和公共設備具備交付運用條件或者已確定施工進度和交付日期；七物業(yè)管理方案曾經落實。房地產開發(fā)企業(yè)該當在商品房現售前將房地產開發(fā)工程手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發(fā)主管部門備案。房地產開發(fā)企業(yè)銷售設有抵押權的商品房，其抵押權的處置按照、的有關規(guī)定執(zhí)行。 房地產開發(fā)

51、企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。房地產開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未開工商品房。商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。商品房銷售時，房地產開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人該當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關物業(yè)管理的協議。 第三章廣告與合同房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介效力機構發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，該當執(zhí)行、等有關規(guī)定，廣告內容必需真實、合法、科學、準確。房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介效力機構發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事

52、人該當在商品房買賣合同中商定。商品房銷售時，房地產開發(fā)企業(yè)和買受人該當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同該當明確以下主要內容：一當事人稱號或者姓名和住所；二商品房根本情況；三商品房的銷售方式；四商品房價款確實定方式及總價款、付款方式、付款時間；五交付運用條件及日期；六裝飾、設備規(guī)范承諾；七供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套根底設備和公共設備的交付承諾和有關權益、責任；八公共配套建筑的產權歸屬；九面積差別的處置方式；十辦理產權登記有關事宜；十一處理爭議的方法；十二違約責任；十三雙方商定的其他事項。商品房銷售價錢由當事人協商議定，國家另有規(guī)定的除外。商品房銷售可以按套單元計價，也可

53、以按套內建筑面積或者建筑面積計價。商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權益，承當責任。按套單元計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中該當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。按套單元計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察后可以在合同中直接商定總價款。按套單元計價的預售房屋，房地產開發(fā)企業(yè)該當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖該當標明詳細尺寸，并商定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在商定的誤差范圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出商定的

54、誤差范圍，合同中未商定處置方式的，買受人可以退房或者與房地產開發(fā)企業(yè)重新商定總價款。買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承當違約責任。按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人該當在合同中載明合同商定面積與產權登記面積發(fā)生誤差的處置方式。合同未作商定的，按以下原那么處置：一面積誤差比絕對值在3以內含3的，據實結算房價款； 二面積誤差比絕對值超出3時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發(fā)企業(yè)該當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同商定面積時，面積誤差比在3以內含3部分的房價款由買受人補足；超出3部分的房價款由房地產

55、開發(fā)企業(yè)承當，產權歸買受人。產權登記面積小于合同商定面積時，面積誤差比絕對值在3以內含3部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。面積誤差比 (產權登記面積合同商定面積)/ 合同商定面積100因本方法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設計變卦呵斥面積差別，當事人不解除合同的，該當簽署補充協議。按建筑面積計價的，當事人該當在合同中商定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并商定建筑面積不變而套內建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發(fā)生誤差時的處置方式。不符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。符合商品房銷

56、售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用該當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發(fā)企業(yè)該當向買受人返還所收費用；當事人之間另有商定的，從其商定。房地產開發(fā)企業(yè)該當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示和；預售商品房的，還必需明示。房地產開發(fā)企業(yè)該當按照同意的規(guī)劃、設計建立商品房。商品房銷售后，房地產開發(fā)企業(yè)不得擅自變卦規(guī)劃、設計。經規(guī)劃部門同意的規(guī)劃變卦、設計單位贊同的設計變卦導致商品房的構外型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人商定的其他影響商品房質量或者運用功能情形的，房地產開發(fā)企業(yè)該當在變卦確立

57、之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內做出能否退房的書面回答。買受人在通知到達之日起15日內未作書面回答的，視同接受規(guī)劃、設計變卦以及由此引起的房價款的變卦。房地產開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承當違約責任。第四章 銷售代理房地產開發(fā)企業(yè)委托中介效力機構銷售商品房的，受托機構該當是依法設立并獲得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產中介效力機構。房地產開發(fā)企業(yè)該當與受托房地產中介效力機構訂立書面委托合同，委托合同該當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權益、義務。 附件三：建立部摘錄第252條套內運用面積的計算應符合以下規(guī)定：套內運用面積包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等分戶門內面積總和；躍層住宅中的