1、.：.；第 PAGE 29 頁?？谑惺サ貋喐鐝V場 營銷謀劃提案2021年9月3日 ?？贖AIKOU 寫在前面受貴司委托，對(duì)?？谑猩虡I(yè)情況進(jìn)展市場調(diào)查。我司本著客觀、深化、有效的原那么對(duì)目的區(qū)域進(jìn)展了針對(duì)性的調(diào)查研討分析，在調(diào)研的根底上，結(jié)合我們的操盤閱歷，對(duì)貴司圣地亞哥廣場工程提供了營銷方式方面的建議，用作雙方共同討論，為本工程的定位論證以及營銷推行等方面提供決策參考根據(jù)。第一部分 市場一、海甸區(qū)域的引見海甸島位于海口的北部，面積13.8公里，常住人口10余萬，是?？诘某侵袓u，島中城，是與?？谑腥龢蛳噙B的市區(qū)重要的組成部分，與海口最繁華的商業(yè)區(qū)僅一水之隔，海甸島沒有一座工廠，是?？诃h(huán)境最好、空

2、氣最清新的集星級(jí)酒店，頂級(jí)度假社區(qū)及大學(xué)教育為一體的誘人的島中島。海甸島是一個(gè)四面環(huán)水的小島，島上南北走向的和平路和人民路，與東西走向的海甸一路至六路涇渭清楚。人民大道與和平大道，這兩條主干道有首顯赫的差別，人民大道上以私房居多，多為舊房及出租房，居住人口相對(duì)雜亂，而和平大道那么大多為這幾年新蓋的商品房，多以長住及度假為主。在商業(yè)方面，海甸二路至四路，由于常住人口相對(duì)集中，可以支撐這一區(qū)域的商業(yè)運(yùn)營，所以該區(qū)域的傳統(tǒng)商業(yè)紅火，業(yè)態(tài)較全，但運(yùn)營規(guī)模較小，主要集中在三路一帶。普通為一致產(chǎn)權(quán)的自營物業(yè)。五東路的東端即將開工的海新大橋，將跨南渡江支流橫溝河，銜接海甸島與新埠島，海甸五東路有望全線貫穿，

3、東起燕泰大酒店，西至世紀(jì)大橋，世紀(jì)大橋與五東路的全線貫穿，將大大縮短到國貿(mào)區(qū)域的路程。沿岸修路，驅(qū)車看海，海甸島北部的環(huán)島路及一個(gè)千畝白沙門生態(tài)公園，建立國際頂級(jí)度假外灘。而配套這一塊，海南大學(xué)、景山學(xué)校、環(huán)島實(shí)驗(yàn)小學(xué)、環(huán)島泰得大酒店、金海岸羅頓大酒店、燕泰大酒店等五星級(jí)酒店，南國超市、旺佳旺超市、銀谷苑酒吧一條街，海達(dá)路飲食一條街等商業(yè)休閑設(shè)備及白沙門海濱浴場一應(yīng)俱全。所以海甸島不僅是居住、度假的人間天堂，隨著海甸北區(qū)域各樓盤的建成，住戶的添加，帶來更多的人流，支撐商業(yè)的根底購買力就得到大幅的增長，商業(yè)未來的開展極具升值潛力。 二、?？谏虡I(yè)分析由于海甸島的商業(yè)分布零散，雖然運(yùn)營業(yè)態(tài)全，但是規(guī)

4、模普遍偏小，對(duì)貴司工程的參考性并不強(qiáng)，因此我司從?？诘纳虡I(yè)現(xiàn)狀進(jìn)展分析，對(duì)勝利的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展合理自創(chuàng)，躲避工程操作當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)。1、?？谏虡I(yè)的現(xiàn)實(shí)自建省以來，經(jīng)過10多年的開展，海南曾經(jīng)構(gòu)成了三亞、博鰲、海口等的西線帶狀特征區(qū)。而作為省會(huì)的?？谝餐瑯娱啔v了海南建省以來的十年沉浮。其中作為城市重要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)表現(xiàn)的海口商業(yè)也幾度變化，閱歷了由得勝沙解放西明珠國貿(mào)間的轉(zhuǎn)換。短短10多年，商業(yè)圈的開展也可謂與時(shí)俱進(jìn)，在海口開展的歷程中也曾經(jīng)或依然在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中發(fā)揚(yáng)著較為重要的作用。但是短短10多年的三度轉(zhuǎn)移卻也描畫了海口商業(yè)混亂的無法現(xiàn)實(shí)。1人均商業(yè)擁有量的飽和。據(jù)統(tǒng)計(jì)6年時(shí)海口人均商業(yè)面積約為1.0平

5、方米，而在行政區(qū)劃調(diào)整前，海口人均商業(yè)面積超越13平方米，遠(yuǎn)高于國內(nèi)平均程度甚至興隆國家的規(guī)范。特別是今年海口又推出了部分大型商業(yè)，如宜欣商業(yè)廣場、潮流視窗、新外灘復(fù)興城、南亞廣場、萬國商城、上邦百匯城等，海口商業(yè)體量曾經(jīng)過大且還在不斷添加。2商業(yè)地產(chǎn)回收周期的逐漸拉長。曾幾何時(shí)，?？诔霈F(xiàn)了返租等系列銷售方式也成就了其成為?？谏虡I(yè)地產(chǎn)的必殺計(jì)，但其投資回收周期的逐漸拉長卻曾經(jīng)成為不容質(zhì)疑的現(xiàn)實(shí)。曾經(jīng)的年投資報(bào)答僅返祖到達(dá)了10%，僅此報(bào)答就可以10年收回投資?？墒窃谌ツ耆胧械纳虡I(yè)工程里的投資報(bào)答卻降到了7%，靜態(tài)回收周期也拉長到19年。同時(shí)各商業(yè)工程的每期推售量也在竭力控制如宜興商業(yè)廣場僅推出

6、了其七層中的兩層，南亞廣場也僅推出了其五層中的兩層的部分，而上邦百匯城是只租不售，即使在這樣的情況下銷售速度依然較慢。2、海口商業(yè)的運(yùn)營現(xiàn)狀：從城市功能規(guī)劃以及在社會(huì)生活中的作用來看，海口商業(yè)大致可以劃分為四大商業(yè)地帶：明珠、國貿(mào)、得勝沙解放西，濱海四大商圈，其幾乎聚集了海口的一切規(guī)模商業(yè)企業(yè)。但是由于其前期功能定位以及城市規(guī)劃的混亂，卻也呵斥目前各大商圈的同質(zhì)化以及運(yùn)營得舉步維艱。1極具絕對(duì)優(yōu)勢的明珠商圈由于其優(yōu)越地理位置成就了其?？谏虡I(yè)霸主的位置，但其周邊的混亂也使其僅僅成為百貨的集散地，其區(qū)域內(nèi)失去特征的商業(yè)的運(yùn)營也難以為繼如樂普生。290年代末，國貿(mào)地域被定義為海口的中央商務(wù)區(qū)，各大商

7、業(yè)地產(chǎn)紛紛搶占市場，在短短幾年時(shí)間里，培育了一個(gè)集寫字樓、百貨、家電、餐飲為一體的商業(yè)圈，較為齊全的商業(yè)業(yè)態(tài)分布，且商業(yè)規(guī)模仍在加強(qiáng)，即將與明珠構(gòu)成鼎足之勢。但其與明珠廣場周邊的分布具有很多類似之處，具有明顯的同質(zhì)化傾向。商圈內(nèi)企業(yè)運(yùn)營舉步維艱，其中兩家在運(yùn)營中倒閉，改換門庭，一家在推行兩年后仍未開場營業(yè)，招商任務(wù)難以進(jìn)展。其間的城中村也呵斥其整體籠統(tǒng)以及業(yè)態(tài)規(guī)劃的改善。新近開張的上邦百匯城能否改寫歷史，我們拭目以待。3得勝沙解放西：在?？诶仙虡I(yè)步行街的根底上開展而來，由于其購物習(xí)慣使然，構(gòu)成了較有特征的商業(yè)街區(qū)，目前區(qū)域內(nèi)僅有東方廣場一家綜合性百貨以及楊氏誠服裝類商品運(yùn)營為主，其他主要以小商

8、鋪形狀運(yùn)營。包括服裝店、鞋類、小掛件等。構(gòu)成了價(jià)錢相對(duì)低廉的購物區(qū)。運(yùn)營情況較為良好，但其運(yùn)營規(guī)模及業(yè)態(tài)分布區(qū)間較為狹窄，且周邊道路規(guī)劃不夠合理，難以構(gòu)成具有影響力的購物圈。4濱海地域：這里主要集中了海口的新興商業(yè)地產(chǎn)工程，其開展是以政府建立?？谖膴手嫉那疤嵯拢晟茷I海地域的城市功能規(guī)劃。其中以新外灘復(fù)興城、第一mall為代表。但由于?？诼糜螛I(yè)開展滯后，本地消費(fèi)力有限，商業(yè)實(shí)力缺乏。其運(yùn)營舉步維艱。但是在近幾年的?？谏虡I(yè)開展中也出現(xiàn)了新的趨勢，新型大型商業(yè)開場規(guī)劃?？冢瑖?、家樂福、沃爾瑪、大潤發(fā)等開場選址規(guī)劃，其中國美、家樂福、大潤發(fā)已有兩家開場營業(yè)。本已銷煙彌漫的?？谏虡I(yè)市場又將迎來新的

9、挑戰(zhàn)。3、?？谏虡I(yè)地產(chǎn)的相關(guān)問題對(duì)于城市商業(yè)的調(diào)查，不應(yīng)僅僅是對(duì)現(xiàn)存商業(yè)的分析，其代表城市商業(yè)未來方向的商業(yè)地產(chǎn)也應(yīng)成為一項(xiàng)重要的內(nèi)容。在?？谏虡I(yè)地產(chǎn)迅猛開展的近幾年，海口商業(yè)地產(chǎn)如火如荼，租賃、返租、品牌商業(yè)引進(jìn)、協(xié)作運(yùn)營等系列商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作方式也在海口比較集中的表現(xiàn)，但不可忽視的是隨著目前?？谏虡I(yè)地產(chǎn)的行業(yè)問題曾經(jīng)凸顯。1城市建筑群落的混亂與扎堆、無序的商業(yè)地產(chǎn)?？谏虡I(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的難以實(shí)現(xiàn)。?？?0年代的高速開展與?？谝?guī)劃功能的錯(cuò)位以及其大量的爛尾樓限制了商業(yè)工程的合理有序的開展。不論從交通、城市聚居群落均沒有可以實(shí)現(xiàn)新?？诘膽?zhàn)略規(guī)劃，商業(yè)運(yùn)營的短期逐利培育了?？诘纳虡I(yè)地產(chǎn)一直停留在對(duì)90年代

10、?？诘男扌扪a(bǔ)補(bǔ)。就如明珠周邊，其本身作為?？诘睦仙虡I(yè)中心曾經(jīng)難以承載?？诨\統(tǒng)與商業(yè)區(qū)位功能的完善，但在其500米范圍內(nèi)卻出現(xiàn)了南亞廣場、萬國商城爛尾樓改建等海口超大型商業(yè)工程，同時(shí)其新產(chǎn)生的商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營規(guī)劃也僅是在目前商業(yè)業(yè)態(tài)的深化，商業(yè)的同質(zhì)化不言而諭。如何實(shí)現(xiàn)商圈內(nèi)商業(yè)工程運(yùn)營的定位、市場細(xì)分使得其周邊構(gòu)成有效的商業(yè)業(yè)態(tài)的相互補(bǔ)充也許只需等待，等待N年后一場沒有硝煙戰(zhàn)爭實(shí)現(xiàn)?？谏虡I(yè)的再造。2緊隨?？谛乱?guī)劃的單一規(guī)劃思緒。在海口的眾多商業(yè)工程的開發(fā)過程中，也出現(xiàn)了一種超前商業(yè)地產(chǎn)，其詳細(xì)是隨著政府的規(guī)劃而新建的商業(yè)工程。具有明顯代表性的是濱海商圈。包括了第一mall、新外灘復(fù)興城等。可是僅

11、僅從這兩個(gè)工程來看，并沒有獲得商業(yè)運(yùn)營的勝利，復(fù)興城在推行歷時(shí)兩年后仍沒有全面營業(yè)，第一mall也僅僅成為一站式購物登陸?？诘臉?biāo)志，即使在省政府配合招商的情況下，其運(yùn)營也沒有表現(xiàn)其高調(diào)入世時(shí)應(yīng)有的作用和意義。又如在政府規(guī)劃的國貿(mào)片區(qū)中，政府一力堅(jiān)持的京貿(mào)百貨，在運(yùn)營1年后正式倒閉。單純的規(guī)劃，也僅僅是海口商業(yè)地產(chǎn)推行的噱頭。單一的規(guī)劃思緒也難以成就海口商業(yè)的再造以及?？诨\統(tǒng)的整體提升。3?？谏虡I(yè)的銷售、運(yùn)營及后期管理。商業(yè)地產(chǎn)的勝利不僅僅是銷售的勝利，其后期的運(yùn)營及管理應(yīng)該成為評(píng)判商業(yè)地產(chǎn)成敗的關(guān)鍵。順應(yīng)如今客戶的消費(fèi)需求，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的貨幣表達(dá)，實(shí)現(xiàn)城市功能要素的價(jià)值構(gòu)建均應(yīng)該成為商業(yè)地產(chǎn)作

12、用和意義。但目前?？诘拈_發(fā)商對(duì)商業(yè)規(guī)律不甚熟習(xí)，沒有看到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)的差別，套用住宅開發(fā)方式，先設(shè)計(jì)、后出賣；不注重商業(yè)物業(yè)的運(yùn)用功能和后續(xù)管理，商業(yè)物業(yè)的構(gòu)造、硬件配套設(shè)備，樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃、商鋪間隔、立體車流、人流交通及導(dǎo)向系統(tǒng)不符合運(yùn)營定位和商家需求，使運(yùn)營商家對(duì)工程本身失去自信心。在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營中有一條重要法那么“反推導(dǎo)法那么，即是商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)系鏈的主要表現(xiàn)：“開展商投資者運(yùn)營者消費(fèi)者。這一關(guān)系本質(zhì)就是“利益互動(dòng)關(guān)系，它影響著商業(yè)物業(yè)的開發(fā)、投資及運(yùn)營行為，假設(shè)開展商不能真正為商場的運(yùn)營提供本質(zhì)性的支持，不能保證工程的運(yùn)營暢旺，就一定不能吸引更多投資者或消費(fèi)者的目光，工程銷售就

13、難以做到了，那么其中所蘊(yùn)含的開發(fā)、運(yùn)營、投資風(fēng)險(xiǎn)就是必然的了。同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)在保證了上述硬件的要求下，依然難以使得商業(yè)物業(yè)的最終勝利，就如明珠商圈的樂普生，其后期的商業(yè)運(yùn)營管理的混亂致使目前該物業(yè)價(jià)值的直接下降。對(duì)于商業(yè)運(yùn)營的定位、詳細(xì)業(yè)種規(guī)劃、招商、安商以及后期專業(yè)、規(guī)范運(yùn)營管理也必將越來越成為投資者和承租者的關(guān)注重點(diǎn)。4、?？谏虡I(yè)地產(chǎn)的出路?？谏虡I(yè)地產(chǎn)何去何從？剛剛過去的06-07兩年，是海南商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入規(guī)模性開發(fā)的一階段，也是猛烈競爭的時(shí)期。陸續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)新政對(duì)住宅市場宏觀調(diào)控力度不斷加大，迫使眾多投資者將目光投向商業(yè)地產(chǎn)，而且從投資報(bào)答來看，相對(duì)于住宅而言報(bào)答率也會(huì)更高一些。此外，閱歷

14、了零售業(yè)相對(duì)落后的時(shí)期之后，隨著去年底我國零售市場的全面開放，一些國際大型零售企業(yè)開場進(jìn)入海南市場，這就加速了海南商業(yè)地產(chǎn)的開展和競爭。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，至7年底-除了為人們熟知的新三家一百、生生、樂普生，新新三家東方、金世紀(jì)、明珠廣場之外，近年來萬平方米以上的商業(yè)物業(yè)如雨后春筍，如廣百百貨、潮流視窗、香港城、新西源家居廣場、紫荊百貨、新友誼、復(fù)興城、海南第一、宜欣商業(yè)廣場、南亞商業(yè)廣場等相繼開業(yè)。此外，萬平方米的海秀時(shí)空曾經(jīng)開場運(yùn)營；萬平方米的亞豪城市廣場已建成；萬平方米的三葉銘豪廣場已交付；萬平方米的萬國大都會(huì)正在招商；萬平方米的秀英時(shí)代廣場正在出賣；萬平方米的上邦廣場已浮出水面；萬平方米的溫

15、州商貿(mào)城正在報(bào)建；萬平方米的沃爾瑪購物廣場曾經(jīng)完成選址和拆遷。除此之外，萬平方米以下根本叫不知名字的的底商幾乎是遍地開花，雖然媒體一再說海南的商業(yè)物業(yè)過剩，政府也一再表示要進(jìn)展商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的重新規(guī)劃，可商業(yè)地產(chǎn)在?？谝廊槐憩F(xiàn)出強(qiáng)勁的勢頭。針對(duì)目前海口商業(yè)地產(chǎn)的混亂局面，提升?？诘恼w籠統(tǒng)，發(fā)揚(yáng)?？谏虡I(yè)在城市中的功能和作用，實(shí)現(xiàn)新?？诘膽?zhàn)略提升。不僅僅需求順應(yīng)?？谛鲁鞘薪ⅲ廊恍枨笳{(diào)查其后期運(yùn)營的貨幣表現(xiàn)。商業(yè)的開展方向個(gè)人以為主要有以下幾點(diǎn)：必需進(jìn)入精細(xì)化耕作時(shí)代，實(shí)現(xiàn)“開展商投資者運(yùn)營者消費(fèi)者四者利益鏈綜合思索。尊重商業(yè)規(guī)律，積極努力尋求商業(yè)物業(yè)的后期專業(yè)化運(yùn)營管理。定位及規(guī)劃的差別化與有序化

16、，實(shí)現(xiàn)商業(yè)的有效補(bǔ)充。緊隨城市規(guī)劃，同時(shí)根據(jù)實(shí)踐客流需求，實(shí)現(xiàn)新?？谏虡I(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，讓城市規(guī)劃成為商業(yè)價(jià)值提升的重要支點(diǎn)，讓商業(yè)帶動(dòng)城市的開展速度。5、商業(yè)地產(chǎn)的盈利方式商業(yè)地產(chǎn)以往的盈利方式是以售賣為主，根據(jù)這種方式，商業(yè)地產(chǎn)市場中彼此都是投資者，大家關(guān)懷的是怎樣把物業(yè)轉(zhuǎn)讓給下一家，獲得差價(jià)。但現(xiàn)實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)不僅是投資工具，還是消費(fèi)資料。作為投資工具，商業(yè)地產(chǎn)只能帶來短期利益；而作為消費(fèi)資料，它可以帶來長期、繼續(xù)的收益。因此，海南商業(yè)地產(chǎn)的投資者和運(yùn)營者在盈利方式、管理方式上應(yīng)該有大的轉(zhuǎn)變，才干博得最大的收益和報(bào)答。三、?？谏虡I(yè)案例調(diào)查分析1、案例根據(jù)與本工程商業(yè)規(guī)模的類似性，我們對(duì)?？谑?/p>

17、部分商業(yè)工程進(jìn)展調(diào)查。案例一明珠廣場該工程地處海秀商圈商圈的中心位置，地理位置得天獨(dú)厚建筑面積：96462.14，地面9層/地下2層目前-18層已開場營業(yè)，投入營業(yè)面積9萬，進(jìn)駐明珠廣場的企業(yè)包括萬福隆、百惠百貨、肯德基等租售方式：先租后售，包報(bào)答售價(jià)：1F6-7萬/，2F4-5萬/，5F2.1萬/ 10年，返10%銷售/運(yùn)營情況：均良好 案例二宜欣商業(yè)廣場 該工程處于海口市金貿(mào)區(qū)金龍路與明珠路交叉口西側(cè)該工程占地60畝，建筑面積80372，地面5層/地下2層-2F：停車場-1F：大潤發(fā)超市+家電1F：銀行、珠寶、化裝品2F：品牌女裝和休閑品牌3F：新華書店及文化用品4F：香港嘉年華休閑會(huì)館5

18、F：海南省電影公司的4廳電影院租售方式：邊租邊售，返租包報(bào)答，入市時(shí)只推出一樓銷售售價(jià)：均價(jià)25000/，1-3年返7%，4-6年返9%，7-10年返13%銷售/招商情況：銷售率約50%，招商情況較好。 案例三海南第一MALL廣場工程位于?？谑袨I海大道96號(hào)建筑面積：總建筑面積300000，一期建筑面積36000工程一、二、三層已開業(yè)進(jìn)駐主力商家：銅鑼灣、新一佳租售方式：邊租邊售，返租包報(bào)答，目前推出一、二樓銷售售價(jià)：一樓14000/，二樓9000/，一次性返40%五年每年8%銷售/運(yùn)營情況：銷售率約60%，招商、運(yùn)營情況不佳案例四復(fù)興城 工程位于海口市濱海大道北側(cè)，世紀(jì)大橋頭工程占地5240

19、0，建筑面積64000，最高五層規(guī)劃有分時(shí)度假酒店、餐飲、文娛、休閑等進(jìn)駐商家：嘉貝年華俱樂部等，酒吧街已開業(yè)租售方式：邊租邊售，返租銷售，目前推出1-3樓銷售售價(jià)：1F-17000/，2F-11000/，3F-9000/，一次性返19%租金：1F-70/，2F-50/，3F-40/銷售/運(yùn)營情況：銷售率約65%，招商情況不佳，酒吧運(yùn)營情況善可。案例五上邦百匯城總建筑面積：93713.23 ，地下超市面積：10307.69 ，商局面積：56416.98 進(jìn)駐主力商家：家樂福、中影集團(tuán)租售方式：只租不售，租金100-300元/平米租賃/運(yùn)營情況：出租約60%，招商、運(yùn)營情況善可2、分析結(jié)論?？谏?/p>

20、用物業(yè)一層的銷售均價(jià)主要集中在1000018000元/平方米之間返租銷售是市場的主流，且年報(bào)答率在7-13工程招商難、運(yùn)營情況不佳是普遍景象商業(yè)運(yùn)營方式也開場向著多業(yè)態(tài)的復(fù)合型商業(yè)方向開展飲食、文娛、休閑在新建商業(yè)工程中所占的業(yè)態(tài)比例逐漸提升。第二部分 工程與商圈一、工程概略?？谑サ貋喐鐝V場位于海甸島的中心地段，東臨城市主干道人民大道，南臨海甸五路，北臨海景路，毗鄰酒店、銀行、學(xué)校、酒肆、醫(yī)院等，與之構(gòu)成了商業(yè)、生活、休閑的成熟氣氛，是一塊地理位置極佳區(qū)域。工程用地面積為11502.93平米，總建筑面積29334.03平米，容積率為2.08。工程建成為由多層綜合商業(yè)與小高層住宅組成的精品社區(qū)。

21、 二、工程分析 1、工程商圈商圈的設(shè)定是一項(xiàng)非常復(fù)雜的任務(wù)，商圈確實(shí)定將直接決議本工程的市場定位。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也是一個(gè)很重要的理性思索環(huán)節(jié),它要回答的問題是：我的商業(yè)是為誰效力？運(yùn)營什么樣的商品符合他們的需求？在滿足他們需求方面我能否有比競爭對(duì)手更好的優(yōu)勢？不同的定位其商圈的構(gòu)成和大小是不一樣的。如顧客購買生鮮等日用消費(fèi)品接受的購物間隔 以步行非常鐘為宜；而對(duì)服裝、家具、電器等耐用消費(fèi)品可接受的購物間隔 稍長。 2、本工程的商圈二級(jí)商圈中心商圈三級(jí)商圈主干道本案中心區(qū):指離本工程半徑1公里范圍內(nèi),步行10分鐘左右,普通可達(dá)成零售額的60%。二級(jí)區(qū):直徑兩公里范圍內(nèi),普通可以完成工程今后零售

22、總額的30%三級(jí)區(qū):包括偶爾到商店的顧客、交通要道路車流帶來的客源和被工程吸引的顧客，三級(jí)區(qū)的輻射范圍根據(jù)業(yè)態(tài)的不同而不同，占零售總額的比例也不同。如專業(yè)市場和餐飲業(yè)的比例就很高.但零售業(yè)普通在10%左右。思索到主力店的動(dòng)向,本工程的商圈構(gòu)成為：工程半徑500米內(nèi)的社區(qū)居民；二級(jí)版塊為1000米范圍內(nèi)的社區(qū)居民；三級(jí)版塊為交通干線所具備的車流人流，輻射全海甸島。3、商圈居民的平均收入程度 統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，該區(qū)域居民家庭月收入主要集中在12千和23千兩個(gè)檔次。分別占39.6%和23.4%。闡明該區(qū)域居民總體收入程度為中等。以常住居民為主，海景路以北的新樓盤，入住率較底，購買力強(qiáng)，但是數(shù)量有限。4、

23、商圈居民的平均消費(fèi)程度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，工程中心區(qū)域居民家庭每月用于日常開支普通維持在500到1500之間。該區(qū)域按常住人口9萬人計(jì)算，就是2.5萬個(gè)家庭。那么該區(qū)域每月用于日常的生活開支為2500萬3750萬；年開支那么到達(dá)了3億4.5億元。由此可見，該區(qū)域商業(yè)市場容量較大，擁有較大的開發(fā)潛力。按此推算，至少可包容1萬平米以上的商業(yè)購物中心. 5、中心商圈內(nèi)的商業(yè)配套情況 區(qū)域配套的落后、人口密度高，闡明存在著較大的商業(yè)時(shí)機(jī)，消費(fèi)者調(diào)查顯示本項(xiàng)所指商業(yè)配套主要包括餐飲、休閑、文娛、購物四大版塊。其中5.1%的居民以為現(xiàn)有商業(yè)配套相當(dāng)完善；48.7%的居民以為現(xiàn)有商業(yè)配套比較完善；而39.1%的居

24、民那么以為現(xiàn)有商業(yè)配套還不完善；更有7.1%的居民以為現(xiàn)有商業(yè)配套極其落后。從以上數(shù)據(jù)分析闡明，該區(qū)域的商業(yè)不是非常興隆，有較大的發(fā)掘潛力，擁有宏大的市場容量。總結(jié):從以上的商圈分析中我們得知：本工程的中心商圈為周邊的居民，人口總數(shù)達(dá)9萬；每年用于生活、文娛、文化、體育、服飾的消費(fèi)總額近3億元，可滿足至少10000平米商業(yè)營業(yè)面積的需求；商圈內(nèi)的商業(yè)配套和設(shè)備較落后，在這個(gè)中心商圈內(nèi)我們有比競爭對(duì)手在消費(fèi)者購物時(shí)的絕對(duì)優(yōu)勢，因此，抓住這一市場是最現(xiàn)實(shí)的。而且隨著本工程的開發(fā)勝利，其商圈將會(huì)日益擴(kuò)展，本工程的價(jià)值將會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)。 第三部分 營銷一、整體商業(yè)定位鑒于樓盤的本身情況和海甸島商業(yè)的現(xiàn)狀，

25、我司建議將圣地亞哥廣場商業(yè)定位為中檔偏高商業(yè)物業(yè)。 由于商業(yè)的區(qū)域局限性和周邊常住居民的特征，我司以為定位為中檔偏高商業(yè)物業(yè)比較容易實(shí)現(xiàn)，有助于工程整體方案的實(shí)施，加快資金的回籠。同時(shí)這也是適宜海甸島區(qū)域?qū)嵺`情況的。我們并不能以價(jià)錢來劃分物業(yè)檔次，而是針對(duì)目前市場現(xiàn)狀，以近似于中檔產(chǎn)品的價(jià)錢入市，但是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營銷包裝及物業(yè)管理上是以中、高檔籠統(tǒng)入市，突出特征，目的是提高產(chǎn)品的綜合性價(jià)比，給客戶以物有所值之感，迅速占有市場。同時(shí)，工程采取群眾化的運(yùn)營定位。一個(gè)商場要在運(yùn)營上獲得勝利，并非一定要走特征化運(yùn)營道路。群眾化的運(yùn)營定位與特征化的運(yùn)營定位本身并無孰優(yōu)孰劣之分，而要視乎商場所處的運(yùn)營環(huán)境

26、來定。采用群眾化的運(yùn)營定位，往往可以獲得較為穩(wěn)定的收益，運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小很多。二、商業(yè)功能定位根據(jù)經(jīng)過對(duì)消費(fèi)者的研討、地塊屬性界定和周邊居民的需求、各種物業(yè)類型的供求關(guān)系和競爭對(duì)手的分析，我們建議本工程的戰(zhàn)略定位為： 區(qū)域性零售商業(yè)、休閑文娛、時(shí)髦、文化為一體休閑生活廣場功能定位擬為：以區(qū)域性購物消費(fèi)功能為主導(dǎo)，融餐飲、休閑、文娛、文化特征效力和商務(wù)社交等多樣化綜合性功能于一體的、環(huán)境宜人、新穎雅致的商業(yè)街區(qū)。主導(dǎo)功能：可以反映人文風(fēng)貌、方便客戶生活消費(fèi)與休閑文娛和商務(wù)社交的重要空間，給消費(fèi)者提供了一個(gè)休閑和消費(fèi)的雙重空間。 隨著人們消費(fèi)程度的提高，單純的購物效力已難以滿足顧客的需求，利用雙休日

27、和節(jié)假日進(jìn)展休閑、文娛型購物消費(fèi)已成為一種趨勢，因此，我們可以引入文娛、休閑及其他效力行業(yè)以方便顧客，帶旺商場。我司建議的功能如下：功能 內(nèi)容 百貨 主題性專賣 超市 日常生活用品 餐飲 咖啡店、主題酒吧、茶藝館、青年會(huì)館文娛 影視廳、卡拉OK、游戲機(jī)、保齡球 休閑 書店、音樂城、文化廊、水族館 效力 美容美發(fā)、桑拿、攝影沖印、健身 、足療保健 商務(wù) 商務(wù)效力中心、銀行 對(duì)于零售業(yè)，我們的要求是中高檔的零售企業(yè)和知名品牌。餐飲以簡約式、休閑式為主，主要是為了實(shí)現(xiàn)商場的購物人群的便利，但為堅(jiān)持環(huán)境清潔，回絕有廚房的餐飲行業(yè)。三、商鋪規(guī)劃及銷售方式建議 1規(guī)劃方式 對(duì)各樓層分別確定其用途，按擬訂的

28、用途招商和銷售。 業(yè)態(tài)分布表樓層 業(yè)態(tài) 1#綜合商業(yè)樓一層 百貨、主題性專賣店、銀行、主題酒吧1#綜合商業(yè)樓二層咖啡西餐廳、茶藝館、青年會(huì)館、健身1#綜合商業(yè)樓三-四層 保齡球、休閑SPA、桑拿理療、KTV2#商住樓一層日常生活用品、低端餐飲 2特點(diǎn)一 以上規(guī)劃中限定的商鋪投資者投資規(guī)模都比較大，運(yùn)營面積要求也將比較高。這樣便于提升圣地亞哥廣場商業(yè)位置和籠統(tǒng)，防止因運(yùn)營戶較多而出現(xiàn)的無序和混亂。由于圣地亞哥廣場的樓盤素質(zhì)較好，地理位置也非常優(yōu)越，采用這種著力招進(jìn)主力店的做法容易實(shí)現(xiàn)。而且，采用這種方式招商銷售速度快，能縮短銷售期。 但這種運(yùn)營格局和商鋪銷售規(guī)劃能夠出現(xiàn)有部分大型的投資者不愿購買

29、商鋪產(chǎn)權(quán)的問題。我們將對(duì)此采取的措施是，在完成招商后繼續(xù)擬訂銷售方案，最終將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移出去。四、工程商業(yè)營運(yùn)規(guī)劃1、一致招商除運(yùn)營戶購買的，用于自營的商鋪外，為一致籠統(tǒng)，盡快昌盛市場，對(duì)剩余商鋪采用一致招商的原那么。市場的招商采用品牌聯(lián)營、資本聯(lián)營、招商引資和租賃等展開，其中大商戶和品牌商戶可采用以上多種方式展開。2、“出租過渡，最終出賣的收益方式對(duì)于有投資樓盤意向且能接受購買產(chǎn)權(quán)的商戶，將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，由購買者自行運(yùn)營或出租給他人運(yùn)營。3、整合市場整合市場功能，集購物、文娛、休閑、餐飲四大功能于一體；整合市場空間，進(jìn)展合理商業(yè)規(guī)劃；整合招商，因有部分商鋪能夠需求先租再售，該部分商鋪進(jìn)展一致招商；整

30、合推行，防止單兵作戰(zhàn)，整個(gè)市場有運(yùn)營方進(jìn)展一致的廣告、促銷推行；4、合理報(bào)答保證市場和運(yùn)營戶合理的收益，實(shí)現(xiàn)雙贏；完善商業(yè)物業(yè)的管理和效力功能，提升市場軟環(huán)境的競爭力；經(jīng)過市場整體機(jī)能的完善，帶動(dòng)該片區(qū)土地及租賃價(jià)錢的提升，使市場運(yùn)營者和物業(yè)一切者均能獲得良好的報(bào)答；經(jīng)過市場運(yùn)營業(yè)績的提升，促進(jìn)存量盤的銷售；五、招商及銷售戰(zhàn)略1、工程整體營銷戰(zhàn)略營銷任務(wù)面對(duì)的是市場中各種要素的組合，而各種影響市場的要素都是變動(dòng)的，特別是房地產(chǎn)市場。因此，房地產(chǎn)營銷活動(dòng)必然是動(dòng)態(tài)的。只需動(dòng)態(tài)的營銷才干保證房地產(chǎn)營銷的效果。圣地亞哥廣場商鋪的營銷采用“機(jī)動(dòng)營銷戰(zhàn)略。所謂機(jī)動(dòng)的房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略，就是要根據(jù)市場中各種要

31、素的變化，不斷地調(diào)整營銷思緒，改良營銷措施，使?fàn)I銷活動(dòng)動(dòng)態(tài)地順應(yīng)房地產(chǎn)市場變化。 機(jī)動(dòng)即根據(jù)情況靈敏多變，包括銷售方式、通路、價(jià)錢、付款方式等靈敏運(yùn)用操作。銷售方式是指以租代售、租售結(jié)合、網(wǎng)上銷售、展銷等方式靈敏運(yùn)用，以及延伸內(nèi)部認(rèn)購、包裝等手段；通路那么是指自行銷售、銷售外包和尾盤(包括滯銷樓盤)進(jìn)入二三級(jí)市場流通等方式；價(jià)錢是指優(yōu)惠價(jià)、震撼價(jià)、裝修價(jià)等能滿足不同消費(fèi)需求的價(jià)錢方式；付款那么包括一次性付款、按揭貸款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的靈敏運(yùn)用和組合。2、工程招商銷售總戰(zhàn)略A、在商鋪銷售前做好商鋪招商任務(wù)。以銷售為主，招商為輔。如商戶可以購買商鋪那么將商鋪產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；如商戶只

32、能接受只租不買的方式，可在商鋪出租給商戶后再尋覓商鋪買主。B、工程主要為自營型商鋪，將商鋪一定年限的產(chǎn)權(quán)完全轉(zhuǎn)移給投資人，由投資人自行決議自行運(yùn)營還是出租給他人運(yùn)營；C、由于有部分投資者能夠不會(huì)選擇買下商鋪，為了加快開展商的資金回籠，可以先意向招商，租戶簽署意向協(xié)議，進(jìn)而銷售給有購買意向的客戶；D、對(duì)商鋪進(jìn)展業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)展初步規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃業(yè)態(tài)，針對(duì)性地尋覓投資商戶進(jìn)展招商。六、價(jià)錢戰(zhàn)略及租金預(yù)估1、本工程定價(jià)根據(jù)及影響要素綜合思索工程所處的市場情況及工程本身的情況，定價(jià)主要采用市場比較法。主要思索的要素應(yīng)為：區(qū)域要素主要有：區(qū)位級(jí)差、交統(tǒng)統(tǒng)達(dá)度、繁華程度、區(qū)域配套等個(gè)別要素主要有：內(nèi)部配套、市

33、場接受才干等2、價(jià)錢整體戰(zhàn)略A、住宅住宅價(jià)錢整體戰(zhàn)略是：低開高走平收低開工程剛開盤，沒有現(xiàn)場環(huán)境支持，經(jīng)過價(jià)錢來消化部分單位，制造開盤的銷售熱潮，此階段的推售均價(jià)以毛坯5100元/，目的一方面是經(jīng)過低價(jià)入市制造市場熱點(diǎn)，提升品牌籠統(tǒng)；另一方面是經(jīng)過低價(jià)確保開盤時(shí)的最大成交，保證前期投入資金的最大回籠，為后期開發(fā)奠定根底。高走待工程已現(xiàn)雛形，確保大環(huán)境出來以后，適時(shí)推出的單位景觀與朝向都有了很好的結(jié)合，單元附加值自然添加，此階段把均價(jià)迅速提升到5300元/，全面確保投資利潤的高效報(bào)答。平收工程開發(fā)已至現(xiàn)樓形狀，各項(xiàng)工程都相繼完成，銷售上好、平、靚的單位都相繼賣出，剩余單位是難、差、貴的單位，讓利

34、促銷在所難免，此階段價(jià)錢將維持在較低的程度。階段均價(jià)和貨量對(duì)比情況銷售時(shí)期時(shí)效均價(jià)元/m貨量套整體均價(jià)開盤銷售階段開盤后3個(gè)月內(nèi)5100505200元/m繼續(xù)銷售階段開盤銷售階段后9個(gè)月內(nèi)530080促銷階段尾房2個(gè)月520020注：銷售價(jià)錢的調(diào)整和銷售目的的制定需根據(jù)市場情況及工程進(jìn)度，以上價(jià)錢只作為參考，并不作為最終售價(jià)。B、商鋪開盤前分別制定不同樓層、不同位置商鋪的價(jià)錢。在大約前二個(gè)月的銷售期內(nèi)，銷售價(jià)錢不作調(diào)整。中心均價(jià)確實(shí)定樓層 面積m 建議均價(jià) (元/m)總售價(jià) 萬元基準(zhǔn)租金 (元/m*月)1#綜合商業(yè)樓一層2398.34180004317.080-1001#綜合商業(yè)樓二層2338.5090002104.750-801#綜合商業(yè)樓三-四層4083.3660002450.030-502#商住樓一層816.9011000898.680合計(jì) 9637.109770.3以上表格所注面積是以報(bào)建規(guī)劃書的樓層建筑面積為參考，非最終可售面積。 1#綜合商業(yè)樓一層分割商鋪面積為72-78 m/戶，總售價(jià)為130-140萬元，按80元/ m*月租金算，15-20年可收回本錢，商鋪