1、.：.；老樹發(fā)新芽-廣州白云堡豪苑“以租帶售營銷謀劃案解析白云堡豪苑是廣州市頂級豪宅社區(qū)之一，提起白云堡廣州市的民眾幾乎無人不知、無人不曉。但這個樓盤開發(fā)期前后長達十年，在這期間廣州市的高檔住宅市場閱歷了急劇的市場變化，白云堡的房價1998年開盤時是14000元/平方米，到2002年9月曾經(jīng)下降為7000元/平方米，掉了一半左右。如何擺脫白云堡銷售和售價直線下跌，改動高檔豪宅樓盤不斷貶值的頹勢，使白云堡這棵“老樹重新煥發(fā)出青春和活力?經(jīng)過勝利進展“以租帶售的營銷謀劃，才使白云堡轉(zhuǎn)危為安，度過了市場驟變帶來的銷售和運營姿態(tài)，迎來了新春和活力，使一個行將敗落的老樹發(fā)出了翠綠的新芽，也使白云堡豪苑的

2、開發(fā)劃上了一個圓滿的句號。下面我們從謀劃的創(chuàng)意、論證、操作和檢驗這四個方面對白云堡豪苑“以租帶售營銷謀劃案進展解析。 一、“以租帶售謀劃創(chuàng)意的產(chǎn)生 1、工程背景 廣州白云堡豪苑占地面積為22萬平方米，總建筑面積為17萬平方米，共有412-666平方米/棟的獨立別墅177棟，221平方米/套的低密度奢華公寓280套，入住率高達82%。白云堡自然環(huán)境極為優(yōu)越，三面環(huán)山，一面臨湖，綠化率高達65%，水面面積達4萬平方米。1994年初開工開發(fā)，先后開發(fā)了三期別墅和三期低密度奢華公寓，深受市場的歡迎。到2002年9月，白云堡最后一期別墅和低密度奢華公寓曾經(jīng)開發(fā)終了并推出市場，但還有幾十套別墅和上百套公寓

3、在售，市值達2億多人民幣。 白云堡的交通條件、配套設(shè)備、物業(yè)管理、治安條件在廣州市高檔物業(yè)中是首屈一指的，而且白云堡作為廣州市頂級豪宅和成熟高尚社區(qū)的籠統(tǒng)也曾經(jīng)深化人心。但由于廣州市豪宅市場曾經(jīng)出現(xiàn)嚴重供過于求的景象，市場供求關(guān)系發(fā)生了急劇的變化，白云堡豪苑一下子就從賣方市場轉(zhuǎn)化為買方市場。房價一降再降，但買家和業(yè)主并不領(lǐng)情，許多高價購房的業(yè)主甚至非常抵觸和反感開展商降價促銷的行為。在這樣的情形下，白云堡所接受的市場壓力是相當之大的，與前幾年豪宅市場最暢銷的情形幾乎無法相比。白云堡將最后一期別墅和公寓推出市場時，但打了200多萬的廣告，銷售結(jié)果不甚理想，只賣出幾套公寓，營銷費用高達百分之十幾，

4、無法之余計劃破釜沉舟，繼續(xù)降價促銷。 2、創(chuàng)意的產(chǎn)生與構(gòu)思 經(jīng)過初步伐查研討發(fā)現(xiàn)，在豪宅市場競爭如此猛烈的情況下，假設(shè)白云堡依然按常規(guī)以自住型買家為主要的市場目的，市場的競爭程度就必然會非常猛烈，根本上沒有轉(zhuǎn)危為安的時機和能夠。要想使老樹發(fā)新芽，就必需求創(chuàng)新，要另辟溪徑，才干找出一條可以突破重圍的生路。 假設(shè)白云堡的售價可以不斷鞏固而沒有降過價，情況能夠會大不一樣。假設(shè)再采取降價促銷的手法，白云堡的品牌和豪宅位置就會毀于一旦。由于降價不僅會嚴重損傷業(yè)主的財富價值，令其物業(yè)嚴重貶值，而且也不會有明顯的促銷效果。反而會令買家望而卻步，抱持張望和持幣待購的態(tài)度，“買漲不買跌的心思對貴價的豪宅樓盤更為

5、敏感和明顯。但不降價又怎樣樣改動眼前的姿態(tài)呢？ 白云堡只需重新展現(xiàn)其價值，才干讓業(yè)主和買家對物業(yè)的保值功能恢復自信心。但廣州市高檔物業(yè)的銷售情勢非常嚴峻，白云堡正處于滯銷貶值的不利局面。過去白云堡在豪宅市場上的位置和品牌是有目共睹的，但如今由于市場發(fā)生了變化，人們的購買才干和愿望下降，豪宅的身價也一落千尺。在這種情況下，只需揚長避短才干有效地使白云堡突破重圍，進入良性循環(huán)的運營局面。 優(yōu)勢分析：環(huán)境、品牌和“三高。環(huán)境，不僅僅指自然環(huán)境、居住環(huán)境、生活環(huán)境，更重要的是治安環(huán)境、生態(tài)環(huán)境，這些都是他人無法相比的；品牌，要維系和發(fā)明是不容易的，但要毀掉白云堡的品牌卻容易得很，大幅公開降價、出現(xiàn)治安

6、事故等等都會；而所謂的“三高是指“租客檔次高、履約信譽高、投資報答高。 優(yōu)勢分析：太大、太密、太舊。太大，主要指的是公寓的單位面積太大，220平方米/套，比人家獨立別墅的面積還要大，只需歐美的外籍人士喜歡??；太密，是指白云堡前后左右的樓距太近；太舊是指白云堡的建筑立面和外型有些過時，而且開發(fā)周期過長，樓盤的整體素質(zhì)有所下降。 突圍戰(zhàn)略：“以租帶售。“租和“售是一種因果關(guān)系，前因以后果，將白云堡滯銷的別墅和公寓以高額租金租出去，以此帶動這些高報答物業(yè)的銷售；緊緊抓住“三高這一法寶，把這項戰(zhàn)略作為白云堡的長期戰(zhàn)略方針堅持下去，不斷地調(diào)整、改良和真實地實施。 二、謀劃的論證與研討對市場進展更深化的調(diào)

7、查和研討，并對這一謀劃創(chuàng)意進展反復的論證和討論，進入組織實施的階段。營銷組合方案分述如下： 一市場調(diào)查 調(diào)查發(fā)現(xiàn)：當時廣州市曾經(jīng)初步構(gòu)成了一個豪宅租賃市場，如早期的怡苑、金湖花園，近期的金亞花園、嶺南會以及祈福華廈、新大廈等公寓。這些豪宅和公寓多數(shù)是在二沙島和天河一帶，交通和景觀環(huán)境雖然有一定優(yōu)越性，但空氣質(zhì)素、噪音污染和生態(tài)環(huán)境不及白云堡。只需新世界的金湖花園與白云堡較為類似，但交通條件、戶型選擇卻不如白云堡。 另外，據(jù)有關(guān)機構(gòu)調(diào)查顯示，廣州市外商投資企業(yè)已逾萬家，500強跨國公司中已有57家在廣州設(shè)立分支機構(gòu)或興辦工程，駐穗的外籍人士逾六萬人。這些外籍人士的添加，對廣州市高檔物業(yè)的居住需求

8、也相應(yīng)增大，而且這些外籍人士都享有高額住房津貼和補助。據(jù)了解這些津貼、補助的規(guī)范因人而異，通常跨國公司的總裁和外國領(lǐng)事每月高達5000-9000美金的住房津貼，普通的中級管理人員也有2000-3000美金以上，這些租客對于白云堡開辟租賃業(yè)務(wù)是極為有利的目的客戶群。 二論證與研討 1、勝利案例的分析 香港相關(guān)企業(yè)運營方式：不少大公司靠出租物業(yè)或部分出租物業(yè)進展運營。比如：香港置地擁有中環(huán)42%的物業(yè)，每年租金收入高達5億美圓，幾乎沒有在本地開發(fā)新工程，主要靠出租物業(yè)運營，每年就可以堅持穩(wěn)定的租金收益。新鴻基地產(chǎn)、長江實業(yè)和上市的嘉里公司那么是混合型運營，新鴻基地產(chǎn)的1/3收益于租金收益，其他是開

9、發(fā)性收益；長江實業(yè)每年大約有兩億港幣左右是租金收益，所占比例較小；嘉里公司出租物業(yè)的收益甚至還高過開發(fā)性收益，所以它的股價走勢不錯。 分析結(jié)論：租賃型物業(yè)運營方式是可行的。緊抓租賃這一環(huán)節(jié)，盡能夠地擴展和建立租賃渠道和客源，爭搶和拉奪其他樓盤和賓館外籍租賃客源；開通短租效力，把樓盤當成賓館、旅業(yè)來運營。裝修和租賃運營所需求的資金支持，可以用抵押物業(yè)或開辟新工程融資來處理。 2、原理研討 根本原理：當市場發(fā)生變化，自用型消費者購買力下降，呵斥一手物業(yè)難以銷售時，應(yīng)改動只售不租的營銷戰(zhàn)略。即先設(shè)法將手中的高檔物業(yè)租出去，然后再將營銷目的鎖定在投資型買家這一目的消費群體，讓其在有較高投資報答保證的前

10、提下，成為該物業(yè)的擁有者。 特別適用：高檔商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)。 緣由分析：這類物業(yè)具有價高、質(zhì)優(yōu)的特點，比較容易吸引“只租不買或“買不起、租得起的租客，而且租金的報答率可以到達較高程度。但這些高檔物業(yè)的買家并不是自住和自用型的，而是投資型的。他們購房目的是為了保值和增值，其產(chǎn)權(quán)與運用權(quán)是分別的，運用權(quán)經(jīng)過租賃的方式被租客擁有。因此，要獲得高額租約，必需具備能滿足租客各種需求的條件。投資型買家通常也情愿購買設(shè)備齊全、效力周到的高檔住宅物業(yè)，開展商該當設(shè)法滿足這種類型買家的特殊需求。 3、白云堡的“三高特點研討和分析： 投資報答高 案例研討：丹麥領(lǐng)事每月租金6萬元的那套別墅，業(yè)主總投資約為550萬

11、元，年投資報答率高達13%，7年多時間就可以收回全部投資本錢，還依然擁有該物業(yè)；普通租金報答率最少也可以到達8%-10%。比如400多平方米的別墅，帶裝修售價約475萬元港幣，月租金至少可達32000元港幣，報答率就有8%；220平方米的奢華公寓，租金高達20000元港幣/月，投資約為200萬元港幣，年投資報答率高達11.25%；天河北一帶豪宅的投資報答率那么在6-8%左右，遠遠低于白云堡8-13%的程度。 結(jié)論：白云堡物業(yè)的價值被嚴重低估，市盈率只需8倍左右，仍有很大升值空間。 租客檔次高 到白云堡租房住的外籍人士普通都是非富即貴的金領(lǐng)級人物，當時曾經(jīng)有一些分量級的租戶入住白云堡，其中包括丹

12、麥領(lǐng)事、寶潔總裁和NIKE、紐西蘭公司、ADIDAS、箭牌、西門子等20多家駐外機構(gòu)和跨國公司的高級管理人員。 履約信譽高 這些大公司和外國機構(gòu)支付租金相當及時和穩(wěn)定，絕對不會欠租或賴租；而且租期普通都比較長，最短半年，普通都在一至三年左右。這對于投資型買家來說，是極為穩(wěn)定和平安的。買家可以委托白云堡代為管理，也可以自行招租；而白云堡對大業(yè)主和小業(yè)主的租客都一視同仁、平等對待，業(yè)主和租客的利益和待遇均會得到良好的照顧和保證。 分析結(jié)論：目前廣州的豪宅市場曾經(jīng)出現(xiàn)“滯銷旺租的情況，白云堡調(diào)整思緒、改動戰(zhàn)略，制定“以租帶售的戰(zhàn)略和方案是真實可行的。 三、謀劃實施的過程 (一)制定營銷組合方案 論證

13、分析：白云堡雖是廣州市著名的高檔豪宅樓盤，以往所獲得的銷售成果也不俗，但時至今日市場已發(fā)生了宏大的變化，再套用舊的銷售方式，必然會被市場淘汰。必需因應(yīng)市場變化，改動戰(zhàn)略，調(diào)整思緒。 圍繞“以租帶售的戰(zhàn)略，度身訂制營銷組合方案： 1、產(chǎn)品戰(zhàn)略 現(xiàn)狀分析：由于開發(fā)周期長，白云堡景觀環(huán)境和建筑外觀已有一些落伍；效力配套滯后。 應(yīng)對戰(zhàn)略：改換一些樹種、植物、設(shè)置一些新的景點，進一步提升樓盤的綜合素質(zhì)；加大推行力度和范圍，讓更多的消費者認識、了解白云堡，以加強他們的投資自信心；經(jīng)過改善效力、完善物業(yè)管理來提升白云堡產(chǎn)品籠統(tǒng)；落實和配合租賃業(yè)務(wù)開展，拓寬和建立租賃市場的渠道和網(wǎng)絡(luò)。 2、價錢戰(zhàn)略 現(xiàn)狀分析

14、：目前廣州市豪宅的銷售市場競爭非常猛烈，假設(shè)白云堡繼續(xù)采取低價傾銷或變相低價傾銷的方式，風險極大，既損傷原有業(yè)主的利益，也損傷開展商的利益；而且買家未必領(lǐng)情，“買漲不買跌的投機心態(tài)能夠會使商家和業(yè)主兩敗俱傷，“雞飛蛋打。 應(yīng)對戰(zhàn)略：以“不變應(yīng)萬變，在廣州為數(shù)不多的豪宅品牌中獨樹一幟；采取靈敏的價錢戰(zhàn)略，成交價堅持不變但可以靈敏掌握、個案處置；在審批上實行嚴厲的層級管理制度，售樓人員只能打九折，部門經(jīng)理八五折，主管總經(jīng)理八折，董事長七五折，七折以下要高層聯(lián)席會議討論確定。 3、渠道戰(zhàn)略 建立廣泛的營銷網(wǎng)絡(luò)和渠道，要與外籍租賃和高檔物業(yè)銷售的中介代理建立廣泛的業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)。為此，與專業(yè)的一級中介代理美

15、聯(lián)公司和合富公司建立協(xié)作關(guān)系，一個擔任香港的代理業(yè)務(wù)，一個擔任國內(nèi)的代理業(yè)務(wù)。根據(jù)情況變化及時調(diào)整戰(zhàn)略和做法，以掌握營銷自動權(quán)，到達統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和安排的目的。 4、促銷戰(zhàn)略 主要是使媒體炒作、廣告投放、人員推行以及展銷促銷等活動的組織協(xié)調(diào)一致、配合默契，這樣就一定可以獲得銷售上的突破。 1媒體炒作 資源整合：鑒于白云堡的開發(fā)已進入尾聲，充分利用現(xiàn)有的存量呵斥一種氣勢；充分發(fā)揚樓盤風景好、空氣好、居住環(huán)境好的優(yōu)勢，繼續(xù)穩(wěn)定住客具有高貴身份的頂級豪宅籠統(tǒng)；充分利用 “投資報答率高、租客檔次高、履約信譽高這“三高的特點，營造出一個全新的營銷局面。 媒體戰(zhàn)略：采取“多層次、全方位、多媒體的立體方式，展開媒

16、體炒作： 組織記者款待會； 組織記者對租客和開展商進展專訪，讓白云堡在媒體上經(jīng)常暴光，包括電視、報紙和電臺； 推出一、兩個有一定頭銜的公眾人物，透過籠統(tǒng)代言人系統(tǒng)地表達開展商的意圖； 組織專家研討會、座談會、文娛活動和晚會等多種方式的活動來加以宣傳； 請一些財經(jīng)版的記者寫一些專題報道，討論豪宅租賃市場的構(gòu)成，現(xiàn)狀及開展前景； 組織一些樓市專家討論白云堡勝利開發(fā)的閱歷以及由開發(fā)一手樓盤向開發(fā)租賃市場新作的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)變； 組織專家進展戰(zhàn)略研討，組織環(huán)境生態(tài)學家評價，組織晚會和音樂會等，這些活動都可以成為傳媒報道和新聞炒作的題材。 2廣告宣傳 遵照“多層次、全方位、多媒體原那么，以小量而繼續(xù)的方式發(fā)布

17、，以籠統(tǒng)性廣告為主； 構(gòu)成系統(tǒng)對外宣傳活動，著力突出三個方面：一是“入住白云堡豪苑的最后時機，要讓人覺得“蘇州過后沒艇搭的覺得；二是“居住環(huán)境和條件好，采用“間接迂回方法，假借他人之口來評價白云堡的環(huán)境的居住條件；三是租賃市場好，投資報答高。 3人員推行 人員推行是傳統(tǒng)的推銷手段，但也是最有效和最直接的。經(jīng)過與專業(yè)中介代理協(xié)作和強化內(nèi)部的系統(tǒng)整合，調(diào)整和修訂白云堡的營銷戰(zhàn)略，建立和完善一整套售樓的管理方式和體系，包括規(guī)章制度、價錢戰(zhàn)略、銷售人員培訓、客戶資料搜集整理等，提升一線銷售人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和銷售推行才干。 4組織促銷 定期舉行座談、研討、舞會、晚會；不定期地舉行嘉年華會、音樂會、化裝舞會

18、等。舉行的地點以白云堡為主，約請一些社會名流和媒體的文娛版記者參與，以加強社會的影響和關(guān)注。在時間安排上，要根據(jù)營銷的安排推出一組系統(tǒng)的業(yè)界和業(yè)主活動，包括新聞發(fā)布會、專家研討會戰(zhàn)略、閱歷和環(huán)保生態(tài)、租賃市場等以及少量的廣告宣傳活動。 (二組織實施 1、舉行“彩云追月迎中秋大型中外文娛晚會，擴展外籍租賃的聲譽和影響，以改善和融洽開展商與業(yè)主的關(guān)系，同時也給“以租帶售的謀劃進展預熱。 2、召開“以租帶售戰(zhàn)略研討會和新聞發(fā)布會，啟動營銷謀劃的“引擎 約請香港文匯報、大公報、香港商報、南華早報、澳門日報、中國買樓指南、中國日報CHINADAILY、廣州日報、羊城晚報、南方日報、南方都市報、粵港信息報

19、、房地產(chǎn)導刊、廣東電視臺、南方電視臺、廣州電視臺等二十多家新聞媒體參與，將白云堡調(diào)整思緒、改動戰(zhàn)略、采取“以租帶售戰(zhàn)略的信息傳送給穗港澳三地的讀者、觀眾和聽眾，爭取吸引更多的頂級租客和穗港澳的投資型買家，制造市場驚動效應(yīng)。 3、對白云堡進展一系列配套效力方面的整改 (1對配套設(shè)備和公共建筑物進展了全面清洗和粉刷，并對進入白云堡的門面和園林景觀進展翻新和改造，使白云堡以容顏煥然一新。 2不斷加強保安隊伍建立，向保安人員強化效力認識，并且方案將門衛(wèi)、崗哨的著裝全部改換為禮賓服，以提高白云堡的整體檔次和籠統(tǒng)。 3配備一批懂外語的保姆和效力員，并對原有的人員進展外語強化訓練和業(yè)務(wù)指點，使他們在短期內(nèi)順

20、應(yīng)新的要求。 4商場效力方面將原來的商場改呵斥專門為外籍人士效力的“奧利華超市，外籍人士喜歡運用的生活用品、食品和飲料一應(yīng)俱全，而且價廉物美，如今還配套無公害蔬菜和放心肉等效力工程。 5對租賃部的辦公地址作相應(yīng)的調(diào)整，以方便看樓和租樓的顧客。將原來的舊會所進展改造，建筑成一個新型的沙龍式租售接待部，對顧客實行貴賓式的款待和效力，并配備咨客在大門迎候來賓。 、引入一級中介代理，聯(lián)手推售“半山氏族 與廣州市一級中介代理合富公司協(xié)作，實現(xiàn)擴展戰(zhàn)果和業(yè)績的目的。借助專業(yè)化中介代理閱歷，揚長避短，將人、財、物和時間、精神等資源集中到開發(fā)新工程和搞好物業(yè)管理上。 在操盤階段，聯(lián)手推售最新一期豪宅“半山氏族

21、新概念。專門為白云堡尊貴的客戶和買家量身訂造的?！鞍肷酱磉_云堡依山環(huán)水的豪宅和自然環(huán)境及其尊貴的身份意味；“氏族代表擁有白云堡頂級豪宅的頂級金領(lǐng)階層這一族群。 5、組織專業(yè)環(huán)境測評，用目的數(shù)聽說話 聘請生態(tài)景觀專家呂健先生和廣東省生態(tài)學會對白云堡的空氣負離子和植物精氣進展測評，為白云堡優(yōu)越的自然環(huán)境和安康的居住環(huán)境提供準確的科學根據(jù)。 6、舉行澳洲風情節(jié)，再掀“以租帶售高潮 為豐富白云堡社區(qū)活動，再次掀起“以租帶售高潮，以澳洲著名的“墨爾本蒙巴節(jié)為藍本在白云堡舉行一個澳洲風情節(jié)。 含義分析：1白云堡豪苑是由著名的澳洲建筑設(shè)計師所設(shè)計，具有非常典型的澳洲建筑風格和特點，建筑與自然調(diào)和一致、渾然

22、一體，戶型設(shè)計非常適宜歐美國家和地域生活過的人士的居住品味；2吸引了大批國際金領(lǐng)級的外籍人士在此居住，包括外國領(lǐng)事和公司總裁等及其家屬和子女；3經(jīng)過這種國際文化交流活動，可以增進白云堡與澳洲領(lǐng)事館、澳洲商會之間和協(xié)作和了解，擴展白云堡的宣傳與影響，將白云堡打呵斥一個融會中西文化的國際休閑社區(qū)。 四、謀劃的效果 一 社會效益 1、穩(wěn)定和提升了白云堡品牌的位置和價值 使白云堡轉(zhuǎn)危為安，度過了市場驟變帶來的銷售和運營的姿態(tài)；擺脫和改動了白云堡銷售和售價直線下跌、高檔豪宅樓盤不斷貶值的頹勢；穩(wěn)定和提升了白云堡品牌的位置和價值，使白云堡這棵行將敗落的“老樹重新煥發(fā)出青春和活力，迎來了新春和活力，發(fā)出了翠

23、綠的新芽；為白云堡找到了長期運營和開展的方向，同時也使白云堡豪苑的開發(fā)劃上了一個圓滿的句號。 2、為中外頂級金領(lǐng)階層提供了一個良好的居住環(huán)境和生活社區(qū) 目前白云堡除了原有的住戶外，曾經(jīng)成為廣州市外籍人士聚居的社區(qū)之一，由于這里環(huán)境優(yōu)雅、風光怡人，曾經(jīng)有多家外國領(lǐng)事館和大公司的高級管理人員在此居住，外籍租戶已由開場的10多家到目前的80多家。白云堡的“以租帶售不僅穩(wěn)定和提升了白云堡品牌的位置和價值，也為中外頂級金領(lǐng)階層提供了一個良好的居住環(huán)境和生活社區(qū)。 3、帶動了廣州市外籍租賃市場和豪宅租賃市場 白云堡推出“以租帶售戰(zhàn)略，帶動了天河北、二沙島、珠江新城、濱江東和南湖板塊的豪宅將目的轉(zhuǎn)向外籍租賃

24、市場，樓市出現(xiàn)以白云堡為代表“以租帶售的市場氣氛和跟風景象。這些豪宅的素質(zhì)以及管理與國際接軌并已接近國際程度，令在穗的外籍人士倍感親切，中介公司還針對外籍人士租賃市場，開場推出專業(yè)的“調(diào)差安家效力。 4、“以租帶售已成為經(jīng)典營銷謀劃案例 “以租帶售謀劃案不僅為白云堡處理了樓盤銷售問題，同時也為高檔物業(yè)的營銷找到了一條真實可行的出路。 二 經(jīng)濟效益 1、實現(xiàn)了企業(yè)扭虧為盈的目的，使白云堡這棵老樹重新發(fā)出了新芽 白云堡企業(yè)經(jīng)過“以租帶售勝利吸引外籍租客入住白云堡，由最初的10多戶添加到80多戶，月租金收入由原來的幾十萬添加到一百多萬元；勝利帶動銷售50多套，成交額過億元；圓滿地實現(xiàn)了企業(yè)扭虧為盈的

25、目的，使白云堡這棵老樹重新發(fā)出了新芽，同時也提升了白云堡的品牌、位置和價值，為白云堡的房地產(chǎn)開發(fā)劃上了一個圓滿的句號。 2、處理了企業(yè)長期開展和可繼續(xù)運營的問題 白云堡“以租帶售不僅處理了白云堡眼前的運營問題，也處理了今后長期運營和開展的問題。 高檔住宅物業(yè)的“以租帶售營銷戰(zhàn)略 運用 適用于商業(yè)性開發(fā)的高檔住宅物業(yè)營銷 內(nèi)容 房地產(chǎn)的開發(fā)商對其所開發(fā)的工程都期望盡快銷售出去，但往往卻事與愿違，欲速那么不達。尤其是高檔的住宅物業(yè)，在買方市場的情況下，要想靠急功近利的方式獲取高額的投資報答，更是難上加難。因此，市場上出現(xiàn)了一種帶租約銷售的營銷方式，不僅適用于商業(yè)物業(yè)的銷售，也被引入高檔住宅的銷售。

26、在市場供過于求、特別是有效需求嚴重缺乏的情況下，高檔物業(yè)的銷售就會出現(xiàn)嚴重滯銷的情況。在這種情況下，普通的物業(yè)通常會采取降價的方式來吸引和滿足更多的消費群體。但高檔物業(yè)假設(shè)也這么做，往往會適得其反，不僅起不到促銷的作用，反而會因降價而影響物業(yè)的檔次和價值，既會損傷原有業(yè)主的利益，也會使投資型的買家望而卻步；除非這類高檔物業(yè)的價錢跌到“谷底，出現(xiàn)不計本錢的“跳樓價，否那么是難以打動這些投機性很強的投資型買家的。 “以租帶售營銷戰(zhàn)略和方法的根本內(nèi)容如下：當市場發(fā)生變化，自用型消費者購買力下降，呵斥一手物業(yè)難以銷售時，應(yīng)改動營銷戰(zhàn)略：先設(shè)法將手中的高檔物業(yè)租出去；然后再將營銷目的鎖定在投資型買家這一目的消費群體，讓其在有較高投資報答保證的前提下，再為該物業(yè)的擁有者。這種戰(zhàn)略和方法特別適用于高檔的商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)，由于這類物業(yè)具有價高、質(zhì)優(yōu)的特點，比較容易吸引“只租不買或“買不起、租得起的租客，而且租金的報答率可以到達較高的程度。所以，“以租帶售的營銷戰(zhàn)略并不是一切的高檔物業(yè)都適用，普通只適用于“滯銷旺租、且租金報答率高、租客檔次高、履約信譽高的物業(yè)。 因此