1、蕭山*商業(yè)定位初探呈送： *有限公司撰寫： *房地產(chǎn)投資咨詢有限公司日期：二零零肆年十一月CONTENTS目錄：02 宏觀市場(chǎng)分析06 項(xiàng)目總體方案15 商業(yè)用房分區(qū)定位24 各業(yè)態(tài)商家對(duì)建筑物的特殊要求29 商業(yè)招商模式30 蕭山*之營(yíng)銷思路34 商業(yè)對(duì)地產(chǎn)的作用43 結(jié)言1一、綜合概述 2002年，浙江省國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)。初步測(cè)算，全省實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值7670億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)12.3%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值680億元，增長(zhǎng)3.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值3925億元，增長(zhǎng)13.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值3065億元，增長(zhǎng)13.4%。第一、二、三產(chǎn)業(yè)在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比例由上年的9.8

2、:51.8:38.4變?yōu)?.8:51.2:40.0 ，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重首次達(dá)到40%。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值構(gòu)成中，公有制經(jīng)濟(jì)增加值為3605億元，占GDP的比重為47%，比上年下降1.6個(gè)百分點(diǎn)；非公有制增加值為4065億元，占GDP的比重為53%，比上年上升1.6個(gè)百分點(diǎn)，其中個(gè)私經(jīng)濟(jì)增加值為3450億元，占GDP的比重為45%，比上年上升1.6個(gè)百分點(diǎn)。全省人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為16570元，比上年增長(zhǎng)11.7%。 2指標(biāo)單位本季累計(jì)比去年同期增長(zhǎng)%全省億元-1950.0013.3杭州市億元-399.1614.2寧波市億元-354.2614.3溫州市億元-227.5013.4嘉興市億元-1

3、67.5815.9蕭山市億元-92.7514.0紹興市億元-230.0414.4金華市億元-161.6714.3衢州市億元-31.9913.6舟山市億元-48.8017.8臺(tái)州市億元 -194.3814.9麗水市億元-47.3513.62002年浙江省各市GDP數(shù)據(jù)投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善，第三產(chǎn)業(yè)投資迅猛發(fā)展。在基本建設(shè)和更新改造投資中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別投資50.9億元、521.4億元、968.5億元，與上年相比，分別增長(zhǎng)1.5%26.2%、15.9%，占基建和更改投資的比重分別為3.3%、33.8%和62.9%。房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)快速增長(zhǎng)。2002年浙江省房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)724.4億元，占同期

4、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的20.9%，比上年增長(zhǎng)35.1%。3蕭山區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)。2003年全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）410億元，比上年增長(zhǎng)22.0，完成年度計(jì)劃的105.7%。其中第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值133.2億元，比上年增長(zhǎng)22.2，完成年度計(jì)劃的105.7% 。三次產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值比重依次為7.0、60. 5和32. 5。人均生產(chǎn)總值達(dá)到35544元，比上年增長(zhǎng)21.4%，折4298美元。全區(qū)完成財(cái)政總收入43.68億元，比上年增長(zhǎng)31.6，其中地方財(cái)政收入20.83億元，增長(zhǎng)42.9，完成年度計(jì)劃的120.4%。432.5%60.5%7%浙江省代表城市GDP與第三產(chǎn)業(yè)比51. 完善

5、項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)，搶占商機(jī)； 2. 以滿足整體定位為前提，采用分區(qū)經(jīng)營(yíng)，業(yè)態(tài)錯(cuò)位分布的原則，達(dá)到業(yè)態(tài)布局的協(xié)調(diào)統(tǒng)一（Trade-Mix)； 3. 穩(wěn)定消費(fèi)群體，保障商鋪的持續(xù)發(fā)展；4. 考慮各種業(yè)態(tài)的營(yíng)業(yè)時(shí)間差異，利用業(yè)態(tài)間的相互促進(jìn)，營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍；5. 體現(xiàn)社區(qū)商業(yè)中心主題，服務(wù)于社區(qū)及周邊區(qū)域；6. 借助鄰近杭州市區(qū)的立體交通優(yōu)勢(shì)及強(qiáng)大的人氣聚集力，保障整體定位的可實(shí)現(xiàn)性。 商鋪業(yè)態(tài)定位依據(jù)6*商業(yè)項(xiàng)目總體方案 +社區(qū)型商業(yè)時(shí)尚風(fēng)情街酒店式服務(wù)公寓、商住7實(shí)行業(yè)態(tài)分區(qū)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、充分發(fā)揮商業(yè)互補(bǔ)功效 實(shí)現(xiàn)住宅、商業(yè)滿盤皆贏。89如何營(yíng)造一個(gè)高品位又具影響力的生活社區(qū)，將是本案定位的核心

6、。*建議將酒店式公寓與綜合商務(wù)樓形成本案標(biāo)志性區(qū)域以此提升整個(gè)*的整體檔次，從而起到一個(gè)帶動(dòng)整體的作用。 *商業(yè)示意圖：概述：市場(chǎng)調(diào)研表明：隨著蕭山行政中心的北移，經(jīng)濟(jì)、金融、文化逐步向*周邊集聚。項(xiàng)目商鋪定位策略 項(xiàng)目的開發(fā)原則與思路 充分考慮本案臨街商業(yè)與本案休閑商業(yè)的有機(jī)整合，既保證發(fā)展商的開發(fā)利益，又要確保社區(qū)商業(yè)區(qū)域與休閑風(fēng)情商業(yè)區(qū)的協(xié)同運(yùn)作。 充分考慮本項(xiàng)目所處商圈的特色與經(jīng)營(yíng)文化嫁接，創(chuàng)立本項(xiàng)目在該區(qū)域中的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 以“售得出、租得滿、做得旺”為大前提。以“做得旺”為終極目標(biāo)，進(jìn)行招商定位，功能劃分和商戶組合。 10休閑風(fēng)情街*振 寧 路 規(guī) 劃 中 道 路 市 心 路 綜合

7、大樓加油站機(jī) 場(chǎng) 路 酒店式公寓社區(qū)商業(yè)超級(jí)市場(chǎng)休閑風(fēng)情街11*總體布局示意圖：總體方案：業(yè)態(tài)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)：1、超市及社區(qū)性商業(yè)為主區(qū)域，目標(biāo)客戶：本社區(qū)及周邊居民（大眾化）建議案名：“*廣場(chǎng)”2、休閑時(shí)尚風(fēng)情街，目標(biāo)客戶：酒店式公寓、寫字樓、本社區(qū)及周邊居民（中高檔休閑類）建議案名：“*廣場(chǎng)”*振 寧 路 規(guī) 劃 中 道 路 市 心 路 綜合大樓加油站機(jī) 場(chǎng) 路 酒店式公寓社區(qū)商業(yè)休閑風(fēng)情街超級(jí)市場(chǎng)*商業(yè)用房分區(qū)圖：說明：18847平方米的商業(yè)用房散落于*的兩邊，由于缺乏集中效應(yīng)而未能成市。長(zhǎng)廊式的沿街商業(yè)用房因?yàn)殡y以形成集中、互動(dòng)，因此在業(yè)態(tài)定位以及今后的招商定位上，*建議按分區(qū)組團(tuán)進(jìn)行劃分。

8、建議：以*酒店式公寓、綜合大樓為本次商業(yè)用房的定位核心，以帶動(dòng)步行內(nèi)街，并向兩側(cè)延伸。為了今后招商的順利進(jìn)行，*建議將18847平方米商業(yè)用房按不同專題劃分為ABCD組團(tuán)，讓各塊間能獨(dú)自發(fā)揮作用。12B 區(qū)A 區(qū)C 區(qū)D 區(qū)二層會(huì)所部分由于餐飲業(yè)態(tài)在此次商業(yè)定位中所占的比重較為突出，且該業(yè)態(tài)在實(shí)際的操作中因此有必要將其提一下。背景資料：蕭山面向市民的大眾餐飲過去主要集中在市心中路、人民路一帶，那里提供寬敞的停車場(chǎng)和良好的就餐環(huán)境，激發(fā)了大眾化的消費(fèi)欲望。但隨著新的商業(yè)中心形成后，這里成了新興經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)的寶地。凱旋門大酒店捷足先登，搶占黃金地段，融購(gòu)物、休閑、餐飲為一體的新商業(yè)中心，人潮涌動(dòng)，人

9、氣較旺，加上有良好的停車環(huán)境和商業(yè)氛圍，是一個(gè)很適合開大眾酒店的黃金地段。根據(jù)我司市場(chǎng)調(diào)研在蕭山市場(chǎng)其他購(gòu)物已趨飽和；以及蕭山市民的消費(fèi)習(xí)性的市場(chǎng)分析，餐飲突現(xiàn)端倪之時(shí)，諸多大酒店的相繼登場(chǎng)，使蕭山大眾餐飲中心從原來的市中心開始向四周擴(kuò)散，酒店開始爭(zhēng)搶黃金地盤，使得餐飲業(yè)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入戰(zhàn)國(guó)時(shí)代。蕭山餐飲商家實(shí)景蕭山餐飲1314*商業(yè)用房 區(qū)定位：A說明：由于地處市心路、振寧路的街角，地理優(yōu)勢(shì)不言而喻。此塊商業(yè)用房是本次定位的核心，以酒店式公寓、商業(yè)綜合樓和步行商業(yè)街為中心，以時(shí)尚餐飲為主導(dǎo)，兩者間形成互動(dòng)。集餐飲、時(shí)尚潮流、休閑娛樂為一體的*風(fēng)情街，人流涌動(dòng)的商業(yè)氛圍促使我們將A塊組團(tuán)定位為餐飲、時(shí)

10、尚服飾為主、咖啡、茶點(diǎn)為附的業(yè)態(tài)。由于與酒店式公寓相對(duì)應(yīng)，在此不排除在綜合商務(wù)樓裙房設(shè)立中西式的小型休閑餐飲、咖啡吧，兩者相呼應(yīng)，共同成市。步行內(nèi)街參考圖示A1區(qū)“*廣場(chǎng)” A 區(qū)成功社區(qū)商業(yè)街業(yè)態(tài)參考圖示定位理由：“民以食為天！”隨著今后周邊各類社區(qū)、商務(wù)樓的建造落成，消費(fèi)群體成熟且購(gòu)買能力強(qiáng)，在區(qū)域需要這一業(yè)態(tài)的時(shí)候，市場(chǎng)產(chǎn)生了空白點(diǎn)。在餐飲業(yè)態(tài)的業(yè)種分布上，*建議大型主題特色餐飲應(yīng)安排放置于會(huì)所的一、二層，商家以品牌和特色餐飲為最佳；沿街商鋪以蕭山當(dāng)?shù)剌^為知名，且口碑佳者為主，另外在招商上可以引進(jìn)國(guó)內(nèi)知名商家，由此類商戶沿街駐場(chǎng)，不僅能吸引消費(fèi)群體，而且能拉高后續(xù)進(jìn)駐商家的租金。 風(fēng)情街

11、的沿街，按單獨(dú)鋪位向外租售的方式。經(jīng)營(yíng)以咖啡、休閑餐廳為主。在A區(qū)的餐飲招商中，我們認(rèn)為是綜合性的統(tǒng)一體，因?yàn)椴还苁侵胁瓦€是西餐，也不管是正餐還是快餐，而且還包含咖啡和茶點(diǎn)的餐飲組合，他們各自有自己的消費(fèi)群體，不但在經(jīng)營(yíng)的業(yè)種上，還是經(jīng)營(yíng)的風(fēng)格上，都不會(huì)產(chǎn)生業(yè)態(tài)功能上的重復(fù)和矛盾。與此相反，我們倒是認(rèn)為這樣的功能定位有利于*的餐飲在市心北路乃至整個(gè)蕭山餐飲市場(chǎng)占有一席之地。商業(yè)參考圖15*推薦A區(qū)定位客戶咖啡shop：上島、真鍋、Gino cafe、simply caf特色酒吧： ARKlive house、Windows two、樂美頌會(huì)所、soho pub、 bourbon street主

12、 題 店： 避風(fēng)塘、仙蹤林、錦園茶坊、東田果味綠茶坊禮品文具： 大禾、雅家時(shí)尚、蘇佩琦精品飾物： 黑眼睛、流行飾品、絲蒂奇飾品、亞妮工藝品時(shí)尚服飾： lee、G2000、PLAYBOY、堡獅龍、佐丹奴 （禮品文具）SWAROVSKI（主題店）仙蹤林茶房 （特色酒吧）樂美頌會(huì)所（咖啡shop ）Simply caf 16世家屋郎德家飾櫻花衛(wèi)廚湯美思家居*推薦A1區(qū)定位客戶17*建議在日后的招商中剔除品牌雜、口碑差的租戶，同時(shí)將諸如立邦漆個(gè)性配色中心、TOTO衛(wèi)浴、諾貝爾磁磚專賣招入。鋪面的層高、進(jìn)深與面寬建議建議層高進(jìn)深與面寬注備底層部分層高為5.8米面寬設(shè)計(jì)在4-8米進(jìn)深設(shè)計(jì)在8-16米左右越

13、是高檔的商業(yè)中心其公共空間就會(huì)越多，比如中心廣場(chǎng)、走廊、通道、寬敞的休息區(qū)、局部挑空空間等。使用率低是為了營(yíng)造一種輕松、舒適的購(gòu)物環(huán)境。商鋪的進(jìn)深與門面的最佳比例為2：1 高于3：1以后，商鋪價(jià)值將隨之降低。*商業(yè)用房 區(qū)定位：B說明：B塊地緊鄰*市心路正門和商業(yè)步行街，從地理位置和消費(fèi)人流量上應(yīng)搶占先機(jī)，可作為小區(qū)的門戶商鋪，*建議客戶定位以*的入住群體為主，招商側(cè)重日常生活必需品為主，裙房首部的物業(yè)一、二層（建議設(shè)計(jì)為總面積6000平方米左右；以3000平方米/層計(jì)，建筑形態(tài)以近似長(zhǎng)方形為佳），招一家中型超市如：上海華聯(lián)。為了不至于同其他商業(yè)發(fā)生“撞車”，招商業(yè)態(tài)組合可以是：超市、美容美發(fā)

14、、藥房、柯達(dá)沖印、連鎖干洗、寵物商店、美亞音像、票務(wù)、家政、銀行、郵局、工藝禮品、智慧鳥玩具出租、鐘表眼鏡、凈水供應(yīng)、面包房等等社區(qū)型商業(yè)為主導(dǎo)。18超市市心路商鋪實(shí)景“*廣場(chǎng)” *商業(yè)用房 區(qū)二層會(huì)所部分定位：B說明：B塊地二層會(huì)所部分緊鄰*商業(yè)步行街，從地理位置和消費(fèi)人流量上應(yīng)搶占先機(jī)，可作為小區(qū)的門戶，*建議客戶定位以*的入住群體以及蕭山市民為主，招商側(cè)重大中型特色餐飲為主，裙房底部的物業(yè)以B地塊定位為原則，以社區(qū)型商業(yè)為主導(dǎo)。在商家的招租上，側(cè)重以特色餐飲為主，只要品牌形象、推廣方式得當(dāng)，不排除火鍋、烤肉類餐飲。由于面積體量較大，為招商業(yè)績(jī)顯著，可以多考慮一些大面積租戶。各類會(huì)所效果圖

15、“*廣場(chǎng)” 二層會(huì)所*推薦B區(qū)定位客戶美容、美發(fā)： 蒂凡尼形象設(shè)計(jì)中心、美麗田園護(hù)膚美容中心、 王壘形象設(shè)計(jì)中心、自然美護(hù)膚美發(fā)中心、 思妍 麗護(hù)膚美容中心藥 店： 萬壽堂藥店、錦江大藥房、長(zhǎng)徽藥房、雷允上國(guó)藥公 司、寶之林藥店 干 洗 店： 正章干洗、福奈特干洗、百立干洗、陽光干洗郵 局 銀 行： 中國(guó)郵政、中國(guó)銀行、交通銀行、工商銀行沖 印 店： 柯達(dá)、富士、快圖美超 市： 上海華聯(lián)、易初蓮花19（藥 店）人壽堂藥店 （沖印店）柯達(dá)（美容、美發(fā)）美麗田園護(hù)膚美容中心（超市）上海華聯(lián)*推薦B區(qū)二層會(huì)所部分餐飲定位客戶沈記靚湯 粗菜館 上海人家 譚火鍋 多利川菜館 鮮墻房*商業(yè)用房 區(qū)定位：C

16、說 明：在C區(qū)的商業(yè)定位上，我們認(rèn)為休閑餐飲的業(yè)態(tài)布局可行性高。今后周邊小區(qū)、酒店、綜合商務(wù)樓的消費(fèi)群體足以能夠支撐。*建議在尚未租售的前提下，將底樓建成框架結(jié)構(gòu)有利于分割，招商上以中小型休閑餐飲入駐為佳。20市心路、人民場(chǎng)路商鋪實(shí)景C區(qū)底層 1-2F21*推薦C區(qū)定位客戶：避風(fēng)塘上島咖啡麥當(dāng)勞白樺林酒吧*商業(yè)用房 區(qū)定位：D說明：D塊商業(yè)用房的業(yè)態(tài)從某種意義上就可定義為是A塊的演化和延伸，成為提高項(xiàng)目整體品質(zhì)的亮點(diǎn)。小戶型酒店式服務(wù)酒店式服務(wù)公寓是用酒店式管理服務(wù)作為主要賣點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)的小戶型品種。 物業(yè)公司提供酒店管理服務(wù)從近期的酒店式服務(wù)公寓來看，一部分的酒店式服務(wù)公寓是以物業(yè)管理公司來提供

17、酒店式服務(wù)的。*公司提供酒店管理服務(wù)另外還有一些則是由開發(fā)商自己建立酒店管理公司進(jìn)行管理。 引進(jìn)酒店管理公司提供管理服務(wù)第三類是請(qǐng)已經(jīng)發(fā)展很成熟的酒店管理集團(tuán)來進(jìn)行管理，此類中既有國(guó)內(nèi)的也有國(guó)外的，現(xiàn)在檔次比較高的是國(guó)際酒店管理集團(tuán)。 22酒店式公寓效果圖根據(jù)我們長(zhǎng)期來跟客戶的溝通，對(duì)各業(yè)態(tài)的基本要求也了然于心，現(xiàn)羅列部分供招商參考： 咖啡shop客戶一般要求建筑面積在100-200；裝修標(biāo)準(zhǔn)較高特色酒吧一般要求建筑面積在100-300。美容、美發(fā)客戶一般要求建筑面積在200左右。郵局銀行客戶一般要求建筑面積在100300；擁有獨(dú)立進(jìn)出口。以上客戶租期要求較長(zhǎng)，一般在5年以上干洗店客戶一般要求

18、建筑面積在150左右；要求店鋪靠近居民區(qū)，人流量要求較高。藥店客戶一般要求建筑面積在100200左右。沖印店客戶一般要求建筑面積在100左右休閑運(yùn)動(dòng)服飾客戶一般面積要求在60-100；要求層高3.3米以上；門面寬度6米以上；logo位置最好在門頭正上方，或其它醒目位置；周邊品牌最好為同類型服裝；免租裝修期一般在15天到一個(gè)月左右；租期都在3年以上；期望的物業(yè)管理公司最好為境外公司；要求層面為一層；休閑餐飲客戶一般需要建筑面積700-800時(shí)，當(dāng)需要建筑面積1500-2000時(shí)，能承受的租金相對(duì)較低；煤氣容量要求在30km3以上;電容量要求30KW以上；上水管直徑需大于兩寸；同時(shí)需排污下水管；需

19、要預(yù)留隔油池位置；需要有排煙通道；對(duì)大型客戶需要提供直接上二樓的專用通道式電梯。各業(yè)態(tài)商家對(duì)建筑物的特殊要求23賣場(chǎng)對(duì)建筑物的要求 水：進(jìn)水、排水200t/d 、電：4000KVA(雙電源）以上 、煤氣：200m/h 、電話：30條以上，至少一條DDN 其他市政設(shè)施 11附近5-10輛以上公交車，主交通干道 不少于4車道 103km范圍內(nèi)10-25萬，5km范圍25-50萬 周邊人口狀況 9專用停車位最低不少于300臺(tái) 停車位要求 8賣場(chǎng)為兩層時(shí)需3部，不得少于2部 貨梯 7賣場(chǎng)為兩層時(shí)需2部自動(dòng)坡道 自動(dòng)扶梯 6賣場(chǎng)部分：750-1000kg/m 收貨區(qū)部分：1500-3000kg/m 5不

20、小于10 * 8m 柱距 4未裝修：68m 已裝修：4.86.5m 3長(zhǎng)方形或近似長(zhǎng)方形 地塊形狀 2約6000-20000m 面積 1 要 求 內(nèi) 容 序號(hào) 樓層高度 地板承重 交通狀況注：以上主要是指中型超市與大賣場(chǎng)的要求24 定位依據(jù)服務(wù)性 服務(wù)于本小區(qū)業(yè)主及周邊社區(qū)居民、服務(wù)于購(gòu)物客戶稀缺性 項(xiàng)目周邊缺乏中檔休閑餐飲及娛樂場(chǎng)所，存在較大的需求群體一站式 作為社區(qū)及商業(yè)中心的重要配套，實(shí)現(xiàn)一站式服務(wù)匹配性 與中高檔住宅區(qū)“十全生活”相匹配，與商業(yè)業(yè)態(tài)的定位相匹配充沛性 未來的社區(qū)商業(yè)中心將為各類商業(yè)帶來充分客流利潤(rùn)性 提供多層次的商業(yè)娛樂配套服務(wù)，滿足不同消費(fèi)者的需求，以實(shí)現(xiàn)開發(fā)商利潤(rùn)最

21、大化25從商業(yè)形態(tài)上，*商業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)屬于社區(qū)性小型SHOPPING MALL的概念。應(yīng)該說，這種新興的商業(yè)形態(tài)比較能夠得到蕭山市民的認(rèn)可和青睞，但經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，蕭山此類商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)未能發(fā)揮到極至。究其原因，商場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)格局呈現(xiàn)出的雜亂無章是根本。中庭擺放的各種雜物難以讓人產(chǎn)生購(gòu)物即娛樂的感覺。這些影響經(jīng)營(yíng)的小細(xì)節(jié)，在今后招商及經(jīng)營(yíng)管理中值得我們將其重視。現(xiàn)有商業(yè)廣場(chǎng)中庭現(xiàn)有商業(yè)廣場(chǎng)走道通訊柜臺(tái)實(shí)景金銀首飾柜臺(tái)實(shí)景26*建議：不管是租戶還是買家，在經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)方面都要遵從整體的商業(yè)定位和布局，以免在coffee吧的隔壁出現(xiàn)建材商店的鬧劇。 商業(yè)用房招商模式：結(jié)合蕭山現(xiàn)有的招商情況，*建議后續(xù)的

22、招商工作可按如下的步驟進(jìn)行：在招商上搶占主動(dòng)性，拋棄以往在網(wǎng)站、報(bào)紙、酒會(huì)大肆造勢(shì)，而后“守株待兔”的被動(dòng)招商方式。以餐飲為例，可以積極向連鎖品牌投遞招商簡(jiǎn)介，并經(jīng)常保持聯(lián)絡(luò)，及時(shí)了解客戶的想法和意見，尋求解決問題的共同點(diǎn)。在招商的順序上，提倡以大業(yè)主、品牌商為先，一來前期招商優(yōu)惠條件比較能吸引高質(zhì)量的商家，其次由于這些商家的駐場(chǎng)，對(duì)后期的招商工作無疑會(huì)事半功倍。希望此項(xiàng)目今后的招商工作中能體現(xiàn)“抓大放小”招商策略。此舉可以提升整個(gè)*商業(yè)用房的層次，而且對(duì)后續(xù)的招商及銷售工作都有益處。2728商業(yè)建筑類型的不同，決定了它們所起到的商業(yè)作用不同，本項(xiàng)目現(xiàn)有商業(yè)的建筑類型主要有三種：集中式商業(yè)樓宇

23、、商業(yè)內(nèi)街、普通沿街商鋪，這三種類型的商業(yè)建筑特點(diǎn)不同，業(yè)態(tài)定位有異，營(yíng)銷手法有別。蕭山*之營(yíng)銷思路大方針：“先炒熱核心區(qū)塊，接著強(qiáng)化中等區(qū)塊，最后盤活弱勢(shì)區(qū)塊，核心區(qū)塊暫停銷售，提升價(jià)格；中等及弱勢(shì)區(qū)塊先租后售、帶租銷售?！币弧⒊礋岷诵膮^(qū)塊現(xiàn)有的幾大區(qū)塊中，沿市心路振寧路之間的A區(qū)塊最具商業(yè)價(jià)值，屬于項(xiàng)目商業(yè)核心區(qū)塊。1、A區(qū)項(xiàng)目整體商業(yè)銷售價(jià)格的支撐區(qū)塊作為支撐整體商業(yè)的銷售價(jià)格的脊梁。 A區(qū)是極具特色的商業(yè)內(nèi)街，這種商業(yè)格局比較新穎，A區(qū)的餐飲必須選擇休閑餐飲，這有利于項(xiàng)目整體檔次的提升，并形成休閑餐飲一條街的特色核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。A區(qū)的最主要的工作是解決招商的問題。對(duì)于A區(qū)的招商策略是重點(diǎn)

24、攻關(guān)有影響力的休閑餐飲，哪怕是運(yùn)用前半年免租的策略，以此形成連動(dòng)氣候。最終形成成熟休閑餐飲一條街。從而達(dá)到提升項(xiàng)目知名度及塑造核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的效果。292、C區(qū)提升整體人氣、商機(jī)的區(qū)塊C區(qū)目前有兩棟二層的集中式商業(yè)樓宇，面積分別可控制在200-400平方米左右，*建議將此打造成為一個(gè)中小型的休閑餐飲組團(tuán)。但雙層的結(jié)構(gòu)對(duì)行業(yè)的選擇卻有很多的限制。餐飲業(yè)是少數(shù)不受雙層結(jié)構(gòu)影響的行業(yè)，但是首先要讓建筑符合做餐飲的要求。為達(dá)到這個(gè)目的，可以將單獨(dú)鋪面的一樓和與之對(duì)應(yīng)的二樓成為一個(gè)獨(dú)立的銷售（租賃）單位，并在內(nèi)部設(shè)置鋪面一樓直通二樓的樓梯。30二、強(qiáng)化中等區(qū)塊中等區(qū)塊指的是B區(qū)，這個(gè)區(qū)地段條件不突出，也沒

25、有明顯的賣點(diǎn)，但是也沒有太多的弱點(diǎn)。在這幾個(gè)區(qū)塊中，B區(qū)目前尚屬于普通沿街商鋪，但由于區(qū)塊緊鄰公寓主入口，建議單層挑高5.8米，將會(huì)成為極具備銷售引力的區(qū)塊。1、B區(qū)維護(hù)項(xiàng)目整體形象的區(qū)塊B區(qū)B組團(tuán)裙房面積可增加6000平方米，這樣的面積適宜做一個(gè)中型超市，項(xiàng)目的前期操作必須借助超市利于聚集人氣的特質(zhì)，用于提升項(xiàng)目商機(jī)及人氣。B區(qū)應(yīng)避免大量建材門面的進(jìn)入，因?yàn)檫@樣一來租金低而且形象差，成為了影響項(xiàng)目整體商業(yè)形象的區(qū)塊。解決的辦法是，招進(jìn)一些檔次更高的相關(guān)行業(yè)，提升一定的租金，并帶租約實(shí)現(xiàn)銷售。2、B區(qū)完善生活機(jī)能配套的區(qū)塊B區(qū)將以小區(qū)的綜合生活機(jī)能配套為主要的業(yè)態(tài)定位，面對(duì)小區(qū)配套的招商特點(diǎn)是面很廣，租賃容易，銷售必須等待時(shí)機(jī)。因此這個(gè)區(qū)塊的銷售策略將是在核心區(qū)塊成熟的條件下，實(shí)現(xiàn)帶租約銷售。31B區(qū)目前有二層部分的會(huì)所以及大型餐飲，面積分別可控制在1200-2000平方米左右，*建議將此打造成為一個(gè)大型的品牌餐飲。在底層大堂內(nèi)實(shí)行會(huì)所、餐飲大堂共享。在內(nèi)部大堂設(shè)置一樓直通二樓的樓梯并使兩者又能相互呼應(yīng)成為有機(jī)的整體。這種大型餐飲一旦操作成功，必將提升整體的商業(yè)人氣，并帶來更多的商機(jī)。3、B區(qū)提升商業(yè)人氣、創(chuàng)造商機(jī)的區(qū)塊商業(yè)對(duì)地產(chǎn)的作用一、 商業(yè)帶動(dòng)地產(chǎn)商業(yè)