1、XXXX房地產(chǎn)新政分析報(bào)告新年伊始，房地產(chǎn)調(diào)控再度發(fā)力，1月26日，國(guó)務(wù)院研究出臺(tái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控八項(xiàng)措施（“國(guó)八條”）；27日，國(guó)務(wù)院宣布同意在部分都市進(jìn)行個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)。此次“國(guó)八條”的出臺(tái)和房產(chǎn)稅的開(kāi)征是2010年以來(lái)中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行的第四輪宏觀調(diào)控，在今年開(kāi)局之際明確了全年房地產(chǎn)政策基調(diào)，即調(diào)控將連續(xù)沿著從嚴(yán)從緊的方向推進(jìn)?，F(xiàn)將有關(guān)情形分析報(bào)告如下：一、政策內(nèi)容及特點(diǎn)（一）出臺(tái)的要緊政策一是國(guó)務(wù)院研究出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控八項(xiàng)措施。國(guó)務(wù)院總理溫家寶26日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議指出，為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房咨詢題，連續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市

2、場(chǎng)平穩(wěn)健康進(jìn)展，必須進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議確定了落實(shí)地點(diǎn)政府責(zé)任、加大保證性安居工程建設(shè)力度、調(diào)整完善稅收政策、強(qiáng)化差不化住房信貸政策、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)治理、合理引導(dǎo)住房需求、落實(shí)住房保證和穩(wěn)固房?jī)r(jià)工作的約談咨詢責(zé)機(jī)制、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)等八項(xiàng)政策措施。二是部分都市正式開(kāi)征房產(chǎn)稅。最近召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議同意在部分都市進(jìn)行個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，具體征收方法由試點(diǎn)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）人民政府從實(shí)際動(dòng)身制定。27日，上海市和重慶市的試點(diǎn)方案同時(shí)公布，并于1月28日開(kāi)始正式實(shí)行。比較上海和重慶兩地的房產(chǎn)稅征收方案，從征稅對(duì)象上來(lái)看，差不多上針對(duì)新購(gòu)住房，但上海限定于居民家庭第二套及

3、以上住房或非該本市居民家庭在滬新購(gòu)的住房，重慶則限定于高檔住房或外地人員（無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作）新購(gòu)的第二套以上一般住房，范疇有所不同。從計(jì)稅依據(jù)上來(lái)看，兩地都暫以市場(chǎng)交易價(jià)格為準(zhǔn)，同時(shí)規(guī)定條件成熟時(shí)，以評(píng)估價(jià)格為依據(jù)。從稅率上來(lái)看，都按照房?jī)r(jià)高低執(zhí)行差不稅率，上海定為0.6%,對(duì)市場(chǎng)交易單價(jià)低于上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍的，稅率減為0.4%;重慶規(guī)定住房交易單價(jià)為重慶主城區(qū)房屋均價(jià)2-3倍的，稅率為0.5%,單價(jià)為均價(jià)3-4倍的，稅率為1%,單價(jià)在均價(jià)4倍以上的，稅率為1.2%從減免措施上來(lái)看，上海規(guī)定家庭人均住房面積不超過(guò)60平方米的，具新購(gòu)的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過(guò)60平方

4、米的，對(duì)屬新購(gòu)住房超出部分的面積，運(yùn)算征收房產(chǎn)稅；重慶規(guī)定以家庭為單位，一戶家庭只能對(duì)一套住房享受減免政策，獨(dú)棟住宅的，減免180平米，高檔住宅的，減免100平米?？偟目磥?lái)，上海市的征收方案覆蓋面較廣，但稅率較低，重慶市的方案覆蓋面相對(duì)較小，但稅率較高。（二）近幾時(shí)期調(diào)控政策的比較房地產(chǎn)宏觀調(diào)控自2010年初啟動(dòng)以來(lái)，大致經(jīng)歷了四次政策高峰，分不是2010年1月、4-5月、9-10月和2011年1月。在這四個(gè)調(diào)控時(shí)期，要緊政策演進(jìn)和比較情形如下：2010年1月4-5月9-10月2011年1月標(biāo)志性文件國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康進(jìn)展的通知（“國(guó)條”）國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分都市房?jī)r(jià)過(guò)快

5、上漲的通知（“國(guó)十條”）央行、銀監(jiān)會(huì)、住建部、財(cái)政部等部委的一系列聯(lián)合發(fā)文（“國(guó)五條”）國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的八項(xiàng)措施（“國(guó)八條”）要緊政策內(nèi)容地點(diǎn)政府職責(zé)提出加大對(duì)各地貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策情形的檢查和指導(dǎo)建立考核咨詢責(zé)機(jī)制要求各地制定調(diào)控實(shí)施細(xì)則，嚴(yán)格執(zhí)行咨詢明確市級(jí)地點(diǎn)政府要制定并公布房?jī)r(jià)操縱目標(biāo)個(gè)人房貸二套及以上住首套房面積首套房貸款二套房首付款政策房貸款首付款在90M2以上首付款比例一提比例高至比例不得低于的，首付款比例律不低于60%,利率不40%，貸款利率不得低于30%;得低于基準(zhǔn)利嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)30%;二套房暫停發(fā)放三率1.1倍定價(jià)首付款比例不套及以上住房得打50%,貸款貸款利

6、率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；三套及以上住房的首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提升房?jī)r(jià)上漲過(guò)各直轄巾、打快都市，要在一算單列市、省會(huì)定時(shí)刻內(nèi)限定都市和房?jī)r(jià)過(guò)住房限購(gòu)居民家庭購(gòu)房高、上漲過(guò)快的政策套數(shù)；都市，在一定時(shí)截止10月有期內(nèi)，要從嚴(yán)制14個(gè)都市頒布定和執(zhí)行住房限購(gòu)令限購(gòu)措施；目前已有24個(gè)都市實(shí)施限購(gòu)保證性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型一般商品住房用商品住房用地加大對(duì)2010年地供應(yīng)打算總提出增加保證不低于住房建住房建設(shè)打算量原則上不得土地供應(yīng)性住房和一般設(shè)用地供應(yīng)總和用地供應(yīng)打低于前2年年政策商品住房有效量的70%;算實(shí)際完成情均實(shí)際供應(yīng)量；供給探究”綜合評(píng)形的督查考核推廣“限房林、一伙兄力度

7、價(jià)、競(jìng)地價(jià)”的價(jià)”、“雙向競(jìng)土地出讓方式價(jià)”等土地出讓方式保證房政給加快推進(jìn)保證性安居工程建設(shè)明確2010年建設(shè)保證性住房300力套、各類棚戶區(qū)改造住房280力套的任務(wù)建立支持公共租賃住房建設(shè)的稅收優(yōu)待政策；鼓舞金融機(jī)構(gòu)支持保證性安居工程建設(shè)單列保證房用地供應(yīng)打算；逐步擴(kuò)大住房保證制度覆蓋面，將建制鎮(zhèn)納入保證范疇稅收政策嚴(yán)格執(zhí)行差不化稅收政策加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)劑個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策調(diào)整交易契稅及個(gè)人所得稅；加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作在重慶、上海試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅；提升住房交易營(yíng)業(yè)稅其他政策提出加大正確的輿論引導(dǎo)（三）此次出臺(tái)政策的特點(diǎn)與2010年相比較，此次調(diào)控在本質(zhì)上是前期政

8、策的連續(xù)。從方向上來(lái)看，連續(xù)堅(jiān)持了從嚴(yán)從緊的格局不放松；從內(nèi)容上來(lái)看，仍舊涉及到金融、稅收、行政、保證房體制等多個(gè)方面；從方法上來(lái)看，要緊依舊以抑制需求，增加供給，強(qiáng)化監(jiān)管等手段為主。同時(shí)，此次出臺(tái)的政策又在前期調(diào)控基礎(chǔ)上進(jìn)一步強(qiáng)化，力度更加深入，重點(diǎn)更加突出，導(dǎo)向更加明確，有以下幾個(gè)值得關(guān)注的特點(diǎn)：一是專門強(qiáng)調(diào)地點(diǎn)政府應(yīng)落實(shí)調(diào)控職責(zé)。2010年9月下旬，中央啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)“二次調(diào)控”時(shí)，首次提出落實(shí)地點(diǎn)政府咨詢責(zé)機(jī)制。此次的“國(guó)八條”首條即要求“進(jìn)一步落實(shí)地點(diǎn)政府職責(zé)”，并提出各都市人民政府要合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格操縱目標(biāo)，并向社會(huì)公布，將地點(diǎn)政府操縱房?jī)r(jià)的目標(biāo)明確地予以量化。同時(shí)，

9、更加大調(diào)落實(shí)約談咨詢責(zé)機(jī)制，未達(dá)到操縱房?jī)r(jià)目標(biāo)的要向國(guó)務(wù)院做出報(bào)告。地點(diǎn)政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的責(zé)任比往常更重。二是采取強(qiáng)硬措施進(jìn)一步抑制需求。自2010年房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控開(kāi)始以來(lái)，抑制投資、投機(jī)需求一直是要緊著力點(diǎn)之一。到此次調(diào)控時(shí)，有關(guān)規(guī)定差不多具備了專門強(qiáng)的剛性。突出表現(xiàn)在一方面以行政限購(gòu)方式操縱購(gòu)房指標(biāo)，另一方面以拔高信貸門檻方式提升購(gòu)房成本。限購(gòu)方面，此次出臺(tái)政策將范疇明確擴(kuò)大到各直轄市、打算單列市、省會(huì)都市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的都市。個(gè)人信貸方面，將二套房首付款比例由50%提升到60%,利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，加上此前已實(shí)施的三套及以上住房的停貸政策，信貸支持購(gòu)房的渠道差不多被

10、連續(xù)、大幅度收緊。三是房地產(chǎn)稅制改革進(jìn)入實(shí)施時(shí)期。2010年的房地產(chǎn)調(diào)控中，稅收調(diào)劑是重要的政策組成部分，但要緊集中于具體環(huán)節(jié)的稅基、稅率的調(diào)整，具備稅制改革意義的房產(chǎn)稅一直處于研究討論時(shí)期。此次，房產(chǎn)稅終于落地實(shí)施，標(biāo)志著一個(gè)新的時(shí)期的到來(lái)。盡管目前房產(chǎn)稅只是在上海、重慶兩地試點(diǎn)征收，但示范效應(yīng)十分明顯，向更多都市擴(kuò)展也是趨勢(shì)所向。四是明確提出強(qiáng)化輿論引導(dǎo)?！皣?guó)八條”提出的加大正面宣傳，引導(dǎo)理性消費(fèi)，嚴(yán)查虛假消息的要求，是中央層面首次明文對(duì)輿論報(bào)道房地產(chǎn)調(diào)控做出要求。表明房地產(chǎn)調(diào)控已被視為一場(chǎng)攻堅(jiān)戰(zhàn)，不僅要依靠行政、金融、財(cái)稅等手段，還要強(qiáng)化輿論導(dǎo)向。二、意圖分析通過(guò)對(duì)2010年初至今房地產(chǎn)

11、宏觀調(diào)控政策的梳理，不難看出，中央是在堅(jiān)持從嚴(yán)從緊的調(diào)控方向上，按照市場(chǎng)反應(yīng)和調(diào)控的成效，步步加碼，層層推進(jìn)。去年1月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)十一條”開(kāi)始啟動(dòng)調(diào)控后，市場(chǎng)反應(yīng)并不主動(dòng)，一季度成交量大增，價(jià)格快速上漲?！皟蓵?huì)”之后的4月，國(guó)務(wù)院加大調(diào)控力度，出臺(tái)“國(guó)十條”，執(zhí)行強(qiáng)硬措施，市場(chǎng)應(yīng)聲而動(dòng)，活躍度明顯下降，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到初步遏制。隨著“金九銀十”的傳統(tǒng)交易旺季到來(lái)，和市場(chǎng)對(duì)前期政策消化差不多完成，在進(jìn)入8、9月份之后，又迎來(lái)了一輪反彈，部分熱點(diǎn)都市房?jī)r(jià)上漲壓力重現(xiàn)。9月下旬，“國(guó)五條”出臺(tái)標(biāo)志著二次調(diào)控來(lái)臨，市場(chǎng)反彈勢(shì)頭被及時(shí)操縱。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的要緊矛盾仍舊埋伏，外部通脹預(yù)期更加大烈

12、，供求失衡局面短期內(nèi)難以全然扭轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)上漲壓力仍舊較大。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2010年，全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)10.1%,價(jià)格同比上漲6.4%,全國(guó)70個(gè)大中都市房屋銷售價(jià)格指數(shù)自7、8月環(huán)比持平之后，9-12月又連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)上漲之勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款總量制造歷史新高，同比多增了近10%。歲末年初，部分熱點(diǎn)都市市場(chǎng)再度升溫，據(jù)有關(guān)報(bào)道，2011年1月前三周，北京新房成交套數(shù)同比增長(zhǎng)17%,成交均價(jià)同比上漲19%;上海新房成交套數(shù)同比大漲76%,豪宅成交價(jià)格連續(xù)攀升。在這些熱點(diǎn)都市，剛性需求壓力較大，投資性需求在通脹預(yù)期下重新入市，限購(gòu)措施逐步到期，房產(chǎn)稅遲遲懸而未決，關(guān)于今年的政策取向和市場(chǎng)走勢(shì)的爭(zhēng)議增多。在如此的市場(chǎng)和輿論環(huán)境下，政府選擇在年前集中出臺(tái)新一輪調(diào)控政策，就有其合理性和必定性。目的確實(shí)是要穩(wěn)固市場(chǎng)，引導(dǎo)預(yù)期，鞏固前期來(lái)之不易的調(diào)控成果，為今年的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控做好預(yù)備，奠定基礎(chǔ)。三、趨勢(shì)分析“國(guó)八條”出臺(tái)、房產(chǎn)稅開(kāi)征代表了2011年房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的第一輪高峰。從政策基調(diào)看，從緊的調(diào)控格局短期內(nèi)可不能轉(zhuǎn)向，上半年要緊的政策動(dòng)向仍將以鞏固強(qiáng)化前期調(diào)控效力為要緊目的。從市場(chǎng)走勢(shì)看，政策出臺(tái)后市場(chǎng)將經(jīng)歷一段時(shí)刻的調(diào)整，一季度的市場(chǎng)成交量可能震蕩下行，專門是地點(diǎn)政府操縱房?jī)r(jià)、穩(wěn)固市場(chǎng)的壓力加大，也會(huì)促使