1、.PAGE ：.；PAGE 11 論商品房包銷行為的法律問(wèn)題第一部分 商品房包銷行為的法律性質(zhì)商品房包銷作為房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一種新的經(jīng)濟(jì)行為，是在上個(gè)世紀(jì)九十年代初期，從我國(guó)的臺(tái)灣、香港地域引進(jìn)并獲得境內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的支持的一種商品房銷售方式。 商品房包銷的市場(chǎng)成因，主要在于開(kāi)發(fā)商與銷售代理商的利益博弈所然。從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)是資金高度密集型產(chǎn)業(yè)，開(kāi)發(fā)商希望能將商品房盡快售出，回籠所貸款資金，以減少本人的風(fēng)險(xiǎn)，獲取更多利潤(rùn)。從商品房銷售代理商角度來(lái)說(shuō)，雖然他擁有強(qiáng)大的銷售才干和一定的資金，但要他在短時(shí)間內(nèi)拿出巨額資金盤(pán)下全部商品房，象其它動(dòng)產(chǎn)商品那樣進(jìn)展零售購(gòu)銷那么是相當(dāng)困難的，我國(guó)對(duì)

2、房地產(chǎn)買(mǎi)賣實(shí)施的登記制度和商品房買(mǎi)賣需求辦理的各類買(mǎi)賣稅費(fèi)進(jìn)一步妨礙了商品房零售購(gòu)銷行為的產(chǎn)生。于是包銷就應(yīng)運(yùn)而生。 根據(jù)實(shí)際中的包銷合同內(nèi)容和通常意義上的了解，筆者以為，商品房包銷是指商品房開(kāi)發(fā)商以合同的方式商定，將商品房授權(quán)給包銷人銷售，從中賺取差價(jià)，包銷人承當(dāng)銷售剩余商品房的購(gòu)買(mǎi)義務(wù)的行為。商品房包銷至少應(yīng)具備以下四方面的法律特征：代理性。包銷人在雙方商定的合同期限內(nèi)享有銷售代理權(quán)并有權(quán)獲得包銷基價(jià)與銷售價(jià)之間的差價(jià)。包銷人只能以開(kāi)發(fā)商的名義進(jìn)展銷售，并予以辦理相關(guān)手續(xù)如簽署合同蓋章、辦理一切權(quán)過(guò)戶等的配合，即通常意義上的顯明代理關(guān)系。也就是說(shuō)，包銷人不能以本人的名義對(duì)外銷售商品房，這點(diǎn)

3、與我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一樣。第26條明確規(guī)定：“受托房地產(chǎn)中介效力機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，該當(dāng)向買(mǎi)受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書(shū)。第27條：“受托房地產(chǎn)中介效力機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，該當(dāng)照實(shí)向買(mǎi)受人引見(jiàn)所代理銷售商品房的有關(guān)情況。(以下簡(jiǎn)稱“解釋)第20條規(guī)定：“出賣人將其開(kāi)發(fā)建立的商品房交由包銷人以出賣人的名義銷售的。風(fēng)險(xiǎn)性。包銷人有保證在包銷期限屆滿時(shí)買(mǎi)入剩余商品房的義務(wù)，即包銷人應(yīng)承當(dāng)通常意義上的買(mǎi)賣風(fēng)險(xiǎn)，這是與普通房地產(chǎn)代理銷售的最大區(qū)別所在。普通的包銷合同里，雙方對(duì)此都有明確的商定。第20條規(guī)定：“包銷期滿未銷售的商品房，由包銷人按照合同商定的包銷價(jià)錢(qián)購(gòu)買(mǎi)，但當(dāng)事人另有商定的除外

4、。假設(shè)商定不明確或者沒(méi)有商定，那么，應(yīng)根據(jù)合同主要目的來(lái)斷定是普通的經(jīng)紀(jì)關(guān)系還是包銷關(guān)系。獨(dú)立性。開(kāi)發(fā)商將商品房以包銷基價(jià)交由包銷人銷售，包銷人可以自主決議商品房的實(shí)踐銷售價(jià)錢(qián)，如銷售價(jià)錢(qián)高于包銷基價(jià)，可以獲得超額部分;如銷售價(jià)錢(qián)低于包銷基價(jià)，向開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償差額部分。在實(shí)際中，普通有兩種確定包銷價(jià)錢(qián)。一是雙方商定包銷基價(jià)和付款期限，對(duì)外銷售的價(jià)錢(qián)由包銷人決議。二是雙方商定將對(duì)外銷售價(jià)錢(qián)的一定比例返還給開(kāi)發(fā)商，剩余部分那么作為包銷人的報(bào)酬。排他性。在包銷期限內(nèi)，包銷人對(duì)商品房擁有一定的占用權(quán)，排斥了開(kāi)發(fā)商的自行銷售和自在處分的權(quán)益。這是開(kāi)發(fā)商需求承當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。假設(shè)開(kāi)發(fā)商選擇的包銷人的促銷才干不佳，在

5、商定時(shí)間內(nèi)無(wú)法把商品房銷售出去，無(wú)疑會(huì)添加開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在合同里盡能夠簽署詳細(xì)而縝密的預(yù)見(jiàn)性控制風(fēng)險(xiǎn)條款，通常采用的做法是分階段實(shí)施包銷合同。根據(jù)以上分析，我們可以看出，包銷既不是普通的代理行為，也不是普通的買(mǎi)賣行為，那么包銷究竟是一種什么樣的法律性質(zhì)行為?筆者以為，包銷行為是一種特殊的代理行為，其特殊性表如今包銷人假設(shè)沒(méi)有在包銷期限屆滿前售完所包銷的商品房，這種代理關(guān)系就會(huì)轉(zhuǎn)化為買(mǎi)賣關(guān)系。 目前，實(shí)際界和實(shí)務(wù)界對(duì)包銷合同的性質(zhì)認(rèn)識(shí)并不一致，我國(guó)法律對(duì)此也沒(méi)有明確規(guī)定。鑒于目前房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)包銷行為混亂，糾紛不斷出現(xiàn)，為一致對(duì)此類糾紛的處置原那么，最高人民法院在中對(duì)此予以了規(guī)范。

6、根據(jù)第7條、第8條、第124條規(guī)定的原那么，將包銷合同定性為無(wú)名合同;根據(jù)的規(guī)定和包銷的實(shí)踐做法，對(duì)當(dāng)事人違反包銷合同的責(zé)任予以明確;根據(jù)的規(guī)定，對(duì)包銷人在商品房買(mǎi)賣合同糾紛中的訴訟位置也予以了明確解釋。 以上解釋，雖然沒(méi)有從根本上廓清商品房包銷的法律性質(zhì)，但至少確立了發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)如何訴訟的根本原那么，對(duì)處理問(wèn)題起到了規(guī)范作用。第二部分 包銷過(guò)程中的法律關(guān)系1、開(kāi)發(fā)商與包銷人之間的商品房買(mǎi)賣代理關(guān)系。在包銷期限內(nèi)，開(kāi)發(fā)商將商品房讓與包銷人承包銷售，包銷人須以開(kāi)發(fā)商的名義向購(gòu)房者出賣商品房。2、開(kāi)發(fā)商與包銷人之間的附條件的買(mǎi)賣關(guān)系。假設(shè)包銷的商品房在商定的包銷期限內(nèi)不能全部售出，那么由包銷人購(gòu)入剩

7、余的包銷房，此時(shí)，包銷人與開(kāi)發(fā)商之間構(gòu)成一種附條件的買(mǎi)賣關(guān)系。3、開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的買(mǎi)賣關(guān)系。包銷的商品房的一切人是開(kāi)發(fā)商，也只需開(kāi)發(fā)商才有售樓主體資歷。雖然，從吸引購(gòu)房者開(kāi)場(chǎng)到簽署好商品房買(mǎi)賣合同的詳細(xì)事務(wù)都是由包銷人實(shí)踐完成的，但實(shí)踐上的買(mǎi)賣當(dāng)事人是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者。4、包銷人與購(gòu)房者之間的代理買(mǎi)賣關(guān)系。開(kāi)發(fā)商與包銷人的委托授權(quán)行為與第三人買(mǎi)受人無(wú)關(guān)，僅僅在開(kāi)發(fā)商與包銷人之間產(chǎn)生法律效能。由于，委托授權(quán)與代理銷售行為是區(qū)分開(kāi)來(lái)兩個(gè)法律行為，委托授權(quán)是開(kāi)發(fā)商與包銷人之間的內(nèi)部法律關(guān)系，代理銷售是包銷人與買(mǎi)受人之間的外部法律關(guān)系。委托授權(quán)是代理銷售行為合法化的前提，代理銷售是委托授權(quán)的結(jié)果。第

8、三部分 常見(jiàn)的幾種包銷合同糾紛法律分析一、包銷人主體資歷的法律效能問(wèn)題先來(lái)看一個(gè)案例。1994年3月，香港房地產(chǎn)商人黃某與上海市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽署了，商定由黃某包銷太子公寓32套外銷房和12個(gè)露天車位，開(kāi)發(fā)公司以售價(jià)72%優(yōu)惠作為包銷基價(jià)由黃某包銷，包銷價(jià)為美圓782.99萬(wàn)，由開(kāi)發(fā)公司擔(dān)任聯(lián)絡(luò)安排銀行提供不低于樓價(jià)50%的按揭予樓宇買(mǎi)受人。合同簽署后，黃某支付了50%包銷款合計(jì)美圓391.49萬(wàn)。但由于雙方對(duì)于何時(shí)落實(shí)提供按揭商定不明，即對(duì)提供期房“按揭還是現(xiàn)房“按揭商定不明，導(dǎo)致協(xié)議無(wú)法繼續(xù)履行。黃某遂向法院提起訴訟，懇求法院判令開(kāi)發(fā)公司返還已付的包銷款、賠償損失、雙倍返還定金三項(xiàng)合計(jì)港

9、幣3375.6萬(wàn)元。法院最后斷定，雙方簽署的包銷協(xié)議書(shū)是雙方真實(shí)意思表示，合法有效，開(kāi)發(fā)商應(yīng)返還已付的包銷款并賠償損失。以上判決是符合我國(guó)合同法的根本原那么立場(chǎng)的。在國(guó)家法律、行政法規(guī)對(duì)包銷沒(méi)有規(guī)定尤其是沒(méi)有制止性的規(guī)定下，以包銷人不具備房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)資歷為理由認(rèn)定包銷合同無(wú)效是不恰當(dāng)?shù)?。?duì)包銷人的法律主體資歷，最高人民法院在中沒(méi)有規(guī)定，恰恰是默許了個(gè)人是可以作為包銷人主體資歷的。 有學(xué)者以為，根據(jù)建立部的第10條和第8條規(guī)定，包銷人必需符合法定條件，個(gè)人作為包銷人，合同應(yīng)屬無(wú)效。我們以為這種觀念是錯(cuò)誤的。 由于商品房包銷與商品房中介、商品房經(jīng)紀(jì)是不同的法律概念。第56條：“房地產(chǎn)中介效力機(jī)構(gòu)包括

10、房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。第2條規(guī)定：“本規(guī)定所稱房地產(chǎn)中介效力，是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。第2條規(guī)定：“本方法所稱經(jīng)紀(jì)人，是指按照本方法的規(guī)定，在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以收取傭金為目的，為促成他人買(mǎi)賣而從事居間、行紀(jì)或者代理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的公民、法人和其他經(jīng)濟(jì)組織。以上法律概念規(guī)定均未包括商品房包銷行為。因此，用商品房中介、經(jīng)紀(jì)的規(guī)定來(lái)規(guī)范商品房包銷行為是不恰當(dāng)?shù)摹?其次，根據(jù)第52條及相關(guān)司法解釋，只需違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)迫性規(guī)定的才可以斷定合同無(wú)效。而和都是部門(mén)規(guī)章，法律效能顯然達(dá)不到使合同無(wú)效的層面。二、包銷人在開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人的買(mǎi)賣合同中應(yīng)承

11、當(dāng)?shù)呢?zé)任在實(shí)踐操作中，包銷人經(jīng)常會(huì)出如今合同中，作為買(mǎi)賣合同的第三方在買(mǎi)賣合同上簽字。因遭到不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣特殊性的限制，此時(shí)包銷人的身份，既不是出賣人，也不是共同出賣人，而是中間人。但是，假設(shè)在商品房買(mǎi)賣合同中三方的實(shí)體權(quán)益與義務(wù)有明確商定的，只需該商定不與法律法規(guī)、司法解釋相抵觸，那么，該當(dāng)從尊重當(dāng)事人的意義表示出發(fā)，按照商定的權(quán)益與義務(wù)來(lái)確定各方的訴訟位置。 有學(xué)者以為，以上商定內(nèi)容可以包括訴訟權(quán)益義務(wù)，這是不對(duì)的。由于訴訟參與人是由訴訟程序法律規(guī)定的，而不能由當(dāng)事人本人商定。因此，假設(shè)當(dāng)事人有對(duì)訴訟權(quán)益義務(wù)的商定，那么應(yīng)是無(wú)效的行為。 那么，包銷人作為第三人在合同里列名，有什么意義呢?對(duì)購(gòu)房

12、人而言，購(gòu)買(mǎi)的商品房是開(kāi)發(fā)商的，交款也是給開(kāi)發(fā)商(包銷人轉(zhuǎn)手)，因此，相應(yīng)承當(dāng)責(zé)任的主體必然也是開(kāi)發(fā)商。但假設(shè)包銷人參與到開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人的買(mǎi)賣合同中，并作為買(mǎi)賣合同的一方在合同上簽字，那么意味著三方在合同中商定一旦因買(mǎi)賣合同與買(mǎi)受人發(fā)生糾紛，所產(chǎn)生的責(zé)任由誰(shuí)來(lái)承當(dāng)問(wèn)題。第22條對(duì)此有明確規(guī)定：“出賣人、包銷人和買(mǎi)受人對(duì)各自的權(quán)益義務(wù)有明確商定的，按照商定的內(nèi)容確定各方的訴訟位置。普通地說(shuō)，在商品房買(mǎi)賣合同中，三方對(duì)于本人應(yīng)承當(dāng)?shù)膶?shí)體權(quán)益義務(wù)，主要有以下三方面的商定：1、如開(kāi)發(fā)商違約，由其承當(dāng)全部責(zé)任。當(dāng)買(mǎi)受人權(quán)益遭到損害時(shí)，買(mǎi)受人應(yīng)將開(kāi)發(fā)商作為被告提起訴訟，無(wú)須通知包銷人作為第三人參與訴訟。根

13、據(jù)最高人民法院民事審問(wèn)第一庭的觀念，該商定實(shí)踐上免除了包銷人的責(zé)任。但能否應(yīng)參與到訴訟中，應(yīng)由法院決議。包銷人在參與訴訟的情況下，法院也不能斷定包銷人承當(dāng)責(zé)任。2、如開(kāi)發(fā)商違約，由包銷人承當(dāng)責(zé)任。根據(jù)最高人民法院民事審問(wèn)第一庭的觀念，假設(shè)合同履行過(guò)程中，買(mǎi)受人的合同權(quán)益確實(shí)遭到損害，那么，買(mǎi)受人應(yīng)將開(kāi)發(fā)商與包銷人作為共同被告。假設(shè)只是將包銷人作為被告，那么會(huì)被法院以被告主體資歷不符合而駁回，或者，法院應(yīng)將開(kāi)發(fā)商追加為共同被告。3、如因開(kāi)發(fā)商違約，由開(kāi)發(fā)商與包銷人共同承當(dāng)責(zé)任，當(dāng)事人間的這種商定，表達(dá)了并存的債務(wù)承當(dāng)原理。此時(shí)，買(mǎi)受人應(yīng)將開(kāi)發(fā)商和包銷人作為共同被告提起訴訟。根據(jù)最高人民法院民事審

14、問(wèn)第一庭的觀念，假設(shè)買(mǎi)受人只將開(kāi)發(fā)商作為被告提起訴訟，人民法院應(yīng)將包銷人追加為共同被告，斷定開(kāi)發(fā)商與包銷人承當(dāng)連帶責(zé)任。三、包銷人的售房宣傳廣告虛偽引起糾紛，開(kāi)發(fā)商能否應(yīng)承當(dāng)連帶責(zé)任的問(wèn)題普通地說(shuō)，按照開(kāi)發(fā)商與包銷人的包銷合同商定，包銷的廣告宣傳由包銷人擔(dān)任并承當(dāng)相關(guān)費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商只需向包銷人提供包銷人才品房的根本資料即可。但假設(shè)包銷人在對(duì)外廣告宣傳中，弄虛作假，買(mǎi)受人因置信虛偽廣告內(nèi)容而簽署合同從而引起索賠糾紛，包銷人該當(dāng)承當(dāng)責(zé)任毫無(wú)疑問(wèn)，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)承當(dāng)責(zé)任。緣由有二：其一，包銷人是以開(kāi)發(fā)商的名義對(duì)外實(shí)施廣告宣傳的，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商才是當(dāng)事人;其二，開(kāi)發(fā)商有義務(wù)對(duì)包銷人的售樓廣告的內(nèi)容進(jìn)

15、展審查和監(jiān)視，這種義務(wù)是基于雙方的包銷合同之商定，也是義不容辭的法律義務(wù)和社會(huì)責(zé)任。根據(jù)最高人民法院民事審問(wèn)第一庭的觀念，買(mǎi)受人該當(dāng)將開(kāi)發(fā)商和包銷人列為共同被告，包銷人因制造虛偽廣告，應(yīng)承當(dāng)直接賠償責(zé)任;開(kāi)發(fā)商因疏于對(duì)售樓廣告的審查與監(jiān)視義務(wù)，應(yīng)承當(dāng)連帶賠償責(zé)任。四、包銷人不按包銷合同商定價(jià)錢(qián)銷售商品房，能否應(yīng)承當(dāng)違約責(zé)任根據(jù)包銷合同，包銷人無(wú)論能否能將商品房售出，包銷人都應(yīng)按合同商定向開(kāi)發(fā)商付款，未出賣的商品房應(yīng)由本人出資買(mǎi)下。只需沒(méi)有違反合同商定，包銷人根據(jù)市場(chǎng)需求和預(yù)測(cè)，自動(dòng)調(diào)整銷售價(jià)錢(qián)，自愿承當(dāng)虧損風(fēng)險(xiǎn)，這是他的權(quán)益。假設(shè)他以超越包銷基價(jià)的價(jià)錢(qián)出賣，那么該超額利潤(rùn)部分歸他一切;假設(shè)他以

16、包銷基價(jià)的價(jià)錢(qián)出賣，那么根據(jù)雙方的商定按比例提取應(yīng)得部分利潤(rùn);假設(shè)他低于包銷基價(jià)出賣，呵斥開(kāi)發(fā)商預(yù)算利潤(rùn)損失的，那么他應(yīng)向開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償該損失部分。 當(dāng)然，假設(shè)雙方另有商定，那么從其商定。比如說(shuō)某包銷合同里有這么商定：“乙方(包銷人)向甲方(開(kāi)發(fā)商)付款時(shí)交還相應(yīng)數(shù)額，已簽署的正式購(gòu)房合同假設(shè)甲方發(fā)現(xiàn)乙方低價(jià)售房時(shí)，甲方有權(quán)提出質(zhì)詢，直至清查包銷人的違約責(zé)任，并有權(quán)終止合同。該條款是雙方真實(shí)有效的商定，包銷人自愿放棄本人根據(jù)市場(chǎng)需求適當(dāng)調(diào)整銷售價(jià)的權(quán)益，當(dāng)屬有效，據(jù)此，包銷人就只能按照雙方商定的包銷價(jià)出賣商品房或者說(shuō)在征求開(kāi)發(fā)商答應(yīng)后才干作適當(dāng)調(diào)整。也有學(xué)者以為以上商定是無(wú)效的條款，假設(shè)開(kāi)發(fā)商以此

17、為由主張解除合同，或者清查包銷人的違約責(zé)任，法律上是不應(yīng)該支持的。值得留意的是，現(xiàn)行通用的包銷合同文本，通常忽略了在給予包銷人充分的銷售價(jià)調(diào)整權(quán)時(shí)間接損失開(kāi)發(fā)商利益之補(bǔ)償問(wèn)題。比如說(shuō)，幾乎沒(méi)有開(kāi)發(fā)商會(huì)將所開(kāi)發(fā)的一切樓盤(pán)都交由某包銷人包銷，這樣顯然會(huì)大大添加開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)包銷人來(lái)說(shuō)，也無(wú)法一口咽下如此數(shù)量的樓盤(pán)。因此，開(kāi)發(fā)商通常的做法是將所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)的一部分交給一個(gè)或數(shù)個(gè)包銷人包銷，其它部分本人銷售或者找其它中介公司代理銷售。這樣，就會(huì)產(chǎn)生一個(gè)問(wèn)題，假設(shè)包銷人因本人營(yíng)銷失誤或者其他緣由，下調(diào)售樓價(jià)錢(qián)，那么勢(shì)必會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商銷售其它商品房產(chǎn)生消極影響。假設(shè)雙方對(duì)此沒(méi)有商定該如何來(lái)承當(dāng)責(zé)任，一旦發(fā)生糾

18、紛，很難獲得索賠，由于其損失難以計(jì)算，也沒(méi)有充分的索賠根據(jù)。比較可行的做法是，雙方應(yīng)商定包銷人可以自主調(diào)整包銷價(jià)的幅度，超越該幅度又該如何處置的規(guī)定。因篇幅有限，本文不再詳細(xì)贅述。五、開(kāi)發(fā)商將本該由包銷人銷售的商品房擅自出賣，能否該當(dāng)賠償包銷人的損失問(wèn)題包銷人與買(mǎi)受人就對(duì)某商品房的價(jià)錢(qián)達(dá)成協(xié)議，商定銷售價(jià)錢(qián)，但買(mǎi)受人又與開(kāi)發(fā)商簽署商品房買(mǎi)賣合同，開(kāi)發(fā)商以高于包銷人與買(mǎi)受人商定的銷售價(jià)錢(qián)將商品房售出。此種情況，根據(jù)最高人民法院民事審問(wèn)第一庭的觀念，假設(shè)是開(kāi)發(fā)商的失誤，包銷人向開(kāi)發(fā)商索賠其溢價(jià)損失，法院應(yīng)予以支持。 當(dāng)然，依此觀念，假設(shè)是開(kāi)發(fā)商的故意行為，那么包銷人不但可以向其索賠溢價(jià)損失，還可以

19、要求開(kāi)發(fā)商承當(dāng)因其該行為給包銷人帶來(lái)負(fù)面影響的責(zé)任。司法實(shí)際中，最高人民法院在廣州東城結(jié)合開(kāi)展公司與廣州匯美房地產(chǎn)開(kāi)展協(xié)作銷售房地產(chǎn)合同糾紛一案中就予以了明確支持。通常，更多的是存在這樣的情況，開(kāi)發(fā)商以低于包銷人與買(mǎi)受人達(dá)成的價(jià)錢(qián)，擅自向買(mǎi)受人銷售商品房。此類情況普通出如今商品房銷售疲軟時(shí)。開(kāi)發(fā)商之一切會(huì)有該行為，顯然是顧慮到了包銷人的商品房銷售滯后所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。但這風(fēng)險(xiǎn)存在，并缺乏以開(kāi)發(fā)商可以不經(jīng)包銷人答應(yīng)擅自出賣，由于該風(fēng)險(xiǎn)的存在，雙方在簽署包銷合同時(shí)就應(yīng)明曉的，且也屬于合理的正常的風(fēng)險(xiǎn)。 假設(shè)出現(xiàn)該行為，那么顯然開(kāi)發(fā)商嚴(yán)重?fù)p害了包銷人的利益，開(kāi)發(fā)商不但應(yīng)補(bǔ)償給包銷人本應(yīng)獲得的利潤(rùn)，且還應(yīng)

20、承當(dāng)該行為對(duì)包銷人的市場(chǎng)銷售產(chǎn)生不利影響所帶來(lái)的責(zé)任。比如說(shuō)，假設(shè)包銷人是按照每平方米1000元對(duì)外銷售，可獲利潤(rùn)50元，那么，假設(shè)開(kāi)發(fā)商擅自對(duì)外銷售900元，那么應(yīng)補(bǔ)償給包銷人50元的利潤(rùn)，同時(shí)由于開(kāi)發(fā)商的行為，會(huì)使得買(mǎi)受人覺(jué)得包銷人在抬高價(jià)錢(qián)，不向其購(gòu)買(mǎi)，轉(zhuǎn)向直接對(duì)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)，無(wú)疑，這會(huì)嚴(yán)重妨礙包銷人的銷售，故開(kāi)發(fā)商還應(yīng)承當(dāng)這部分的違約責(zé)任。 至于該部分違約責(zé)任如何承當(dāng)，由于商品房銷售本身的不確定性和包銷行為的本身風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際中是很難區(qū)分且做到公平合理的，可行的方法是在包銷合同里直接商定。假設(shè)包銷合同里沒(méi)有商定或者過(guò)于簡(jiǎn)單化，那么，根據(jù)最高人民法院民事審問(wèn)第一庭的觀念，應(yīng)參照包銷人已出賣的商

21、品房的平均價(jià)錢(qián)予以賠償;假設(shè)包銷人尚未出賣，那么應(yīng)參照市場(chǎng)同等商品房的銷售價(jià)錢(qián)，對(duì)包銷人的損失予以賠償。筆者贊同該觀念的前半部分，但對(duì)后半部分的解釋，還有待商榷。筆者從三個(gè)方面來(lái)分析。其一，房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟，存在商品房滯銷風(fēng)險(xiǎn)。那么包銷人從本人利益出發(fā)，顯然會(huì)調(diào)低商品房銷售價(jià)錢(qián)，有能夠低于包銷基價(jià)。那么，此時(shí)開(kāi)發(fā)商從本人利益思索，擅自出賣本應(yīng)由包銷人銷售的商品房，參照市場(chǎng)同等商品房的銷售價(jià)錢(qián)，對(duì)包銷人損失予以賠償，還是比較公平合理的，但我們以為，該參照價(jià)不能低于開(kāi)發(fā)商的銷售價(jià)錢(qián)。其二，房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲，開(kāi)發(fā)商不存在商品房銷售不出去的風(fēng)險(xiǎn)，所以普通不會(huì)發(fā)生該類情況。但假設(shè)開(kāi)發(fā)商急需大筆錢(qián)，比如說(shuō)因投

22、資出現(xiàn)失誤、其它工程迫切需求大筆現(xiàn)金等，在與包銷人協(xié)商無(wú)法達(dá)成一致下，開(kāi)發(fā)商自然會(huì)采取降價(jià)措施出賣商品房以便盡能夠在短時(shí)間內(nèi)籌集到大筆資金。此時(shí)，再以參照市場(chǎng)同等商品房的銷售價(jià)錢(qián)來(lái)賠償包銷人的損失，對(duì)包銷人顯然是不公平的。筆者以為，應(yīng)以包銷人的最近銷售價(jià)錢(qián)的平均值予以賠償，這樣才比較公平合理。其三，雙方在簽署包銷合同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟或走勢(shì)不明朗，開(kāi)發(fā)商為盡快將商品房銷售出去，就會(huì)給予包銷人較大的利潤(rùn)留成。但包銷合同履行過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈，開(kāi)場(chǎng)出現(xiàn)繼續(xù)穩(wěn)定地增長(zhǎng)，甚至出現(xiàn)供不應(yīng)求情況。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商就會(huì)發(fā)現(xiàn)包銷人得利太快，覺(jué)得本人吃了大虧，希望能與包銷人達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，但包銷人顯然不會(huì)贊同，于是開(kāi)發(fā)商就會(huì)擅自自銷，即所謂的嫉妒型自銷。 由于該行為的出現(xiàn)，純粹是開(kāi)發(fā)商違約并獲利，因此