1、09 年房估師房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理一、單項(xiàng)選擇題（共 35 題，每題 1 分，每題的備選中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诳ㄉ贤亢谄湎鄳?yīng)的）1對(duì)于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場(chǎng)和正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間稱為（A設(shè)計(jì) B經(jīng)濟(jì) C法定 D自然2地鐵站的建成使周邊寫字樓的特性。A變現(xiàn)性差 B易受政策影響 C依賴專業(yè)管理D效益外溢和轉(zhuǎn)移）。顯著提高，這說明房地產(chǎn)投資具有（）的3甲乙物業(yè) 2008 年 10 月的價(jià)值均為 1100 萬元。預(yù)計(jì) 2009 年 10 月甲物業(yè)的價(jià)值為 1200 萬元和 1000 萬元的可能性均為 50%，乙物業(yè)的價(jià)值為 1300 萬元和 900萬元

2、的可能性也均為 50%。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是（ A甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大B乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大 C甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)相同 D難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小4如果整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為 15%，國(guó)債收益率為 9%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為 023，則按資本資產(chǎn)定價(jià)模型計(jì)算出）。的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是（ A1038% B1107% C1245%D1362%）。52008 年，某市可供租售的房屋面積為 3000 萬n2，其中可供銷售的住宅面積為 1800 萬，可供出租的住宅面積為 450 萬；當(dāng)年銷售和出租的房屋總面積為2750 萬112，其中銷售的住宅面積為 1

3、680 萬，出租的住宅面積為 320 萬。該市 2008 年住宅市場(chǎng)吸納率為（A7111%）。B8889% C9167% D9333%6某市 2008 年存量商品住宅的吸納率為 50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是（）。A半個(gè)月B2 個(gè)月C半年D2 年7房地產(chǎn)市場(chǎng)供給性的原因不包括（）。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的廣泛性房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的異質(zhì)性C土地所的排他性D土地的有限性8房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中，在需求增長(zhǎng)率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長(zhǎng)率的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，空置率由（A上升到下降 B下降到上升）。C高于合理空置率到低于合理空置率 D低于合理空置率到高于合理空置率 9橫道圖法用于項(xiàng)目建設(shè)階段的（ A質(zhì)量控制B進(jìn)度控制

4、C成本控制D合同管理）。10在正式申請(qǐng)竣工驗(yàn)收之前，開發(fā)商要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)初步檢查。檢查后由（）列出質(zhì)量缺陷 A開發(fā)商 B承包商 C監(jiān)理工程師D使用。11需要使用損益平衡圖來制定房地產(chǎn) A目標(biāo)定價(jià)法B價(jià)值定價(jià)法的定價(jià)方法是（）。C定價(jià)法D成本加成定價(jià)法12在一定時(shí)期內(nèi)，某類商品房的市場(chǎng)潛量是指這類商品房的（）。A市場(chǎng)需求上限 B市場(chǎng)有效需求 C市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)需求 D市場(chǎng)最低需求13某市 2008 年住宅的銷售量為 500 萬，實(shí)際銷售量為 650 萬，平滑指數(shù)為 075，利用指數(shù)平滑法 A5000B5375 C6125D6500的該市 2009 年住宅銷售量為（）萬。14某開發(fā)商率先向市場(chǎng)推出了帶有電梯

5、的別墅，該開發(fā)商在項(xiàng)目市場(chǎng)定位上采取的是（A形象差異化）。B差別化C服務(wù)差別化 D產(chǎn)品差別化 15某城市的居民對(duì)象反映了消費(fèi)者市場(chǎng)的（A替代性 B發(fā)展性 C地區(qū)性D復(fù)雜性住宅經(jīng)歷了一個(gè)從較為抗拒到較普遍接受的過程，這一現(xiàn)）。16認(rèn)為利率水平是由貨幣的供給與需求決定的代表性理論是（）。AB可貸的利率決定理論利率理論Cs1M 曲線模型利率理論D性偏好利率理論17若名義利率為 10%，通貨膨脹率為 4%，則實(shí)際利率為（ A577%B600%C1000% D1440%）。18某商鋪的租賃期為 15 年按每年 5%的比例遞增，第 1 年的為 1 萬元，于每年的年初收取，年利率為 8%，則該商鋪 15 年

6、萬元。A1141B1149收入的現(xiàn)值為（）C1241D12491956 萬元了一套住宅，該筆的期限為 20 年，年利率為于第 7 年末提前償還本金 10 萬元，則從第 8 年從75%，按月等額償還。如果開始的月還款額為（ A345609 B350595 C350974D370573）元。20某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從土地使用權(quán)到竣工驗(yàn)收共用了 3 年時(shí)間，建成后用于出租經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)為 40 年，土地使用權(quán)年限為 50 年，則該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期為（A37 B40 C43D50）年。21某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，當(dāng) =14%時(shí)，凈現(xiàn)值為 450 萬元；當(dāng) =15%時(shí)，凈現(xiàn)值為-200 萬元，平均成本率為 132%，

7、基準(zhǔn)收益率為 10%。該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為（ A20% B1431% C1469% D1480%22某商鋪的）。價(jià)格為 100 萬元，其中 60 萬元來自。該在 10 年內(nèi)按年等額償還，年利率為 7%，預(yù)計(jì)該商鋪第 1 年稅后凈現(xiàn)金流量為 3 萬元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第 1 年的投資回報(bào)率為（A500% B750% C1836%D2885%）。23來自以 12000 元/的價(jià)格了 230 的商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)價(jià)中的 60%。該在 10 年內(nèi)按年等額償還，年利率為 10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤(rùn)共 34 萬元，則其償債備付率為（A012 B021 C126D205）。24

8、房地產(chǎn)投資方案比選通常是在（ A獨(dú)立方案B互斥方案C凈現(xiàn)值法 D等額年費(fèi)用法）之間進(jìn)行。25對(duì)經(jīng)營(yíng)期不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比選時(shí)，應(yīng)采用的方法是（A等額年值法）。B差額投資 C凈現(xiàn)值法 D等額年費(fèi)用法26下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定A空置率與有效毛收入呈反向變動(dòng)收益率法的表述中，正確的是（）。B通過與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長(zhǎng)期合約，可以完全排除通貨膨脹對(duì)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的影響C權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)均增加D金融機(jī)構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一要求的比率27各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時(shí)，以方案風(fēng)險(xiǎn)大小為投資方案比選的主要依據(jù)，此時(shí)應(yīng)選擇的判別指標(biāo)是（A凈現(xiàn)值 B凈現(xiàn)值

9、期望值 C凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差D凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)）。28下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)參數(shù)中，屬于收益相關(guān)指標(biāo)的是（ A出租率B基準(zhǔn)收益率 C成本利潤(rùn)率 D財(cái)務(wù)杠桿比率29某賓館開發(fā)項(xiàng)目共有 150 間客房，平均每間客房的面積為 40 ，總建筑面積為 6800 。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的綜合造價(jià)為 3000 元/，每間客房的綜合投資為 14）萬元。則用單元估算法計(jì)算的該賓館總投資為（A1800 B2040 C2100 D238030將借款本息視為現(xiàn)金流出的基本報(bào)表是（ A全部投資現(xiàn)金流量表 B資本金現(xiàn)金流量表C借款還本付息估算表）萬元。）。D投資計(jì)劃與籌措表31租賃融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用模式主要是（ A置業(yè)投

10、資B設(shè)備租賃C售后回租 D權(quán)益融資）。32商業(yè)個(gè)人住房抵押可能的信用風(fēng)險(xiǎn)不包括（）。A開發(fā)商違法預(yù)售 B借款人賴賬不還 C借款人拖延還款D房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡33在綜合評(píng)價(jià)中，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)分為 AAA、AA、A、和 BBB、四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，其中 AAA 級(jí)對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為（A50% B60% C70% D80%34在寫字樓出租中，室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化裝修的費(fèi)用通常由（ A業(yè)主B承租人 C物業(yè)服務(wù)企業(yè)D業(yè)主、承租人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同）。）支付。35某收益性物業(yè)的潛在毛所有承租人都能按時(shí)交納收入為30 萬元，假設(shè)在某期內(nèi)的出租率為80%，物業(yè)其他收入為 2 萬元，則物業(yè)在該期的有效毛收入為（ A220 B240

11、 C256D260）萬元。二、多項(xiàng)選擇題（共 15 題，每題 2 分。每題的備選中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的。全部選對(duì)的，得 2 分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得 05 分）1下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的有（ A市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)B變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)C利率風(fēng)險(xiǎn)）。D時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) E資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)2對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，除了要分析供求結(jié)構(gòu)，通常還分析（ A價(jià)格結(jié)構(gòu)B總量結(jié)構(gòu) C檔次結(jié)構(gòu) D投資結(jié)構(gòu)E租買結(jié)構(gòu)）。3房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)別于一般商品市場(chǎng)的特性主要有（A競(jìng)爭(zhēng)性）。B性C外部性 D均衡性 E信息不對(duì)稱性4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，按規(guī)定應(yīng)移交給城市 A工程質(zhì)量保修

12、書B可行性 C竣工圖 D住宅使用說明書 E竣工驗(yàn)收備案表5采取隨行就市定價(jià)法確定價(jià)格的情形有（館的竣工應(yīng)包括（）。）。A開發(fā)商處于市場(chǎng)者地位B開發(fā)商難以估算成本C開發(fā)商的物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)者的物業(yè)質(zhì)量相近D開發(fā)商打算與E開發(fā)商具有向市場(chǎng)和平共處者的實(shí)力房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可以幫助開發(fā)商（ A選擇合適的項(xiàng)目位置 B尋找投資合作伙伴 C確定滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品類型 D判斷租買時(shí)機(jī) E進(jìn)行土地使用權(quán)出讓決策開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析的內(nèi)容通常有（ A供需分析B競(jìng)爭(zhēng)分析 C市場(chǎng)占有率分析D投資收益分析）。）。E宏觀分析8下列房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)模式中，現(xiàn)金流出包括土地成本的有（）。AB C持有出租出售一更新改造出售一

13、更新改造出租出售D開發(fā)銷售E開發(fā)持有出租出售9投資回報(bào)率與資本金凈利潤(rùn)率的差異，主要在于前者考慮了（ A物業(yè)增值收益B所得稅 C還本付息額 D投資者權(quán)益增加值E權(quán)益投資）。10下列關(guān)于差額投資收益率的表述中，正確的有（）。A差額投資 B差額投資現(xiàn)率 C差額投資D差額投資收益率是兩個(gè)方案收益率之差收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率收益率大于最低可接受收益率時(shí)，以投資大的方案為優(yōu)選方案收益率進(jìn)行多方案比選時(shí)，應(yīng)將方案按投資由大到小排序并E采用差額投資依次兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案11下列風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容中，屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段工

14、作的有（ A風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析B風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小分析）。C風(fēng)險(xiǎn)檢驗(yàn)D風(fēng)險(xiǎn)變量間的相關(guān)性分析 E風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況分析12實(shí)物方法可以應(yīng)用于房地產(chǎn)投資決策，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有（）。A可性B不可控性 C不可逆性 D可延期性 E不可彎更性13編制房地產(chǎn)投資計(jì)劃與 A現(xiàn)金流量表B損益表籌措表之前，應(yīng)先編制（）。C使用計(jì)劃DE 14按籌措計(jì)劃來源與運(yùn)用表性質(zhì)分類，房地產(chǎn)投資基金的類型有（）。A權(quán)益型 B抵押型 C傘型合伙 D多重合伙 E混合型15物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作內(nèi)容包括（ A確立管理目標(biāo)B制定維修養(yǎng)護(hù)方案）。C制定安全D提出方案E確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)三、判斷題（共 15 題，每題 1 分。請(qǐng)根據(jù)

15、判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“”表示正確，用“”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣 1 分，本題總分最多扣至 0 分）1具有相同市場(chǎng)價(jià)值的房地產(chǎn)，其投資價(jià)值因人而異。 （）2房地產(chǎn)投資基金的收益通常高于一般的收益，因此往往成為大型機(jī)構(gòu)投資者直接投資房地產(chǎn)的重要工具。 （）3量?jī)r(jià)彈性是指某時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)交易量與該時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格之比。 （）其4開發(fā)商在選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)時(shí)，不僅要其的成功率，還要每一個(gè)項(xiàng)目的平均銷售周期。 （）5一個(gè)整體市場(chǎng)能夠細(xì)分為若干子市場(chǎng)，主要是因?yàn)轭櫩托枨蟠嬖诓町愋?。（?個(gè)人住房抵押采用等額還本付息方式還款時(shí)，各期還款額中包含的本金相等。（）7只要商品住宅的價(jià)格

16、不下跌，就不會(huì)發(fā)生次貸。 （）8房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)成本中不包括含銷售稅金。 （9借款償還期和投資回收期都是評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)。 （）10不確定型決策是指未來事件的自然狀態(tài)是否發(fā)生不能肯定，且其發(fā)生概率也未知的決策。 （）11最高租售價(jià)格與租售價(jià)格之間差距越大，說明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。 （）12基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民配套建設(shè)的各種非性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。 （）13預(yù)租售收入可以作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的來源。 （）14無論是權(quán)益融資還是融資，融出方都要承擔(dān)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。（）15收益性物業(yè)可以獲取的最大收入稱為有效毛收入。（）四、計(jì)算題（共 2 題，20 分。

17、要求列出算式、計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式；只有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后 2 位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答）（一）以 12000 元/的價(jià)格了 10 間建筑面積均為 80 的商鋪。購(gòu)房款的 60%來自提供的 10 年期、年利率為 75%、按年等額還本付息的抵押，其余費(fèi)及其他費(fèi)為自有。另外，在購(gòu)房時(shí)還支付了相當(dāng)于購(gòu)房款 15%的用，于第 2 年末又投入自有40 萬元對(duì)商鋪進(jìn)行了裝修，同時(shí)辦理了證，在時(shí)支付了相當(dāng)于購(gòu)房款 03%續(xù)費(fèi)和 3%的契稅。的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃是：第 3 年初將 10 間商鋪全部出租；第 10 年末以 13000 元/的價(jià)格賣掉其中 2 間商鋪，其余的商鋪

18、繼續(xù)出租；第 15 年末以 15000 元/的價(jià)格又賣掉其中 3 間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租；第 20 年末將剩余的商鋪以 16000 元/的價(jià)格全部賣掉（每次賣房支付了相當(dāng)于售價(jià) 55%的銷售稅金、03%續(xù)費(fèi)和 1%的個(gè)人所得稅）。假設(shè)：在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期間，商鋪的保持 200 元/（月）（按建筑面積計(jì)）不變，空置和收租損失不計(jì)，年運(yùn)營(yíng)成本為毛收入的 25%；購(gòu)房投資發(fā)生在第 1 年初，每年的于年初收取，年運(yùn)營(yíng)成本和還本付息支出均發(fā)生在年末；要求的自有投資目標(biāo)收益率為 14%。（1）完成下列自有現(xiàn)金流量表并寫出相應(yīng)的計(jì)算過程。（2）列出自有分）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的公式并代入相應(yīng)數(shù)據(jù)（不要求計(jì)算出結(jié)果）。（

19、10自有現(xiàn)金流量表 （：萬元）自有現(xiàn)金流量表 （：萬元）年末0123910111415161920現(xiàn)金流入年毛收入凈收入現(xiàn)金流出購(gòu)房、及裝修投入年還本付息年運(yùn)營(yíng)成本（二）某開發(fā)商以 3000 萬元購(gòu)得一住宅用地 70 年的使用權(quán)，該住宅用地面積為 3000 ，規(guī)劃容積率為 55。據(jù)估算，該住宅開發(fā)項(xiàng)目的建安工程費(fèi)為 2200 元/，勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)為建安工程費(fèi)的 3%，基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)為 430 萬元，開發(fā)期間稅費(fèi)按建筑面積計(jì)算，為 114 元/，用為上述費(fèi)用（土地費(fèi)用除外）之和的 35%。預(yù)計(jì)住宅在項(xiàng)目建成時(shí)全部售出，銷售費(fèi)用、銷售稅金分別為銷售收入的 3%和 55%。項(xiàng)目開發(fā)期為 2 年，建造期為 15 年。土地費(fèi)用于開發(fā)期初投入，開發(fā)期間稅費(fèi)于建造期初投入，建安工程費(fèi)