1、房地產(chǎn)集團本錢控制案例分析目錄 TOC o 1-5 h z 前言1一 綠城集團概況1（一）綠城集團基本情況介紹1（二）綠城集團組織架構(gòu)介紹0（三）綠城集團開展戰(zhàn)略1財務(wù)戰(zhàn)略1工程戰(zhàn)略1二 綠城集團本錢控制現(xiàn)狀及存在的問題1（）本錢控制概述1（二）綠城集團本錢控制現(xiàn)狀0綠城集團本錢管理思想的演變0綠城集團本錢控制體系現(xiàn)狀1綠城集團工程本錢控制實例2（三）綠城集團本錢控制存在的問題：31目標本錢的制定缺乏合理性3招投標的價格高出預算4財務(wù)本錢及管理本錢超支嚴重44本錢變動與國家政策調(diào)控不同步4未建立全員本錢控制意識5組織結(jié)構(gòu)不利于本錢控制5本錢電算化實施效果不夠理想6三 綠城集團本錢控制的對策及相

2、應(yīng)措施6（一）合理制定目標本錢6（二）合理估計企業(yè)開發(fā)進度7（三）及時關(guān)注國家政策以便進行本錢調(diào)整8（四）建立切實可行的目標本錢考核8（五）調(diào)整企業(yè)組織結(jié)構(gòu)便于本錢控制8（六）加強信息化建設(shè)9四啟示9五結(jié)束語9參考文獻10家在宏觀經(jīng)濟管理政策上的一點點變動都會影響房地產(chǎn)行業(yè)的開展，同時房地產(chǎn) 企業(yè)也會受制于國民經(jīng)濟的總體水平。最近的幾年里，針對房地產(chǎn)行業(yè)開展中比擬突出的問題，國家也相應(yīng)的出臺 了一系列針對性的宏觀調(diào)控政策。比方嚴格控制土地管理以限制房地產(chǎn)投資規(guī)模 過大的現(xiàn)象、加強資金監(jiān)管以抑制房價快速上漲、規(guī)范整頓市場秩序以應(yīng)對目前 市場秩序混亂的情況等。從2007年下半年開始，國家的宏觀調(diào)控

3、側(cè)重于金融調(diào) 控，一系列的政策組合有效的控制了房地產(chǎn)的開展勢頭，比方提高房貸首付、限 價房、經(jīng)濟適用房等特殊性住房政策的出臺。在政府這些舉措的作用下，2008 年房地產(chǎn)的交易量不再可觀，房價顛覆性的出現(xiàn)了下跌的情況；面對政府的一系 列宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該放慢投資的速度，重視投資的本錢控制，否那么， 面對提高存款準備金率以及加息等宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模以及工程速 度都會受到影響，直接影響企業(yè)的經(jīng)營效益，一旦企業(yè)各方面的本錢仍然很高的 話，獲得的利潤必會變低甚至是虧損。具體到綠城集團，作為民營房地產(chǎn)企業(yè)，近些年來已經(jīng)逐步崛起，然而在國 家宏觀調(diào)控的大背景下，市場的份額逐年萎縮；其本

4、錢控制的核心還是圍繞擴大 市場份額，加速資金流動等思想；加上其他擁有雄厚資金實力的外業(yè)集團進入本 行業(yè)，競爭越來越激烈，綠城的本錢變動更應(yīng)該全力迎合國家的宏觀調(diào)控需要， 力求做到雙贏的局面。.未建立全員本錢控制意識在綠城集團的眾多開展戰(zhàn)略中，本錢管理所占的比重很小，且在員工當中尚 未樹立明確的本錢控制意識，全員參與的觀念不高，這些因素都導致本錢控制不 能發(fā)揮其應(yīng)有的效用?，F(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在運作的全過程中在全體員工，針對 一切企業(yè)本錢控制的要素去全面管理本錢，從而向精細化管理的目標靠攏，本錢 管理的范圍應(yīng)該涉及到任何細微的本錢；此外，企業(yè)員工的生產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生企 業(yè)的本錢，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的管理

5、核心應(yīng)該放在全面的本錢控制當中，而全面成 本管理控制的前提是全體員工都具有本錢控制意識。.組織結(jié)構(gòu)不利于本錢控制本錢控制實施，涉及到投資部、開發(fā)部、工程部、營銷部和財務(wù)部等多個職 能部門。各管單位有權(quán)在投資部下達的本部門和單位目標本錢控制范圍內(nèi)，對四 級以下科目的本錢進行內(nèi)部調(diào)整，并知會投資部。工程實施過程中，各職能部門 每年年末及工程實施的關(guān)鍵節(jié)點對本部門控制的本錢進行歸集整理，并與投資部 下達給本部門目標本錢進行比擬，分析本錢超出目標本錢的原因進行分析，并提 交是否調(diào)整目標本錢的報告，按本錢調(diào)整權(quán)限和程序進行報批。例如，工程部在 整個開發(fā)階段會編制工程投資概算、工程中期投資匯總表（有的工程

6、如有重大調(diào) 整會出具屢次）和工程終期投資匯總表，同時反響投資部，讓投資部及時掌握職 能部門關(guān)于工程目標本錢的實施情況。而財務(wù)部主要負責工程本錢的核算工作， 實時掌握工程本錢的支付情況并及時反響給投資部及其他本錢責任部門。在新形 勢下，現(xiàn)有的組織機構(gòu)有待改進。.本錢電算化實施效果不夠理想綠城集團最近幾年才意識到電算化對企業(yè)開展的推動作用，電算化的起步比 較晚，還不是很成熟，目前比擬突出的問題如下：1、會計電算化的基礎(chǔ)工作比 較薄弱，業(yè)務(wù)的處理以及單位的科目設(shè)置、賬簿登記都不規(guī)范，在電算化的完善 過程中，會計核算的方法逐年變更，不重視原始憑證的審核；2、操作人員的水 平參差不齊，與其他企業(yè)一樣，面

7、對本錢控制的電算化過程，綠城集團在人才方 面還是比擬欠缺的，由于本錢電算化控制是集團剛興起的職能部門，相應(yīng)的人員 福利還有很大的提升空間，要想更多的專業(yè)人才流入企業(yè)，應(yīng)該相應(yīng)的提高職工 的待遇；3、電算化的制度不全面，管理不夠嚴格，應(yīng)該完善電算化崗位制、操 作方面的制度、數(shù)據(jù)管理方面的制度、系統(tǒng)維護以及人員管理等方面的制度。三綠城集團本錢控制的對策及相應(yīng)措施（一）加強目標本錢管理目標本錢的制定與優(yōu)化通常是決策階段的任務(wù)，是對擬開發(fā)工程進行市場 預測、銷售量預測、本錢預測和利潤預測。企業(yè)的本錢只有滿足市場所決定的價 格，或者低于它，企業(yè)才能獲得經(jīng)濟效益，否那么只能獲得損失。一旦企業(yè)在市場 的基礎(chǔ)

8、上制定本錢，并以此作為導向，在這個基礎(chǔ)上在考慮本企業(yè)的利潤目標， 并將這個思想貫穿于生產(chǎn)階段的目標本錢、開發(fā)設(shè)計階段的目標本錢以及營銷階 段的目標本錢的制定中去，從而獲得建設(shè)工程最正確的經(jīng)濟效益。擴初及設(shè)計圖設(shè)計（二）合理估計企業(yè)開發(fā)進度在這么多年的開展過程中，綠城毫無疑問的具備充足的資金儲藏、在組織結(jié) 構(gòu)以及實踐經(jīng)驗方面也是足以完成開發(fā)過程的任何環(huán)節(jié)；然后開發(fā)的速度應(yīng)該合理的考慮：一方面，在全球經(jīng)濟危機以及國家宏觀調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè) 的獲益能力是個變數(shù)，過多的開發(fā)會增加本錢控制的負擔的同時也帶來資金方面 的壓力；另一方面，開發(fā)速度放慢的話，又會限制企業(yè)的規(guī)模擴張，雖然本錢控 制下來了

9、，風險也規(guī)避了，但是企業(yè)的盈利空間也受到了限制，因此，企業(yè)的開 發(fā)速度應(yīng)該在權(quán)衡各方面的因素以后再來確定。（三）及時關(guān)注國家政策以便進行本錢調(diào)整在世界經(jīng)濟危機的沖擊下，我國政府也接連出臺了相應(yīng)的宏觀調(diào)控政策，整 個房地產(chǎn)企業(yè)毫無疑問的受到了影響。自從2008年開始我國房地產(chǎn)行業(yè)的銷售 業(yè)績節(jié)節(jié)下滑，這點在二、三線城市表現(xiàn)得更為突出。在國家一系列的本錢控制 政策下，自2009年開始市場出現(xiàn)了一定的回升，但這也不能保證任何房地產(chǎn)企 業(yè)的業(yè)績也可以同步增長，必須明確，整個房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整還在持續(xù)，具體到 綠城集團，應(yīng)該根據(jù)眼下的大趨勢制定開展戰(zhàn)略，應(yīng)對未來的風險。綜上所述， 本企業(yè)應(yīng)該加大全面的本錢

10、管理控制，更加合理有效的管理資金，從而更加沉著 的應(yīng)對各種風險，應(yīng)對國家的調(diào)控政策。（四）建立切實可行的目標本錢考核要想切實有效的做好工程開發(fā)的本錢控制，一套有效的績效考核制度是不可 防止的；作為一種機制，激勵與約束通過經(jīng)營者與員工間一切提供利益、分擔風 險，將他們與企業(yè)的效益緊密聯(lián)系在一起，管理者與員工也在最大程度上的發(fā)揮 了各自的積極性、創(chuàng)造性，從而使得工程管理得以規(guī)范的實施。例如綠城集團本 年設(shè)立的銷售經(jīng)理特別獎勵，一旦他們的銷售本錢控制在一定的范圍內(nèi)，企業(yè)會 授予管理者在精神以及物質(zhì)上的獎勵。（五）調(diào)整企業(yè)組織結(jié)構(gòu)便于本錢控制目前綠城集團還是實行職能型的組織結(jié)構(gòu)，本錢的控制都是由幾個職

11、能部門 負責，包括投資部、開發(fā)部以及營銷部等等，而且他們的職能地位的平等的，還 沒有專門的本錢管理部門；這種組織結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)比擬單一、責任清楚，但是橫向聯(lián) 系差，不具有彈性，很難在本錢控制管理中協(xié)調(diào)運行；比方面對復雜的工程，需 要各個部門協(xié)調(diào)合作，然而由于本位主義思想的存在，各個部門往往都是關(guān)心自 己部門的領(lǐng)域，整體的本錢控制目標很難按照預期去落實。即使各大部門真的能 夠協(xié)調(diào)合作，跨部門的交流溝通也是存在困難的。此外還有責任不明確的問題， 這樣的組織結(jié)構(gòu)下，一個工程會被分解為多個局部，基本上不會存在一個人負責 全部責任的情況，這樣也導致了本錢失控的現(xiàn)象。雖然各個部門都參與了工程的 開發(fā)的每個流程，

12、但是在本錢控制方面還沒有一個專門的負責部門。因此，有必 要借鑒其他成功的房地產(chǎn)行業(yè)的組織結(jié)構(gòu)模式，以完善改進本部門組織結(jié)構(gòu)上的 弊端。（六）加強信息化建設(shè)綠城集團本年在本錢控制方面的重點就是引進了電算化，借助本錢管理信息 化系統(tǒng)精細的管理所開發(fā)的工程，使本錢控制更加嚴密高效，進而提升了企業(yè)的 核心競爭力。在日常管理活動中引入計算機技術(shù)，協(xié)調(diào)管理企業(yè)建設(shè)工程的各個 環(huán)節(jié)，讓動態(tài)管理變成現(xiàn)實，在此基礎(chǔ)上做到辦公的自動化，進一步的完善本錢 信息管理系統(tǒng)，及時、準確高效的管理、運用信息；建立客戶、產(chǎn)品的數(shù)據(jù)庫， 在管理的流程中再造業(yè)務(wù)的全過程，讓企業(yè)在更大的范圍內(nèi)去管理業(yè)務(wù)流程。四啟示通過對綠城集團當

13、前本錢控制系統(tǒng)的研究以及相關(guān)問題的分析，得到的結(jié)論 如下：目標本錢管理在房地產(chǎn)企業(yè)中具有很好的開展?jié)撃?，而前提是企業(yè)具有相 應(yīng)的電算化管理信息系統(tǒng)，并且愿意完善企業(yè)舊的本錢制度；目標本錢管理能夠 動態(tài)的反響業(yè)務(wù)流程上的本錢并提供良好的本錢控制，企業(yè)高層的決策會因此而 提高效率效益，其他房地產(chǎn)行業(yè)也應(yīng)該像綠城集團一樣，積極吸取先進的本錢管 理觀念、引進目標本錢管理的控制模式、健全本錢的測算流程、建立合理可行的 目標本錢控制系統(tǒng)、并相應(yīng)的改進考核機制。五結(jié)束語經(jīng)過一段時間以來的努力，對綠城本錢控制體系的研究以及相應(yīng)問題的分析 論文大體上已經(jīng)完成，在整個研究過程中難以防止的出現(xiàn)過許多的曲折、許多的

14、困難，但是憑借老師們的指點以及同學們的幫助，加上本人不屈不饒的毅力，都 順利解決了，在這個寫作過程中我體會如下：論文的創(chuàng)作其實就是一個學習的過 程，這需要綜合應(yīng)用4年來我們所學的技能，從一開始動筆的懵懵懂懂，到模模 糊糊的認識綠城集團的大體情況以及最后能夠到位的分析它的本錢管理控制，我 深刻的體會到理論與實踐結(jié)合時的無窮魅力。通過這次畢業(yè)論文的設(shè)計，我也有一點感悟：要想完整的做好一件事情，首 先要有系統(tǒng)的思維方式，科學的方法，面對問題要細心、要有耐心，要充分運用自己或者周圍的一切資源。面對一個新事物一定要從宏觀上去考慮，按部就班, 不能心急，不能急功近利，這樣才能真正有效的把握它。參考文獻1亨

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16、 gener i c feature-dr i ven act i v i ty-based cost est imat ion process. Advanced Engineer ing Informat ics, 2007, (17) :23-29.6王鵬，高揚.建立以利潤為基準品牌為目標的本錢管理體系.四川建筑，2009, 25 (5) : 148-149.7宋體民.全生命周期工程造價管理研究.鐵道建筑，2010, (2) : 93-94.8馮偉.房地產(chǎn)企業(yè)工程全面本錢管理與控制.上海經(jīng)濟研究，2009, (8) :47-52.9劉佑清.淺談房地產(chǎn)企業(yè)的本錢控制.長春大學學報，2010

17、, (6): 4-6.10張保成.基于信息化的房地產(chǎn)本錢控制戰(zhàn)略.商業(yè)時代，2010, (25) : 50-51. 11覃曉艷.目標本錢管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用.管理實務(wù)，2011, (4) :57-58. 12蔣云霞.價值鏈分析在戰(zhàn)略本錢管理中的應(yīng)用.建筑管理現(xiàn)代化，2009, (6): 12-15.13楊東.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈管理探析.企業(yè)經(jīng)營管理，2010, (11) ： 70-73.14葛新奇.房地產(chǎn)企業(yè)本錢管理新模式.價值工程，2009, (1) : 39-40.15王長蓮.價值鏈框架下的本錢管理探討.商業(yè)時代，2010, (12)： 18-19.16聶琦波，郭金金.房地產(chǎn)企業(yè)本錢

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19、.南京：東南 大學出版社，2006. 30-32.22王忠偉(2009).房地產(chǎn)本錢優(yōu)化控制.北京：中國人民大學出版社，2002. 3-4.23潘蜀健.房地產(chǎn)工程控制.北京：中國建筑工業(yè)出版社，2005, 154-155.24陳勝群.現(xiàn)代本錢管理論.北京：中國人民大學出版社，1998, 48-52.25吳成浩.房地產(chǎn)工程工程造價全過程控制實務(wù)手冊M.銀聲音像出版社， 2005:30-32.26劉磊.房地產(chǎn)開發(fā)工程全過程的本錢控制J.西安建筑科技大學學報(社會 科學版),2009, (s) : 14-46.房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系到國計民生的重要行業(yè)，隨著經(jīng)濟改革的深入和開展，已 逐漸成為國民經(jīng)濟新的增

20、長點和支柱產(chǎn)業(yè)之一。房她產(chǎn)行業(yè)的不斷開展，帶動了 城市建設(shè)日新月異，城市面貌也發(fā)生了翻天覆地的變化。受房地產(chǎn)市場較大利潤 空間的驅(qū)使，其他行業(yè)企業(yè)紛紛殺入地產(chǎn)業(yè)，充分顯示出房地產(chǎn)行業(yè)良好的開展 前景。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷開展，房地產(chǎn)行業(yè)的市場也逐步規(guī)范化，這使得房地 產(chǎn)開發(fā)的信息更加透明，消費者也從一開始的盲目逐漸變得理性。為了獲取更高 的市場份額，贏得消費者的青睞，房地產(chǎn)企業(yè)只能通過提高設(shè)計質(zhì)量，投入更好 的高科技等手段來贏得客戶，使得房地產(chǎn)開發(fā)本錢不斷增加，利潤不斷下降。在如此激烈的競爭中，要使房地產(chǎn)企業(yè)獲利并占有一定的市場份額，管理者 的經(jīng)營戰(zhàn)略十分重要，尤其是企業(yè)的本錢管理戰(zhàn)略。如何降

21、低開發(fā)本錢，如何在 市場上顯現(xiàn)自己的優(yōu)勢來吸引更多的客戶，成了房地產(chǎn)開發(fā)商特別關(guān)注的話題。一綠城集團概況（一）綠城集團基本情況介紹綠城房地產(chǎn)集團是中國知名的住宅物業(yè)開發(fā)商之一，以優(yōu)秀的房產(chǎn) 品質(zhì)量占據(jù)行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先地位。綠城以15萬元資金起步，于1995年1月在浙江 杭州注冊成立，2006年7月在香港成功上市。歷經(jīng)18年的開展，綠城已擁有100 多家成員企業(yè)，5000多名員工，房地產(chǎn)事業(yè)已覆蓋到了 50多個城市，至今為止, 綠城還擁有3000億元銷售值的土地儲藏。綠城專注于高品質(zhì)物業(yè)的開發(fā)，房產(chǎn)品類型不斷豐富，已逐漸形成平層官邸、 別墅、多層公寓、高層公寓、商用物業(yè)、大型社區(qū)、城市綜合體等為市場

22、所接受 的高品質(zhì)系列產(chǎn)品。從2005年開始，綠城在專注于高品質(zhì)房產(chǎn)開發(fā)的同時，也 承當了全國保障房工程的建設(shè)，據(jù)統(tǒng)計在杭州22個代建保障房工程中，綠城集團代建了 12個，總代建建筑 規(guī)模到達了 570萬平方米。鳳鳴：大型房地產(chǎn)企業(yè)與保障房，第43頁。2012年3月，綠城集團榮獲2012中國房地產(chǎn)百強企業(yè)“綜合實力”第七名，“規(guī) 模性”第六名的佳績。（二）綠城集團組織架構(gòu)介紹綠城集團采取的是集團化的管理模式。今年來，由于綠城集體的快速開展， 集團管理模式已由以前的“集團總部運營主體”二級管理架構(gòu)，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在 的“集團公司執(zhí)行總經(jīng)理片區(qū)工程公司”為主體的三級管理架構(gòu)。 目前，綠城旗下已擁有四家成員

23、企業(yè)，共同承當為廣大城市居民提供優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)品 和優(yōu)秀服務(wù)的使命。即綠城中國控股（綠城房地產(chǎn)集團）、綠 城房產(chǎn)建設(shè)管理、綠城置業(yè)開展、綠城控股集團，其 中綠城控股集團，擁有十一家分公司為其提供房地產(chǎn)主業(yè)的各方面支 持。綠城集團作為以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的集團公司，總部高度集權(quán)，負責從戰(zhàn)略 制定到計劃執(zhí)行審查全工程的管理，運營主體僅僅作為一個執(zhí)行機構(gòu)，享受比擬 少的經(jīng)營決策權(quán)。綠城集團各個地區(qū)的產(chǎn)品類型風格，由總部負責統(tǒng)一的研發(fā)。 采購局部，由各個區(qū)域公司定期向集團提交采購招標申請，由集團決定最終的采 購招標。綠城集團總部組織架構(gòu)如圖7所示。綜 合 g 理 部質(zhì) 量 管 理 部法律事務(wù)部企 業(yè) 發(fā) 展

24、部圖1市場研究部工程質(zhì)量督導住宅科技三）綠城集團開展戰(zhàn)略1 .財務(wù)戰(zhàn)略（1）高成長與高負債的開展戰(zhàn)略綠城的品牌形象、產(chǎn)品質(zhì)量以及管理模式一直是集團的核心競爭力，綠城以 此作為杠杠，撬動并吸引外部資金的流入，從而帶動集團高速成長開展。但綠城的開展始終伴隨著高負債，2004年的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)貸款的門檻 走高，這使得正在向全國拓展業(yè)務(wù)的綠城感到“資金鏈”的壓力。為此，綠城便 通過海外上市、私募股權(quán)投資等方式進行融資。然而高負債高成長的同時，必然伴隨著高風險。2008年的金融危機，使得綠城 面臨嚴重的海外債務(wù)危機，雖然最終在工商銀行及地方政府的幫助下化險為夷， 過程卻異常的驚險。（2）綠城的戰(zhàn)略

25、調(diào)整在經(jīng)歷的2008年的金融危機沖擊后，綠城對自己的開展戰(zhàn)略進行了調(diào)整， 具體表達在一下幾個方面：1）贖回海外債券，轉(zhuǎn)而尋求銀行貸款以及信托融資，并與平安信托、中誠 信托等達成了融資計劃。2）擴大合作開展業(yè)務(wù)，加大與國企等資金充足企業(yè)的合作力度，減少了一 局部風險。3）開展代建模式，包括承攬土地資源委托代建、投資資本委托代建和政府 安置房委托代建。代建模式的開展，有利于緩解資金緊張的局面。2.工程戰(zhàn)略綠城集團以近似理想主義的“精品”戰(zhàn)略使其在房地產(chǎn)市場上獲得認可。綠 城一直注重于高端高品質(zhì)的房地產(chǎn)工程建設(shè)，平層官邸、別墅、多層公寓、高層 公寓、商用物業(yè)、大型社區(qū)、城市綜合體等一系列的高品質(zhì)房產(chǎn)

26、品使其具備了強 大的競爭力，使得集團快速開展，并帶來了相應(yīng)的品牌溢價。二 綠城集團本錢控制現(xiàn)狀及存在的問題（一）本錢控制概述所謂本錢控制，就是企業(yè)根據(jù)預期本錢在企業(yè)生產(chǎn)中采取一系列管理本錢的 措施，各部門在自身職能的范圍內(nèi)，在生產(chǎn)前和生產(chǎn)進行中對影響本錢的因素進 行本錢管理，采取科學合理的措施，到達企業(yè)控制本錢的目的。2對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，本錢費用主要由三大塊構(gòu)成，分別是開發(fā)本錢、 期間費用和稅費。開發(fā)本錢包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施 費、配套設(shè)施費、建筑安裝工程費等；期間費用包括營銷費用、管理費用、財務(wù) 費用等；稅費包括營業(yè)稅、城建稅、教育附加稅、土地增值稅、印花稅、房

27、產(chǎn)稅、 土地使用稅等。房地產(chǎn)行業(yè)一般都有立項、籌劃、設(shè)計、招標以及后續(xù)的施工、竣工等階段, 從縱向來看這個過程，基本上每個階段都會產(chǎn)生本錢，并且影響下一階段進程的 實施，這構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)的動態(tài)本錢。從橫向來說，房地產(chǎn)企業(yè)會有智能本錢, 這來自于行政管理部門、人力資源部門、產(chǎn)品的研發(fā)、營銷，財務(wù)部門等。一個健全的本錢控制體系有助于房地產(chǎn)行業(yè)更好的控制本錢，本錢控制時間 上講究的是全程的管理，主體上要求全體成員參與，其管理的對象也是全方位的。 縱向管理開發(fā)本錢，橫向管理部門費用。(二)綠城集團本錢控制現(xiàn)狀.綠城集團本錢管理思想的演變?nèi)缤渌康禺a(chǎn)企業(yè)一樣，綠城的本錢管理思想也先后進行了三次演變：

28、第 一代管理思想：本錢做帳，重點關(guān)注已發(fā)生的、實付本錢的情況，其動態(tài)本錢二 已發(fā)生的本錢；第二代本錢管理思想：本錢核算，側(cè)重于產(chǎn)品的核算本錢，科目 體系單一，動態(tài)本錢是目標本錢與已發(fā)生的本錢中的最大值；第三代管理思想： 本錢控制，這一階段已經(jīng)開始控制本錢的全過程，包括本錢核算、控制兩個科目 體系，動態(tài)本錢=在途本錢+已發(fā)生本錢+預計合約規(guī)劃款。目前大局部房地產(chǎn)企 業(yè)普遍接受第三代的本錢管理思想，綠城目前采用的是用友u8本錢信息管理系 統(tǒng)，目前正在從第一代向第二代過度。并且也于今年召開會議商議構(gòu)建第三代成 本控制方法。綠城本錢管控優(yōu)化方案總體思路：強化前端、加強中端、完善后端。重點強 化目標本錢

29、管理，加強動態(tài)本錢監(jiān)控、規(guī)范戰(zhàn)略采購，落實本錢責任。(1)強化前段管理，統(tǒng)一本錢科目，新增資源規(guī)劃管控體系，并完善前期目標 本錢的測算方法，規(guī)范操作步驟(2)加強中端管理，新增強控預警體系，完善無效本錢的管理流程，規(guī)范無效 本錢的管理方法2郎麗娜：本錢控制概述，第59頁。(3)完善后期的本錢管理體系，完善本錢后評估管理流程，優(yōu)化本錢信息庫的 管理方法中端中端r-*- ajIi 后胸I1 JJ工程本錢管理JJ一方案版目標本錢、限額設(shè)計、設(shè)計優(yōu)化評審/戰(zhàn)略采購;卜.!|. - I、j( 責任本錢,一基礎(chǔ)管理4動態(tài)本錢監(jiān)控(預警、強控、無效成卷，汨一三一二.二.三一三-三一-一.-y、本錢后評估、一

30、 一 二W本科目、合約規(guī)劃、目標本錢測算模型.、!T本錢信息庫1.綠城集團本錢控制體系現(xiàn)狀 綠城集團目前對本錢的控制主要有以下幾個環(huán)節(jié)：明確本錢科目、優(yōu)化目標本錢、 設(shè)計本錢管理、合約規(guī)劃本錢、資金管理、責任本錢以及本錢后評估等，以下分 點進行分析：(1)本錢科目房地產(chǎn)企業(yè)的利潤主要來自于：1、土地溢價：低價拿地、等待土地升值，通 過多級開發(fā)聯(lián)動降低土地的本錢；2、銷售溢價：房地產(chǎn)商品的銷售價格可以通 過相關(guān)的營銷籌劃得以提高，進而提高銷售收入；3、品牌溢價：具有良好的品 牌認知的企業(yè)一般都具有較高的銷售價格；4、管理溢價：企業(yè)的內(nèi)部管理如果 做到了規(guī)范化、流程清晰、本錢管理水平高的話，開發(fā)本

31、錢以及管理費用也會降 低。綠城在本錢控制方面主要來自于與以上溢價有關(guān)的科目。(2)優(yōu)化目標本錢綠城對目標本錢的優(yōu)化主要表現(xiàn)在：1、完善目標本錢編制的模型以及方法；2、 設(shè)置方案版目標本錢為基準版、以便于指導后續(xù)的設(shè)計與采購；這樣做的好處是 把目標本錢前置，從而更好的服務(wù)于其他階段的本錢管理，保證了工程的經(jīng)濟收 益維持在合理的水平上。(3)設(shè)計本錢管理這點的核心是，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下去進行一些限額的設(shè)計、本錢對標分 析以及設(shè)計優(yōu)化評審等，從而防止無效的本錢。(4)合約規(guī)劃本錢根據(jù)集團工程的常規(guī)做法以及普遍的經(jīng)驗，對工程工程工作范圍內(nèi)和工程開 發(fā)周期內(nèi)的工程業(yè)務(wù)分判，形成標準合同結(jié)構(gòu)，明確合同

32、范圍，并與集團本錢科 目對應(yīng)，形成工程合約規(guī)劃，以利于工程的采購以及本錢的管理、工程管理的開 展，本錢科目、財務(wù)核算科目和合約規(guī)劃 統(tǒng)一，創(chuàng)造了良好的條件供信息化系 統(tǒng)的實施。(5)責任本錢 責任本錢的主要優(yōu)點是完善了責任本錢的分解以及考核機制，由運營管理 部負責責任本錢指標的分解。這樣做的好處是可以促進目標本錢管理的實施以及 有效的執(zhí)行目標本錢。(6)本錢后評估本錢后評估的主要作用是完善本錢后評估的內(nèi)容，充分的總結(jié)工程本錢管理 的經(jīng)驗以及缺乏之處，為后續(xù)的工程管理提供借鑒，通過后評估能將好的經(jīng)驗以 及缺乏及時的傳遞給各個工程的負責人，防止了類似問題的發(fā)生；此外，這樣做 也可以完善本錢的知識庫

33、，完善本錢案例以及培訓教材，形成公司層面的經(jīng)驗與 知識。.綠城集團工程本錢控制實例房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)工程時，目標本錢的管理流程貫穿于以下幾個流程當中： 制定、優(yōu)化目標本錢；分解目標本錢；審批、下達目標本錢；分析、考 核目標本錢等。下面以綠城集團具有代表性的工程為例子，分析本錢管理在綠城 集團的具體運作。(一)確定目標本錢1、工程概述：綠城-千島湖玫瑰園二期玉華苑組團物業(yè)類型為獨棟別墅， 位于千島湖鎮(zhèn)南端，開發(fā)路兩側(cè)，北望千島湖湖景，南臨自來水廠，東與自然水 體相依，西北與淳安體育館和淳安中學相接，西與農(nóng)夫山泉生產(chǎn)基地為鄰?；?距城市中心3公里，離高速公路出口 14.6公里，具有良好的周邊條件和

34、交通區(qū) 位。規(guī)劃總用地面積為154121平方米，規(guī)劃總建筑面積199494平方米，容積 率為0. 87,建設(shè)規(guī)模為12幢花園住宅、9幢高層公寓、32幢排屋和1幢會所(含 多層公寓)和1幢幼兒園。工程分析：地理位置方面，優(yōu)勢：位于千島湖附近，開發(fā)路兩側(cè)，交通便利，景色優(yōu)美，附近的公共基礎(chǔ)設(shè)施齊全，有體育館以 及學校；劣勢：地段比擬偏僻，人氣明顯缺乏，店鋪稀少，超市、市場方面的設(shè) 施有待改善，暫時無法滿足購房者充分的購物欲望。市場分析：杭州市作為近幾年興起的房地產(chǎn)熱點，加上古城的特殊身份，住 房的需求一直呈上升的勢頭，居住的群體也是多層面的，其中作為購房群體中的 高層數(shù)量方面占有一定的優(yōu)勢，他們都

35、是被杭州千島湖良好的養(yǎng)生環(huán)境以及清凈 等優(yōu)勢所吸引，他們具有很大的購房欲望，也具有購房的能力，針對這些人，千 島湖在定價以及銷量方面具有一定的優(yōu)勢。2、籌劃方案：從上面的分析可以得知，本工程的目標客戶主要是高端的人 土；面對生活配套設(shè)施不完善的缺點，本工程在銷售量到達一定程度的時候會適 當?shù)倪M行這方面的建設(shè)。3、經(jīng)濟估算：結(jié)合上述配套設(shè)施方面的缺乏，為了提高利潤，本工程會適 當?shù)脑黾涌墒凵啼伒拿娣e；本錢預算：經(jīng)預算，本工程的完全本錢按中面積分攤 為14650元/平方米，單位定價均在17000元/平方米左右，估算的依據(jù)是根據(jù)地 面水泥沙、廚廁瓷磚以及室內(nèi)智能化等。(2)目標本錢分解 根據(jù)開發(fā)工程

36、的形成過程，結(jié)合本錢的核算科目級次, 對目標本錢進行逐級的分解，將整個的開發(fā)目標本錢分解為土地本錢、工程費、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、安裝工程費以及配套設(shè)施建設(shè)費等幾個二級科目。(3)下達以及審批 投資部在對工程進行優(yōu)化以后，形成工程目標本錢終 稿，交付給公司管理層高層審批，審批之后以書面形式下到達各個相關(guān)的部門。(4)核算與反響本錢控制得好不好關(guān)鍵就決定于這一環(huán)節(jié)，各個相關(guān)的 職能部門有權(quán)在投資部下達給本部門的本錢控制范圍內(nèi)，調(diào)整相應(yīng)的四級科目， 且年末以及工程實施的關(guān)鍵環(huán)節(jié)需要歸集整理負責的本錢控制環(huán)節(jié)，與投資部下 達的本錢控制指標為標準進行比擬，一旦本錢超過了指標，那么進行相應(yīng)的分析。 本錢核算工作由財務(wù)部負責，其他部門可以從財務(wù)部獲取工程本錢控制的情況。(三)綠城集團本錢控制存在的問題作為民營企業(yè)，綠城在決策速度方面相對來說有優(yōu)勢，但是工程的建設(shè)速度 不理想，運營效能低，導致企業(yè)本錢偏高；此外，經(jīng)常利用自己的資金去開發(fā)建 設(shè)，財務(wù)杠桿的作用效果不明顯，這也影響了公司的開展。由投資部負責工程策 劃以及市場研究，這需要部門間討論方案，這個過程中無疑會產(chǎn)生往返，決策速 度低，且變數(shù)多。這些問題具體反映在以下幾個方面：.目標本錢的制定缺乏合理性在前期的籌劃階