1、私募股權(quán)投資(tu z)基金2014年2月15日共三十四頁私募股權(quán)( qun)基金概述 私募股權(quán)基金（Private Equity,PE），是指以非公開的方式向少數(shù)機(jī)構(gòu)投資者或者(huzh)個(gè)人募集資金，主要向未上市企業(yè)進(jìn)行的權(quán)益性投資，最終通過被投資企業(yè)上市、并購或管理層回購等方式退出而獲利的一類投資基金。狹義的私募股權(quán)基金 主要指對已經(jīng)形成一定規(guī)模的，并產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟企業(yè)的私募股權(quán)投資，也稱Pre-IPO期間的私募股權(quán)投資。廣義的私募股權(quán)基金 涵蓋了企業(yè)首次公開發(fā)行前各階段的權(quán)益投資，即對處于種子期、初創(chuàng)期、發(fā)展期、擴(kuò)展期、成熟期和Pre-IPO各個(gè)時(shí)期的企業(yè)所進(jìn)行的投資。共三十四頁

2、基金大循環(huán)：PE基金的四個(gè)主要的環(huán)節(jié)項(xiàng)目小循環(huán)：投資(tu z)項(xiàng)目的三個(gè)主要的環(huán)節(jié)核心：募資和投資募資投資投資后管理退出PE 運(yùn)行周期共三十四頁私募股權(quán)基金(jjn)的特征在資金募集上 向特定機(jī)構(gòu)和個(gè)人募集。如銀行、養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)公司、上市公司、未上市大型集團(tuán)公司等。在投資上 多采取權(quán)益型投資方式。投資后，私募股權(quán)基金須參與被投資企業(yè)經(jīng)營管理并提供增值服務(wù)。在投資期限上 中長期投資，一般可達(dá)5到7年；且多為封閉性投資，流動(dòng)性差。在退出機(jī)制(jzh)上 “以退為進(jìn)，為賣而買”，在投資伊始就設(shè)置了退出機(jī)制。共三十四頁初始(ch sh)階段成長(chngzhng)階段快速發(fā)展階段穩(wěn)定發(fā)展階段成熟階

3、段規(guī)模EXITIPO VCVC/PEEarly Capital Venture Capital Development Capital Transmission Capital 產(chǎn)業(yè)基金PEAngle產(chǎn)業(yè)基金共三十四頁實(shí)務(wù)(sh w)上PEVCPrivateEquity，簡稱PE，私募股權(quán)投資通過私募形式對私有企業(yè)，即非上市企業(yè)進(jìn)行的權(quán)益性投資。 Venture Capital，簡稱VC，風(fēng)險(xiǎn)投資、創(chuàng)業(yè)投資 向非上市的成長性企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，以期所投資創(chuàng)業(yè)企業(yè)發(fā)育成熟或相對成熟后主要通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得資本增值收益的投資方式。 創(chuàng)業(yè)投資是由專業(yè)投資者投入到新興的、迅速發(fā)展的、有巨大競爭潛力的企業(yè)中

4、的一種與管理服務(wù)相結(jié)合的股權(quán)性資本。PEVC，VCPE，核心特點(diǎn)上一致(yzh)資金募集方式：私募方式，區(qū)別于公募投資對象：非上市企業(yè)投資方式：權(quán)益性投資，區(qū)別于借貸，一般不控股，上市之后退出投資投資階段：集中投資于成長期和成熟期項(xiàng)目共三十四頁廣義上的PE 還包括：對上市后企業(yè)進(jìn)行投資，PIPE；控股型投資：產(chǎn)業(yè)投資、并購基金等廣義上的VC投資階段：早期項(xiàng)目、天使基金實(shí)際區(qū)別 如果進(jìn)行細(xì)致的區(qū)分，更多體現(xiàn)在投資階段上。PE更多地投資于成熟期項(xiàng)目， VC更多投資于成長期項(xiàng)目。但在實(shí)際操作中，PE、VC相互滲透(shntu)，投資階段的區(qū)分并不明顯PEVC，即以私募的方式籌集資金，對非上市的企業(yè)進(jìn)

5、行股權(quán)投資。廣義(gungy)上PE和VC的區(qū)別共三十四頁 PE的盈利模式是由項(xiàng)目投資(tu z)的價(jià)值發(fā)現(xiàn)、價(jià)值設(shè)計(jì)、價(jià)值持有、價(jià)值提升、價(jià)值放大、價(jià)值兌現(xiàn)這六個(gè)階段實(shí)現(xiàn)的，是一個(gè)復(fù)雜的、專業(yè)的、長期的投資(tu z)過程。項(xiàng)目尋找項(xiàng)目評估投資決策投資管理投資退出進(jìn)入下一輪新投資項(xiàng)目池項(xiàng)目受理項(xiàng)目初審項(xiàng)目盡調(diào)快.準(zhǔn).省PE運(yùn)作流程(lichng)共三十四頁綜合評價(jià)優(yōu)缺點(diǎn)資本變現(xiàn)及回收上市最佳方式，收益最高優(yōu)點(diǎn)：高收益、有利于企業(yè)再融資。缺點(diǎn)：費(fèi)用高、程序繁瑣、風(fēng)險(xiǎn)大、耗時(shí)長。上市一段時(shí)間，發(fā)起人股票禁售期解凍后，適時(shí)出售股份變現(xiàn)協(xié)議轉(zhuǎn)讓或兼并收購最普遍的方式，收益較高優(yōu)點(diǎn)：方便快捷、費(fèi)用低。

6、缺點(diǎn)：收益較上市小、不易找到合適的收購方。在一級市場或場外交易市場轉(zhuǎn)讓給其他投資者或在企業(yè)被兼并收購時(shí)出售股份回收資本和收益?；刭徏s定的特殊方式，收益一般優(yōu)點(diǎn)：收益有保證。缺點(diǎn)：收益較低。在企業(yè)沒有達(dá)到上市條件或出現(xiàn)私募股權(quán)基金要求回購事項(xiàng)時(shí)，由企業(yè)或全股東按約定條件購回。破產(chǎn)清算投資失敗的方式，收益最低將損失降到最低。當(dāng)企業(yè)無法存續(xù)或無存續(xù)價(jià)值時(shí)，申請破產(chǎn)清算，收回投資。PE退出(tuch)方式共三十四頁萌芽階段19461969發(fā)展階段1970s高速發(fā)展階段1980s成熟階段1997至今1946美國第一家PE公司ARD成立1969新股發(fā)行市場火爆，有限合伙制PE產(chǎn)生1973美國創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)

7、會(huì)成立，PE正式成為一個(gè)產(chǎn)業(yè)1978雇員退休收入保障法允許養(yǎng)老基金進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)投資領(lǐng)域1997東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)2001美國網(wǎng)絡(luò)科技股泡沫破裂1985非創(chuàng)業(yè)型PE投資首次超過創(chuàng)業(yè)型PE2007全球知名的PE公司Black stone在紐交所正式掛牌上市1958小企業(yè)投資法案出臺(tái)，大量SBIC成立萌芽階段19851992緩慢發(fā)展階段19931996非理性發(fā)展階段19972001調(diào)整階段20022004理性發(fā)展階段2005至今1985科學(xué)技術(shù)體制改革，中國第一家風(fēng)投機(jī)構(gòu)“中國新技術(shù)創(chuàng)業(yè)投資公司”成立1992第一家外商獨(dú)資風(fēng)險(xiǎn)投資基金“美國太平洋技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)投資基金”成立1993“中國經(jīng)濟(jì)技術(shù)投資擔(dān)保公司”成立

8、，鼓勵(lì)社會(huì)力量參與風(fēng)投領(lǐng)域1998 關(guān)于盡快發(fā)展中國風(fēng)險(xiǎn)投資事業(yè)提案出臺(tái)1999“5.19”行情，國際金融公司入股上海銀行初具狹義PE特點(diǎn)2001美國互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅，我國加強(qiáng)資本市場規(guī)范管理2004New Bridge Capital購得深發(fā)展17.89%的股權(quán)，中國大陸第一起狹義PE案例2005股權(quán)分置改革2006傳統(tǒng)行業(yè)取代了高新科技行業(yè)成為PE投資重點(diǎn)2008次貸危機(jī)2009人民幣基金首次超過美元基金主導(dǎo)市場美國(mi u)發(fā)展歷程中國(zhn u)發(fā)展歷程PE發(fā)展概況共三十四頁2005年11月，國家發(fā)改委、科技部等十部委聯(lián)合頒布了創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)管理暫行辦法，指出促進(jìn)創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)發(fā)展，規(guī)范

9、其投資運(yùn)作，鼓勵(lì)其投資中小企業(yè)特別是中小高新技術(shù)企業(yè)。06年8月，第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)修訂合伙企業(yè)法。07年6月，合伙企業(yè)法生效，給中國PE帶來一縷新鮮空氣。2008年北京、天津、上海、深圳紛紛出臺(tái)相應(yīng)政策鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)投資發(fā)展。2008年9月，深交所修改了股票上市規(guī)則，對比舊規(guī)，創(chuàng)投企業(yè)在上市前12個(gè)月內(nèi)通過增資擴(kuò)股方式投資的，鎖定期由原來36個(gè)月變更為12個(gè)月。2008年6月，全國社保基金將繼續(xù)加強(qiáng)與國內(nèi)外私募股權(quán)投資基金（PE）的合作，促進(jìn)國際資本(zbn)在中國有序、雙向、互贏的流動(dòng)，截止目前已經(jīng)投資了中信產(chǎn)業(yè)、弘毅、鼎暉、IDG等9只由7家管理人發(fā)起設(shè)立的PE基金 。2011年

10、3月，國家發(fā)改委在北京、上海、天津、湖北、江蘇、浙江、重慶等重新啟動(dòng)PE基金備案。2012年2月，國家發(fā)改委開展已升級版?zhèn)浒钢贫鹊膶?shí)施，把全國股權(quán)投資基金PE/VC基金(基金規(guī)模在5億元以上)的出資人(LP)要求強(qiáng)制性提高，要求單個(gè)投資人最低出資1000萬元，這是首次規(guī)定PE出資人的下限。 政府(zhngf)對PE的態(tài)度鼓勵(lì)、扶持、規(guī)范共三十四頁有限(yuxin)合伙與私募股權(quán)投資共三十四頁基于公司法的投資公司型創(chuàng)新投資集團(tuán)基于信托法和 創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)管理辦法的委托管理型湖南信托發(fā)起(fq)的創(chuàng)業(yè)投資信托產(chǎn)品、上海創(chuàng)業(yè)投資公司基于合伙企業(yè)法的有限合伙型南海成長、東方富海1、私募股權(quán)投資基金(jj

11、n)管理的三種模式共三十四頁公司制信托制有限合伙制認(rèn)繳出資額及繳納期限最低實(shí)收資本不低于某一額度資金一次到位承諾出資制，無最低要求，按照約定的期限逐步到位投資門檻無特別要求單個(gè)投資者最低投資不少于100萬元無強(qiáng)制要求債務(wù)承擔(dān)方式出資者在出資范圍內(nèi)承擔(dān)有限責(zé)任投資者以信托資產(chǎn)承擔(dān)責(zé)任GP承擔(dān)無限責(zé)任，LP以認(rèn)繳出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任投資人數(shù)有限責(zé)任公司不超過50人，股份有限公司不超過200人自然人投資者不超過50人，合格機(jī)構(gòu)投資者數(shù)量不受限制2至50人，且包含至少一個(gè)GP管理人員股東決定由信托公司進(jìn)行管理普通合伙人共三十四頁2、什么是有限(yuxin)合伙有限合伙企業(yè)由普通合伙人和有限合伙人組成

12、，普通合伙人對合伙企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無限連帶責(zé)任，有限合伙人以其認(rèn)繳的出資額為限對合伙企業(yè)債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的一種企業(yè)組織形式。 有限合伙企業(yè)由二個(gè)以上五十個(gè)以下合伙人設(shè)立，至少有一個(gè)普通合伙人。 有限合伙企業(yè)由普通合伙人執(zhí)行合伙事務(wù)，執(zhí)行事務(wù)合伙人可以要求在合伙協(xié)議中確定執(zhí)行事務(wù)的報(bào)酬及報(bào)酬提取(tq)方式。 有限合伙人不執(zhí)行合伙事務(wù)，不得對外代表有限合伙企業(yè)。 一般理解：普通合伙人： 1%的資金+無限連帶責(zé)任+企業(yè)管理權(quán)有限合伙人： 99%的資金+有限責(zé)任共三十四頁3、有限合伙制的基本(jbn)運(yùn)行架構(gòu)投資人1有限(yuxin)合伙人投資人2有限合伙人有限合伙人49名投資人：基金投資公司普通合伙人（承

13、擔(dān)無限連帶責(zé)任）基金產(chǎn)品（有限合伙制）托管銀行管理人：基金管理公司公司1公司2公司3公司N律師事務(wù)所會(huì)計(jì)師事務(wù)所現(xiàn)金本金+收益現(xiàn)金融資額+溢價(jià)托管，監(jiān)管工商局備案注冊共三十四頁有限(yuxin)合伙制公司制納稅義務(wù)：不是獨(dú)立的納稅主體，可以避免雙重納稅。存續(xù)期限：規(guī)定有明確(mngqu)的期限，到期清算相對簡單分期出資：資金根據(jù)合伙人的約定到位納稅義務(wù)：獨(dú)立的納稅主體。存續(xù)期限：長期存在，清算復(fù)雜分期出資：分期到位，最長期限5年，首期204、有限合伙與公司制在法律層面上的比較共三十四頁有錢出錢 有力(yul)出力5、有限(yuxin)合伙制的運(yùn)營機(jī)制共三十四頁有錢的出錢，有力的出力 投資者的資

14、金和管理人的專業(yè)能力結(jié)合在一起有限責(zé)任與無限責(zé)任 投資者和管理人的法律關(guān)系和法律責(zé)任明確 LP承擔(dān)有限責(zé)任，享受投資收益；GP承擔(dān)無限責(zé)任，負(fù)責(zé)基金(jjn)管理投資顧問 提供顧問服務(wù)，獲得顧問報(bào)酬。 投資者的責(zé)任非常明確，成本費(fèi)用透明可控。 （1）優(yōu)勢結(jié)合(jih)，責(zé)任明確共三十四頁投資決策機(jī)制決策以GP為主。資金托管制度資金監(jiān)管銀行(ynhng)。定期報(bào)告制度內(nèi)部透明。定期報(bào)告與不定期報(bào)告內(nèi)部管理制度注重程序，強(qiáng)調(diào)執(zhí)行（2）規(guī)范(gufn)運(yùn)作共三十四頁有限(yuxin)合伙：機(jī)制產(chǎn)生動(dòng)力6、總結(jié)(zngji)共三十四頁靈活的稅收安排明確的存續(xù)期根據(jù)需要靈活安排資金到位有限合伙人、普通合

15、伙人捆綁(knbng)機(jī)制，利益分配機(jī)制，利益高度一致有限合伙人與普通合伙人責(zé)、權(quán)、利明確決策效率高、規(guī)范運(yùn)作程度高有為投資企業(yè)提供服務(wù)的動(dòng)力和能力（1）有限合伙(hhu)的特點(diǎn)共三十四頁（2）結(jié)論(jiln)利于募資利于投資人控制風(fēng)險(xiǎn)利于減少投資人的費(fèi)用和成本利于根據(jù)需要靈活安排(npi)資金利于投資利于管理團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定利于提高決策效率利于服務(wù)利于為被投資企業(yè)提供服務(wù)利于提升服務(wù)的水平共三十四頁房地產(chǎn)私募股權(quán)( qun)投資基金共三十四頁1私募股權(quán)資金發(fā)展契機(jī)234現(xiàn)在土地資源越來越稀缺，開發(fā)商投資成本越來越大，拿地成本普遍超過30，在一線城市甚至接近50，信貸已經(jīng)滿足不了房地產(chǎn)投資的快速增長

16、。在這種背景及地產(chǎn)商的擴(kuò)張需求下，房地產(chǎn)基金大有機(jī)會(huì)。對于房地產(chǎn)股權(quán)私募基金而言，其他融資渠道收緊的時(shí)候，私募股權(quán)資金成為房地產(chǎn)行業(yè)融資的一個(gè)重要選擇。一直以來,房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)就不合理,尤其表現(xiàn)在對銀行依賴度過高。中國房地產(chǎn)市場的融資渠道中,銀行貸款、定金及預(yù)付款、個(gè)人按揭貸款占到了房地產(chǎn)行業(yè)融資總量的60.0%-70.0%左右。受國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策影響，2010年，銀行開始對房地產(chǎn)市場收緊信貸。據(jù)業(yè)內(nèi)估計(jì)，銀行對房地產(chǎn)的信貸政策還會(huì)越來越嚴(yán)厲。房地產(chǎn)開發(fā)商的融資需求，政府的從嚴(yán)政策成為發(fā)展(fzhn)私募股權(quán)基金的契機(jī)共三十四頁房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)高杠桿、高投資、高收益、高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。

17、關(guān)系國計(jì)民生、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、改善民生條件的重要支柱。資金占用量大，運(yùn)轉(zhuǎn)周期長，資金密集型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)資金現(xiàn)狀房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的70%來自于預(yù)售和銀行貸款，融資模式單一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金不超過20% 。中國房地產(chǎn)開發(fā)基金直接融資占比僅為5%，而美國這一比例超過80%。PE作為房地產(chǎn)最可行的新型融資(rn z)渠道之一，具有廣闊的發(fā)展前景，將為我國的房地產(chǎn)市場注入新的活力，并促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。房地產(chǎn)PE基本概念 房地產(chǎn)PE是定向(dn xin)投資于房地產(chǎn)行業(yè)的PE，基于行業(yè)的特殊性獨(dú)具特色。 國內(nèi)房地產(chǎn)信托、企業(yè)債監(jiān)管嚴(yán)，REITs尚未批準(zhǔn)，房地產(chǎn)PE最有前途。共三十四頁獨(dú)立房地

18、產(chǎn)PE 鼎暉房地產(chǎn)基金、普凱投資和高和投資等，在PE運(yùn)作方面經(jīng)驗(yàn)豐富，對房地產(chǎn)行業(yè)缺乏深入了解。房地產(chǎn)企業(yè)旗下的房地產(chǎn)PE 金地集團(tuán)旗下的穩(wěn)盛投資、榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司旗下的榮盛泰發(fā)基金、以及(yj)復(fù)地集團(tuán)參與的盛世神州基金等，具有深厚的行業(yè)背景但缺乏PE運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。按投資(tu z)背景按管理方式引入外援型PE 引入知名外資機(jī)構(gòu)將為本土基金帶來國際化視野與國外較為成熟的經(jīng)驗(yàn)，但可能加劇房地產(chǎn)行業(yè)競爭。自主管理型PE 具有更大的自主權(quán)，國內(nèi)PE管理的主要方式。按投資方向商品住宅 盛世神州房地產(chǎn)投資基金，主要投向成長性城市的居住類物業(yè)。商業(yè)地產(chǎn) 高和投資，收購一線城市核心區(qū)域商業(yè)類物業(yè)，包裝后

19、出售獲利。城市綜合體 星浩基金，“星光耀廣場”是該基金定位開發(fā)的第一個(gè)CBD項(xiàng)目。房地產(chǎn)PE分類共三十四頁區(qū)別房地產(chǎn)PE其他行業(yè)PE投資對象房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的企業(yè)或項(xiàng)目（住房、廠房、物業(yè)等），包括收購實(shí)物性房地產(chǎn)（寫字樓、商場、高檔公寓住宅等），主要針對的是非上市房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)進(jìn)行投資，較少涉及債權(quán)投資以實(shí)業(yè)為主，有些只允許對非上市公司進(jìn)行股權(quán)投資，有些則允許對上市公司進(jìn)行股票投資（但必須以私募的方式），有些甚至允許進(jìn)行少量的債券投資投資風(fēng)險(xiǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)投資期限長期投資，投資回報(bào)率較高一般為中、長期投資投資組合將不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目組合起來出售，也可以將某一個(gè)項(xiàng)目按比例分拆出售、融資

20、或租賃通常投資對象難以組合，更難以拆分管理方式專業(yè)的房地產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作，多采取有限合伙制專業(yè)化管理，特定的私募公司的基金管理人進(jìn)行募集并管理，可以分為公司制、契約制、合伙制退出機(jī)制IPO、并購、回購、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、整體出售等IPO、售出股份、并購或管理層回購等房地產(chǎn)PE特點(diǎn)(tdin)共三十四頁區(qū)別房地產(chǎn)PE一般股權(quán)投資投資期限具有一定限制，一般為510年長期，沒有嚴(yán)格的限制投資目的提升企業(yè)價(jià)值從而退出獲利獲得股息和紅利或企業(yè)控制權(quán)管理滲透度對目標(biāo)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營決策提供指導(dǎo)，對目標(biāo)公司重新包裝大股東向投資對象派駐高管直接參與企業(yè)日常經(jīng)營區(qū)別房地產(chǎn)PEREITs資金募集方式私募方式公募方式

21、資金能否贖回具有較長的封閉期，期間投資者不能抽回投資資本金可贖回限制要求按要求公開披露信息，上市后可隨時(shí)交易不需要公開披露信息，具有封閉期組織形式公司制、信托制、和有限合伙制，有限合伙制為主公司制和信托制，以信托制為主操作方式先募資再確定標(biāo)的資產(chǎn)，投資標(biāo)的以多項(xiàng)為主先確定標(biāo)的資產(chǎn)再募資，投資標(biāo)的以一項(xiàng)為主權(quán)益比例少數(shù)股權(quán)全部股權(quán)擔(dān)任角色指導(dǎo)、輔助及專業(yè)化服務(wù)企業(yè)經(jīng)營管理者收益渠道退出獲利，前期股利支付少股利支付比例較高共三十四頁房地產(chǎn)PE的優(yōu)點(diǎn)(yudin)可以獲得所有權(quán)和控制力 “股權(quán)”“私募”，可直接控制資產(chǎn)管理活動(dòng)，更好的實(shí)現(xiàn)其投資策略?？梢詣?chuàng)造價(jià)值 通過再包裝增加附加價(jià)值，轉(zhuǎn)手獲利便于

22、利益重組 房地產(chǎn)PE可以將不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目組合起來出售/融資/租賃，也可以將某一個(gè)項(xiàng)目按比例分拆出售/融資/租賃。與無形資產(chǎn)相比，房地產(chǎn)更容易分拆，且分拆后的每一塊資產(chǎn)可能比原先價(jià)值更高。融資成本較低 房地產(chǎn)項(xiàng)目通常具有可期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，房地產(chǎn)PE比LBO等其它PE投資類別更容易獲得優(yōu)惠的貸款利息。退出方式(fngsh)靈活 在公開市場及非公開市場都具有較好的流動(dòng)性?？梢苑稚L(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)PE與證券及債券投資的關(guān)聯(lián)性相對較低，使其能夠分散投資組合的整體風(fēng)險(xiǎn)，豐富機(jī)構(gòu)投資人的投資組合。共三十四頁房地產(chǎn)PE的必要性滿足企業(yè)融資需求 自2010年政府出臺(tái)對房地產(chǎn)行業(yè)新一輪密集調(diào)控政策以來，房企傳統(tǒng)融

23、資手段受限；國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)IPO 或借殼上市審批已暫停；增發(fā)、配股和發(fā)債被叫停；房地產(chǎn)信托面臨(minlng)日趨嚴(yán)格的政策。資金鏈緊張，融資成本不斷上揚(yáng)，企業(yè)負(fù)債率到達(dá)高點(diǎn)。多樣化融資手段成為房企的迫切需求。防范金融風(fēng)險(xiǎn) 銀行貸款占到了房地產(chǎn)行業(yè)融資總量的60.0%70.0%左右，遠(yuǎn)高于40.0%的國際通行標(biāo)準(zhǔn)。銀行貸款實(shí)際上支撐了房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營周轉(zhuǎn)的資金鏈，一旦經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)而影響金融安全。促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展 房地產(chǎn)PE十分關(guān)注企業(yè)的成長，通過提供一系列專業(yè)的增值服務(wù)和經(jīng)營戰(zhàn)略指導(dǎo)，增強(qiáng)企業(yè)的核心競爭力。一般只有優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目才能獲得PE的

24、資金支持，從客觀上加速房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰。共三十四頁1970s末1987黑色星期一1980s末19932007現(xiàn)在美國房地產(chǎn)PE萌芽，剩余資金充裕，融資成本低，對房地產(chǎn)PE的需求不大。股市暴跌，經(jīng)濟(jì)衰退，銀根收緊，權(quán)益型REITs 收益銳減募資難，房企資金鏈高度緊張大量房地產(chǎn)無法還貸，許多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)被迫廉價(jià)出售，Zell-Merrill和Goldman Sachs等投資機(jī)構(gòu)募集房地產(chǎn)PE抄底市場。有限合伙集合投資+權(quán)益型 REITs有限合伙型PE的雛形90年代初，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，房地產(chǎn)PE發(fā)展， 2000年以后，證券市場和房地產(chǎn)市場的高度繁榮，房地產(chǎn)PE快速增長。數(shù)量增長近90倍，規(guī)模增長近40倍。逐漸成熟，不再局限于收購困境資產(chǎn)，業(yè)務(wù)延伸至房地產(chǎn)開發(fā)、國際房地產(chǎn)投資等1990s21世紀(jì)初期至今設(shè)立“境外中國產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法”鼓勵(lì)國外風(fēng)投公司進(jìn)入，海外基金涌入中國，房地產(chǎn)PE得以起步。2006 房地產(chǎn)PE31例，占到傳統(tǒng)行業(yè)案例總數(shù)42.40，投資金額