1、一.總體環(huán)境說(shuō)明1.紅谷灘簡(jiǎn)介 紅谷灘新區(qū)地處昌北贛江之濱，與昌南中心城隔江相望，素有南昌的“浦東”之美譽(yù)。新區(qū)由紅角洲 、紅谷灘中心區(qū) 、鳳凰洲三大片區(qū)組成。其中，紅角洲片區(qū)為文教、體育 ，旅游和高檔住宅綜合區(qū)；中心區(qū)為行政辦公 、商貿(mào)金融 、居住綜合區(qū)，是南昌市級(jí)行政、文化、金融、貿(mào)易中心；鳳凰洲片區(qū)為旅游、體閑、商貿(mào)、居住區(qū)，是以旅游、居住為主的城市生活新區(qū)。 鳳凰洲片區(qū)南起廬山南大道，北至贛江大橋，東臨贛江，西至蝶子湖城市綠心，規(guī)劃用地11平方公里，規(guī)劃人口約10萬(wàn)人，功能定位為舒適的居住功能，將以一種理想的、整體的開(kāi)發(fā)模式形成生態(tài)式、花園式的居住空間環(huán)境。 2.鳳凰洲簡(jiǎn)介2.2019

2、年鳳凰洲商業(yè)市場(chǎng)分析 鳳凰洲目前商業(yè)主要集中在廬山南大道和鳳凰花園附近，其中鳳凰花園商業(yè)一沿街商鋪和社區(qū)商業(yè)為主，和本案非常類似。 A:沿街商鋪 目前鳳凰洲的沿街店面豐和大道鳳凰花園段由于周邊住宅項(xiàng)目入駐人口較多同時(shí)靠近鳳凰菜場(chǎng)、憑借其地段和位置的勢(shì)，出租率較高，租金處于整個(gè)區(qū)域的最高水平，由于臨街商鋪明顯受到地段的影響，租金高低和價(jià)格漲幅差異很大。 B:社區(qū)商鋪 社區(qū)商鋪將是商業(yè)地產(chǎn)中一支奇葩，它具有投資額較小，經(jīng)營(yíng)性靈活，往往與住宅消費(fèi)一體化，成為長(zhǎng)線投資。社區(qū)商鋪，一般的價(jià)位是住宅價(jià)位的一倍左右，升值空間不是很大，價(jià)格漲幅一般客觀存在小區(qū)的品質(zhì)、人氣和商鋪的數(shù)量等影響，不會(huì)大起大落，有一

3、定的升值空間。 紅谷灘鳳凰洲鳳凰家園附近的社區(qū)店以鳳凰花園小區(qū)內(nèi)街最為典型，同時(shí)也是鳳凰洲招商率最高的商業(yè)項(xiàng)目。商業(yè)檔次比較低，業(yè)態(tài)主要圍繞小區(qū)住戶日常生活需求，集中了超市、煙酒、水果、服飾、小餐飲、美發(fā)等。二.本案立地條件說(shuō)明1.本案立地條件說(shuō)明1.鳳凰家園位于紅谷灘鳳凰洲，東靠豐和大道，西臨鳳凰北大道，南至錦江路，北接長(zhǎng)江路。2.地塊方正，總用地面積為12.57公頃，總建筑面積234076平米，其中商業(yè)面積為21136平米。本案 “ 鳳凰家園”經(jīng)濟(jì)適用房是政府主導(dǎo)開(kāi)發(fā)由南昌市紅谷灘新區(qū)城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司投資興建的商住混合社區(qū)，占地面積12.57 公頃，總建筑面積 234076平方米，

4、總規(guī)劃戶數(shù)2731戶，地面停車404個(gè)。小區(qū)分為A 、B、C、D四個(gè)組團(tuán)，小區(qū)規(guī)劃有4個(gè)出入口，項(xiàng)目南側(cè)靠近幼兒園的為小區(qū)主入口，北側(cè)為此入口，另外小區(qū)東西兩側(cè)分別還配置了人行入口 。小區(qū)商業(yè)建筑面積21136平方米，呈十字形排布，合理的銜接了小區(qū)的4個(gè)出入口。AABCD2.本案外圍住宅小區(qū)分布概況樓盤(pán)名稱 位 置戶數(shù) 預(yù)計(jì)人數(shù)檔 次 天賜良園鳳凰北大道、濠江路17005100高 檔鳳凰城豐和大道、錦江路30009000高 檔 鳳凰花園 豐和大道、黃河路23006900低 檔 東方海德堡鳳凰北大道、濠江路10933279高 檔 豐和新城廬山南大道、豐和大道 7182154高 檔 鳳凰家園豐和大

5、道、錦江路 27318193低 檔 鳳凰商貿(mào)城豐河大道、閩江路 商業(yè)-未來(lái)鳳凰洲住宅項(xiàng)目常住人口數(shù)量為：34626人3.本案外圍生活設(shè)施分布概況鳳凰家園外圍生活設(shè)施基本齊全：醫(yī)療:南昌急救中心 餐飲:萬(wàn)家燈火大酒店 銀行:昌北工行、中國(guó)銀行 學(xué)校：鳳凰小學(xué)、外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、商貿(mào)學(xué)校其他:鳳凰集貿(mào)市場(chǎng)、加油站 小區(qū)規(guī)劃配套:商業(yè)街、幼兒園 三.本案外圍商業(yè)氛圍分析鳳凰花園內(nèi)街業(yè)態(tài)分布及租金水平:平均租金在8元/月平米左右1234567891011121314豐和大道業(yè)態(tài)分布及租金水平:租金在16元/月平米左右1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 1

6、9鳳凰商貿(mào)城業(yè)菜場(chǎng)邊態(tài)分布及租金水平:菜市場(chǎng): 租金在7元/月平米左右1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21鳳凰商貿(mào)城業(yè)態(tài)分布及租金水平:1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 租金在15元/月平米左右3.本案服務(wù)范圍輻射示意圖三、建議方案1、定位及主題形象塑造找準(zhǔn)檔次，爭(zhēng)取成為鳳凰洲商業(yè)新亮點(diǎn)整體定位：不要僅僅局限于鳳凰家園，而要依托整個(gè)鳳凰洲的特點(diǎn)及周邊無(wú)集中商圈的優(yōu)勢(shì)，成為鳳凰洲首屈一指的商業(yè)項(xiàng)目品質(zhì)定位：鳳凰長(zhǎng)樂(lè)街的建造風(fēng)格高雅，配套齊全，有花有水，檔次可見(jiàn)一斑。功能定位：餐

7、飲特色街、裝修裝飾特色街、服飾休閑街檔次定位：中低檔消費(fèi)餐飲、五金電器、移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳裝飾材料、廣告制作服飾飾品、干洗、銀行區(qū)款機(jī)彩票投注點(diǎn)、足療、影像店小超市、水果店、蛋糕房社區(qū)醫(yī)療站、家政小超市、干洗、餐飲、水果店藥房、棋牌室2、鳳凰家園業(yè)態(tài)分布建議:鳳凰長(zhǎng)樂(lè)街：競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的總體演變引領(lǐng)時(shí)尚，確立本區(qū)域商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)地位引進(jìn)裝修裝飾商家，積極溶入鳳凰洲規(guī)劃，輻射周邊創(chuàng)建商業(yè)品牌，連鎖經(jīng)營(yíng)，拓展商業(yè)物業(yè)引進(jìn)中型超市，聚集人氣的同時(shí)，成為當(dāng)?shù)叵M(fèi)品終端消費(fèi)的平臺(tái)。引進(jìn)中檔服飾連鎖店，提升服飾層次。休閑與社區(qū)配套并重。建設(shè)一體化商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式。以商業(yè)管理代替物業(yè)管理模式。整體規(guī)劃，避免沿街商鋪業(yè)態(tài)混

8、亂現(xiàn)象。規(guī)劃裝修裝飾特色街，滿足居民需要。餐飲、社區(qū)配套、服飾購(gòu)物為一體的步行街式商業(yè)模式。通過(guò)整合性營(yíng)銷輻射周邊。以作品牌的心態(tài)來(lái)經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)。 通過(guò)品牌經(jīng)營(yíng)來(lái)拉動(dòng)物業(yè)價(jià)值的提升。構(gòu)建區(qū)域知名商業(yè)物業(yè)最終目標(biāo)：使鳳凰長(zhǎng)樂(lè)街成為鳳凰洲商業(yè)物業(yè)的領(lǐng)跑者定位重點(diǎn)完善商業(yè)業(yè)態(tài)需要填補(bǔ)空白四.財(cái)務(wù)分析與建議鳳凰家園 十年租金回收推算表第一年 (2009)第二年 (2019)第三年 (2019)第四年 (2019)第五年 (2019)第六年 (2019)第七年 (2019)第八年 (2019)第九年 (2019)第十年 (2018)十年平均租金樓層基準(zhǔn)租金初期培育期發(fā)展期成熟期1F0.900.300.3

9、00.500.500.801.001.001.501.502.000.94鳳凰家園 十年租金回收計(jì)劃第一年 (2009)第二年 (2019)第三年 (2019)第四年 (2019)第五年 (2019)第六年 (2019)第七年 (2019)第八年 (2019)第九年 (2019)第十年 (2018)十年平均租金初期培育期發(fā)展期成熟期租金總額231439223143923857320385732061717127714640771464011571960115719601542928072517611.十年租金走勢(shì)分析2、物業(yè)管理費(fèi)用及遞增率 通過(guò)物業(yè)部門(mén)對(duì)本項(xiàng)目的各硬件服務(wù)設(shè)施成本的測(cè)算并結(jié)合

10、未來(lái)經(jīng)營(yíng)管理所需的費(fèi)用，及周邊的市場(chǎng)操作價(jià)格共同論證。3、押付方式、租期 業(yè)種押付方式 簽約租期生活配套一年一付1-2年餐飲娛樂(lè)小型一年一付,中型餐飲200以上押二付三（月）小型1-2年中型3-5年裝飾裝修小型一年一付, 200以上押二付三（月）1-2年4、免租期與裝修期 業(yè)種裝修優(yōu)惠期免租優(yōu)惠期備注生活配套個(gè)月個(gè)月500平米以上可適當(dāng)方寬免租優(yōu)惠期，公共事業(yè)部分原則上只有裝修優(yōu)惠期;如有大中型餐飲及娛樂(lè)可適當(dāng)免租到一年(免租期)中型餐飲2-3個(gè)月個(gè)月裝飾裝修1個(gè)月個(gè)月較早入場(chǎng)的商戶原則上可把優(yōu)惠期順延至所有配套齊全后起算租金。 5、招商策略及執(zhí)行計(jì)劃1招商處布置建議2招商策略及計(jì)劃擬定3招商

11、團(tuán)隊(duì)組建4招商時(shí)間節(jié)點(diǎn)管控5招商制作物設(shè)計(jì)完稿6業(yè)態(tài)組合面積調(diào)控7業(yè)態(tài)業(yè)種調(diào)整建議8人氣店招商9招商工作推展執(zhí)行1、根據(jù)商業(yè)物業(yè)目標(biāo)商家的特征，確定招商方向。2、大量搜集商家信息，主動(dòng)聯(lián)系。3、綜合分析各種信息，制定相應(yīng)的招商策略及實(shí)施方案。公開(kāi)招商招商調(diào)查內(nèi)部認(rèn)租開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備1、采用定向招商的方式，主動(dòng)聯(lián)系目標(biāo)商家。2、確定主力商家、各經(jīng)營(yíng)主題的重點(diǎn)商家。3、對(duì)一般商家進(jìn)行商家登記。4、對(duì)中簽戶進(jìn)行一輪信息招商發(fā)布。1、全面招商。2、引入重點(diǎn)商家、吸引一般商家。1、廣告宣傳造勢(shì)活動(dòng)。2、樹(shù)立商業(yè)物業(yè)形象、提高商業(yè)物業(yè)知名度。招商計(jì)劃4個(gè)步驟：人氣商戶優(yōu)先招商品牌商戶帶動(dòng)招商定向招商公開(kāi)招商招商人

12、員的培訓(xùn)公司背景及項(xiàng)目知識(shí)、公司背景、公眾形象、公司目標(biāo)、招商人員的行為準(zhǔn)則、內(nèi)部分工、工作流程；物業(yè)詳情：項(xiàng)目規(guī)模、定位、設(shè)施、周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件；項(xiàng)目特點(diǎn)：項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)、項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析、項(xiàng)目的招商策略等；業(yè)務(wù)基礎(chǔ)培訓(xùn)房地產(chǎn)政策法規(guī)、稅費(fèi)規(guī)定、房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語(yǔ)、建筑常識(shí)；5.目標(biāo)招商對(duì)象 鳳凰長(zhǎng)樂(lè)街地處鳳凰洲中心區(qū)及周邊住宅項(xiàng)目集中，常住人口較多，是鳳凰洲目前人口密度最大的區(qū)域，加上未來(lái)經(jīng)濟(jì)適用房中簽戶的陸續(xù)入住，商機(jī)不可限量，實(shí)為鳳凰洲不可多得的商業(yè)地塊，因此本區(qū)所提供之商業(yè)配套目標(biāo)招商對(duì)象為：1、部分中簽戶由于中簽戶的收入水平不高，工作不穩(wěn)定，具有 經(jīng)營(yíng)的欲望。2、

13、周邊商戶這些商戶在被區(qū)域內(nèi)具有經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)地段和商業(yè)需求 比較了解，部分商戶具有改變店址和擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的需求。3、專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)商戶隨著一期1081套經(jīng)濟(jì)適用房住戶的陸續(xù)入駐， 裝飾裝修需求量非常大，這部分配套商家會(huì)考慮入駐。4、其他看好本區(qū)域的商戶2.招商時(shí)間節(jié)點(diǎn)(1) 2019年10、11月招商工作計(jì)劃準(zhǔn)備期 2019.10目的：在準(zhǔn)備期內(nèi)制定完成階段性招商企劃報(bào)告計(jì)劃，配合11月份開(kāi)始的招商活動(dòng)，在兩周內(nèi)設(shè)計(jì)完成招商道具和戶外投放。內(nèi)容：1、招商道具準(zhǔn)備(招商手冊(cè)、DM等) 2、企劃執(zhí)行方案制定 3、招商處布置方案 4、招商戶外廣告設(shè)計(jì)及制作 5、小禮品 第一階段 2019.112019.12目

14、的：對(duì)外招商推廣正式開(kāi)始。配合招商計(jì)劃的實(shí)行，戶外媒體投放；電視招 商推廣同時(shí)推出，報(bào)紙主要以硬廣告為主，和軟文炒作雙管其下，在氣勢(shì)上營(yíng)造全面開(kāi)花的效果，共同塑造項(xiàng)目的招商氛圍。工作內(nèi)容：入駐商家的簽約、新客戶積累和挖掘目標(biāo)：完成一期招商面積40%的招商任務(wù) 第二階段 2009.12019.3目的：在招商過(guò)程中不斷積累客戶，重點(diǎn)在商家訪問(wèn)推廣上，同時(shí)在推廣主題上主要以商業(yè)的規(guī)模化、定位、已簽約商家等幾方面。工作內(nèi)容：入駐商家的簽約、新客戶積累和挖掘目標(biāo)：完成一期招商面積50%的招商任務(wù)第三階段 2009.42009.6（3個(gè)月）目的：4-6月招商進(jìn)入一個(gè)加速期，項(xiàng)目在區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)上知名度增加，

15、重點(diǎn)造勢(shì)，回報(bào)已簽約或有意向的客戶。工作內(nèi)容：統(tǒng)一宣傳造勢(shì)、入駐商家的簽約、老客戶回訪、新客戶積累和挖掘目標(biāo)：完成一期招商面積80%的招商任務(wù)【招商原則】招商的基本原則品牌政策、放水養(yǎng)魚(yú)；打破常規(guī)、適度超前；抓住熱點(diǎn)、緊貼市場(chǎng)；適度盈利、立足長(zhǎng)遠(yuǎn)?！菊猩滩呗浴坎呗?：把握經(jīng)營(yíng)檔次，確保項(xiàng)目整體形象 本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)檔次是中低檔，招商時(shí)對(duì)各類商家進(jìn)行必要篩選，確保本項(xiàng)目的整體經(jīng)營(yíng)檔次與形象，有利于本項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展與良好運(yùn)作。 由于社區(qū)商業(yè)不同于主題商場(chǎng)，在獨(dú)立商鋪經(jīng)營(yíng)的模式下，對(duì)于商鋪?zhàn)陨硎袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的要求也就更高，招商時(shí)就不能什么商家都招，必須進(jìn)行必要篩選，讓適合鳳凰長(zhǎng)樂(lè)街主題定位的商家進(jìn)駐，再進(jìn)行

16、統(tǒng)一推廣。策略2：有效利用我司的招商資源 經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，我司形成了豐富的商戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，更積累了相當(dāng)豐富的資家資源，以確保本項(xiàng)目招商的成功。策略3、以點(diǎn)帶面 優(yōu)惠招商，以點(diǎn)代面，重點(diǎn)招募影響力較大的商家，帶動(dòng)散戶經(jīng)營(yíng)；與商家共同宣傳策劃，共同造市，先做人氣，再做生意。策略4、強(qiáng)化活動(dòng)招商，進(jìn)行前期滲透 通過(guò)各種新聞、廣告、雜志、媒體或展會(huì)發(fā)布信息，對(duì)招商進(jìn)行前期滲透。同時(shí)策劃一些主題活動(dòng)或大型公關(guān)活動(dòng)，擴(kuò)大影響，提高鳳凰長(zhǎng)樂(lè)街知名度。【分期招商】 由于C、D區(qū)目前空置，幾乎沒(méi)有人流量，建議A、B區(qū)商業(yè)部分先行招商。一期二期【招商宣傳寶劍 】1、招商宣傳工具本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)招商要裝備“5個(gè)一”：一個(gè)精心修

17、筑的、格調(diào)脫俗、體現(xiàn)自身特色的區(qū)域商業(yè)樣板形象；一個(gè)介紹完備、具有吸引力、裝裱美觀的招商手冊(cè)；一張富有文化特色、與眾不同的區(qū)域建筑景觀設(shè)計(jì)圖；一個(gè)具有相當(dāng)戰(zhàn)斗力的招商團(tuán)隊(duì)；一個(gè)概括式的經(jīng)營(yíng)管理企劃書(shū)；2、招商宣傳方式 商業(yè)區(qū)的招商宣傳將以媒體宣傳和訪商為主，輔之以商業(yè)性媒體廣告方 式，達(dá)到在較高的層面上完成目標(biāo)市場(chǎng)心理轉(zhuǎn)換，突出商業(yè)區(qū)高檔、精品的新形象。2. 招商處選址建議 招商處選址應(yīng)該以方便招商工作的進(jìn)展為原則,并考慮人流量和資金的投入,我司在考察了周邊實(shí)際情況以后建議招商處地點(diǎn)可定于以下三個(gè)位置:(1).昌北汽車站附近(2).紅谷灘中心區(qū)第一街區(qū)附近(3).項(xiàng)目北側(cè)沿豐和大道昌北汽車站附

18、近紅谷灘中心區(qū)第一街區(qū)附近項(xiàng)目北側(cè)沿豐和大道推廣預(yù)算 2314392(1年租金總額 )X10%=23.14萬(wàn)元費(fèi)用安排項(xiàng) 目金 額(元)百 分 比戶外廣告(包括戶外看板道旗店招工地圍檔指示牌等)10000043.21%報(bào)紙廣告 10000043.21%宣傳品(包含海報(bào)招商手冊(cè)手提袋戶型圖展板等)3000012.96%3. 推廣建議注釋:鳳凰洲需要一個(gè)商業(yè)來(lái)帶動(dòng)區(qū)域人氣，本案恰逢其時(shí)，亦肩負(fù)責(zé)任，此為第一贏鳳凰洲的商業(yè)檔次普遍偏低，本案的出現(xiàn)具備一定的改善作用，此為第二贏本案適中的租金，能夠滿足大多數(shù)人經(jīng)商創(chuàng)業(yè)的夢(mèng)想，第一桶金即將實(shí)現(xiàn)，此為第三贏鳳凰家園招商推廣語(yǔ):“贏在鳳凰洲”設(shè)計(jì)畫(huà)面:“鳳凰

19、長(zhǎng)樂(lè)街”商業(yè)銷售執(zhí)行方案第一部分、項(xiàng)目定位本項(xiàng)目市場(chǎng)定位理解為區(qū)域未來(lái)中心、能夠輻射整個(gè)鳳凰洲最大的便民商業(yè)街！1.1-項(xiàng)目分析Strength優(yōu)勢(shì)：優(yōu)良的業(yè)態(tài)規(guī)劃及眾多住戶的強(qiáng)力支撐商業(yè)街合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃布局；位于鳳凰洲未來(lái)發(fā)展的中心區(qū)，商業(yè)潛力巨大；商業(yè)總規(guī)模超過(guò)2萬(wàn)平方米， 是目前鳳凰洲最大型商業(yè)之一；一期1081戶中簽戶進(jìn)駐鳳凰家園,二期1650戶年底即將簽約；市場(chǎng)潛力巨大Weakness劣勢(shì)：項(xiàng)目現(xiàn)階段處于非核心商圈，周邊人氣不足、商業(yè)氛圍差整個(gè)項(xiàng)目臨干道長(zhǎng)江路僅有約200米展示面，弱化了街鋪價(jià)值點(diǎn)；本區(qū)域商業(yè)以生活配套為主，其他商業(yè)業(yè)態(tài)均不成熟；項(xiàng)目外部公共交通配套設(shè)施欠缺影響項(xiàng)目其

20、他區(qū)域人流的進(jìn)入等。Opportunity機(jī)會(huì)：項(xiàng)目的體量將有可能成為鳳凰洲商業(yè)街惠州首家沃爾瑪進(jìn)駐本項(xiàng)目及與眾多次主力店的合作；本項(xiàng)目4期總體量將是惠州近年來(lái)規(guī)模最大的、真正意義上的購(gòu)物中心；利用返租策略促進(jìn)內(nèi)鋪銷售。Threat威脅：區(qū)域周邊項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目存量大以鳳凰城為首的鳳凰洲商業(yè)項(xiàng)目存量大，對(duì)本案有一定程度影響，分流本項(xiàng)目目標(biāo)客戶。1.2-項(xiàng)目市場(chǎng)定位本項(xiàng)目不能僅是是鳳凰洲商業(yè)的補(bǔ)充，而是鳳凰洲未來(lái)最具吸引力的一站式便民購(gòu)物街。鳳凰洲一站式便民購(gòu)物街第二部分、宣傳造勢(shì)階段顛覆準(zhǔn)備期（08.908.10）市場(chǎng)形象導(dǎo)入認(rèn)籌期（08.11）市場(chǎng)形象深入銷售期（08.1209.12）市場(chǎng)形象強(qiáng)

21、化售樓處選址、裝修鳳凰洲項(xiàng)目周邊戶外廣告投放系列新聞報(bào)導(dǎo)主力店簽約儀式項(xiàng)目開(kāi)街儀式協(xié)助商家舉行系列促銷活動(dòng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)推薦會(huì)和商家聯(lián)動(dòng),各種優(yōu)惠券派送工程倒記時(shí)社會(huì)監(jiān)督活動(dòng)開(kāi)啟重點(diǎn)客戶開(kāi)發(fā)鳳凰家園竣工、交房、入住儀式媒體廣告推廣系列SP活動(dòng)造勢(shì)切入點(diǎn)新中心最好的購(gòu)物街人口、住宅速增政府規(guī)劃規(guī)模大、住戶多主力店和入駐商家業(yè)態(tài)規(guī)劃及運(yùn)營(yíng)管理圍繞項(xiàng)目造勢(shì)點(diǎn)，我們將其分為；一、推廣過(guò)程中的階段主題事件。二、引起區(qū)域廣泛關(guān)注的大事件。第三部分、營(yíng)銷策略3.1-營(yíng)銷推廣思路 項(xiàng)目在集中投放期市場(chǎng)存量較大，所有的商業(yè)項(xiàng)目都在等待一個(gè)好的市場(chǎng)時(shí)機(jī)發(fā)售； 位處鳳凰洲未來(lái)核心區(qū)域，周邊商業(yè)空置率高欠缺商業(yè)氣氛，商家培

22、育周期相對(duì)較長(zhǎng)； 雖有商家明確了進(jìn)駐意向，但業(yè)態(tài)集中難以消化所有面積； 鳳凰洲其他項(xiàng)目對(duì)本案有一定程度影響，并且分流本項(xiàng)目目標(biāo)客戶。 整個(gè)項(xiàng)目臨主干道演達(dá)一路僅有約200米展示面，弱化了街鋪價(jià)值點(diǎn)；本案面臨的問(wèn)題：有效解決的方式：讓市場(chǎng)認(rèn)同-項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值及品質(zhì)的唯一性；讓投資者認(rèn)同-穩(wěn)定的租金回報(bào)和增長(zhǎng)；讓經(jīng)營(yíng)者認(rèn)同-消費(fèi)市場(chǎng)的潛力前景和商業(yè)管理的服務(wù)信心；讓消費(fèi)者認(rèn)同-對(duì)項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的認(rèn)可和期望。我們認(rèn)為在整個(gè)營(yíng)銷推廣過(guò)程中，本項(xiàng)目必須成為區(qū)域談?wù)摰臒狳c(diǎn)話題，與政府發(fā)生關(guān)系，打消客戶對(duì)回報(bào)、經(jīng)營(yíng)等問(wèn)題的疑慮，建立客戶投資信心。策略、招商先行策略招商先行，帶動(dòng)銷售。整體招商先行，發(fā)動(dòng)次主力

23、店戰(zhàn)略，在銷售過(guò)程中將有號(hào)召力的商家分三批簽約，在不同銷售階段制造活動(dòng)熱點(diǎn)。第一次簽約主要迎合招商，啟動(dòng)市場(chǎng)，第二次簽約引發(fā)銷售認(rèn)籌，第三次簽約與開(kāi)盤(pán)一起整體將帶動(dòng)銷售、推進(jìn)招商。3.-項(xiàng)目推售策略策略2、返租銷售策略商鋪返組銷售：3年返租24%一次性返還（年平均回報(bào)8%，在總價(jià)抵扣）我司提出3年返租主要為招商需要所考慮，其中對(duì)于買(mǎi)家：較長(zhǎng)的返租期可以增強(qiáng)其投資信心，打消對(duì)前幾年經(jīng)營(yíng)回報(bào)擔(dān)憂的顧慮。對(duì)于商戶：商家做旺需要一段時(shí)間培育，假設(shè)1-2年市場(chǎng)味旺，將可能導(dǎo)致業(yè)主在收回自營(yíng) 權(quán)以后自行招商，對(duì)現(xiàn)存商戶帶來(lái)極大影響，3年的產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)可令商場(chǎng)培 育期增長(zhǎng)，對(duì)商家進(jìn)駐有一定的信心保障。對(duì)于我

24、們：將獲得更大的主動(dòng)權(quán)把項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)成熟，達(dá)到預(yù)期設(shè)想。策略3、集中銷售策略認(rèn)籌積累一定數(shù)量誠(chéng)意客戶、通過(guò)解籌集中銷售；解籌當(dāng)天按抽簽順序決定選鋪優(yōu)先順序；開(kāi)盤(pán)前誠(chéng)意客戶積累200批以上。策略、價(jià)格策略認(rèn)籌階段不公布價(jià)格，僅提供價(jià)格區(qū)間，做認(rèn)籌登記最終價(jià)格根據(jù)誠(chéng)意客戶積累情況與客戶反饋信息做調(diào)整，在開(kāi)盤(pán)前確定最終價(jià)格。階段預(yù)知08.10 認(rèn)籌期階段一均價(jià)預(yù)知08.10 認(rèn)籌期階段二分層各區(qū)域價(jià)格區(qū)間預(yù)知08.11 解籌當(dāng)天鋪位具體價(jià)格銷售付款方式優(yōu)惠：付款方式折扣說(shuō)明一次性付款97折七天內(nèi)一次性付清全部鋪款,即簽訂購(gòu)房合同銀行按揭99折七天內(nèi)一次性付清4成首期款，并簽訂購(gòu)房合同，其余款銀行按揭

25、平均折扣98折鼓勵(lì)一次性付款，盡快使發(fā)展商回籠資金。付款方式折扣說(shuō)明一次性付款98折七天內(nèi)一次性付清全部鋪款,即簽訂購(gòu)房合同銀行按揭99折七天內(nèi)一次性付清4成首期款，并簽訂購(gòu)房合同，其余款銀行按揭平均折扣98.5折一、銀行放款快的情況下二、銀行放款慢的情況下3.-項(xiàng)目推售節(jié)奏安排結(jié)合項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)與市場(chǎng)現(xiàn)階段競(jìng)爭(zhēng)情況、商業(yè)銷售特點(diǎn)，并配合整體營(yíng)銷策略，我司建議2019年10月初進(jìn)場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)始登陸市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)熱（以銷售中心完成前提項(xiàng)目整體銷售分為5大部分，具體安排如下：注：上述階段工作時(shí)間將跟隨項(xiàng)目實(shí)際情況相應(yīng)調(diào)整時(shí)間段工作目標(biāo)階段策略銷售準(zhǔn)備期2019年10月2019年10月啟動(dòng)市場(chǎng)新聞報(bào)道確定營(yíng)銷

26、思路、商家洽談開(kāi)始進(jìn)行前期市場(chǎng)炒作認(rèn)籌期2019年11月2019年11月積累客戶200批以上2019年11月公開(kāi)認(rèn)籌制造市場(chǎng)輿論話題、啟動(dòng)實(shí)效型集中推廣強(qiáng)銷期2019年12月2009年5月 完成銷售60%以上2019年12月公開(kāi)發(fā)售自然認(rèn)籌（包括客戶提前咨詢、老帶新等）持續(xù)期2009年5月2009年8月積累客戶200批以上2019年5月持續(xù)銷售更換為商家推廣形象若招商進(jìn)展理想，那么持續(xù)銷售期時(shí)間縮短掃尾期2009年8月2009年12月90%完成全面銷售2009年12銷售結(jié)束到2009年12月完成整體銷售90%鳳凰家園商業(yè)策劃思路就商業(yè)而言鳳凰洲根本就沒(méi)有好地段從一開(kāi)始，鳳凰洲的商業(yè)布局就明顯滯

27、后，商業(yè)配套的缺乏降低了民眾入住的意愿，稀疏的人氣又打消了商家進(jìn)駐的信心，人氣與商業(yè)沒(méi)有良性的互動(dòng)，只有消極的牽制。在行政規(guī)劃里，鳳凰洲是一個(gè)舒適的居住區(qū)，但無(wú)商何談住，難道在當(dāng)局者的心目中住的意思僅僅是睡覺(jué)？顯然不是，7年過(guò)去，鳳凰洲比紅谷灘還顯得無(wú)奈！就目前而言，鳳凰洲的所有商業(yè)機(jī)會(huì)都沉睡在區(qū)域騰飛的夢(mèng)境中。就鳳凰洲而言商業(yè)的根本是增長(zhǎng)區(qū)域人氣不談發(fā)展，不說(shuō)繁榮，不開(kāi)空頭支票，我們來(lái)整點(diǎn)實(shí)際的。鳳凰洲目前最迫切的問(wèn)題，不是一夜流金，而是讓更多的人往來(lái)，讓那些交了房的窗子亮起來(lái)。怎樣才能增長(zhǎng)人氣，是不是把百盛沃爾瑪之類開(kāi)起來(lái)就萬(wàn)事大吉了？人氣形成的根本原因是便民設(shè)施的完善，不是華貴，不是洋酒

28、洋服，不是酒吧艷舞，而是一些解決人們?nèi)粘Ｉ畹臉I(yè)態(tài)或服務(wù)。當(dāng)下鳳凰洲商業(yè)，以此為開(kāi)頭，最為合適。所以。本案從一開(kāi)始就應(yīng)該站在鳳凰洲的高度來(lái)考量思索路徑A 本案是一條便民服務(wù)商業(yè)街個(gè)性化十足的布藝品店和小工藝品店汽車美容店和洗車店寵物醫(yī)院和鞋子保養(yǎng)店移動(dòng)聯(lián)通繳費(fèi)點(diǎn) 糕點(diǎn)店 早點(diǎn)鋪 餐館 干洗店 社區(qū)衛(wèi)生站 書(shū)報(bào)亭 花店 煙酒茶葉專營(yíng)店家電維修站 音像店 親子教育機(jī)構(gòu)與生活息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)都是我們的選擇B 本案是一條特色商業(yè)街C 本案是一條富有親和力的商業(yè)街親和環(huán)境：休閑式打造，消費(fèi)環(huán)境舒適親和感受：鳳凰洲首個(gè)注重舒適購(gòu)物的街區(qū)商業(yè)親和享受：不奢華，不拒人千里親和業(yè)態(tài)：為居民服務(wù)為主，和諧生財(cái)四大親和標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)到底，還應(yīng)該有一個(gè)親和的價(jià)格4500元/推廣概念水到渠成親和街鋪 贏在鳳凰洲項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析模型世聯(lián)研