1、專業(yè)實(shí)踐總結(jié)： 江蘇土地房地產(chǎn)估價(jià)：213161摘要：本人從事房地產(chǎn)評(píng)估工作八年了，參與了眾多的土地評(píng)估，對(duì)估價(jià)的流程和方法較熟悉。對(duì)于專業(yè)實(shí)踐，也有了較深的認(rèn)識(shí)。土地估價(jià)是估價(jià)依據(jù)一定的原則、理論和方法結(jié)合實(shí)際情況綜合評(píng)定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過(guò)程。對(duì)估價(jià)原則每種估價(jià)方法都有其對(duì)應(yīng)性，每種估價(jià)方法也有其一定的適用范圍，土地估價(jià)有其一定的工作程序。因此土地估價(jià)只有根據(jù)待估土地特點(diǎn)及項(xiàng)目的實(shí)際情況選取相應(yīng)的原則，適宜的方法才能為待估土地提供客觀、公正的土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。本文著重從我參與的一次土地估價(jià)實(shí)例總結(jié)土地估價(jià)的過(guò)程和運(yùn)用。：估價(jià) 理論方法實(shí)踐一、理論認(rèn)識(shí)1、土地的

2、概述土地，是一種不可再生的稀缺資源，也是一種最基本、最重要的生產(chǎn)要素和人們生活的必需品。包括人類過(guò)去和現(xiàn)在的活動(dòng)結(jié)果。土地有其自然特性也有其一定的經(jīng)濟(jì)特性。土地是人類生存的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是人類生產(chǎn)生活的場(chǎng)所。2、土地價(jià)格的概述在土地私有制度下，土地作為商品，可以，具有價(jià)格，但是，一般商品的價(jià)格是以其價(jià)值的轉(zhuǎn)化形式即社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格為中心，并受供求關(guān)系的影響，圍繞社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格而波動(dòng)，即一般商品的價(jià)格是以價(jià)值為基礎(chǔ)確定的。土地:“價(jià)格可是自然的產(chǎn)物，不是人類勞動(dòng)創(chuàng)造的，從而沒有價(jià)值。但以完全不是價(jià)值的表現(xiàn)，有些東西并不是商品，例如良心，名譽(yù)等等，但是也可以被他們的所有者以換取金錢，并通過(guò)它們的價(jià)格，取得

3、商品形式”。土地并不是商品，只是取得了商品的形式而已。因此，土地的價(jià)格通常不包括生產(chǎn)價(jià)格，而可能包括“土地資本的價(jià)值”。由于土地具有有限性，不可搬動(dòng)性和不可替代性，“是生產(chǎn)者的主要工具，因此生產(chǎn)者不管按什么價(jià)格都必須它?！睂?duì)于土地所有者來(lái)說(shuō)，他憑借土地所獲得地租，如果把這種獲得地租的權(quán)力轉(zhuǎn)讓給別人，他自然要索取相應(yīng)的代價(jià)，這種自愿付出的代價(jià)或要求索取的代價(jià)即土地的價(jià)格。所以“對(duì)土地所有者來(lái)說(shuō)，地租是他買進(jìn)土地時(shí)所付出的或賣出土地時(shí)所能收回的資本的利息。” “土地的價(jià)格當(dāng)然不過(guò)是資本化的地租。”目前，我國(guó)實(shí)行土地公有制，土地價(jià)格是以土地使用權(quán)出讓，轉(zhuǎn)讓為前提，支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是土地所在

4、經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。因此，我地價(jià)格的含義不同于一般土地私有制國(guó)家;第一、它是取得多年土地使用權(quán)時(shí)支付的一種代價(jià)，而不是土地所的價(jià)格;第二，由于土地使用年期較長(zhǎng)，一般都在 50 年左右，在使用期間也有轉(zhuǎn)讓，出租、抵押等權(quán)利，又類似于所有權(quán)。3、土地估價(jià)的概述土地估價(jià)是指對(duì)土地價(jià)格的評(píng)估,具體來(lái)說(shuō)就是根據(jù)評(píng)估目的、待估土地的特點(diǎn)和當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)的狀況,對(duì)待估土地的權(quán)益進(jìn)行分析,選擇適宜的估價(jià)方法評(píng)估出待估土地在某一時(shí)點(diǎn)的土地使用權(quán)價(jià)格。從理論上來(lái)說(shuō)土地是一種特殊形態(tài)的商品，具有區(qū)別于一般商品市場(chǎng)的明顯特點(diǎn)。土地估價(jià)的方法亦有其特殊性，土地估價(jià)方法主要有收益還原法、市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修、剩余法、成

5、本近法、路線價(jià)法等。估價(jià)原則有：替代原則、變動(dòng)原則、需求與供求原則、預(yù)期收益原則、協(xié)調(diào)原則、收益分配原則、多種方法結(jié)合原則 、最有效利用原則。4、土地估價(jià)的工作程序土地估價(jià)工作程序一般如下：、委托立項(xiàng)、確定估價(jià)的基本項(xiàng)目、擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃2.4、收料，實(shí)地踏勘、相關(guān)資料分析、選擇估價(jià)方法，試算宗地地價(jià)、試算價(jià)格調(diào)整，確定評(píng)估地價(jià)、撰寫估價(jià)書，提交確認(rèn)機(jī)關(guān)確認(rèn)、將土地估價(jià)、立卷存檔交付委托估價(jià)方二、對(duì)估價(jià)方法和估價(jià)原則在1、估價(jià)原則的運(yùn)用中的運(yùn)用的思考對(duì)估價(jià)原則，每種方法都有其對(duì)應(yīng)性，如替代原則、變動(dòng)原則、需求與供求原則、協(xié)調(diào)原則四原則對(duì)所有方法適宜；預(yù)期收益原則適合于收益還原法、假設(shè)開發(fā)法；收

6、益分配原則適宜于剩余法、成本法、收益法；對(duì)最有效利用原則 ，如設(shè)定為現(xiàn)狀利用，最好不使用最有效使用原則，很難說(shuō)就是最有效使用。待開發(fā)的土地評(píng)估，且最大限度的滿足規(guī)劃要求，使用最有效使用原則。可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：原則敘述不全、原則與所選方法無(wú)聯(lián)系，如利用的是待估宗地現(xiàn)狀條件評(píng)估而出現(xiàn)了有效利用原則；未采用收益還原法、假設(shè)開發(fā)法而出現(xiàn)了預(yù)期收益原則等。2、估價(jià)方法的運(yùn)用在估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程應(yīng)根據(jù)待估地特點(diǎn)及項(xiàng)目的實(shí)際情況，依據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的規(guī)定，選取適宜的方法。要求在一項(xiàng)估價(jià)中所選方法不少于兩種，并說(shuō)明估價(jià)方法選擇的依據(jù)。同時(shí)，各種估價(jià)方法的應(yīng)用過(guò)程還應(yīng)分別滿足相應(yīng)要求 ，在估價(jià)方法選擇中，明估價(jià)

7、方法的選擇依據(jù)；在估價(jià)過(guò)程中要詳細(xì)表述估價(jià)方法（估價(jià)測(cè)算過(guò)程），其中可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤有：選擇依據(jù)沒有或不充分、方法選擇不當(dāng)、可能只選取了3、簡(jiǎn)述土地估價(jià)方法之一-成本法。近法，在實(shí)際操作中的運(yùn)用成本近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)推算土地價(jià)格的估價(jià)方法。成本近法的計(jì)算公式基本公式：V = Ea+Ed+T+R1+R2+R3=VE+R3+式中：V土地價(jià)格Ea土地取得費(fèi) Ed土地開發(fā)費(fèi)T稅費(fèi)R1利息R2利潤(rùn)R3土地增值 VE土地成本價(jià)格計(jì)算時(shí)還要考慮待估宗地個(gè)別的修正，年期的修正，土地利用率或可出讓土地比率的修正，宗地成熟度的修正等。

8、3.3 成本近法的適用范圍新開發(fā)土地，不適用建成區(qū)域已開發(fā)土地估價(jià)土地市場(chǎng)欠發(fā)育,交易實(shí)例少的地區(qū),無(wú)法用市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)采用 c.工業(yè)用地估價(jià),城區(qū)或市區(qū)工業(yè)用地除外d.既無(wú)收益又無(wú)交易情況的學(xué)校、公園及公共建筑、公益設(shè)施、園地等特殊性土地的估價(jià)e.現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估 3.4、成本近法估價(jià)的程序與方法3.4.1 成本近法估價(jià)步驟判斷待估土地是否適用成本近法；收集與估價(jià)有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤(rùn)及增值收益等資料；通過(guò)直接或間接方式求取待估土地的土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)；確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價(jià)值增加額；按地價(jià)公式求取估價(jià)土地的土地價(jià)格；（6）對(duì)地價(jià)進(jìn)行修正，確

9、定待估土地的最終價(jià)格。4、簡(jiǎn)述土地估價(jià)方法之二-剩余法，在實(shí)際操作中的運(yùn)用4.1 剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法等。是指在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)費(fèi)用后，以價(jià)格余額來(lái)確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的法。剩余法還可以通過(guò)求取殘余的純收益后，再進(jìn)行資本還原，求得房地價(jià)格。除適用于土地估價(jià)外，剩余法還大量應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)和投資決策，具體可應(yīng)用于三個(gè)方面：確定投資者獲取待開發(fā)場(chǎng)地所能支付的最高價(jià)格確定具體開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)確定開發(fā)項(xiàng)目中的最高控制成本費(fèi)用4.2 剩余法的計(jì)算公式基本公式： V = A ( B + C )V購(gòu)置開發(fā)場(chǎng)

10、地的價(jià)格 A總開發(fā)價(jià)值或開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值 B開發(fā)成本 C開發(fā)商合理利潤(rùn)實(shí)際估價(jià)中常用的具體計(jì)算公式：土地價(jià)格 = 房屋的預(yù)期售價(jià) - 建筑總成本 - 利潤(rùn) -計(jì)算時(shí)還需要考慮各項(xiàng)費(fèi)用的時(shí)間價(jià)值4.3 剩余法的特點(diǎn)與適用范圍- 利息剩余法估價(jià)的可靠性取決于三個(gè)正確確定：正確確定土地最佳利用方式，正確確定開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)，正確確定土地開發(fā)費(fèi)用和正常利潤(rùn)等。剩余法估價(jià)的三個(gè)假設(shè)和限制條件：關(guān)鍵變量穩(wěn)定、價(jià)格穩(wěn)定、投入均勻剩余法的適用范圍待開發(fā)土地的估價(jià)待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)c.僅將土地或整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià)d.現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估 4.4、剩余法估價(jià)的

11、程序與方法4.4.1 剩余法估價(jià)的基本程序查清待估宗地的基本情況；確定土地的最佳開發(fā)利用方式；估計(jì)開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)；估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開發(fā)商應(yīng)得利潤(rùn)等；（5）測(cè)算土地價(jià)格。4.4.2 各道程序的內(nèi)容與方法查清待估宗地的基本情況：土地位置、狀況、利用要求、權(quán)利狀況確定最佳的開發(fā)利用方式包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等，最重要的是選擇最佳的土地用途。確定開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)可通過(guò)兩個(gè)途徑取得：出售的不動(dòng)產(chǎn)采用市場(chǎng)比較法，出租的不動(dòng)產(chǎn)采用市場(chǎng)比較法和收益還原法。（4）估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等各項(xiàng)成本費(fèi)用和開發(fā)商的利潤(rùn)a.估算開發(fā)建筑成本費(fèi)用，

12、可采用比較法或建筑工程概 b.估算專業(yè)費(fèi)用，一般采用建筑費(fèi)用的一定比率估算。法來(lái)估算。估算不可預(yù)見費(fèi)，一般為總建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)之和的 2%-5%。確定開發(fā)建設(shè)周期，估算預(yù)付資本利息（這是一個(gè)難點(diǎn)），預(yù)付資本包括地價(jià)款、開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)，這些費(fèi)用投入時(shí)間不同，計(jì)算時(shí)要根據(jù)各自的投入額、在開發(fā)過(guò)程中所占用的時(shí)間長(zhǎng)短和當(dāng)時(shí) 利率進(jìn)行計(jì)算。估算稅金，一般以建成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算f.估算開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)租售費(fèi)用，一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或的一定比例計(jì)算g.估算開發(fā)商的合理利潤(rùn)，一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算，有時(shí)也采用年利潤(rùn)率計(jì)算。實(shí)際操作中，一般在扣除開發(fā)商的利潤(rùn)時(shí)，因政策的

13、規(guī)定，扣除利潤(rùn)率較低，一般按 30%計(jì)算，可近幾年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)可高達(dá) 80%，甚至更高。這樣偏面造成土地評(píng)估價(jià)格較高。特別是在土地抵押中，虛高了土地價(jià)格，帶來(lái)。抵押風(fēng)險(xiǎn)。這是土地估價(jià)中應(yīng)充分考慮三、實(shí)踐操作本人平時(shí)參與的土地估價(jià)實(shí)例較多，現(xiàn)就最近參與的一次土地估價(jià)談?wù)劸唧w的實(shí)踐操作情況：1、委托立項(xiàng)，并確定估價(jià)的基本項(xiàng)目：估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)期日、價(jià)格類型、估價(jià)日期。這是常州某紡織印染委托我公司對(duì)其擁有的一宗土地的評(píng)估。2009 年 2 月我公司在接到任務(wù)后，公司項(xiàng)目經(jīng)理帶著我去該公司與其進(jìn)行了洽談，了解到這是一宗土地抵押評(píng)估。常州某紡織印染于 2007 年 01 月在武進(jìn)湖塘經(jīng)土地

14、掛牌出讓取得了位于湖塘鎮(zhèn)城東工業(yè)集中區(qū)的一宗23902.6m2 的工業(yè)用地土地使用權(quán)，并于當(dāng)年的 04 月 04 日領(lǐng)取了國(guó)有土地使用證，使用終止日期為 2056 年 12 月 07 日。該宗土地上建有工業(yè)廠房12580.3m2. 。據(jù)此，我公司與常州某紡織印染約定了現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)間。2、確定估價(jià)基本項(xiàng)目，擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃。確定估價(jià)項(xiàng)目、內(nèi)容、資料類型、來(lái)源、簽定了委托評(píng)估協(xié)議，方法、安排，并擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃。是日我公司派出兩名土地估價(jià)師，并指定我跟隨實(shí)習(xí)。3、收 在現(xiàn)場(chǎng)。料，實(shí)地踏勘?？辈炝俗诘貨r，和宗地周圍情況，并對(duì)四周情況和宗地內(nèi)拍了一方面收集了社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治環(huán)境等一般資料及宗地所處區(qū)域因

15、，宗地自身?xiàng)l件，權(quán)利狀況，利用狀況和國(guó)有土地使用權(quán)證、證，確定了土地剩余使用年限，了解了土地實(shí)際開發(fā)程度，包括素和個(gè)別房屋所宗地外和宗地內(nèi)的以及該宗地區(qū)域資料。另一方面關(guān)征地、土地開發(fā)費(fèi)用方面的資料。4、相關(guān)資料分析。也收集了常州市武進(jìn)區(qū)有回來(lái)后，根據(jù)武進(jìn)區(qū)和鄭陸鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)條件，政治狀況，交通狀況，基礎(chǔ)設(shè)施條件，市場(chǎng)狀況，并結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)勘察的區(qū)域：宗地位置，所處等級(jí)，基準(zhǔn)地價(jià)，商服狀況，交通條件，基礎(chǔ)設(shè)施，相鄰區(qū)域條件。個(gè)別：利用現(xiàn)狀，估價(jià)條件，容積率，形狀面積，規(guī)劃，權(quán)利條件，規(guī)劃限制，權(quán)利狀況，使用年限等進(jìn)行分析，從確定了土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)、土地增值以及相應(yīng)的年期修正等參數(shù)。

16、5、選擇估價(jià)方法，試算宗地地價(jià) ?？紤]到待估宗地為工業(yè)用地,由于工業(yè)用地收益較低,且難于測(cè)算其客觀收益,故不宜采用收益還原法評(píng)估待估宗地地價(jià)。同時(shí)，與待估宗地處于同一供需圈的工業(yè)用地交易案例較少，亦無(wú)法采用市場(chǎng)比較法評(píng)估待估宗地地價(jià)。但待估宗地地處湖塘鎮(zhèn)城東工業(yè)集中區(qū)，位于武進(jìn)區(qū)城區(qū)中部偏東，其所在區(qū)域土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、工業(yè)用地宗地地價(jià)修正系數(shù)等資料等齊全，適宜采用成本近法評(píng)估待估宗地地價(jià)。同時(shí)，武進(jìn)區(qū)已完成城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地分等定級(jí)估價(jià)工作，評(píng)估出各城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)各類用地基準(zhǔn)地價(jià)，并建立了宗地地價(jià)修正體系，故本次估價(jià)亦采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修。然后對(duì)二種方法得出的試算價(jià)格，根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行了平均，綜合得

17、出估價(jià)對(duì)象宗地的價(jià)格。6、試算價(jià)格調(diào)整，確定評(píng)估地價(jià) 。經(jīng)公司集體7、撰寫估價(jià)，最終確定了評(píng)估結(jié)論。書，提交土地管理部門備案。8、將土地估價(jià)9、立卷存檔。交付委托估價(jià)方 。至此順利完成了土地估價(jià)四、估價(jià)。的自律在土地估價(jià)中，估價(jià)師的判斷是否正確，除與其業(yè)務(wù)能力密切相關(guān)外，還與其品格有著直接的關(guān)系。因而除了要求對(duì)估價(jià)要求有良好的專業(yè)知識(shí)和豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)外，還要求有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)，并建立起相應(yīng)的制度和基本原則加以規(guī)范，概括起來(lái)有五大原則，即:第一，誠(chéng)實(shí)原則。憑良心，誠(chéng)實(shí)地進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)，不得故意隱瞞事實(shí)作出虛偽鑒定和有損信用的行為;第二，誠(chéng)信原則。即不得違背估價(jià)與當(dāng)事人之問的誠(chéng)信業(yè)務(wù);第三，完善原則。要求估價(jià)與改善