1、成都邛崍市房地產項目定位報告一、 市場篇1.市場分析2.客戶洞察3.本體認知通過市場客戶本體研究，尋求出項目的開發(fā)思路及核心競爭力的方向PART 1市場分析*城市發(fā)展 / *區(qū)域市場現狀 / *典型案例分析中心城區(qū)天府新區(qū)第三繞城高速成溫邛高速邛名高速成溫邛快速成蒲快鐵邛崍邛崍市G108擁有四橫一縱的交通體系，承載西南交通樞紐，成蒲高鐵的規(guī)劃拉近了城市距離，將邛崍融入成都半小時生活圈。成蒲高鐵：東起成都西站，西至蒲江，中途途經邛崍，預計2017年開通成都到邛崍僅18分鐘。城市屬性：巴蜀四大古鎮(zhèn)之一，中國優(yōu)秀的旅游城市、國家級生態(tài)市、中國白酒原酒之鄉(xiāng)，四川省規(guī)劃發(fā)展的22個中等城市之一。省級重點

2、規(guī)劃城市，具有城市標簽，高鐵拉近城市距離，有樞紐及居住價值交通體系：四橫一縱的交通體系“四橫”成溫邛高速、成溫邛快速路、G108新邛路、成新蒲走廊?！耙豢v”第三繞城高速：全長437公里，起于蒲江境內的成雅高速，沿順時針方向環(huán)行，串聯起整個成都經濟。邛崍城市能級邛崍市近六年GDP年均增長率都在10%以上，超成都同期年均增長率3.6 %，經濟增速快。2016年第一產業(yè)產值33.28億，同比增長4.5%；第二產業(yè)產值94.2億元，同比增長13.6%；第三產業(yè)產值76.73億元，同比增長13.4%。依托產業(yè)經濟的快速增長，持續(xù)帶來房地產需求的增長空間邛崍城市經濟產業(yè)規(guī)模：優(yōu)質白酒及食品飲料、生物醫(yī)藥、

3、日用化工及新型涂料為主導，已達到147家國內外知名企業(yè)進駐；核心工業(yè)園區(qū)：臨邛工業(yè)園、中國名酒工業(yè)園(成都唯一名優(yōu)白酒釀造基地）、羊安工業(yè)園（成都唯一精細化工業(yè)園）。三大園區(qū)帶動147家國內外知名企業(yè)進駐，催生一定潛在購房客群名稱地址產業(yè)人數四川省文君酒廠有限公司臨邛鎮(zhèn)東環(huán)路33號200伊利集團（邛崍）工業(yè)路2號2000四川金六福酒業(yè)有限公司金六福大道6號1000成都蓉崍通威飼料有限公司（通威集團）臨邛工業(yè)園區(qū)400臨邛工業(yè)園區(qū)工業(yè)路50000合計53600產業(yè)園區(qū)員工單人月收入調查:工資+補貼+獎金+年終獎，平均月均收入在4000元左右，其中中高層月收入在9000元以上。邛崍城市產業(yè)政府機關

4、政府機關名稱人數邛崍市人民政府130邛崍市商務局40邛崍市統(tǒng)計局60邛崍市地稅局203邛崍市廣電局40邛崍市規(guī)劃局50邛崍市司法局60邛崍市教育局50邛崍市民政局60邛崍市檢察院69邛崍市公安局235邛崍市政務服務中心52成都邛崍市委120邛崍市城市管理局60邛崍市民政局60邛崍市人民政府130邛崍市檢察院69合計1588醫(yī)教事業(yè)機構名稱教職工邛崍市文昌中學校210邛崍市北街小學100邛崍市西街小學76邛崍市南街小學130邛崍市示范幼兒園40邛崍市第一中學260邛崍市第二中學158邛崍市職業(yè)教育中心173邛崍市機關幼兒園40邛崍市示范幼兒園40貝貝家幼兒園20三好幼兒園20苗苗幼兒園25邛崍市

5、人民醫(yī)院1001邛崍中醫(yī)院294合計2587周邊企事業(yè)單位容量約4000人；同時城區(qū)拆遷戶或將產生近千戶，區(qū)域內有一定購房潛在客群。前進鎮(zhèn)片區(qū)城北學道街片區(qū)全鎮(zhèn)面積32.5平方公里，距邛崍5公里轄18個行政村，總人口達2.3萬人，按照4個每戶計算，近6000戶，其中個體戶居多,整體有一定經濟實力老城區(qū)515戶、2017年8月開拆依托邛崍城市建設及區(qū)域發(fā)展，自身市場將內生購房客戶群體邛崍城市人口從宏觀發(fā)展看邛崍 經濟：城市經濟發(fā)展良好，帶動城市地產需求不斷增加； 產業(yè)：產業(yè)的導入，為區(qū)域帶來部分潛在有購買力客戶群體； 人口：企事業(yè)單位及城市發(fā)展拆遷人群帶來內生性購房客戶人群；邛崍是一個有發(fā)展?jié)摿?/p>

6、，有產業(yè)導入，典型內生性購房客戶群體的良性健康發(fā)展的城市。面積段2015年2016年2017年2015年2016年2017年存量套數供應套數供應套數供應套數去化套數去化套數去化套數50以下00043312920950-7025410002842026868570-90823792461981118750786990-11014591869132299519158581313110-130577815209120210114721393130-1502281303319126360241150-170092048603490170-200340226083200-2506703718249250

7、-30034009165322013年-2017年邛崍樓市供銷量價走勢備注：數據來源銳理數據目前邛崍市場以去庫存為主，新增供應不足，存量處于低位近3年邛崍市場迎來銷量高峰期，價跌量升，市場表現較好；產品集中在90-110面積段；其次為70-90產品及110-130產品，130以上大面積產品的市場接受度逐漸上升。區(qū)域市場 五大板塊鼎立，在售項目以高層為主，市場新增供應疊拼和洋房產品板塊項目產品面積段價格銷售情況老城區(qū)捷帝御府高層74-1024500元/尾盤河西板塊目前板塊內暫無在售項目北部新區(qū)藍光coco時代高層57-1014500元/尾盤上品領域高層95-101/待售城東板塊上林郡高層68-1

8、144700元/三期在售城南濱水新城鳳凰棲高層、疊拼高層：166-230疊拼：152-177高層：待售疊拼：11000元/高層待售，疊拼售完悅府高層、洋房、疊拼高層：172-240洋房：178-218疊拼：208-223高層：6200元/洋房：7600元/疊拼：10800元/在售星星南河郡高層79-1134800元/尾盤英倫半島高層90-1255000元/尾盤御景苑高層108-1415300元/在售上品領域（待售）面積：95-101御府價格：4500面積：74-102御景苑價格：5300面積：108-141悅府整體均價：7205面積：172-240英倫半島價格：5000面積：90-125星星南

9、河郡價格：4800面積：83-102鳳凰棲價格：11000（疊拼）面積：152-178藍光coco時代價格：4500面積：57-101上林郡價格：4700面積：68-114東部板塊老城板塊濱水新城北部新區(qū)河西板塊區(qū)域格局高低配項目高層項目整個市場分為五大板塊，目前主力在售項目中，多數集中于濱水新城板塊，同時物業(yè)形態(tài)以高層產品為主，新增少量低密產品。整個高層市場中，110以下產品，溢價能力有限，整體以價換量特征明顯；110以上產品溢價能力明顯高于小面積產品，走量也有一定保障。高層市場面積分界明顯，剛需以90-110為供銷主力，呈現以價換量特征；改善以110-130為供銷主力，去化平穩(wěn)；130-1

10、50供應較少，但溢價能力顯著2016.6-2017.6邛崍高層各面積段量價情況備注：數據來源銳理數據高層市場量-價-存情況板塊項目名稱套型面積段（）清水成交均價（元/）已推套數成交套數去化率月均去化（套）已推存量（套）未推存量城南濱水新城星星南河郡套二單79-83457540834484%4464107套三單96-102473652148793%34套三雙106-113500129528697%9英倫半島套三單90-98478579075395%5037841套三雙105-116494345141592%36套四雙123-125513931624878%68御景苑套三雙108-12751002

11、68268100%4月首批次開盤，去化278套；6月二期開盤，售完0365套四雙127-1475288189189100%0悅府套四雙1726150604575%6月首批次開盤，去化50套15121套四，三衛(wèi)240640019526%14鳳凰棲待售167-230/142城東板塊上林郡套二單68453618818498%5541588套三單9046726666100%0套三雙94-114481697797299%5老城區(qū)捷帝御府套二單74437621818083%1838122套三單8645751168573%31套三雙102459821816576%53改善高層集中于濱水新城，110-130大

12、面積產品去化平穩(wěn)，后續(xù)供應主力集中于90-110，同時出現少量170以上大平層陸續(xù)入市高層市場量-價-存情況2016.6-2017.6邛崍洋房各面積段量價情況洋房供銷均以110-130為主，均價約6000元/ ;次主力為150-170，且暫無新增；170以上產品集中在悅府，產品面積偏大，總價較高，去化一般目前僅悅府洋房產品在售，主力為178-218大面積產品，總價132-172萬/套，項目開盤去化一般。備注：數據來源銳理數據洋房市場量-價-存情況項目名稱業(yè)態(tài)套型建面（）均價（元/）總價（萬）已推套數成交套數去化率月均去化（套）已推存量（套）未推存量悅府洋房套四雙178-1857400131-1

13、371111100%6月首批次開盤，去化18套038套五，三衛(wèi)208750015618528%1322套四，三衛(wèi)（躍層）218790017222100%0142016.6-2017.6邛崍別墅各面積段量價情況130-170小面積別墅去化較好，200以上產品市場接受度較低。后續(xù)供應中僅悅府223疊拼產品有房源，且項目首批次開盤疊拼去化率僅31%，大面積，總價高，客戶接受度有限。別墅市場量-價-存情況項目名稱業(yè)態(tài)套型建面（）均價（元/）總價（萬）總套數月均去化庫存（套）悅府疊拼套五，四衛(wèi)22310800241506月首批次開盤，去化11套39鳳凰棲疊拼上疊：四室，三衛(wèi)16710180170824月

14、首批次開盤，去化164套0下疊：四室，三20082別墅主力去化130-170，均價10000元/；悅府223大面積疊拼去化較差備注：數據來源銳理數據N本地知名房企，高低配物業(yè)，整體產品面積170起，T2高配置、河景資源、稀缺低密物業(yè)形態(tài)，樹立了邛崍高端改善新的價值體系項目悅府開發(fā)商融信地產占地48畝建面面積（C期）6.5萬戶數319戶容積率2.2層數洋房：5+1F/7+1F高層：16-21F 梯戶比洋房：1T2 高層：2T2面積段疊拼：208-223洋房：178-185高層：172-240綠化率35%產品組成疊拼+洋房+高層+底商車位數760樓棟布局行列式布局

15、層高高層：3.15物管費典型項目分析-悅府項目產品：以面積整體高于市場的平層（172-240）、洋房（178-218）、疊拼（223）產品入市，整體高于當地市場客戶家庭結構需求；整體定位：主打大面積產品，是市場首次呈現的純面積改善豪宅。產品線套型建面（）贈送（）均價（元/）總價范圍（萬）供應（套）成交（套）已推存量（套）未推存量（套）高層套四雙衛(wèi)1721661501066045 1530套四三衛(wèi)240236400154195 1455洋房套四雙衛(wèi)178-18515-177400131-1371111 038套四三衛(wèi)21817790017222 014疊拼大平層套五三衛(wèi)2081147500156

16、185 1322疊拼套五四衛(wèi)223235108002413611 2514合計67173典型項目分析-悅府項目主力面積170起，差異于市場大面積產品，其中172-240高層與低密形成總價競爭，但建筑形態(tài)無法對抗低密產品，大面積高層去化較差；從成交表現看，首批次開盤去化約54%，整體去化一般，總價106-241萬/套，成交單價集中6200-7900元/，區(qū)域存在一定高端改善需求客群。項目位于黃壩大橋南側，區(qū)域邊緣位置；項目以市場稀缺的疊拼入市，從物業(yè)形態(tài)及品質上樹立標簽，營造客戶身份感，以減小項目區(qū)域位置尷尬，得到市場認可，實現入市熱銷。項目鳳凰棲開發(fā)商成都宏遠春天房地產開發(fā)有限公司占地53畝住

17、宅建筑面積5.24萬商業(yè)建筑面積0.13萬戶數306戶容積率1.58層數疊拼：4F；高層：14/16F 梯戶比疊拼：1T2；高層：2T2面積段疊拼：153-178高層：167-230綠化率30%產品組成疊拼+高層+底商車位數557個樓棟布局行列式布局層高3米物管費典型項目分析-鳳凰棲物業(yè)類型戶型面積（）套型供應（套）成交（套）存量（套）均價（元/）總價（萬/套）去化率疊拼別墅（2疊）177（中戶下疊）套四三衛(wèi)3030011000170-180臨河200100%152（端戶下疊）套三雙衛(wèi)52520100%160-166（上疊）套四三衛(wèi)82820100%合計1641640100%高層（T2）230

18、套四三衛(wèi)30高層未開盤166套四雙衛(wèi)112合計142項目產品：小面積疊拼，通過花園、地下室、客廳挑空實現大贈送；大面積平層，通過T2配置、電梯入戶提高品質。整體定位：南河上的中國院子，主打形態(tài)改善的疊拼及大平層，以稀缺物業(yè)填補市場空白；營銷關鍵：從形態(tài)和品質上營造客戶身份感，并控制面積以低總價降低置業(yè)門檻，實現熱銷。市場小結成交端口城南濱水新城供銷兩旺，高層市場110-130去化較好，且有一定溢價空間，130-150市場供應少，但溢價能力明顯；同時有少量170-240大平層產品，大面積，總價高，去化較差；低密產品以150-170為去化較好，無市場新增，有溢價空間，存在一定機會存量端口后續(xù)市場主

19、力供應集中在90-110，同時有少量170以上大平層陸續(xù)入市；110-150后市供應較少，將面臨一定市場機遇市場機會品質改善高層需求釋放明顯，小面積、低總價洋房、疊拼受市場認可核心競品高端改善產品存在市場機會，項目依托高配置，物業(yè)形態(tài)標簽化，實現市場突破啟示：110-150高層和150-170低密產品，市場去化良好，且后市存量較少，存在一定機會；同時項目高配置、客戶身份標簽感的打造，更易實現產品溢價空間，市場接受度較好PART 2客戶洞察*客戶來源 / *客戶特征 / *客戶機會區(qū)域客群來源內生型客群，主要由地緣性企業(yè)個體戶事業(yè)單位及拆遷客群為主?？蛻纛愋?代表項目需求面積需求單價置業(yè)敏感點成

20、交客戶來源核心客戶職業(yè)首置首改英倫半島、星星南河郡、上林郡、捷帝御府68-83經濟二房86-98緊湊三房單102-108功能三房雙4500-5000元/價格、地段、功能空間、商業(yè)配套拆遷人群：40%鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群占比35%產業(yè)人群占比20%城區(qū)人群占比5%鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城客、拆遷置業(yè)群、產業(yè)上班族、城區(qū)務工人群品質改善御景苑、鼎盛南苑114-130舒適三房雙127-159緊湊四房雙4700-5300元/產品、地段、教育、功能完善、園林城區(qū)人群占比55%拆遷人群：19%產業(yè)人群占比15%周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)占比11%個體戶、拆遷改善群、企業(yè)中層、公務員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城客高端改善悅府170改善四房雙240舒居改善五房6200元/

21、產品、景觀環(huán)境、教育、園林、功能完善、項目配套、附加值城區(qū)人群占比75%拆遷人群：10%產業(yè)人群占比10%周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)占比5%政企高管、個體戶、拆遷改善客、鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城客鳳凰棲166-230改善四房雙預計6300元/悅府178-218低密洋房2236F疊拼7400-10800元/物業(yè)形態(tài)、景觀資源、產品、園林、項目配套、附加值城區(qū)人群占比85%產業(yè)人群占比12%周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)占比3%政企高管、個體戶鳳凰棲153-1784F疊拼11000元/首置首改客戶市場主流，經濟實力一般的首置首改客，需求110以下，能控制總價的產品客戶來源：客戶主力來源于鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城購房置業(yè)及周邊企業(yè)事業(yè)/產業(yè)園基層員工；客戶基數：邛崍市場

22、約75%的客戶均為首置首改；客戶特征：經濟實力一般，多為初到縣城工作或基層員工，經濟實力一般；客戶需求：主力需求70-110產品；客戶關注：價格為客戶第一關注要素，客戶對價格極其敏感?？蛻粼L談：上林郡 張小姐目前于縣醫(yī)院上班，考慮到在城區(qū)上班，為了居住方便和即將結婚考慮，選擇在城區(qū)購置一套100平左右三房，由于剛出來上班，同時家庭條件一般，總價承受40-50萬，首付預計12萬左右。戶型功能園林景觀品質象征總價控制實現相同面積，功能更完善；有贈送空間，能加大實得面積；有面子的外立面；有品質的入戶大堂；有主題的園林景觀控制面積，實現總價控制60萬以內品質改善客戶有經濟實力的換房客，需求110-15

23、0改善產品，以改善居住環(huán)境及品質為主客戶來源：城區(qū)企事業(yè)中層產業(yè)園管理/個體老板及拆遷戶；客戶基數：邛崍市場約16%的客戶為品質改善；客戶特征：多為二次購房，經濟實力較好；客戶需求：主力需求110-150產品；客戶關注：關注品質，注重面子，需求居住環(huán)境及品質升級。通過對區(qū)域品質改善客戶訪談：多為區(qū)域內經濟穩(wěn)定型客戶，企事業(yè)單位管理層及個體老板及拆遷戶；客戶受到原有居住環(huán)境的變化選擇換房升級，由于傳統(tǒng)老小區(qū)的無園林環(huán)境差無電梯等居住條件，這類客戶更為關注項目品質和環(huán)境，同時追求一定面子感。品質象征面積控制園林景觀產品價值做足客戶身份感，有差異化的外立面、品質大堂、智能停車、安防系統(tǒng)兼具觀賞性和互

24、動性的園林景觀受家庭結構限制，雖然是換房，但不需要超前于市場的純面積改善優(yōu)于市場高層的產品，并在梯戶比及產品設計上做功夫，有大陽臺設計附加值高端會所、恒溫泳池、主題活動空間、社區(qū)生活配套高端改善客戶追求身份標簽的換房客，需求150-170產品，以升級物業(yè)形態(tài)為主客戶來源：客戶主力為私企老板企業(yè)高管等高階人群；客戶基數：邛崍市場約9%的客戶為品質改善；客戶特征：經濟實力強，追求業(yè)態(tài)升級；客戶需求：主力需求150-170低密或稀缺業(yè)態(tài)；客戶關注：項目標簽感及面子感，追求品質及附加值。客戶訪談：多為區(qū)域內財富增長型客戶，經過自己多年的努力，生意事業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模，積累了一定的家庭資產，他們向往一種更

25、高品質的生活，希望通過車、房子等標簽化的元素作為自己的身份標簽；目前區(qū)域內該類客戶基本被臨江低密產品消化。品質象征總價控制園林景觀身份象征差異化的外立面、精裝電梯品質大堂、智能停車、安防系統(tǒng)、指紋識別有特色的園林風格兼具觀賞性和互動性的景觀打造經濟型稀缺物業(yè)，控制總價180萬內有品牌實力有區(qū)別于市場的不同形態(tài)的物業(yè)附加值高端會所、恒溫泳池、科技配置、生活配套區(qū)域客戶認知標準：1、對地段的認知：濱水新城的項目就是改善項目：擁有優(yōu)質的自然資源、成熟的生活配套、優(yōu)質的教育資源自然資源：南河休閑配套：河濱公園商業(yè)配套：家樂福教育配套：南街小學2、對尺度的認知：三房是基礎，三房以上且面積超過110，就是

26、改善項目由于邛崍的城市屬性，每戶的家庭成員較多，客戶需求相對多功能戶型，覺得110以上，有多的房間就是改善產品；客戶對于130-150再改類面積段需求最高，其次為110-120及150-160。3、對形態(tài)的認知：區(qū)別于成都市場，認為具有稀缺低密物業(yè)的項目才是改善類項目客戶對于物業(yè)形態(tài)上的認可度高，洋房或別墅產品市場較為稀缺，對于鳳凰棲、悅府的產品形態(tài)，客戶認可其改善屬性；邛崍客戶追求面子，對于有洋房或別墅的高屬性配置，更為認同。1：市場容量研判產業(yè)客群5.3萬人，按照5%比例計算，中高層達到2650人拆遷客群6000戶，按照15%比例計算，改善家庭達到900戶政務人群4000人，按照25%比例

27、預估，潛在客戶容量達1000人2：近幾年市場去化量（注：數據統(tǒng)計按照備案端口）時間2012年2013年2014年2015年2016年2017年合計存量（套）130以上需求量（套）2592551923243772571557587初步統(tǒng)計，市場改善容量達到4550組，按照10%的改善年增長率計算，每年能催生400多組改善需求通過數據量化分析，市場整體改善需求約4550組，目前消化過半， 剩余改善客戶按30%購房客戶計算，可支撐本案去化，并有增量部分可作為客群補充。市場存在千余組的品質改善類客戶需求尚未消化客戶機會整體客戶分類高端改善：政企高管、私企老板（基數較少）更多追求業(yè)態(tài)升級及資源占有品質改

28、善：企事業(yè)中層、個體戶、產業(yè)園管理、拆遷戶（基數次之）看中濱水新城純居住板塊的環(huán)境及品質首置首改：鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群、企業(yè)/事業(yè)/產業(yè)園基層員工（客戶數量最多）有經濟實力，看中城區(qū)生活品質、居住環(huán)境的進城客邛崍客戶主要分為三大類：首置首改類：客戶基數最大，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)及企業(yè)/事業(yè)/產業(yè)園基層員工為主；品質改善類：客戶數量次之，以企事業(yè)中層，個體戶，產業(yè)園管理及拆遷戶為主。高端改善類：塔尖客戶，基數少，以私企老板，政企高管等客戶為主。高端改善品質改善首置首改客戶小結區(qū)域客戶為地緣性客戶特征明顯；客戶細分過程中，首置首改為區(qū)域客戶主流，主流需求110以內，經濟實力不強；品質改善類客戶，追求環(huán)境品質改善，主力需求1

29、10-150；形態(tài)改善類客戶，追求業(yè)態(tài)升級，主力需求150-170；客戶對改善項目的傳統(tǒng)認知標準：地段面積物業(yè)形態(tài)成為客戶界定改善標準；品質類改善客戶仍存在較大未消化客戶基數。啟示：首置首改類客戶仍然為整個區(qū)域客戶主流，形態(tài)改善客戶量少，且品質要求高，品質改善類客戶存在較大機會，有可能成為整個項目突破點。PART 3本體認知*區(qū)位分析/ *經濟指標/ *周邊配套板塊配套產品情況客戶土地整體評級老城區(qū)依托邛崍老城區(qū)完善生活配套資源高層客戶以地緣性客戶為主多老房子處于拆遷階段，待開發(fā)用地較多河西板塊區(qū)域發(fā)展較早，生活配套較成熟高層疊拼洋房客戶以老城區(qū)地緣客戶為主，以及少量鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶目前整個區(qū)域可開發(fā)

30、土地較少北部新區(qū)未來城市發(fā)展重點區(qū)域，將打造生態(tài)居住區(qū)高層市區(qū)客戶仍為主力客群，輔以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)跟工業(yè)人群目前區(qū)域可開發(fā)土地較少城東板塊依托于產業(yè)發(fā)展，生活配套欠缺高層主力客戶為鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶和產業(yè)工作人員區(qū)域有大量土地存量供應城南濱水新城區(qū)域居住氛圍成熟，擁有完善的醫(yī)療、教育、生活配套，北大附屬幼兒園、南街小學，區(qū)域直面一線湖景，擁有優(yōu)質的景觀資源高層疊拼洋房本地客群為主（個體生意人、家庭需求、工業(yè)區(qū)領導），部分受限購回歸本地客群目前整個區(qū)域開發(fā)基本接近尾聲，可供開發(fā)土地較少老城區(qū)板塊城東板塊河西板塊BA配套吸附型C產業(yè)關聯型城南濱水新城資源依附型北部新區(qū)項目位于邛崍濱水新城板塊，臨河資源豐富，區(qū)域有

31、一定優(yōu)勢項目區(qū)位分析項目指標內容地塊位置翡翠灣源著東側，文南路西側用地面積56.81畝（37871.10）用地性質二類居住用地計算總建面94677.75容積率1.0R2.5建筑密度28%商業(yè)比例30%限高50米樓面地價2339元2.5容積率，建筑密度28%，限高50m，商業(yè)兼容比例不大于30%文南路，雙向4車道翠蔭街，雙向2車道56畝融信源著融信待開發(fā)地塊規(guī)劃路規(guī)劃路低容+限高（50m）限制項目物業(yè)排布，對產品溢價要求高項目經濟指標整個項目2.5容積率，屬于低容地塊，但受限于50米限高影響，整個項目無法實現較好的布局排布；2339元的樓面地價，成為整個邛崍目前最高價格，因此產品必須要有較高的溢

32、價能力。地塊四至情況：地塊北側位置：道路已呈現，路寬25米，臨代建用地；地塊東南側位置：臨交通主干道文南路，路寬40米；地塊南側號位置：市政道路未呈現，臨融信待建地塊；地塊西側號位置：臨已入住的小區(qū)翡翠灣源著，板式改善住宅。西北側：翡翠灣源著西南側：規(guī)劃道路東北側：翠蔭街東南側：文南路交通路網完善，但位于板塊深處，擁有臨河景觀資源，但整體觀景效果一般項目四至分析區(qū)域居住氛圍成熟，擁有完善的醫(yī)療、教育、生活配套，其中優(yōu)質的教育配套有北大附屬幼兒園及南街小學，同時區(qū)域沿南河發(fā)展，規(guī)劃河濱公園。配套類別配套名稱教育配套1、南街小學2、北大附屬實驗幼兒園3、南貝幼兒園4、城南幼兒園醫(yī)療配套5、邛崍市人

33、民醫(yī)院6、邛崍市醫(yī)療中心醫(yī)院7、段氏骨科醫(yī)院商業(yè)配套8、家樂福交通配套城市主干道：玉帶路、司馬大道、文南路、長安大道休閑配套河濱公園濱河路文南路司馬大道玉帶路長安大道1234675河 濱 公 園南河本案8擁有優(yōu)質的教育河濱生態(tài)資源及成熟生活配套，板塊配套優(yōu)勢明顯周邊配套分析區(qū)域：城南濱水新城，邛崍高端住宅開發(fā)熱點板塊；指標：低容低密、限高50m，地王地價（2339元）；四至：地塊交通路網完善，但地處板塊深處，觀景效果不佳。配套：邛崍優(yōu)質教育配套、商業(yè)、休閑一應俱全；城市熱點開發(fā)板塊，優(yōu)質配套，結合地塊指標具備打造改善物業(yè)潛質。本體小結二、 定位篇通過市場、客戶、本體推演出產品定位，并鎖定目標客

34、戶，分析客戶特征，進行差異化修正，確定整體定位。1. 產品定位2. 客戶定位3.項目總體定位PART 1產品定位*3C模型/ *總平對比/ *面積建議從市場端明確競爭策略（competitors）通過對市場的分析，明確110-130的高層，130-170的洋房及150-170的疊拼產品有溢價能力及市場機會。從市場客戶自身關注和需求出發(fā)，首置首改關注總價，品質改善關注環(huán)境，高端改善關注形態(tài)，整體均關注居住品質。項目擁有優(yōu)質配套及資源，結合地塊指標可滿足公司打造高品質項目的開發(fā)目標要求，實現現金流和形象并舉?；?C模型下的產品定位策略區(qū)域稀缺價值使改善產品成為主流，本案需把握市場機會，充分利用外

35、來品牌價值及土地稀缺紅利，完成項目及品牌落地?；诙ㄎ荒Ｐ?，本案地塊上適合生長的項目可能有兩種方向：高低配或純高層從客戶端把握客戶需求（customers）從本體端滿足戰(zhàn)略要求（company）方向一：高低配項目整體定位高低配產品，瞄準區(qū)域高端改善客戶人群優(yōu)勢：1、具有市場稀缺產品，整體風險可控，市場接受度較高。2、低密部分的產品相對溢價能力較好，同時有利于項目樹立標桿形象；風險點：1、客戶基數少，受地塊規(guī)模限制，低密產品難以實現標簽化產品價值體系打造，低密產品競爭力不足；2、高低配勢必將犧牲整個高層產品品質，整個產品被拉入市場主流首置首改產品競爭行列，產品溢價能力有限；3、整體搭配既影響低密

36、產品品質同時也拉低高層產品溢價能力；4、整體項目品質難以得到保證，不利于整個開發(fā)商品牌的市場落地。方向二：純高層產品定位為純高層產品，客戶定位為品質改善客戶優(yōu)勢：1、區(qū)域品質改善客戶基數大，市場需求相對較高，產品風險較??；2、純高層規(guī)劃，更利于打造內部景觀，同時排布中相對容易設置合理樓間距，提升居住品質；3、產品更為統(tǒng)一，客戶階層相對純粹，社區(qū)品質感更高，尤其入住后，客戶體驗更為直接，有利于項目品牌在邛崍的落地和建立。劣勢：1、品質改善類產品客戶價格承受相對有限，高溢價產品目標難度較大；2、未來隨著區(qū)域市場發(fā)展，品質類改善高層產品競爭壓力將增大。本項目定位考慮方向：1、品牌屬性決定項目在規(guī)劃上

37、需強調品質，有較高品相，可持續(xù)發(fā)展；2、容積率做足，在規(guī)模較小又限高50米的條件下，實現價值最大化；3、兼顧速度，符合市場主流熱銷產品特征；4、兼顧產品需具備溢價能力和空間；5、輔以部分明星型產品，增加溢價能力同時實現以高帶低拉升項目形象。純高層方向，更利于項目整體形象和品質的塑造，且具有突破空間，可打造具有針對性的產品。住宅產品定位：品質高端再改為主1、基于產品：建議從限高50米入手，打造16層高層，且全T2板式結構，推廣包裝為洋房概念，與市場高層產品形成明顯區(qū)隔；2、基于市場：市場高層產品110-130面積段存在較大需求，同時洋房產品130-150面積段有一定溢價空間，且無市場新增，建議本

38、案以16層洋房概念，去抓住市場高層及洋房機會點；3、基于客戶：部分改善客戶高不成低不就，市場缺乏具有一定品質的高性價比產品滿足此類需求，建議本案以16層高層產品，面積控制在110-150滿足客戶需求，并以T2布局提升高層品質。產品線套型建面（）贈送（）均價（元/）總價范圍（萬）供應（套）成交（套）已推存量（套）未推存量（套）高層套四雙衛(wèi)1721661501066045 1530套四三衛(wèi)240236400154195 1455洋房套四雙衛(wèi)178-18515-177400131-1371111 038套四三衛(wèi)21817790017222 014疊拼大平層套五三衛(wèi)2081147500156185 1

39、322疊拼套五四衛(wèi)223235108002413611 2514合計67173悅府項目開盤銷售情況：170 以上大面積產品，無論是高層還是洋房產品，整體去化情況均不太理想，整體項目開盤去化率僅54%。先看商圈格局：區(qū)域呈現商業(yè)配套足以支撐市場消費鳳凰大道文南路瀘聶線中心城區(qū)核心商圈北部新城在建商圈濱水新城新區(qū)商圈北部新城：商業(yè)在建中，消費依靠中心城區(qū)商業(yè)，目前僅大平洋影城呈現，其他以藍光COCO、北城壹號、嘉和首座的配套商業(yè)為主中心城區(qū)：商業(yè)成熟，支撐城區(qū)傳統(tǒng)消費，以人人樂、蘇寧、沃爾瑪、摩爾國際等大型商超為主。濱水新城：商業(yè)成熟，支撐城區(qū)高端消費，已入駐家樂福、國美、太平洋影城等大型品牌，同

40、時錢江鳳凰城、河濱休閑街等娛樂休閑消費均以呈現。邛崍三大商圈分布，本案隸屬濱水新城商圈，商圈內已聚集家樂福、國美電器、太平洋影城等品牌商家，滿足區(qū)域內餐飲休閑娛樂消費需求。商業(yè)定位-市場背景分析再看商業(yè)銷售：整體遇冷，供需低迷，庫存高企近一年邛崍商鋪供銷走勢近一年邛崍商鋪存量走勢開發(fā)商對于商業(yè)開發(fā)謹慎，供應量持續(xù)減少，同時市場需求表現低迷，近一年月均去化僅2400，庫存巨大，按照目前的去化率去庫存需10年。商業(yè)定位-市場背景分析細看區(qū)域銷售：有貨、低價、無市場需求錢江鳳凰城翡翠灣鼎盛時代廣場翡翠灣商業(yè)類型為底商，總體量4萬方，2016年入市銷售，2016年至今月均銷售僅2套，整體去化較低。鼎盛

41、時代廣場商業(yè)類型為底商+商業(yè)街，6萬方商業(yè)體量，2015年入市銷售，2016年至今月均銷售僅2套，整體去化低。錢江鳳凰城商業(yè)類型為底商，總體量2.5萬方，2010年入市銷售，2016年至今僅銷售5套，去化周期較長，且銷售低迷。周邊在售商鋪項目有3個，錢江鳳凰城及翡翠灣為底商，鼎盛時代廣場商業(yè)為底商+商業(yè)街，均價1.8-1.9萬/，2016年至今單項目月均僅2套，整體去化低迷。時間錢江鳳凰城銷售套數銷售面積()存量面積（）均價(元/)2010年604611.199323/2011年151289.588033/2012年191484.36549/2013年232537.284864/2014年13

42、2622.978618/2015年195833.252785/2016年5907.831877/2017年00187719100時間翡翠灣銷售套數銷售面積()存量面積（）成交均價(元/)2016年265681.9818307-2017年233.41827418500時間鼎盛時代廣場銷售套數銷售面積()存量面積（）成交均價(元/)2015年6910090.2250239-2016年274531.9245707-2017年3346.614536018244商業(yè)定位-市場背景分析主力以創(chuàng)業(yè)客戶自用為主，價格敏感，投資類客戶較少通過對周邊在售商業(yè)項目客戶分析，商業(yè)購買客戶主力以創(chuàng)業(yè)客戶自用為主，客戶價

43、格承受力低，投資類客戶少。商業(yè)定位-客戶分析翡翠灣商業(yè)成交客戶分析：商業(yè)購買客戶置業(yè)以自用為主，這類客戶多數為創(chuàng)業(yè)型客戶群體，對價格相對敏感，由于區(qū)域市場局限，商業(yè)投資客戶較少。鳳凰城客戶訪談：劉先生購買商品主要是后期想在此地開餐館，也考慮一些投資，主要還是自己用。A：臨翠蔭街，人流量大，對面現為空地，擬建居住小區(qū)，商業(yè)價值高；B：臨文南路，城市主干道，人流量大，未來開發(fā)商業(yè)價值高；C：臨城南加油站，未來道路規(guī)劃中，對面地塊正在開發(fā)，具有商業(yè)價值；D：對面為住宅小區(qū)，無底商，商業(yè)價值低。文南路文南路翠蔭街規(guī)劃道路河濱路南河ABCD商業(yè)定位-用地條件分析融信源著ABC三面相對具有商業(yè)價值，可建議

44、排布商業(yè)，D側商業(yè)價值低，不建議考慮鑒于區(qū)域內商業(yè)的飽和度和銷售難度，建議本項目去商業(yè)化，降低商業(yè)開發(fā)強度；商業(yè)規(guī)劃在高層底層，一層為主，局部兩層，功能定位為社區(qū)配套商業(yè)。社區(qū)鄰里商業(yè)中心業(yè)態(tài)：社區(qū)配套超市、餐飲、零售為主商業(yè)產品定位去商業(yè)化，以社區(qū)底商為主，打造鄰里商業(yè)中心整體以1F商業(yè)為主，局部節(jié)點設置2F建議商業(yè)整體體量控制在1萬以內；項目北側/東側南側設置一層底商；項目西側兩處端頭設置局部兩層，2F通過露臺增加贈送空間。2F1F商業(yè)產品定位-分布建議商業(yè)產品定位-發(fā)展建議住宅底商建議面積段建議：以1F：30-60，2F：100-200為主力，根據實際情況1F盡量劃小2F面積尺度適當放大

45、，靈活組合尺寸建議開間：3.9-4.2m進深：10-12m層高：1F 4.5m2F 4.2m社區(qū)配套常見商業(yè)面積劃分建議商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)面積（）開間社區(qū)配套商業(yè)小餐飲50-1004.2m美發(fā)50-1504.2m干洗50-1004.2m服飾鞋帽50-1004.2m小超市50-1504.2m二手門店50-1004.2m多設置35-60的中小型商鋪，商業(yè)層數控制在1-2層（建議轉角處設置底商為2層）控制商鋪總價，建議使用外廊的形式確保高樓層面商鋪能夠劃分較小店鋪面積；PART 2客戶定位*目標客戶/ *客戶需求結合項目產品面積定位，項目瞄準的小城市典型客戶2/8分化中的20%的改善客戶尋求項目突破，因此項

46、目客戶來源界定為：核心客戶：二次置業(yè)、改善環(huán)境主力130-150滿足區(qū)域品質改善客戶需求。次要客戶：多次置業(yè)、物業(yè)升級以小面積低總價躍層業(yè)態(tài)吸納部分物業(yè)升級客戶。偶得客戶：首次置業(yè)，改善需求以110-130的高層產品，吸納首置首改客戶中的部分改善需求客戶。以需求環(huán)境改善的再改客戶為主，同時吸納物業(yè)升級客戶和少量首改客戶項目目標客戶定位：客戶關注：園林景觀戶型尺度大陽臺客戶訪談悅府 張先生關注悅府洋房產品，喜歡大陽臺可以種些花花草草，大贈送戶型為首選，希望有個大尺度生活空間，希望可以電梯入戶，私密性有一定保障，同時也有一定格調。鳳凰棲 李小姐我對目標理想戶型就是有大的生活陽臺，大園林，同時能有大

47、面積贈送性價比高。由于客戶多為早期小面積或老小區(qū)客戶換房，這些老小區(qū)無園林品質差環(huán)境差，因此客戶主力需求110-150產品，追求更高的舒適性，同時關注園林等居住環(huán)境。園林景觀戶型尺度及大陽臺成為品質改善客戶關注點，既達到居住舒適，同時也滿足品質升級；戶型關注客戶關注度戶型尺度陽臺園林房間數量目標客戶關鍵詞：居住環(huán)境、品質升級客戶關注：外立面智能配置大堂大門通過對區(qū)域改善客戶調查發(fā)現，改善客戶更為關注項目配置，項目配置區(qū)對整個項目除常規(guī)戶型及價格關注外；客戶更為關注外立面大堂大門，同時目前整個邛崍還沒有項目配置會所；科技配置中，客戶主力關注新風系統(tǒng)及指紋密碼鎖?？蛻絷P注點調查：科技配置客戶關注度

48、指紋密碼鎖新風系統(tǒng)車庫智能識別社區(qū)安全系統(tǒng)其他目標客戶關鍵詞：身份標簽、面子感受客戶定位邛崍精英財富階層改善需求 注重生活品質和居住品質擁有獨立的鑒賞力和判斷力因熱愛而扎根于邛崍這座城市城市現在的中堅力量，未來發(fā)展的推動者PART 3整體定位*物業(yè)發(fā)展/ *配套升級/ *品質提升本項目如何吸引他們？營造有標簽感、有尊崇感的社區(qū)品質總平布局建議一全T2高層：基于指標及限高，高層以16F形態(tài)呈現以全T2 16F總平布局，保障項目品質，產品均好性更好方案貨值預測：8.6億優(yōu)勢：高層為市場去化主力，銷售去化穩(wěn)定，全T2整體項目品質更高；基本為南北朝向，滿足客戶對產品朝向的需求；項目更為純粹，產品風險可

49、控；后期呈現居住舒適度更高，利于開發(fā)商品牌落地。劣勢：高層產品溢價能力低于低密產品；全16F產品設計相比區(qū)域洋房產品及11F產品設計，產品優(yōu)勢不足規(guī)劃用地37871總建面124760其中地上總建面（）93760住宅84880商業(yè)8880地下總建面（）31000容積率2.5綠地率30%方案貨值預測：8.4億優(yōu)勢：洋房基本為南北朝向，滿足區(qū)域客戶需求；洋房產品單平產值溢價高于高層產品；11F排布可以有效避免對視產品出現，營造出大中庭社區(qū)品質；后期客戶居住體驗會更高，有利于品牌口碑在市場的落地和建立。劣勢：市場客戶認可洋房產品僅限于6F、7F產品，本案11F洋房產品需要對客戶進行引導；悅府推出6F洋

50、房產品與本案有直接競爭關系。高層+洋房：基于指標及限高，洋房以11F形態(tài)呈現洋房均為南北朝向，山墻臨路影響較小總平布局建議二規(guī)劃用地37871總建面125580其中地上總建面（）94580住宅85000商業(yè)9580地下總建面（）31000容積率2.5綠地率30%方案貨值預測：7.9億優(yōu)勢：洋房產品的產值溢價高于高層產品；11F排布可以有效避免對視產品出現，營造出大中庭社區(qū)品質；后期客戶居住體驗會更高，有利于品牌口碑在市場的落地和建立。整體項目產品更為統(tǒng)一，客戶階層相對純粹，社區(qū)品質會更高。劣勢：文南路一側臨路對洋房品質有較大影響；東西朝向并非區(qū)域改善客戶主流接受朝向。規(guī)劃用地37871總建面1

51、39612其中地上總建面（）94590住宅83190商業(yè)11000地下總建面（）39300容積率2.5綠地率30%高層+洋房：基于指標及限高，洋房以11F形態(tài)呈現居住純粹，30-40米樓間距，可打造內部景觀，但存在文南路一側臨路且東西朝向產品總平布局建議三總平對比：方案一整體為T2產品布局，項目整體品質及后期入住居住感受高于方案二和方案三。產值對比：對比三個方案產值，方案一8.6億，方案二8.4億，方案三7.9億，方案一產值最高，因此綜上所述：建議采取方案一T2全16F總平設計，保證項目純粹品質，同時利用項目附加值為整個項目溢價目標提高支撐。總平布局建議110-120套三130-1403.5房

52、1、整體產品全南北朝向，點式布局形成內部組團景觀；2、T2錯列排布，內部整體零對視，實現戶戶景觀；3、一樓盡量全架空層，形成完整性大中庭景觀；4、樓間距35-40米，更好的保證采光通風，及景觀享受；5、考慮臨路的商業(yè)價值，三面布局，以一層商業(yè)為主，局部二層；6、主入口處設計會所，提升附加值并提高整體品質。底商會所1F全架空形成超大中庭景觀，全南北朝向，戶戶景觀，整體均好性強物業(yè)發(fā)展建議150-160 套四物業(yè)發(fā)展建議建筑風格：通過建筑立面，建立封面效應，以新中式風格區(qū)別市場契合品牌文化背景、邛崍封面標志及高端品質形象，住宅風格重點強調標志性、符號感、高辨識度。物業(yè)發(fā)展建議園林景觀：以鮮明的東南

53、亞園林風格，兼容新中式建筑風格，打造景觀層次感建議結合成都氣候特征，采用層次豐富，風格鮮明的東南亞園林風格，利用其特色的園林風貌，別具一格的植被樹種，和茂密層疊的園林特征，在小空間中打造幽深靜逸的園林空間；架空層：以全架空層實現景觀內外融合，并以連廊連接各樓棟，打造邛崍首個地面全景觀物業(yè)發(fā)展建議1、所有樓棟均底層架空，層高控制約5米，樓棟之間以連廊整體連通；2、結合園林東南亞風格，以水系景觀連接整體架空層，形成內外景觀滲透融合；會所：邛崍唯一的主題會所，配置泳池、健身房、兒童活動室會所位置：基于建筑密度及地塊規(guī)模的現狀，建議設置在社區(qū)入口，同時結合園林景觀打造室外泳池。會所面積：850-100

54、0（參考遠雄風華園的會所）物業(yè)發(fā)展建議環(huán)氧車庫停車場電梯廳電梯廳通廊入戶電梯廳三精裝大堂品質配置：三精裝大堂品質+智能安全電梯；陽光環(huán)氧車庫+智能泊車系統(tǒng)；提升品質感陽光環(huán)氧車庫智能安全電梯智能泊車系統(tǒng)物業(yè)發(fā)展建議智能配置：以直飲水系統(tǒng)+指紋密碼鎖體現項目科技細節(jié),提升整體健康舒適度指紋密碼鎖直飲水系統(tǒng)物業(yè)發(fā)展建議戶型設計建議全部實現電梯入戶，享用獨立私家電梯廳，有效增加使用面積，提高居住品質私家電梯廳可設置超大儲物柜南城錦地95套三單 本案PK產品亮點：南北通透電梯入戶1.8米超大陽臺本案戶型競爭力分析御景苑121 三室兩廳兩衛(wèi)本案119 三室兩廳兩衛(wèi)板樓設計，本案戶型南北通透，相比競品項目

55、戶型采光通風更好，整體居住舒適度更好；T2設計后期經過改造可達到電梯入戶，整體產品品質遠高于競品項目；項目客餐廳及陽臺尺寸明顯優(yōu)于競品項目；陽臺達到1.8米，提供更多室外活動空間。整體面積為后期市場主流，建議適當控制配置比例，建議控制在20%左右。御景苑本案客廳/餐廳 （橫廳） 開間：7.2m 進深：4.9m（豎廳）開間：3.35進深：10.6主臥 開間:3.6m 3.7m次臥 開間：3.3m 3m書房 開間：3m3m客衛(wèi) 1.7*3.61.9*3.7廚房 2*3.61.9*2.4陽臺 進深1.5m 1.8m119套三雙衛(wèi)PK本案戶型競爭力分析 產品亮點：電梯入戶+1.8米超大陽臺御景苑141

56、 四房兩廳兩衛(wèi)本案139 四房兩廳兩衛(wèi)對比競品項目，本案電梯入戶優(yōu)勢明顯，整體產品品質優(yōu)于競品產品；1.8米超大陽臺，給予客戶更為舒適的室外活動空間體驗；T2產品設計，遠高于競品T4產品品質；與競品對比，項目主臥及陽臺尺寸優(yōu)勢明顯；對比目前區(qū)域市場，該類型產品相對空白，建議作為項目主流產品配置，配比建議60%左右。御景苑本案客廳/餐廳 （橫廳） 開間：7.5m 進深：4.9m（橫廳）開間：7.1進深：3.4主臥 開間:3.6m 3.9m次臥 開間：3.1m 3.3m書房 開間：3m 3.1m客衛(wèi) 1.8*3.61.8*4.1廚房 2.2*3.61.95*4.1陽臺 進深1.5m 1.8m139

57、套四雙衛(wèi)本案戶型競爭力分析PK豎廳鳳凰棲162 四房兩廳兩衛(wèi)躍層產品設計相比區(qū)域內大面積平層產品，產品形態(tài)優(yōu)勢明顯；電梯直接入戶，既滿足客戶尊崇感，同時也在躍層贈送空間上進一步加大整個產品贈送面積；本案主臥及客廳空間明顯大于競品項目；目前區(qū)域內此類物業(yè)相對較少，市場尚未得到驗證，建議少量配置該類型物業(yè)，占比建議15%左右鳳凰棲本案客廳/餐廳 （橫廳） 開間：7m 進深：5.2m（橫廳）開間：10.8進深：6.3主臥 開間3.8m6.3m次臥 開間：3m3.6m書房 開間：2.8m3.3m客衛(wèi) 1.8*3.91.7*2.3廚房 1.9*4.53.5*3陽臺 進深1.8m1.8m162躍層產品亮點

58、：錯躍物業(yè)形態(tài)+超大贈送+電梯入戶本案162 四房兩廳兩衛(wèi)產品競爭力分析面積對標項目價格表現去化表現價值賣點本項目價值賣點90-110上林郡4700元去化較好低總價110-130御景苑5300元去化較好低總價會所全T2/一層架空直飲水指紋密碼鎖130-150暫無供應會所全T2/一層架空直飲水指紋密碼鎖150-170鳳凰棲疊拼11000元去化較好低密物業(yè)170以上悅府鳳凰棲大平層：6200元疊拼：11000元去化較差T2/江景資源前面已經通過市場及客戶定位，項目產品面積定位為110-150 。110-130 市場中在售項目主流以低總價，本項目同等面積，增加會所全架空直飲水等項目產品配置，項目產品

59、價值明顯高于目前在售產品；130-150 目前市場存量較少，基本無新增供應，產品存在較大市場機會；150-170 該面積目前主流以低密疊拼產品為主，整體去化情況較好；170 以上產品目前主力集中于悅府項目，整體去化情況不佳。物業(yè)類型樓層梯戶比套型面積區(qū)間（）套數套數占比備注高層16FT2功能三房雙119約15025%走量產品改善四房雙139約35058%溢價主力產品錯躍16FT2改善4.5房雙162約10017%明星產品，項目價格標桿合計約600100%產品面積段配比建議結合整個項目市場客戶本體競爭對比分析：項目主力面積控制在110-150 ，全高層T2，同時設置會所一層全架空同時設置直飲水系

60、統(tǒng)及指紋密碼鎖等項目產品配置；抓住市場130-150 市場供應空缺機會，作為整個項目高層產品主流，滿足市場及客戶需求；配置部分110-120 依托項目產品自身配置提升產品溢價和競爭力；搭配少了錯躍產品作為整個項目標桿，同時依托項目產品配置，在與低密競爭中提升產品性價比。城市精英 典范生活創(chuàng)享家！項目整體定位項目案名建議2、以河景資源命名，案名建議：御山水釋義：表明項目位居城南濱水新區(qū)，坐擁城市上風上水之地，領御城市未來的之意，以此點明項目的資源屬性。3、以市場占位命名，案名建議：領峰云筑釋義：寓意產品天然尊貴，左右時代風云，是成功人士首選居所，彰顯項目高人一等的非凡地位。1、以愿景占位命名，案