1、建工旅游 青城山地塊定位正合股份策略中心2019.1.15建工集團(tuán)旅游有限公司2青城山龍頭企業(yè)五星級豪生酒店前期發(fā)展局限在酒店產(chǎn)業(yè)與人居合并發(fā)展集中在青城山板塊，對成都城區(qū)輻射力度小2004年9月24日成立國有企業(yè)青源國際大酒店企業(yè)探知前期酒店開發(fā)運營經(jīng)驗豐富，首次進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)以青城山為基地，以酒店產(chǎn)業(yè)為帶動，向川西旅游板塊發(fā)展旗下豪生酒店是青城山景區(qū)首家國際五星級酒店，由美國排名第一的溫德姆酒店管理集團(tuán)管理，曾多次出色完成國家領(lǐng)導(dǎo)人的接待任務(wù)。酒店內(nèi)提供包含精致餐飲、會議宴會、康體休閑等各類服務(wù)，并配備了彌遠(yuǎn)書吧、怡緣茶府、青城傾國KTV、青城道溫泉、頂點運動中心、道香館、美容美發(fā)中心、商務(wù)

2、中心、太極養(yǎng)生館等各類場館會所企業(yè)愿景地塊探知旗下?lián)碛星喑巧饺谕恋毓灿?92畝，本次針對其首批開發(fā)的173畝地塊進(jìn)行項目定位，該地塊距青城豪生酒店道路距離1.7km。豪生酒店190畝地塊173畝地塊129畝地塊直線距離約1.3km道路距離約1.7km目標(biāo)高Q1：如何突圍已有市場，打造品質(zhì)標(biāo)桿？經(jīng)驗少Q(mào)2；如何制造住宅開發(fā)的品牌 IP ？青城山片區(qū)內(nèi)在售項目眾多，不乏龍湖、藍(lán)光類品牌開發(fā)商項目。在缺乏地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗情況下，如何依托本項目標(biāo)榜品牌。173畝地塊目標(biāo)：載體0605040302明勢城市宏觀人口及經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，未來的需求趨勢及地產(chǎn)發(fā)展方向觀市明確市場競爭強(qiáng)度，對標(biāo)已有標(biāo)桿項目，探尋產(chǎn)品

3、打造特點探本根據(jù)板塊特質(zhì)，確定項目開發(fā)基調(diào)；在自身區(qū)位、配套、指標(biāo)條件下的可能物業(yè)選型尋客鎖定項目目標(biāo)客群，深度研究客戶需求、偏好定位項目開發(fā)策略競爭策略，本案住宅產(chǎn)品定位01解決方案：IP打造結(jié)合本案項目定位及企業(yè)已有資源，確定品牌形象07商業(yè)定位根據(jù)市場走量商業(yè)產(chǎn)品，確定本案商業(yè)定位Part 1 明勢城市地位|成都城市地位持續(xù)提升，躋身新一線城市首位2018新一線城市排名城市樞紐性指數(shù)商業(yè)資源聚集度指數(shù)城市人活躍度生活方式多樣性指數(shù)未來可塑性指數(shù)2018年，中國新一線城市排行榜發(fā)布，成都位列新一線城市第一名。本次排名主要按照城市樞紐性、商業(yè)資源集聚度、城市人活躍度、生活方式多樣性和未來可塑

4、性5個指標(biāo)，對中國城市的商業(yè)魅力進(jìn)行評估。數(shù)據(jù)來源：第一財經(jīng)旗下新一線城市研究所發(fā)布的2018年中國城市商業(yè)魅力排行榜城市經(jīng)濟(jì)|高附加值的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶動高收入、高學(xué)歷、高素質(zhì)“三高”人群加速集中建設(shè)西部經(jīng)濟(jì)中心：以先進(jìn)制造業(yè)為牽引，加快工業(yè)化進(jìn)程，力爭到2022年制造業(yè)規(guī)模突破2萬億元，先進(jìn)制造業(yè)占工業(yè)比重達(dá)50%以上，建成全國重要的先進(jìn)制造業(yè)城市。五大支柱產(chǎn)業(yè)五大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)：重點支持電子信息、汽車制造、食品飲料、裝備制造、生物醫(yī)藥五大支柱產(chǎn)業(yè)提升能級，深度參與國際產(chǎn)業(yè)分工。大力支持航空航天、軌道交通、節(jié)能環(huán)保、新材料、新能源五大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先發(fā)展、規(guī)模發(fā)展，加快形成經(jīng)濟(jì)增長的新支撐。世界500強(qiáng)

5、研發(fā)總部：充分利用278家在蓉落戶的世界500強(qiáng)企業(yè)資源，爭取將更多駐蓉機(jī)構(gòu)升級為區(qū)域總部、功能總部或研發(fā)總部。城市人口|城市中產(chǎn)人群占據(jù)主力，但未來老齡化形勢嚴(yán)峻，度假及康養(yǎng)需求增加社會形態(tài)65歲以上老年人口占比老齡化社會7%深度老齡化社會14%超老齡化20%截至2017年底，全市戶籍人口1435.33萬人，其中60歲及以上老年人口303.98萬人，占總?cè)丝诘?1.18%。預(yù)計到2020年末，全市60歲以上老年人口371.03萬，老年人占戶籍人口比例將增至25.35%。成都人群財富分配結(jié)構(gòu)紡錘型財富階層中產(chǎn)階層基地階層產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)二三產(chǎn)并重，三產(chǎn)快速成長行業(yè)類型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速成長財富結(jié)構(gòu)社會財富

6、分配較均衡，中產(chǎn)占據(jù)主力，高、低收入者占據(jù)較少數(shù)據(jù)來源：2014-2017年成都市老年人口信息和老齡事業(yè)發(fā)展?fàn)顩r報告、成都市養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃樓市政策|政策不斷加碼，515新政導(dǎo)致三圈層客戶池縮小，二居度假物業(yè)銷售難度增加時間軸2016.10.12016.11.172017.3.23限購1.0成都市主城和近郊內(nèi)實行住房限購，同一身份自然人、法人只能新購買1套商品住房。嚴(yán)格執(zhí)行住房限購地區(qū)信貸政策，購買二套房商業(yè)性個人住房貸款首付款比例不低于40%。限購2.0+限貸1.0高新南區(qū)、天府新區(qū)：本區(qū)域戶籍、或連續(xù)社保/個人所得稅1年以上，可在本區(qū)域購買1套商品住房；11.18：高新南區(qū)、天

7、府新區(qū)執(zhí)行有1套住房未結(jié)清相應(yīng)貸款、再次申請貸款購房，首付款比例不得低于70%；居民家庭購買第三套及以上的，暫不提供貸款支持。 限購3.0擴(kuò)大住房限購范圍：將二手住房納入限購范圍；擴(kuò)大限購范圍：高新南區(qū)+天府新區(qū)擴(kuò)展到整個二圈層，且社保/個稅時間調(diào)整為24個月；加強(qiáng)購房資格審核；支持合理住房需求 ；打擊違法違規(guī)行為。2017.4.12限售1.0+限貸2.0取得不動產(chǎn)權(quán)證三年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；首套房最低首付三成；有未結(jié)清貸款最低首付六成，貸款年限25年，天府新區(qū)、高新南區(qū)七成。放寬落戶條件，本科學(xué)歷以上直接落戶推行“先落戶后就業(yè)”;具有全日制大學(xué)本科及以上學(xué)歷的青年人才,憑畢業(yè)證來蓉即可辦理落戶手續(xù)；

8、對于本市同一用人單位工作兩年及以上的技能人才，可憑單位推薦、部門認(rèn)定辦理落戶手續(xù)。2017.7.22018.5.15開啟公證搖號選房開盤銷售全部采取公證搖號排序選房的銷售方式，登記購房人、搖號選房人、合同簽訂人保持一致。搖號排序選房應(yīng)使用公證機(jī)構(gòu)提供的電腦搖號軟件，并由公證機(jī)構(gòu)全程監(jiān)督公證。2017.11.16公證搖號剛需優(yōu)先支持我市住房剛需家庭自住購房需求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，按不低于當(dāng)期支持棚改貨幣化安置住戶所需房源剩余的50%，支持剛需家庭優(yōu)先選購。2018.3.31限購升級4.0擴(kuò)大限購范圍：1、天府新區(qū)和高新區(qū)限購加碼，要求戶口滿2年或者連續(xù)社保滿1年；無

9、戶口則社保需滿2年；同時只能買本區(qū)域或者遠(yuǎn)郊。2、11區(qū)變化不大，仍可交叉購買。3、限購以家庭為單位，家庭有2套房，單身有1套房則不能再買。4、成都三圈層納入限購范圍，要有本市戶籍或者社保滿1年。成都自2016年10月開始出臺政策遏制投機(jī)炒房，后續(xù)政策調(diào)控不斷加碼。當(dāng)前住宅市場五限（限購、限貸、限供、限價、限售）齊發(fā)。遠(yuǎn)郊樓市|515新政后，市場回歸理性，遠(yuǎn)郊住宅加速供應(yīng)，開發(fā)商拿地?zé)崆橄陆底≌袌觯哼h(yuǎn)郊近期供應(yīng)節(jié)奏加快，高速供應(yīng)拉升市場成交。多項目開盤中簽率達(dá)100%，目前主要依靠順銷進(jìn)行去化，預(yù)計后期市場競爭將有所加大；土地市場：開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎，土地成交面積減少，溢價率持續(xù)走低。數(shù)據(jù)來源：

10、銳理數(shù)據(jù)【宏觀趨勢】【城市地位】城市地位及影響力持續(xù)提升，躋身新一線城市首位【城市經(jīng)濟(jì)】高附加值的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶動高收入、高學(xué)歷、高素質(zhì)人群加速集中【城市人口】城市中產(chǎn)人群占據(jù)主力，但未來老齡化形勢嚴(yán)峻，康養(yǎng)需求增加【住宅市場】政策持續(xù)加碼，市場回歸理性，三圈層客戶池縮小，二居度假物業(yè)銷售難度增加短期內(nèi)政策限制，排除異地購房客置業(yè)可能。但城市內(nèi)部經(jīng)濟(jì)向好，“三高人口”增加，中產(chǎn)人口不斷老齡化，為成都遠(yuǎn)郊二居度假、養(yǎng)老需求提供長線人口支撐。Part 2 探本板塊區(qū)位|距市中心55km，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通到達(dá)便捷道路交通：成都一小時經(jīng)濟(jì)圈距天府廣場直線距離約55km，為成都最近的遠(yuǎn)郊二居度假板塊第三

11、繞城、川西旅游環(huán)線、蓉昌高速三大快速路連接軌道交通：成灌快鐵實行公交化，每天27次快鐵列車直達(dá)青城山青城山/街子古鎮(zhèn)三岔湖石象湖峨眉山花水灣觀嶺繞城高速蓉昌高速第二繞城高速約55km城際快鐵市中心板塊資源|生態(tài)旅游資源豐富，道教文化濃厚青城街子青城街子【青城山】世界文化遺產(chǎn)中國四大道教名山之一國家5A級旅游景區(qū)【街子古鎮(zhèn)】四川最美古鎮(zhèn)四川十大古鎮(zhèn)國家4A級旅游景區(qū)2017年青城山-都江堰景區(qū)全年游客接待量750萬人次，門票收入突破4億元，圓滿完成阿聯(lián)酋歐米旅游公司、外國駐華使節(jié)代表團(tuán)、第22屆世界旅游組織大會技術(shù)考察嘉賓等重要接待174批次5450人次板塊配套|片區(qū)配套以旅游度假類酒店為主，缺

12、乏成熟生活、休閑娛樂、養(yǎng)老配套配套類型詳細(xì)配套生活青城山、街子古鎮(zhèn)場鎮(zhèn)配套休閑娛樂現(xiàn)狀：農(nóng)家樂主導(dǎo)規(guī)劃：泰達(dá)商業(yè)街/藍(lán)光商業(yè)街度假現(xiàn)狀：六善/豪生/高爾國際/御青城酒店規(guī)劃：仁恒酒店等養(yǎng)老醫(yī)療現(xiàn)狀：社區(qū)衛(wèi)生院規(guī)劃：青城國際頤養(yǎng)中心六善酒店豪生酒店小鎮(zhèn)配套高爾夫俱樂部/高爾國際酒店國際頤養(yǎng)中心街子場鎮(zhèn)配套片區(qū)發(fā)展以旅游度假類酒店為主，生活配套僅小場鎮(zhèn)，休閑/娛樂/養(yǎng)老配套均處于規(guī)劃端板塊規(guī)劃|板塊未來有系列旅游、康養(yǎng)、醫(yī)療等規(guī)劃，但進(jìn)度緩慢，實際建成時間待定重大項目布局圖產(chǎn)業(yè)園區(qū)細(xì)分組團(tuán)規(guī)劃圖大青城休閑旅游產(chǎn)業(yè)園區(qū)將建成5大功能區(qū)和“14453”結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)細(xì)分組團(tuán)：5大功能區(qū)：體驗養(yǎng)旅游功能區(qū)、

13、頤養(yǎng)旅游功能區(qū)、旅游綜合服務(wù)功能區(qū)、醫(yī)養(yǎng)旅游產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、文化創(chuàng)意旅游功能區(qū)1個旅游集散中心4個小鎮(zhèn)：熊貓主題小鎮(zhèn)、道文化小鎮(zhèn)、康養(yǎng)旅居小鎮(zhèn)、活力旅居小鎮(zhèn)4個村落：熊貓?zhí)飯@村落、青城人家民俗村、道茶文化主題村、夢享青城主題村5個產(chǎn)業(yè)片區(qū)：高端旅游服務(wù)區(qū)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)、醫(yī)養(yǎng)核心旅游區(qū)、醫(yī)養(yǎng)旅游配套區(qū)、康復(fù)養(yǎng)生區(qū)3個主題公園：芒城遺址主題公園、茶文化主題公園、芳香主題公園重大項目布局：近期重大產(chǎn)業(yè)項目主要有4個核心項目、7個支撐項目及11個重點項目。資料來源：青城山-都江堰風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃（2017-2030）項目區(qū)位|青城山板塊優(yōu)質(zhì)區(qū)位，距青城山4km，距高鐵站700m，生態(tài)環(huán)境好，軌道及道路

14、交通便捷青城山大道S106支路S106川西旅游環(huán)線東軟大道上興街下興街中崇路聚青路駕青路成都第三繞城高速青城山路本案青城山快鐵站青城山約700m約4km項目能級道路連通區(qū)域道路高速公路成都第三繞城高速（建設(shè)中）成都三圈城各區(qū)縣快速路聚青路聚源鎮(zhèn)-東軟大道駕青路S106-三繞-蓉昌高速東軟大道聚青路-青城山路青城山大道都江堰-青城山省道S106川西旅游環(huán)線及其支路都江堰-街子古鎮(zhèn)干路青城山路東軟大道-青城山上興街-下興街中興鎮(zhèn)-聚青路-駕青路中崇路中興鎮(zhèn)-崇州項目站點連通區(qū)域距本案距離軌道交通青城山快鐵站都江堰-成都約700米本案距離青城山4km，距快鐵站約700米，軌道交通便捷，且周邊道路交通

15、發(fā)達(dá)，可通過第三繞城、聚青路便捷到達(dá)成都及各周邊郊縣，屬青城山板塊優(yōu)質(zhì)區(qū)位；項目配套|目前已呈現(xiàn)生活配套少，但未來周邊有藍(lán)光、泰達(dá)及豪生酒店等多條商業(yè)街，商業(yè)配套豐富成都東軟學(xué)院翠月湖中學(xué)育苗幼兒園青城山東軟幼兒園七一青城山學(xué)校萬匯國際學(xué)校（在建）種太陽幼兒園學(xué)校商業(yè)醫(yī)院景觀惠生康復(fù)醫(yī)院翠月湖公立衛(wèi)生院泰達(dá)項目配套底商豪生酒店商業(yè)街藍(lán)光項目商業(yè)街2km2km范圍內(nèi)包含全齡段學(xué)校，且目前萬匯國際學(xué)校在建中，建成后將吸引較多大成都范圍內(nèi)學(xué)生群體；周邊呈現(xiàn)商業(yè)少，但未來規(guī)劃商業(yè)體量大，商業(yè)氛圍有待成熟。周邊配套配套項目名稱總結(jié)學(xué)校育苗幼兒園基本包含全齡段學(xué)校，教育資源完善種太陽幼兒園青城山東軟幼兒園

16、七一青城山學(xué)校萬匯國際學(xué)校（在建）翠月湖中學(xué)成都東軟學(xué)院醫(yī)院翠月湖公立衛(wèi)生院附近醫(yī)院較少，能級低惠生康復(fù)醫(yī)院商業(yè)豪生酒店商業(yè)街（待建）商業(yè)氛圍有待成熟泰達(dá)項目配套底商（在建）藍(lán)光項目商業(yè)街（招商中）景觀青城前山約3km街子古鎮(zhèn)約11km青城后山后山泰安古鎮(zhèn)距本案約19公里項目指標(biāo)|首批開發(fā)115782.55（173畝），指標(biāo)限制下物業(yè)形態(tài)局限于4F及以下產(chǎn)品地塊173畝地塊129畝地塊190畝地塊占地面積173畝（地塊一73畝+地塊二100畝）129畝190畝樓面地價1617元/1617元/1500元/1500元/用地性質(zhì)居住用地商業(yè)用地居住用地住兼商（住宅185畝，兼容商業(yè)30%，公園用地3

17、060）用地占比72%28%容積率1.0居住用地1.1商業(yè)用地0.81.0-1.11.0-1.1可開發(fā)體量9.17萬方2.59萬方24338.6136000建筑密度35%35%35%35%建筑限高13米19米16米16米綠地率30%25%35%30%建設(shè)及退距要求退離東西向規(guī)劃道路紅線8米，退離南北向規(guī)劃道路紅線6米商業(yè)須設(shè)置在靠近南側(cè)東軟大道延伸線，臨東軟大道延伸線60米范圍內(nèi)適當(dāng)修建，容積率0.1，屋脊高度9米，平均高度7米。退離東軟大道延伸線道路紅線20米建筑退離東西向規(guī)劃道路紅線8米，退離南北向規(guī)劃道路紅線6米配建3060公園綠地并無償交予政府；建筑退離東西向規(guī)劃道路紅線8米，退離南北

18、向規(guī)劃道路紅線6米；地下建筑退離東西向規(guī)劃道路紅線3米，退離南北向規(guī)劃道路紅線3米建筑風(fēng)格要求新川西風(fēng)格，全坡屋頂，臨路建筑不設(shè)置開放陽臺、平臺、露臺，建筑應(yīng)高低錯落大坡屋頂，與周邊景觀協(xié)調(diào)新川西風(fēng)格，臨路建筑不設(shè)置開放陽臺、平臺、露臺項目共3塊土地占地492畝，建議后期以一個整體形象面世以提高影響力，但地塊間有一定距離，對項目整體感有一定影響；492畝地塊住宅容積均要求在1.1內(nèi)，建筑限高13/16m，且建筑風(fēng)格限制在新川西風(fēng)格/坡屋頂，預(yù)判未來為高端低容項目；首批次開發(fā)173畝地塊為低容住兼商用地；住宅最大可開發(fā)體量9.17萬方，商業(yè)最少可開發(fā)體量2.59萬方。寶信青城萬匯國際學(xué)校（在建）

19、泰達(dá)青城嵐田（在建）農(nóng)田待建土地青云階二期項目四至|地塊方正，道路情況良好，但內(nèi)部高壓線待處理，周邊居住氛圍感差西側(cè)：泰達(dá)青城嵐田項目及待建道路南側(cè)：聚青路及待開發(fā)農(nóng)田東側(cè)：青云階二期項目北側(cè)：青云階待開發(fā)土地地塊內(nèi)部：高壓線待處理地塊內(nèi)部：有部分低洼地需填平地塊內(nèi)部有高壓線待處理，局部低洼及堆土待整平；地塊西側(cè)為泰達(dá)青城嵐田及待建道路，南側(cè)臨聚青路及待開發(fā)的農(nóng)田，東、北側(cè)均為青云階二期項目，目前東側(cè)已開發(fā)建設(shè)，居住氛圍差，北側(cè)待開發(fā)?！颈倔w總結(jié)】【板塊現(xiàn)狀及規(guī)劃】成都一小時經(jīng)濟(jì)圈，交通便捷；生態(tài)旅游資源豐富，道教文化濃厚，旅游度假相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展好，但板塊整體生活配套低端【項目區(qū)位及配套】青城山

20、優(yōu)質(zhì)區(qū)域，距青城山及高鐵站近，但目前周邊居住氛圍差，生活配套待完善板塊以優(yōu)質(zhì)生態(tài)資源及區(qū)位優(yōu)勢，吸引大成都日益增漲的、以資源為導(dǎo)向的二居度假及養(yǎng)老客戶置業(yè)。本案地塊方正配套便捷，具備打造高端度假項目質(zhì)素。但生活配套待呈現(xiàn)、居住氛圍差對項目有一定負(fù)面影響。建筑密度35%建筑限高13米綠地率30%度假感差，居住舒適度中等，但可有效提高項目整體容積溢價能力低4F洋房產(chǎn)品方向一度假感強(qiáng)，居住舒適度高，較洋房可增加露臺等贈送溢價能力高4F疊拼別墅產(chǎn)品方向二品質(zhì)感高，但占地面積大，可修建筑面積有限溢價能力高合院/聯(lián)排/獨棟別墅方向三基礎(chǔ)指標(biāo)【指標(biāo)啟示】指標(biāo)限制下，項目可進(jìn)行產(chǎn)品形態(tài)組合，達(dá)到不同開發(fā)訴求。

21、Part 3 觀市翠月湖板塊主要為海航香頌湖項目，周邊生態(tài)資源較本案差，屬次級競爭板塊；玉堂板塊主要依托都江堰城市屬性及萬達(dá)文旅城度假兼投資屬性，客群差異較大，為本案三級競爭板塊。板塊板塊價值開發(fā)特征典型項目主要產(chǎn)品價格（元/）客戶特征置業(yè)目的玉堂板塊有一定都江堰城市屬性依托萬達(dá)城帶動區(qū)域開發(fā)萬達(dá)城明宇-豪雅青城中信云棲谷別墅、高層、洋房、公寓別墅：9100以上（清水）；高層/洋房/公寓：8500-9500（精裝）；客戶由成都向都江堰本地改善轉(zhuǎn)變自住+投資青城山板塊青城山山景資源及道教文化價值藍(lán)光、龍湖入駐，多200-500畝中小規(guī)模開發(fā)項目中鐵-水映青城龍湖-小院青城藍(lán)光-青城河谷別墅、洋房

22、別墅：11000以上；洋房：10000-15000；主力成都度假+養(yǎng)老客戶，周末旅居或夏季避暑養(yǎng)老+度假街子板塊依托街子古鎮(zhèn)文化進(jìn)行開發(fā)，生活配套較青城山好前期開發(fā)以低總價洋房為主，目前入駐頤養(yǎng)中心項目帶動區(qū)域配套升級郡原山外山青城國際頤養(yǎng)中心獨棟、聯(lián)排、洋房別墅：9000-15000（清水）；洋房：9000-12000（精裝）主力成都度假+養(yǎng)老客戶，周末旅居或夏季避暑養(yǎng)老+度假翠月湖板塊湖景資源依托海航香頌湖做片區(qū)開發(fā)海航香頌湖國際社區(qū)別墅、洋房別墅：12000以上（清水）；洋房：7700（清水）價格+大盤驅(qū)動的成都度假養(yǎng)老客戶度假一級競爭板塊競爭板塊框定|根據(jù)板塊屬性，判定項目未來主要競爭

23、板塊為青城山板塊及街子板塊,其次為翠月湖板塊中鐵水映青城海航香頌湖國際社區(qū)青城國際頤養(yǎng)中心郡原山外山龍湖小院青城本案首開寶信青城萬達(dá)文旅城明宇豪雅青城街子板塊青城山板塊翠月湖板塊玉堂板塊二級競爭板塊三級競爭板塊土地端供銷價趨勢|土地端成交持續(xù)低迷，樓面價格穩(wěn)定在2000元/內(nèi)區(qū)域土地主要在2014年有較多成交，近期4年土地供銷較少；樓面價整體控制在2000元/內(nèi)，2018年由于人居成交地塊樓面價5730元/，拉動整體樓面價格表現(xiàn)較高數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)區(qū)域內(nèi)待開發(fā)土地集中在青城山板塊，總體量584萬方；樓面地價2000-2500元/土地待開發(fā)體量最大，約421萬方；青城山板塊樓面地價最高土地位于

24、本項目旁，待開發(fā)體量約9.2萬方；板塊樓面地價1000元/以下（萬方）樓面地價1000-1500（萬方）樓面地價1500-2000（萬方）樓面地價2000-2500元/（萬方）樓面地價2500-3000元/（萬方）樓面地價3000-3500元/（萬方）樓面地價3500-4000元/（萬方）樓面地價4000-4500元/（萬方）樓面地價4500以上元/（萬方）小計（萬方）青城山090.78751.775421.79103.23247.12709.249583.96街子板塊011.30120000023.3翠月湖板塊77.70000000077.7合計684.96土地端存量|未來待開發(fā)土地主要集中

25、在青城山板塊，體量共計584萬方；樓面價集中在2000-2500元/，未來低價競爭風(fēng)險高青城山板塊街子板塊翠月湖板塊金陽地產(chǎn)占地：91.26畝弘明置業(yè)占地：141.41畝圣沅房地產(chǎn)占地：41畝成都和恒置業(yè)占地：213.51畝人居置業(yè)占地：90.27畝本案建工旅游占地：278.48畝航遠(yuǎn)置業(yè)占地：95.32畝仁恒置地占地：226.48畝區(qū)域住宅市場|純居住片區(qū)，價格波動上漲；市場存量大，且去化速度下降，預(yù)計去化周期約30個月，后期競爭激烈供銷情況：受成都整體住宅市場2017年熱銷及2018年5月后變冷影響，區(qū)域住宅在2017.4-2018.5月期間去化情況良好，今年6月銷量開始下滑，近7月月均去

26、化9865/月；價格情況：2016年至2017年住宅價格波動維穩(wěn)，18年1-6月波動下降，6月后受龍湖加推高單價別墅影響價格回升，目前均價13096元/；存量情況：市場存量巨大，目前庫存29.5萬，預(yù)計去化周期約30個月。數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)50萬以下50-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-180180-200200-220220-250250-300300-350350-400400-500500以上合計占比50以下66000000013000504000000886%50-70332714

27、48170925951480300000020314%70-90000156234214881652030000000028620%90-110003222051775177141108104100027719%110-130000110008125385723446200117112%130-1500000104273111305352151713252025417%150-170000000000001727122311000725%170-19000000000000012012346820654%190-21000000000000000000322070%210-2300000000

28、0000000000004370%230-25000000000000000000101020%250以上0000000000000000012613222%合計9927482369185108132991101148296378698171717171454100%占比7%2%0%6%2%6%6%7%9%7%8%8%6%7%3%6%7%1%1%1%1%100%區(qū)域別墅分析|市場整體去化以小面積低總價別墅為主，主力面積70-110，上限面積150內(nèi)，主力總價200萬內(nèi)，上限總價300萬內(nèi)面積段：主力去化70-110小面積段產(chǎn)品，占比達(dá)39%，其次為110-150產(chǎn)品，占比29%；總價段：主力9

29、0-150萬產(chǎn)品，占比43%，其次150-200萬，占比20%，總價極限300萬內(nèi)；數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)，2017.1-2018.12區(qū)域別墅近兩年去化面積段與總價段交叉分析區(qū)域別墅分析|近5年疊拼主力去化100以下小面積產(chǎn)品，聯(lián)排（含合院）成交結(jié)構(gòu)變化大，整體去化均為160內(nèi)戶型疊拼：近5年主力去化100以下小面積產(chǎn)品，2018年80-100面積段成交套數(shù)最多，占比34%；聯(lián)排（含合院）：近5年成交結(jié)構(gòu)變化幅度大，2018年120-140產(chǎn)品成交大幅增加，為主力去化產(chǎn)品，其次為80-100和140-160產(chǎn)品。數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)，獨棟+雙拼產(chǎn)品僅160以上有少量成交合院產(chǎn)品：龍湖項目在售117

30、/3房3衛(wèi)戶型，總價段242-252萬元/套（清水總價189-207萬）；月均去化5套，去化較好；疊拼產(chǎn)品：主力去化53-95小面積產(chǎn)品，總價段90-140萬元/套；戶型贈送率高，正常贈送（15%內(nèi)）的中疊產(chǎn)品均價1.6萬/，清水均價1.22萬/；項目整體月均去化9-15套，去化好；聯(lián)排產(chǎn)品：主力供應(yīng)面積段140-150，主力總價段170-220萬，月均去化1-2套，去化緩慢；其中中鐵項目聯(lián)排由于面積小總價低開盤售罄獨棟產(chǎn)品：主力供應(yīng)面積230-240以上，總價340萬起，大面積高總價導(dǎo)致去化緩慢，年均去化僅2-4套；此外中鐵項目144獨棟面積小總價低去化相對較好。在售別墅去化|控總價為市場走

31、量核心因素，目前市場主力去化140萬內(nèi)（清水）疊拼，清水單價1.1-1.4萬/，月均去化9-15套，其次為250萬內(nèi)（精裝）合院數(shù)據(jù)來源：市調(diào)踩盤板塊物業(yè)形態(tài)項目銷售狀態(tài)建筑面積實得面積戶型精裝價格主力單價（元/ ）主力總價（萬元）總套數(shù)已去化套數(shù)月均去化套數(shù)存量套數(shù)青城山板塊合院龍湖小院青城在售1172023室2廳3衛(wèi)3826（帶地暖）20000-21600234-252216137579疊拼龍湖小院青城在售上疊75/中疊80/下疊5398/95/1352室2廳1/2衛(wèi)3826（帶地暖）15000-17500/2500084-1373602691191聯(lián)排中鐵水映青城售罄921223室2廳2

32、衛(wèi)清水1100010011311310月推46套，開盤售罄；12.9開盤9套，開盤售罄無獨棟中鐵水映青城在售1441713室2廳3衛(wèi)清水17000245241912.9推9套，開盤認(rèn)購3套，順銷去化1套5街子板塊獨棟郡原山外山在售241-2653605室3廳4衛(wèi)清水14000-15000340-36034174套/年25合院郡原山外山在售128-158190-2383室2廳3衛(wèi)/4室2廳3衛(wèi)清水13000165-20552421-210聯(lián)排中糧原山在售146-168168-1883室3廳3衛(wèi)清水13000188-22082763-46疊拼中糧原山售罄90約1202室2廳2衛(wèi)清水9800(18年

33、初）88-9275759無青城神韻二期售罄86-118144-1842室2廳1衛(wèi)/3室2廳3衛(wèi)清水11000-120009518年3月推180套）268（預(yù)計19年1月中旬加推268套）翠月湖聯(lián)排海航香頌湖國際社區(qū)在售141-177221-2773房2廳3衛(wèi)清水120001703503502無獨棟海航香頌湖國際社區(qū)在售228-472150-3304室3廳3衛(wèi)/5室3廳3衛(wèi)清水17500400-80060302套/年30在售別墅戶型|主要為套三產(chǎn)品，少量套二疊拼，其中疊拼主要為75-98，合院主要為108-126，部分老規(guī)別墅贈送率在15%以上數(shù)據(jù)來源：市調(diào)踩盤合院產(chǎn)品

34、：主力供應(yīng)建面108-126/3室2廳2-3衛(wèi)產(chǎn)品，贈送大面積花園及露臺，龍湖項目贈送地下室85平，疊拼產(chǎn)品：主力供應(yīng)建面75-98/2室2廳1-2衛(wèi)產(chǎn)品，均為2-3疊，下疊贈送花園/地下室，中/上疊贈送花園/露臺；聯(lián)排產(chǎn)品：主力供應(yīng)建面92-106/140-168產(chǎn)品，戶型以套三為主，贈送花園+露臺，部分贈送地下室；雙拼產(chǎn)品：供應(yīng)產(chǎn)品建面156-159，戶型為3室2-3廳3衛(wèi)，；獨棟產(chǎn)品：主力供應(yīng)140-150/200以上產(chǎn)品，戶型為套三及以上戶型；板塊物業(yè)形態(tài)項目銷售狀態(tài)面積（）主力面積（）贈送面積（含花園及露臺）（）花園面積（）套內(nèi)贈送率（不含花園，含地下室）戶型是否含地下室存量套數(shù)青城

35、山板塊合院龍湖小院青城在售1171178530-5073%3室2廳3衛(wèi)是（85）79疊拼龍湖小院青城（3疊）在售上疊75/中疊80/下疊5375/80/5323/5/8230-3230%/6%/155%2室2廳1/2衛(wèi)是（下疊71）91聯(lián)排中鐵水映青城三期售罄929280（花園+閣樓）4640%3室2廳2衛(wèi)無0獨棟中鐵水映青城三期在售144-14714414312115%3室2廳3衛(wèi)無5街子板塊獨棟+雙拼青城國際頤養(yǎng)中心待售120-180推售時間未知，產(chǎn)品情況未知400獨棟郡原山外山在售241-26524121417058%5室3廳3衛(wèi)是（86）15雙拼郡原山外山待售15915980-1006

36、0-7013%-20%3室3廳3衛(wèi)無22青城山居三期待售156156150/預(yù)計15%內(nèi)3室2廳3衛(wèi)無4合院青城山居三期待售108108100/預(yù)計15%內(nèi)3室2廳2衛(wèi)無24郡原山外山二期待售12612650-7030-4030%3室2廳3衛(wèi)無204郡原山外山一期在售128-15812850-7030-4040-55%3室2廳3衛(wèi)/4室2廳3衛(wèi)無10聯(lián)排青城山居三期待售10610652/預(yù)計15%內(nèi)3室2廳2衛(wèi)無48中糧原山在售146/168146883536%3室3廳3衛(wèi)無6疊拼青城山居三期（2疊）待售74-11888-986-18/預(yù)計15%內(nèi)2室2廳1衛(wèi)/3室2廳2衛(wèi)無96青城神韻二期（

37、2疊）待加推84-11886-8956-7447（下疊入戶花園）38（上疊屋頂花園）11-40%3室2廳3衛(wèi)/3.5房2廳2衛(wèi)無268翠月湖聯(lián)排海航香頌湖售罄141-17714180-100/3房2廳3衛(wèi)無0獨棟海航香頌湖在售228-472228150-330/4室3廳3衛(wèi)/5室3廳3衛(wèi)無30青城山板塊：別墅項目已推未售體量1.57萬方，但后續(xù)供應(yīng)體量大，共24.9萬方，主力產(chǎn)品疊拼、合院；街子板塊：別墅存量較青城山板塊少，共16.25萬方，其中未推出體量15.57萬方，產(chǎn)品較全面。別墅項目端存量|整體存量43.92萬方，以疊拼、合院產(chǎn)品為主，去化周期長，后續(xù)供應(yīng)集中在泰達(dá)項目，未來競爭激烈板

38、塊項目首開時間住宅總體量產(chǎn)品類型面積段（）已推未售（萬方）未推（萬方）總存量（萬方）總存量（套）月均去化預(yù)估去化周期青城山板塊龍湖小院青城2010.510.6合院/疊拼53/75/80/1171.5無1.51701611中鐵水映青城2011.818.7疊拼92/1440.07無0.07591泰達(dá)青城嵐田住宅待售18.9合院/疊拼未知無18.918.9/（住宅待售）/青城里待售6合院/疊拼/洋房114-180/洋房面積未知無66/（待售）/青城山板塊存量合計1.5724.926.47/街子板塊青城國際頤養(yǎng)中心201746獨棟/雙拼120-180無5.95.9400/（別墅待售）預(yù)計100郡原山外

39、山2014.59.9獨棟/雙拼/合院241-265/159/1260.62.93.5251預(yù)計5預(yù)計50青城山居三期2015.31.29雙拼/合院/聯(lián)排/疊拼41-156無1.291.29172/（三期待售）預(yù)計17中糧原山201010.7疊拼/聯(lián)排90/146-1680.082.82.883381326青城神韻二期2013.710疊拼28-108無2.682.682681518街子板塊存量合計0.6815.5716.251429/翠月湖海航香頌湖國際社區(qū)2010.561.7獨棟228-4721.2無1.2302套/年/總存量3.4540.4743.92/數(shù)據(jù)來源：市調(diào)踩盤區(qū)域洋房分析|市場整

40、體去化主力面積控制70內(nèi)，主力總價控制80萬內(nèi)，價格天花板100萬30萬以下30-40萬40-50萬50-60萬60-70萬70-80萬80-90萬90-100萬100-110萬110-120萬120-130萬130-140萬140-150萬150萬以上合計占比30以下370000000000000372%30-4002617020000000000634%40-50027102821072000001499%50-600013057674101700300028818%60-700091855613236111304700451132%70-8000032736461781751516172

41、0713%80-9000002365212112048001019112%90-1000000224168290201644%100以上000001228835513415936%合計37532582531762451888027811083020471603100%占比2%3%16%16%11%15%12%5%2%5%7%2%1%3%100%面積段：主力去化60-70產(chǎn)品，占比32%，其次為40-50產(chǎn)品，占比27%；總價段：主力40-80萬產(chǎn)品，占比58%，極限總價100萬內(nèi)；數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)，2017.1-2018.12區(qū)域洋房近兩年去化面積段與總價段交叉分析區(qū)域洋房分析|市場成交面積

42、逐漸向舒居大面積戶型過渡，目前主力成交60-70產(chǎn)品近5年區(qū)域內(nèi)洋房成交面積由40-50為主，逐漸向大面積過渡，目前主力成交60-70產(chǎn)品，其次為70-80及50-60產(chǎn)品數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)在售洋房去化|主力清水單價8000-10000元/，月均走量12-15套，除頤養(yǎng)中心外，走量項目總價控制在100萬內(nèi)板塊項目銷售狀態(tài)樓層梯戶比建筑面積（）實得面積（）戶型精裝價格（元/）主力單價（元/ ）主力總價（萬元）總套數(shù)已去化套數(shù)月均去化存量套數(shù)青城山板塊首開寶信青城在售5F1T2/1T4平層50-90/躍層6379-973室2廳1衛(wèi)/2室2廳1/2衛(wèi)清水11500部分躍層1500080-951040

43、16015（價格較高，但引入分銷加速去化）880藍(lán)光青城河谷在售5F1T4/1T12/1T1642-57/56-65/7442-57741室1廳1衛(wèi)/2室2廳1衛(wèi)/3室2廳1衛(wèi)200010000-1200042-889008212818街子板塊青城國際頤養(yǎng)中心在售5F1T2/1T644-11564-1451室1廳1衛(wèi)/2室2廳1-2衛(wèi)/3室2廳1-3衛(wèi)270011000-1200095-1256000260155740郡原山外山在售4F1T2125-155（一期）/3室2廳2衛(wèi)/4室2廳3衛(wèi)）清水10000125-155240227113待售4F1T273-77（二期）100-1102室2廳1

44、衛(wèi)清水待售272待售272青城上院在售5F1T2/1T453-7260-1171室1廳1衛(wèi)/2室2廳1衛(wèi)清水8600-920045-663304015290翠月湖海航香頌湖國際社區(qū)在售6F1T2/1T494-147145-2003房2廳1衛(wèi)/3房2廳2衛(wèi)清水750070-1105500/5/數(shù)據(jù)來源：市調(diào)踩盤青城山板塊:目前2個項目洋房在售，主力面積段55-90，單價差異較大，去化較好的項目月均走量12-15套；街子板塊：在售項目主力面積段70-100，清水主力單價8500-9200元/，主力總價受產(chǎn)品面積影響差異較大，月均去化15套，山外山項目由于庫存產(chǎn)品面積大總價高，去化情況極差；在售洋房

45、戶型|戶型多為面積80內(nèi)功能性套二，打造4-5層1T2/1T4戶帶電梯洋房，除頤養(yǎng)中心項目贈送超大面積陽臺外，其余項目主力戶型贈送率在15%內(nèi)數(shù)據(jù)來源：市調(diào)踩盤板塊項目銷售狀態(tài)樓層梯戶比是否含電梯面積（）主力面積（）贈送面積（）花園面積（）室內(nèi)贈送率（不含花園，含陽臺）戶型存量套數(shù)青城山板塊首開寶信青城在售5F1T2/1T4是平層71-8371-838-24無8.7-32.8%3室2廳1衛(wèi)/2室2廳1衛(wèi)880躍層636329無46%2室2廳2衛(wèi)藍(lán)光青城河谷在售5F1T12/1T16是42/52/57524-5無8%1室1/2廳1衛(wèi)2室1廳1衛(wèi)8181T4是65656.5無10%2室2廳1衛(wèi)1T

46、4是74748無11%3室2廳1衛(wèi)街子板塊青城國際頤養(yǎng)中心在售5F1T2是44/474720-30露臺20-3045-60%1室1廳1衛(wèi)57401T2是82-8982-8920-22露臺20-2225%2室2廳1衛(wèi)2室2廳2衛(wèi)1T2是101/104/115101/1043030（1F）0%3室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)3室2廳3衛(wèi)1T6是82/87/898717露臺1720%2室2廳2衛(wèi)郡原山外山在售4F1T2無125-155（一期）125/3室2廳2衛(wèi)/4室2廳3衛(wèi)13待售4F1T4無73-77（二期）73-7740-5030-40（1F）13%2室2廳1衛(wèi)272青城上院在售5F1T2/1T4是5

47、35330（1F）7（2-5F）30（1F）0-13%1室1廳1衛(wèi)290727245（1F）8（2-5F）45（1F）0-11%2室2廳1衛(wèi)翠月湖海航香頌湖國際社區(qū)在售6F1T2/1T4/94-147110-13750-60/45%2/3室2廳2衛(wèi)/青城山板塊：主力面積段55-90，戶型主要為功能性套二、套三，主力贈送率8-10%，其中藍(lán)光和首開項目均為純洋房產(chǎn)品；街子板塊：主力面積段70-100，主力戶型為套二、套三，主力贈送率20-30%，1F贈送花園，2F及以上贈送露臺。洋房項目端存量|整體存量共計70萬方，主要集中在頤養(yǎng)中心項目，青城山板塊洋房競爭相對較弱數(shù)據(jù)來源：市調(diào)踩盤板塊項目首開

48、時間住宅總體量產(chǎn)品類型面積段（）已推存量（萬方）未推（萬方）總存量（萬方）總存量（套）月均去化（套）預(yù)計去化周期青城山板塊寶信青城2015.413洋房50-900.26.46.68801558藍(lán)光青城河谷2015.212.8洋房42-740.56.97.412預(yù)計88青城山板塊洋房存量0.713.314街子板塊青城國際頤養(yǎng)中心2018.546洋房44-1150.324545.32574015382郡原山外山2014.59.9洋房73-770.11.92285預(yù)計19青城上院2018.114.9洋房52-731.53.14.62901520街子板塊洋房存量1.925051.926315翠月湖海航

49、香頌湖國際社區(qū)2010.561.7洋房94-1474.8/4.8/5預(yù)計96總存量7.4263.370.72青城山板塊：已推未售存量0.7萬方，整體存量不完全統(tǒng)計共18.8萬方，存量較大，去化周期約88個月；街子板塊：后期待推存量共50萬方，集中在頤養(yǎng)中心項目，整體存量52萬方/6300余套，后期競爭激烈。標(biāo)桿項目|頤養(yǎng)中心-總占地約1000畝，政府主導(dǎo)+本地開發(fā)商+專業(yè)機(jī)構(gòu)聯(lián)合打造的大型康養(yǎng)度假社區(qū)，目前去化情況良好，吸附大成都在板塊內(nèi)置業(yè)的大部分康養(yǎng)需求客戶項目位置崇州市街子鎮(zhèn)天順村規(guī)劃占地面積約1000畝當(dāng)期占地面積42當(dāng)期建筑面積4.2萬方當(dāng)期容積率1.5當(dāng)期地塊樓面地價866.67當(dāng)

50、期戶數(shù)420產(chǎn)品形態(tài)洋房當(dāng)期車位數(shù)453首期開盤時間2017.7.15首期交房時間2019年上旬物業(yè)管理公司圣沅房產(chǎn)物業(yè)有限公司物管費2.9售樓中心醫(yī)院鳳巢(活動中心)頤養(yǎng)區(qū)(半照護(hù)養(yǎng)老)怡養(yǎng)西區(qū)濕地公園怡養(yǎng)東區(qū)頤養(yǎng)區(qū)(全照護(hù)養(yǎng)老)停機(jī)坪水景公園規(guī)劃商業(yè)街后期規(guī)劃用地首期開發(fā)戶型面積規(guī)劃套數(shù)占比去化套數(shù)去化占比均價（元/）A18918043%260（月均去化15套）11000-12000B1854010%B2974010%B31014010%B41024010%B5894010%B6754010%合計420260由地方政府主導(dǎo)，以中國老年醫(yī)學(xué)學(xué)會和解放軍總醫(yī)院健康管理研究院作業(yè)務(wù)和技術(shù)支撐，依

51、托街子古鎮(zhèn)和鳳棲山，構(gòu)建集“多元養(yǎng)老、健康管理、科學(xué)養(yǎng)生、照料護(hù)理、精準(zhǔn)醫(yī)療、康復(fù)醫(yī)療”為一體的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式和智能化的健康養(yǎng)老服務(wù)體系。標(biāo)桿項目|青城國際頤養(yǎng)中心-含二甲醫(yī)院、老年活動中心、照護(hù)頤養(yǎng)園等，康養(yǎng)配套豐富醫(yī)院：以康復(fù)、治療老年專病的全科綜合醫(yī)院，按二甲標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，醫(yī)療設(shè)備按三甲醫(yī)院準(zhǔn)備，有中國老年病醫(yī)學(xué)學(xué)會指派專家坐診；配備直升機(jī)停機(jī)坪，直通省內(nèi)權(quán)威醫(yī)院；現(xiàn)已采購醫(yī)療設(shè)備約2億元；醫(yī)院內(nèi)設(shè)置健康體檢中心：業(yè)主可優(yōu)惠體檢，并提供體檢報告分析；健康檔案管理中心：定制營養(yǎng)餐、運動計劃，制定電子健康檔案；中國工程院院士付小兵工作站；遠(yuǎn)程醫(yī)療健康咨詢平臺，可以與解放軍總醫(yī)院視頻連線，由專業(yè)資深

52、醫(yī)生對老人進(jìn)行診療。鳳巢：鳳巢總建面3.8萬，包含四季恒溫花園、老年社團(tuán)活動中心、老年文化藝術(shù)館、溫泉酒店和會議中心。室內(nèi)四季恒溫花園：全覆蓋，四季恒溫陽光房花園；老年社團(tuán)活動中心：設(shè)立老年大學(xué)，開設(shè)多種興趣課程，包括書法、唱歌、閱讀等；老年文化藝術(shù)館：舉行豐富的各類活動，包括老年藝術(shù)娛樂活動、老年醫(yī)學(xué)會會診及講座；溫泉酒店和會議中心：集旅游度假、會議接待、多功能會所于一體；濕地公園：濕地公園占地200畝，包含5公里沿山林步道、生態(tài)種植園、全民健身館。沿山林步道：全長5公里步道，直通青城山；生態(tài)種植園：業(yè)主可租用生態(tài)農(nóng)場，自己動手種植蔬果；全民健身運動館：露天游泳池、全民健身運動場館等各類運動

53、健身設(shè)施。頤養(yǎng)西區(qū)/東區(qū)：總共約6000套怡養(yǎng)產(chǎn)品。怡養(yǎng)東區(qū)：退臺式花園洋房與空中合院，面積段為78-127；怡養(yǎng)西區(qū)：雙拼別院、六合院落式獨立別院；該地塊還有大量商業(yè)用地，預(yù)計將會推出相應(yīng)商墅產(chǎn)品。頤養(yǎng)區(qū)：包含半照護(hù)養(yǎng)老與全照護(hù)養(yǎng)老，全部自持，僅向怡養(yǎng)區(qū)業(yè)主出租。半照護(hù)區(qū)：針對能生活自理的業(yè)主，提供養(yǎng)老服務(wù)借鑒國外先進(jìn)養(yǎng)老管理模式，首創(chuàng)小組團(tuán)家庭式頤養(yǎng)院落養(yǎng)老方式，配備樓棟管家，以星級酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供菜單式服務(wù)；全照護(hù)區(qū)：專為無生活自理能力業(yè)主提供服務(wù)由專屬護(hù)理管家團(tuán)隊，提供高端創(chuàng)新家庭式、菜單式關(guān)懷護(hù)理。標(biāo)桿項目|龍湖小院青城-知名品牌+園林打造+物業(yè)服務(wù)，吸附較多品牌追隨者購買。依托龍湖

54、品牌+青城山打造的大型旅居項目，占地315畝，延續(xù)龍湖園林景觀、產(chǎn)品及物業(yè)服務(wù)優(yōu)勢，打造合院+疊拼的純粹低密品質(zhì)度假養(yǎng)老產(chǎn)品；項目品質(zhì)感較高，三期在售目前去化較好，主要為自身品牌追隨者購買，價格達(dá)到區(qū)域天花板。項目概況項目位置青城山大三路2號 開發(fā)商 龍湖地產(chǎn)總占地面積 315畝總建筑面積10.6萬總戶數(shù) 701容積率 0.5綠化率 45%銷售狀態(tài) 一、二期交付使用，三期在售推售時間2010年三期總套數(shù)疊拼126套222套合院96套三期去化疊拼去化35套，月均去化11套合院去化17套，月均去化5套三期在售價格 下疊25000元/， 中上疊15000-17500元/合院20000-21600元/

55、精裝標(biāo)準(zhǔn)3826元/三期在售產(chǎn)品類型疊拼、合院在售面積區(qū)間 上疊75/中疊80/下疊53合院 117物業(yè)管理龍湖物業(yè)5-6元/典型項目|龍湖小院青城-戶型贈送率高，其中合院及下疊產(chǎn)品利用地下室贈送提高項目溢價，三期在售價格已達(dá)區(qū)域市場天花板產(chǎn)品類型合院 疊拼下疊疊拼中疊疊拼上疊套型3室2廳3衛(wèi)2室2廳2衛(wèi)2室2廳1衛(wèi)2室2廳1衛(wèi)建筑面積（）117538075實得面積（）2021358598贈送面積（不含花園）（）8582523贈送率（%）72%155%6%30%均價2萬/2.5萬/1.5-1.6萬/1.75萬/總價（萬）234-252130120-130130房間尺寸客餐廳（）40.53518

56、23.46廚房（）68.46.328.7衛(wèi)生間（）3.668.25.8主臥（）20.217.217.218.5主衛(wèi)（）104/次臥一（）25（帶衛(wèi)生間）11.515.110.9次臥二（）13/陽臺/花園（）4932.23230.5地下室7152.4/合院117疊拼下疊53【合院產(chǎn)權(quán)面積：117 套內(nèi)實得：202】產(chǎn)權(quán)面積117平方米、三室兩廳一廚房三衛(wèi) 客廳面寬4.5米 主臥面寬4.2米 次臥面寬 3.6米。戶型點評：高附加值，戶型贈送面積達(dá)85平方米、庭院贈送約100平方米。疊拼下疊產(chǎn)權(quán)面積：53 套內(nèi)實得：135】負(fù)一疊一產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)面積53平方米。戶型點評：高附加值，戶型贈送面積達(dá)82平方

57、米。贈送率極高，合院贈送面積85，精裝均價2萬/，清水約1.62萬/，較市場聯(lián)排均價1.3萬/溢價約3200元/；下疊贈送面積高達(dá)82，贈送率155%，較贈送率6%的中疊產(chǎn)品單價高1萬/【板塊市場】未來競爭集中在青城、街子、翠月湖板塊，目前整體市場存量大且去化速度下降，后期競爭激烈；【在售項目】別墅：市場主力去化清水90-140萬疊拼，主力清水均價1.1-1.4萬/，月均去化9-15套，其次為清水總價200萬左右合院，清水均價約1.7萬/，其他產(chǎn)品由于總價高去化緩慢。戶型設(shè)計主要為套三產(chǎn)品，其中疊拼主要為75-98，合院主要為108-126；洋房：在售洋房主力清水單價8000-10000元/，

58、月均走量12-15套，戶型多為面積80內(nèi)功能性套二；【未來競爭】后續(xù)存量大，競爭激烈，且土地端多為2500元/內(nèi)低價地塊，未來低價競爭風(fēng)險大，其次青城山板塊內(nèi)別墅競爭更加激烈，洋房競爭相對較弱；【項目打造】片區(qū)內(nèi)頤養(yǎng)中心為政府主導(dǎo)+本地開發(fā)商+專業(yè)機(jī)構(gòu)聯(lián)合打造的大型康養(yǎng)度假社區(qū)，目前去化情況良好，吸附大成都在板塊內(nèi)置業(yè)的大部分康養(yǎng)需求客戶，此外龍湖項目通過贈送地下室提升了項目溢價；市場競爭激烈，產(chǎn)品價格天花板明顯，洋房 100萬， 100萬疊拼140萬， 150萬合院/聯(lián)排250萬在售部分別墅項目戶型贈送率高，在新規(guī)限制下，預(yù)判本案未來戶型舒適度較競品項目低，但洋房多為近年新報規(guī)產(chǎn)品，贈送率多

59、在15%內(nèi)，預(yù)判本案洋房無明顯戶型劣勢；此外部分項目通過地下室提高贈送，提升溢價頤養(yǎng)中心項目已吸附大成都在板塊內(nèi)置業(yè)的大部分老年康養(yǎng)需求客戶，未來需錯位競爭【市場啟示】Part 4 尋客 在售項目客戶分析|均為成都城區(qū)40-60歲的度假或度假兼養(yǎng)老客群項目年齡二居居住結(jié)構(gòu)置業(yè)目的客戶來源客戶職業(yè)龍湖小院青城30歲以下5%30-40歲15%40-50歲25%50-60歲40%60歲以上15%2口之家30%3口之家45%4口之家15%5口之家10%度假旅居45%度假兼養(yǎng)老55%成都主城區(qū)90%成都近遠(yuǎn)郊10%政府機(jī)關(guān)25%私營業(yè)主40%企業(yè)中高層30%其他5%郡原山外山40歲以下5%40-50歲5

60、0%50-60歲35%60歲以上10%2口之家10%3口之家40%4口之家30%5口之家20%度假旅居50%度假兼養(yǎng)老45%投資5%成都市區(qū)80%成都遠(yuǎn)郊20%企事業(yè)高層40%私企老板30%教師/醫(yī)生10%設(shè)計師10%其他10%中糧原山35以下15%35-4550%45-6030%60以上5%2口之家35%3口之家45%4口之家10%5口之家10%度假旅居55%度假兼養(yǎng)老40%投資5%青羊+武侯30%其他主城區(qū)30%近郊25%遠(yuǎn)郊15%政府機(jī)關(guān)30%私營業(yè)主40%企業(yè)中高層20%其他10%各項目客戶群體差異較小，主力40-60歲客戶，家庭結(jié)構(gòu)多為父母+子女的3/4口之家，或夫妻兩人，置業(yè)目的均