1、農(nóng)村宅基地和房屋自愿有償退由情況調(diào)查近期，按照縣委的安排部署，縣委政研室對我縣和周邊縣市農(nóng)村 宅基地和房屋自愿有償退出情況進行了調(diào)查。現(xiàn)報告如下：一、我縣在農(nóng)民宅基地退出方面的主要措施與做法按照宅基地退出后的用途，我縣實施的農(nóng)村宅基地自愿有償退出 主要有以下四種方式：（一）宅基地換住房。在中心村建設(shè)中主要采用宅基地換住房的 形式，通過“增減掛鉤”平衡中心村建設(shè)的費用，改善農(nóng)民居住條件。 如立崗鎮(zhèn)蘭光中心村、金貴鎮(zhèn)江南中心村、洪廣鎮(zhèn)洪西中心村，按照賀蘭縣城鄉(xiāng)建設(shè)拆遷安置補償辦法（賀政發(fā) 201280號），采 取以宅基地換房的形式，鼓勵農(nóng)民退出宅基地。具體做法是，面積在 0.4畝以內(nèi)的宅基地每0.

2、1畝平均置換中心村樓房19平方米。實際 占用面積大于0.4畝的，每0.1畝置換3平方米，最多置換12平方 米，超出部分按每畝18915元的標(biāo)準給予現(xiàn)金補償。農(nóng)民宅基地上的 房屋根據(jù)建造結(jié)構(gòu)按照每平方米 40-100元的價格給予現(xiàn)金補償。一 宅多戶的，視具體情況每戶補償 30-50平方米樓房。非本集體經(jīng)濟 組織成員取得宅基地使用權(quán)的，按照集體經(jīng)濟組織成員對待。（二）以房換房。在棚戶區(qū)改造中主要采用以房換房和貨幣補償 的形式。如習(xí)崗鎮(zhèn)祥和家苑。按照賀蘭縣棚戶區(qū)改造征收習(xí)崗鎮(zhèn)村 集體土地及房屋拆遷安置補償辦法（試行）（賀政辦發(fā) 201628 號），對拆遷戶宅基地上的土地、建筑物、構(gòu)筑物、附著物等進行

3、評估，主附房屋每平米為80-460元，各類雜房、棚、圍墻等每平米為10-1000元，其他室外附屬設(shè)施、大棚等按照不同單位給予5-20000元的補償。折算后返還樓房的，按照均價 980元/平方米計算；超出 部分在50平米以內(nèi)的，每平米均價1800元；超出50平米以上的， 每平米均價3000元；剩余面積按820元/平方米給拆遷戶補退。對于 不符合安置政策的被拆遷戶，宅基地及宅基地上的建筑物、構(gòu)筑物、 附著物等，依據(jù)標(biāo)準，給予一次性貨幣補償。（三）貨幣補償。在工業(yè)園區(qū)建設(shè)、濱河大道修建、農(nóng)業(yè)項目建 設(shè)等工程實施中需要征占農(nóng)民宅基地及住房的，給予農(nóng)民貨幣補償后，農(nóng)民退出宅基地。如在修建濱河大道時征收農(nóng)

4、民宅基地和房屋，根據(jù)群眾意愿，一部分實行現(xiàn)金補償，按拆遷時實有房屋面積和結(jié)構(gòu)，每 平方米最高補償1500元，另一部分按照宅基地換樓房的政策措施， 就近安置到蘭光中心村和通伏中心村。此外，今年我縣出臺賀蘭縣 化解房地產(chǎn)庫存若干意見，對自愿退出宅基地并還耕、還林的本縣 農(nóng)民，在縣城（不含德勝商住區(qū)）購買面積140平方米以內(nèi)新建商品 住房或二手房的，按其退出合法宅基地面積，給予一次性購房補助。0.4畝以下的宅基地一次性補助 5萬元。超出0.4畝，不超過0.8畝 的，超出部分每0.1畝補助1萬元，超出0.8畝的部分不予補助。享 受退出宅基地購房補助的，不再享受直接購房補助。（四）插花安置移民。在農(nóng)戶自

5、愿的前提下，按照每畝 33250元 的標(biāo)準回購閑置宅基地66處，28畝，承包地300畝，安置生態(tài)移民 299人。退出宅基地的農(nóng)戶不得重新無償獲得宅基地，且人均耕地不得少于1畝，集體經(jīng)濟組織成員身份不變。移民按照人均0.1畝宅基 地、1畝耕地的標(biāo)準予以分配，房屋由移民辦在回購的宅基地上按照 人均15平方米的標(biāo)準新建安置。目前，66戶“插花”安置的移民已 全部完成房屋建設(shè)和搬遷安置。二、周邊縣區(qū)和其他地區(qū)的經(jīng)驗做法（一）平羅縣農(nóng)村宅基地制度改革的進展及經(jīng)驗。平羅縣2015年被確定為全國農(nóng)村土地制度改革試點縣。 2016年 9月，平羅縣出臺了平羅縣農(nóng)村宅基地制度改革試點工作實施方案、 平羅縣農(nóng)村閑置

6、宅基地處置管理暫行辦法、平羅縣農(nóng)村宅基地有償使用費管理暫行辦法、平羅縣農(nóng)村宅基地自愿有償退出管理 暫行辦法等改革措施。平羅縣農(nóng)村宅基地制度改革試點工作實施方案規(guī)定，空閑兩 年以上未使用的宅基地（包括危舊房屋拆除后兩年以上未翻建房屋的 宅基地）、新申請批準后兩年內(nèi)未建設(shè)房屋的宅基地認定為閑置宅基 地。鎮(zhèn)村規(guī)劃范圍內(nèi)的閑置宅基地，村集體經(jīng)濟組織可采取有償收儲 的方式，進行收儲再利用；鎮(zhèn)村規(guī)劃范圍以外的閑置宅基地，鼓勵農(nóng) 戶自愿有償退出、或復(fù)墾為耕地后予以確權(quán)。被認定為閑置宅基地未 辦理自愿有償退出或用途變更手續(xù)的，按照每平方米每年2元的標(biāo)準 向村集體繳納閑置宅基地占用費；兩年以上拒不繳納閑置宅基地

7、占用 費、不申請辦理退出或變更的，由村集體無償收回。已享受職工養(yǎng)老 保險的農(nóng)村老年人，其閑置土坯房拆除且宅基地?zé)o償退出的可置換城 鎮(zhèn)公租房。平羅縣農(nóng)村宅基地有償使用費管理暫行辦法規(guī)定，農(nóng)村宅基地有償使用費屬村集體收入，由村集體經(jīng)濟組織收取，收取標(biāo)準按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。農(nóng)村宅基地有償使用費收取的對象主要包括：農(nóng)戶宅基地占地面積超過470平方米的，對超占面積收取有償使用費； 農(nóng)戶新申請宅基地的收取有償使用費；農(nóng)戶閑置宅基地有償使用費。 收取的農(nóng)村宅基地有償使用費80湖于所有村集體經(jīng)濟組織成員社會 保障補貼或股金，20%乍為公積金或公益金。平羅縣農(nóng)村宅基地自愿有償退出管理暫行辦法規(guī)定，申請退 出農(nóng)村宅

8、基地使用權(quán)的農(nóng)戶須符合一戶一宅要求，農(nóng)戶自愿有償退出宅基地使用權(quán)時，其地上建筑物所有權(quán)同時退出。對鎮(zhèn)村規(guī)劃范圍外 宅基地閑置率較高、農(nóng)戶外出務(wù)工較多的村隊，適當(dāng)采取整村或整隊 整莊點收儲。農(nóng)戶自愿有償退出農(nóng)村宅基地使用權(quán)后， 不得再次申請 宅基地。農(nóng)戶退出宅基地必須經(jīng)村集體經(jīng)濟組織同意，并簽訂退出轉(zhuǎn)讓收儲協(xié)議，退出的宅基地有由村集體依法確權(quán)登記，取得集體建 設(shè)用地使用權(quán)證。鎮(zhèn)村規(guī)劃范圍外退出的宅基地和房屋，由村集體 經(jīng)濟組織收儲并按照土地利用總體規(guī)劃的要求統(tǒng)一管理使用。鎮(zhèn)村規(guī)劃范圍內(nèi)退出的宅基地和房屋，由村集體收儲后用于安置符合申請條 件的農(nóng)戶。10月初，平羅縣對農(nóng)村宅基地超占有償使用費收繳及

9、閑置宅基 地情況進行了清理檢查。截至9月底,全縣確權(quán)農(nóng)村宅基地60557宗， 其中超占面積24635宗，占40.7%;應(yīng)繳納宅基地超占有償使用費 1058.6萬元，已收繳980.46萬元，占92.6%。全縣自愿有償退出宅 基地1720戶，非法轉(zhuǎn)讓住宅農(nóng)戶446戶（含自發(fā)移民），“一戶多 宅” 813戶，批而未建宅基地352戶，新增宅基地46戶。各類流轉(zhuǎn) 經(jīng)營主體轉(zhuǎn)讓閑置宅基地32宗2.88萬平方米，用于建設(shè)曬場、倉儲 等經(jīng)營場地11個。落實16個村民小組580戶農(nóng)戶宅基地和房屋收儲 整治，整治后就地復(fù)墾300畝，調(diào)整為經(jīng)營性建設(shè)用地276畝。（二）其他地區(qū)農(nóng)村宅基地自愿有償退出的做法及經(jīng)驗。近

10、年來，重慶、廣東、江蘇、四川、安徽等地相繼探索開展了集 體用地和宅基地流轉(zhuǎn)、退出。從推動力量和方式看，主要有三種：.政府主導(dǎo)型。如江蘇無錫的“雙置換”，即農(nóng)民土地收回換工 齡，辦社保；房屋拆遷換集中安置房。浙江嘉興的“兩分兩換”，“兩 分”是將宅基地與承包地分開，搬遷與土地流轉(zhuǎn)分開，“兩換”是以承包地換股、換租、換保障，推進集約經(jīng)營；以宅基地換錢、換房、 換地方，推進集中居住。有的地方試行農(nóng)村“以地養(yǎng)老”的模式，允 許老年農(nóng)民自愿退出土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)， 以退出產(chǎn)權(quán)獲得的一次性補償及政府補貼購買養(yǎng)老保險，來抵扣入住 養(yǎng)老院的開銷，或者用土地流轉(zhuǎn)收入運營養(yǎng)老院。如山東省呂藝

11、鎮(zhèn)面 向70歲以上老人提供免費養(yǎng)老，村民可以用宅基地換取城鎮(zhèn)小區(qū)樓 房的居住權(quán)，年滿70歲的老人可入住免費老年公寓。.村民自發(fā)型。如四川鄲縣的“五自”模式。以村民為主體，自 我融資、自我建設(shè)、自我整理、自我開發(fā)、自我收益進行土地整治和集體建設(shè)用地增減掛鉤。資產(chǎn)管理公司以市場化形式，自主管理土地 綜合整治的立項、籌資、整理、指標(biāo)交易和收益分配，將原本屬于農(nóng) 民的集體土地所有權(quán)以更加完整的方式歸還給農(nóng)民。.市場配置型。如重慶地票模式。將閑置的農(nóng)村宅基地及其附屬 設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設(shè)施和農(nóng)村公益事業(yè)用地等農(nóng)村 集體建設(shè)用地進行復(fù)墾，變成符合栽種農(nóng)作物要求的耕地，騰出的建 設(shè)用地指標(biāo)由國

12、土房管部門發(fā)給等量面積建設(shè)用地指標(biāo)憑證-地票。地票可以在重慶市農(nóng)村土地交易所進行交易， 交易總量實行計劃調(diào)控, 原則上不超過當(dāng)年國家下達的新增建設(shè)用地計劃的10%地票交易收益除繳納少量稅費外，絕大部分歸農(nóng)民家庭所有。復(fù)墾整理新增的耕 地繼續(xù)由原宅基地農(nóng)民承包經(jīng)營。地票作為城市建設(shè)用地指標(biāo)憑證， 在城鎮(zhèn)使用時可以納入新增建設(shè)用地計劃，增加等量城鎮(zhèn)建設(shè)用地， 并在落地時沖抵新增建設(shè)用地土地有償使用費和耕地開墾費，也可在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)總體規(guī)劃的前提下， 辦理征收轉(zhuǎn)用手續(xù), 完成對農(nóng)民的補償安置。征為國有土地后，通過“招、拍、掛”等法 定程序，取得城市土地使用權(quán)。三、以上農(nóng)民宅基地自愿退出

13、補償方式的利弊分析1.我縣以宅基地換房和以房換房退出宅基地的方式， 目前在立崗 鎮(zhèn)蘭光村、通伏村、永興村、金貴鎮(zhèn)江南村等都未完成宅基地復(fù)耕和 “增減掛鉤”置換，而且在中心村建設(shè)過程中由于建設(shè)方墊資量大， 在房屋分配、安置入住、小區(qū)維護管理等方面遺留問題較多。一次性 現(xiàn)金補償?shù)姆绞饺菀撞僮?，群眾也樂于接受，但前期需要墊付的資金 量巨大，財政負擔(dān)過重。安置插花移民的方式本地農(nóng)民樂于接受，且移民在當(dāng)?shù)剞r(nóng)民帶動下能相對較快脫貧致富，收入穩(wěn)定，也不存在集中安置帶來的相互攀比、等靠要、拒絕脫貧等管理問題，但由于我縣 移民安置已基本完成，無法在更大的范圍推廣。2,平羅縣宅基地集體收儲的方式農(nóng)民普遍歡迎， 但

14、需要占用大量 資金，而且收儲的宅基地缺乏變現(xiàn)和增值的途徑，難以推廣。收取閑 置宅基地占用費和宅基地使用費， 加強農(nóng)村集體建設(shè)同地管理，增加 集體收入的做法值得借鑒推廣。對閑置房屋和宅基地比例較大的村整 社、整莊點進行收儲整治復(fù)耕也存在收儲資金的問題，但可以采用置 換的方式推進農(nóng)民向中心村、城鎮(zhèn)集中，值得借鑒。3,江蘇、浙江、重慶等地的宅基地換社保、以地養(yǎng)老、地票等方 式具有經(jīng)濟發(fā)展程度的制約，前提是農(nóng)村宅基地置換為城鎮(zhèn)建設(shè)用地 的實際價值能夠平衡將農(nóng)民納入城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險、入住養(yǎng)老院的費用。當(dāng)前，我縣的城鎮(zhèn)建設(shè)用地掛牌價格相對較低、用地指標(biāo)少，且 存在社保和土地政策的限制，因此，這三種方式目前

15、在我縣難以實 現(xiàn)。4.四川鄲縣的“五自”模式有效保護了農(nóng)民的利益，政策限制較 少，適用于城市近郊地區(qū)，可以結(jié)合農(nóng)村集體資產(chǎn)股權(quán)化改革探索試 行。困難在于縣鄉(xiāng)兩級政府在此過程中無利可圖，缺乏推動力。四、幾點啟示和建議經(jīng)濟發(fā)展對用地的需求迫使各級政府要從農(nóng)村中拓展新的用地 空間。國家對建設(shè)用地的總量控制與經(jīng)濟的快速發(fā)展對用地的需求形 成了一對矛盾。雖然通過優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，科學(xué)合理規(guī)劃以及節(jié)約集約 等手段，用地矛盾可以得到一些緩解，但不能從根本上解決問題。實 現(xiàn)農(nóng)村宅基地有償退出，不僅可以在不增加建設(shè)用地總量的前提下緩 解發(fā)展用地矛盾，而且對推進新型城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化以及維護 農(nóng)民利益等方面都具有

16、十分重要的意義。 從農(nóng)村建設(shè)用地中特別是農(nóng) 村宅基地資源中尋找用地新空間，是今后解決用地需求矛盾的關(guān)鍵所 在。（一）創(chuàng)新宅基地退出機制要著力把握幾個關(guān)鍵.要以賦予宅基地更多權(quán)能為基本取向。 現(xiàn)行宅基地權(quán)能的規(guī)定, 包括占有、使用、轉(zhuǎn)讓、出租等，但所有權(quán)能的實現(xiàn)都限制在本集體 經(jīng)濟組織范疇內(nèi)。在市場化和城鎮(zhèn)化深入發(fā)展的條件下， 過度限制宅 基地的流轉(zhuǎn)交易范圍，違背了物盡其用原則，不利于土地資源效益發(fā) 揮，一定程度上限制了農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)利，固化了城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。應(yīng)當(dāng) 順勢而為，因地制宜推進農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革， 最根本的是要正確處理 好宅基地的福利性與財產(chǎn)性、保障功能與資產(chǎn)功能的關(guān)系，核心是賦 予宅基地更

17、多的權(quán)能，這是推進宅基地制度改革的關(guān)鍵。.要以維護和發(fā)展農(nóng)民土地權(quán)益為引領(lǐng)。 調(diào)研中了解到，農(nóng)民對 宅基地較為典型的訴求，主要有三個方面：一是有一處安身之所，希 望通過改革改善居住條件。近年來，我縣通過中心村建設(shè)，農(nóng)民的這 個訴求已得到部分解決。二是有一份穩(wěn)定的財產(chǎn)性收入，希望通過改 革將沉睡的死資產(chǎn)盤成活資本。目前，我縣農(nóng)村房屋“兩證合一”確 權(quán)登記正在實施，通過宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓出租獲得財 產(chǎn)性收入，明年年底前預(yù)計可以實現(xiàn)。三是有一本能保障權(quán)利的不動 產(chǎn)權(quán)證，使自己的農(nóng)村住房擁有完全產(chǎn)權(quán)， 在遇到資金困難時可以隨 時抵押融資。按現(xiàn)行政策規(guī)定，農(nóng)村宅基地歸集體所有，集體經(jīng)濟組 織

18、成員有使用權(quán)，但流轉(zhuǎn)只能在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部進行。按照“房 隨地走”的原則，也就限定了農(nóng)村宅基地和房屋只能在本集體經(jīng)濟組 織成員內(nèi)部流通，無法辦理與城鎮(zhèn)商品住房同等的不動產(chǎn)登記， 實現(xiàn) 抵押融資功能，這也是我縣和其他縣區(qū)農(nóng)民退出宅基地以地換房存在 的主要問題之一。因此，開展宅基地制度改革，必須要以實現(xiàn)好、維 護好、發(fā)展好農(nóng)民土地權(quán)益為指引，保障宅基地權(quán)利，完善宅基地權(quán) 能，使農(nóng)民群眾在這項改革中增添獲得感。3,要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)農(nóng)村各項綜合配套改革。宅基地的流轉(zhuǎn)退出與取得、 有償使用、規(guī)劃管理等相互關(guān)聯(lián)，與農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè) 用地入市、農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押擔(dān)保相輔相成，與戶籍制度改革、農(nóng) 村綜

19、合改革、新型城鎮(zhèn)化推進互為因果，要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，總體設(shè)計，增 強改革的系統(tǒng)性、關(guān)聯(lián)性和耦合性，形成改革合力。（二）推進我縣農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)退出的對策建議農(nóng)村情況千差萬別，推進宅基地制度改革，建立宅基地退出流轉(zhuǎn) 機制，是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，要堅持目標(biāo)導(dǎo)向、問題導(dǎo)向和底線思 維，以保障和維護農(nóng)民宅基地權(quán)益為出發(fā)點和落腳點， 努力使宅基地 總量得到有效控制，用益物權(quán)得到充分體現(xiàn)，市場配置得到有效運行， 探索形成可復(fù)制、能推廣的改革經(jīng)驗和模式。1.以新型城鎮(zhèn)化和中心村為抓手退出宅基地。 目前許多村莊存在“低、小、散、舌L、差”現(xiàn)狀，不利于節(jié)約集約用地和農(nóng)村環(huán)境改善,也是造成農(nóng)村宅基地流不動、 退不出和大量閑

20、置的癥結(jié)所在。 要通過 推進新型城鎮(zhèn)化，發(fā)揮縣城作為承載農(nóng)民進城落戶的主導(dǎo)功能， 科學(xué) 規(guī)劃布局中心村，積極推進農(nóng)村人口相對集中居住。 整合農(nóng)村土地整 治、美麗鄉(xiāng)村、農(nóng)房改造等資金，加大中心村基礎(chǔ)設(shè)施投入和配套， 引導(dǎo)和吸引農(nóng)戶向縣城和中心村集聚，為農(nóng)村分散的住房和宅基地流 轉(zhuǎn)、置換、退出創(chuàng)造條件和市場需求。2,建立完善農(nóng)村宅基地有償退出激勵機制。以農(nóng)民自愿為前提， 探索有償轉(zhuǎn)讓、有償調(diào)劑、有償收回等方式，引導(dǎo)農(nóng)村宅基地以整村 或“螞蟻搬家”等多種形式規(guī)范有序退出。明確宅基地收回程序和補 償標(biāo)準，對非法占用的行政強制退出、合法閑置的經(jīng)濟杠桿調(diào)節(jié)、自 愿退出的合理補償激勵。對有退出意向但又不想徹底失去宅