1、北京2016年下半年房地產(chǎn)估價師案例與分析：影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、某建設(shè)項目建設(shè)期3年，各年計劃投資額分別為：第一年3600萬元，第二年4800萬元和第三年3800元，年均價格上漲率為5%，該項目建設(shè)期間漲價預(yù)備費為_。 A1570.975萬元 B1370.975萬元 C1270.975萬元 D1070.975萬元 2、下列關(guān)于農(nóng)地征收費用的表述中，不正確的是_。 A青苗補償費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 B征地管理費的標(biāo)準(zhǔn)

2、由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 C新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 D地上附著物補償費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定3、拆遷人自己不承擔(dān)拆遷工作，而是把拆遷工作委托給具有拆遷資格的單位去承擔(dān)，這種拆遷方式是。 A：自行拆遷 B：委托拆遷 C：政府拆遷 D：社會拆遷 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 4、下列關(guān)于環(huán)境噪聲污染特征的表述中，不正確的是。 A：環(huán)境噪聲污染是能量污染 B：環(huán)境噪聲污染是感覺公害 C：環(huán)境噪聲污染具有局限性和集中性 D：隨著離噪聲源距離的增加和受建筑物及綠化林帶的阻擋，聲能量衰減 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、組合貸款是_貸款組合總稱。 A自營性和政策性 B自營性

3、和商業(yè)性 C政策性和商業(yè)性 D政策性和委托性 6、拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，補償方式為_。 A貨幣補償 B產(chǎn)權(quán)調(diào)換 C產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補償 D產(chǎn)權(quán)調(diào)換及貨幣補償 7、從買方的角度來看，房地產(chǎn)價格是基于社會上的“生產(chǎn)費用”，類似于_，具體來說，是買方愿意支付的最高價格，不能高于所預(yù)計的重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所需花費的代價，如果高于該代價，還不如自己開發(fā)建設(shè)。 A替代原理 B生產(chǎn)費用價值論 C預(yù)期收益原理 D價格構(gòu)成原理 8、小跨度廠房是指跨度小于或等于m的單層工業(yè)廠房。 A：4 B：8 C：12 D：15 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 9、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價原則的表述中錯誤的是【2007年考題】 A：獨立

4、、客觀、公正原則屬于普適性原則 B：合法原則屬于一般性原則 C：最高最佳使用原則屬于技術(shù)性原則 D：謹(jǐn)慎原則屬于一般性原則 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 10、某地塊臨街深度為18m，臨街寬度為50m，總價格為243萬元，假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度為24m，則根據(jù)四三二一法則，其路線價為_元/m2。 A2025 B2250 C2700 D300011、不屬于影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素是。 A：經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r B：居民收入水平 C：物價 D：長期趨勢 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 12、某宗房地產(chǎn)的總價值為5000萬元，其總地價為2000，萬元，總建筑面積為10000m2，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值

5、為90萬元，該部分的建筑面積為200m2。按土地價值進(jìn)行分?jǐn)?，甲占有的土地份額為_。 A1% B1.5% C2% D2.5% 13、最適合用市場法估價的是。 A：用做生產(chǎn)的房地產(chǎn) B：可銷售的房地產(chǎn) C：出租或營業(yè)的房地產(chǎn) D：僅適用于自用的房地產(chǎn) E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、下列對價格效應(yīng)、收入效應(yīng)、替代效應(yīng)說法正確的是_。 A替代效應(yīng)收入效應(yīng)+價格效應(yīng) B價格效應(yīng)替代效應(yīng)+收入效應(yīng) C收入效應(yīng)替代效應(yīng)+價格效應(yīng) D價格效應(yīng)替代效應(yīng)/收入效應(yīng) 15、中華人民共和國物業(yè)管理條例屬于。 A：房地產(chǎn)的法律 B：房地產(chǎn)的行政法規(guī) C：房地產(chǎn)的部門規(guī)章 D：房地產(chǎn)的規(guī)范性文件 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)

6、必須加蓋公章 16、_的基本方法是建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關(guān)系，通過對這兩個函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點。 A敏感性分析 B不確定性分析 C概率分析 D盈虧平衡分析 17、房地產(chǎn)估價的技術(shù)性原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對同一估價對象在_下的估價結(jié)果具有近似性。 A同一估價原則、同一估價時點 B同一估價目的、同一估價方法 C同一估價目的、同一估價時點 D同一估價原則、同一估價目的 18、房產(chǎn)稅的課稅對象是_。 A房產(chǎn)所有人 B房屋使用人 C房產(chǎn) D房產(chǎn)收益人 19、專家認(rèn)為，從歷史多個周期變化的資料中計算出的，就是房地產(chǎn)市場自然周期中的平

7、衡點。 A：空置率 B：長期平均空置率 C：吸納率 D：長期平均吸納率 E：借款合同 20、進(jìn)度計劃管理通常采用橫道圖和。 A：資金流動計劃圖 B：網(wǎng)絡(luò)圖 C：直方圖 D：控制圖 E：借款合同 21、一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價為5000元，后街路線價為3800元，如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為m。 A：22 B：28 C：38 D：50 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 22、能夠全面反映房屋及其用地位置和權(quán)屬等狀況的房地產(chǎn)圖是。(2009年試題) A：地籍圖 B：房產(chǎn)分幅圖 C：房產(chǎn)分丘圖 D：房產(chǎn)分戶圖 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、合作經(jīng)營企業(yè)的房地產(chǎn)抵押，

8、必須經(jīng)_同意，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。 A總經(jīng)理 B董事長 C職代會 D董事會 24、（）是指房地產(chǎn)開發(fā)項目建成時，按國家有關(guān)財務(wù)和會計制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。 A經(jīng)營成本 B開發(fā)產(chǎn)品成本 C期間費用 D開發(fā)項目總投資25、以下哪種因素不是導(dǎo)致商品住宅供給變化的主要因素_。 A開發(fā)成本的變化 B收入的變化 C價格的變化 D開發(fā)商對未來的預(yù)期二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、是中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的房屋租賃合同必備條款。 A：當(dāng)事人姓名或者名稱及住所

9、 B：租賃期限 C：租賃用途 D：租金交付方式 E：房屋的修繕責(zé)任 2、開發(fā)商取得后，應(yīng)按照城市規(guī)劃監(jiān)督的有關(guān)規(guī)定，辦理規(guī)劃驗線、驗收事宜。工程竣工驗收后，按規(guī)定應(yīng)編制竣工圖的建設(shè)項目，須依法按照國家編制竣工圖的有關(guān)規(guī)定編制并報送城市檔案館。 A：規(guī)劃意見書(選址) B：建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C：設(shè)計方案審批階段 D：建設(shè)工程規(guī)劃許可證 E：借款合同3、下列關(guān)于供給價格彈性系數(shù)，表述正確的是。 A：供給價格彈性系數(shù)是供給量變動率與價格變動率的比值 B：供給價格彈性系數(shù)的數(shù)值一般都為負(fù)值 C：供給價格彈性系數(shù)的數(shù)值一般都為正值 D：供給價格彈性系數(shù)反映了供給量與價格反方向變動的供給規(guī)律 E：同一條

10、供給曲線上不同點的供給價格彈性系數(shù)大小并不一定相同 4、我國現(xiàn)行的建筑安裝工程費用由四個部分組成。 A：直接費 B：間接費 C：利潤 D：稅金 E：稅費5、經(jīng)濟適用住房價格_。 A由市(縣)人民政府制定 B實行市場調(diào)節(jié)價 C由房地產(chǎn)開發(fā)商定價 D由政府限定銷售價格 6、直接融資是指資金供給者與資金需求者運用一定的直接形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系的行為。 A：商品交易 B：貨幣工具 C：金融工具 D：借貸活動 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 7、收集資料的形式是指采集信息資源的統(tǒng)計調(diào)查的組織形式，主要包括。 A：統(tǒng)計報表 B：社會調(diào)查 C：普查 D：重點調(diào)查 E：典型調(diào)查和抽樣調(diào)查 8、根據(jù)城市房屋拆遷管理條例規(guī)定，

11、A市B房屋拆遷公司申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證時，應(yīng)向A市房屋拆遷管理部門提交的資料包括下列。 A：建設(shè)項目批準(zhǔn)文件 B：建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C：房屋所有權(quán)證 D：國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件 E：拆遷計劃和拆遷方案 9、不屬于長期趨勢法的方法是。 A：數(shù)學(xué)曲線擬合法 B：平均增減量法 C：時間順序法 D：預(yù)測法 E：指數(shù)修勻法 10、以下交易屬于非正常交易的情況有。 A：土地使用權(quán)出讓拍賣 B：相鄰房地產(chǎn)的合并 C：房地產(chǎn)涉案拍賣 D：賣方負(fù)責(zé)補交土地使用權(quán)出讓金 E：買方不負(fù)責(zé)繳納契稅11、以下關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營凈收入、利潤和稅金的數(shù)量關(guān)系表達(dá)式中，不正確的是。 A：經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自

12、營收入 B：利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額 C：稅后利潤=利潤總額-所得稅 D：經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費用-銷售稅金 E：銷售稅金=營業(yè)稅+城市維護建設(shè)稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅 12、下列由國務(wù)院審批城市總體規(guī)劃的有。 A：上海市的城市總體規(guī)劃 B：太原市的總體規(guī)劃 C：國務(wù)院指定的城市總體規(guī)劃 D：設(shè)市城市的總體規(guī)劃 E：深圳市的總體規(guī)劃 13、實際估價中，估價對象范圍的界定包括的界定。 A：實物構(gòu)成范圍 B：權(quán)益范圍 C：空間范圍 D：時間范圍 E：影響范圍14、投資機會研究分為一般投資機會研究和_。 A詳細(xì)研究 B粗略研究 C特定項目的投資機會研究 D建設(shè)項目的投資機會研究

13、 15、下列說法正確的是_。 A可比實例肯定是交易實例 B交易實例肯定是可比實例 C可比實例不一定是交易實例 D交易實例不一定是可比實例 16、某高層樓房占用的土地總面積為900m2，房地產(chǎn)總價值為3000萬元，甲公司擁有其中的寫字樓部分，此部分的房地產(chǎn)價值為2000萬元；乙公司擁有該房地產(chǎn)的商鋪和地下超市部分，此部分的房地產(chǎn)價值為1000萬元。那么如果按房地價值分?jǐn)偡椒ㄓ嬎?，甲公司擁有的土地?shù)量為_m2。 A700 B600 C500 D200 17、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價報表包括基本報表和_。 A估算報表 B損益表 C輔助報表 D資產(chǎn)負(fù)債表 18、運用直接資本化法估價，采用的資本化率包括_

14、。 A加權(quán)平均資本化率 B綜合資本化率 C建筑物資本化率 D土地資本化率 E權(quán)益資本化率 19、甲地塊臨街深度為100ft，臨街寬度為15ft，形狀為矩形，總價為100萬元，相鄰的乙地塊也為臨街寬度15ft的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”，下列關(guān)于乙地塊價格的表述中，正確的有。 A：若乙地塊臨街深度為25ft，則其總價為25萬元 B：若乙地塊臨街深度為50ft，則其總價為50萬元 C：若乙地塊臨街深度為75ft，則其總價為90萬元 D：若乙地塊臨街深度為100ft，則其總價為110萬元 E：若乙地塊臨街深度為150ft，則其總價為117萬元 20、是指用點、線等符號計算總體和各組單位數(shù)的方法。 A：劃記法 B：曲線法 C：折疊法 D：邏輯審查 E：點劃法 21、收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的因素有（）。 A空置損失 B租金損失 C經(jīng)營費用 D其他收入 E潛在毛租收入 22、某類房地產(chǎn)2005年2009年的價格見下表，各年增長量的權(quán)重分別為0.1、0.2、0.2、0.5，則利用平均增減量法預(yù)測該類房地產(chǎn)2010年的價格為（）元