1、江蘇安居物業(yè)管理公司作業(yè)指導(dǎo)書RG/NJUTAJWG2007依據(jù)GB/T19001-2000idtISO9001:2000質(zhì)量管理體系要求編制受控狀態(tài)：分發(fā)號碼：RG/NJUT2007-02-28發(fā)布2007-02-28實施作業(yè)指導(dǎo)書編寫工作人員參加編寫人員：王萍潘曉霞作業(yè)指導(dǎo)書審核：茅建國張文進(jìn)畢寧王萍作業(yè)指導(dǎo)書批準(zhǔn)：茅建國張文進(jìn)目錄序號文件名稱文件編號頁碼1公司簡介32公司質(zhì)量方針與目標(biāo)RG/NJUTAJWG001200753崗位職責(zé)及任職要求RG/NJUTAJWG002200764物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范RG/NJUTAJWG0032007155公共設(shè)施維護(hù)檢修控制規(guī)范RG/NJUTAJWG00

2、42007256保潔、綠化服務(wù)控制規(guī)范RG/NJUTAJWG0052007577保安服務(wù)控制規(guī)范RG/NJUTAJWG0062007708交通車輛管理規(guī)范RG/NJUTAJWG0072007829電梯維修保養(yǎng)工作的驗證RG/NJUTAJWG00820078510消防管理規(guī)范RG/NJUTAJWG00920078611市場開發(fā)規(guī)定RG/NJUTAJWG01020079012物業(yè)接管及驗收規(guī)范RG/NJUTAJWG01120079113采購驗收控制規(guī)范RG/NJUTAJWG01220079814服務(wù)標(biāo)識管理控制規(guī)范RG/NJUTAJWG013200710115業(yè)主滿意度調(diào)查及測評規(guī)范RG/NJUT

3、AJWG014200710416物業(yè)管理檢查及考評規(guī)范RG/NJUTAJWG015200710717員工獎懲條例RG/NJUTAJWG016200711418記錄清單11619作業(yè)指導(dǎo)書修改記錄表118江蘇安居物業(yè)管理公司簡介企業(yè)名稱：江蘇安居物業(yè)管理公司企業(yè)地址：江蘇省南京市中山北路200號法人代表：茅建國經(jīng)濟(jì)性質(zhì)：國有企業(yè)主管單位：南京工業(yè)大學(xué)后勤服務(wù)集團(tuán)資質(zhì)審查部門：江蘇省建設(shè)委員會一、公司發(fā)展歷程江蘇安居物業(yè)管理公司系由南京工業(yè)大學(xué)后勤服務(wù)集團(tuán)組建的全資公司，1996年2月14日公司在江蘇省工商行政管理局正式登記注冊，并通過了江蘇省建設(shè)委員會資質(zhì)審查，是完全按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立并取得物

4、業(yè)管理資質(zhì)的獨立法人企業(yè)。同時也是南京市物業(yè)管理協(xié)會，南京市電梯協(xié)會早期會員單位。公司遵循“科學(xué)化管理、社會化服務(wù)、企業(yè)化經(jīng)營”的發(fā)展思路，自1996年初在學(xué)校內(nèi)部實行物業(yè)管理起步，在發(fā)展中走向社會，在發(fā)展中強化管理，在發(fā)展中緞練隊伍。公司奉行“以人為本，服務(wù)第一“的宗旨，精心打造了一整套“以客戶為中心，以服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”的全新經(jīng)營管理模式。誠信、開放、人性化的服務(wù)已成為公司特有的經(jīng)營風(fēng)格。2004年8月公司與集團(tuán)均順利通過了IS09001；2000國際質(zhì)量管理體系認(rèn)證?，F(xiàn)在公司全部項目的運作，從前期策劃，到項目實施過程中的體系導(dǎo)入、運行等，均嚴(yán)格安照IS09002質(zhì)量管理體系規(guī)范執(zhí)行。通過對

5、服務(wù)質(zhì)量的不斷改進(jìn)和完善，力求為業(yè)主營造一種寧靜、高雅、無憂的工作、生活空間，以滿足社會的多元化需求。二、公司構(gòu)架南京工業(yè)大學(xué)一南京工業(yè)大學(xué)后勤服務(wù)集團(tuán)一江蘇安居物業(yè)管理公司三、公司優(yōu)勢1、專業(yè)優(yōu)勢南京工業(yè)大學(xué)作為國內(nèi)的知名高校，目前不僅開設(shè)物業(yè)管理所屬的房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)，而且還有與物業(yè)管理密切相關(guān)的建筑學(xué)、土木工程、園林工程、機電一體化、工程測量、工商管理、智能化大廈給排水、暖通等眾多專業(yè)，上述專業(yè)的師資力量雄厚，教學(xué)設(shè)施完備，為公司開展業(yè)務(wù)提供了可靠的智力支持和物質(zhì)保證。目前公司可為各類商務(wù)寫字樓、大型商場、超市、智能化住宅小區(qū)提供營銷策劃、技術(shù)支持、安管、保潔等全方位的物業(yè)服務(wù)。2、經(jīng)

6、驗優(yōu)勢公司主要骨干具有長期從事高校后勤管理與服務(wù)的綜合經(jīng)驗，在新校區(qū)的開發(fā)建設(shè)及高校房產(chǎn)如：辦公樓、公寓、宿舍及配套設(shè)備、設(shè)施的管理、使用，維護(hù)過程中，培養(yǎng)了一支經(jīng)驗豐富、技術(shù)全面、管理規(guī)范的精悍隊伍。形成了一整套科學(xué)、規(guī)范、全面的管理規(guī)章、制度、措施和辦法。經(jīng)過多年的市場化運作，積累了豐富的成功經(jīng)驗，可根據(jù)不同物業(yè)的特點及業(yè)主需求，迅速建立與之相適應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)體系。3、技術(shù)優(yōu)勢公司有著獨特的技術(shù)優(yōu)勢，南京工業(yè)大學(xué)擁有建筑設(shè)計研究院、建設(shè)工程監(jiān)理公司、建筑智能化研究所、房地產(chǎn)研究所、江蘇省電梯檢測站、中央空調(diào)水處理中心等一批實體和研究機構(gòu)，為公司開展業(yè)務(wù)提供了強有力的技術(shù)后援和支撐。4、人

7、才優(yōu)勢高校本身就是人才云集的地方，公司員工中有38人具有專業(yè)技術(shù)職稱，其中高級職稱4人，中級以上職稱26人，持有建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理上崗證人員48人。深圳鵬基物業(yè)作為本公司員工培訓(xùn)顧問，與本公司長期合作。所有員工均經(jīng)過專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，并有多年的工作實踐經(jīng)驗。電梯工、水電維修工、供配電工、中央空調(diào)、鍋爐操作工均持證上崗。安全護(hù)衛(wèi)人員公司與金湖保安學(xué)校，省委扶貧工作基地（如宿遷、灌云）建立有長期穩(wěn)定的工作聯(lián)系。公司實行科學(xué)的人力資源管理，用人機制科學(xué)、靈活，管理、技術(shù)人員實行聘用制，全員實行以崗定人、以崗定薪、績效考核。江蘇安居物業(yè)管理公司質(zhì)量方針及目標(biāo)RG/NJUTAJWG0012007一、質(zhì)量方

8、針（集團(tuán)）質(zhì)量第一，服務(wù)至上，科學(xué)發(fā)展，追求卓越，二、質(zhì)量目標(biāo)本公司確定如下質(zhì)量目標(biāo)：1、顧客滿意率達(dá)85以上；2、顧客投訴24小時內(nèi)答復(fù)處理；3、服務(wù)設(shè)施使用完好率達(dá)95%以上；4、報修半小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場（預(yù)約除外），小修一日內(nèi)修復(fù)，服務(wù)及時率達(dá)85%以上；5、無重大安全責(zé)任事故發(fā)生。江蘇安居物業(yè)管理公司崗位職責(zé)及任職要求RG/NJUTAJWG0022007經(jīng)理崗位職責(zé)及任職要求直接上級：集團(tuán)總經(jīng)理。負(fù)責(zé)公司的全面領(lǐng)導(dǎo)和管理工作。貫徹國家有關(guān)質(zhì)量工作的方針、政策、法令、法規(guī)，制定本公司的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)并以文件形式批準(zhǔn)正式頒布，采取有效方式保證公司各級人員都能理解質(zhì)量方針目標(biāo)并堅決貫徹執(zhí)行。

9、批準(zhǔn)建立與質(zhì)量體系相適應(yīng)的組織機構(gòu)并規(guī)定其職責(zé)以及相互關(guān)系，任命管理者代表，并按規(guī)定賦予職權(quán)，協(xié)調(diào)指導(dǎo)各部門經(jīng)理工作，負(fù)責(zé)副經(jīng)理以上職務(wù)的人員的提升、獎懲、錄用、休假、公出、辭退等工作。負(fù)責(zé)召集和主持質(zhì)量體系管理評審，以保證質(zhì)量保證模式、標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量方針及目標(biāo)持續(xù)有效地運行。為質(zhì)量體系的有效運行提供必備的資源，組織編制公司年度財務(wù)預(yù)算，做好財務(wù)審核監(jiān)督。對公司質(zhì)量工作全面負(fù)責(zé)，對公司的物業(yè)管理服務(wù)負(fù)最終責(zé)任。任職要求：5年以上相關(guān)管理經(jīng)驗，大專以上學(xué)歷，具有物業(yè)管理經(jīng)理上崗證。副經(jīng)理崗位職責(zé)及任職要求直接上級：經(jīng)理。負(fù)責(zé)統(tǒng)籌物業(yè)公司的內(nèi)部管理工作，配合經(jīng)理協(xié)調(diào)各部門、各管理處之間的工作關(guān)系。2.

10、2確保按照ISO9001:2000標(biāo)準(zhǔn)建立和保持質(zhì)量管理體系，協(xié)助經(jīng)理做好質(zhì)量方針和目標(biāo)的宣貫工作。主持內(nèi)審工作，提供管理評審和質(zhì)量體系改進(jìn)依據(jù)。主持質(zhì)量分析會和重大不合格品（服務(wù)）的處置評審及其采取糾正和預(yù)防措施。根據(jù)質(zhì)量體系建設(shè)和運行中各分管部門和管理處工作需要，提出人員調(diào)整意見和獎懲建議。代表公司就質(zhì)量體系有關(guān)事項與外部各方面聯(lián)系、協(xié)調(diào)。根據(jù)新物業(yè)項目的驗收接管及新管理處的建立實際需要，提出相應(yīng)調(diào)整定員定編的建議及指導(dǎo)。受總經(jīng)理委托，在總經(jīng)理外出時，代行總經(jīng)理職權(quán)，并對其工作結(jié)果負(fù)責(zé)。任職要求：3年以上相關(guān)項目管理經(jīng)驗，或大專以上學(xué)歷，具有物業(yè)管理經(jīng)理上崗證。管理處主任崗位職責(zé)及任職要求

11、直接上級：經(jīng)理。在經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，全面主持管理處工作，領(lǐng)導(dǎo)全管理處員工完成公司下達(dá)的責(zé)任目標(biāo)和各項任務(wù)。參與公司例會，及時溝通信息，建立良好的部門間團(tuán)結(jié)協(xié)作關(guān)系；主持管理處內(nèi)部會議，協(xié)調(diào)各班組關(guān)系，增強管理處內(nèi)部團(tuán)隊精神，群策群力做好各項工作。制定年度、月份工作計劃，審核本管理處日/周/月的各類報表、進(jìn)行業(yè)務(wù)分析，檢查督促各崗位員工認(rèn)真履行職責(zé)。負(fù)責(zé)對在管理處范圍內(nèi)正確有效地實施監(jiān)視和測量。負(fù)責(zé)準(zhǔn)備提供相關(guān)的評審資料，并落實評審中提出的與本單位有關(guān)的糾正和預(yù)防措施的實施工作。負(fù)責(zé)監(jiān)督管理處專業(yè)文件和資料的保管。負(fù)責(zé)對采購物資（進(jìn)貨物資）進(jìn)行驗證，并組織參與對供方評審文件的審批。負(fù)責(zé)物業(yè)管理過程中保

12、持產(chǎn)品（服務(wù)）標(biāo)識的使用管理和正確位置。負(fù)責(zé)管理處日常維修費用的審查報批，對設(shè)施設(shè)備及工程改進(jìn)、維修保養(yǎng)的質(zhì)量和進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督，協(xié)助監(jiān)督設(shè)備廠商嚴(yán)格履行維保合同協(xié)議，發(fā)現(xiàn)問題及時采取措施。對管理處的整體服務(wù)質(zhì)量和安全生產(chǎn)消防工作負(fù)責(zé)。堅持業(yè)主至上、服務(wù)第一的宗旨，與業(yè)主委員會保持良好的合作關(guān)系，做好內(nèi)部協(xié)調(diào)和對外聯(lián)絡(luò)事宜，處理投訴問題及時準(zhǔn)確，做好本部門文明服務(wù)工作。負(fù)責(zé)管理處的培訓(xùn)工作，對所轄員工進(jìn)行督導(dǎo)培訓(xùn)，不斷提高其管理水平、服務(wù)意識、專業(yè)技能。負(fù)責(zé)對本管理處員工進(jìn)行考核、評估，并根據(jù)其工作業(yè)績，提出表揚或批評，向公司提出任免、調(diào)配管理處班長以上人員的建議。任職要求：3年以上相關(guān)項目管理經(jīng)

13、驗，或大專以上學(xué)歷，具有物業(yè)管理經(jīng)理上崗證。辦公室主任崗位職責(zé)及任職要求直接上級：管理處主任認(rèn)真貫徹執(zhí)行公司的質(zhì)量方針和程序文件，協(xié)助管理處領(lǐng)導(dǎo)做好質(zhì)量體系的宣貫工作。按照質(zhì)量體系文件中的要求，做好工作計劃、總結(jié)、規(guī)章制度等各類質(zhì)量文件的管理工作。負(fù)責(zé)業(yè)主入住、業(yè)主接待、投訴處理等。協(xié)助管理處經(jīng)理做好對外聯(lián)絡(luò)、接待等公關(guān)事務(wù)工作。負(fù)責(zé)管理處文書檔案的管理。負(fù)責(zé)物業(yè)公司轄區(qū)公共鑰匙和空置房鑰匙的管理工作，按公司要求參與對小區(qū)的綠化、保潔、保安、消防、設(shè)備管理的監(jiān)督檢查工作。協(xié)助財務(wù)做好費用的催繳工作，并妥當(dāng)解釋業(yè)主提出的相關(guān)問題。負(fù)責(zé)對業(yè)主投訴情況的處理結(jié)果進(jìn)行回訪，并做好回訪記錄、數(shù)據(jù)統(tǒng)計。負(fù)

14、責(zé)編制社區(qū)服務(wù)活動計劃，經(jīng)管理處經(jīng)理審核、公司經(jīng)理批準(zhǔn)后負(fù)責(zé)組織實施。負(fù)責(zé)組織實施轄區(qū)內(nèi)的宣傳工作。負(fù)責(zé)定期對服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行統(tǒng)計、分析，并提出整改方案。負(fù)責(zé)管理處每月工作情況匯總及相關(guān)曲線圖的繪制。任職條件：2年以上與客戶打交道的經(jīng)驗，具備一般計算機使用水平。辦公室前臺崗位職責(zé)及任職要求直接上級：辦公室主任協(xié)助辦公室主任認(rèn)真貫徹執(zhí)行公司質(zhì)量方針及有關(guān)程序文件。負(fù)責(zé)公司各種質(zhì)量往來文電的收發(fā)、登記、送閱、催辦、立卷、保管等具體工作。負(fù)責(zé)公司質(zhì)量文稿的打印、裝訂、發(fā)送、登記、復(fù)制工作。負(fù)責(zé)公司質(zhì)量文件修改單的執(zhí)行、歸檔、借閱和作廢質(zhì)量文件銷毀等工作。負(fù)責(zé)報修、及維修后的登記、和相關(guān)單據(jù)的匯總工作。將

15、所有需要維修內(nèi)容的信息及時通知到綜合班，并跟蹤信息反饋。負(fù)責(zé)業(yè)主來電、來信、來訪的接待、登記工作，統(tǒng)計各類質(zhì)量記錄負(fù)責(zé)員工考勤表匯總及管理處的內(nèi)勤事務(wù)。完成上級交辦的一切臨時性的工作。任職條件：熟練使用MicrosoftOffice系列各種辦公軟件。綠化、保潔部主管崗位職責(zé)及任職要求直接上級：經(jīng)理，直接下級：保潔班長貫徹執(zhí)行公司的質(zhì)量手冊、程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書和各項規(guī)章制度，對本部門貫徹公司的質(zhì)量方針目標(biāo)負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)對相應(yīng)環(huán)保類采購物資進(jìn)行驗證。負(fù)責(zé)編制相關(guān)技術(shù)文件、工藝文件，確定并設(shè)置質(zhì)量控制點。參加管理處例會，做好日常工作的調(diào)派，參與現(xiàn)場指導(dǎo)、協(xié)調(diào)班組內(nèi)外關(guān)系，負(fù)責(zé)對相關(guān)不合格品（服務(wù)）的處

16、理。負(fù)責(zé)對委外單位提供服務(wù)的全過程的監(jiān)視和進(jìn)行必要的測量。協(xié)助經(jīng)理做好清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化工作，負(fù)責(zé)滅鼠、滅蟑螂、滅蚊蠅等專項工作。協(xié)助辦公室做好清潔工的接收、調(diào)配、辭退、考核和管理工作。巡回檢查保潔、綠化及各保潔員執(zhí)行崗位責(zé)任情況，以及清潔、綠化工作中存在的漏洞和不足，提出整改意見，落實整改措施。隨時調(diào)整各種機具和人力的配置。經(jīng)常性對清潔工進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)和服務(wù)規(guī)范教育。根據(jù)各清潔工的工作情況，每月提出對領(lǐng)班和清潔工的獎懲意見。加強對清潔設(shè)備、用具材料的管理，及時提醒缺貨補充，節(jié)約開支。任職條件：3年以上相關(guān)崗位工作經(jīng)歷，專業(yè)經(jīng)驗豐富。綠化、保潔班長崗位職責(zé)及任職要求直接上級：綠化保潔部主管，直接

17、下級：管理處綠化、保潔工。協(xié)助部門領(lǐng)導(dǎo)，使質(zhì)量體系文件在部門認(rèn)真貫徹執(zhí)行。定期或不定期對本班的工作進(jìn)行抽查、檢驗，對不合格工作做出處理。監(jiān)督和督促本班質(zhì)量體系運作，對不合格工作實行糾正和采取預(yù)防措施。協(xié)助主管做好綠化、保潔管理工作，確保環(huán)境整潔。巡回檢查綠化、保潔工執(zhí)行崗位責(zé)任情況，查找綠化、保潔工作中存在的漏洞和不足，提出整改意見。負(fù)責(zé)對委外單位提供服務(wù)的全過程的監(jiān)視和進(jìn)行必要的測量。帶領(lǐng)和指導(dǎo)綠化、保潔工工作，合理安排班次，妥善解決清潔工作中存在的問題。根據(jù)綠化、保潔工的工作情況，每月提出對本班綠化、保潔工的獎懲意見。協(xié)調(diào)垃圾的清運，廢舊物品的回收工作。督促本班綠化、保潔工保管好清潔設(shè)備、

18、用具，按需發(fā)放材料，節(jié)省費用。服從領(lǐng)導(dǎo)安排，帶頭遵守各項規(guī)章制度。任職條件：初中以上學(xué)歷，3年以上相關(guān)工作經(jīng)驗，熟悉（高檔）相關(guān)物業(yè)項目環(huán)保、清潔、綠化流程者優(yōu)先。室內(nèi)保潔員崗位職責(zé)及任職要求直接上級：綠化、保潔班長對日常工作進(jìn)行自檢和互檢。負(fù)責(zé)各自工作范圍內(nèi)的公共樓道、室內(nèi)公共部分及電梯的保潔工作。負(fù)責(zé)清潔各自范圍內(nèi)的垃圾集中及清運工作。工作熱情主動，文明用語，堅持“服務(wù)第一”的原則。嚴(yán)格遵守公司的各項規(guī)章制度。服從領(lǐng)導(dǎo)安排，在工作中發(fā)現(xiàn)問題及時向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報。認(rèn)真做好各種質(zhì)量記錄。任職條件：小學(xué)以上學(xué)歷，身體健康，有2年以上工作經(jīng)驗，熟悉相關(guān)崗位者優(yōu)先。室外保潔員崗位職責(zé)及任職要求直接上級

19、：綠化、保潔班長對日常工作進(jìn)行自檢和互檢。負(fù)責(zé)各自工作范圍內(nèi)的道路、停車場、公共車棚、標(biāo)識、宣傳牌、雕塑、信箱、綠化帶、休閑設(shè)施、垃圾桶、人工湖等公共部分的清潔保養(yǎng)工作。負(fù)責(zé)清潔各自范圍內(nèi)的垃圾集中及清運工作。工作熱情主動，文明用語，堅持“服務(wù)第一”的原則。嚴(yán)格遵守公司的各項規(guī)章制度。服從領(lǐng)導(dǎo)安排，在工作中發(fā)現(xiàn)問題及時向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報。認(rèn)真做好各種質(zhì)量記錄。任職條件：小學(xué)以上學(xué)歷，身體健康，有2年以上工作經(jīng)驗，熟悉相關(guān)崗位者優(yōu)先。安全保衛(wèi)部主管崗位職責(zé)及任職要求直接上級：經(jīng)理負(fù)責(zé)質(zhì)量管理管理體系在安全工作中的宣貫，嚴(yán)格執(zhí)行公司的質(zhì)量手冊程序文件和各項規(guī)章制度。負(fù)責(zé)本專業(yè)的技術(shù)質(zhì)量評審.負(fù)責(zé)安全類

20、外購、外供物資、各類產(chǎn)品（服務(wù)）質(zhì)量的監(jiān)視、檢驗，并給予適當(dāng)?shù)臉?biāo)識，以確保不合格產(chǎn)品（服務(wù)）不投用、不交付。負(fù)責(zé)對顧客提供的物品在驗證、貯存和交付等環(huán)節(jié)進(jìn)行有效控制。負(fù)責(zé)編制安保訓(xùn)練計劃，督促和指導(dǎo)各部門的訓(xùn)練工作并嚴(yán)格考核，按時總結(jié)。負(fù)責(zé)對管理處安保人員的作風(fēng)紀(jì)律檢查，督促管理，及時掌握員工思想動態(tài)，進(jìn)行定期和不定期檢查，發(fā)現(xiàn)違章，嚴(yán)肅查處。落實安全消防防護(hù)措施，定期檢查消防細(xì)則落實情況，加強重點防火部位的檢查、督促，查出隱患責(zé)令限期整改，依據(jù)消防管理條例，行使處罰權(quán)。對重大不安全因素應(yīng)及時書面報告經(jīng)理。負(fù)責(zé)查處整個安全部管轄范圍內(nèi)的治安事件。負(fù)責(zé)撰寫有關(guān)質(zhì)量管理體系運轉(zhuǎn)的工作總結(jié)、報告、通

21、知，建立臺帳。組織轄區(qū)安全消防工作例會，不折不扣執(zhí)行上級指示；收集、分析有關(guān)安全消防動態(tài)和狀況，及時提出指導(dǎo)性意見并監(jiān)督實施。切實貫徹“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的方針，開展多種形式的安全防火教育，提高業(yè)主和內(nèi)部員工的防火意識和自防自救能力。發(fā)生意外事故、自然災(zāi)害、重大案件等必須到現(xiàn)場指揮搶救并做好經(jīng)理緊急狀態(tài)下的參謀。任職要求：身體健康，3年以上相關(guān)工作經(jīng)驗。安全班長崗位職責(zé)及任職要求直接上級：安全保衛(wèi)部主管，直接下級：安護(hù)隊員。定期或不定時對本班安全護(hù)衛(wèi)人員的工作進(jìn)行抽查、檢驗，對不合格工作（服務(wù)）做出處理。監(jiān)督和督促本班質(zhì)量體系運作，對不合格工作實行糾正措施。主持召開班務(wù)會議，準(zhǔn)確傳達(dá)上級工作

22、安排和決策指令，帶領(lǐng)本班人員做好安全護(hù)衛(wèi)工作。負(fù)責(zé)對日常班務(wù)的處理，負(fù)責(zé)檢查糾正本班人員執(zhí)勤中的違規(guī)行為。負(fù)責(zé)本班人員考勤、考核等工作，對不稱職者上報主管領(lǐng)導(dǎo)處理。負(fù)責(zé)對本班人員的崗位培訓(xùn)和軍體訓(xùn)練及相關(guān)記錄的整理。熟悉安全護(hù)衛(wèi)各崗位職責(zé)和任務(wù)，掌握本轄區(qū)安全護(hù)衛(wèi)工作的規(guī)律和特點。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)班與其他班人員的關(guān)系，搞好團(tuán)結(jié)。督導(dǎo)本班人員的日常工作，并對因管理不力造成的本班人員工作失誤及重大責(zé)任事故承擔(dān)連帶責(zé)任。做好安全標(biāo)識的管理和質(zhì)量記錄工作。對本班安全、消防工作負(fù)責(zé)。任職要求：高中以上學(xué)歷，2年以上安全保衛(wèi)工作經(jīng)歷，無前科，熟悉高層物業(yè)安保管理尤佳，退伍軍人優(yōu)先。中控室監(jiān)控員崗位職責(zé)及任職要求直

23、接上級：安全護(hù)衛(wèi)班長正確操作和愛護(hù)監(jiān)控設(shè)備、消防報警、防盜報警設(shè)備及電梯監(jiān)控報警設(shè)備。做好各種質(zhì)量信息的記錄、反饋。對自己的工作進(jìn)行自檢，做好工作中的各種標(biāo)識。做好值班質(zhì)量記錄和交接班工作，保持室內(nèi)整潔設(shè)備無故障。對錄相帶及其有關(guān)資料做好存放管理工作，確保正常使用隨時協(xié)助備查各類案件。加強重點部位的監(jiān)控，遇有特殊情況或嫌疑人及時與所在區(qū)域安全護(hù)衛(wèi)人員聯(lián)系，妥善處理。遇報警，要迅速、準(zhǔn)確地按預(yù)定程序進(jìn)行處理。工作認(rèn)真仔細(xì)，精益求精，監(jiān)控值班中應(yīng)善于發(fā)現(xiàn)并及時判明情況，重要情況要及時報告辦公室領(lǐng)導(dǎo)。未經(jīng)批準(zhǔn)，任何人不得將錄像資料外借，值班中禁止擅離職守和會客，確保監(jiān)控工作安全、有序。任職條件：高中

24、以上學(xué)歷，身體健康，視力良好，反應(yīng)靈敏，語言表達(dá)清楚，對高層物業(yè)保安工作有一定的了解。門衛(wèi)安全員崗位職責(zé)及任職要求直接上級：安全護(hù)衛(wèi)班長按時交接班，上崗前按公司和部門的要求整理好自己的儀容儀表，熱情禮貌服務(wù)。愛護(hù)公物及崗位上的各種設(shè)備。做好各種質(zhì)量信息的記錄、反饋。服從命令，聽從指揮，堅決執(zhí)行上級的一切指示，做好各項安全工作。負(fù)責(zé)門前周邊地段道路通暢，門前禁停車輛，禁止設(shè)攤。對日常工作進(jìn)行自檢和互檢。嚴(yán)格按照車場管理制度及有關(guān)規(guī)定，履行車輛登記手續(xù)。妥善保管車場收費票據(jù)，嚴(yán)格按照財務(wù)規(guī)定計時收費、交款。送貨車輛進(jìn)出場必須按公司規(guī)定查驗放行單，不得利用工作之便謀取私利。嚴(yán)禁任何人（或車輛）攜帶易

25、燃、易爆、有害、有毒危險品及污染物進(jìn)入地面及地下停車場。加強機動車進(jìn)出場管理，嚴(yán)格控制非機動車輛進(jìn)入。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。任職條件：初中以上學(xué)歷，體魄強健，反應(yīng)靈敏，責(zé)任心強，有高層物業(yè)安保消防經(jīng)驗尤佳，退伍軍人優(yōu)先。安全巡邏員崗位職責(zé)及任職要求直接上級：安全護(hù)衛(wèi)班長熟悉小區(qū)的基本情況，包括樓宇的結(jié)構(gòu)、防盜、消防設(shè)施、設(shè)備的具體位置、功能。熟悉小區(qū)內(nèi)各業(yè)主的基本情況和主要人員。維持轄區(qū)內(nèi)的治安秩序，車輛停放秩序。熟悉各執(zhí)勤崗的職責(zé)和任務(wù)，協(xié)助各個崗位處理疑難問題。巡查外圍公共部位設(shè)施的完好情況，做好質(zhì)量記錄，并報辦公室。協(xié)助門崗處理緊急情況。任職條件：初中以上學(xué)歷，體魄強健，反應(yīng)靈敏，責(zé)任

26、心強，有高層物業(yè)安保消防經(jīng)驗尤佳，退伍軍人優(yōu)先。工程部主管崗位職責(zé)及任職要求直接上級：經(jīng)理以“預(yù)防為主”為原則，編制機電設(shè)備及房屋建筑之質(zhì)量管理體系過程控制文件和相應(yīng)操作規(guī)程、檢驗規(guī)程。負(fù)責(zé)物業(yè)管理中機電設(shè)備、房屋建筑部分的外購產(chǎn)品（服務(wù)）質(zhì)量的檢查或監(jiān)督管理，并給予適當(dāng)標(biāo)識，以驗證產(chǎn)品要求得到滿足，防止不合格品的非預(yù)期使用或交付。負(fù)責(zé)歸口專業(yè)的技術(shù)質(zhì)量要求評審和工程技術(shù)文件資料的編制、發(fā)放、更改、控制和管理。負(fù)責(zé)土建、裝璜、機電設(shè)備類委外發(fā)包（含新建、技改）項目技術(shù)要求的制定、供方合同的初步審核、批準(zhǔn)后的實施及對供方進(jìn)行驗收、評價、控制和費用申報手續(xù)的辦理。負(fù)責(zé)對管理處機電材料（含日常和重要

27、機電材料）采購文件的技術(shù)要求審核，對采購的重要物資進(jìn)行驗證。負(fù)責(zé)顧客（業(yè)主或開發(fā)商）委托物業(yè)的檢驗、驗收和交接手續(xù)，對圖紙資料的完整齊全負(fù)責(zé)，并將所有技術(shù)資料、圖紙及時到資料員處歸。負(fù)責(zé)對標(biāo)識形式的選用和設(shè)計，負(fù)責(zé)管理處標(biāo)識使用的督導(dǎo)管理。負(fù)責(zé)編制本專業(yè)相關(guān)的技術(shù)文件（作業(yè)指導(dǎo)書），確定并設(shè)置正常運行的質(zhì)量控制點。負(fù)責(zé)物業(yè)管理日常過程的監(jiān)視和測量，現(xiàn)場檢查重要維修工程和增補（整改）工程進(jìn)度和工程質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題及時采取措施。負(fù)責(zé)制訂計量管理制度、檢測設(shè)備的申購和對計量、檢測設(shè)備的控制。制定水、電、氣、油四大能源切實可行的節(jié)能措施并組織貫徹實施。提出對新承接物業(yè)的管理設(shè)施增補及質(zhì)量改造的初步方案。

28、掌握物業(yè)建筑設(shè)施和機電設(shè)備性能及完好情況，組織工程部各綜合班班長以最有效、最經(jīng)濟(jì)的方式按時制訂并實現(xiàn)全年維修保養(yǎng)計劃、措施，并檢查完成情況。負(fù)責(zé)樓檢工作的安排及樓檢整改計劃的編制、下發(fā)。及時安排處理顧客（業(yè)主）對工程方面的投訴。匯總質(zhì)量報表和組織好技工的業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)。對機電設(shè)備的正常運行進(jìn)行監(jiān)督管理。廉潔奉公，盡職盡責(zé)服從經(jīng)理安排安排的各項工作。任職資格：身體健康，5年以上相關(guān)崗位工作經(jīng)驗，中級職稱。綜合班班長崗位職責(zé)及任職要求直接上級：工程部主管，直接下級：綜合班職工。協(xié)助部門領(lǐng)導(dǎo)，使質(zhì)量體系文件在本部門認(rèn)真貫徹執(zhí)行。定期或不定時對本班的工作進(jìn)行抽查、檢驗，對不合格工作做出處理。監(jiān)督和督促本

29、班質(zhì)量體系運作，對不合格工作實行糾正和采取預(yù)防措施。按照工作任務(wù)指令，將每項工作落實到具體員工。保證所管設(shè)備處于良好的技術(shù)狀態(tài)，定期檢查所管設(shè)備的使用、維護(hù)、保養(yǎng)的情況，并做好所管設(shè)備的安全檢查工作。負(fù)責(zé)對委外單位提供服務(wù)的全過程的監(jiān)視和進(jìn)行必要的測量。負(fù)責(zé)安排轄區(qū)內(nèi)各種主管道、閥門、衛(wèi)生潔具的維護(hù)、維修以及屋面垃圾和下水道的疏通工作。負(fù)責(zé)所有給排水、空調(diào)、制冷、冷凝水的一次主管道和閥門及消防系統(tǒng)的維修、保養(yǎng)、檢查。確保污水處理站正常運轉(zhuǎn)，地漏、下水道、集水坑窨井及時疏通清理。負(fù)責(zé)組織轄區(qū)內(nèi)所有安全通道指示燈、電器標(biāo)牌、室內(nèi)外燈箱、霓虹燈、樓層強電井開關(guān)柜和各類設(shè)備電控柜的檢查、修理。檢查監(jiān)督

30、全班人員執(zhí)行各項制度和安全操作規(guī)程，及時發(fā)現(xiàn)并消除各種不安全因素，杜絕設(shè)備及人身安全事故的發(fā)生，確保弱電設(shè)備、系統(tǒng)的正常運行。負(fù)責(zé)組織轄區(qū)室內(nèi)外公共照明燈具、電器開關(guān)、插座的日常保養(yǎng)、檢修。督促全班嚴(yán)格執(zhí)行公司各項制度和安全操作規(guī)程的情況，及時發(fā)現(xiàn)并消除各種不安全因素，杜絕各種事故發(fā)生。對本班衛(wèi)生、安全、消防工作負(fù)責(zé)。提出本班組所需零配件清單，做好備件領(lǐng)用和廢件回收，做好本班組所用維修材料的統(tǒng)計。妥善保管好班組的共用工具。搞好班組建設(shè)，做好考勤和對員工的考核創(chuàng)建文明班組，全心全意為業(yè)主提供優(yōu)良服務(wù)，做到隨叫隨到，隨報隨修。按計劃檢查維保工作質(zhì)量，組織好全班組的技術(shù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的

31、其它任務(wù)。任職條件：身體健康，有相關(guān)崗位上崗證，5年以上相關(guān)工作經(jīng)驗。電工崗位職責(zé)及任職要求直接上級：綜合班班長做好本班各種質(zhì)量信息的記錄、反饋。對日常工作進(jìn)行自檢和互檢，做好標(biāo)識。堅守工作崗位，按規(guī)定著裝并佩戴工作證，儀表端莊，精神飽滿，全天候熱情為業(yè)主服務(wù)管理好各種用電設(shè)備，確保正常運行，保證小區(qū)內(nèi)用電設(shè)備每天都處于最佳狀態(tài)，為業(yè)主創(chuàng)造理想的工作生活環(huán)境。負(fù)責(zé)小區(qū)的各項設(shè)備及管線的保養(yǎng)和維修，每天必須進(jìn)行日常的清潔、保養(yǎng)和巡視檢查，并做好保養(yǎng)記錄。積極參與改造完善公共設(shè)施及配套設(shè)施，對業(yè)主的裝修咨詢提供技術(shù)上的建議和監(jiān)督工作。發(fā)現(xiàn)用電設(shè)備運轉(zhuǎn)過程中的異?，F(xiàn)象，要立即報告上級，對突發(fā)性故障應(yīng)

32、以最快時間修復(fù)減低對業(yè)主工作生活的影響。堅持修舊利廢，控制能源降低消耗，降低成本，提高效益，熱情為業(yè)主提供優(yōu)良服務(wù)。講文明、有禮貌、接受監(jiān)督，業(yè)主投訴立即解決，重大問題立即向上級報告。服從領(lǐng)導(dǎo)安排的各項工作。任職條件：身體健康，有相關(guān)崗位上崗證，熟悉高層建筑電器設(shè)備者優(yōu)先。水工崗位職責(zé)及任職要求直接上級：綜合班班長貫徹質(zhì)量文件精神，做好各種質(zhì)量信息的記錄、反饋。對日常工作進(jìn)行自檢和互檢，做好標(biāo)識。水工必須準(zhǔn)點上下班，上班時須身著整潔服裝，佩戴員工工作牌，保持良好的精神狀態(tài)，并做到文明禮貌待人。水工必須了解和掌握小區(qū)管道走向、結(jié)構(gòu)，各種閥門的位置和布局，熟練掌握各種設(shè)備、設(shè)施的操作和使用管理。值

33、班時必須嚴(yán)格交接班制度，值班時發(fā)現(xiàn)情況異常，要及時處理并立即報告領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)禁在值班時脫離工作。水工在為業(yè)主進(jìn)行室內(nèi)維修項目服務(wù)時，要嚴(yán)格遵守公司的有關(guān)規(guī)定，按照業(yè)主委托單上維修內(nèi)容和班組簽發(fā)的工作單執(zhí)行任務(wù)，禁止承攬私活和干與工作無關(guān)的事情。對轄區(qū)突發(fā)性的跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象，應(yīng)以最快時間修妥，減低對業(yè)主的影響。每天應(yīng)對轄區(qū)給排水設(shè)備和設(shè)施進(jìn)行預(yù)防性日常保養(yǎng)及檢查工作，做好各階段性的設(shè)備保養(yǎng)和水箱的清潔工作。加強巡檢力度，虛心聽取業(yè)主反映的情況和意見，熱心為業(yè)主服務(wù)，盡力為業(yè)主排憂解難任職條件：身體健康，有相關(guān)崗位上崗證，熟悉高層建筑給排水設(shè)備者優(yōu)先。木工崗位職責(zé)及任職要求直接上級：綜合班班長貫

34、徹質(zhì)量文件精神，做好各種質(zhì)量信息的記錄、反饋。對日常工作進(jìn)行自檢和互檢，做好標(biāo)識。堅守工作崗位，按規(guī)定著裝并配戴工作牌，儀表端莊，精神飽滿，隨時為業(yè)主服務(wù)。負(fù)責(zé)修理保養(yǎng)轄區(qū)所有公共區(qū)域內(nèi)的木制固定設(shè)施木門等。負(fù)責(zé)一些小型改造、裝飾和裝璜工作。堅持修舊利廢，控制木材消耗，提高效益，為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。19.7負(fù)責(zé)保養(yǎng)木工機械設(shè)備。19.8負(fù)責(zé)轄區(qū)所有鎖的安裝、修理、保養(yǎng)。19.9講文明、以禮待人，虛心接受業(yè)主的監(jiān)督，及時為業(yè)主排憂解難。任職條件：身體健康，有相關(guān)崗位5年以上工作經(jīng)驗，熟悉高層建筑建筑裝璜者優(yōu)先。瓦工崗位職責(zé)及任職要求直接上級：綜合班班長。20.1貫徹質(zhì)量文件精神，做好各種質(zhì)量信

35、息的反饋。20.2對日常工作進(jìn)行自檢和互檢，做好標(biāo)識。20.3正點上下班，按規(guī)定著裝并佩帶工作證，儀表端莊，精神飽滿，隨時為業(yè)主服務(wù)20.4負(fù)責(zé)轄區(qū)周圍路面、溝通、水池、水坑的修筑。20.5負(fù)責(zé)公共洗手間等各工作區(qū)域地面、墻面的瓷磚、地磚的修理。20.6負(fù)責(zé)室內(nèi)、走道、樓梯等貼面的修補。20.7各種墻面、吊頂?shù)难a裂、清洗、修補、粉刷。20.8負(fù)責(zé)各種層面、墻面的修漏。20.9負(fù)責(zé)一些小型的建筑工程的施工、改造。20.10加強巡視，做好巡檢記錄。20.11服從領(lǐng)導(dǎo)安排的各項工作。20.12講文明，以禮待人，接受業(yè)主的監(jiān)督，熱心為業(yè)主服務(wù)。任職條件：身體健康，有相關(guān)崗位5年以上工作經(jīng)驗，熟悉高層建

36、筑建筑裝璜者優(yōu)先。江蘇安居物業(yè)管理公司物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范RG/NJUTAJWG0032007目的為了滿足顧客要求，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)工作，特制定本規(guī)范。范圍適用于本公司物業(yè)管轄區(qū)域?？倓t通過分類分項分級，具體明確江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)質(zhì)價相符和明明白白消費，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為，保護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。本標(biāo)準(zhǔn)可作為雙方當(dāng)事人選擇或提供物業(yè)管理服務(wù)的參考依據(jù)，同時作為規(guī)范服務(wù)行為的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理雙方當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)分類、分項、分級選擇，在委托管理合同中具體約定執(zhí)行。公共服務(wù)?接待佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切；對業(yè)主（使用人）一視

37、同仁接待時主動、熱情、規(guī)范；迎送接待業(yè)主（使用人）時，用語準(zhǔn)確，稱呼恰當(dāng)，問候親切，語氣誠懇耐心細(xì)致；使用文明用語，不應(yīng)使用服務(wù)忌語。文明用語見附錄A,服務(wù)忌語附錄B.對業(yè)主（使用人）的報修與求助應(yīng)耐心細(xì)致，對收費項目及時說明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)方式、收費標(biāo)準(zhǔn)等事項，征求業(yè)主（使用人）的意見。4.1.1值守有完善的值班制度和交接班制度；工作有記錄。服務(wù)時限急修服務(wù)45分鐘內(nèi)到位，24小時內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主（使用人）做出合理解釋，做出限時承諾。小修3日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務(wù)時限不得以節(jié)假日和休息時間順延。（居民預(yù)約、雨天筑漏可不受3日限制）。房屋、共用設(shè)施

38、、設(shè)備維護(hù)與管理巡檢每年年底或年初對房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進(jìn)行全面檢查1次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況，對完損程度做出評價；每半年檢查巡視1次房屋主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時向業(yè)主或業(yè)主委員會報告建議；根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，組織維修工作；在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設(shè)施巡視，對質(zhì)量較差，易出問題的部位重點檢查；每半年檢查清除1次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等；每日巡視1次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；每年秋季對共用部位門窗做專項檢修1次；業(yè)主已委托管理的空置房，每周戶外巡視1次，發(fā)現(xiàn)門窗損壞、鎖具被撬、異味等異常情況

39、及時通知業(yè)主，并采取必要的緊急處理措施；巡檢有記錄；巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計劃及需要進(jìn)行大、中修或更新改造的項目報告業(yè)主或者業(yè)主委員會。房屋裝修管理將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人；對業(yè)主（使用人）裝修房屋的申請，應(yīng)在2個工作日內(nèi)給出同意意見或修改意見，并簽定裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議；業(yè)主（使用人）裝修期間每日巡查裝修施工情況；裝修結(jié)束組織驗收；驗收合格2個月后組織復(fù)驗；復(fù)驗合格后3個工作日內(nèi)退還裝修保證金；對裝修中的違約行為及時勸阻；已造成事實后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)部門依法處理。油漆粉飾木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應(yīng)油飾；8年

40、油飾1次；鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構(gòu)件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應(yīng)除銹、刷防銹涂料后再油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應(yīng)刷兩道銀粉；上述部件應(yīng)5年油飾1次；樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每8年應(yīng)粉刷1次。建筑物外立面建筑物外立面為玻璃幕墻、瓷磚、仿石、大理石的，至少每年清洗1次；外立面為水刷石、干粘石和噴涂材料的，原則上每5年粉飾1次；外立面為其他材質(zhì)的，視材質(zhì)情況定期清洗。因施工等原因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行清洗、粉飾。委托合同另有約定的按合同約定執(zhí)行。給排水系統(tǒng)及其配套設(shè)施給水設(shè)施飲用水水池（箱）半

41、年消毒1次，操作人員具有相應(yīng)操作資格，按照程序操作，清洗時無二次污染，有嚴(yán)密的管理措施；水質(zhì)每半年化驗1次，保持池體內(nèi)清潔，沒有對水質(zhì)構(gòu)成污染的因素，保持水池（箱）結(jié)構(gòu)完好，無滲漏，表面和支架不銹蝕，漆膜脫落處及時修補。每2個月檢查保養(yǎng)1次水箱人孔、進(jìn)水管、溢水管、瀉水管、水位計、液位傳感器、浮球閥和各類閘門；冬季水箱有可靠的保溫措施，且不得對水質(zhì)產(chǎn)生污染。保持泵房清潔衛(wèi)生，良好的通風(fēng)、照明和采暖，地面排水暢通，每3個月（結(jié)合清洗水池）清洗1次泵房；水泵運行正常，每2小時巡查泵房1次，以防低位水池液壓閥（浮球閥）失靈，各種儀表指示穩(wěn)定正常，閥門開關(guān)靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時維修；消防泵、噴淋泵、污水泵

42、等不經(jīng)常啟動的水泵，每月啟動1次，保持水泵能正常運行，每月檢查1次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態(tài)；水泵運轉(zhuǎn)部件經(jīng)常加油，保持潤滑靈活；每年對水泵機組清潔保養(yǎng)1次；泵房內(nèi)設(shè)備2年后，每年更新各種標(biāo)志1次；每日填寫水泵運行記錄，建檔備查；每年對共用明裝給水管道進(jìn)行1次全面檢查維修，對輕度銹蝕應(yīng)將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后在刷兩遍面漆。各類閥門定期開關(guān)，出現(xiàn)故障的閥門及時修復(fù)，閥門應(yīng)開關(guān)靈活；樓內(nèi)壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落或零件殘損等及時修復(fù)；定期維護(hù)保養(yǎng)。排水設(shè)施化糞池每年清理2次，出入口暢通，井內(nèi)無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清

43、理后及時清潔現(xiàn)場；樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查；每旬清掃1次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草；排水暢通，無積水，無雜草；每半年對地下管井清理1次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；每年對地下管井徹底疏通1次，清理結(jié)束地面沖洗干凈。清理時地面豎警示牌，必要時加護(hù)攔。清理后達(dá)到水流暢通，井底無沉淀物，井蓋上無污漬、污物。供配電系統(tǒng)建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交接班制度；值班人員具備變配電運行知識和技能，具備上崗資格，持有上崗證書；保持配電房清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地

44、面干燥無積灰，配電柜表面無污漬；每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的運行狀況，并定時抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時處理；每年委托專業(yè)單位對變壓器、高壓開關(guān)柜進(jìn)行1次測試、試驗等項目的維修保養(yǎng)；每年對變壓器外部、低壓配電柜進(jìn)行2次清潔、保養(yǎng)；保證正常電力供應(yīng)，限電、停電按規(guī)定時間通知業(yè)主（使用人）；每年檢測1次保安接地電阻；每年檢測1次配電房主要電器設(shè)備的絕緣強度；每年檢測2次配電房內(nèi)消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高壓操作工具，并每年送供電部門檢測1次；潮濕天氣時，采用安全有效措施，保持配電房內(nèi)主要電器設(shè)備干燥；每月檢測1次配電房內(nèi)有

45、無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕；每日填寫運行記錄，建檔備查。弱電系統(tǒng)操作人員受過專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗；工作時認(rèn)真負(fù)責(zé)，精神集中，對異常情況能及時識別；發(fā)現(xiàn)異常，及時處理；有切實可行的維修保養(yǎng)計劃；保養(yǎng)、檢修及時；對相關(guān)設(shè)備、設(shè)施定期進(jìn)行調(diào)試，使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài)；工作、維修、養(yǎng)護(hù)有記錄，特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進(jìn)入經(jīng)過授權(quán)，密碼有有效保護(hù)；分系統(tǒng)定時檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點的工作及運行狀態(tài)，定期對各類信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計分析，形成日、月報表。避雷接地系統(tǒng)每年雨季來臨之前，對整個避雷接地系統(tǒng)進(jìn)行檢查維護(hù)；在大雷雨過后也要及時對系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。電梯運行與管理安裝、

46、維修、保養(yǎng)人員和電梯司機均應(yīng)持有關(guān)行政主管部門核發(fā)的特種作業(yè)操作證上崗，并定期參加復(fù)審；建立健全電梯管理制度，至少包括：崗位安全操作規(guī)程、維修保養(yǎng)制度、崗位責(zé)任制度、交接班制度、設(shè)備檔案管理制度、安全使用管理制度和詳細(xì)的維修保養(yǎng)計劃。安全設(shè)施完好、齊全，通風(fēng)、照明等附屬設(shè)施完好；在電梯轎廂內(nèi)明顯位置張貼電梯安全使用許可證，注明：注冊登記及檢驗合格標(biāo)志、電梯管理部門、管理人員、安裝企業(yè)、維修保養(yǎng)企業(yè)以及相應(yīng)的應(yīng)急報警、投訴電話號碼。與持有關(guān)行政主管部門核發(fā)的安全認(rèn)可證書的企業(yè)簽訂維修保養(yǎng)、大中修更新改造合同，并明確被委托企業(yè)的責(zé)任。如需自行維護(hù)保養(yǎng)電梯，應(yīng)按電梯數(shù)量及工作狀況配備足夠的維護(hù)保養(yǎng)人

47、員，其管理部門應(yīng)將電梯管理人員、維護(hù)保養(yǎng)人員、聯(lián)系電話及有關(guān)資料報送設(shè)備所在區(qū)（縣）有關(guān)行政主管部門，經(jīng)核準(zhǔn)后，方可自行維護(hù)保養(yǎng)。電梯及其安全設(shè)施每周不少于1次，進(jìn)行清潔、潤滑、調(diào)整和檢查等例行保養(yǎng)；每年對小區(qū)所有電梯進(jìn)行1次全面綜合檢查、清洗、潤滑、修理、調(diào)整和測試；年度檢測由維修保養(yǎng)企業(yè)的注冊安全檢測員實施并簽署檢測報告；每臺電梯每隔23年必須進(jìn)行1次負(fù)荷校調(diào)試驗，負(fù)荷校調(diào)試驗由注冊安全檢測員實施并簽署試驗報告。試驗報告副本應(yīng)送有關(guān)行政主管部門備案。保持電梯機房清潔，每周1次清掃地面和擦拭控制柜、主機表面，地面無積灰，控制柜、主機表面無污漬；保持電梯機房消防設(shè)施完好；每年檢查2次電梯井底，

48、清除垃圾雜物。確定合理的電梯運行時間，隨時監(jiān)督電梯運行狀況，加強日常維修保養(yǎng)，適時降溫、通風(fēng)、防雨，做好運行服務(wù)，經(jīng)常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監(jiān)督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運行情況，建檔備案。電梯維護(hù)保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主（使用人），并盡可能減少對業(yè)主（使用人）正常生活的影響。建立電梯運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容；住宅電梯年故障率低于7%.制定緊急救援方案和操作程序，在接到報警信號45分鐘設(shè)法解救乘客、排除設(shè)備故障。使用有關(guān)行政主管部門統(tǒng)一制定的起重機械安全技術(shù)檔案（電梯類），對電梯逐臺建檔、建卡、注冊登記。電梯技術(shù)檔案資料應(yīng)包括：起重機械安全技術(shù)檔案（電梯類）

49、和起重機械登記卡片（電梯類）；產(chǎn)品質(zhì)量合格證明；大中修更新改造后的電梯應(yīng)有質(zhì)量驗收證明（或質(zhì)量驗收報告）；更改部分須有變更設(shè)計的證明文件；電梯安裝驗收證明和報告；運轉(zhuǎn)、保養(yǎng)、維修記錄；定期安全檢查和事故記錄；電梯隨機文件，至少包括：井道及機房土建圖、電氣控制原理圖、電氣敷設(shè)圖、電器元件代號說明書、安裝調(diào)試說明書、使用維護(hù)說明書、出廠明細(xì)表（裝箱單）等技術(shù)資料。按照國家有關(guān)制度組織辦理電梯年檢和電梯準(zhǔn)用證。共用空調(diào)系統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)小區(qū)共用空調(diào)系統(tǒng)及其配套設(shè)施的操作與維護(hù)的，應(yīng)保持設(shè)備完好，運轉(zhuǎn)正常；保持主機房及主機清潔，至少每周清潔1次，要求主機和控制柜表面無污漬；根據(jù)運行及設(shè)備狀況，對空調(diào)

50、系統(tǒng)及其附屬設(shè)施進(jìn)行清潔、保養(yǎng)和維護(hù)；每年清潔2次出風(fēng)口機，每年全面檢查2次主機房消防設(shè)備，保持消防設(shè)備完好，控制柜內(nèi)線路每年吸塵2次；空調(diào)維護(hù)及運行時每日填寫運行記錄，建檔備查。道路、停車場（車棚、車庫）及配套設(shè)施加強道路維修與養(yǎng)護(hù)，制定詳細(xì)的道路維修養(yǎng)護(hù)計劃，按照合同約定實施;保持居住區(qū)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；設(shè)立報修渠道，并有巡查制度，專人負(fù)責(zé)，發(fā)現(xiàn)損壞及時修補；按照業(yè)主公約的約定，勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物；停車場、棚、房完好無損，有大、中、小修計劃；停車場內(nèi)照明設(shè)施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設(shè)備，符合停車場規(guī)范要求，便于管理和車主停放車輛。

51、清潔管理共用樓道保潔每周打掃1次各樓層通道和樓梯臺階，每周清潔1次樓梯扶手；每周擦抹1次各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內(nèi)側(cè)、燈具、墻面、地腳線、指示牌等公共設(shè)施；每季度樓梯間墻面除塵1次；每季度擦1次樓梯道共用門窗玻璃；?無垃圾、雜物，?無明顯污跡，無亂堆亂放，無亂貼亂劃，無擅自占用現(xiàn)象，目視基本干凈?；梯間頂面無明顯蜘蛛網(wǎng)、灰塵；外墻窗玻璃無積灰。電梯及電梯廳保潔每日清掃2次電梯轎箱內(nèi)垃圾，抹布擦拭1次電梯門壁；每月對電梯內(nèi)的墻面和地面進(jìn)行全面的擦拭清洗1次；燈飾及轎箱頂部每月清潔1次。4.3.3?共用衛(wèi)生間保潔每日對共用衛(wèi)生間清潔2次，（清潔內(nèi)容包括：通風(fēng)換氣；沖洗煙灰缸、潔具；清掃地

52、面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋；清洗大、小便器；用拖把拖干凈地面；噴灑空氣清新劑或香水，小便器內(nèi)放置香球等）；每月1次用毛巾擦燈具；每月2次對共用衛(wèi)生間進(jìn)行消殺。室內(nèi)無明顯異味、臭味；地面基本潔凈，每10m2煙頭、紙屑不超過5個；墻面無蜘蛛網(wǎng)和積灰，便器潔凈無黃漬。停車場、共用車庫或車棚保潔每3日清掃1次車庫的紙屑和垃圾；及時清除地下室進(jìn)出口的垃圾；發(fā)現(xiàn)油跡、污跡、銹跡，應(yīng)及時擦洗干凈；每2個月打開1次地下室、車庫的集水坑和排水溝蓋板，徹底疏通沖刷1次；每2個月進(jìn)行1次地下室消殺工作；每半年擦洗1次門窗、消防栓、指示牌、指示燈、車位檔、防火門等公共設(shè)施；地面無明顯垃圾、果皮、紙屑、無積水

53、、無明顯油跡；空氣基本流通；標(biāo)識、指示牌等公共設(shè)施目視無明顯灰塵。道路保潔每日清掃2次，清掃結(jié)束地面無垃圾、雜物，無衛(wèi)生死角，目視基本干凈，無垃圾、雜物、浮砂，?無污跡，無積水、積雪，無明顯痰跡、煙頭；每半年清潔1次，目視燈具、燈座、燈蓋、燈罩無厚積灰。標(biāo)識、宣傳牌、雕塑、信報箱保潔標(biāo)識、宣傳牌每周擦拭1次，雕塑每2個月擦拭1次。清潔后檢查無污漬、無積灰，不損傷被清潔物；每半月擦拭1次業(yè)主（使用人）信報箱，擦拭后信報箱干凈無灰塵、無污跡。綠化帶保潔每日清掃2次綠化帶、草地上垃圾，撿1次草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等小雜物，目視基本干凈、無污漬、無垃圾，花壇表面基本潔凈，地面垃圾滯留地面不超過2小

54、時。休閑、娛樂、健身設(shè)施保潔每周清潔3次（擦拭表面灰塵、用清潔劑擦拭污漬用清水沖洗干凈用抹布抹干、清掃垃圾、擦拭座椅）；設(shè)施表面基本干凈，無灰塵污漬、銹跡，目視游樂場內(nèi)及其周圍無果皮、紙屑等垃圾，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告處理。門衛(wèi)、崗?fù)?、監(jiān)控探頭保潔門衛(wèi)、崗?fù)っ咳涨鍧?次，內(nèi)外地面拖洗干凈，擦洗干凈內(nèi)外門窗玻璃、窗臺及其他臺面，室內(nèi)外墻面每月清潔1次，發(fā)現(xiàn)不衛(wèi)生隨時處理，保持墻、地面干凈、光亮、整潔，工、器具排放整齊、有序；監(jiān)控探頭每2周擦拭1次；擦拭不得刮傷鏡片，清潔后鏡頭光亮潔凈，探頭外表干凈無灰塵。垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱：每日清運2次；每周抹布抹1次；

55、垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油污。垃圾收集與處理生活垃圾由業(yè)主（使用人）自己送至樓下固定位置，由清掃人員每日收集生活垃圾2次；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次；垃圾日產(chǎn)日清；建筑垃圾定點堆放；對有毒物質(zhì)分離特殊處理；灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運送途中應(yīng)加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染；廢棄涂料、油漆等流質(zhì)性垃圾在運送途中注意容器的封閉，防止溢流污染路面。衛(wèi)生消殺針對滅蚊、蠅、蟑螂、滅鼠的實際需要和季節(jié)特點制定具體計劃；滅鼠：每年至少進(jìn)行2次；標(biāo)準(zhǔn)：檢查倉庫、地下室，目視無明顯蚊蟲在飛；檢查辦公室、食堂，目視無明顯蒼蠅在飛；抽查樓道業(yè)

56、主（使用人）家無明顯鼠跡，用布粉法檢查老鼠密度，不超過5。園林綠化養(yǎng)護(hù)與管理草坪草坪斑禿不明顯，成活率在80以上，生長正常；整塊草地沒有已開花雜草，整塊草地沒有明顯闊葉雜草；無大面積病蟲害，并能及時防治；綠期250日以上，草坪平整或坡度平緩，留茬高度控制在80mm以下；綠地基本整潔，無明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；無較嚴(yán)重人為破壞，無綠化生產(chǎn)垃圾，對人為損壞和違法行為能及時處理；根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長周期、天氣、土質(zhì)等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲。園林樹木生長長勢一般，生長與該樹種、該樹木的平均年生長量相當(dāng)；90以上樹木樹冠基本完整，有一定綠化效果，沒有死樹和明顯枯枝死杈；枝干無明顯的

57、機械損傷，葉色基本正常，嚴(yán)重黃葉、焦葉、卷葉以及有蟲屎、蟲網(wǎng)、積塵葉的柱樹在10%以下；喬木根部無20cm高以上蔭蘗枝，無過長雜草、雜物；缺株在4以下；管理期間樹林基本未出現(xiàn)釘栓、捆綁現(xiàn)象；綠籬生長造型基本正常，整形修剪表面和棱角基本劃齊，葉色基本正常，無明顯的死株，有蟲株率在12%以下；蛀干害蟲和介殼蟲危害株數(shù)在6%以下，食葉害蟲咬食的葉片每株在25%以下?；▔ɑ荛L勢良好；在花壇開花期間，每周剪殘枝、花57次，保持清晰的圖案和適宜的高度；草本宿根花卉生長基本正常，缺株率在15%以下；定期防治病蟲害，發(fā)生病蟲害及人為損害后能及時防治，泥面不開裂，花木不缺水枯萎現(xiàn)象;葉色、大小一般，有黃葉、落

58、葉的株數(shù)在10%以下。人工湖、噴水池每周清潔1次，人工湖岸邊持作業(yè)工具打撈湖面上的漂浮垃圾；每日用撈篩對噴水池水面漂浮物打撈清潔1次；每2個月對水池清潔1次（刷洗水池瓷磚；抹洗燈飾、水泵、噴頭、電線、大石表層的青苔、污垢；清理池底臟物、垃圾；清洗水池地面、周圍地面等）；目視池水清澈，水面無雜物，池邊無污跡。假山、亭、廊、雕塑等建筑小品每半年清潔1次，細(xì)致、認(rèn)真、全面的檢查1次，主要檢查山石之間是否牢固；需要刷白或刷油漆的部位每3年粉刷1次，大理石雕塑每2年擦洗1次。安全防范人員組織專職安全護(hù)衛(wèi)人員，身體健康，責(zé)任心強，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)；接受過相關(guān)的安全護(hù)衛(wèi)知識與技能崗位培訓(xùn)，能勝任小區(qū)安全護(hù)衛(wèi)工作

59、，對小區(qū)日常規(guī)護(hù)衛(wèi)事項做出正確反應(yīng)，并定期進(jìn)行安全防范學(xué)習(xí)，增強安全防范能力；思想品質(zhì)好，作風(fēng)正派，熱愛安全護(hù)衛(wèi)工作，無犯罪記錄；當(dāng)班時應(yīng)佩戴明顯標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服，制服干凈、整齊；配備對講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)工具；交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。門衛(wèi)主出入口24小時有人值班看守，次出入口每日6：0022：00有1人值守；按照委托合同要求進(jìn)行進(jìn)出車輛管理、訪客登記，謝絕業(yè)主拒絕訪問人員和未經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn)的商販入內(nèi)，大件物品搬出實行登記，實施交通指揮與疏導(dǎo)等工作。巡邏白天巡邏次數(shù)不少于4次，夜間巡邏次數(shù)不少于6次，重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏；及時發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患；接受

60、業(yè)主（使用人）投訴和求助；回答用戶的詢問；在遇到突發(fā)事件時，及時報告警方與管理處，必要時采取正當(dāng)防衛(wèi)，防止事態(tài)擴(kuò)大，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場和證據(jù)；安全巡邏有記錄有檢查。緊急事故反應(yīng)制定緊急事故處理預(yù)案，至少包括：火災(zāi)、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散以及電梯應(yīng)急等；有緊急事件救護(hù)組織，并始終處于緊急事故反應(yīng)狀態(tài)；書面描述緊急事故救護(hù)組織職責(zé)，并讓每位成員了解，周期性地進(jìn)行反應(yīng)訓(xùn)練；高層住宅按消防要求組織進(jìn)行疏散演習(xí)；對緊急事故做出快速、正確的反應(yīng)；盡可能減少破壞和損失程度；按照業(yè)主或業(yè)主委員會的委托組織恢復(fù)生活秩序，如：幫助恢復(fù)電力供應(yīng)、搶救財產(chǎn)等。其他防范措施設(shè)有業(yè)主（使用人）求助與報警電話，24小時有