1、企業(yè)管理北誨工程提案第一章市場狀況北海市場在經(jīng)歷了 10年前的“大躍進”，而跌入深谷的慘痛后，于2002年開 始逐漸復蘇。北海房地產(chǎn)新格局初顯。（一人各領(lǐng)風騷三五年房地產(chǎn)板塊分析1 云南路板塊云南路板塊的銀龍花園傳來停工的靖息，原稱五月交房的承諾將無法實現(xiàn)； 造誨居的代理銷售商合富輝煌退出該樓盤營銷工作；碧桂華庭銷售停滯不需 云南路顯得冷清衰靜。云南路樓市進入到第二季度以來，失去了以往火爆的風光， 像是失寵的孩子。以上例舉的幾個樓盤出現(xiàn)銷售受阻的問題，歸根到底主要是與 開發(fā)商的實力及策唯有關(guān)。有一點值得關(guān)注：云南路板塊已經(jīng)初聚了生活居住板塊的雛形。隨著云南南 路市場的建成并投入使用，周邊生活配

2、套設(shè)施的目益完善，相信在今后的5年時 間內(nèi)，云南南路還能風韻猶存。這么比俞是因為，云南路有一個十足的硬傷，散 亂的農(nóng)民房成為開發(fā)商戰(zhàn)人的最大障礙。2、四川路板塊8川路這一樓盤新貴依然興彩奪口，并且呈現(xiàn)持續(xù)升溫的跡象。主要是政府 方面推出的政務區(qū)帶動了整個地塊的升溫。北海的舊城中心可以說還集中在北部灣路。由于原有城區(qū)在道路規(guī)劃、社區(qū) 大概在1500元左右，與一線城市如上海相比，是其的1/6左右，6080萬一棟 的獨棟別贊，同樣的價錢，在北誨只能買一套兩房的公寓。況且，能夠在北海這 種環(huán)境優(yōu)美的誨濱城市購置房產(chǎn)，休閑度假或者投資，本身就說明了業(yè)主的身份 和經(jīng)濟實力。作為高端住宅產(chǎn)品的別贊，在這些袞

3、戶眼中，已經(jīng)是一種平民化的 產(chǎn)品了。從市場的反映來看，聯(lián)排別饕的銷售情況不盡如人意，和獨棟相比，有相當 大的差距，這也說明了市場的取向。第三章項百地塊分析、產(chǎn)品定位（一人工程所在區(qū)戒分析（社）r二八項q SWOT分析優(yōu)勢（S）L工程地塊臨誨，在推廣上利于造勢2、工程核于高速路口，交通便利，路網(wǎng)興旺3、土地平整方正，利于規(guī)劃開發(fā)4、土地獲取價格低，開發(fā)本錢低劣勢CWJ1、工程用地被市政規(guī)劃路（7錄化帶）隔成兩塊，不利于工程的整體規(guī)劃2、住于北誨大道與北部碣東路兩條主干道交匯處，噪音、塵灰等污染較大3、工程所處嵩德鎮(zhèn)，地塊非北海房地產(chǎn)主流熱點地帶，周邊缺乏高檔明星樓 盤，地域競爭力不強。4、工程周

4、邊市鎮(zhèn)、生活等配套設(shè)施不完善，距市中心，風景區(qū)較遠5、工程地塊較小，可提高工程本身價值因素有F艮機會（OJ1、項百周邊別贊樓盤較少，現(xiàn)有競爭樓盤檔次不嵩。2、北誨缺乏高品質(zhì)別贊盤，市場的左白點，本工程準確把握市場需求，雙速 入市可以填補空缺3、地塊之間公共用地可充分利用，做成為項9配套的園林綠化、休閑、娛樂 等公共場所4、別贊地板收縮，市場凸現(xiàn)別贊珍稀，地塊住于高速路口處，搶占外地家源威脅(T)1,大局部于十年前批賣的別蟹用地至今尚未開發(fā)完成，市場潛在開發(fā)量大, 未來的競爭激烈2、現(xiàn)存歷史遺多別贊群存量大，住置、環(huán)境尚佳的不在少數(shù)，不少樓盤等待 時機，一旦市場復蘇，可迅速重新入市。市場變教大。

5、第四章工程定住(入市場定依北誨從2002年以后，房地產(chǎn)近兩年來開展非軍快，大有重新復蘇，再次起 飛之勢。以外銷為主的房地產(chǎn)業(yè)，關(guān)注異地家戶的需求，開發(fā)能滿足異地客戶需 要產(chǎn)品，已經(jīng)逐漸成為業(yè)內(nèi)的共識。其中有包括了別贊低密度、低層的這樣一種居住方式。這種居住方式能夠迅 速地開展有幾方面的原因。一方面，隨著生產(chǎn)力的提高，國先收入的增長，一局部人(尤其是在收入水 平較高的上誨、江浙、福建等地)先富起來的原那么，他們要追求一種頂尖的生活， 所以希望有別贊這樣一種居住方式。第二個原因，就是大城市的土地資源日益稀缺，高層、超嵩層建筑正成為城 市的主體也筑。對于低密度住宅，卷至是多層住宅，就成了大城市人一種

6、奢侈的 夢想和向往。第三個原因，就是大城市污染日益嚴重，城市住宅的郊區(qū)化，也是大城市居 民渴望清新空完,可以自由奔跑的綠地，人們渴望回歸4然的一種表現(xiàn)。北海的優(yōu)美自然環(huán)境，彘好的空氣質(zhì)量和美麗的誨洋景觀，是其他城市所沒 有的。是休閑、度假、養(yǎng)老的最優(yōu)選擇。第四個原因，也是最重要的一個原因，就是北誨的房地產(chǎn)價格比起東部興旺 地區(qū)城市要低廉很多，只及它們的10%20%。北誨的1棟北誨經(jīng)濟型別堂=上 誨1套普通兩房公禽=市中心1套單身公禽。據(jù)此分析，不億能充分實現(xiàn)本項H 得價值，更是療大了本工程的的家戶群體。所以用這樣印個原因，以及我們之前對市場、項地塊的分析，就決定本項 目定住為祇卷度住宅的一個可

7、行性。從低密度住宅宏觀這個概念來看，不應該看作別贊就是豪宅，應該看到，別 贊是一種低密度的居住方式，那么它可以有低標準，可以有中標準，也可以有高 標準，有豪宅。有一種別贊就是為了休假用的，要非常的鄉(xiāng)村化，很簡單，而且 別有情趣。所以對別贊這樣一種居住方式的認識上，應該有低、中、高、豪宅這 樣的板O定住一:1、根據(jù)前文的分析，由于本工程別贊用地的自然環(huán)境濟源并不理想，以及 工程用地本身地局限性，并缺乏以支撐其開發(fā)成為真正意義的高枯別堂樓盤，轉(zhuǎn) 而成為統(tǒng)流型別壁那么可以斛決這一問題O經(jīng)濟別贊是別贊家族中的新面扎，是別 蟹類產(chǎn)品放在高貴的身份以迎合更大的請希層面而作出的積極變化。同時也是國 內(nèi)消費需

8、求的反映。其密度較高，通常在。.40.6之間,但由于單體面積較小, 通常在180240平米之間，也有一個小的庭院，因而也能滿足一般的舒適度要求 求。2、根據(jù)市場分析得知，作為主流的經(jīng)濟別贊的代表作，聯(lián)挑別贊不迨應在北 海市場的要求，市場家量有限，入市場的實現(xiàn)情況和受益情況，我們將開發(fā)一種 新經(jīng)濟型別贊小獨棟，面點在180240平方米之間，來滿足市場要求。小獨棟不是別贊，除了別贊之風已經(jīng)泛濫外，小獨棟本身也不具備別贊本義 的奢華。小獨棟也絕非TOWNHOUSE.。別贊之后有TOWNHOUSE,那么,今 天TOWNHOUSE之后有小獨棟，本身就是一種升級，這種升級還表現(xiàn)在有差異 性的拒絕上，不僅是

9、產(chǎn)舄和房價的問題，更主要是躺神文化取向問題。小獨棟住置上不在城區(qū)也不在郊區(qū)，面積上不是大屋也把絕小戶型，品質(zhì)上 不求奢華但絕不低檔，房價上不取暴利也不做低價，包括其宣傳中不做概念也不 標新立異等各個方面，正是小獨棟這種從物質(zhì)層面到精神層面的轉(zhuǎn)換，使我們發(fā) 現(xiàn)了其作為原創(chuàng)性物業(yè)成為主流市場的價值所左。隨著小話超越新新人類而真正 成為生活格調(diào)而非生活階層的定義，特別是中堅人群越來越有品核化和個性化， 鄴么,小獨棟的客群不僅會越來越多，而且必將成為一個主流市場。作為別里彖族一個新的物業(yè)形態(tài)，定住于小獨棟，可以最大F艮度滿足開發(fā)商 對利泗的要求，同時防止了定住成為張?zhí)魟e贊這么一個尷尬的產(chǎn)品。但是，又與

10、 北海市場對大面積別爨需求更受市場歡迎，逐漸成為主流這個事實相悖。明確小獨棟的目標家戶群體，鎖定其特征，在推廣有針對性地作訴求，打動 客戶“心”，是該定住的關(guān)鍵。定伍二:從市場分析中，我們不唯得處結(jié)論，獨棟別里代表了北海別贊市場的開展方 向，我們將本項制定住成為一個的獨棟高品質(zhì)別室區(qū)。面積左280400平方米 之間?？梢灶A見的是，定核作為純獨棟別贊，是本項百風險最小的方案，但同時， 也是利潤最小的一個方案。r二人客戶定住由現(xiàn)在北海市場反映來看，異地購買占有較大比重，但由市場分析可以看出, 北誨日前別卷定住在第一居所，真正面向異地客戶的高端產(chǎn)品缺口嚴重。由于生態(tài)環(huán)境保護前好，投資環(huán)境不斷改善，加

11、之北誨市政府為盤活空置商 品房采取了一系列優(yōu)惠政策，近兩年，到北誨購房的外地人不斷增加，占同期房 地產(chǎn)交易量的30%以上，其中大多是到北誨度假，養(yǎng)老的。有人算過：“到2002 年，北京空巢彖庭約有170.2*34%*（1+4.4%2 + 2=31.5（萬戶），上?？粘插柰ゼs 有100 +2=50（萬戶），如果這些空巢家庭有十分之一遷居北海那么億房地產(chǎn)一 項就會有（6L5+50）萬戶X10%X 15萬元=122.25（億元）的巨大市場。這還僅僅是 京臚兩地的左巢彖庭，如果放眼全國，甚至世界，這個市場不可F艮量?！笔聦嵣?，東盟博覽會在廣西地召開，北海成為大西南，小至是中國南部出誨 大通道。鄰近的馬

12、來西亞和泰國，新加坡等國彖，正在通過旅游，加強對日本、 韓國等國彖進行宣傳，鼓勵老年全巢遷徙到專候溫暖的熱帶海濱地區(qū)來生活。外 地和國際養(yǎng)老房地產(chǎn)市場將是北誨長期的市場增長瀛泉。此外，度假、休閑別贊的市場尚未充分挖掘。根據(jù)口南北誨酒店式度假公寓 的市場葭好的需求狀況和市場實現(xiàn)程度，度假別贊作為面向擁有共同農(nóng)戶的度假 公寓，實際上是對該客戶群體的進一步細分，是對高端袞戶的細分。度假休闈別 堂將是北誨別嬖一個重要姐成局部。根據(jù)目前北海房地產(chǎn)市場作為一個以外地客戶為主的這一個狀況，我們判 言，本項同客戶將以異地客戶為主，主要來4興旺地區(qū)收入水平較高城市。客戶構(gòu)成一：當工程定住為小獨棟時，我們的目標家

13、戶群體來源廣泛。由于北海整體樓價 地低廉，小獨棟別爨的總價能夠控制在50萬左右，相對而沿海和興旺地區(qū)的中產(chǎn) 以上階級都有經(jīng)濟能力消費。1、對于社會頂層階級而言，小獨棟作為左海濱城市一個休閑度假場所，是該 階層人士次多房產(chǎn)物業(yè)之一。對于該階層而言，可以作為一種長期度假場所，無 先平時有無，或是多、少時間進行享受，即使長期空置或是閑置，因為總價低廉， 也不至于心疼。正是因為該階級房產(chǎn)物業(yè)入多，族一線和興旺城市置業(yè)本錢過高， 會迨當?shù)脑谝恍┞糜?、觀光、風景的二、卷是三線城市置業(yè)，即是作為投濟，又 可作為不動產(chǎn)。在異地誨濱城市，一個風景如畫的勝地，也是一種社會身份的體 現(xiàn)。2、對于社會的中產(chǎn)階級。該群

14、體是社會的一個中流砥柱，社會的中堅群體。 該群體不具備千萬級的消費能力，但對別贊的熱爰卻超出了一般的想象。對于生 活的品味和個性化的需求也越來越高。同樣的一個理由，在大城市的別望對于他 們而言仍然是一種奢侈，對于麻排之類的“偽別贊”卻也看不上眼。同時由于該 階層的工作壓力巨大，不時的需要一段時間的輕松和休閑。度假場所的一個忌價 不嵩的別堂，既能滿足對別爨生活的渴望，又能時常進行較松愉悅的度假生活。同時“度假誨濱城市的別贊”也能滿足小小的虛菜心。3、甚至對于小咨、白領(lǐng)一層的人士。在大城市養(yǎng)老本錢過高,選擇一個環(huán)境 優(yōu)美，適于養(yǎng)老的小城市，也是一個不錯的選擇。由以上三個消希群體，我們不推進行選一步

15、的推斷，由于房價的低廉，在一 線興旺城市具備一定技能，有51()年工作經(jīng)歷的都有有在北誨置業(yè)購房的能 力O小獨棟，因其能滿足客戶對別螯生活要求的向往，在經(jīng)濟上又不至于承受大 大負擔；在北誨這樣一個度假觸地能擁有一套親誨別贊，她的客戶群體應該是廣 逐的，市場潛力巨大。在客戶層面上，我們丸膽地預測，除了區(qū)外一線城市外， 還應該充分挖掘北誨本地、南空等區(qū)內(nèi)市場的客戶。根據(jù)前文的分析，北誨可提供別別贊物業(yè)的量是非常大的，如何在眾多別堂 盤中脫潁而出，就要比樓盤的整體素質(zhì)了。包括樓盤的整個規(guī)劃，園藝設(shè)計、戶 型架構(gòu)、還有看不見，卻家觀存在的社區(qū)文化?？蛻魳?gòu)成二當工程規(guī)劃定住于獨棟豪華別別嬖時，目標家戶相

16、對明朗了很多。能買得起 100萬左右的別堂，已經(jīng)將“家戶一” 2和3大局部都去掉了。此時，公司集團 購買作為辦公場所、以及作為高層領(lǐng)導下榻之地的分量有所增加，本地家戶也會 增多O裝戶巳統(tǒng)集中在了我們常說的“金字緣”緣尖的階層，和爆發(fā)戶階層。(三)價格定伉因為北誨別贊的品質(zhì)、建造時間、裝修等級參差不齊，因此在價格上反映出較大的差異，主要分為三種:自建別贊：1000元/nf以下一般品質(zhì)別壁：舊樓盤1000-1300元/nf新樓盤1500-1800元/nf高品質(zhì)別贊：舊樓盤1600-2000元/nf新樓盤1800元/nf以上根據(jù)本工程的定住，本工程地市場價格應該在22002500元/Di,以上，屬于

17、 中高瑞別贊。小獨棟均價控制在50萬左右，大概在4560萬之間。與聯(lián)排相近，稍高于 聯(lián)排。獨林豪華價格在100萬以上，價格體條可參照華杰馨園而走。()產(chǎn)品，戶型規(guī)劃設(shè)計定住本項同無論是作為小獨棟，或是一般的獨林別案，還是其他，家戶基本上是 一致的，大局部作為外銷房，客戶來4于一線興旺城市，作為誨濱度假休閑的一 個場所和投資的物業(yè)。在工程的產(chǎn)品，戶型規(guī)劃設(shè)計上，充分考慮目標客戶個性，文化的因素，目 標客戶所在地的社會背景和文化背景，以目標客戶的需求為導向，進行規(guī)劃設(shè)計。卷至式們可以根據(jù)客戶需求,在符合整體設(shè)計、規(guī)劃大綱的前提下，按照客 戶的需要設(shè)計，就是所謂的“訂單地產(chǎn)”小獨棟別贊特點鮮明：其一

18、是面積較??；其二都是獨獨住宅；其三是總價較 低。比照局部電梯公寓或花園洋房，購房者既享受了獨棟別贊的品質(zhì)，又有一個 可以承受的房屋總價。小獨棟別贊中戶型面積集中在200-240平方米左右，不管哪種戶型均擁有 較好較實際的使用空同和花園。獨立住宅應該最大F艮度地滿足別贊的生活需求， 如擁有兩個方臥、大空間挑空等，應該通過精確的尺度分析、優(yōu)秀的套房設(shè)討在 空間上進行發(fā)揮。我們在整個社區(qū)得規(guī)劃和設(shè)計中，應該注重工程的內(nèi)在品質(zhì)，它的的靈魂和 生命，也只有這樣，它的存在才富有合理性、表現(xiàn)力與親和力。拒絕速成建筑， 追尋創(chuàng)新和獨有，關(guān)注建筑本質(zhì)，我們規(guī)劃的小獨棟別贊我居住模式上是純粹的 獨棟別堂。以圍合式

19、組團，不伍充分利用了有限的地面的空間，更要營建獨特的空間視 角及獨立的生活情趣。諾干個別贊組團和諧相對，各居住組團相對緊湊，向心囹 合，形成大面積共享花園中庭。各種精致戶型各盡其趣，180240平方米超級享 受。地上2層3層結(jié)構(gòu)，四面通透。閱讀自然、健康與美，獨棟別爨給了業(yè)主 更多可能。小獨棟“八火標準”標準之一：獨立住宅，獨門獨戶、有天有地，有家庭的私密空間；獨立私彖花園； 標準之二：適合作“第一居所”；能到達邊享受邊增值的完美置業(yè)目的； 標準之三：舒適實用，不求奢華，面積為180250平方米，布局合理，滿足三 配套、業(yè)態(tài)組合等方面的嚴重缺陷，間城區(qū)已經(jīng)唯以承載高速、優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)代城市 運作，并

20、將直接F艮制城市經(jīng)濟文化的開展。因此，北誨城市格局遷移勢在必行。 然而，北誨新城中心將花落何處?從地理住置上看，北海城市中心的遷移總是按照 時間順序向交通便捷、人口流動大的新城區(qū)開展，并且呈現(xiàn)典型的“北南朝向”： 即珠海路一中1路一北部碣路一北海大道 北海大道與四川路交匯地段，連接 枝誨高速、西達北誨港、南通銀灘、北連外沙，交通便利，內(nèi)外通達，再加上市 政府的定址，讓人們深信這里將成為北誨新的城市中心除了這一因素的影響,四川先天優(yōu)勢對板塊的支持力度也十分重要：四川路北段所連接的外沙誨鮮島，是北誨城市開展的一個新亮點。作為一個 城市特色旅游先導產(chǎn)業(yè)，外沙誨鮮島的繁榮不但提嵩了北海的知名度，也給8

21、川 路注入了更多的活力和色彩；外沙誨絆島繼續(xù)往南，就是北誨的市中心廣場北部碣廣場。廣場周邊有新力、粵誨，萬家興，寶誼等次多大型商場，構(gòu)成北誨 重要的商貿(mào)中心，而四川路這條貫穿商業(yè)中心的交通要道，記錄的不僅僅是北海 商業(yè)的騰飛，更是北誨城市開展的繁榮。繼續(xù)往南，就進入了以外貿(mào)、工商以及 寫字樓和許多娛樂休閑場所構(gòu)成的商務中心。城區(qū)配套相當成熟，各種資源的相 對集中使得四川路自身的價值更得以繼續(xù)提升。再繼續(xù)往南，市行政中心就在8 川路上。如此一條貴金干道，貫穿城市娛樂休閑中心、商業(yè)中心、商務中心、市 政中心8大城市中心，擁有豐富的城市各種成熟配套費源。擁有如此眾多得天獨厚優(yōu)勢的8川板塊成為市場寵兒

22、也就缺乏為奇了。3、茶亭路板塊蔚藍海岸領(lǐng)軍，碧海云天殿后，憑其一線誨景的概念，竟能以兩個工程成就口至五口之彖嵩品質(zhì)居住；更喜者，在建筑上用框架結(jié)構(gòu)，戶型的設(shè)計上就可以進行模塊式組合， 業(yè)主可以根據(jù)自身需要，在框架允許的范囹內(nèi)，自行組合。標準之四：交通方便，核置較好，從市中心的正常車程在2040分鐘離紅塵 不遠，離自然很近；標準之五：講究整個社區(qū)的功能配套，以滿足人們的精神需求，即使現(xiàn)實的條件 目前還不是十分完善，但未來的預期十分看好；標準之六：單價與總價處在一個相對合理的住置，而且左消費者的經(jīng)濟承受范圍 之內(nèi)，相對的性價比較高；標準之七：注重物業(yè)管理，講究社區(qū)文化， 注重鄰里關(guān)系的和諧，但又強

23、調(diào)各自相對的獨立；標準之入：業(yè)主大多具有較高的文化素質(zhì)和修養(yǎng)以及獨特的生活品傳，理性低調(diào)， 多數(shù)正處在人生與事業(yè)的上升階段，屬于社會的中堅一族。（二）離樓獨棟別螯本身就是少數(shù)人的產(chǎn)品，純獨棟更是代表了眾多流浪別蟹中的的定級標 準,表達了一種身份和地住的尊參。更多的時候，“功夫巳在產(chǎn)品外”，除了對產(chǎn) 品本身的高要求之外，針對工程特有的形態(tài)和客戶特征，建立社區(qū)的“軟文化”， 把“提嵩社區(qū)品質(zhì)，營造嵩尚社區(qū)”的理念融入產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計當中。迎合是戶 需要，挖/客戶潛在需求,使之成為一個為客戶量身走透的高品質(zhì)社區(qū)。1.品質(zhì)庭院別贊是整個住宅市場上的金字珞產(chǎn)品。如果別贊產(chǎn)品一味地追求密度，就會 導致規(guī)劃品

24、質(zhì)下降，導致很多別贊工程庭院面積大為縮水。別嬖的本質(zhì)是奢侈，別螯的概念不僅包括爽筑本身，更重要的是自家的庭院。 正是由于有了較大面積的室外庭院，居住者才能充提供受與大自然的親密接觸， 茶花弄草，遛狗散步，卷至來一次室外燒烤或舉行彖庭挑隊。將生活空間從室內(nèi) 廣展大室外，這也是別贊住宅品質(zhì)的主要表達。沒有足夠面積的庭院，花高價購 置一個封閉的居住空間沒有任何意義2、品質(zhì)戶型對于嵩檔別贊產(chǎn)品的設(shè)計，需要在功能的細化、空間尺度的準確把握及空間 與菰的營造上多做文章。隨著現(xiàn)代人們生活方式的變化，更多的休閑、娛樂、健身功能的引入成為必 然。會客空間，彖庭生活空間也要考慮其合理的尺度，并與家具的形式、尺寸和

25、 攫放相結(jié)合。廚房、衛(wèi)生浴、更衣室等空間尺度及各功能分區(qū)也應該滿足新的需 求變化。如廚房考慮到中、西烹狂間的分隔、衛(wèi)生間大小要滿足追求舒適享受的 需要,更衣室也不能太促狹等,室內(nèi)空間的趣味性和流動性和平面布局的結(jié)合都 是戶型設(shè)討中需要考慮的重點內(nèi)袞。3、品質(zhì)建筑風格百前北誨別贊產(chǎn)品往往以暴富式的張揚，而缺乏有品佳的優(yōu)雅。別望不僅僅是 賣給爆發(fā)戶的，特別是本工程是以向興旺一線城市外銷為主，。因此，在目前一些 別望產(chǎn)品甚至和農(nóng)民住宅并無二致。別贊居然成為在住宅中價住最高，品住最低 的產(chǎn)品類型。市面上別里形象以歐美風格為多,開發(fā)商和設(shè)計者并非對歐美的建筑進行過深 深入細致的研究，大多顯得不倫不類，在

26、各種古典符號的堆砌中，形式、比例、 尺度、韻律完全脫離了真正歐美風格的真意。同時不汆忽視的是對細部的推截， 很多產(chǎn)品顯得粗糟，難以表達高價物業(yè)的價值感。第五章 工程產(chǎn)品篡劃與環(huán)藝創(chuàng)意工程基本情況項同背景（地塊資源（略）區(qū)域狀況交通（略）開發(fā)（略）配套（唯）發(fā)根定位經(jīng)過對本地決涂源條件評價及北誨房地產(chǎn)市場綜合分析，結(jié)合工程區(qū)域優(yōu)勢 和物業(yè)特點，我們初步將工程開展概念描繪為：本項q占地分為兩塊，被市政規(guī) 劃球化帶相隔，一塊約31畝，一塊約49畝，合計80余畝。袞積率按05計算， 總建就面積將近26700平方米，作為本公司開發(fā)地市首個別堂項口，以小獨棟別 堂產(chǎn)品為主，以適度超前的設(shè)計理念，營造和突出

27、工程度假休閑，投資賽老，價 值較高的基點使項同建成后成為,超尷北誨現(xiàn)有別盤開發(fā)水準,實現(xiàn)工程建筑 從物質(zhì)層面到精神層面的轉(zhuǎn)換，擁有誨泣度假、投資特色,并具有現(xiàn)代特色，符 合中奧客戶群品味和個性希神的復合型社區(qū)。三、規(guī)劃構(gòu)思及要點.單一離南型別爨社區(qū)“別贊，始終是少數(shù)人的奢侈“。一個優(yōu)秀的別贊盤、一個成熟的社區(qū)，應該 具備生忐、文化、人文等社區(qū)文化因素，使建筑不僅便作為冷冰冰的熏筑，而應 該融入到生活中去，成為生活的一個組成局部。作為區(qū)域內(nèi)品質(zhì)、形象較高的項 口，產(chǎn)品條列應防止出現(xiàn)開發(fā)商為獲取更高利潤而將純別贊社區(qū)規(guī)劃成為聯(lián)排、 疊拼、甚至低層樓中樓等大雜婚，而降低整個樓盤形象。準確定住為小獨棟

28、別里， 堅特獨棟，獨門獨院，回歸別贊原生態(tài)本質(zhì)，針對所定住靖費群體之間的共性及 差異，在規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計思路與開發(fā)理念等方面要求與消費群體實現(xiàn)完美對接， 根據(jù)家戶需求，在統(tǒng)一規(guī)劃下，滿足家戶個性化要求，提供出多種產(chǎn)品組合。有相對明確的客戶群定住，產(chǎn)品單一化就不會導致在客戶群定優(yōu)上的模糊。因為,同屬工程標定的消費群體,其年齡結(jié)構(gòu)、彖庭結(jié)構(gòu)、收入狀況等各方面情 況也大致相同，因此，他們必然對產(chǎn)品種類有著類似的需求。產(chǎn)品單一化可使家 戶的背景更為同質(zhì)化，生活背景，社會身份、居住方式、思想意識等相似群體共 處同一社區(qū)，共同營造屬于自己階層的社區(qū)文化，強化了歸屬感。本項百應打造一個屬于社會中堅階層，充分注

29、重保護鄰里業(yè)主間私除性，住 戶層次相近、社區(qū)文化含蓄內(nèi)斂、注重生活情趣、關(guān)注生活細節(jié)的中產(chǎn)單一型社 區(qū)，拒絕居住人群復雜，層次羨秀不齊，強調(diào)自我個性的表現(xiàn)和張揚，注重自我 價值的實現(xiàn)。.產(chǎn)品體余及面取配比本項百定住于小獨棟，建筑面積在180240平方米之間。.社區(qū)景況與建筑將在本工程的設(shè)計中,由于工程附近缺少天然的自然景觀，在針對北誨現(xiàn)有別 贊盤園林景觀設(shè)計簡單，戶與戶之間，戶與整個園林、園藝處于一種分割不整合 狀忠，我們?yōu)闋I造一個高品質(zhì)別贊盤，必須把建筑和園林的設(shè)計整合起來，建筑 不再是社區(qū)唯一的主角，園林景觀也不再是迨皮、將就建筑的配角。而應相互呼 應互成風景。前提是建筑設(shè)計必須在整個社區(qū)

30、的規(guī)劃次與園林景觀互為補充，相 應成趣。處理好建筑群給戶與戶花園之間，單戶的小花園的怎樣融入整個社區(qū)大 花園關(guān)東，要做到建筑與園藝互為風景，使整體建筑的每一個細節(jié)都實現(xiàn)著風景 的功能，盡量實現(xiàn)戶戶通風透亮、戶戶擁有景觀?？刹捎谩跋蛐氖饺鯂喜季中问剑瑢ⅹ殫澋淖≌s諾干戶內(nèi)繞成U型，形 成相對獨立的鄰里組團。戶與戶獨立，院落與院落相連，成為“聯(lián)院住宅”。使每 一個組團都有自己的特點，都有入戶的風景，但戶與戶之間又充分考慮到作為別 贊應有的隱私性。組團之間與中庭花園和社區(qū)公共用地在銜接上充分利用道路、 綠化、景觀小品作充分的過渡?？臻g之間隨機性變化多，趣味性比較大；組團之 間相互獨立，私密性強。中

31、庭花園作為整個社區(qū)園藝景觀的集中表現(xiàn)，但與各組 團之間整合作一個整體。使得整個空間層次富于變化，建筑與園藝融為一體，避 免兵營式布局，整個視覺變化豐富。. 規(guī)劃分區(qū)建筑組團小區(qū)規(guī)劃按地塊地分割可分為兩個區(qū)，每個區(qū)都可單獨形成一個區(qū)，每個 區(qū)由假設(shè)干個組團組成，每個組團又諾千棟小獨棟弱囹合而成。可按每個區(qū)做為一個作業(yè)流水片分期開發(fā)：根據(jù)工程現(xiàn)階段開發(fā)要求，第 一階段為31畝地塊諾干個組團；余下階段將視市場情形陸續(xù)開發(fā)各區(qū)作業(yè)流水 片，為由于小區(qū)分期建設(shè)與施工，亦可視將來房地產(chǎn)市場需求定住來具體確定后 期延設(shè)的居住產(chǎn)品，以保持一定開發(fā)彈性。. 路網(wǎng)交通小區(qū)主人口可考慮工程兩塊用之間的市政公共綠化用

32、地；兩塊用地分別設(shè) 置整個居住區(qū)的消防、平安、輔助出口。根據(jù)居住區(qū)的規(guī)模、小區(qū)功能結(jié)構(gòu)，結(jié)合地形特點，居住區(qū)道路系統(tǒng)設(shè)置 原那么是盡量做到短、捷、順，且與各小區(qū)交通聯(lián)宗方便，考慮項百較小，其基本 做東校二級道路管理。做到人車分流。A、 居住小區(qū)內(nèi)的通道設(shè)6米寬的半環(huán)形雙車道。B、居住小區(qū)組團內(nèi)的宅南小路設(shè)2、5米寬的單行道（在組團內(nèi)不穿行，僅局部有小場地），區(qū)別于環(huán)行車道的盡端車行道，既保 證車輛能通到每戶或每棟門口，又最大F艮度地減少對住戶的干 擾；C、作為小區(qū)主要景觀帶的步行道與車行道完全別離,既可作人行步步道，也可作為供住戶運動的慢跑往道。通過以上道路分級規(guī)范化，可滿足居住區(qū)內(nèi)部交通聯(lián)東

33、。路網(wǎng)設(shè) 計一般至居住組團距離不超過30米，交通方便、滿足靖防、疏散、地 下管網(wǎng)埋設(shè)、道路綠化及居住小區(qū)的排水等綜合考慮，方便生活、方 便管理，符合以人為本的設(shè)計指導思想。.停車作為別爨區(qū)，面向用車化社會的本工程將充分考慮車輛停放。每戶均配置一個車住外，還應該充分考慮臨時停車住。車住數(shù)設(shè)置指標應有一定超前性，考慮未來發(fā)徵的需要，但同時亦必須考慮居住的相對安靜性，盡可能防止機動交通對居住的干擾，在這兩者之間到達鼠好的價值平衡。利用道路兩妾人行綠化帶作為臨時停車場。當外來袞人或業(yè)主第二輛車駕車返回，可順路進入停車場，同時每部車輛還可以就近停放。采用此種停車方式， 是充分考慮到地面使用面秋和建造本錢

34、而設(shè)計的。停車住的設(shè)計要考慮到對行人 的影響,和室外活動綠化景觀的布置。.住宅規(guī)劃要點 住宅設(shè)計應具備合理性為迎合業(yè)主的個性化需求，應將不同功能房進行合理搭配，盡可能讓每個窗戶都有較好的朝向和觀景效果，又能表達優(yōu)質(zhì)優(yōu)價原那么。住宅設(shè)計應具備可改造性本工程目標客戶走伐于興旺地區(qū)中堅袞戶群體，各地客戶對戶型的需求都各 有特點；同時，該客戶群體也憎惡雷同，總想表達自我個性，因而，住宅設(shè)計應 該具備足夠的可改造性，以適應客戶變性化需要。戶型可拆分和合并，兩功能 房之間有門相連，可打掉隔墻變成一套住宅，大房也可以拆分成小房；對于外墻， 在需要的地方可以開作通透的落地玻璃窗等，保證業(yè)主能夠盡自己需要對戶型

35、進 行DIY設(shè)計。建筑結(jié)構(gòu)為到達DIY設(shè)計，建筑建議采用框架結(jié)構(gòu)。利于自由組合，在本錢可接 受的情況下可考慮應用隱形梁技術(shù)，可臧少天花裝修量，增加宓內(nèi)使用空間；錯層平面對于本工程的各類戶型，都在合適的情況下考慮小錯層（樂高于45厘米）的 設(shè)計，增加室內(nèi)空間的變化與趣味，同樣便于實現(xiàn)功能的分區(qū)。景觀優(yōu)化設(shè)計合理地控制選深與開間的尺寸比例，大膽采用袞廳中空設(shè)計、穹頂?shù)跖_，人 戶花園、遂金玄關(guān)、大陽臺、多陽臺、大露臺、退臺、大面積采光通風，大面積 落地窗等景觀層層延伸的開放型設(shè)計，不但適應北誨地區(qū)隔混、隔熱、遮陽和對 流的要求，并可將該工程靈透藝術(shù)韻尾的園藝景觀引入室內(nèi)，無形中擴大了居住 者的空間層

36、面和活動層面,另外增加本錢相對較低的陽臺、露臺空間，亦會使消 希者產(chǎn)生物超所值的感覺。窗對于臥室，配合夕卜立面，應全部考慮低臺短飄窗設(shè)計；客廳與陽臺及二層的 露臺花園之間，采用通透落地門窗；別贊外墻，多角度采用大面積落地窗，最大 F艮度廣大室內(nèi)采光系統(tǒng)，窗格分法獨特，形式變化豐富。落地窗、凸窗，轉(zhuǎn)角凸 窗、斜屋面采光窗（佬虎窗）等 不一而足。儲藏類專屬空間包括儲物間、公共衣帽間，主臥的衣帽間，主臥書房空調(diào)機住考慮到每一房間的全調(diào)機室外機隱霰式安放，保證建筑外墻整潔。廚衛(wèi)所有套型的廚房必須為明廚，適應客戶需求，可以考慮分別設(shè)置中、西餐廚 房O所有戶型的公衛(wèi)布置既要考慮方便，又不至于太明顯招搖；主

37、臥衛(wèi)生間盡量 追求大而舒適，衛(wèi)生間和浴室、洗漱間可以考慮適當分設(shè)。管線在建筑物理環(huán)境方面，特別注意管線的隱菽安挑和西腦面的遮陽。建筑立面風格本工程建筑風格建議拼棄過于繁雜的裝飾構(gòu)件，代之以抽象、簡治、現(xiàn)代主 義手法處理的細部。樓宇的立面設(shè)討線條流暢，簡約大氣，不累贅、不繁瑣。以 現(xiàn)代嶺南風格為主，須考慮當?shù)氐淖匀粭l件和氣候情況。本工程霆議采用坡屋頂，多彩玻纖瓦屋面（儆彩色水泥無屋面，底層外墻面 貼文化石、斬假石等表現(xiàn)自然形思的原石材質(zhì)；外墻面以酸色條涂料為主，從色 系上與周圍環(huán)境融合，整體立面風格以回歸自然的沉稔、古樸色調(diào)。陽臺欄板主要應用鋼化玻璃，現(xiàn)代專息與原石材質(zhì)底層面磚的質(zhì)撲對話。內(nèi)部裝

38、修住宅內(nèi)裝飾標準采用金清水交樓，管線到戶，次衛(wèi)裝蹲廁，主衛(wèi)預留排污管口 O.園林景也規(guī)劃由于本工程為別贊盤，定住于中嵩枯，其客戶群體屬于收入較高，對居家生 活的環(huán)境要求較高。建議環(huán)境配套的功能要有特點。別贊建筑與園林相應成彰景觀與建筑的設(shè)計并重，卷至更強調(diào)對景觀的充分利用。其結(jié)果是建筑和周 圍的環(huán)境渾然一體，相得益影。充分利用好地塊間公共綠化用地，地塊之間的市政公共綠地，與地塊自身的 園藝共同構(gòu)建起整個園藝景觀體祭；但又各成體系。建筑，分布于園區(qū)內(nèi)的垂笛 綠柳之間，精心構(gòu)造植被杷園區(qū)裝點成了一幅自然畫卷。在自然環(huán)境的映照之下 使得本工程形成了一個自然村落，一種貼近于自然的生活菰囹由然而升，回歸

39、別 贊本質(zhì)。社區(qū)人口及市政綠地為了方便識別小區(qū)人口及拔高社區(qū)形象，可以考慮兩地塊大門在兩地塊之間 的市政公共綠地務，考慮將來在入口通道種植高大挺拔的亞熱帶樹種（如誨棗、 揶樹等人 地塊間綠化地與小區(qū)主出入口銜接。出入口設(shè)置水瀑布流瀉，為社區(qū)業(yè) 主和來訪者提供了戲劇性的通達經(jīng)歷，同時通過服務性道路連接各地塊公共花園 一個板塊，成為樓市的一朵奇葩,但只是曇花一現(xiàn)。相對而言,茶亭路的開展縱 深稍差，整個茶亭路區(qū)域可供開發(fā)的土地不多，而且能真正享更誨景的也不多， 沒有多少開展?jié)摿Α?、銀灘板塊近20個城建重點工程，爭取在年內(nèi)開工，這些重點工程近半數(shù)與銀灘有關(guān)。 包括投資達5億的“揚帆”酒店、北誨碧海銀

40、沙國際板游項q、銀灘中區(qū)改造二期 工程、誨泰別贊改造、銀灘樂園改造、國際游艇俱樂部女選.銀灘中區(qū)A地塊 工程開發(fā)、銀灘音樂嘖泉改造工程、北誨大學園區(qū)周邊市政配套設(shè)施、北部灣大 道改造工程、西藏南路、云南路等道路的完善工程、小街小巷道路排水及路燈工 程、僑港鎮(zhèn)改造工程等。未來10年銀灘板塊將是一個新的地產(chǎn)亮點。4、涸州島板塊誨城區(qū)新引進落實項4 12個，內(nèi)密利優(yōu)贊金新增3696萬元，其中涸洲鎮(zhèn)的 上島項百到住內(nèi)資1652萬元、外資175萬美元。涸州島的熱度在逐漸升溫，已有 不少人杷月光轉(zhuǎn)向那里。雖然現(xiàn)在配套設(shè)施等各方面的條件與其他板塊相比，相 羞其返,但其開展?jié)摿薮蟆，F(xiàn)在政府仞手還未意識到，或

41、是沒有能力進行開發(fā)。 與政府的冷淡相比，不少民間咨本都已蠢蠢欲動，都有意向該島投咨，由于存在 政策方面的障礙，現(xiàn)在走勢并不明朗。相信一切會在近年內(nèi)得到完滿的斛決，屆 時出現(xiàn)一個多贏的局面。這里火摩預測，由于存在旅游經(jīng)濟的開展以及該島獨特的地理位置、氣候環(huán) 境等因素的影響，今后的涸州島將會成為另個誨南島，一個旅游度假的真正的 天堂。至各組團。采用水池、質(zhì)感飽滿的爍石、木板等材質(zhì)提供實用又富有藝術(shù)效果的園景。 石砌擋土墻成為花園背景，為藝術(shù)作品和雕塑提供展示養(yǎng)臺。當人們從外駛向社 區(qū)內(nèi)時，進入社區(qū)入口處，在市政公共綠地街上的標識石墻將以其溫馨、厚重的 質(zhì)感向人們致以親切的問候。充分利用好地塊間的公

42、共市政綠地，使它成為社區(qū) 組成的一局部。綠蔭小道,庭臺摟榭，市政綠地與社區(qū)內(nèi)園藝溶為一體。市政綠 地上建石墻、臺階和座椅構(gòu)建休閑區(qū)，方便住戶瓏面閑聊。同時安置8散的折疊 格和咖啡桌可用于休息或玩棋牌游戲。開放的草坪、游戲區(qū)、下沉水景花園和綠 色熬帶雨林，讓人感覺不是在非社區(qū)用地上，而是社區(qū)的組成局部,居民將不由 自主地生出沉浸在自然中的感覺。利用用地溝壑構(gòu)建景觀水系，仿爍石溪流設(shè)計，溪水潺潺，緩緩向下流去，并可利用地塊間社區(qū)人口的人工湖作為各地塊自然匯 水區(qū)。園林雕塑作品以社區(qū)特有的中堅文化為引導，通過作品來表達藝術(shù)氣息，提高小區(qū)檔次。植物的選擇也應配合小區(qū)文化主題，可選擇文化特征較強的植物品

43、種。.配套及會所小區(qū)物管用房考慮安排在小區(qū)主人口附近會所。小區(qū)會所可考慮安挑左住于49畝地塊入口處，方便兩地決的業(yè)主使用工程規(guī)劃指標依據(jù)本工程當?shù)卣?guī)劃條件，結(jié)合本項百的開展構(gòu)思，提出本工程的規(guī)劃指標如下（按0.5袞積率計算，戶均220平方米入小區(qū)規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標一覽表項針量單住救值小區(qū)規(guī)劃總用地畝80居住戶（番）教戶（套J120居住人口套/4人480總建筑面積M254000住宅建筑M253333公建面積M2約 600700車住個（臨時）約50余積率約0.5綠地率%50%第六章營銷推廣策略別贊樓盤作為一種高檔物業(yè)，有其特定的消希群體；常規(guī)的營銷策略，很可 能耗養(yǎng)巨密，卻收效不大。尤其是本工程

44、，定優(yōu)于異地銷售，在推廣上，也將以 異地推廣為主O針對目標家戶群，有選擇的挑選出符合袞戶群需要的媒體，投放廣告。走住于中高端客戶，定期不定期借舉辦PARTTY,酒會，沙龍等機會進行項6理念的宣傳，爭取能夠組團飛往北誨進行實地參觀，現(xiàn)場逼單。與異地推廣城市主流房地產(chǎn)媒體張合造勢，以?？问浇榻B本工程，介紹北海 海。附：注：在此，上誨已經(jīng)是“泛概念” 了，代表了一線興旺城市，同樣可以理斛成為廣州、成圳等城市。北誨項0異地鋪售市場研判（一） 生活上誨上誨一個收入很高的6領(lǐng)，過著衣食無憂的生活，但他們當一生中的黃金歲 月過去，步入夕陽般的老年時，是否還能保持原來的生活水平，安享幸福生活？ 恐怕沒人算過

45、，將來退休后，自己能領(lǐng)多少退休金，這些退休金夠不夠花。尤其 是現(xiàn)在的白領(lǐng)普遍關(guān)注生活的質(zhì)量，對于日常的一些細節(jié)尤為在意，不會因為嵩 質(zhì)量細節(jié)的繁瑣而委曲求會，降低對自己的要求。在日蜜生活中，“格調(diào)”和“品 味”，生活的形象，始終被擺放放在一個重要的住置。對于“養(yǎng)老”之類的似乎很 選運的事情，也只能放在天邊了1養(yǎng)老寓&領(lǐng)有多也？對于剛參加工作不久的右領(lǐng)，說起“養(yǎng)老”的話題像太選運了一點。現(xiàn)在普遍 的事實是，一個的白領(lǐng)現(xiàn)在一個月大約可以掙七八千元左右，每個月幾乎都花得 分文不剩。對于“養(yǎng)老”，普通的心態(tài)是，“明天獸至下一小時會發(fā)生什么，我們 都不知道，又哪兒管得上幾十年后的事情呢？ 。更焦，“一來

46、現(xiàn)在掙的錢還太少， 根本顧不上存錢養(yǎng)老的問題”年較的時候，很多人不會意詼到養(yǎng)老問題，花的錢卷至比掙的錢還要多?？?是隨著年齡漸長，也就越來越有危機感。30歲是一道檻，一過了這個檻，養(yǎng)老的 問題恐怕就會不由自主地漸漸在眼前凸顯出來。2、老來集什么？有人做過計算，在我國社保體余比較興旺的地區(qū)，按目前的養(yǎng)老金提取比例， 在未來社會平均工會穩(wěn)走提升的前提下，收入越嵩，到退休時，養(yǎng)老金到達退休 前收入的比例越低。一般而言，社會保障體系只能提供最基本的生活保障，提供 的退休金泰本上只能到達退休前總收入的三分之一左右，特別是對嵩收入人群誠 比例會更少。也就是說，如果光靠社保體系的退休金，退休南后的生活將發(fā)生

47、巨 大的變化。可以說，在未來幾十年中，退休人員僅僅依崇社會保障系統(tǒng)來實現(xiàn)豐 足的晚年生活是不現(xiàn)實的。而且隨著中國獨生子女政策和國民人均預期壽命的延長，未來的幾十年就業(yè) 人口占名人口的比例將不斷減少，結(jié)果將導致社會能夠提供的養(yǎng)老財務支撐能力 下降，但支取退休金的人員比例上升。由于社會價值系統(tǒng)的變化，加上中國人口 政策的因素，未來的一對夫婦可能要照顧四住老人，子女也將不再能夠成為未來 養(yǎng)老的依托。因此，結(jié)合中國未來幾十年的國情演變，白領(lǐng)如果自己手里沒有一紇豐厚的 養(yǎng)老基金來維持豐足體面的晚年生活，還真得好好未雨綢繆。退休金只夠基本生 活O假設(shè)票主管稅后月收入1萬多，我們按照一般的開銷除去后每個月大

48、約可以 節(jié)余5000元。設(shè)定其離退休還有20年時間，估算下來，到退休時大約可以存下 100多萬元，退休后每個月還有退休金1000元，加上買的養(yǎng)老保險。這樣的收入 按照一般上誨白領(lǐng)的思維，都還要為退休后的生活擔憂，那么，一個白領(lǐng)“安度 脫年”，究竟需要多少錢？如果按照60歲退休、活到80歲討算的話，一個人退休后的生活有20年。 20年的時間太漫長了，誰都不知道會發(fā)生些什么樣的事情，所以要準備多少錢養(yǎng) 老，真的是一個很難說請楚的問題。3、多少錢才能安度晚年？某好事者計算過，具體息Q計算出來的不得而知，結(jié)論是超嗎需要200萬元。 該好事者還說，國外有一個機構(gòu)好像專門為這個問題做過調(diào)查研究，得出的結(jié)論

49、 是，一個中國白領(lǐng)（失城市，如上海），要維持一定的生活水準“安度脫年”的話, 需要300萬元呢。那么，300萬元到底夠不夠呢？有專業(yè)理財師計算說，如果不作任何投資的 話，即使是300萬元，15年也會“生吃山空”。理財師指出，釘前中國物價平稔， 通脹率1%,但根據(jù)“十五和20062015年經(jīng)濟開展報告”預測，20062015年中 國每年將至少保持3%4%的通脹率。按此水平，到2015年，300萬元只相當于 目前約170萬元的購買水平，如果說一個彖底每個月需要支出1萬元才能維持現(xiàn) 在的生活水準的話，300萬元也只能支撐17年，這還不包括隨時可能發(fā)生的需 要應急的支出。也就是說，僅考慮通貨膨脹這一個

50、因素養(yǎng)老所需要的錢就是翁大 數(shù)員 o4、收入消費生活根據(jù)中華英才網(wǎng)近日發(fā)布的最新薪酬調(diào)查報告顯示，上誨白領(lǐng)平均年收入已 到達47634元，住列全國第一。上海從1992年以來，經(jīng)濟平均增長速度為12.3%, 而居民平均收入的增長速度那么不到10%根據(jù)前程無憂近日發(fā)布的2005年中國主要城市白領(lǐng)薪酬謝告顯示，明 年收入增長將步入平淡期，上誨白領(lǐng)平均月薪增長只有251元左右。同職伍的 男女收入差異最小。但即使如此，女性領(lǐng)的收入仍普遍比同職佳的男性低30% 左右。根據(jù)上述咨料計算，預計上誨白領(lǐng)2005年平均年薪50646元，女性白領(lǐng)的 平均年薪低于黑性12000元，相當于男性白領(lǐng)年薪的76.3%。年薪

51、5萬，只及前文舉例月薪1萬的一半不到；年薪10萬以上，屬高收入的 白領(lǐng)，養(yǎng)老仍無保障，那么一般普通的白領(lǐng)，就更要為養(yǎng)老發(fā)愁了。收入不多，但星巴克、真鍋，圓緣園，卻是固定時間的節(jié)目，開銷自然不少。薪水雖不多，但“TMSK透明思考”，卻不可不在吧臺上喝一杯酒、喝一杯咖啡, 隨意地看看琉璃進入生活空間的另一種姿忠；薪水雖然不多，但和平飯店里，因 為歲月而沌關(guān)了的白色大理石，美式房間里生著壁爐，美式房間里有銀燭臺，西 班牙式房間里放著老式的高柱子木床卻又怎能讓人忘懷？薪水雖然不多，但 要秦兒、路易威委、康納利、ESADA等次多定級品牌的時裝、絲巾、領(lǐng)帶、真皮 手袋和手套以及皮制配飾至少有一件能緊跟全球

52、時尚潮流收入雖然不高，但 卻不可不對自己不好，格調(diào)不可不嵩雅，品味不可不高！5、上誨居住本錢2004年11月16 3，上海房地產(chǎn)交易的官方網(wǎng)站上誨房地咨源網(wǎng)即時滾動信息 顯示：15日上海市房地產(chǎn)網(wǎng)上成交均價首次突破萬元關(guān)口。其中，上誨內(nèi)環(huán)線以 內(nèi)（中心城區(qū)）一手房成交均價為12986、8元/平方米，內(nèi)環(huán)線和中環(huán)線之間的 一手房成交均價在9272. 7元/平方米，中環(huán)線和外環(huán)線之間區(qū)域一手房均價也 到達7163、1元/平方米，外環(huán)線以外的房價為5399、3元/平方米。近段時間， 網(wǎng)上房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)顯示，每天的成交均價格都能穩(wěn)定在85009000元之間。而 之窗的9月份，根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)對1330個

53、已售樓盤的統(tǒng)計，實際平均成交單價為 每平方米8201元，比8月上漲了 8、28%； 9月住宅累計成交價格為每平方米7526 元，比8月上漲了 4、08%。顯然，在越來越多的炒樓者感受到壓力的同時，上誨 樓市絲毫沒有停止上漲的意思。以目匍的房價而計，一套兩房75平方米的住宅，在上誨，需要6。多萬元； 如果在市中心置業(yè)，那就更嵩達近100萬元，如此高的房價，即使是收入頗豐的 白領(lǐng)小咨一族，不吃不喝，也要至少15年才能買一套房，還不能是市中心的，而 且還只是最普通的兩房；如果在郊區(qū)買一套像樣的房，那不下20年的收入，是不 太可能的。即使是土生土長的上誨人，買了廉價的房改房安彖后，隨著兒女的成長，對新

54、 增房產(chǎn)的需求也越來越過切，以現(xiàn)在的房價來看，是無論無何都買不起一去新的商 品房O6、理財投資房產(chǎn)，買第二套房子。第二套房子就是為了“養(yǎng)老”的。如果單靠儲蓄， 再離的收入到退休時頂多存下200萬元，考慮到人老了后不太敢動積蓄，估計到 時候很難保證現(xiàn)有的生活水準，所以現(xiàn)在就必須要提高現(xiàn)有的投咨回報率。房產(chǎn) 是實物密產(chǎn),可以規(guī)避通貨膨脹的風險。房產(chǎn)雖然在幾年內(nèi)價格會有波動，但從 長遠看，土地資源總是越來越稀缺的，房產(chǎn)價值總趨勢只可能是上升的。通過計 算第二套房子基本上可以以租還資，即使考慮空置率和租金變動，這局部密產(chǎn)的 收益率起嗎也能到達6%。但是以上誨目前的房價而言，小濟白領(lǐng)買一套像樣的住房都尚

55、顯國雄，何來 第二套“賽老”？按照退休收入的收入水平，只及工作時的1/3,要維持小濟一貫 的高品味生活，按一個普通的通貨膨脹系數(shù)，在開銷上也顯得壯襟見肘。歸結(jié)言之,退休養(yǎng)老期間，上海等大城市消費水平過高，不迨宜居住!（二）置業(yè)北誨1、異地置業(yè)，尋找景佳居所北誨，住于中國南方，北部灣畔，地處南亞熱帶，面臨北部碣，陽光充足， 雨量充分，完候溫和，植被年龍，風光旖旎。北誨三面環(huán)誨，每立方厘米空完里 負氧離子含量2500至5000個，比一般城市高出50至100倍，是人類理想的居 住地。北誨的左專特別清新，北海是個極具情調(diào)的濱海城市，海、灘、島、 湖、1、林自然風光和次多的歷史人文景觀，構(gòu)成一幅幅迷人、

56、醉人的畫面， 北誨近誨盛產(chǎn)珍珠，是著名的“蜀珠”之鄉(xiāng)。而且北海作為北部灣三大漁場之一， 人們隨時可品套到許多價廉物美的誨鮮。.北誨銀灘東西綿延24公里，殖長、沙白、水凈、浪軟，是個優(yōu)鼠的天然誨濱 浴場。1992年被列為國家旅游度假區(qū)并被選為中國“王牌景點”。每年都吸引著上 百萬游蓉,已成為我國南方新興的誨濱旅游度假勝地。北誨，南國一顆璀璨的明珠，以其特有的南國誨濱風情，秀麗的海洋風光，沒 有任何污染的藍天，梏瀚的大誨，四季麻人的陽關(guān)一“最迨合養(yǎng)生的場所”“人類 理想得居住地”，當之無傀！北海的優(yōu)美自然環(huán)境、鼠好的無完質(zhì)量和美麗的誨洋景觀，是其他城市所沒 有的，正是這種無法比較的賽源，讓全國各地

57、的人群來此度假，因此出現(xiàn)了一群 “侯鳥”型的居住者。這些購房者對大誨有著無比的向往，渴望能在誨邊有一處 屬于自己的會間，因此在誨邊的商品房成為其首選的度假“基地”。誨邊的房孑受 到越來越多諸如此類人群的青睞。目前，北誨市此類產(chǎn)品還很稀缺，因而紛給開 發(fā)商極大的空間充分發(fā)揮。2、房價低廉，投資，系老物超所值北誨市房價一直在低價住律徊，2003年均價為1400元/平方米，2004年均 價在*元，漲幅不大。有人戲稱“北京市一個衛(wèi)生間的價格在北誨能買一套住 房”。這種低價位有兩個主要原因，一是由于1992年“房地產(chǎn)熱”遺密眾多的空置 房和“爛尾樓”,“存量的處置”拖累”了作為新樓盤的“增量”的價格；二

58、是當年過量 批租的地普遍掌握在開發(fā)商手里，重新開發(fā)本錢不高。從1999年起，北誨市的外來購房者中，一直以西北、東北等北方離退休人 員為主；但去年6月份開始，來自上誨、浙江及廣西南宇等地的購房者明顯增多， 他們特別看重一些高檔樓盤。今年34月間，8位專程從杭州乘飛機而來的購 房者，目前在北海市新開張的一個樓盤一口氣買下17套房子，都是價伍在2000 元/平方米以上的高檔誨景房。10月16日，一個由45人組成的上誨購房團抵達 北誨停留的幾天時間里，續(xù)江浙購房團又掃了一次北誨的房產(chǎn)。這些購房者都聲 稱房子是自己居住，北誨全專清新，候宜人，適宜休閑和養(yǎng)老,在當 地購房 是一種“健康投奔”。但幾乎所有業(yè)

59、內(nèi)人士都認為，北誨市H的超低價位住房升值 潛力大，是驅(qū)動江浙、上誨購房者入市的主要因素?，F(xiàn)在許多業(yè)內(nèi)人士認為，隨著國際資本等對人民幣放開匯率的關(guān)注，普遍準 備豪賭人先幣升值，大量熱錢涌入內(nèi)地一線如上誨等大城市，購置房產(chǎn)，在升值 后獲利。國內(nèi)游將炒家陸續(xù)傳聞要從大城市做出。這些游資極可能選入升值空間 巨大的中小城市，北海市場值得這些范本的關(guān)注。3,北漆別量粗探(二)、冰山一角浮出水面值得關(guān)注的市場動志1、小戶型成為市場主角E時代鑫城、陽光SOHO、南方大廈、筋藍海岸假日公寓、外沙青年公寓等 相繼開盤出售，并都取得不錯的銷售業(yè)績，足以證明小戶型是市場的主角。有一 點可以肯定，小戶型在今后三五年內(nèi)還

60、將是市場的主角。理由如下：(1)、北海市第二產(chǎn)業(yè)的健康開展，成為消費群體來源的保障。由于實體經(jīng) 濟的開展，將吸納一枇的當?shù)貏趧恿?，并且隨著經(jīng)濟的逐步開展，會吸引越來越 多的當?shù)厝四贻p人回流或是曾在當?shù)毓ぷ?。這局部人的薪水高于當?shù)氐钠骄?平，因而有經(jīng)濟能力購買。(2)、帶費觀念的成熟。據(jù)了斛，E時代卷城5月29 日開盤的E時代，最初引來一批外地投去者，可 近期成交家戶中比例最大的還是本地買房者。他們之中有本地父母為兒女買，也 有成年人為父母買于養(yǎng)老(外宿人)，還有年較的本地女孩買做自己閨房的由 于總價低，年輕人有能力靖去；并且擁有一個自己的彖的觀念，早已是深入年輕 人的心中，年輕人希望擁有一個