1、謹(jǐn)呈：招商地產(chǎn)世聯(lián)地產(chǎn)南京招商紫金山一號(hào)項(xiàng)目組招商紫金山一號(hào)南京酒店式公寓市場(chǎng)研究南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第1頁(yè)片區(qū)樓盤(pán)產(chǎn)權(quán)主力戶(hù)型裝修精裝標(biāo)準(zhǔn)在售貨量（套）未來(lái)供給量（套）均價(jià)城北金域中央40年3541精裝修7061014000元/平米名都匯40年50-60毛坯曉莊國(guó)際廣場(chǎng)65年40-112毛坯6213500元/城中凱潤(rùn)金城65年48-79平方米精裝修4000元 7138000元/平方米德盈國(guó)際廣場(chǎng)平層65年挑高40年平層：37-77挑高：40-70平層精裝挑高毛坯284579平層18000元/挑高17500元/侯家橋1640年30-57平米精裝修1015800-16000元/平米南京國(guó)際

2、廣場(chǎng)70年70-75，130-140平米精裝修34000元/平方米中央金地40年挑高36-92平米精裝修河西甲殼蟲(chóng)40年平層20-60平米精裝修3000元15425000元/平方米盛世公館40年40-50平方米精裝修1200元24012500元/平方米南京萬(wàn)達(dá)40年36-62平方米精裝修72014500-17000元/平方米江寧二十一世紀(jì)國(guó)際公寓40-90平米毛坯4011700元/平方米萊茵鉑郡40年挑高46-65平米精裝修3000元20701-13000元/平米天泰青城70年36-46、68-90平米精裝修5013400元/平米東渡國(guó)際青年城70年38、54平米毛坯30012800元/平米丹

3、佛小鎮(zhèn)70年4456平米毛坯3010000元/平米 文鼎雅苑70年35-80平方米毛坯6030010400-14000元/平當(dāng)前市場(chǎng)上60平以下公寓產(chǎn)品主要有16個(gè)，40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)為主，集中于城中、江寧片區(qū)。未來(lái)供給量大。南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第2頁(yè)針對(duì)不一樣商圈，對(duì)經(jīng)典案例進(jìn)行分析南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第3頁(yè)4位 置下關(guān)區(qū)幕府西路33號(hào)規(guī) 模占地89510平方米，建面6.5萬(wàn)容積率2物業(yè)類(lèi)型規(guī)劃有三大業(yè)態(tài)：繽紛商業(yè)、精裝酒店式公寓、精品商務(wù)酒店，分別命名為緯一國(guó)際街區(qū)、緯一國(guó)際時(shí)區(qū)、精品商務(wù)酒店。其中1-3層為集中商業(yè)，4-14層?xùn)|側(cè)為精品商務(wù)酒店，4-15層為精裝酒店式公寓酒店式公

4、寓規(guī)模建面2.7萬(wàn)平，共684套戶(hù)型主力戶(hù)型為35-41開(kāi)發(fā)商 江蘇香溢置業(yè)有限企業(yè)首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間6月11日價(jià)格14000元/平方米交付標(biāo)準(zhǔn)精裝修中央門(mén)北23萬(wàn)醇熟大盤(pán)“金域中央”三期收官之作，定位區(qū)域生活商業(yè)中心城北商圈之金域中央廣場(chǎng)南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第4頁(yè)3月5日對(duì)外公開(kāi)售樓處.3.4.04.064月9日公開(kāi)35-41平米樣板間，項(xiàng)目為40年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓，精裝平層戶(hù)型，面積為30-50平米左右金域中央廣場(chǎng)4月17日開(kāi)始辦理VIP卡，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日可享受總價(jià)減5000元優(yōu)惠項(xiàng)目6月11日推171套房源，面積為35和41平方米，價(jià)格在1.4萬(wàn)/平方米。當(dāng)前已熱銷(xiāo)110套城北商圈之金域中央廣場(chǎng)

5、6月酒店式公寓首次出售，推出4、6、7三層，總計(jì)171套房源，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日銷(xiāo)售60%南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第5頁(yè)A戶(hù)型：41平方米，一室一廳一衛(wèi)優(yōu)勢(shì)南向，帶獨(dú)立陽(yáng)臺(tái)，采光通風(fēng)好面積控制合理劣勢(shì)此戶(hù)型進(jìn)深長(zhǎng)、開(kāi)間小，實(shí)際使用會(huì)使人產(chǎn)生壓抑感B戶(hù)型：35平方米，一室一廳一衛(wèi)優(yōu)勢(shì)面積控制合理，可供辦公劣勢(shì)此戶(hù)型進(jìn)深長(zhǎng)、開(kāi)間小，實(shí)際使用會(huì)使人產(chǎn)生壓抑感朝北，采光受影響城北商圈之金域中央廣場(chǎng)南側(cè)全部設(shè)計(jì)為41平、北側(cè)全部設(shè)計(jì)為35平，分別針對(duì)辦公與投資，進(jìn)深長(zhǎng)，戶(hù)型普通南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第6頁(yè)制作41、35兩種樣板房，41主打蝸居自住，裝修格調(diào)明快、清新城北商圈之金域中央廣場(chǎng)南京全市酒店式公寓市

6、場(chǎng)研究第7頁(yè)制作41、35兩種樣板房，35主打工作室辦公，裝修格調(diào)當(dāng)代、簡(jiǎn)約城北商圈之金域中央廣場(chǎng)南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第8頁(yè)總結(jié)：該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)原因是客戶(hù)定位準(zhǔn)確，投資客及辦公需求客群拓展得當(dāng)定位準(zhǔn)確：金域中央戶(hù)型為35、41，分別主打辦公及投資 需求。鋼材市場(chǎng)內(nèi)投資客是項(xiàng)目成交相當(dāng)主要原因。老帶新成交：金域中央依靠之前項(xiàng)目一期、二期效應(yīng)，老帶新成交數(shù)量較多。銷(xiāo)售賣(mài)壓：前期VIP優(yōu)惠時(shí)間限定、開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)人員賣(mài)壓制造也是開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)相當(dāng)主要原因。城北商圈之金域中央廣場(chǎng)南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第9頁(yè)位 置棲霞區(qū)和燕路與棲霞大道交叉口東北角地塊規(guī) 模占地35391平方米，建面147272平方米容積

7、率4.5物業(yè)類(lèi)型整個(gè)小區(qū)共一幢綜合性大樓，其中負(fù)二層至四層為裙樓，功效類(lèi)別為：車(chē)位，超市，商業(yè)；三個(gè)塔樓為1幢辦公樓，40年產(chǎn)權(quán)；2幢酒店式公寓，65年產(chǎn)權(quán)。業(yè)態(tài)商業(yè)建筑面積為6萬(wàn)；創(chuàng)意辦公LOFT建筑面積2.5萬(wàn)，共計(jì)420套；酒店式公寓建筑面積為4萬(wàn)，共480套。戶(hù)型居住性酒店公寓戶(hù)型40-110平米一房、兩房、經(jīng)典三房；創(chuàng)意辦公LOFT為5米挑高式空間布局，40-70平米，可分可合開(kāi)發(fā)商 南京宇尚地產(chǎn)有限企業(yè)首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間10月30日價(jià)格平層13000元/（65年產(chǎn)權(quán)），挑高16000元/（40年產(chǎn)權(quán)）交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯城北中心地標(biāo)，地鐵交匯空間，宇業(yè)集團(tuán)繼“和府奧園”之后又一力作城北商圈之曉莊

8、國(guó)際廣場(chǎng)南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第10頁(yè)10月首次開(kāi)盤(pán)將900套房源一次性推出，挑高產(chǎn)品較平層公寓價(jià)差元/平。當(dāng)前剩下多為平層，挑高基本售罄。5月售樓處正式對(duì)外公開(kāi).5.10.04.0610月30日首次開(kāi)盤(pán)，推出3幢，推出900套房源，包含480套酒店式公寓和420套5米挑高辦公LOFT。商業(yè)辦公挑高均價(jià)在13000元/平方米，酒店式公寓均價(jià)11000元/平方米起曉莊國(guó)際廣場(chǎng)當(dāng)前主要在售02、03棟酒店式公寓，65年產(chǎn)權(quán)，面積41、78平方米，當(dāng)前還剩200多套房源，均價(jià)13000元/平方米，總體價(jià)格約60萬(wàn)-160萬(wàn)。另在售4套左右01挑高辦公LOFT面積46、56、61平方米，40年產(chǎn)權(quán)

9、，均價(jià)15000元/平方米，當(dāng)前剩下：265套。其中挑高剩下4套，其余均為平層城北商圈之曉莊國(guó)際廣場(chǎng)南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第11頁(yè)D戶(hù)型：41平方米，一室一廳一廚一衛(wèi)優(yōu)勢(shì)南向，帶獨(dú)立陽(yáng)臺(tái)，采光通風(fēng)好面積控制合理劣勢(shì)此戶(hù)型進(jìn)深長(zhǎng)、開(kāi)間小，實(shí)際使用會(huì)使人產(chǎn)生壓抑感廚房只能設(shè)計(jì)在南向陽(yáng)臺(tái)處，易造成戶(hù)型分區(qū)很不明確，實(shí)用性不高城北商圈之曉莊國(guó)際廣場(chǎng)城北絕版挑高戶(hù)型，利用空間大南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第12頁(yè)銷(xiāo)售分析：亮點(diǎn)挑高戶(hù)型定價(jià)合理，空間利用強(qiáng)，對(duì)平層客戶(hù)產(chǎn)生大量分流。同時(shí)，平層公寓面積設(shè)計(jì)跨度過(guò)大，造成總價(jià)跟周?chē)胀ㄗ≌瑑r(jià)格相當(dāng)，客戶(hù)接收度較低。與本項(xiàng)目對(duì)比：總體而言，曉莊國(guó)際廣場(chǎng)相對(duì)于我

10、們項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性不大，其主要以70-110住宅性質(zhì)公寓為主力戶(hù)型。不論從地段還是未來(lái)升值潛力來(lái)看（曉莊國(guó)際廣場(chǎng)是位于邁皋橋地鐵站800米左右 ；我們是緊鄰位于2號(hào)線(xiàn)，已經(jīng)開(kāi)通），我們相對(duì)于其優(yōu)勢(shì)巨大?？偨Y(jié)：挑高房源走俏，但平層公寓因戶(hù)型設(shè)計(jì)過(guò)大造成總價(jià)與周?chē)胀ㄗ≌喈?dāng)，形成滯銷(xiāo)城北商圈之曉莊國(guó)際廣場(chǎng)南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第13頁(yè)位 置鳳臺(tái)南路以東，寧蕪鐵路以西，賽虹橋立交東南側(cè)規(guī) 模占地6.35公頃，建面35萬(wàn)平方米容積率3.5物業(yè)類(lèi)型由11萬(wàn)平米綜合商業(yè)體以及6棟國(guó)際公寓組成戶(hù)型公寓總戶(hù)數(shù)套左右首批推出1號(hào)樓40年產(chǎn)權(quán)5.2M挑高公寓，面積為50-806號(hào)樓65年產(chǎn)權(quán)精裝修平層公寓，面積為

11、37-77開(kāi)發(fā)商 南京德盈置業(yè)有限企業(yè)首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間12月5日價(jià)格挑高公寓17500元/；平層精裝修公寓17000-19000元/交付標(biāo)準(zhǔn)挑高：毛坯；平層公寓：精裝修綜合體上、地鐵旁規(guī)?；频晔焦㈨?xiàng)目城中商圈之德盈國(guó)際廣場(chǎng)南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第14頁(yè)項(xiàng)目于12月首次開(kāi)盤(pán)，共推出1、2、6號(hào)樓，總上市量達(dá)1431套10月17日公開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)售樓處.10.12.03.0612月5日推出1號(hào)樓，挑高公寓，共計(jì) 515套，首次開(kāi)盤(pán)去化在450套左右。年1月26日推出6號(hào)樓平層公寓，共計(jì)300套左右。3月26日（周六）對(duì)2號(hào)樓開(kāi)始認(rèn)籌，2號(hào)樓為5.2米挑高公寓，共270套。面積49、62、70-78，產(chǎn)

12、權(quán)40年，民用水用電。此次推出房源成交均價(jià)約18000，其中朝南公寓表價(jià)格在210002元/，朝東戶(hù)型表價(jià)格在180000元/，朝西戶(hù)型表單價(jià)在1700019000元/，朝南戶(hù)型較少。當(dāng)前剩下：6號(hào)樓剩下200多套，價(jià)格為17000-0元/，面積為37-77城中商圈之德盈國(guó)際廣場(chǎng)南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第15頁(yè)A1戶(hù)型：36平方米，一室一廳一衛(wèi)優(yōu)勢(shì)戶(hù)型較為方正規(guī)整獨(dú)立陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)面積控制合理，總價(jià)低劣勢(shì)此戶(hù)型為東向或西向戶(hù)型，陽(yáng)光采光差A(yù)2戶(hù)型：56平方米，兩室一廳一衛(wèi)優(yōu)勢(shì)戶(hù)型較為方正規(guī)整，使用率較高56做成兩房，功效性齊全劣勢(shì)不帶飄窗以及陽(yáng)臺(tái)，舒適性降低精裝修兩房戶(hù)型，會(huì)造成一些以為戶(hù)型偏小兩

13、房無(wú)法使用客戶(hù)改變困難城中商圈之德盈國(guó)際廣場(chǎng)戶(hù)型方正緊湊，功效分區(qū)齊全，56平兩房市場(chǎng)稀缺南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第16頁(yè)售樓處面積較大，很有氣勢(shì)。內(nèi)部裝飾當(dāng)代、精巧城中商圈之德盈國(guó)際廣場(chǎng)南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第17頁(yè)制作四套樣板房，56兩房整體格調(diào)設(shè)計(jì)溫馨、浪漫，不論給年輕人做婚房，給父母養(yǎng)老都非常適當(dāng)城中商圈之德盈國(guó)際廣場(chǎng)南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第18頁(yè)52、68、80三套挑高樣板房， 5.2米層高，在現(xiàn)場(chǎng)并不感到壓抑城中商圈之德盈國(guó)際廣場(chǎng)南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第19頁(yè)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：德盈國(guó)際廣場(chǎng)將建成當(dāng)前城南最缺乏大型商業(yè)綜合體；位置臨近中華門(mén)地鐵站；物業(yè)類(lèi)型豐富，有65年公寓同時(shí)

14、也有40年挑高公寓。項(xiàng)目劣勢(shì)：因?yàn)樗麄儐蝺r(jià)比較高，最終會(huì)造成總價(jià)也比較高，對(duì)于客戶(hù)接收度產(chǎn)生影響。交付時(shí)間較晚，將于才能交付。案例啟示：“開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)后，調(diào)高價(jià)格使得銷(xiāo)售速度放緩，說(shuō)明價(jià)格對(duì)酒店式公寓產(chǎn)品影響還是非常大?？偨Y(jié)：該項(xiàng)目與本項(xiàng)目類(lèi)似，同為綜合體上、地鐵旁酒店式公寓物業(yè)。價(jià)格是該類(lèi)產(chǎn)品熱銷(xiāo)是否最大原因城中商圈之德盈國(guó)際廣場(chǎng)南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第20頁(yè)21位 置玄武區(qū)長(zhǎng)江路2號(hào)規(guī) 模占地35961平方米，建面21萬(wàn)容積率2.98物業(yè)類(lèi)型2棟酒店式公寓一棟14層、一棟27層戶(hù)型戶(hù)型面積48-79平方米開(kāi)發(fā)商 南京凱潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限企業(yè)首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間6月11日價(jià)格38000元/平方米交付標(biāo)

15、準(zhǔn)精裝修（4000元/平方米標(biāo)準(zhǔn)）凱潤(rùn)金城城中關(guān)鍵區(qū)域酒店式公寓城中商圈之凱潤(rùn)金城南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第21頁(yè)酒店式公寓于9月首次開(kāi)盤(pán)，當(dāng)前已銷(xiāo)售近兩年，去化速度普通，但價(jià)格到達(dá)38000元/9月20號(hào)推出05棟酒店式公寓，1-6層為商業(yè)，7-14層是酒店式公寓.9.5.11.06項(xiàng)目03棟公寓已經(jīng)開(kāi)始對(duì)外銷(xiāo)售，48-80平米精裝商務(wù)公館，均價(jià)4元/平米項(xiàng)目在售03棟5、8、15層，均價(jià)38000元/平方米，一次性付款9折，按揭92折。項(xiàng)目當(dāng)前3號(hào)樓均價(jià)38000元/平方米，5、8、15層有全款9折、商貸92折，房源面積在48-79平方米，精裝標(biāo)準(zhǔn)為4000元/平方米城中商圈之凱潤(rùn)金城南

16、京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第22頁(yè)A戶(hù)型：56平方米，一室一廳一衛(wèi)優(yōu)勢(shì)戶(hù)型方正從步廊式廚臺(tái)到餐廳再到臥室，空間層次分明超大觀(guān)景幕墻劣勢(shì)此戶(hù)型進(jìn)深長(zhǎng)、開(kāi)間小，實(shí)際使用會(huì)使人產(chǎn)生壓抑感城中商圈之凱潤(rùn)金城南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第23頁(yè)裝修格調(diào)時(shí)尚、當(dāng)代，4000元/平米精裝修標(biāo)準(zhǔn)包涵了家俱、電器城中商圈之凱潤(rùn)金城南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第24頁(yè)項(xiàng)目基調(diào)高：凱潤(rùn)金城位于主城區(qū)關(guān)鍵地段，項(xiàng)目形象高，推廣時(shí)間長(zhǎng)。精裝修標(biāo)準(zhǔn)高，4000元/平米包含家俱、家電。品牌后續(xù)效應(yīng)：大發(fā)品牌開(kāi)發(fā)商，憑借該項(xiàng)目在南京市場(chǎng)樹(shù)立形象后，陸續(xù)在下關(guān)小桃園、棲霞燕子磯區(qū)域拿地進(jìn)行后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。價(jià)格領(lǐng)跑者：38000元/平米

17、價(jià)格處于南京市酒店式公寓價(jià)格第一梯隊(duì)。總結(jié)：該項(xiàng)目位于城中關(guān)鍵地段，區(qū)位價(jià)值高，且精裝修標(biāo)準(zhǔn)高城中商圈之凱潤(rùn)金城南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第25頁(yè)26位 置集慶門(mén)大街188號(hào) 占地面積39萬(wàn)平建筑面積120萬(wàn)平物業(yè)費(fèi)3.1元/平得房率77%物業(yè)類(lèi)型一站式購(gòu)物中心（28萬(wàn)平）、白金五星級(jí)酒店（5萬(wàn)平）寫(xiě)字樓（31萬(wàn)平）、高端城市公寓（26萬(wàn)平）、一條旅游商業(yè)街（7萬(wàn)平）開(kāi)發(fā)商 南京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限企業(yè)物業(yè)管理萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理企業(yè) 城市新中心，建面達(dá)120萬(wàn)平南京市最大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，綜合體價(jià)值巨大河西商圈之萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第26頁(yè)27由江東中路自然劃分為“西地”與“東坊”兩大地塊，酒

18、店式公寓集中在東坊和西地SOHO中河西商圈之萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)西地由萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、10棟住宅組成萬(wàn)達(dá)國(guó)際公寓、7棟寫(xiě)字樓和1棟希爾頓酒店組成；國(guó)際公寓全部設(shè)計(jì)為28層，戶(hù)型面積在70-170平米之間；4棟SOHO寫(xiě)字樓中規(guī)劃精裝小戶(hù)型，38平、61平萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)東坊位于水西門(mén)大街南側(cè)，總建面22.6萬(wàn)方，容積率1.99。由6.2萬(wàn)方酒店式公寓（3幢小高層和8幢多層）、4.4萬(wàn)方寫(xiě)字樓和6萬(wàn)平商業(yè)街組成；東坊被云錦路分隔為東、西兩部分。東片為沿街商鋪和一幢SOHO（共7層，底下2層為商鋪，上面5層為45平米SOHO）組成。西片為沿街商鋪和萬(wàn)達(dá)國(guó)際公寓（住宅）等部分組成。SOHO國(guó)際公寓南京全市酒店式公寓市

19、場(chǎng)研究第27頁(yè)推出東坊1、2、5、9共4幢70-140平同時(shí)推出14#樓SOHO公寓200余套45平.11 .8.11.12推出東坊7#樓200余套房源45平精裝修均價(jià)1-13000元/平推出西地1、2、5共3幢樓，600余套，71-170平，均價(jià)15000元/平加推西地3#樓，共200多套，70-117平，主力戶(hù)型90平兩房，均價(jià)15500元/平河西商圈之萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng).3 .4推出東坊3#樓，53平精裝修房源，均價(jià)13500元/平 .4 .9推出西地4、6、8#樓，82-170平房源推出西地7、10共2幢樓，共344套推出西區(qū)soho18#樓共700多套房源，36-62平精裝40年產(chǎn)權(quán)公寓 .3

20、推出西區(qū)11#樓精裝40年產(chǎn)權(quán)公寓率先以東坊住宅面世，到7月東坊全部售完。當(dāng)前主推西區(qū)SOHO寫(xiě)字樓精裝小戶(hù)東坊西地南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第28頁(yè)29河西商圈之萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)戶(hù)型方正，面積控制合理、使用功效齊全劣勢(shì)每層樓都是回字形結(jié)構(gòu)，不論哪一間通透性都不好，通風(fēng)效果差每層樓朝南戶(hù)型只占總戶(hù)數(shù)1/3不帶陽(yáng)臺(tái)西區(qū)SOHO寫(xiě)字樓精裝公寓，全部為回字形排布，30-60平之間，通風(fēng)差，無(wú)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第29頁(yè)30河西商圈之萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)SOHO樣板間設(shè)計(jì)以暖色調(diào)為主，無(wú)尤其主題，重視展示功效空間合理利用南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第30頁(yè)31河西商圈之萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)總結(jié)：地段、交通、商業(yè)規(guī)劃等

21、眾多利好使項(xiàng)目成為投資熱點(diǎn)，同時(shí)合理定價(jià)快速跑量眾多本質(zhì)優(yōu)勢(shì)：河西新城關(guān)鍵地段、地鐵等便利交通、120萬(wàn)平米總建面和完善商業(yè)規(guī)劃定價(jià)合理：房源眾多情況下，對(duì)精裝小戶(hù)型定價(jià)在14500-17000元/平，含有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，集中跑量產(chǎn)品設(shè)計(jì)：每層樓設(shè)計(jì)成回字形，戶(hù)型通透性差，采光不夠好，完全傾向于辦公南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第31頁(yè)32位 置應(yīng)天大街與黃山路交匯、黃山路12號(hào)規(guī) 模占地9462平方米，建面3.5萬(wàn)容積率2.97物業(yè)類(lèi)型整個(gè)項(xiàng)目只有一棟樓，由1層多方商業(yè)以及2-16層公寓組成（40年產(chǎn)權(quán)）戶(hù)型商業(yè)性質(zhì)酒店式公寓30-60，同時(shí)有部分90戶(hù)型，共計(jì)537套。開(kāi)發(fā)商 豐盛地產(chǎn)首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間1

22、2月18日價(jià)格13000元/ 交付標(biāo)準(zhǔn)精裝修（1300元/標(biāo)準(zhǔn)）奧體板塊稀缺2-16層酒店式公寓項(xiàng)目河西商圈之盛世公館南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第32頁(yè)項(xiàng)目于12月首次開(kāi)盤(pán)，共分2次完成推盤(pán)，總上市量達(dá)484套盛世公館接待處于8月18日正式對(duì)外開(kāi)放.9.12.01.0612月18日早晨9點(diǎn)正式開(kāi)盤(pán)，推出2-6層多層房源，總共184套，戶(hù)型為3060平方米精裝小戶(hù)型房源，均價(jià)1元/平方米盛世公館1月8日開(kāi)盤(pán)，推出剩下全部房源，共300套左右，戶(hù)型3060平方米6月11日推出了12套特價(jià)房源，位于7樓以上樓層，40-60平方米不等，最高能夠9折優(yōu)惠，底線(xiàn)10888元/平方米起，當(dāng)前還剩7、8套。河

23、西商圈之盛世公館南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第33頁(yè)B戶(hù)型：43-49平方米，一室一廳一衛(wèi)優(yōu)勢(shì)戶(hù)型較為方正規(guī)整面積控制合理，總價(jià)低層高3.4M劣勢(shì)此戶(hù)型為東向戶(hù)型，不帶陽(yáng)臺(tái)，只有早晨有一定陽(yáng)光戶(hù)內(nèi)精裝修完全偏居家格調(diào)，改為辦公時(shí)有一些不太方便主力戶(hù)型方正，面積控制合理，全景飄窗設(shè)計(jì)河西商圈之盛世公館南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第34頁(yè)售樓處建在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，現(xiàn)場(chǎng)包裝整體普通，缺乏小戶(hù)型公寓該有時(shí)尚感河西商圈之盛世公館南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第35頁(yè)制作32、48兩種樣板房，32主打單身白領(lǐng)公寓，裝修格調(diào)明快、溫馨32 粉領(lǐng)美寓河西商圈之盛世公館南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第36頁(yè)制作32、48兩種樣板

24、房，48主打商務(wù)精英，裝修格調(diào)當(dāng)代、簡(jiǎn)練48 商務(wù)精英居河西商圈之盛世公館南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第37頁(yè)總結(jié)：該項(xiàng)目?jī)r(jià)格相較同區(qū)域項(xiàng)目有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但體量及土地年限存在硬傷區(qū)位劣勢(shì)：盛世公館周?chē)鷽](méi)有地鐵規(guī)劃，最近地鐵站也有2公里左右距離項(xiàng)目硬傷：盛世公館拿地時(shí)間為，交付時(shí)間為年，所以實(shí)際使用年限只有32年。項(xiàng)目體量很小，只有一棟樓，所以從配套以及交付后服務(wù)來(lái)說(shuō)，相比于市場(chǎng)上其它項(xiàng)目會(huì)有差距。價(jià)格優(yōu)勢(shì)：盛世公館位于黃山路上，離奧體3公里，這個(gè)區(qū)域住宅價(jià)格在1.5-1.8萬(wàn)/，不過(guò)他們價(jià)格當(dāng)前在13000而且?guī)Ьb修。河西商圈之盛世公館南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第38頁(yè)39位 置建鄴區(qū)漢中門(mén)大街

25、100號(hào)，地鐵二號(hào)線(xiàn)漢中門(mén)站規(guī) ?？偨ㄖ娣e28345平米，一、二層為商業(yè)，三層以上為酒店式公寓容積率3.4產(chǎn)品形式商業(yè)、酒店式公寓戶(hù)型配比20-60平方米為主開(kāi)發(fā)商 南京悅慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)度項(xiàng)目在售40年產(chǎn)權(quán)精裝公寓，民用水、商用電，均價(jià)25000元/平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/平方米，面積為20-60平方米，當(dāng)前全款92折，貸款96折，預(yù)計(jì)12月交付。 項(xiàng)目特色南京首家“女子專(zhuān)屬公寓”小戶(hù)型，低總價(jià)，專(zhuān)為女性打造單身公寓，南京首家“女子專(zhuān)屬公寓” 河西商圈之女子甲殼蟲(chóng)南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第39頁(yè)此次推出產(chǎn)品20-60平米精裝酒店式公寓，均價(jià)2.5萬(wàn)/平米，河西片區(qū)標(biāo)桿公寓項(xiàng)

26、目4月8日開(kāi)盤(pán)，推出精裝酒店式公寓，共154套，20-60平米，裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/平方米，40年產(chǎn)權(quán)，均價(jià)25000-26000元/平方米5月4日，放出優(yōu)惠折扣信息，全款92折，貸款96折， 年12月交付河西商圈之女子甲殼蟲(chóng)南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第40頁(yè)市場(chǎng)上罕見(jiàn)20-60平米超小精裝公寓河西商圈之女子甲殼蟲(chóng)南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第41頁(yè)樣板房專(zhuān)為女性設(shè)計(jì)，格調(diào)柔美，采取大花、小碎花等裝修來(lái)點(diǎn)綴河西商圈之女子甲殼蟲(chóng)南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第42頁(yè)總結(jié)：該項(xiàng)目走差異化路線(xiàn)，主打女子公寓概念，小戶(hù)型優(yōu)越地段贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)河西商圈之女子甲殼蟲(chóng)項(xiàng)目推廣定位：主打?qū)榕釉O(shè)計(jì)公寓概念，差異化路

27、線(xiàn)，吸引客群關(guān)注地段優(yōu)勢(shì)：位于河西關(guān)鍵地段，享受完善商業(yè)生活配套折扣幅度：全款享受92折優(yōu)惠，河西稀缺地段資源，吸引客戶(hù)購(gòu)置戶(hù)型優(yōu)勢(shì)：超小戶(hù)型，適合年輕白領(lǐng)投資居住客南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第43頁(yè)44位 置江寧百家湖關(guān)鍵地段，地鐵一號(hào)線(xiàn)南延線(xiàn)規(guī) 模45萬(wàn)高尚居住區(qū)和20萬(wàn)江寧shoppingmall聯(lián)袂組成容積率2.0產(chǎn)品形式商業(yè)、酒店式公寓戶(hù)型配比40-90平方米為主開(kāi)發(fā)商 南京二十一世紀(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)度在售56號(hào)樓，折后均價(jià)12600元/平方米，所剩房源還有30-40套左右，戶(hù)型面積為40、60、81、90平方米，預(yù)計(jì)年底交付。當(dāng)前全款購(gòu)房能夠在12600/平方米基礎(chǔ)上享受減

28、150/平方米優(yōu)惠。項(xiàng)目特色節(jié)能環(huán)境保護(hù)、科技智能小區(qū)位于江寧未來(lái)“新街口”，45萬(wàn)高尚居住區(qū)和20萬(wàn)江寧shoppingmall，打造全新節(jié)能環(huán)境保護(hù)、科技智能小區(qū)江寧商圈之二十一世紀(jì)國(guó)際公寓南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第44頁(yè)項(xiàng)目于1月19日開(kāi)盤(pán)，共完成4次推盤(pán)，推出673套房源1月19日開(kāi)盤(pán)，推出兩棟共326套房源。均價(jià)11000元/ 平米.01.04.01.04加推140套公寓，戶(hù)型全部為50-110平方米中小戶(hù)型，均價(jià)13000-14000元平米，一次性次付款有一個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠。推出59號(hào)樓共139套優(yōu)惠房源，面積在52-104平方米之間，優(yōu)惠后均價(jià)在12900元/平方米，一次性付款還將優(yōu)惠

29、150元/平方米推出56號(hào)樓70套特價(jià)房，優(yōu)惠后均價(jià)在12600元/平方米。購(gòu)置20層到29層能夠享受“不分樓層一口價(jià)”政策江寧商圈之二十一世紀(jì)國(guó)際公寓南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第45頁(yè)一批“會(huì)長(zhǎng)大房子”5060“多變2+1”戶(hù)型（一房變成二房）和89110寬景舒適二房（部分戶(hù)型可二房變?nèi)浚?，房型布局合理，空間設(shè)計(jì)靈活百變江寧商圈之二十一世紀(jì)國(guó)際公寓南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第46頁(yè)B2戶(hù)型2房2廳1衛(wèi)1花園，建筑面積約83.49平方經(jīng)典戶(hù)型方正通暢，全明全景，布局合理，高得房率凸顯高性?xún)r(jià)比。創(chuàng)新設(shè)計(jì)入戶(hù)花園，彰顯大宅庭院氣派，空間增值，靈活多變。動(dòng)靜分離，人性化設(shè)計(jì)營(yíng)造更為私密居住空間。全

30、明寬大客廳鏈接超大觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)，移步通達(dá)餐廳，舒適生活一步到位。次臥朝南三角飄窗采光同時(shí)，更增情趣空間。朝南主臥觀(guān)景飄窗，寬景視野，陽(yáng)光和煦，質(zhì)感生活彰顯無(wú)遺。江寧商圈之二十一世紀(jì)國(guó)際公寓南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第47頁(yè)整體裝修格調(diào)以暖色調(diào)為主,表達(dá)溫馨居家氣氛江寧商圈之二十一世紀(jì)國(guó)際公寓南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第48頁(yè)總結(jié)：地段規(guī)劃利好，全方位商業(yè)配套，低單價(jià)，可變戶(hù)型，贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)江寧商圈之二十一世紀(jì)國(guó)際公寓地段優(yōu)勢(shì)：位于百家湖板塊，未來(lái)規(guī)劃南部新城關(guān)鍵地段，含有遼闊升值空間商業(yè)配套：20萬(wàn)平米大型商業(yè)配套，贏得客戶(hù)青睞交通優(yōu)勢(shì):地鐵一號(hào)線(xiàn)南延站 ，便利交通 價(jià)格優(yōu)勢(shì)：江寧關(guān)鍵區(qū)域罕見(jiàn)低單

31、價(jià)戶(hù)型特點(diǎn)：可變呼吸ing， 5060“多變2+1”戶(hù)型（一房變成二房）和89110寬景舒適二房（部分戶(hù)型可二房變?nèi)浚?，房型布局合理，空間設(shè)計(jì)靈活百變南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第49頁(yè)50位 置江寧經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)將軍大道以西、佛城西路以北，周?chē)ν辛_拉、西鐵城、中電光伏等著名企業(yè)云集規(guī) ?？偨ㄖ娣e73000平米，由3棟高層組成，其中一、二層為商業(yè),，3層以上為酒店式公寓容積率4.488產(chǎn)品形式商業(yè)、酒店式公寓戶(hù)型配比在36-90平米開(kāi)發(fā)商 江蘇天泰建設(shè)有限企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)度在售有36-46平方米一房、68-90平方米兩房，均價(jià)13400元/平方米?，F(xiàn)在購(gòu)房全款優(yōu)惠400元/平方米，貸款優(yōu)惠200元/

32、平方米。 總建筑面積73000平米，由3棟高層組成，其中一、二層為商業(yè)，以中小戶(hù)型為主，36-90平米之間，全部精裝修交付江寧商圈之天泰青城南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第50頁(yè)項(xiàng)目于11月4日開(kāi)盤(pán)，共分2次推盤(pán)，至今總上市量為483套11月4日開(kāi)盤(pán)，推出36-90平方米精裝房源，213套，均價(jià)12500元/平方米左右，交納誠(chéng)意金購(gòu)房能夠享受1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn).11.055月8日推出2號(hào)樓精裝修小戶(hù)型，共270套，開(kāi)盤(pán)均價(jià)13400元/平方米，12層以下及16層共122套房源，一次性付款享受500元/平方米優(yōu)惠；按揭享受300元/平方米優(yōu)惠江寧商圈之天泰青城南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第51頁(yè)市場(chǎng)上少有“生活小戶(hù)型,適宜年輕人品質(zhì)居家生活江寧商圈之天泰青城南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第52頁(yè)整體格調(diào)簡(jiǎn)約時(shí)尚，講求居住實(shí)用性。適合城市快節(jié)奏年輕客群江寧商圈之天泰青城南京全市酒店式公寓市場(chǎng)研究第53頁(yè)總結(jié)：別墅區(qū)內(nèi)公寓，地鐵物業(yè)，講求居住實(shí)用性，吸引年輕客群