1、建筑規(guī)劃基本知識(shí)及其實(shí)際應(yīng)用主要內(nèi)容基本術(shù)語及其概念 土地面積的衡量指標(biāo) 居住區(qū)用地（R）的分類 建筑容量指標(biāo) 住宅按層數(shù)的分類實(shí)際應(yīng)用要點(diǎn)掌握 建筑容量的控制 建筑平均層數(shù)的控制 與規(guī)劃設(shè)計(jì)有關(guān)的投資經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算基本術(shù)語及其概念基本術(shù)語及其概念土地面積的衡量指標(biāo)公頃 (ha) 1公頃=（100100）=10,000 平方公里 1平方公里=（1,0001,000）=1,000,000 畝 1畝=60平方丈=6,000平方尺=6,0009666.67 各項(xiàng)指標(biāo)的互換關(guān)系 1平方公里=100公頃 1公頃15畝 1平方公里1500畝 1畝666.67 基本術(shù)語及其概念居住區(qū)用地（R）的分類住宅用地（

2、R01）住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅間綠地和宅間道路等）的總稱。公共服務(wù)設(shè)施用地(R02)一般稱公建用地，是為居住配建的各類服務(wù)設(shè)施的用地，包括建筑基底占地及其所屬的場(chǎng)院、綠地和停車場(chǎng)等。道路用地(R03)居住區(qū)道路和配建的居民汽車地面停放場(chǎng)地的總和。 公共綠地(R04)供居民共享的集中綠地，包括組團(tuán)綠地和其它塊狀、帶狀綠地等。建筑容量指標(biāo)建筑容積率(FAR） 指建筑物地面以上各層面積的總和與建筑基地面積的比值，通常是一個(gè)小 于10的數(shù)字。 在規(guī)劃指標(biāo)文件中通常也表示為“每公頃多少平方米”。例如：每公頃2萬 平方米，即容積率為20000（）/10000（）=2.0。 容積率直

3、接體現(xiàn)建筑總體量，是影響總體品質(zhì)和投資回報(bào)率的重要指標(biāo)。基本術(shù)語及其概念建筑密度（D） 指建筑物底層建筑面積(總和)與建筑基地面積的比率，通常用“ % ”表示。 建筑密度直接影響建筑物的間距、高度，是關(guān)系總體品質(zhì)的重要指標(biāo)。綠地率 居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地面積的總和占居住區(qū)占地總和的比率(%)。 包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路紅線內(nèi)的綠地。 新建小區(qū)不應(yīng)低于30%，舊區(qū)改建不宜低于25%。住宅按層數(shù)的分類低層住宅指一至三層，且總高度小于、等于10米的居住建筑?；拘g(shù)語及其概念多層住宅指四層至八層，且總高度大于10米，小于、等于24米的居住建筑。高層住宅指大于八層（不含八層），且

4、總高度大于24米的居住建筑。小高層住宅指大于八層，小于十二層，且高度小于32米的居住建筑。屬于非規(guī)范的通俗概念，主要用于滿足建筑消防的不同要求。實(shí)際應(yīng)用要點(diǎn)掌握居住建筑小于商辦建筑；密度與建筑高度成反比；密度與用地規(guī)模成反比；板式高層住宅的合理密度一般在15% 20%之間；居住建筑群的混合密度一般在2530%。獨(dú)立式住宅（別墅），小于20%；低層住宅，小于30%；多層住宅，小于30%；高層住宅，小于25%；高層商辦建筑，小于50%。建筑容量的控制建筑密度（覆蓋率）根據(jù)住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范，各類建筑的覆蓋率都有不同的控制值： 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，建筑密度的一般變化規(guī)律是： 實(shí)際應(yīng)用要點(diǎn)掌握地下室

5、的建筑面積不計(jì)；半地下室在室外高度1米時(shí)，不計(jì) 建筑面積；對(duì)高度2.2米的空間，不計(jì)建筑面積；對(duì)屋頂層建筑面積1/8標(biāo)準(zhǔn)層建筑面 積的，不計(jì)建筑面積。 獨(dú)立式住宅（別墅），在0.3 0.4之間；低層住宅，在0.7-0.9之間；多層住宅，在1.0-1.8之間； 高層住宅，在1.8-2.5之間；高層商辦建筑，在2.5-4.0之間。建筑容量的控制容積率根據(jù)住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范，各類建筑的容積率都有不同的控制值： 在規(guī)劃設(shè)計(jì)的實(shí)踐中，容積率的計(jì)算最為重要，相關(guān)要點(diǎn)：實(shí)際應(yīng)用要點(diǎn)掌握總建筑面積建筑基底總面積； 容積率覆蓋率（FAR/D）。建筑平均層數(shù)的控制估算平均層數(shù)同類別建筑的平均層數(shù)一般變化規(guī)律： 與容

6、積率成正比； 與覆蓋率成反比實(shí)際應(yīng)用要點(diǎn)掌握一般經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)： 獨(dú)立別墅，覆蓋率20%，容積率=0.4，平均2層； 低層建筑，覆蓋率30%，容積率=0.9，平均3層； 多層建筑，覆蓋率30%，容積率=1.8，最高平均8層； 高層建筑，覆蓋率25%，容積率=2.5，最高平均20層。與規(guī)劃設(shè)計(jì)有關(guān)的投資經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算單位建筑面積的土地成本計(jì)算 土地總成本與總建筑面積得比值，又稱“土地樓面價(jià)”，是規(guī)劃設(shè) 計(jì)過程中必須計(jì)算的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；實(shí)際應(yīng)用要點(diǎn)掌握 在已知每畝土地價(jià)格時(shí)，通過容積率可以計(jì)算樓面價(jià)：樓面價(jià)=土地價(jià)格容積率666.67 這一計(jì)算主要用于比較容積率變化對(duì)單位投資成本的變化。與規(guī)劃設(shè)計(jì)有關(guān)的投資經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算土地總成本的計(jì)算 在進(jìn)行土地投資前，必須明確在容積率確定之后，不同的“土地樓 面價(jià)”對(duì)土地總成本的影響；實(shí)際應(yīng)用要點(diǎn)掌握 在確定容積率后，通過比較不