1、渝能乾德公司寸灘項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告/CRECQ060035PAGE PAGE 36 重慶渝能能乾德置置業(yè)有限限公司寸灘項(xiàng)目目產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃報(bào)告告送呈：重重慶渝能能產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）有限公公司重慶渝能能乾德置置業(yè)有限限公司撰寫：中中瑞市場場研究公公司 上上海中瑞瑞房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有有限公司司重慶分分公司時(shí)間：二二六年年五月一、項(xiàng)目目市場定定位1、項(xiàng)目目客戶定定位a、客戶戶現(xiàn)狀分分析被訪者不不了解寸寸灘居多多，且了了解寸灘灘者對(duì)寸寸灘印象象較差，寸灘形形象有待待樹立與與改善從被訪者者對(duì)于寸寸灘地區(qū)區(qū)的認(rèn)知知程度選選項(xiàng)分析析，超過過四成的的被訪者者選擇了了“不了解解”，可見見寸灘地地區(qū)認(rèn)識(shí)識(shí)度較低低。與此同時(shí)時(shí)，了

2、解解寸灘地地區(qū)的被被訪者主主要是選選擇一些些負(fù)面的的選項(xiàng)，即寸灘灘的現(xiàn)狀狀；而對(duì)對(duì)于寸灘灘的未來來發(fā)展的的了解甚甚少?？煽梢娢覀儌儗?duì)于寸寸灘地區(qū)區(qū)的形象象有待樹樹立與改改善。有利發(fā)展不利現(xiàn)狀不了解選項(xiàng)對(duì)比比表1寸灘離開開市中心心有一定定距離7寸灘港是是未來西西部最大大的港口口2地面道路路交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)達(dá)但公共交交通尚不不便捷8臨近江北北新政中中心3區(qū)域生活活配套設(shè)設(shè)施不完完善9區(qū)域內(nèi)住住宅市場場開始成成長4物流基地地有噪音音污染10重慶軌道道交通44號(hào)線將將在貫穿穿覆蓋寸寸灘地區(qū)區(qū)5周邊擁有有港城工工業(yè)區(qū)11金渝大道道開通，寸灘有有望融入入經(jīng)開板板塊內(nèi)6不了解寸寸灘如果擁有有較高性性價(jià)比，被訪

3、者者對(duì)于寸寸灘置業(yè)業(yè)接受程程度較大大；從問卷數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)來看；超過三三成的被被訪者接接受在品品質(zhì)優(yōu)良良且價(jià)格格能夠接接受的寸寸灘樓盤盤購房居居住，超超過四成成的被訪訪者抱有有觀望態(tài)態(tài)度，只只有二成成多的客客戶肯定定不會(huì)在在寸灘置置業(yè)。選選擇會(huì)寸寸灘置業(yè)業(yè)的被訪訪者主要要購房目目的是改改善居住住條件、價(jià)格導(dǎo)導(dǎo)向、追追求性價(jià)價(jià)比；選選擇不會(huì)會(huì)的被訪訪者主要要原因是是感覺寸寸灘太遠(yuǎn)遠(yuǎn)、居住住寸灘生生活不方方便、寸寸灘太偏偏僻、寸寸灘噪音音太大等等因素?？梢园l(fā)現(xiàn)現(xiàn)，如果果我們未未來的住住宅產(chǎn)品品具有優(yōu)優(yōu)勢(shì)且價(jià)價(jià)格合理理，那么么能夠被被客戶認(rèn)認(rèn)可的機(jī)機(jī)會(huì)較大大。同時(shí)時(shí)，寸灘灘的偏僻僻、遙遠(yuǎn)遠(yuǎn)、噪音音、荒

4、涼涼的現(xiàn)狀狀急需要要改變，以便要要吸引更更多客戶戶認(rèn)可。如果能夠夠改善居居住環(huán)境境，寸灘灘地區(qū)內(nèi)內(nèi)開發(fā)住住宅項(xiàng)目目的市場場接受度度較高如果能夠夠解決負(fù)負(fù)面因素素的影響響，那么么前面選選擇不會(huì)會(huì)置業(yè)的的被訪者者中有超超過八成成會(huì)重新新考慮，并且轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為有有可能認(rèn)認(rèn)可寸灘灘置業(yè)者者?？梢?，如如果改善善居住環(huán)環(huán)境，最最大程度度降低負(fù)負(fù)面環(huán)境境對(duì)住宅宅的影響響，寸灘灘地區(qū)開開發(fā)住宅宅的抗性性并不大大，開發(fā)發(fā)住宅產(chǎn)產(chǎn)品的市市場認(rèn)可可程度較較高?？蛻魧?duì)區(qū)區(qū)域信心心不足，對(duì)1-2年內(nèi)內(nèi)區(qū)域價(jià)價(jià)格預(yù)期期不高；通過對(duì)被被訪者對(duì)對(duì)未來價(jià)價(jià)格預(yù)測(cè)測(cè)價(jià)格計(jì)計(jì)算得知知，未來來122年內(nèi)寸寸灘地區(qū)區(qū)住宅套套內(nèi)面積積住宅均

5、均價(jià)為223711元/。其中中高位線線為3550040000元/，低低位線為/。b、客戶戶定位首期開發(fā)發(fā)將以三三北區(qū)域域作為主主要客戶戶導(dǎo)入?yún)^(qū)區(qū)域；價(jià)格導(dǎo)向向?yàn)橹鞯牡目驮磳⒄紦?jù)項(xiàng)項(xiàng)目首期期客源的的較大比比例；客戶所體體現(xiàn)的抗抗性有較較多是可可以改變變的；樹立區(qū)域域新形象象，通過過項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)作改變變區(qū)域環(huán)環(huán)境是當(dāng)當(dāng)務(wù)之急急；2、項(xiàng)目目戰(zhàn)略定定位a、戰(zhàn)略略定位推推論做項(xiàng)目先先做區(qū)域域，樹立立區(qū)域形形象，充充分利用用規(guī)劃改改變市民民觀念。以城哺港港，以港港養(yǎng)城。為區(qū)域域發(fā)展做做出貢獻(xiàn)獻(xiàn)也承擔(dān)擔(dān)責(zé)任，以此獲獲取更大大的支持持。項(xiàng)目開發(fā)發(fā)配套、景觀先先行，但但商業(yè)配配套在第第一

6、期以以滿足入入住居民民日常生生活為準(zhǔn)準(zhǔn)。性價(jià)比作作為第一一期的主主導(dǎo)思路路，導(dǎo)入入客源積積聚人氣氣。充分利用用原始地地貌，規(guī)規(guī)劃上考考慮如何何與物流流區(qū)域有有效分隔隔。利用好閑閑置土地地。做好樣板板段，打打好第一一槍。b、項(xiàng)目目戰(zhàn)略定定位新城市節(jié)節(jié)點(diǎn)，寸寸灘港區(qū)區(qū)中心城城區(qū)3、價(jià)格格策略a、價(jià)格格定位方方法市場比較較法市場比較較法的核核心是運(yùn)運(yùn)用相類類似的項(xiàng)項(xiàng)目作為為樣本，通過對(duì)對(duì)影響房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格因素素的分析析及修正正，從而而得到評(píng)評(píng)估項(xiàng)目目最可能能實(shí)現(xiàn)的的合理價(jià)價(jià)格。根據(jù)市場場比較法法三原則則（相近近原則、成功原原則、功功能原則則）的指指導(dǎo)下，我們調(diào)調(diào)查了與與本案相相關(guān)的物物業(yè)，選選取了其

7、其中具有有參考價(jià)價(jià)值的個(gè)個(gè)案作為為本案的的比較對(duì)對(duì)象。遵循以上上定價(jià)原原則，結(jié)結(jié)合片區(qū)區(qū)其他可可比競爭爭物業(yè)的的競爭因因素以及及價(jià)格，本項(xiàng)目目住宅用用房定價(jià)價(jià)的參照照樓盤為為金科廊橋水水岸、巨巨宇融鑫花花園。商商業(yè)用房房價(jià)格制制定擇參參考周邊邊板塊商商業(yè)用房房售價(jià)。據(jù)以上參參考樓盤盤數(shù)據(jù)分分析，本本項(xiàng)目住住宅的定定價(jià)應(yīng)在在25332元/平方米米左右，這是一一個(gè)通過過市場現(xiàn)現(xiàn)狀得出出的數(shù)據(jù)據(jù)。由于于考慮到到本項(xiàng)目目上市約約在半年年后，期期間城市市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的不不確定性性，目前前整體樓樓市的走走勢(shì)，區(qū)區(qū)域目前前市場現(xiàn)現(xiàn)狀以及及項(xiàng)目開開發(fā)的核核心要求求，本報(bào)報(bào)告建議議項(xiàng)目住住宅部分分定價(jià)應(yīng)應(yīng)比這個(gè)個(gè)

8、數(shù)字略略低，應(yīng)應(yīng)在26600元元/平方方米價(jià)位位附近，待項(xiàng)目目人氣聚聚集后，再逐步步抬高價(jià)價(jià)格。由于項(xiàng)目目自身體體量較大大，整體體操作需需要年的的時(shí)間，根據(jù)重重慶的市市場發(fā)展展，每年年以得得平均價(jià)價(jià)格漲幅幅進(jìn)行修修正，預(yù)預(yù)計(jì)未來來項(xiàng)目的的市場價(jià)價(jià)格將達(dá)達(dá)到元元平方方米（套套內(nèi)面積積）項(xiàng)目住宅宅銷售定定位：均均價(jià)26600元元/平方方米問卷調(diào)研研法問卷調(diào)研研法的核核心是根根據(jù)項(xiàng)目目擬定的的目標(biāo)客客群作為為樣本，通過對(duì)對(duì)客群系系統(tǒng)問卷卷調(diào)研所所得到的的數(shù)據(jù)進(jìn)進(jìn)行分析析及修正正，從而而得到評(píng)評(píng)估項(xiàng)目目未來客客源最可可能接受受的合理理價(jià)格。根據(jù)問卷卷調(diào)研法法核心原原則的指指導(dǎo)下，我們以以五里店店蝦子子

9、蝙工業(yè)園園唐家家沱、金山組組團(tuán)（以以金開大大道為主主）人和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)盤觀音橋橋、解放碑碑南坪坪彈子子石三條線線路為核核心進(jìn)行行問卷調(diào)調(diào)研。通過對(duì)三三條線路路合計(jì)4497份份有效問問卷數(shù)據(jù)據(jù)的分析析發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者者對(duì)未來來1-22年內(nèi)寸寸灘地區(qū)區(qū)住宅套套內(nèi)均價(jià)價(jià)預(yù)測(cè)高高位線為為35000440000元/，低位位線為11500016600元元/，通過對(duì)對(duì)4977份預(yù)期期價(jià)格的的加權(quán)平平均計(jì)算算，住宅宅套內(nèi)面面積均價(jià)價(jià)為23371元元/，考慮到到消費(fèi)者者心理與與實(shí)際承承受能力力，實(shí)際際價(jià)格應(yīng)應(yīng)略高。項(xiàng)目住宅宅銷售定定位：均均價(jià)24400元元/平方方米b、結(jié)論論通過市場場比較法法與問卷卷調(diào)研法法雙重分分析我們

10、們可知，項(xiàng)目開開發(fā)首期期組團(tuán)價(jià)價(jià)格不應(yīng)應(yīng)過高，考慮到到項(xiàng)目自自身屬性性與區(qū)域域未來發(fā)發(fā)展，項(xiàng)項(xiàng)目首期期開發(fā)住住宅價(jià)格格建議劃劃定在22400026600元元/一線。項(xiàng)目首期期住宅組團(tuán)團(tuán)銷售定定位：均均價(jià)25500元元/平方方米二、開發(fā)發(fā)策略1、項(xiàng)目目核心理理念確定定a、生發(fā)發(fā)基礎(chǔ)：西部最大大的港口口，以長長江連接接海洋連連接世界界。重慶的臉臉向東看看不向西西看，重重慶的定定位是國國際化的的城市。要求：項(xiàng)目要樹樹立新城城市節(jié)點(diǎn)點(diǎn)的形象象，容住住宅、商商務(wù)、休休閑于一一體，打打造國際際化居住住觀。建立渝能能的企業(yè)業(yè)形象和和品牌，通過 “以城城哺港，以港養(yǎng)養(yǎng)城”的開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略，成為一一家城市市運(yùn)作級(jí)級(jí)

11、的房地地產(chǎn)經(jīng)營營企業(yè)。b、價(jià)值值體系構(gòu)構(gòu)成重慶國際際新港中中心，城城市新節(jié)節(jié)點(diǎn)。大規(guī)模綜綜合街區(qū)區(qū)、完整整的社區(qū)區(qū)配套，多元化化的產(chǎn)品品路線。異域風(fēng)情情組團(tuán)、全新居居住感受受。渝能強(qiáng)勢(shì)勢(shì)品牌，倡導(dǎo)節(jié)節(jié)能環(huán)保保理念。高性價(jià)比比銷售戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)思想想 。c、創(chuàng)造造新興城市市節(jié)點(diǎn)國國際化居居住觀2、項(xiàng)目目組團(tuán)分分期a、區(qū)域域整體區(qū)區(qū)域分析析項(xiàng)目具有有唯一性性，但區(qū)區(qū)域支撐撐力度不不夠，需需要向外外突圍項(xiàng)目占地地11440畝，是區(qū)域域內(nèi)第一一大盤，具有唯唯一性。但目前前區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)業(yè)較為為薄弱，寸灘港港區(qū)與港港城工業(yè)業(yè)區(qū)的開開發(fā)都處處于初級(jí)級(jí)階段，使得區(qū)區(qū)域?qū)τ谟诒卷?xiàng)目目的支撐撐力度不不足，項(xiàng)項(xiàng)目若要要取得成成

12、功，需需要向外外突圍。項(xiàng)目運(yùn)做做必須規(guī)規(guī)避周邊邊競爭，走高性性價(jià)比中中檔路線線入市項(xiàng)目所處處區(qū)域周周邊住宅宅市場已已經(jīng)起步步，且高高、中、低檔次次居住物物業(yè)都有有。本項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模模較大，開發(fā)幅幅度宜穩(wěn)穩(wěn)健向前前，建議議以中等等檔次產(chǎn)產(chǎn)品入市市，通過過分期、分組團(tuán)團(tuán)開發(fā)逐逐步提升升產(chǎn)品檔檔次。項(xiàng)目的開開發(fā)周期期寸灘港港區(qū)、港港城工業(yè)業(yè)園區(qū)等等產(chǎn)業(yè)基基地同步步發(fā)展地塊周邊邊的寸灘灘港區(qū)與與港城工工業(yè)區(qū)等等產(chǎn)業(yè)基基地，是是本項(xiàng)目目開發(fā)的的主要支支撐要素素，本項(xiàng)項(xiàng)目的開開發(fā)周期期應(yīng)與周周邊產(chǎn)業(yè)業(yè)基地的的發(fā)展同同步進(jìn)行行，以借借勢(shì)發(fā)展展。物業(yè)開發(fā)發(fā)多元化化，并為為周邊產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地地后期運(yùn)運(yùn)營預(yù)留留配套空空間

13、項(xiàng)目自身身規(guī)模較較大，建建議發(fā)展展多元化化物業(yè)以以化解物物業(yè)形態(tài)態(tài)單一的的風(fēng)險(xiǎn)，在港區(qū)區(qū)、工業(yè)業(yè)園區(qū)等等產(chǎn)業(yè)基基地發(fā)展展的中后后期，適適當(dāng)建造造一些商商務(wù)、展展示等物物業(yè)，在在滿足產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地地后期運(yùn)運(yùn)營的需需要的同同時(shí)，也也使得項(xiàng)項(xiàng)目物業(yè)業(yè)多元化化，從而而降低項(xiàng)項(xiàng)目整體體開發(fā)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，并并能夠增增加項(xiàng)目目開發(fā)利利潤。b、項(xiàng)目目自身屬屬性分析析商業(yè)配套套先行，區(qū)域形形象急需需改善項(xiàng)目位于于寸灘港港區(qū)，距距離重慶慶市區(qū)較較為偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)，目前前區(qū)域內(nèi)內(nèi)居住條條件較為為惡劣，對(duì)外吸吸引力度度較弱。在政府府無大力力投資改改善區(qū)域域生活配配套的前前提下，本項(xiàng)目目開發(fā)應(yīng)應(yīng)該考慮慮到充實(shí)實(shí)區(qū)域生生活配套套設(shè)施，滿足

14、居居民日常常生活需需要，以以達(dá)到改改善區(qū)域域形象的的目的。項(xiàng)目整體體運(yùn)營中中，首期期開發(fā)至至關(guān)重要要本項(xiàng)目作作為一個(gè)個(gè)大型項(xiàng)項(xiàng)目，必必然分期期開發(fā)，而第一一期開發(fā)發(fā)的成功功與否對(duì)對(duì)于項(xiàng)目目的整體體運(yùn)作而而言是尤尤為重要要的。我們認(rèn)為為項(xiàng)目的的第一期期開發(fā)應(yīng)應(yīng)得效益益有：從項(xiàng)目的的經(jīng)濟(jì)效效益來看看，通過過物業(yè)銷銷售以達(dá)達(dá)到快速速回籠資資金；從項(xiàng)目的的運(yùn)營效效應(yīng)來看看，通過過推廣以以打響項(xiàng)項(xiàng)目知名名度；從項(xiàng)目的的社會(huì)效效益來看看，通過過改善區(qū)區(qū)域生活活配套，改變區(qū)區(qū)域傳統(tǒng)統(tǒng)形象，增強(qiáng)對(duì)對(duì)外吸引引力；充分有效效地利用用閑置土土地資源源整個(gè)項(xiàng)目目規(guī)模大大，開發(fā)發(fā)周期長長，對(duì)于于閑置土土地應(yīng)該該予以充充

15、分而有有效的利利用。對(duì)對(duì)于閑置置土地的的利用要要不僅僅僅是只考考慮到其其所能產(chǎn)產(chǎn)生的經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益益，更重重要的是是要考慮慮到其所所能給區(qū)區(qū)域帶來來的社會(huì)會(huì)效益，區(qū)域社社會(huì)效益益的產(chǎn)生生，對(duì)于于增強(qiáng)對(duì)對(duì)外吸引引力、提提升項(xiàng)目目的價(jià)值值有著很很重要的的作用。打破傳統(tǒng)統(tǒng)社區(qū)模模式，以以造鎮(zhèn)為為規(guī)劃核核心項(xiàng)目規(guī)模模大，應(yīng)應(yīng)該站在在城市發(fā)發(fā)展角度度來進(jìn)行行造鎮(zhèn)開開發(fā)。以以發(fā)展渝渝能企業(yè)業(yè)文化，以及使使得自身身項(xiàng)目收收益最大大。c、整體體體分區(qū)區(qū)及經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)前期期規(guī)劃原原則以及及開發(fā)商商核心要要求，項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊劃分為為三大功功能分區(qū)區(qū)，四個(gè)開發(fā)發(fā)片區(qū)。地塊編號(hào)號(hào)開發(fā)期毛估用地地面積（萬）毛估建筑筑面積（

16、萬）容積率地塊用途途A地塊第一期19.00466.6643.5高層住宅宅用地B地塊第二期12.77119.00651.5中低密度度住宅用用地C地塊第三期4.415.443.5商貿(mào)用地地D地塊/12.9915.4481.2物流用地地合計(jì)/49.005116.58552.388/4、開發(fā)發(fā)周期及及順序項(xiàng)目地塊塊北鄰渝渝懷鐵路路、南面面寸灘港港區(qū)呈現(xiàn)現(xiàn)東西走走向長方方形排布布，地塊塊內(nèi)部地地形復(fù)雜雜，內(nèi)有有多個(gè)連連綿山包包，全部部為坡地地，地塊塊北坡較較陡，南南坡平緩緩。根據(jù)據(jù)地塊自自身實(shí)際際情況，以及本本項(xiàng)目“造鎮(zhèn)”概念，建議把把項(xiàng)目地地塊劃分分為四個(gè)個(gè)（綜合合居住區(qū)區(qū)、高尚尚居住區(qū)區(qū)、商務(wù)務(wù)配套

17、區(qū)區(qū)、產(chǎn)業(yè)業(yè)配套區(qū)區(qū)）區(qū)域域進(jìn)行規(guī)規(guī)劃開發(fā)發(fā)，各個(gè)個(gè)區(qū)域規(guī)規(guī)劃情況況如下：名稱開發(fā)順序序開發(fā)戰(zhàn)略略綜合居住住區(qū)一期配套先行行，打造造大型居居住社區(qū)區(qū)，以配配套、價(jià)價(jià)格、產(chǎn)產(chǎn)品等因因素獲取取市場份份額，以以保證項(xiàng)項(xiàng)目能夠夠進(jìn)入良良性的開開發(fā)軌道道；高尚居住住區(qū)二期打造精品品居住產(chǎn)產(chǎn)品，避避免項(xiàng)目目內(nèi)部同同質(zhì)競爭爭，吸引引高端客客戶，獲獲取更大大收益；商務(wù)配套套區(qū)三期打造核心心商務(wù)配配套區(qū)，產(chǎn)業(yè)配套套區(qū)四期面向港口口與產(chǎn)業(yè)業(yè)基地，營造特特有產(chǎn)業(yè)業(yè)配套區(qū)區(qū)的地位位，與產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地地共同成成長，并并且以之之獲利；項(xiàng)目率先先開發(fā)的的一期位位于地塊塊中段的的A組團(tuán)團(tuán)，即綜綜合居住住區(qū)；從地形而而言，AA地塊

18、非非常易于于規(guī)劃成成為景觀觀優(yōu)美，有氣勢(shì)勢(shì)，建筑筑排布有有特色的的綜合居居住區(qū)。另外，地塊面面積適中中，且地地塊內(nèi)有有多座山嶺嶺，可作作為一期期特色景景觀使用用；二期組團(tuán)團(tuán)將開發(fā)發(fā)位于地地塊西側(cè)側(cè)的B地地塊，即即高尚居居住區(qū)；二期高尚尚居住區(qū)區(qū)建議為為B地塊塊，預(yù)計(jì)計(jì)將于220111年前后后進(jìn)行開開發(fā)，隨隨著一期期組團(tuán)的的開發(fā)成成熟，區(qū)區(qū)域各項(xiàng)項(xiàng)基礎(chǔ)生生活配套套設(shè)施的的完善，地塊經(jīng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值值逐步提提高。屆屆時(shí)，順順勢(shì)開發(fā)發(fā)高品質(zhì)質(zhì)高經(jīng)濟(jì)濟(jì)附加值值產(chǎn)品，將項(xiàng)目目由中檔檔次向中中高檔次次轉(zhuǎn)變，并且將將項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)收益益提高到到最大。三期組團(tuán)團(tuán)將開發(fā)發(fā)位于地地塊東南南角的DD組團(tuán)，商務(wù)配配套組團(tuán)團(tuán)；從

19、開發(fā)順順序及開開發(fā)時(shí)間間來看，隨著項(xiàng)項(xiàng)目幾周周邊港區(qū)區(qū)的發(fā)展展成熟，港區(qū)內(nèi)內(nèi)各項(xiàng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及相相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈對(duì)商商務(wù)商貿(mào)貿(mào)的需求求逐步提提高，并并且區(qū)域域形象已已經(jīng)得到到提高，三期商務(wù)務(wù)地塊適適宜入市市開發(fā)，獲得最最大的經(jīng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值值。根據(jù)最終終物流用用地規(guī)劃劃，再行行確定開開發(fā)時(shí)間間；考慮到項(xiàng)項(xiàng)目物流流用地開開發(fā)上已已經(jīng)邀請(qǐng)請(qǐng)專業(yè)物物流公司司進(jìn)行專專業(yè)規(guī)劃劃，目前前存在較較多的不不可確定定性，因因此本報(bào)報(bào)告未將將物流用用地開發(fā)發(fā)列入整整體開發(fā)發(fā)期數(shù)內(nèi)內(nèi)。開發(fā)順序序開發(fā)位置置開發(fā)體量量開發(fā)周期期目標(biāo)市場場一期A地塊66.6646年價(jià)格導(dǎo)向向、看中中性價(jià)比比的人群群二期B地塊12.7712年城市中端端客

20、源、港區(qū)中中上層客客源三期C地塊15.442年港區(qū)、工工業(yè)園區(qū)區(qū)及產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈商務(wù)務(wù)人群不定D地塊15.448/物流公司司及相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈鏈客源三、產(chǎn)品品定位建建議1、項(xiàng)目目整體規(guī)規(guī)劃建議議a、總體體經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)及組組團(tuán)分布布根據(jù)項(xiàng)目目地塊道道路交通通網(wǎng)絡(luò)分分布，我我們建議議把整個(gè)個(gè)地塊分分為四個(gè)個(gè)區(qū)，分分別以AA、B、C、DD來表示示。其中中A、BB地塊為為住宅用用途，CC地塊為為商貿(mào)用用途，DD地塊為為物流用用途。根據(jù)地塊塊的地貌貌狀況、項(xiàng)目開開發(fā)周期期、項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)等因因素，建建議A地地塊建造造高層住住宅產(chǎn)品品，B地地塊建造造中低密密度住宅宅，C地地塊為商商貿(mào)用地地，D地地塊則為為物流用用地

21、。具體情況況如下表表所示：地塊編號(hào)號(hào)開發(fā)期毛估用地地面積（萬）毛估建筑筑面積（萬）容積率地塊用途途A地塊第一期19.00466.6643.5高層住宅宅用地B地塊第二期12.77119.00651.5中低密度度住宅用用地C地塊第三期4.415.443.5商貿(mào)用地地D地塊/12.9915.4481.2物流用地地合計(jì)/49.005116.58552.388b、交通通組織總體原則則：考慮地塊塊被賦于于的原始始丘陵坡坡地概貌貌的獨(dú)特特性，可可以通過過深度挖挖掘地形形地貌內(nèi)內(nèi)部的自自身優(yōu)勢(shì)勢(shì)資源，并能夠夠維護(hù)可可利用性性的景觀觀資源，突顯各各地塊價(jià)價(jià)值的不不同屬性性，保證證項(xiàng)目順順利開發(fā)發(fā)的完整整性、合合

22、理性；由于地塊塊地形，地質(zhì)結(jié)結(jié)構(gòu)錯(cuò)蹤蹤復(fù)雜，以盡量量降低土土石方的的開發(fā)量量，減少少開發(fā)商商前期資資金投入入的總成成本；規(guī)劃因素素：地塊外部部交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)的關(guān)關(guān)聯(lián)性由于地塊塊外部交交通與港港區(qū)周邊邊目前現(xiàn)現(xiàn)有及未未來道路路網(wǎng)絡(luò)的的規(guī)劃構(gòu)構(gòu)架，地地塊A、B、CC、D開開發(fā)片區(qū)區(qū)均鄰交交通主干干道，可可考慮主主要交通通組織從從西側(cè)、南側(cè)、東側(cè)三三面的規(guī)規(guī)劃道路路引入。地塊內(nèi)部部公共交交通線路路的關(guān)聯(lián)聯(lián)性項(xiàng)目共規(guī)規(guī)劃為三三大功能能區(qū)(住住宅、商商務(wù)、物物流)，四大開發(fā)發(fā)片區(qū)(A、BB為住宅宅區(qū)、CC為物流流區(qū)、DD為商務(wù)務(wù)區(qū))，依據(jù)地地勢(shì)條件件，自然然連接各各開發(fā)片片區(qū)的地地塊間可可考慮道道路布局局，

23、并成成為片區(qū)區(qū)間，組組團(tuán)間相相互連接接內(nèi)部交交通組織織的次干干道，次次入口。因此，綜綜上所述述，地塊塊主要交交通組織織應(yīng)當(dāng)考考慮縱伸伸的南北北道路主主干道為為宜，而而不易考考慮橫向向的東西西主干道道交通。c、各組組團(tuán)開發(fā)發(fā)產(chǎn)品線線設(shè)置A-1地地塊，住住宅第一一期一組組團(tuán)本地塊位位于五桂桂路沿線線，交通通出行方方便，更更易被客客戶認(rèn)知知，且該該地塊規(guī)規(guī)模適中中，首期期開發(fā)于于此，最最合適快快速回籠籠資金的的開發(fā)理理念。地地塊占地地面積22.388公頃，總建面面積8.33萬萬方，是是高層住住宅社區(qū)區(qū)。同時(shí)時(shí)按照配配套先行行的開發(fā)發(fā)理念，地塊內(nèi)內(nèi)設(shè)有會(huì)會(huì)所、幼幼兒園以以及商業(yè)業(yè)配套。A-2地地塊，住

24、住宅第一一期二組組團(tuán)本地塊位位于項(xiàng)目目第一期期中心為為主，擁擁有山景景、水景景等較好好景觀資資源。項(xiàng)項(xiàng)目第二二組團(tuán)開開發(fā)該地地塊，能能夠利用用良好的的資源樹樹立項(xiàng)目目的形象象，提升升項(xiàng)目的的品質(zhì)。同時(shí)，建議在在本組團(tuán)團(tuán)內(nèi)開發(fā)發(fā)60000平方方米的商商業(yè)配套套，以形形成一個(gè)個(gè)城鎮(zhèn)的的中心。根據(jù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)，建議議本地塊塊開發(fā)容容積率為為3.55的高層層住宅產(chǎn)產(chǎn)品。A-3地地塊，住住宅第一一期三組組團(tuán)地塊位于于項(xiàng)目一一期西部部，也同同樣開發(fā)發(fā)高層住住宅產(chǎn)品品。地塊塊的自然然資源雖雖沒有AA-2地地塊優(yōu)越越，但是是能夠利利用二組組團(tuán)的開開發(fā)成功功后提升升整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的價(jià)價(jià)值的情情況下為為開發(fā)商商獲取更

25、更大的收收益與更更大的市市場空間間。A-4地地塊，住住宅第一一期四組組團(tuán)地位位于于項(xiàng)目一一期北部部，地脈脈資源相相對(duì)較差差，建議議開發(fā)容容積率為為3.55的高層層住宅。同時(shí)地地塊內(nèi)設(shè)設(shè)有小學(xué)學(xué)、幼兒兒園，以以滿足入入住兒童童就學(xué)所所需。B-1地地塊，住住宅第二二期一組組團(tuán)地塊呈現(xiàn)現(xiàn)長條形形，占11.399公頃，地面積積較為適適中，且且位于AA、B兩兩個(gè)地塊塊之間。鑒于地地塊的屬屬性，建建議把此此地塊打打造成為為提升項(xiàng)項(xiàng)目檔次次的主題題公園，同時(shí)修修建休閑閑娛樂配配套設(shè)施施，使之之與周邊邊組團(tuán)配配套結(jié)合合在一起起形成項(xiàng)項(xiàng)目的配配套核心心區(qū)域，項(xiàng)目的的主要賣賣點(diǎn)。B-2地地塊，住住宅第二二期二組組

26、團(tuán)本地塊緊緊鄰主題題公園，該地塊塊資源較較好，適適合打造造高尚住住宅產(chǎn)品品，根據(jù)據(jù)地塊經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)測(cè)算，建議開開發(fā)容積積率為11.2的的花園洋洋房產(chǎn)品品。B-3地地塊，住住宅第二二期三組組團(tuán)地塊環(huán)湖湖分布，景觀資資源良好好，是打打造多元元化產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)，提升項(xiàng)項(xiàng)目檔次次的重要要步序，建議打打造容積積率為00.8的的聯(lián)排別別墅產(chǎn)品品。B-4地地塊，住住宅第二二期四組組團(tuán)地塊位于于二期北北部規(guī)模模較大，建議打打造容積積率為22的小高高層項(xiàng)目目，同時(shí)時(shí)景觀多多年開發(fā)發(fā)后整個(gè)個(gè)項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)居住人人口結(jié)構(gòu)構(gòu)較為完完善，建建議修建建一所中中學(xué)（高高中）以以滿足教教育需求求。B-5地地塊，住住宅第二二期五組組團(tuán)地

27、塊位于于整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目最西西面，為為項(xiàng)目住住宅開發(fā)發(fā)的最后后一個(gè)組組團(tuán)，根根據(jù)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)建議議修建容容積率為為2的小小高層住住宅，同同時(shí)設(shè)一一所幼兒兒園，以以提高幼幼兒園的的覆蓋整整個(gè)項(xiàng)目目，方便便居民。C地塊，商貿(mào)區(qū)區(qū)C地塊位位于項(xiàng)目目東南腳腳，距離離寸灘港港、工業(yè)業(yè)區(qū)最近近。根據(jù)據(jù)我們對(duì)對(duì)未來558年年區(qū)域發(fā)發(fā)展的研研判，建建議商貿(mào)貿(mào)區(qū)由SSOHOO、星級(jí)級(jí)酒店、寫字樓樓組成。其中，星級(jí)酒酒店與寫寫字樓各各修建一一幢，其其余建筑筑面積則則修建SSOHOO產(chǎn)品。各組團(tuán)產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)發(fā)建議如如下表所所示：開發(fā)周期期地塊編號(hào)號(hào)毛估用地地面積（）分組團(tuán)產(chǎn)品類型型配套設(shè)施施產(chǎn)品配比比（）各期規(guī)模模（）

28、第一期A-1238000一組團(tuán)高層住宅宅759000833000配套商業(yè)36000會(huì)所20000幼兒園18000A-2708000二組團(tuán)高層住宅宅24188002478800配套核心商業(yè)業(yè)60000A-3579000三組團(tuán)高層住宅宅20066502026650配套商業(yè)20000A-4379000四組團(tuán)高層住宅宅12555501326650配套商業(yè)13000小學(xué)40000幼兒園18000第二期B-1139000一組團(tuán)主題公園園休閑、服服務(wù)、運(yùn)運(yùn)動(dòng)中心心3000030000B-2305000二組團(tuán)花園洋房房363000366000配套商業(yè)300B-3123000三組團(tuán)聯(lián)排別墅墅9740098400

29、配套商業(yè)100B-4517000四組團(tuán)小高層9551101034410配套商業(yè)900中學(xué)70000B-5189000五組團(tuán)小高層356000378000配套商業(yè)400幼兒園18000第三期C440000/SOHOO10000001540000酒店300000寫字樓240000住宅社區(qū)區(qū)規(guī)劃總總建面積積85770500平方米米，其中中公建以以及商業(yè)業(yè)配套面面積3660000平方米米，公建建商業(yè)配配套所占占比例為為4.22。d、建筑筑風(fēng)格總體原則則：依據(jù)千畝畝大盤的的體量、客戶吸吸納量與與現(xiàn)有的的市場環(huán)環(huán)境，決決定了必必須打造造為一個(gè)個(gè)面對(duì)各各種層次次客戶的的復(fù)合型型、差異異化產(chǎn)品品。項(xiàng)目目整體建

30、建筑風(fēng)格格不可能能是“千畝一一面”，必定定存在多多元化，異域風(fēng)風(fēng)情的建建筑風(fēng)格格。同時(shí)，通通過對(duì)重重慶市內(nèi)內(nèi)知名代代表樓盤盤建筑風(fēng)風(fēng)格的調(diào)調(diào)研分析析，以差差異化為為規(guī)劃和和新，項(xiàng)項(xiàng)目整體體建筑風(fēng)風(fēng)格確定定為：以荷蘭風(fēng)風(fēng)情為元元素的現(xiàn)現(xiàn)代簡約約式住宅宅規(guī)劃要求求：（1）根根據(jù)小區(qū)區(qū)地塊用用地條件件，考慮慮景觀與與組團(tuán)的的特殊性性，主體體采用行行列式、板式、點(diǎn)群式式、碟式式、混合合式等多多種物業(yè)業(yè)形態(tài)；（2）建建筑風(fēng)格格拒絕“千畝一一面”，充分利利用地形形特點(diǎn)，通過高高層、小小高層、多層不不同建筑筑單體之之間的變變化，以以及各個(gè)個(gè)組團(tuán)自自身景觀觀屬性的的不同，最大限限度的形形成各個(gè)個(gè)組團(tuán)之之間既有

31、共共性，又又有變化化的建筑筑風(fēng)格特特點(diǎn)。（3）可可考慮底底層挑空空，并通通過綠化化帶布置置，過橋橋入大堂堂的方式式體現(xiàn)情情趣性和和品位。e、公建建配套會(huì)所配套套設(shè)施泛會(huì)所概概念由于項(xiàng)目目開發(fā)體體量較大大，開發(fā)發(fā)周期較較長，如如只規(guī)劃劃為單一一集中式式會(huì)所，將無法法滿足各各個(gè)組團(tuán)團(tuán)業(yè)主的的需求，因此建建議在會(huì)會(huì)所的設(shè)設(shè)置上應(yīng)應(yīng)該分布布在各個(gè)個(gè)組團(tuán)內(nèi)內(nèi)得以生生活、休休閑為主主要功能能的小型型會(huì)所為主主，方便便小區(qū)居居民的日日常生活活，同時(shí)時(shí)提升項(xiàng)項(xiàng)目的品品質(zhì)。具體建議議內(nèi)容如如下：生活配套套設(shè)施：洗衣房房、244小時(shí)便便利、書書報(bào)亭等等內(nèi)向型型的配套套設(shè)施；休閑娛樂樂設(shè)施考慮每個(gè)個(gè)組團(tuán)之之間業(yè)主主

32、的交流流空間，在休閑閑娛樂設(shè)設(shè)施的安安排上，建議設(shè)設(shè)施分布布于每個(gè)個(gè)住宅組組團(tuán)之中中的分散式式獨(dú)立的的小型設(shè)設(shè)施和多多個(gè)組團(tuán)團(tuán)公用的的集中式式設(shè)施二二種。分散式：如乒乓乓球室、作健身身中心的的一種補(bǔ)補(bǔ)充，增增加會(huì)所所運(yùn)動(dòng)功功能集中式：如棋牌牌室、閱閱覽室。提供一一種安靜靜、閑逸逸的休閑閑方式，增加會(huì)會(huì)所的文文化氛圍圍。教育配套套設(shè)施根據(jù)項(xiàng)目目總建筑筑體量以以及政府府相關(guān)規(guī)規(guī)劃要求求，本項(xiàng)項(xiàng)目擬規(guī)規(guī)劃教育育批配套套設(shè)施11所中學(xué)學(xué)（含高高中），1所小小學(xué)，33所幼兒兒園。其其中，中中學(xué)和小小學(xué)部分分幾種建建設(shè)，位位置排布布建議靠靠近物流流地塊的的A-44或B-4地地塊。幼幼兒園建建議在項(xiàng)項(xiàng)目A-

33、1、AA-4、B-55地塊。F、商務(wù)務(wù)配套設(shè)設(shè)施：D區(qū)作為為項(xiàng)目商商務(wù)配套套區(qū)，以以大型商商務(wù)、特特色商業(yè)業(yè)配套、酒店為為主。建建筑外立立面色彩彩明快，凸顯現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)情情。酒店物業(yè)業(yè)規(guī)劃以以滿足港港區(qū)內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及相相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈中端端以上客客源商務(wù)務(wù)臨時(shí)居居住為主主，建議議規(guī)劃一一棟建筑筑面積在在2萬平平米左右右3星級(jí)級(jí)或準(zhǔn)44星級(jí)酒酒店，一一棟建筑筑面積在在8千平平米左右右的青年年旅館或或酒店式式公寓。寫字樓物物業(yè)規(guī)劃劃以多樣樣性為原原則，考考慮到港港區(qū)的發(fā)發(fā)展以及及城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的不可可預(yù)測(cè)性性，建議議規(guī)劃一一棟建筑筑面積在在250000平平方米左左右的準(zhǔn)準(zhǔn)甲級(jí)寫寫字樓，多棟商商住兩用用的SO

34、OHO寫寫字樓。G、景觀觀規(guī)劃總體原則則：項(xiàng)目景觀觀規(guī)劃總總體原則則：保持持整體的的統(tǒng)一性性、調(diào)和和性、均均衡性、協(xié)調(diào)性性。其中中，通過過借用原原自然資資源塑造造特色景景觀，同同時(shí)也可可以采取取封閉/隔離、過渡/滲透、比較/對(duì)比等等三種手手法進(jìn)行行合理的的造景。景觀設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)格：荷蘭風(fēng)情情為主的的特色景景觀景觀中的的植被配配置：可考慮單單植、叢叢植、聚聚植、群群植、林林植、散散植等形形式并相相應(yīng)形成成規(guī)則式式、不規(guī)規(guī)則式、混合式式等三種種形式分分布于各各大片區(qū)區(qū)之間，起到有有效的隔隔離噪音音，防塵塵作用。2、首期期開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品建議議首期開發(fā)發(fā)位置及及經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)通過了解解地塊實(shí)實(shí)際情況況以及結(jié)結(jié)合整

35、個(gè)個(gè)項(xiàng)目開開發(fā)的戰(zhàn)戰(zhàn)略思想想，我們們認(rèn)為首首期開發(fā)發(fā)位置應(yīng)應(yīng)該設(shè)定定為A-1地塊塊?？紤]到渝渝能公司司資金鏈鏈，第一一期不宜宜大局開開發(fā)。在在開發(fā)策策略上看看，地理理屬性較較差、規(guī)規(guī)模如此此大的項(xiàng)項(xiàng)目前期期的開發(fā)發(fā)宜采取取“小步快快走”謹(jǐn)慎入入市的開開發(fā)策略略。根據(jù)前期期對(duì)項(xiàng)目目每個(gè)地地塊開發(fā)發(fā)體量的的設(shè)定，項(xiàng)目首首期開發(fā)發(fā)體量及及各種物物業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)如如下：地塊編號(hào)號(hào)毛估用地地面積（）分組團(tuán)產(chǎn)品類型型配套設(shè)施施產(chǎn)品配比比（）建筑規(guī)模模（）A-1238000一組團(tuán)高層住宅宅759000833000配套商業(yè)36000會(huì)所20000幼兒園18000注：商業(yè)面積積根據(jù)：滿足項(xiàng)項(xiàng)目生活活配套需需要設(shè)置

36、置商業(yè)=入住人人口1.0公公式計(jì)算算。預(yù)計(jì)計(jì)首期入入住人口口25000人，需要商商業(yè)面積積25000平方方米。同同時(shí)，目目前區(qū)域域生活配配有嚴(yán)重重缺乏，項(xiàng)目需需要大力力打造生生活配套套設(shè)施來來提升小小區(qū)品質(zhì)質(zhì)，首期期商業(yè)不不僅僅立立足于配配套首期期住宅開開發(fā)這一一層面，更重要要的是打打造出項(xiàng)項(xiàng)目的整整體品質(zhì)質(zhì)，改善善市民心心中的形形象，以以保證項(xiàng)項(xiàng)目的成成功開發(fā)發(fā)。所以以我們認(rèn)認(rèn)為首期期商業(yè)開開發(fā)面積積應(yīng)該增增大，開開發(fā)量約約36000平方方米，占占總量的的3.6%。幼兒園面面積：根根據(jù)國家家相關(guān)規(guī)規(guī)定，66班幼兒兒園建筑筑面積為為17773平方方米。在在此按照照18000平方方米計(jì)算算。車庫

37、面積積：按照照重慶規(guī)規(guī)定住宅宅每300平平方米安安排一個(gè)個(gè)車位；商業(yè)每每200平平方米安安排一個(gè)個(gè)車位。b、首期期開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品定位位通過項(xiàng)目目的市場場定位與與客戶定定位分析析，我們們認(rèn)為項(xiàng)項(xiàng)目首期期開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)該該打造成成為：中檔次景景觀高層層宜居社社區(qū)項(xiàng)目基礎(chǔ)礎(chǔ)生活配配套核心心定位釋疑疑：1、中檔檔次的產(chǎn)產(chǎn)品定位位入市符符合整個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略以及及首期引引導(dǎo)客戶戶需求；2、中檔檔次產(chǎn)品品定位與與景觀高高層、宜宜居社區(qū)區(qū)的定位位，是項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)現(xiàn)以高性性價(jià)比吸吸引目標(biāo)標(biāo)客源的的主要手手段；3、首期期加大生生活配套套打造的的力度，改變區(qū)區(qū)域內(nèi)生生活配套套落后的的現(xiàn)狀，提升區(qū)區(qū)域生活活配套功功能

38、，成成為整個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的生活配配套核心心；C、交通通動(dòng)線設(shè)設(shè)置規(guī)劃原則則：人車車分流在地塊西西南側(cè)規(guī)規(guī)劃為車車型主入入口，由由五桂路路方向的的車流由由此進(jìn)入入。在東東側(cè)腰部部位置設(shè)設(shè)置車行行次入口口，小區(qū)區(qū)內(nèi)方向向車流由由此導(dǎo)入入。在人行入入口設(shè)置置上，根根據(jù)地形形地貌布布局，以以方便業(yè)業(yè)主出行行為核心心要求，設(shè)置一一主二次次三個(gè)入入口，東東側(cè)腰部部車行次次入口方方面設(shè)置置為人行行主入口口，大部部分業(yè)主主由此導(dǎo)導(dǎo)入。地地塊西南南側(cè)車行行主入口口位置設(shè)設(shè)置一號(hào)號(hào)人行次次入口，導(dǎo)入五五桂路方方向人流流，地塊塊北部設(shè)設(shè)置二號(hào)號(hào)人行次次入口，小區(qū)方方向人流流。在面朝鄰鄰五桂路路一側(cè)不不設(shè)置任任何入口口，

39、最大大限度屏屏蔽各種種污染影影響。d、組團(tuán)團(tuán)構(gòu)成依據(jù)地勢(shì)勢(shì)而為，以山脈脈環(huán)抱的的包容姿姿態(tài)姿態(tài)態(tài)，打造造充滿韻韻律感的的的組團(tuán)團(tuán)排布氛氛圍。多個(gè)組團(tuán)團(tuán)的不連連接有著著韻律中中的連接接性，建建筑單體體與群體體呈現(xiàn)互互動(dòng)的多多樣化，突出作作為重慶慶的規(guī)模模項(xiàng)目的的大識(shí)別別性，并并兼顧組組團(tuán)的區(qū)區(qū)別性及及大小比比例。e、商業(yè)業(yè)配備以靠近地地塊東北北角作為為商業(yè)、公建配配套區(qū)集集中打造造，既可可以方面面首期開開發(fā)業(yè)主主的使用用問題，而且還還可以跟跟后期AA-2組組團(tuán)及商商務(wù)商貿(mào)貿(mào)組團(tuán)形形成有機(jī)機(jī)的聯(lián)系系。F、景觀觀規(guī)劃規(guī)劃要素素：荷蘭蘭風(fēng)情項(xiàng)目一期期特色商商業(yè)規(guī)劃劃，將貫貫徹項(xiàng)目目統(tǒng)一性性、調(diào)和和性、

40、均均衡性、協(xié)調(diào)性性的四大大原則，借用自自身特點(diǎn)點(diǎn)，塑造造特色景景觀。本期組團(tuán)團(tuán)將規(guī)劃劃由基礎(chǔ)礎(chǔ)生活配配套商業(yè)業(yè)衍生而而成的荷荷蘭風(fēng)情情特色商商業(yè)街以以及組團(tuán)團(tuán)間的荷荷蘭風(fēng)情情景觀綠綠化組成成。其他還包包括：住宅組團(tuán)團(tuán)式的景景觀主題題與主體建建筑配合合的各單單體的景景觀點(diǎn)綴綴道路景觀觀帶g、首期期建筑風(fēng)風(fēng)格及立立面設(shè)計(jì)計(jì)中檔次荷荷蘭風(fēng)情情現(xiàn)代簡簡約高層層住宅兩梯四戶戶六戶戶點(diǎn)式高高層以項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)有的，融合了了荷蘭風(fēng)風(fēng)情元素素為主的的現(xiàn)代簡簡約式為為項(xiàng)目首首期組團(tuán)團(tuán)建筑風(fēng)風(fēng)格，體體現(xiàn)項(xiàng)目目濃厚的的異域風(fēng)風(fēng)情與文文化特色色。選擇居住住舒適度度與建筑筑成本比比較平衡衡的二梯梯四戶至至二梯六六戶為建建筑平

41、面面設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)項(xiàng)目核心心開發(fā)原原則的達(dá)達(dá)成。h、首期期戶型建建議戶型配比比從項(xiàng)目的的整體定定位來看看，首期期房型面面積以經(jīng)經(jīng)濟(jì)面積積戶型為為主，后后期逐步步調(diào)整產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)，向舒舒適型過過度。首首期內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)房型型所占比比例超過過70%，主要要以經(jīng)濟(jì)濟(jì)型兩、三房為為主。本項(xiàng)目首首期房型型配比入入下表所所示：表：首期期房型配配比房型套內(nèi)面積積（平方方米）所占比例例開發(fā)量（平方米米）經(jīng)濟(jì)型一一房30-5505%41000經(jīng)濟(jì)型二二房60-88030%246000舒適型二二房80-99020%164000經(jīng)濟(jì)型三三房80-110030%246000舒適型三三房90-111010%82000其他120

42、以以上5%41000房型要求求鑒于以上上戶型配配比，各各類房型型總戶數(shù)數(shù)都較大大，如果果在戶型型設(shè)計(jì)和和戶型面面積劃分分上沒有有得到充充分或者者明顯的的區(qū)分，那么在在銷售的的過程中中勢(shì)必會(huì)會(huì)造成某某些戶型型的滯銷銷，故我我們建議議每類房房型配備備多種戶戶型，這這些戶型型在面積積區(qū)分的的基礎(chǔ)上上，以增增加功能能房、衛(wèi)衛(wèi)生間、陽臺(tái)、入戶花花園等的的形式實(shí)實(shí)現(xiàn)功能能使用上上的區(qū)別別，劃分分客戶檔檔次，促促進(jìn)房屋屋去化。房型種類建議議備注一房（含含單間）二種戶型以景景觀朝向向的不同同、面積積的大小小、功能能的不同同進(jìn)行排排布兩房（經(jīng)經(jīng)濟(jì)）六種二房（舒舒適）三種三房（經(jīng)經(jīng)濟(jì)）六種三房（舒舒適）二種其他一

43、種I、其他他配套休閑娛樂樂配套在項(xiàng)目首首期地塊塊商業(yè)街街設(shè)置集集中式會(huì)會(huì)所，以以體育運(yùn)運(yùn)動(dòng)為主主題將運(yùn)運(yùn)動(dòng)與景景觀融為為一體，即作為為項(xiàng)目整整體景觀觀的一部部分，也也為項(xiàng)目目業(yè)主提提供溝通通交流的的場所。交通配套套通過開發(fā)發(fā)商自建建、洽談?wù)?、招商商等多種種方式建建設(shè)復(fù)合合交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，除除了將外外部公共共交通線線路引入入項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)以外，還可以以在上下下班高峰峰期以及及夜間設(shè)設(shè)施小區(qū)區(qū)專線班班車，方方便業(yè)主主。四、高科科技環(huán)保保技術(shù)建建議1、混凝凝土頂棚棚輻射制制冷制熱熱系統(tǒng)通過預(yù)埋埋在混凝凝土樓板板中的均均布水管管，依靠靠常溫水水為冷熱熱媒來進(jìn)進(jìn)行降溫溫或升溫溫，利用用水溫的的溫差通通過混凝凝土對(duì)

44、室室內(nèi)溫度度進(jìn)行調(diào)調(diào)解。由由于不使使用能源源與機(jī)械械帶動(dòng)，不浪費(fèi)費(fèi)多于能能源，并并且沒有有輻射溫溫差與吹吹風(fēng)感，并且室室內(nèi)空氣氣清潔、安靜無無噪音不不占用多多余的空空間。2、健康康全新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)經(jīng)過多級(jí)級(jí)處理的的空氣以以略低于于室內(nèi)的的溫度并并以小于于0.22米/秒秒的速度度，從地地面踢腳腳或窗下下送入，無噪音音、無吹吹風(fēng)感。由于送風(fēng)風(fēng)層的濃濃度較低低，密度度較大，新風(fēng)將將沿著整整個(gè)地板板蔓延開開，形成成一個(gè)新風(fēng)湖湖，通過過人體或或室內(nèi)其其他熱源源自然加加熱，連連同人口口中呼出出的廢氣氣一起緩緩慢上升升，通過過設(shè)在上上部的排排風(fēng)口有有組織的的排放，可最大大限度提提升室內(nèi)內(nèi)空氣品品質(zhì)。3、隔音音隔

45、躁降降溫防濕濕外墻系系統(tǒng)在住宅的的普通外外墻主體體結(jié)構(gòu)外外層，設(shè)設(shè)施高密密度保溫溫板，留留出空氣氣對(duì)流層層，設(shè)施施開放式式的干掛掛外墻。中間對(duì)對(duì)流層中中的空氣氣能帶走走保溫層層上的空空氣凝結(jié)結(jié)水，保保證保溫溫材料廠廠其干燥燥、保溫溫。并且且干掛外外墻層與與空氣對(duì)對(duì)流成還還能供充充分起到到隔熱、隔音、隔躁的的作用。4、外窗窗外掛遮陽系系統(tǒng)通過在窗窗外安裝裝鋁合金金或其他他復(fù)合材材料外遮遮陽卷簾簾，可以以提供880%以以上的遮遮陽率，有效遮遮蔽漫反反射輻射射，結(jié)合合中空雙雙層玻璃璃使用，可以達(dá)達(dá)到降低低室內(nèi)溫溫度，降降低制冷冷負(fù)荷，達(dá)到節(jié)節(jié)能的目目的。5、同層層排水降降噪系統(tǒng)統(tǒng)通過統(tǒng)一一使用后后排

46、水式式馬桶，同層排排水管設(shè)設(shè)計(jì)（即即樓層的的排水支支管與主主水管都都不穿越越樓板，在同樓樓層連接接到管道道井的排排水立管管上），最大限限度的降降低室內(nèi)內(nèi)排水噪噪音。6、共同同溝系統(tǒng)統(tǒng)通過將包包括水、電、燃燃?xì)?、通通信電纜纜、排污污管道等等所有管管道集中中集結(jié)于于地下，避免后后期維修修時(shí)挖開開地表破破壞景觀觀，將原原本粗淺淺掩埋于于地下或或架設(shè)于于小區(qū)上上空的各各種管線線統(tǒng)一處處理，還還一片藍(lán)藍(lán)天于業(yè)業(yè)主。7、智能能生態(tài)多多極水處處理系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)施三個(gè)個(gè)不同功功能的三三級(jí)水處處理儲(chǔ)水水裝置，經(jīng)過特特殊設(shè)計(jì)計(jì)的飲水水水凈化化、活化化裝置處處理后的的自來水水，主要要作為廚廚房生活活用水使使用。在在降水不

47、不足季節(jié)節(jié)的洗滌滌用水則則取自于于自來水水，在夏夏、秋等等雨水豐豐沛季節(jié)節(jié)，洗浴浴用水來來自于經(jīng)經(jīng)過凈化化、活化化、磁化化、PHH值中和和處理后后的一級(jí)級(jí)儲(chǔ)水箱箱收集存存儲(chǔ)的雨雨水。洗洗澡和洗洗漱用水水，經(jīng)過過專用管管道進(jìn)入入二級(jí)儲(chǔ)儲(chǔ)水箱，經(jīng)過過過濾、殺殺菌、活活化、磁磁化處理理后，用用于洗衣衣和洗刷刷車輛等等，最大大限度的的節(jié)約小小區(qū)水資資源。五、閑置置土地利利用方案案項(xiàng)目規(guī)模模大，開開發(fā)周期期長，不不管從經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益還是社社會(huì)效益益來看，項(xiàng)目在在開發(fā)周周期內(nèi)都都有必要要對(duì)閑置置土地進(jìn)進(jìn)行有效效利用。1、利用用目的：利用開發(fā)發(fā)周期內(nèi)內(nèi)閑置土土地，使使之產(chǎn)生生計(jì)劃以以外的收收益。2、利用用思路：思路一：直接利利用經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益。以不進(jìn)行行投資或或者少量量投資為為手段，以期快快速獲取取實(shí)質(zhì)收收益。思路二：利用社社會(huì)效益益，使之之產(chǎn)生更更大經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益。進(jìn)行一定定量的投投資，興興建一些些投資不不大的特特色經(jīng)營營物業(yè)，產(chǎn)生社社會(huì)效益益，提升升項(xiàng)目知知名度，增加項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)外外吸引力力，通過過項(xiàng)目地地塊升值值，從而而使社會(huì)會(huì)效益轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益。比較內(nèi)容容經(jīng)濟(jì)效益益利用社會(huì)效益益利用前期投入入前期投入入資金少少前期投入入資金相相對(duì)較大大收益速度度投入即產(chǎn)產(chǎn)出