1、業(yè)管理市定位什是業(yè)理場位物管市定 指物管理企業(yè)根據(jù)場需求自身實力確定本業(yè)其物業(yè)管理 服務(wù)在目市場上的競地位的過程。從定義可以出管理市場位的過程就是 物業(yè)管理企 為自身和理服務(wù)塑造個性與 特色的過程這是市定位基本的用之一，當(dāng)然，在這個 定位過程，物業(yè)管理業(yè)既強 化了自己的發(fā)展略，向廣大業(yè)展示了業(yè)獨特之處,助于主與客戶清晰地識別業(yè)及其物業(yè)理服務(wù)，從而助他們出理性選擇。物管市定的則 2(1)眾原所謂公眾原是指物業(yè)理公司的標(biāo)市場定位必須符合目標(biāo)業(yè)戶基本益的要求樣也 有利于企業(yè)身的生存發(fā)展?jié)M和不斷超越業(yè)戶日益增長的需要是物業(yè)管公司存在發(fā) 展的基本原和根本使，因而決了定位必須符合公眾利益 .若業(yè)的目標(biāo)市場

2、定 不能滿 業(yè)戶的基本益，不符業(yè)戶的 求或?qū)ι缙渌姷囊嬖斐蓳p，就會導(dǎo)其物業(yè)服務(wù) 產(chǎn)品沒有市場或引起該公司的務(wù)乃至對整個公司的反感這對 業(yè)管理進一發(fā)展是致 命的打擊。(2）利則所謂趨利原是指物業(yè)理公司的標(biāo)市場定位要冒最小的 風(fēng)險 取最佳的投產(chǎn)出，實 現(xiàn)投資收益大化。也是說目標(biāo)市定位須保該定位方式能為 公創(chuàng)造濟或者品牌效 益。趨利原則與眾原則是立統(tǒng)一的機組合 公原則是實趨利原則前提和條件趨利 原則是實現(xiàn)眾原則的體化和必結(jié)果，兩者共同作用于目標(biāo)市場定的選擇和定。（3）期則所謂短期原是指物業(yè)理公司對標(biāo)市場定位必須立足現(xiàn)實著眼場據(jù)市場的變 和業(yè)戶需求改變，隨改變公司的市場定位.業(yè)管理公要想在爭中始終

3、立不敗之地， 長期保持主和領(lǐng)先地，把握現(xiàn)機遇，贏得未來挑戰(zhàn) ,不創(chuàng)新和展就必須在對市場進 行科學(xué)預(yù)測析的基礎(chǔ)，靈活地變 場定位略。標(biāo)市場定是個期行為,有于公司 發(fā)現(xiàn)市場會，住市機會成功地利用市機會。物管市定方的用 實現(xiàn)服務(wù)產(chǎn)特色的角是多種多的服務(wù)產(chǎn)品的高質(zhì)量低價格廣途都可以為賣 點，物業(yè)管企業(yè)如何合自身實與市場需求狀態(tài) ,擇一個定角度，是定位準確性與有效 性的關(guān)鍵因，通常，業(yè)管理市定位可以考慮以下依據(jù)。1據(jù)量價定位任何消者都歡物美價的商品但所的美與廉是相對的特別是在業(yè)管理這種務(wù) 行業(yè)中同提及質(zhì)量價格兩個指往是使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)夠共同接和認可的 質(zhì)量和價格優(yōu)的組合如圖所示。圖中，區(qū)域 表高質(zhì)量

4、水平和低價格水平的組合，這種性質(zhì)的物業(yè)管服務(wù)是業(yè)主 選的，也是多物業(yè)管企業(yè)始終求的目標(biāo)。但是，高質(zhì)量服務(wù)必須增加業(yè)在人力物 力和財力方的投入使務(wù)成本上導(dǎo)難以保證低廉的 物業(yè)管費用因絕對高品質(zhì)的 服務(wù)和絕對廉的物業(yè)用僅僅是眾多業(yè)管理企業(yè)不斷追求的 遠景目。為了保證較的務(wù)質(zhì)量，業(yè)管理企業(yè)會選擇收取較高的業(yè)費如圖中區(qū)域 B 所示） 在物業(yè)管理場中的質(zhì)量價格組合并非沒有市場一些檔的住宅項如白領(lǐng)公寓 別墅等，業(yè)主收入相對較高，為了能夠體驗高的生活質(zhì)，他們愿付出較高物管理費 又如一些收性物業(yè)項 如酒店場等,物所有者為了能夠從物業(yè)用者處獲更多的間 收益他們意付高價取優(yōu)質(zhì)的物服務(wù)為物業(yè)用者創(chuàng)造良好的物業(yè)環(huán)贏得

5、自的品 牌。然而，并非有的業(yè)主愿意為高質(zhì)的物業(yè)服務(wù)付高價 , 一業(yè)主寧可放低對業(yè)管理質(zhì) 量水平的要，以“不最好但求滿意為宗旨,基于這種心 , 業(yè)管理企業(yè)可以據(jù)業(yè)主以接受 的物業(yè)管理水平，制相應(yīng)的質(zhì)標(biāo)準,提較低價和相對較低質(zhì)量水平的業(yè)服務(wù) (如中 C 區(qū)域所示）。圖中區(qū)域 D 所的低質(zhì)量水、高價格平的情況不為 業(yè)主接受的，旦業(yè)主為物 業(yè)服務(wù)質(zhì)量令人滿意無法接受前的物業(yè)管理費用水平時管理企就面臨著撤換的 危機，此時只有進一了解業(yè)主求，提高質(zhì)量或者降低價格，才能持 業(yè)生存。通過以上分 ,可以認識到，依據(jù)質(zhì)量 價格定位的時候物業(yè)管理業(yè)要權(quán)衡自身的管理 水平營實力業(yè)主的需和經(jīng)濟承能力尋求個質(zhì)量水平和格水

6、平都能為業(yè)主接的 質(zhì)量一價格合，作為業(yè)最終的市場定位2據(jù)業(yè)品性定物業(yè)產(chǎn)品本的屬性以及由此獲的功能可以使 消費者體會物業(yè)管理企的 定不 屬性的物業(yè)品對物業(yè)理服務(wù)的求不同例如，宅性質(zhì)的物業(yè)產(chǎn)品強調(diào)業(yè)主營造全、 健康和舒適生活環(huán)境因此 物業(yè)管理服務(wù)的點在于保業(yè)主的人財產(chǎn)安全保持優(yōu)清 潔的公共生環(huán)境公性質(zhì)物業(yè)產(chǎn)品強調(diào)辦公的方便快因此 物業(yè)管理服務(wù)的重點在于 提高辦公動化通信動化的程同時做自動化設(shè)備設(shè)施的維護維修工作娛樂休閑性 質(zhì)的物業(yè)產(chǎn)強調(diào)輕松雅的娛樂境和休閑功能 ,此物業(yè)理服務(wù)的重是創(chuàng)造閑的環(huán) 境，保障休娛樂功能發(fā)揮。對任何一家業(yè)管理企而言有可能涉足于眾多質(zhì)的物業(yè)產(chǎn)品的管理與務(wù)但必擇 其一二作為己的

7、強勢目，因為味地注重服務(wù)項目的廣度，必然增成本的投 ,同時也 扯了更多的力而影響到在一個屬性的物業(yè)產(chǎn)品的深入發(fā)展，這樣重視廣而輕視深的物 業(yè)管理企業(yè)每一個屬的物業(yè)產(chǎn)服務(wù)項目上是不具有 競爭力的以給主留下深刻的印 象，也就無談及品牌果，因為沒有突出自己在某個領(lǐng)域中的優(yōu)勢者強勢 ,也就沒對自 己的物業(yè)管服務(wù)進行個準確且確的定位。因此，物業(yè)理企業(yè)也必要根據(jù)業(yè)產(chǎn)品屬性定位，明確自己的發(fā)展向。3據(jù)業(yè)理式定物業(yè)管理企的管理方是多種多的同營思的管理者會選擇不同管方式支持 業(yè)的發(fā)展，前，有兩較流行的管理式，各有長處能現(xiàn)物業(yè)管理業(yè)在管理方式上 定位。一種是全面理方式選擇這種方式的物業(yè)管理企業(yè)的保、保沽、程和綠化

8、物業(yè)管理 內(nèi)容全部或部分實行自我管，即業(yè)己招種人,立自己的安、保潔、工程和綠 化隊伍，并其分派到業(yè)下屬的物業(yè)管理項目,提供物業(yè)管理務(wù)工作。這種管理方式優(yōu)勢 是確保服務(wù)伍對物業(yè)理項目的誠度與責(zé)任心能供符合企業(yè)質(zhì)量標(biāo)準的服不足之 處是基層員數(shù)量大,企要配備足的管理者進行分層管理，人力入大， 型企 采用這 管理方式還可能帶來息傳達速慢，企業(yè)運行遲緩的問題 .另一種是全托管理方擇種方式的物業(yè)管理企業(yè)將各項管理內(nèi)容全部委給 專業(yè) 司，由專業(yè)公司（如綠化公司、保公司等按照物業(yè)管企業(yè)的要，選派基層服務(wù)人員人駐 物業(yè)管理項進行操作作,而物管理公司是選派理人員對這基層服務(wù)人員進行監(jiān)督 管理和考核比起全面管方式物

9、業(yè)管理企的職能重從操作層向管理層面過渡，它的優(yōu)勢在于減少了操作層員的選聘和訓(xùn)方面的投入低了由于基層員工離職繁而導(dǎo)致較高 的離職率，提高企業(yè)的穩(wěn)性。但是 聘用基層團的費用較高，只有盈利額高的物業(yè)管理項 目才能夠承這筆費用另外層團隊 企業(yè)文化的合也需要定的時間如果融合不順利 , 企業(yè)有可能承擔(dān)頻繁換基層團的 險因此，這 管理方式較適合經(jīng)濟實力強管理 水平高的物管理企業(yè)4據(jù)費定市場定位的心是根據(jù)費者的需突出產(chǎn)品 (和服務(wù)的特性消費者同導(dǎo)致了需求的不 同。由此看，業(yè)主也物業(yè)市場位的依據(jù)之一。每一個物業(yè)目都聚集在某個（些面具相似點的業(yè)主基于這些相點，這些 主群體必然有相似的求這些需就成為物業(yè)管理企業(yè)市場

10、定位的依。例如高級白領(lǐng) 寓必然聚集一個白領(lǐng)體，他們相似點是年齡在 2535 ，且收入較高,生節(jié)奏快工作 壓力大 他相似的需就是緩解工作壓力, 享受輕自由的生空間。如物業(yè)管理業(yè)在這個 方面具有管實力那么就可以 企定位于領(lǐng)公寓的管理，顯自己的勢與特色。當(dāng)前， 不少物業(yè)公都依照業(yè)群體的需選定了自己的服務(wù)方向，有專門承通信物業(yè)理項目的 有專門承接府機關(guān)管項目的 有專門承接等院校物管理項目的，等等總之，根據(jù)主定 位為這些物管理企業(yè)辟了特色展之路。5據(jù)爭定生長在場經(jīng)濟的大環(huán)境 ,物業(yè)管理業(yè)之間必存在競爭系，一家業(yè)管理企業(yè)不僅 要看自己的管理力和務(wù)水平,還看爭者管理服務(wù)有什么特征和屬性。依據(jù)競爭者定 位是與

11、競爭搶占不同高點占有利位置的一種制勝之道以此進行定的策略包對峙定 位策略、拾補缺定位略和突出色定位策略三種 .物管市定策的用 1業(yè)理場位的驟物業(yè)管理企通過市細分目標(biāo)市選擇充分備要選適合的定位略開展定 工作,在此之前物管理企業(yè)必要明確場定位的步驟，以保證市場定位工的有序進 . 物業(yè) 管理市場定步驟包括別潛在的競爭優(yōu)勢、選擇適合的爭優(yōu)勢傳播和送定位信息（1）別在競優(yōu)競爭優(yōu)勢是指一家業(yè)管理企區(qū)別于另一家物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)主創(chuàng)并為業(yè)主于 接受的價值一家物業(yè)管企業(yè)如何析競爭優(yōu) , 并中找出自的競爭優(yōu)，是物業(yè)理企業(yè)為自己 在市場上確一個合適置的前提,它兩種類型: 本優(yōu)和產(chǎn)品差別優(yōu)勢美國學(xué)者波特 競爭優(yōu)勢一書

12、提到：要企業(yè)在這兩方面超過競爭者，就獲得了 爭優(yōu)。在識別潛在爭優(yōu)勢的程中企業(yè)一方面要了解 競爭對的特一方面研究業(yè)主對 各種物業(yè)服的重視程業(yè)主通常會擇給他們帶來更大價值的管理和服物管理企業(yè) 進行市場定時就必須慮如何為主提供更大的價值在相品質(zhì)服務(wù)的況下制定較 低的價格要在相同價的情況下供更多的利益向市場提供差別化物服務(wù)就有競爭 勢。加強人管理，降企業(yè)運營費,時，保證服質(zhì)量，提高業(yè)的意度從而高物 業(yè)管理費收率，降低本，也有爭優(yōu)勢。（2）擇合競優(yōu)一家企業(yè)的爭優(yōu)勢可是多方面并非所有的在競爭優(yōu)勢都適合企業(yè)發(fā)展宗旨 目標(biāo)有些異可能只微弱的優(yōu)但要支付高昂的開發(fā)成本還有些差異能不被業(yè)認 同，因此，業(yè)要建立種優(yōu)勢

13、定，本著兩優(yōu)取更優(yōu)兩劣取次 ”原則選擇更有價值、 更有意義的面進行市定位。(3）市傳和達位息一旦選擇了企的競爭優(yōu) ,就必須把業(yè)內(nèi)部的一認識傳到社會，業(yè)主形成共識， 因此要通一系列的業(yè)營銷工把在競爭優(yōu)勢變?yōu)楝F(xiàn)實的競爭優(yōu)勢樹立并鞏固市場 定位相一致形象，同，注重不地矯正與市場定位不一致的現(xiàn)象 .2業(yè)理場位策的用(1）峙位略物業(yè)管理企采用對峙位策略時必須具備以下條件。該子市場足夠的場潛量有夠吸納所有競爭企業(yè)的 能力否則可導(dǎo)致該子場 的物業(yè)服務(wù)過于求,引競爭者互壓價的性競爭，形成資源的浪費損害企業(yè)身的利益企業(yè)要有競爭者更、更好的源，提供比競爭者更的物業(yè)服務(wù).這個市場位符合企的長遠發(fā)目標(biāo)和業(yè)務(wù)實力。如果

14、挑戰(zhàn)者實具有強實力么幾個龐大的競爭對手激戰(zhàn)也會引更多的圍者 業(yè)主和開發(fā)商,產(chǎn)生動效應(yīng),反而會增加者的利益這時，競爭者之間不應(yīng)該以徹底打敗對手 為目標(biāo)，如能夠平分色就是最的成就，因而 ,種競爭謂一榮俱榮一損俱損 .(2）遺缺位略物業(yè)管理企選擇拾遺缺定位策，須具備的條件如下。有較強的設(shè)創(chuàng)新發(fā)掘市能力有成熟的理模式質(zhì)量保證系及時發(fā)現(xiàn) 會市場并盡占領(lǐng)市場所需補缺市場有足的購買物服務(wù)的 市場潛能確保高入有高產(chǎn)。 “補缺 市場與爭者所占的市場有明顯的差異。拾遺補缺定策略能使業(yè)比較迅地在市場上站穩(wěn)腳跟 , 并在消者或戶心目中立 起一種獨特形象；在市場領(lǐng)者或者挑戰(zhàn)者未進入的市場位置經(jīng)營牟，失敗的險比較小 , 成功的概率比較.當(dāng),這定位策也有明顯缺點， 避實擊虛 往往就意著企業(yè)放某個 最佳的市場置.（突特定策突出定位策是最容易物業(yè)管